Если у вас возникли сложности с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой - мы готовы помочь.
Предоплата всего
Подписываем
ДИПЛОМНАЯ РАБОТА
На тему
Особенности заключения договора социального найма жилого помещения
Москва 2010
договор социального найма жилое помещение
Введение
Глава 1. Общеправовая характеристика договора социального найма жилого помещения
1.1 Понятие и признаки договора
.2 Предмет договора
.3 Форма и срок договора
Глава 2. Субъекты договора социального найма жилого помещения
.1 Стороны договора
.2 Права и обязанности сторон договора социального найма жилого помещения
.3 Гражданско-правовая ответственность сторон по договору социального найма жилого помещения
Заключение
Список используемых источников
Приложения
Введение
Фундаментальные изменения, происшедшие в социальной и экономической сфере российского общества в связи с переходом к рыночным отношениям, потребовали преобразования традиционных гражданско-правовых институтов, содействующих удовлетворению первостепенных интересов широкого круга людей, прежде всего, в слоях малоимущего населения. В числе таких институтов особое место занимает социальный наем жилого помещения. В советское время посредством данного гражданско-правового института обеспечивалась потребность в жилье всех нуждающихся, независимо от их имущественного положения. В условиях изменившихся отношений собственности, а также благосостояния российского населения социальный наем жилых помещений перестал быть преимущественной формой удовлетворения жилищных потребностей граждан.
Реализация договора социального найма жилого помещения затрагивает как частно-правовые, так и публично-правовые интересы. Поэтому особую значимость приобретает проблема выявления оснований, порядка и правовых последствий изменения и прекращения договора социального найма жилого помещения, что позволит наиболее эффективно защитить права и законные интересы нанимателя и членов его семьи, а также государства и муниципальных образований. Этим обусловлена актуальность дипломной работы.
Законодательная база о социальном найме жилого помещения в настоящее время недостаточно разработана и требует совершенствования. Между тем, договор социального найма жилого помещения является весьма эффективным средством в механизме решения проблемы жилищной обеспеченности граждан. В свете вышеизложенного представляется необходимым комплексное исследование проблем гражданско-правового регулирования договора социального найма жилого помещения.
В отдельном исследовании также нуждается проблема ответственности сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору социального найма жилого помещения.
Цель дипломной работы заключается в разработке на основе критического анализа существующей законодательной базы и судебной практики теоретических и практических положений, направленных на совершенствование гражданско-правового регулирования договора социального найма жилого помещения.
Поставленная цель определила задачи исследования:
- определить понятие и признаки договора социального найма жилого помещения;
- изучить предмет, а также форму и срок заключения данного договора;
- выявить основные права и обязанности сторон по договору социального найма жилого помещения;
- изучить основные виды ответственности сторон за нарушение условий договора.
Объектом исследования выступают общественные отношения, вытекающие из договора социального найма жилого помещения, рассмотренные в теоретическом и практическом аспектах.
Предметом исследования является правовое регулирование договора социального найма жилого помещения в соответствии с нормами гражданского и жилищного права.
Данное исследование основано на совокупности методов научного познания: диалектическом, комплексном, системного анализа, формальнологическом, и др. Исходным методологическим способом выступал диалектический метод, обосновывающий взаимообусловленность всех социально-экономических процессов, в том числе протекающих при реализации договора социального найма жилого помещения. Комплексный метод позволил проанализировать рассматриваемые вопросы во всём многообразии их связей и отношений. Применение метода системного анализа способствовало определению места социального найма жилого помещения в системе гражданских обязательств.
Научная новизна работы заключается в том, что нами предпринят комплексный подход к исследованию теоретических и практических проблем гражданско-правового регулирования договора социального найма жилого помещения.
В работе сформулировано понятие договора социального найма жилого помещения; выявлена его правовая природа и определено место в системе гражданских обязательств как самостоятельного договорного типа. Кроме того, обоснован субъектный состав договора социального найма жилого помещения, сформулировано понятие малоимущего гражданина. Также предпринята попытка разрешения проблемы отсутствия на законодательном уровне правовых последствий признания недействительным решения о предоставлении жилого помещения.
В результате анализа содержания договора социального найма жилого помещения обоснована целесообразность законодательного закрепления его государственной регистрации. Сформулированы предложения, направленные на защиту прав и законных интересов сторон в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, вытекающих из договора социального найма жилого помещения путем установления ответственности за конкретные виды нарушений.
Структурно работа состоит из введения, двух глав, заключения, списка используемых источников литературы и приложений.
В первой главе дипломной работы приводится общеправовая характеристика договора социального найма жилого помещения, подробно рассматривается предмет договора, форма и срок его заключения.
Вторая глава включает изучение прав и обязанностей, а также ответственности сторон договора социального найма жилого помещения.
Правовая природа договора социального найма жилого помещения относится к числу наиболее дискуссионных проблем современной цивилистической науки. В трудах отечественных и зарубежных ученых, посвященных исследованию жилищных отношений, неоднократно поднимался вопрос о необходимости её правильного уяснения, отмечались те сложности, которые в процессе такого уяснения возникают, а также выдвигались различные концепции правоотношений социального найма.
Однако выявление правовой природы договора социального найма жилого помещения представляет интерес не только с концептуальных позиций, но и имеет важное практическое значение. Такая практическая значимость обусловлена, прежде всего, необходимостью четкого определения взаимных прав и обязанностей сторон по договору договора социального найма жилого помещения, их положения по отношению к третьим лицам и, что особенно важно, выявления специфики возложения ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, вытекающих из такого договора.
В соответствии с п.1 ст. 60 Жилищного кодекса РФ по договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нём на условиях, установленных самим кодексом.
Договоры социального найма и найма коммерческого, несомненно, имеют немало общего. Это общее предопределяется уже тем, что заключаются и те и другие договоры по поводу жилого помещения и направлены к одной и той же цели - передать жилое помещение во владение и пользование, притом непременно для проживания.
Все же наличие в рамках этого общего существенных особенностей каждого из указанных двух договоров предопределило необходимость создать для них разные правовые режимы.
Одна из особенностей договора социального найма состоит в том, что он заключается по поводу жилых помещений, входящих в государственный и муниципальный жилищный фонд социального назначения. Под государственным жилищным фондом, согласно ст. 19 ЖК РФ, понимается совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации, и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам Российской Федерации. Муниципальным жилищным фондом, в свою очередь, признаётся совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.
Другая особенность этого договора выражается в особом порядке заключения. Так, согласно ч. 4 ст. 57 ЖК РФ данный договор заключается на основании решения органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения.
Третью особенность составляет сам субъектный состав договора. Имеется в виду выступление на соответствующей стороне самого нанимателя и членов его семьи.
Четвертой по счету особенностью договора социального найма можно назвать его бессрочность по сравнению со срочностью договора коммерческого найма. Так, согласно ч. 2 ст. 60 договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия.
Особый интерес вызывает вопрос о значении для рассматриваемого договора признака возмездности. Так, Конституция РФ предусмотрела, что малоимущим и иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную, плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами. В соответствии с п.З ч. Ст. 67 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
С учетом изложенного, представляется, следует признать возмездность непременным признаком лишь договора социального найма жилого помещения. Поскольку на нанимателя жилого помещения по договору социального найма возлагаются, помимо внесения платы, иные обязанности, которые по своему характеру также являются дебиторскими, а не кредиторскими (одна из дебиторских обязанностей выражается в необходимости обеспечить сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии - ст. 678 ГК), такой договор должен считаться двусторонним (взаимным).
Наконец, следует особо отметить еще одну важнейшую особенность рассматриваемого договора, которая состоит в ограничении свободы договора. Это находит свое проявление в особом способе заключения договора социального найма жилого помещения, при котором вступление в договорные отношения является обязательным для одной из их сторон и вместе с тем столь же обязательным оказывается широкий набор условий того же договора. Притом такие обязательства объединяет общая черта: по общему правилу они играют роль гарантий, предоставляемых нанимателю. Эти и другие особенности (признаки) рассматриваемого договора позволили создать для него специальный правовой режим, сущность которого наиболее полно выражает само название договора, т.е. его социальную направленность.
Всё это приводит к выводу о том, что договор социального найма жилого помещения - это соглашение, по которому одна сторона - собственник или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить жилое помещение государственного или муниципального жилищного фонда другой стороне - малоимущему, иному указанному в законе гражданину, нуждающемуся в жилище (нанимателю) и членам его семьи, во владение, нормированное пользование и ограниченное распоряжение для постоянного проживания в нём.
Далее, обращаясь проблематике соотношения договора социального найма жилого помещения и смежных договоров, отметим, что рассматриваемый договор относится к категории договоров, направленных на передачу имущества во владение и пользование. В одной с ним группе находятся, в частности, договор аренды (имущественного найма) (гл. 34 ГК) и договор безвозмездного пользования (гл. 36 ГК).
Основы гражданского законодательства 1961 г., а вслед за ними и Гражданский кодекс РСФСР 1964 г., как уже отмечалось, впервые признали договор жилищного найма особым типом договора. При этом ГК РСФСР 1964 г. (ст. 295) в первоначальном варианте содержал определение договора найма жилого помещения, которое впоследствии, в значительной своей части, было воспроизведено в действующем ныне ГК РФ. Имеется в виду, что «по договору найма жилого помещения наймодатель обязуется предоставить нанимателю за плату жилое помещение для проживания в нем». Одновременно та же статья содержала отсылку к восьми - статьям главы ГК 1964 г. «Имущественный наем». Речь шла о статьях, которые предусматривали требования к передаваемому имуществу и ответственность наймодателя за недостатки этого имущества, последствия непредоставления его нанимателю, порядок пользования нанимателем полученным имуществом, обязанности сторон по содержанию переданного имущества, сохранение силы договора найма при переходе имущества к другим собственникам, порядок возврата имущества наймодателю и ответственность нанимателя за ухудшение имущества.
В 1981 г. в связи с принятием Основ жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик все статьи глав Основ гражданского законодательства 1961 г. и Гражданского кодекса РСФСР 1964 г. «Наем жилого помещения» были сведены к одной статье, то в ней не оказалось ни определения договора найма жилого помещения, ни отсылки к отдельным статьям главы «Имущественный наем». Однако это не помешало появлению не только до изменения соответствующих глав, но и после это высказываний в пользу признания договоров найма жилого помещения самостоятельным типом договоров.
Несмотря на то, что из двух типов договоров найма жилых помещений наиболее близок к договору аренды договор коммерческого найма, тем не менее, договор социального найма также имеет с ним ряд совпадающих признаков. По этой причине соотношение между этими двумя договорами можно установить путем сопоставления определений, включенных в ч. 1 ст. 60 ЖК («Договор социального найма жилого помещения») и ст. 606 ГК («Договор аренды»). Такое совпадение не является неожиданным, поскольку оно-то и дало возможность включить их в одну группу. Имеется в виду, что по тому и другому договору одна сторона обязуется предоставить другой за плату во временное владение и пользование (во временное пользование) имущество. Относительно различия в определениях того и другого договора следует, прежде всего, отметить, что, как предусмотрено ст. 606 ПК РФ, предметом договора аренды является «имущество». Между тем в силу ч. 1 ст. 62 ЖК РФ предметом договора социального найма жилого помещения служит конкретная разновидность имущества: жилое помещение, которое может быть использовано нанимателем, согласно ч.3 ст. 67, только по назначению, т.е. для проживания в нём.
В легальном определении договора социального найма жилого помещения отсутствует также указание на временный его характер.
Отмеченные различия имеют неодинаковое значение. Что касается предмета договора, то, как вытекает из п. 2 ст. 671 ГК РФ, договор аренды жилого помещения, на что уже обращалось внимание, представляет собой одну из разновидностей аренды, а не найма жилого помещения. Это означает, что договор аренды в принципе может быть заключен по поводу любого имущества, в том числе и жилого помещения. Тем самым предмет договора аренды охватывает применительно к имуществу «все», а у договора социального найма - лишь «часть». Но такого рода различие могло бы сыграть свою роль только в случае, если бы речь шла о признании договора социального найма жилого помещения видом договора аренды, подобно тому, как это сделано в гл. 34 ГК в отношении аренды транспортных средств, аренды предприятий, аренды зданий и сооружений. И, наоборот, для признания договора социального найма жилого помещения самостоятельным типом договоров этого явно недостаточно.
Далее следует выделить один важнейший, породивший много других признак договора социального найма жилого помещения - его потребительский характер.
Указанный признак (удовлетворение личных потребностей) сближает договор социального найма жилого помещения с договорами розничной купли-продажи и бытового подряда. Так, определение первого из этих двух договоров называет предметом товар, «предназначенный для личного, семейного, домашнего или иного пользования, не связанного с предпринимательской деятельностью» (п. 1 ст. 492 ГК), а определение второго включает указание на то, что подрядчик обязуется выполнить определенную работу, «предназначенную удовлетворять бытовые или другие личные потребности заказчика» (п. 1 ст. 730 ГК). Выделение в ГК РФ признаков таких «потребительских договоров» имеет целью обозначить необходимость предоставления особых льгот и преимуществ одному из контрагентов - гражданину, который является в этом случае потребителем товаров, работ и услуг.
Далее следует отметить, что жилые помещения предоставляются во временное пользование гражданам по общему правилу за плату. Однако, как было уже отмечено, ст. 40 Конституции РФ допускает возможность предоставления жилища из жилищных фондов и безвозмездно.
В этой связи, В.Н. Литовкин отмечает, что безвозмездное пользование жильем выводит его из-под регулирования норм гл. 35 ГК и переводит в регулирование гл. 36 ГК «Безвозмездное пользование» и жилищного законодательства. Если учесть, что приведенному положению автора предшествует признание норм об оплате «общими для всех разновидностей договора найма жилого помещения», то нетрудно определить суть изложенной позиции. Она сводится к тому, что договор социального найма могут быть только возмездными. При этом для подчинения договора режиму, установленному гл. 36 ГК («Безвозмездное пользование»), не имеет значения, заключен ли договор по поводу жилых помещений, входящих в состав государственного и муниципального фонда социального использования, или любых иных жилых помещений.
Представляется, что с В.Н. Литовкиным можно согласиться лишь частично. Прежде всего, определенные сомнения связаны с теми последствиями, которые повлечет за собой превращение гражданина из нанимателя жилого помещения по договору социального найма в ссудополучателя. С применением гл. 36 связано, в частности, то, что в отличие от нанимателя по договору социального найма при применении договора безвозмездного пользования такое лицо окажется лишенным права требовать передачи жилого помещения (ст. 692 ГК), на него может быть возложена обязанность осуществлять не только текущий, но и капитальный ремонт (ст. 695 ГК), будет расширен круг обстоятельств, при которых он будет нести риск случайной гибели или случайного повреждения переданного имущества (ст. 696 ГК), раздвинется перечень оснований для расторжения договора по инициативе второй стороны - той, которая предоставила жилое помещение (п. 1 ст. 698 ГК), смерть ссудополучателя (наймодателя) в виде общего правила должна будет влечь прекращение договора (ст. 701 ГК). И, наконец, едва ли не самое важное - договорное отношение из постоянного, бессрочного превратится во временное.
Ссылка на то, что к договору безвозмездного пользования жильем, наряду со статьями гл. 36, будут применяться нормы жилищного законодательства, конечно, имеет определенное значение. Однако все же придется учесть, что в силу п. 2 ст. 3 ГК нормами жилищного законодательства можно будет руководствоваться лишь субсидиарно, при условии, если они не противоречат статьям гл. 36 ГК. Причина в том, что поставившая жилищное право впереди ГК ст. 672 ГК действует только, как в ней прямо указано, применительно к договору социального найма.
Ухудшение положения нанимателя, который заключил договор безвозмездного пользования, по сравнению с положением нанимателя в договоре аренды вполне объяснимо. Безвозмездная передача представляет собой отступление от одного из основных принципов гражданского права - эквивалентности отношений. В подобных случаях заведомо слабой стороной, нуждающейся в особой защите на уровне законодательства, является не тот, кто получает имущество без оплаты, а тот, кто передает его другому, не имея возможности требовать встречного удовлетворения. Все это и было причин ной выделения наряду с главами, посвященными возмездной передаче имущества, в том числе жилых помещений (гл. 34 и 35), гл. 36, которая регулирует договор, отличающийся от предыдущих по сути дела только двумя признаками: безвозмездностью и временностью передачи имущества. Однако отмеченные соображения не должны иметь значения применительно к безвозмездному предоставлению в установленном порядке жилых помещений, входящих в государственный и муниципальный жилищный фонд социального использования. В подобных случаях применительно к нанимателю речь идет о реализации гражданами, отнесенными законом к определенной категории, своего конституционного права на жилище в особом порядке - без оплаты. В результате оказывается, что договор безвозмездного пользования жилым помещением в режиме гл. 36 ПС РФ возможен, но лишь в той области, которая конкурирует с договором не социального, а коммерческого найма.
Подводя итог, проведенному в данном разделе исследованию можно сделать вывод о том, что договор социального найма жилого помещения - это соглашение, по которому одна сторона - собственник или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить жилое помещение государственного или муниципального жилищного фонда другой стороне - малоимущему, иному указанному в законе гражданину, нуждающемуся в жилище (нанимателю) и членам его семьи, во владение, нормированное пользование и ограниченное распоряжение для постоянного проживания в нём.
Представляется, что договор социального найма жилого помещения является взаимным, так как представляет собой соглашение двух взаимно обязанных сторон, которые по отношению друг к другу выступают в качестве кредитора и должника одновременно; возмездным, учитывая, что взамен предоставления наймодателем во временное владение, нормированное пользование и ограниченное распоряжение жилого помещения, наниматель выплачивает коммунальные платежи, консенсуальным, поскольку для его заключения не требуется фактической передачи жилого помещения.
Анализ норм права приводит к выводу о том, что договор социального найма жилого помещения представляет собой самостоятельный договорный тип, наряду с договором жилищного найма, или то же самое, - коммерческого найма. Исходя из этого, представляется невозможным отнесение названных договоров к системе, состоящей из одного договорного типа и двух его видов. Это подтверждается структурой гл. 35 ГК РФ, из восемнадцати статей которой только в ст. 672 специально говориться о договоре социального найма жилого помещения и содержаться определённые отсылки к некоторым статьям, посвященным непосредственно договору найма жилого помещения. Данный приём, как отсылка не применяется для того, чтобы предусмотреть применение общих, относящихся к определённому типу норм. При регулировании отдельных видов договоров указание на какую-либо норму из числа общих положений может понадобиться только для того, чтобы исключить действие этой нормы.
Итак, рассмотрев понятие и особенности договора социального найма жилого помещения, мы считаем необходимым, определить предмет данного договора. Этому посвящен следующий раздел дипломной работы.
Исследование особенностей правовой конструкции любого гражданско-правового договора предполагает, прежде всего, определение его предмета. Условие о предмете, являясь единственным абсолютным образом отнесённым Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ) к существенным договорным условиям, индивидуализирует предмет исполнения, а также нередко определяет и характер самого договора. При отсутствии четких указаний в договоре на его предмет исполнение по нему становится невозможным, а договор, по сути, теряет смысл и потому должен считаться незаключенным.
Как следует из самого названия рассматриваемого договора, его предметом выступает, прежде всего, жилое помещение, предоставляемое нанимателю из государственного или муниципального фонда социального использования.
Кроме того, нельзя не отметить, что предметом гражданско-правового договора, а вернее сказать, предметом обязательства, вытекающего из такого договора, являются также действия обязанных лиц. Как отмечал Д.И. Мейер «предметом договора всегда представляется право на чужое действие...». Аналогичной позиции придерживаются и современные цивилисты. Поэтому неотъемлемым элементом предмета договора социального найма, помимо жилого помещения, выступают также действия обязанных сторон - действия наймодателя и нанимателя. К ним относятся, во-первых, действия сторон, традиционные для обязательств по передаче имущества во владение и пользование; во-вторых, определенные специфические действия наймодателя, связанные с предоставлением коммунальных услуг, а также действия по обслуживанию жилого помещения. В этой связи следует согласиться с точкой зрения Ю.Г. Басина, согласно которой «в тех правовых связях, где активным субъектом выступает наниматель, помимо жилого помещения, объектом служат результаты таких действий, как подача газа, воды, производство ремонта и т.д.; в связях же, где активный субъект - домоуправление, материальным объектом является получение денежных средств за пользование квартирой и за оказанные жильцам услуги, исправление допущенных нанимателями повреждений имущества и т.п.».
Обращаясь к характеристике жилого помещения как предмета договора социального найма жилого помещения, представляется целесообразным проанализировать историко-правовые аспекты данной категории, а также показать её соотношение с понятием недвижимого имущества. В этой связи следует отметить, что в советском гражданском праве отсутствовали определения «жилое помещение» и «недвижимость». Гражданский кодекс РСФСР 1964 г, (далее также - ГК РСФСР 1964 г.) содержал нормы, выделяющие право собственности на недвижимое имущество и сделки с ним в обособленные институты (личная собственность на жилой дом, договор купли-продажи жилого дома или дачи).
В настоящее время определение недвижимости вытекает из содержания ст. 130 ГК РФ. Так, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и всё, что прочно связано с землёй, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Кроме того, к недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.
Как видно, жилые помещения данной статьей ГК РФ не включены в состав недвижимого имущества. В то же время, в иных нормах закона имеются прямые указания на определение жилого помещения как на объект именно недвижимости. Так, п. 1 ст. 549 ПС РФ к недвижимому имуществу относит один из видов жилого помещения - квартиру.
Жилищный кодекс Российской Федерации определяет жилое помещение как изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, т.е. отвечает санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. В этой связи следует отметить, что к отрицательным моментам в правовой регламентации договора социального найма следует отнести снижение требований к потребительским качествам предоставляемого жилого помещения. В соответствии с Жилищным кодексом РСФСР жилое помещение, предоставляемое нанимателю и членам его семьи в пользование, должно было быть благоустроенным применительно к условиям того населенного пункта, в котором предоставлялось это жилое помещение. В настоящее время указанное обязательное требование при предоставлении жилого помещения, как следует из ст. 62 ЖК РФ, отменено.
Таким образом, действующий ЖК РФ допускает, что гражданам, нуждающимся в жилье, может быть предоставлено жилое помещение, которое имеет не полный уровень благоустройства, свойственный большинству домов в данной местности. Данное обстоятельство ущемляет права и законные интересы нанимателей. В этой связи представляется необходимым внесение изменений в п. 1 ст. 62 ЖК РФ, предусматривающих, что предметом договора социального найма жилого помещения должно быть благоустроенное применительно к условиям данного населённого пункта жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры).
Изложенное приводит к выводу, что жилое помещение, предоставляемое по договору социального найма, должно отвечать следующим требованиям: представлять собой изолированное помещение; являться недвижимым имуществом, т.е. объектом, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно; быть пригодным для постоянного проживания граждан, т.е. соответствовать санитарным, техническим нормам.
Далее следует отметить, что договор социального найма не может быть заключен в отношении любого помещения, отвечающего указанным требованиям и формально признанного жилым. Предметом договора социального найма могут быть только те жилые помещения, которые включены в государственный и муниципальный жилищный фонд социального использования.
Жилищный кодекс РФ относит к жилым помещениям; жилой дом, квартиру в многоквартирном доме, а также изолированные жилые комнаты в домах или квартирах, которые непосредственно служат жилищем для граждан (ст. 16). Таким образом, предметом договора социального найма может быть лишь изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом либо одна или несколько комнат). Не могут быть самостоятельным предметом договора социального найма часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежная комната), часть комнаты, кухня, коридор и другие места общего пользования, расположенные в жилом помещении (ст. 62 ЖК РФ, ст. 673 ПС РФ).
Характеризуя жилое помещение как объект жилищных прав, следует также отметить, что оно является индивидуально-определенной вещью, фактически и юридически закрепленной на конкретном, индивидуально-определенном месте; ему присвоен номер, обозначенный в специальных учетных документах.
Для жилых помещений законодателем установлен специальный правовой режим, а именно система правил, определяющих его возможность участвовать в гражданском обороте. Составной частью правового режима, установленного для жилых помещений, является государственный учет жилищного фонда, который осуществляется по единой для России системе и в порядке, определенном в Положении о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 13 октября 1997 г. № 1301. Таким образом, только тот объект, который прошел указанный учет, включающий в себя технический (оперативный) учет, официальный статистический учет и бухгалтерский учет может быть включен в систему объектов жилищных прав, а, следовательно, может выступать предметом договора социального найма жилого помещения.
Кроме того, правовой режим объектов жилищных прав следует отнести также правила, устанавливаюшие оценку того или иного жилого помещения в качестве пригодного для проживания. В этой связи необходимо назвать Постановление Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 «Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу».
Характеризуя отдельные объекты жилищных прав, которые могут быть предметом договора социального найма жилого помещения, следует отметить, что жилой дом в целом выступает в данном качестве весьма редко. В основном это свойственно для небольших населенных пунктов (деревень, поселков городского типа и т.п.). В большинстве случаев предметом рассматриваемого договора выступает квартира как обособленная часть жилого здания, расположенная внутри него, а также комната как отдельная обособленная часть жилого дома или квартиры. При этом следует учитывать, что непременным требованием, предъявляемым к жилому помещению при заключении договора социального, является его изолированность. Вопрос об изолированности возникает в том случае, когда, договор социального найма жилого помещения заключается по поводу части квартиры или жилого дома. В этом случае под изолированным жилым помещением следует понимать комнату или несколько комнат, которые имеют самостоятельный выход. Самостоятельным предметом договора социального найма может служить только изолированная комната, расположенная как внутри квартиры и являющаяся ее составной частью, так и входящая в состав всего жилого дома в целом.
Далее следует отметить, что в городах большинство жилых домов являются многоквартирными. Учитывая положения ст. 36 ЖК РФ, условно многоквартирный дом может быть поделен на две части: жилые помещения, предназначенные для проживания в них граждан и общее имущество, которое предназначено для обслуживания этих жилых помещений, нормальное функционирование жилого помещения без которых невозможно. К общему имуществу относятся, например, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, крыши и т.д. Указанное имущество в многоквартирном доме находится в общей долевой собственности собственников помещений. Общее имущество, то есть подвал, чердак, крыша и т.д., является самостоятельным объектом права собственности. В соответствии со ст. 37 ЖК РФ доля каждого собственника помещений в праве на общее имущество в многоквартирном доме предполагается пропорциональной размеру принадлежащего ему помещения в данном доме. В состав общего имущества в многоквартирном доме включается и земельный участок, на котором находится указанный дом с элементами озеленения и благоустройства и иные объекты, расположенные на указанном земельном участке, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного многоквартирного дома. При этом необходимо отметить, что право пользования общим имуществом многоквартирного дома, в том числе и земельным участком, может быть только совместным. Как следует из ч. 2 ст. 61 ЖК РФ наниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, приобретает право пользования общим имуществом многоквартирного дома.
Изложенное приводит к выводу о том, что предмет договора социального найма жилого помещения образует система следующих элементов: жилое помещение - квартира, комната, часть жилого дома или квартиры; помещения вспомогательного использования, в том случае, когда внаем сдается комната в коммунальной квартире или часть жилого дома; общее имущество многоквартирного дома.
Далее следует отметить, что основанием предоставления жилого помещения является сложный юридический (фактический) состав, который включает административный акт - решение компетентного органа о предоставлении жилого помещения и заключённый на его основе договор социального найма.
В этой связи важное значение приобретает исследование требований, предъявляемых к административному акту, а также условий его действительности. Так, ещё Ю.Г. Басин отмечал, что «условия действительности и недействительности административного акта разрабатываются административистами применительно к воздействию актов на административные правоотношения, также же, как условия действительности и недействительности сделок (договоров) тщательно исследуются цивилистами применительно к гражданским правоотношениям. Условия же действительности и недействительности административных актов, порождающих гражданское правоотношения, как правило, выпадают из поля зрения и тех и других исследователей». Справедливость данного утверждения не вызывает сомнений. Безусловно, в системе юридических фактов и административный акт, и сделка (договор) представляют собой правомерные волевые действия, направленные на достижение конкретного правового результата. Однако сделки совершаются субъектами гражданского права своей волей и в своем интересе. Сделка представляет собой единство четырех элементов: надлежащего субъектного состава, формы; совпадения воли и волеизъявления; а также законности содержания. Порок любого или нескольких элементов сделки приводит к ее недействительности - в этом случае за сделкой не признается значение юридического факта. Что касается административного акта, то он является основанием возникновения гражданского правоотношения между другими лицами; орган, его издавший, действует не в своем интересе, а в интересах другого лица или лиц.
Административный акт о предоставлении гражданину жилого помещения должен отвечать следующим обязательным условиям (требованиям), которые отличаются от требований, предъявляемых к сделке. Во-первых, административный акт должен быть издан надлежащим органом, то есть органом, в чью компетенцию в соответствии с действующим законодательством входит распределение свободной, как фактически, так и юридически жилой площади. Во-вторых, административный акт должен быть оформлен надлежащим образом. До принятия ЖК РФ на всей территории РФ была установлена единая форма данного документа, что обеспечивало единство оформления и позволяло избежать ошибок, а, следовательно, и судебных споров. В настоящее время выдача ордера новым ЖК РФ отменена. В этой связи необходимо предусмотреть иные меры, обеспечивающие единство формы административного акта. В развитие положений ЖК РФ субъекты РФ должны принять в рамках определенной компетенции законы субъектов РФ, определяющие порядок предоставления на их территории жилых помещений по договорам социального найма. Представляется, что в указанных нормативных актах должны быть четко указаны сведения, которые должны содержаться в решении о предоставлении жилого помещения. Кроме этого, целесообразным было бы в приложении к законам субъектов РФ определить типовую форму решения компетентного органа о предоставлении жилого помещения по договору социального найма. В-третьих, жилое помещение, указанное в административном акте, должно предоставляться надлежащему лицу, то есть гражданину, который в соответствии с нормами действующего жилищного законодательства, имеет право на его получение по договору социального найма. В-четвёртых, жилое помещение, предоставляемое в пользование по договору социального найма должно соответствовать установленным требованиям.
Следующим юридическим фактом в правообразующей системе является договор социального найма жилого помещения. Необходимо обратить внимание на то, что в соответствии с ч. 4 ст. 57 ЖК РФ данный договор должен быть заключен в срок, установленный решением о предоставлении гражданину жилого помещения. При этом ЖК РФ не устанавливает правовых последствий в том случае, если указанный срок не будет соблюдён. В том случае, если из-за несоблюдения сроков, в течение которых договор социального найма должен быть заключен, возникнет спор, то его следует разрешать в судебном порядке по общим правилам гражданского судопроизводства.
Необходимо отметить, что серьезным недостатком ЖК РФ является отсутствие в нем правовой регламентации последствий признания недействительным решения органа местного самоуправления о предоставлении гражданину и членам его семьи жилого помещения. Представляется, что это имеет принципиальное значение, так как недействительность одного из юридических фактов, лежащих в основе формирования сложившейся юридической связи, влечет недействительность и самого правоотношения. В этой связи было высказано мнение о возможности требовать признания в судебном порядке заключенных договоров социального найма недействительными, рассматривая их как сделки, не соответствующие требованиям закона (ст. 168 ГК РФ). С приведённой точкой зрения сложно согласиться. Административный акт, а именно решение о предоставлении гражданину в пользование жилого помещения по договору социального найма признается недействительным в судебном порядке. Безусловно, в системе юридических фактов административный акт и сделка представляют собой волевые действия, направленные на достижение сознательно поставленного правового результата. Не вызывает сомнений также и то, что в случае пробелов в правовом регулировании жилищных отношений вполне допустимо применять аналогию закона или права.
Общие последствия по недействительным сделкам, предусмотренные ГК РФ, прежде всего, связаны с устранением тех имущественных последствий, которые возникли в результате исполнения сделки. Общим последствием в соответствии со ст. 167 ГК РФ является двусторонняя реституция, то есть возврат сторон в то имущественное положение, которое имело место до исполнения недействительной сделки. Кроме того, ГК РФ предусматривает санкцию за неправомерное поведение лиц, совершивших сделку, в виде односторонней реституции (имущество возвращается только одной стороне, имущество виновной стороны обращается в доход государства) или недопущения реституции (все полученное и переданное сторонами по сделки обращается в доход государства, а если сделка не исполнена сторонами, то взысканию в доход государства подлежит то имущество, которое должно было быть передано по сделке).
Представляется, что в случае, признания решения о предоставлении гражданину жилого помещения недействительным, вопрос о выселении граждан из жилого помещения должен решаться в судебном порядке. Однако правовые последствия зависят от причин, которые являются основаниями для этого. В этой связи общие правила ГК РФ о последствиях недействительных сделок в данном случае применены быть не могут. Это, в свою очередь, порождает правовую неопределенность относительно возможности пользования нанимателем и членами его семьи данным жилым помещением. В целях осуществления эффективной защиты прав указанных граждан представляется необходимым включение в ЖК РФ положения, закрепляющего, что в случае признания решения о предоставлении жилого помещения недействительным в судебном порядке договор социального найма должен быть признан недействительным, а граждане подлежат выселению из такого жилого помещения. При этом выселение граждан с предоставлением другого жилого помещения предлагается поставить в зависимость от оснований, по которым решение о предоставлении жилого помещения было признано недействительным, а также от того, имели ли граждане ранее в пользовании жилое помещение на условиях социального найма. Так, если решение о предоставлении гражданину жилого помещения по договору социального найма было признано недействительным вследствие виновных действий (например, в результате предоставления не соответствующих действительности документов о доходах или документов, которые бы подтверждали нуждаемость в жилом помещении и т.д.), то такие граждане должны быть выселены из предоставленного им жилого помещения без предоставления другого жилья. Если указанные граждане ранее имели право постоянного пользования другим жилым помещением, то жилье, которым они пользовались, должно быть им возвращено или предоставлено равноценное. Если же в действиях лиц, которым было предоставлено жилое помещение, отсутствовала вина (в частности, имели место неправомерные действия должностных лиц при принятии решения о предоставлении жилого помещения и т.д.), то, независимо от того, имели ли ранее эти граждане право пользования другим жилым помещением, они могут быть выселены из жилого помещения только с предоставлением другого жилого помещения на условиях социального найма.
Далее следует отметить, что особенностью рассматриваемого договора является то, что жилое помещение предоставляется во владение и пользование нанимателю и членам его семьи в пределах установленных норм. В настоящее время в соответствии со ст. 50 ЖК РФ устанавливать норму предоставления площади жилого помещения, как и учетную норму, уполномочены органы местного самоуправления. Таким образом, муниципальным образованиям предоставлены достаточно широкие полномочия в сфере регулирования жилищных отношений. При установлении указанных норм необходимо учитывать достигнутый на территории муниципального образования уровень обеспеченности жилыми помещениями, предоставляемыми по договору социального найма жилого помещения, а также другие факторы. В этой связи следует отметить, что, безусловно, в различных субъектах Российской Федерации достигнут различный уровень обеспеченности жилыми помещениями, но установление единого минимального размера нормы предоставления жилых помещений необходимо в целях обеспечения единой жилищной политики и реального стимулирования улучшения жилищных условий граждан, нуждающихся в жилье. При определении указанного минимального размера нормы предоставления жилых помещений по договору социального найма следует руководствоваться такими критериями, как темпы жилищного строительства государственного и муниципального жилья, состояние и структуру жилищного фонда социального использования, количество жилых помещений, поступающих в жилищный фонд социального использования их других источников и т.д. Необходимо также учитывать такой фактор, как разумный размер жизненного пространства, который необходим человеку для нормальной жизнедеятельности, сна отдыха и т.д., то есть для его нормального физического существования.
Проведённое в настоящем разделе исследование специфики предмета договора социального найма жилого помещения приводит к выводу о том, что его образует система следующих элементов: жилое помещение - квартира, комната, часть жилого дома или квартиры; помещения вспомогательного использования, в том случае, когда внаем сдается комната в коммунальной квартире или часть жилого дома; общее имущество многоквартирного дома.
Можно сделать вывод, что жилое помещение, предоставляемое по договору социального найма должно отвечать следующим требованиям: представлять собой изолированное помещение; являться недвижимым имуществом, т.е. объектом, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно; быть пригодным для постоянного проживания граждан, т.е. соответствовать санитарным, техническим нормам.
В результате проведенного анализа, выявлено, что действующий ЖК РФ допускает, что гражданам, нуждающимся в жилье, может быть предоставлено жилое помещение, которое имеет не полный уровень благоустройства, свойственный большинству домов в данной местности. Данное обстоятельство ущемляет права и законные интересы нанимателей. В этой связи представляется необходимым внесение изменений в п.1 ст. 62 ЖК РФ, предусматривающих, что предметом договора социального найма жилого помещения должно быть благоустроенное применительно к условиям данного населённого пункта жилое помещение (жилой дом, квартира часть жилого дома или квартиры).
Итак, отсутствие в действующем жилищном законодательстве правовых последствий признания недействительным решения о предоставлении жилого помещения порождает правовую неопределенность относительно возможности пользования нанимателем и членами его семьи данным жилым помещением. В целях осуществления эффективной защиты прав указанных граждан обосновывается необходимость включения в ЖК РФ положения, закрепляющего, что в случае признания решения о предоставлении жилого помещения недействительным в судебном порядке договор социального найма должен быть признан недействительным, а граждане подлежат выселению из такого жилого помещения. При этом выселение граждан с предоставлением другого жилого помещения предлагается поставить в зависимость от оснований, по которым решение о предоставлении жилого помещения было признано недействительным, а также от того, имели ли граждане ранее в пользовании жилое помещение на условиях социального найма.
Рассмотрев специфику предмета договора социального найма жилого помещения, мы считаем необходимым, изучить форму и срок заключения договора. Этому посвящен следующий раздел дипломной работы.
1.3 Форма и срок договора
По договору социального найма жилые помещения предоставляются в жилищном фонде социального использования (ст. 19 ЖК). Это положение содержится и в актах гражданского законодательства, регулирующих жилищные отношения. Так, ст. 672 ГК предусматривается, что в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются по договору социального найма жилого помещения.
По договору социального найма жилыми помещениями обеспечиваются малоимущие граждане, иные категории граждан, определенные федеральным законом или законом субъекта РФ. Жилое помещение по этому договору предоставляется с обязательным соблюдением следующих условий: нуждаемость в жилье; принятие на учет в качестве нуждающихся; получение жилого помещения (как правило) в порядке очередности (ст. 57 ЖК).
Договору социального найма отводится значительное место в сфере жилищных отношений, связанных с пользованием жилыми помещениями государственного и муниципального жилищного фонда. Он является наиболее значимым основанием возникновения жилищных отношений в числе иных оснований, предусмотренных жилищным законодательством.
В договоре социального найма жилого помещения определяются права и обязанности как нанимателя, так и наймодателя жилого помещения.
Каждый из участников договора является носителем большого числа прав и обязанностей, причем конкретному праву одной стороны соответствует определенная обязанность другой стороны договора.
Правовое положение сторон, вступающих в отношения пользования жилым помещением по договору социального найма, различно. Для граждан, получающих жилое помещение, - это право получить для проживания жилое помещение, отвечающее установленным требованиям к жилому помещению; для наймодателя - обязанность предоставить нанимателю и членам его семьи в пользование жилое помещение, пригодное для постоянного проживания. Обязанность вступить в договор социального найма вытекает из факта принятия решения соответствующим органом, предписывающего наймодателю предоставить гражданину-нанимателю возможность занять жилое помещение.
Нанимателем жилого помещения по договору социального найма может быть только гражданин, что следует из ч. 1 ст. 49 ЖК. Данное положение соотносится со ст. 17 ЖК, согласно которой жилое помещение предназначено для проживания граждан.
Согласно ч. 2 ст. 61 ЖК наниматель жилого помещения в многоквартирном доме по договору социального найма приобретает право пользования общим имуществом в этом доме.
Общим имуществом определены такие помещения в многоквартирном доме, которые не являются частями квартир и предназначены для обслуживания более одного помещения в этом доме. Перечень объектов общего имущества содержится в ст. 36 Кодекса.
Как правило, по договору социального найма предоставляется отдельная квартира на семью. Несомненно, отдельная квартира отвечает требованию соответствия жилища потребностям человека, обеспечению его нормальной жизнедеятельности. Вместе с тем определенная часть предоставляемого жилья, главным образом освобождающегося, может заселяться покомнатно (ст. 59).
Предоставление комнаты по договору социального найма возможно также в случаях, определяемых ст. 89 ЖК, которая предусматривает, что в связи с выселением граждан им предоставляется комната (комнаты), если жилое помещение, из которого производится выселение, состояло из комнаты (комнат).
Переход права собственности на занимаемое по договору социального найма жилое помещение, права хозяйственного ведения или оперативного управления таким жилым помещением не влечет за собой расторжение или изменение условий договора социального найма жилого помещения. Это правило, закрепленное в ст. 64 ЖК, является важной гарантией прав нанимателя жилого помещения и членов его семьи. На практике оно означает следующее: новый собственник жилого помещения становится наймодателем и не имеет права выселить нанимателя (членов его семьи), который пользуется этим помещением по договору социального найма.
Таким образом, позиция ст. 64 ЖК способствует стабильности отношений, возникающих из социального найма.
Однако положения этой статьи нельзя признать безупречными. Обратимся к ст. 49 и 60 ЖК. Согласно ст. 49 по договору социального найма предоставляются жилые помещения государственного или муниципального жилищного фонда. Статьей 60 установлено, что договор социального найма заключается на жилые помещения государственного или муниципального жилищного фонда.
Таким образом, в случае перехода жилого помещения в частную собственность сохранение неизменными условий договора социального найма сомнительно. Под переходом права собственности в рассматриваемом случае следует понимать замену собственника в границах публичных форм собственности в случаях правопреемства (см. ст. 58 ГК).
По договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномочен ный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем (ст. 60 Ж К РФ).
Договор социального найма заключается без установления срока его действия (ч. 2 ст. 60 ЖК), что практически означает «совпадение» с позицией о предоставлении жилья в бессрочное пользование. Это отличает его от договора «коммерческого» найма, который заключается на срок, не превышающий 5 лет (ст. 683 ГК). Положение о бессрочном предоставлении жилого помещения содержалось в ст. 10 ЖК РСФСР. Сохранение в действующем законодательстве данного положения способствует стабильности отношений по договору социального найма.
В качестве иллюстрации: существенная позиция в части обеспечения устойчивости жилищных прав граждан содержалась в ст. 156 ГК РСФСР 1922 г., которой предусматривалось автоматическое возобновление договора найма жилья. Постановлением ЦИК и СНК СССР от 17.10.37 № 112/1843 было предумотрено, что гражданам, выполняющим все обязательства по договору найма жилья и добросовестно относящимся к содержанию предоставленного в их пользование жилища, предоставляется преимущественное право возобновления договора по истечении срока его действия (ст. 26).
Согласно ст. 63 ЖК договор социального найма заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилья.
Необходимость письменной формы договора очевидна. Договор, как таковой, должен содержать все права и обязанности сторон. Таким образом, имея в виду необходимость соблюдения прав и осуществление обязанностей той или иной стороной договора, а также возможность эффективной защиты прав по договору, требуется четко определить и отразить эти права и обязанности в соответствующем документе.
Договор заключается в простой письменной форме (см. ст. 161 ГК). Нарушение письменной формы не влечет в этом случае недействительность договора, но лишает стороны права - в случае спора - ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания. Однако стороны имеют право приводить письменные и другие доказательства (ст. 162 ГК).
Принимая во внимание правила ст. 69 ЖК о необходимости указать в договоре социального найма членов семьи нанимателя (ч. 3), необходимо также отметить, что отказ от заключения договора в письменной форме ставит этих лиц - в случае жилищного спора - в тяжелое положение при доказывании своих прав.
Итак, по договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномочен ный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем (ст. 60 Ж К РФ).
В результате проведенного в данном разделе исследования можно сделать выводы о том, что согласно ст. 63 ЖК договор социального найма заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилья.
Необходимость письменной формы договора очевидна. Договор, как таковой, должен содержать все права и обязанности сторон. Таким образом, имея в виду необходимость соблюдения прав и осуществление обязанностей той или иной стороной договора, а также возможность эффективной защиты прав по договору, требуется четко определить и отразить эти права и обязанности в соответствующем документе.
Кроме того, заключение договора на неопределенный срок способствует стабильности отношений по договору социального найма.
Изучив форму и срок заключения договора социального найма, мы считаем необходимым, рассмотреть права, обязанности и ответственность его сторон. Этому посвящена следующая глава дипломной работы.
Гражданско-правовой договор является основной моделью гражданских правоотношений. Возможностью использования этой модели наделяются все субъекты гражданского оборота - граждане, юридические лица, публично-правовые образования, для которых создаётся в принципе одинаковый режим. В этом находят прямое выражение основные начала гражданского законодательства, закреплённые в п. 1 ст. 1 ГК РФ, а именно: равенство участников гражданско-правовых отношений, свобода договоров и др.
Вместе с тем, в силу различных причин законодатель в ряде норм либо ограничивает возможности той или иной договорной модели, либо, открывая такую возможность, устанавливает определённые исключения из общих норм с учётом того, кто именно выступает в роли контрагентов. В этой связи дальнейшее исследование правовой конструкции договора социального найма жилого помещения предполагает определение его субъектного состава, а также выявление его особенностей.
Как было показано в предыдущих параграфах, до говор социального найма жилого помещения является двусторонним. Его сторонами являются наймодатель и наниматель. Однако есть и определённая особенность, которая заключается в том, что под воздействием специальных положений гл. 35 ГК РФ, а также гл. 7, 8 ЖК РФ о договоре социального найма жилого помещения, его реализация осуществляется при непосредственном участии членов семьи нанимателя, которые не являются самостоятельными субъектами такого договора.
Начиная характеристику с определения статуса наимодателя, подчеркнём, что его роль, как в договоре социального найма жилого помещения, так и во всём комплексе возникающих из него правоотношений, является, по сути, ключевой. Наймодателем может быть только юридическое лицо. Таким образом, круг наймодателей в договоре социального найма очерчивается более узко, нежели в договоре коммерческого найма. В качестве наимодателя выступают органы местного самоуправления и муниципальные организации в отношении муниципального жилищного фонда, а также государственные организации в отношении государственного жилищного фонда. Так, в частности, в г. Москве такой организацией является Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы. При этом перечень субъектов, которые могут выступать в качестве наимодателя жилого помещения по договору социального найма определён в ч. 1 ст. 60 ЖК РФ исчерпывающим образом. Это, в свою очередь, приводит к выводу о том, что в договоре социального найма жилого помещения исключается множественность лиц на стороне наимодателя.
Нанимателем жилого помещения по договору социального найма может быть только гражданин - физическое лицо. В этой связи следует отметить, что основной целью рассматриваемого договора выступает удовлетворение потребности гражданина в жилище. Однако в настоящее время государство не имеет экономических возможностей обеспечить «бесплатным» жильем всех нуждающихся в этом. Именно поэтому граждан, которые могут выступать в качестве нанимателей по договору социального найма, можно подразделить на три группы:
- во-первых, граждане, которым жилое помещение было предоставлено по установленным правилам и за которыми сохраняется право пользоваться этим жилым помещением;
- во-вторых, граждане, которые состоят на учете в качестве нуждающихся в жилом помещении или которые могут быть признаны малоимущими и нуждающимися в жилом помещении в соответствии с ЖК РФ. Указанной категории лиц гарантируется предоставление помещения в пользование по правилам, установленным действующим жилищным законодательством;
- в-третьих, иные граждане, указанные в законе, которые в соответствии с действующим законодательством могут быть признаны нуждающимися в жилом помещении и которым в соответствии с правилами, установленными законодательством также может быть предоставлено жилое помещение в пользование по договору социального найма жилого помещения (ч. 3 ст. 49 ЖК РФ).
Обращаясь к исследованию названных категорий граждан, прежде всего, подчеркнём, что согласно ст. 1 ЖК РФ одним из основных начал (принципов) жилищного законодательства выступает недопустимость произвольного лишения жилища. Данный принцип можно рассматривать как одно из важных проявлений гражданско-правового принципа недопустимости произвольного вмешательства в частные дела другого субъекта. Именно этим и объясняется то положение жилищного законодательства, что за гражданами, которым жилое помещение было предоставлено по договору социального найма до принятия ЖК РФ, независимо от размера жилого помещения, а также уровня их доходов, сохраняется право пользования жилищем.
Далее следует отметить, что в ЖК РФ получила развитие норма ст. 40 Конституции РФ, согласно которой не все граждане, нуждающиеся в жилище, могут претендовать на предоставление «бесплатного» жилья. Данное право, прежде всего, гарантируется тем гражданам, которые в установленном порядке признаны малоимущими. При этом согласно ч. 2 ст. 49 ЖК РФ к данной категории относятся граждане, признанные таковыми органом местного самоуправления с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в порядке, установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации1.
Перечень доходов, получаемых физическими лицами, как в денежной, так и в натуральной формах, подлежащих налогообложению содержится в гл. 23 «Налог на доходы физических лиц» части второй Налогового кодекса Российской Федерации. Кроме того, при определении доходов граждан с целью признания их малоимущими следует руководствоваться Постановлением Правительства РФ от 20 августа 2003 г. № 512 (ред. от 30 декабря 2005 г.) «О перечне видов доходов, учитываемых при расчете среднедушевого дохода семьи и дохода одиноко проживающего гражданина для оказания им государственной социальной помощи». Данным Постановлением определено, что учету подлежат все виды доходов в денежной и натуральной форме. К таким доходам следует отнести, в частности, все предусмотренные системой оплаты труда выплаты, учитываемые при расчете среднего заработка; средний заработок, сохраняемый в случаях, предусмотренных трудовым законодательством; компенсации, выплачиваемые государственными органами или общественными объединениями за время исполнения государственных или общественных обязанностей и другие выплаты.
При расчете стоимости имущества, находящегося в собственности граждан, в целях признания гражданина малоимущим допустимо использовать законодательство о налогах и сборах, в соответствии с которым подлежат учету следующие виды налогооблагаемого имущества: жилые дома, квартиры, дачи; гаражи и иные строения, помещения и сооружения. При этом средняя стоимость имущества, приходящегося на одного члена семьи, для решения вопроса о признании его малоимущим и предоставлении ему жилья по договору социального найма рассчитывается путем деления общей стоимости налогооблагаемого имущества, находящегося в собственности всех членов семьи, на число членов семьи.
При наличии у гражданина и (или) членов его семьи нескольких жилых помещений, занимаемых по договорам социального найма и (или) принадлежащих им на праве собственности, определение уровня обеспеченности общей площадью жилого помещения осуществляется исходя из суммарной общей площади всех указанных жилых помещений (ч. 2 ст. 51 ЖК РФ). Общая площадь жилого помещения согласно ч. 5 ст. 15 ЖК РФ рассчитывается как сумма площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
Таким образом, принадлежность к категории малоимущих граждан ЖК РФ ставит в зависимость от доходов, под которыми понимается размер заработной платы и иных доходов, а также от наличия в собственности недвижимости, других объектов, которые подлежат налогообложению. Конкретные же критерии оценки и нормативы устанавливаются субъектами Российской Федерации. Так, в частности, в г. Москве в соответствии с Законом от 25. 01.2006 г. № 7 «О порядке признания жителей города Москвы малоимущими в целях постановки их на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях» такими критериями выступают имущественная обеспеченность семьи, а также стоимость требуемой общей площади жилого помещения (для обеспечения семьи по 18 кв. м. на 1 человека). В случае если стоимость требуемой общей площади жилого помещения превышает имущественную обеспеченность семьи, то семья признается малоимущей. При этом имущественная обеспеченность семьи складывается из стоимости подлежащего налогообложению имущества членов семьи гражданина (земельные участки, дачи, автомобили и т.п.), за исключением жилых помещений (квартир) и денежного дохода, превышающего прожиточный минимум членов семьи гражданина за период ожидаемого нахождения в очереди на предоставление жилого помещения. Суммарный денежный доход семьи, превышающий прожиточный минимум, определяется как разница между среднемесячным совокупным доходом семьи за 24 месяца (2 года) и прожиточным минимумом семьи на 1 месяц, умноженная на 240 месяцев (20 лет) Стоимость требуемой общей площади жилого помещения определяется как разница общей площади жилого помещения, получаемой семьей согласно норме предоставления на одного человека (18 кв. м.) и общей площади жилого помещения, находящейся в собственности членов семьи, умноженная на рыночную стоимость 1 кв. м. жилья.
Исходя из изложенных положений, дадим определение понятия малоимущего гражданина.
Малоимущим признаётся гражданин, обладающий невысоким уровнем доходов, в собственности которого отсутствует дорогостоящее имущество, подлежащее налогообложению, в результате чего, с учётом социально-экономического положения в стране, он не может обеспечить себя жильем собственными средствами.
Далее следует отметить, что в настоящее время жилищное законодательство не исключает возможности предоставления жилых помещений по договору социального найма иным гражданам, нуждающимся в жилище, которые не являются малоимущими. В этой связи заслуживает внимания положение ч. 3 ст. 49 ЖК РФ, согласно которому жилые помещения жилищного фонда РФ или жилищного фонда субъекта РФ по договорам социального найма предоставляются иным определенным федеральным законом, указом Президента РФ или законом субъекта РФ категориям граждан, признанным по установленным ЖК РФ и (или) федеральным законом, указом Президента РФ или законом субъекта РФ основаниям нуждающимися в жилых помещениях.
Действующим законодательством предусмотрено обеспечение жилыми помещениями по договору социального найма таких категорий, как инвалиды, инвалиды войны, участники Великой Отечественной войны, ветераны и инвалиды боевых действий, а также иных категорий ветеранов, семьи, имеющие детей инвалидов, дети сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, Герои Социалистического Труда, полные кавалеры ордена Трудовой Славы, прокуроры и следователи, Герои СССР, Герои РФ, полные кавалеры Ордена Славы, реабилитированные жертвы политических репрессий, спасатели профессиональных аварийно-спасательных служб, профессиональных аварийно-спасательных формирований, сотрудники милиции, сотрудники и лица, уволенные со службы в органах наркоконтроля в связи с выходом на пенсию и другие категории.
При этом важно подчеркнуть, что «иные» граждане, которые наряду с малоимущими имеют право на предоставление жилого помещения по договору социального найма, определяются не только в федеральных законах, но и в Указах Президента РФ, а также законах субъектов РФ. По общему правилу жилые помещения предоставляются «иным гражданам, указанным в законе», в порядке, установленном ЖК РФ. Вместе с тем, федеральным законом, Указом Президента РФ или законом субъекта РФ, может быть установлен и иной порядок предоставления жилых помещений, в том числе и предусмотрены дополнительные основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях. Представляется, что эта возможность достаточно часто будет реализована. А если учесть, что само понятие «порядок предоставления жилого помещения» в новом ЖК РФ четко не определено, то, вероятно, будут устанавливаться сроки, в течение которых должны предоставляться жилые помещения, количество комнат в жилом помещении, предоставляемом на определенное количество членов семьи и т.д.
Таким образом, право на получение жилого помещения по договору социального найма законом субъекта РФ может быть предоставлено любым категориям граждан с учетом возможностей обеспечения жилыми помещениями, которые у него имеются. Данное положение не противоречит принципу федерализма, поскольку в соответствии со ст. 72 Конституции РФ жилищное законодательство относится к предмету совместного ведения Российской Федерации и её субъектов. Это может привести к ущемлению законных интересов и жилищных прав граждан. В этой связи представляется наиболее целесообразным установление правовой конструкции, в соответствии с которой определение как категорий граждан, имеющих право на получение жилого помещения по договору социального найма, так и оснований для признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, должно быть установлено только на федеральном уровне.
Далее следует отметить, что ч. 4 ст. 49 ЖК РФ установлено правило, согласно которому как малоимущие, так и иные граждане, могут быть обеспечены жильем по договору социального найма за счет муниципального жилищного фонда органами местного самоуправления, но только в случае наделения органов местного самоуправления в установленном законодательством порядке государственными полномочиями на обеспечение указанных категорий граждан жилыми помещениями. В частности, согласно ч. 2 ст. 14 ЖК РФ в субъектах РФ - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге перечни отнесенных ЖК РФ к компетенции органов местного самоуправления вопросов, которые решают органы местного самоуправления на территориях каждого из этих городов, определяются законами данных субъектов РФ. При этом иные вопросы, отнесенные ЖК к компетенции органов местного самоуправления и не включенные в указанные перечни, решают исключительно органы государственной власти данных субъектов РФ.
Порядок предоставления указанным категориям граждан жилых помещений из муниципального жилищного фонда по договорам социального найма установлен в ЖК РФ, если иной порядок не предусмотрен федеральным законом, указом Президента РФ или законом субъекта РФ.
По правилам ч. 5 ст. 49 ЖК РФ иностранным гражданам и лицам без гражданства жилые помещения государственного и муниципального жилищного фонда по договорам социального найма не предоставляются, если международным договором РФ не предусмотрено иное.
Следующим обязательным условием для предоставления жилого помещения по договору социального найма является признание гражданина нуждающимся в улучшении жилищных условий. В ЖК РФ не определено само понятие «нуждаемость в жилом помещении». Представляется, что нуждаемость в жилье - объективное состояние, которое может возникнуть у любого гражданина. Между тем, не любой гражданин, нуждающийся в жилом помещении, может претендовать на его предоставление по договору социального найма. С учетом этого нуждаемость в жилом помещении представляет собой потребность гражданина в жилом помещении, подлежащую удовлетворению в соответствии с нормами действующего законодательства посредством предоставления жилого помещения из жилищного фонда социального использования.
Основания нуждаемости - это конкретные жизненные обстоятельства, с которыми правовые нормы связывают возникновение права на получение жилого помещения по договору социального найма. Статья 51 ЖК РФ устанавливает такие основания путём определения категорий граждан, нуждающихся в обеспечении жилыми помещениями. К их числу, прежде всего, относятся граждане, не являющиеся нанимателями жилых помещений по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения.
Кроме того, к указанной категории отнесены лица являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учётной нормы.
К категории нуждающихся в обеспечении жилым помещением также относятся граждане, проживающие в помещении, не отвечающем требованиям, установленным для жилых помещений. При этом ЖК РФ содержит лишь общие указания на требования, предъявляемые к жилым помещениям. Решение данного вопроса отнесено к компетенции органов государственной власти РФ (ч. 2 ст. 12 ЖК РФ).
И, наконец, к рассматриваемой категории относятся граждане, проживающие в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание невозможно, и не имеющими иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или принадлежащего на праве собственности. Перечень соответствующих заболеваний устанавливается Правительством РФ. В настоящее время в целях реализации Федерального закона от 24 ноября 1995 г. № 181-ФЗ «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации» Постановлением Правительства РФ от 21 декабря 2004 г. № 817 утвержден Перечень заболеваний, дающих инвалидам, страдающим ими, право на дополнительную жилую площадь».
В силу неточности формулировка п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ возникает вопрос, следует ли учитывать при принятии решения о признании гражданина нуждающимся в жилых помещениях одновременно оба приведенных законодателем условия - коммунальное заселение и наличие больного в квартире, либо каждое из приведенных условий имеет самостоятельное равное значение. Представляется, что с учетом тенденций, направленных на ликвидацию квартир коммунального заселения, основания для признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, названные в п.4 ст. 51 ЖК РФ, должны иметь равное значение при принятии соответствующего решения и оцениваться по отдельности.
Необходимо особо отметить, что наличие у гражданина статуса малоимущего при отсутствии у него установленных ЖК РФ оснований для признания нуждающимся в жилье не может служить самостоятельным основанием для предоставления ему жилого помещения по договору социального найма.
Далее подчеркнём, что отличительной особенностью договора социального найма является то, что жилое помещение предоставляется в пользование не только нанимателю, но и членам его семьи. Как показывает практика, одинокий гражданин выступает нанимателем жилого помещения по договору социального найма сравнительно редко (хотя, юридически в качестве нанимателя выступает именно один из членов семьи).
Жилищный кодекс РФ внес значительные изменения в понятие «член семьи нанимателя». Так, ст. 69 ЖК РФ к членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относит, прежде всего, проживающих совместно с ним супруга, а также его детей и родителей. При этом указанные граждане относятся к членам семьи нанимателя независимо от их возраста и трудоспособности. Для сравнения отметим, что ранее действовавший ЖК РСФСР в ст. 53 признавал членами семьи нанимателя родителей и детей, как его самого, так и его супруга.
Далее следует отметить, что согласно ст. 69 ЖК РФ членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма признаются также другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство.
И, наконец, в исключительных случаях членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке могут быть признаны иные лица. К таковым, в частности, могут быть отнесены лица, которые находятся с нанимателем в фактических брачных отношениях, дети, родившиеся вне брака, при отсутствии оснований для признания отцовства.
Для сравнения отметим, что по-иному законодатель подходит к определению членов семьи собственника жилого помещения. В соответствии с ч. 1 ст. 31 ЖК РФ к ним относятся совместно проживающие с собственником в жилом помещении супруг, дети, родители. Для признания членами семьи собственника жилого помещения других родственников, нетрудоспособных иждивенцев, а в исключительных случаях и иных граждан необходимо, чтобы указанные граждане были вселены собственником в принадлежащее ему жилое помещение именно в качестве членов своей семьи. Таким образом, даже в рамках одной отрасли права не существует такой единой правовой категории как «член семьи».
Далее следует отметить, что члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Кроме того, дееспособные члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма.
Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие, же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Однако указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма.
Следует отметить, что вопрос о правовом положении членов семьи нанимателей жилого помещения в юридической литературе решается неоднозначно. По мнению большинства специалистов на стороне нанимателя жилого помещения в договоре социального найма жилого помещения изначально образуется множественность лиц, сам наниматель и члены его семьи выступают как сонаниматели. Так, в частности М.И. Брагинский, отмечает, что член семьи нанимателя и сам наниматель - это сонаниматели. Особое положение нанимателя М.И. Брагинский видит в том, что он является представителем остальных членов своей семьи, при этом указанные качества он дополняет непременно тем, что является носителем таких же прав, как и те, кого он представляет..
П.И. Седугин, напротив, приходит к выводу о том, что «в жилищных отношениях семья в ряде случаев выступает как особый коллективный субъект права. Правосубъектность семьи проявляется либо через действия нанимателя или собственника в качестве ее отдельного представителя, либо через действия, совершаемые отдельными лицами семьи».
Противоположной точки зрения придерживается Ю.Г. Басин, который, возражая против выделения в жилищных правоотношениях такого особого коллективного субъекта права как семья, отмечает, что «теоретически невозможно обосновать необходимость особого субъекта права лишь в узкой области правоотношений, охватываемых одним институтом. Практически признание семьи самостоятельным субъектом права означало бы, что в жилищное правоотношение вступает семья в целом..., что именно семья является носителем правомочий и обязанностей, что изменение ее состава не влияет на содержание и объем этих правомочий и обязанностей, что нарушение обязательства вызывает прекращение жилищного права всей семьи. Ничего этого в действительности мы не наблюдаем».
Действительно, в ряде случаев жилое помещение в пользование по договору социального найма предоставляется гражданину - нанимателю с учётом того, что жилым помещением будут пользоваться и другие лица, которые, в соответствии с жилищным законодательством, являются членами его семьи. При этом, как было показано выше, в действующем жилищном законодательстве нет единого понятия «член семьи», которое бы могло использоваться в различных отраслях законодательства. Очевидно, выработка такого универсального понятия невозможна.
Необходимо отметить, что ни ст. 672 ГК РФ, ни ст. 69 ЖК РФ не содержит правовых конструкций, которые бы убедительно доказывали, что наниматель и члены его семьи являются сонанимателями. Это приводит к выводу, что действия по ограниченному распоряжению жилым помещением может совершать только наниматель жилого помещения. Так, в частности наниматель наделён правом предъявлять требования о замене жилого помещения, сдавать жилое помещение или его часть по договору поднайма, разрешать проживать в жилом помещении временным жильцам и т.д. Безусловно, действующее законодательство устанавливает, что данные действия требуют согласия дееспособных членов семьи. Вместе с тем, в случае, если бы все указанные субъекты признавались сонанимателями, логичным было бы установление такой правовой модели, в соответствии, с которой указанные действия мог бы совершать любой из членов семьи.
Кроме того, жилищное законодательство традиционно в качестве одного из возможных случаев изменения жилищного правоотношения называет замену нанимателя. Правовым последствием модификации жилищного право отношения в данном случае является изменение субъектного состава жилищного обязательства, нанимателем жилого помещения становится другой дееспособный член семьи нанимателя. В этой связи в юридической литературе справедливо отмечалось, что если всех членов семьи нанимателя жилого помещения признавать сонанимателями, то сама норма, регламентирующая замену нанимателя жилого помещения, станет лишней. Данное обстоятельство также свидетельствует о том, что наниматель и члены его семьи, несмотря на равенство жилищных прав, не могут рассматриваться как сонаниматели.
Проведённое в разделе исследование особенностей субъектного состава договора социального найма жилого помещения приводит к выводу о том, что в качестве наймодателя в отношении государственного жилищного фонда выступают государственные организации, а в отношении муниципального жилищного фонда - органы местного самоуправления и муниципальные организации. Нанимателем жилого помещения может быть только гражданин - физическое лицо.
В результате анализа норм права систематизированы категории граждан, которые могут выступать в качестве нанимателя жилого помещения по договору социального найма. В первую группу объединены граждане, которым жилое помещение было предоставлено по установленным правилам и за которыми сохраняется право пользоваться этим жилым помещением. Ко второй группе относятся граждане, которые состоят на учёте в качестве нуждающихся в жилом помещении или которые могут быть признаны малоимущими и нуждающимися в жилом помещении в соответствии с ЖК РФ. Данной категории граждан гарантируется предоставление жилого помещения по правилам, установленным действующим жилищным законодательством. К третьей группе относятся иные граждане, указанные в законе, которые в соответствии с действующим законодательством могут быть признаны нуждающимися в жилом помещении и которым также может быть предоставлено жилое помещение по договору социального найма. Выявлено, что согласно ч. 3 ст. 49 ЖК РФ категории граждан, которые, наряду с малоимущими имеют право на предоставление жилого помещения по договору социального найма, определяются в федеральных законах, указах Президента РФ и в законах субъектов РФ. По общему правилу жилые помещения предоставляются «иным гражданам, указанным в законе», в порядке, установленном ЖК РФ. При этом федеральный закон, указ Президента РФ или закон субъекта РФ, может установить и иной порядок предоставления жилых помещений, в том числе и предусмотреть дополнительные основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях.
Можно сделать вывод, что право на получение жилого помещения по договору социального найма законом субъекта РФ может быть предоставлено любым категориям граждан с учетом возможностей обеспечения жилыми помещениями, которые имеются у того или иного субъекта РФ. Представляется, что это может привести к ущемлению прав и законных интересов граждан. В этой связи целесообразно закрепление правовой конструкции, в соответствии с которой определение как категорий граждан, имеющих право на получение жилого помещения по договору социального найма, так и оснований для признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, должно устанавливаться только на федеральном уровне.
После того, как нами были рассмотрены стороны договора социального найма жилого помещения, мы считаем необходимым ознакомиться с правами и обязанностями этих сторон. Этому посвящен следующий раздел дипломной работы.
Под содержанием обязательственного правоотношения, основанного на договоре, понимается, как известно, совокупность субъективных прав и обязанностей его сторон, предопределяющая их поведение в рамках этого правоотношения.
Договор социального найма жилого помещения, как было показано выше, относится к числу взаимных договоров, таким образом, каждая из сторон правоотношения, возникшего из такого договора, имеет как права, так и корреспондирующие им обязанности.
Наймодатель по договору социального найма жилого помещения, прежде всего, имеет право требовать от нанимателя и членов его семьи своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. К числу основных обязанностей наймодателя относятся обязанности по передаче нанимателю свободного от прав иных лиц жилого помещения; участие в надлежащем содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение; обеспечение предоставления нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества; производство капитального ремонта жилого помещения.
Наниматель жилого помещения по договору социального найма, в свою очередь, вправе вселять в жилое помещение иных лиц; сдавать жилое помещение в поднаем; разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов; требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, предоставления коммунальных услуг, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме. К числу обязанностей нанимателя относятся использование жилого помещения ло назначению, обеспечение его сохранности, производство текущего ремонта, своевременное внесение платы за жилое помещение и коммунальных услуг, информирование наймодателя об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением.
Характеризуя права и обязанности субъектов договора социального найма жилого помещения необходимо отметить, что действующий ЖК РФ в ч. 3 ст. 65, а также в ч. 4 ст. 67 устанавливает, что наймодатель и наниматель несут и иные обязанности, предусмотренные самим Кодексом, иными федеральными законами, а также договором. Таким образом, можно сделать вывод, что действующее жилищное законодательство предоставляет сторонам в договоре социального найма большую свободу в определении содержания жилищного правоотношения, по сравнению с ранее действовавшим законодательством.
В настоящее время при регулировании жилищных отношений вообще, и отношения социального найма в частности, также остаётся достаточно много императивных норм. Данное обстоятельство объясняется особой социальной значимостью такого объекта как жилое помещение. Вместе с тем, нельзя не отметить, что в действующем ЖК РФ значение договора в отношениях социального найма жилого помещения заметно возросло.
Обращаясь к непосредственному исследованию содержания договора социального найма жилого помещения, прежде всего, необходимо разграничить два этапа взаимоотношений наймодателя и нанимателя. Первый этап характеризуется возникновением обязательства, основанного на договоре социального найма жилого помещения. Основной обязанностью наймодателя на данном этапе является передача жилого помещения в пользование нанимателю. Второй этап связан с пользованием нанимателем и членами его семьи предоставленным жилым помещением. При этом жилое помещение должно быть использовано нанимателем для удовлетворения его жилищных потребностей, а также потребностей членов его семьи. Целевой характер использования жилого помещения предопределяет объем тех правомочий, которые предоставлены нанимателю, как на владение и пользование этим жилым помещением, так и на некоторые акты распоряжения им.
Итак, основная обязанность наймодателя на первом этапе, согласно ст. 65 ЖК РФ, состоит в передаче нанимателю жилого помещения свободного от прав на него иных лиц. В этой связи следует отметить, что жилое помещение признается таковым только в том случае, если оно свободно как фактически, так и юридически. Причём первое означает, что в нем реально никто не проживает, а второе - что отсутствуют лица, которые имеют право пользования жилым помещением, то есть оно, является свободным от любых обязательств.
Следующее требование заключается в том в том, что наймодатель обязан передать нанимателю жилое помещение в состоянии, пригодном для постоянного проживания. В этой связи важно подчеркнуть, что при оценке пригодности жилого помещения, передаваемого по договору социального найма, следует руководствоваться Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 «Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу».
Обращаясь к анализу обязанностей наймодателя на втором этапе, когда жилое помещение передано нанимателю, отметим, что данные обязанности должны исполняться либо регулярно, т.е. в течение срока действия договора социального найма жилого помещения, либо в предусмотренные сроки или по мере необходимости.
Обращаясь к исследованию прав нанимателя жилого помещения по договору социального найма, прежде всего, необходимо отметить, что на протяжении длительного периода времени в юридической литературе ведется дискуссия относительно их правовой природы, а именно, относятся ли указанные права к вещным или обязательственным правам.
Итак, основным правом данного субъекта выступает право пользования жилым помещением. Так, в частности, Ю.Г. Басин характеризует право пользования жилым помещением, как основной элемент материального содержания жилищного правоотношения, отмечая, что «остальные правомочия либо служат предпосылкой пользования, либо вытекают из него». Сходной точки зрения придерживался О.А. Красавчиков, отмечая, что «ядро жилищных отношений, главный компонент их содержания - это пользование жилищем, проживание в нем».
Под правом пользования в науке гражданского права понимается «юридически обеспеченная возможность извлечения из вещи полезных свойств в процессе её личного или производительного потребления».
Таким образом, под правом пользования, которым наделяется наниматель и члены его семьи по договору социального найма жилого помещения, следует понимать юридически обеспеченную возможность извлечения из такого жилого помещения его полезных свойств.
Следует отметить, что к числу наиболее важных признаков рассматриваемого правомочия является целевой характер использования жилого помещения. Жилые помещения предназначены исключительно для проживания в них граждан, то есть для удовлетворения потребности гражданина в жилище. Жилищный кодекс РФ в ст. 17, равно как и ранее действовавшее жилищное законодательство, устанавливает целевое назначение жилых помещений. В соответствии с положениями названной нормы размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Пользователи жилого помещения должны соблюдать права и законные интересы проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные требования.
Далее следует отметить, что наниматель вправе и ограниченно распоряжаться занимаемым жилым помещением. К данному выводу приводит анализ положений ст. ст. 70, 72, 76 ЖК РФ. Так, наниматель имеет право в установленном порядке вселять в занимаемое им по договору социального найма жилое помещение других граждан в качестве членов своей семьи, сдавать его по договору поднайма, разрешать проживание в нем временным жильцам. При этом на последнее согласие наймодателя вообще не требуется. Указанный субъект лишь должен быть уведомлен об этом. Представляется, что к правомочиям ограниченного распоряжения жилым помещением следует также отнести и право нанимателя на его обмен.
Обязательственные права нанимателя по договору социального найма жилого помещения, т.е. права требования совершения от наймодателя совершения определённых действий, определены в ст. 67 ЖК РФ. К их числу следует отнести право требовать от наймодателя обеспечения бесперебойной работы инженерного оборудования домов и жилых помещений, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме (в т.ч. исправления повреждённого оборудования), предоставления коммунальных услуг.
Изложенное приводит к выводу о том, что наниматель по договору социального найма жилого помещения обладает комплексом вещных и обязательственных правомочий. При этом к вещным правомочиям наймодателя относятся правомочия владения, нормированного пользования и ограниченного распоряжения предоставленным ему по договору социального найма жилым помещением. Правомочием ограниченного распоряжения, в частности, охватываются такие права нанимателя, как право вселения в занимаемое жилое помещение иных лиц, право разрешать сдавать данное помещение по договору поднайма, право разрешать проживание временных жильцов, право осуществлять обмен или замену занимаемого по договору найма жилого помещения. Осуществление нанимателем указанных прав в одних случаях влечет изменение договора социального найма жилого помещения (например, при вселении в жилое помещение других граждан в качестве членов своей семьи и др.), а в других его прекращение (например, при обмене жилого помещения или при его замене и др.). К обязательственным же правам нанимателя жилого помещения относятся такие права, как требовать от наймодателя проведения капитального ремонта, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, предоставления коммунальных услуг.
Итак, как было показано выше, в системе правомочий нанимателя имеются как вещные, так и обязательственные права. В этой связи следует отметить, что в соответствии со ст. 18 ЖК РФ вещные права на жилые помещения подлежат государственной регистрации в случаях предусмотренных ГКРФ, Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также самим ЖК РФ.
Далее, обращаясь к исследованию обязанностей нанимателя и членов его семьи по договору социального найма жилого помещения, отметим, что данный субъект обладает как имущественными, так и неимущественными обязанностями. При этом имущественные обязанности нанимателя и членов его семьи также можно разделить на три группы.
Первая группа обязанностей нанимателя и членов его семьи характеризуется тем, что указанные лица должны совершать необходимые действия, обеспечивающие сохранность жилого помещения, а именно, использовать предоставленное им жилое помещение по целевому назначению и в установленных пределах, не изменять характер пользования помещений, не производить самовольных перестроек и перепланировок жилого помещения, соблюдать установленные правила пользования электричеством, газом и т.д., а также не препятствовать наймодателю производить действия, которые обеспечивают надлежащее состояние жилья. Как видно, исполнение обязанностей рассматриваемой группы требует от нанимателя, как совершения ряда активных действий, так и воздержания от совершения определённых действий.
Вторая группа обязанностей представляет собой только активные действия, которые должен совершать наниматель и члены его семьи на протяжении всего периода существования жилищного обязательства. Такими обязанностями являются своевременное внесение платы за пользование жилым помещением и коммунальные услуги.
К третьей группе обязанностей относятся такие обязанности, как своевременно информировать наймодателя об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма, передача наймодателю жилого помещения при выезде на другое постоянное место жительства, что также предполагает совершение со стороны нанимателя активных действий.
Далее следует отметить, что наличие у нанимателя права пользования жилым помещением порождает вопрос, который имеет важное теоретическое и практическое значение: является ли пользование жилым помещением только правом или также и обязанностью гражданина? С одной стороны, такую обязанность на гражданина возложить нельзя, с другой - не осуществление права пользования жилым помещением может повлечь для него неблагоприятные последствия.
Подчеркнём, что договор социального найма жилого помещения имеет особую социально-экономическую направленность - обеспечение жильём малоимущих, а также иных лиц, в случаях, предусмотренных законодательством, т.н. наиболее незащищенных в социальном плане граждан. В этой связи проблема реального использования жилого помещения нанимателем и членами его семьи по договору социального найма имеет принципиальное значение. Если указанные граждане не заинтересованы в использовании жилого помещения, то его следует предоставить иным лицам, которые остро в этом нуждаются.
В соответствии со ст. 71 ЖК РФ временное отсутствие нанимателя жилого помещения, кого-либо из членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменение их прав и обязанностей по договору социального найма. Вместе с тем указанную норму не следует понимать однозначно. В соответствии с ч. 11 ст. 155 ЖК РФ предусмотрено, что при временном отсутствии граждан внесение платы за отдельные виды коммунальных услуг осуществляется с учетом перерасчета платежей за период временного отсутствия граждан в порядке, утверждаемом Правительством РФ.
При этом ЖК РФ не предусматривает при длительном отсутствии нанимателя или членов его семьи негативных юридических последствий в виде лишения права пользования жилым помещением в судебном порядке, как это было предусмотрено ст. 61 ЖК РСФСР. Таким образом, на практике возникает вопрос о том, что следует считать «временным отсутствием». И, кроме того, обладают ли граждане, проживающие в жилом помещении по договору социального найма возможностью каким-то образом «избавиться» от нанимателя или другого члена семьи, который не проживает в жилом помещении и не исполняет своих обязанностей? Представляется, что отсутствие в жилом помещении кого-либо из указанных лиц, как правило, является результатом возникшего семейного конфликта, разрыва семейных связей и т.д. Однако в данной ситуации не следует забывать и о публичных интересах, а именно о сохранении жилищного фонда, о поддержании его в надлежащем состоянии, обеспечении нормального состояния жилых помещений.
Всё это приводит к выводу о несовершенстве ст. 71 ЖК РФ, регулирующей временное отсутствие нанимателя жилого помещения и членов его семьи, о незавершённости правовой конструкции указанной нормы.
При закреплении принципа свободной, самостоятельной реализации гражданами принадлежащих им субъективных жилищных прав, действующее законодательство одновременно должно четко закреплять и обязанности, которые должны соблюдаться при их осуществлении. Таким образом, прежде всего, осуществление субъективных прав не должно нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц. В тех случаях, когда наниматель и члены его семьи (или кто-либо один из перечисленных лиц) не проживают в жилом помещении, ущемляются как интересы наймодателя, так и публичные интересы, то есть интересы всего общества в целом. Отсутствие четкого законодательного механизма воздействия на нарушителя может привести к злоупотреблению правом, которое представляет собой особое гражданское правонарушение.
Изложенное приводит к выводу, что для усиления защиты публично-правовых интересов необходимо предусмотреть возможность прекращения права пользования жилым помещением нанимателя и (или) членов его семьи в судебном порядке при временном отсутствии их в этом жилом помещении и неисполнении ими своих обязанностей по договору социального найма. Представляется, что установление шестимесячного срока временного отсутствия является наиболее оптимальным, так как в данном случае указанная норма будет находиться в системной взаимосвязи со ст. 90 ЖК РФ.
Проведённое в разделе исследование прав и обязанностей субъектов договора социального найма жилого помещения приводит к выводу, что наниматель по договору социального найма жилого помещения обладает комплексом вещных и обязательственных правомочий. При этом к вещным правомочиям нанимателя относятся правомочия владения, нормированного пользования и ограниченного распоряжения жилым помещением, предоставленным ему по договору социального найма. Правомочием ограниченного распоряжения, в частности, охватываются такие права нанимателя, как право вселения в занимаемое жилое помещение иных лиц, право разрешать сдавать данное помещение по договору поднайма, право разрешать проживание временных жильцов, право осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения. К обязательственным же правам нанимателя жилого помещения относятся такие права, как требовать от наймодателя проведения капитального ремонта, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, предоставления коммунальных услуг и др.
Можно сделать вывод о целесообразности законодательного закрепления государственной регистрации договора социального найма жилого помещения. Это позволит наиболее полно обеспечить права и жилищные интересы нанимателя и совместно проживающих с ним членов его семьи по договору социального найма жилого помещения. В этих целях автором представляется необходимым внести соответствующие изменения в ст. 63 ЖК РФ. Установление шестимесячного срока временного отсутствия является наиболее оптимальным, так как в данном случае указанная норма будет находиться в системной взаимосвязи со ст. 90 ЖК РФ.
Для усиления защиты публично-правовых интересов в работе представляется необходимым предусмотреть возможность прекращения права пользования жилым помещением нанимателя и (или) членов его семьи в судебном порядке при временном отсутствии их в этом жилом помещении и неисполнении ими своих обязанностей по договору социального найма.
Изучив основные права и обязанности субъектов гражданских правоотношений, мы считаем необходимым, рассмотреть вопросы гражданско-правовой ответственности сторон по договору социального найма жилого помещения. Этому посвящен следующий раздел данной работы.
Важнейшей гарантией реализации договора социального найма жилого помещения выступает надлежащее исполнение сторонами такого договора вытекающих из него обязательств. В случае, когда обязательства не исполнены или исполнены ненадлежащим образом, говорят об их нарушении. Подобные нарушения способны причинить значительный вред исправной стороне. В целях предотвращения таких нарушений, а также устранения их негативных последствий установлена гражданско-правовая ответственность.
Обращаясь к её непосредственному рассмотрению, сразу отметим, что в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением договора социального найма жилого помещения законом предусмотрена ответственность, как для нанимателя, так и для наймодателя. Наниматель, в частности, может допустить следующие нарушения своих обязанностей, вытекающих из договора: задержка оплаты жилья и коммунальных услуг; систематическая порча или разрушение жилого помещения; использование жилого помещения не по назначению; систематическое нарушение правил общежития, создающее для других обстановку невозможности проживания в одной квартире или в одном доме; самовольное переоборудование и перепланировка жилого помещения и др.
Для наймодателя вопрос об ответственности обычно возникает в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением обязанностей по предоставлению нанимателю коммунальных услуг, а также ремонту жилых домов.
Следует иметь в виду, что в данных случаях возникает договорная ответственность, которой присущи все характерные признаки гражданско-правовой ответственности сторон по договору. Это проявляется, прежде всего, в том, что как ответственность нанимателя, так и наймодателя основывается на составе гражданского правонарушения. Для нанимателя в этот состав входят следующие элементы: наличие убытков или вреда; противоправность поведения; причинная связь между убытками и противоправным поведением и, наконец, вина нанимателя.
Вместе с тем возможно наступление ответственности и при наличии так называемого «ограниченного» состава правонарушения, например, в виде уплаты пени, когда будет достаточно лишь противоправного поведения и вины нанимателя.
Ответственность наймодателя перед нанимателем будет также основываться на составе гражданского правонарушения, однако, с той особенностью, что в соответствии с Законом РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» (в ред. от 25 ноября 2006 г.), наймодатель отвечает независимо от вины, то есть, имеет место безвиновная ответственность.
В силу специфики договора социального найма жилого помещения, стороны в договоре не вправе устанавливать меры ответственности, данный вопрос решается непосредственно в законе. Однако данное обстоятельство отнюдь не дает оснований сомневаться в договорном характере анализируемой ответственности.
Согласно ч. 2 ст. 69 ЖК РФ совершеннолетние члены семьи нанимателя несут солидарную с ним имущественную ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма. Поэтому наймодатель вправе требовать исполнения как от всех должником совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга. Если наймодатель не получит полного удовлетворения от одного из солидарных должников, он имеет право требовать недополученного от остальных солидарных должников. Солидарные должники остаются обязанными до тех пор, пока обязательство не будет исполнено полностью.
За длительную задержку в оплате жилья, закон предусматривает санкции. Так, если оплата жилья по договору социального найма жилого помещения не осуществляется в течение шести месяцев, наниматель и проживающие с ним члены семьи, подлежат выселению в судебном порядке с предоставлением им жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям, в пределах норм площади общежития (ст. 90 ЖК РФ).
Как видно из изложенного, данная санкция представляет собой меру гражданско-правовой ответственности и «ее реализация влечет за собой ухудшение жилищных условий гражданина».
Применение такой меры ответственности, как расторжение договора и выселение, возможно лишь при виновном поведении нанимателя. Поскольку вина должника в данном случае презюмируется, то ее отсутствие должен доказать сам наниматель (п. 2 ст. 401 ГК РФ), то есть доказать, что при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, он принял все меры для надлежащего исполнения обязательства.
В качестве обстоятельств, свидетельствующих об отсутствии вины должника, суды учитывают, например, длительную задержку выплаты заработной платы (пенсии), безработицу, тяжелое материальное положение в связи с болезнью, наличие в составе семьи инвалидов, детей.
В том случае, когда граждане нарушают свою обязанность по обеспечении сохранности жилого помещения, что выражается в его систематическом разрушении или порчи, наниматель подлежит выселению без предоставления другого жилого помещения (ст. 91 ЖК РФ).
Обязанностью нанимателя, согласно а.1 ч. 2 ст. 67 ЖК РФ, является также то, что жилище должно быть использовано по назначению и в пределах, которые установлены самим ЖК РФ. Таким образом, жилище может быть использовано только для проживания. Очевидно, тем самым, законодатель подчеркивает потребительский характер жилого помещения, тем более предоставленного по договору социального найма. Кроме того, законодатель, таким образом, гарантирует интересы других граждан, проживающих в соответствующем доме, поскольку использование жилища не для проживания приведет к созданию для них различных неудобств.
При явном использовании жилища не по назначению: устройство складских помещений, магазинов, парикмахерских и т.д. наймодатель после установления систематичности в действиях нанимателя и применения к нему мер предупреждения и общественного воздействия, в соответствии с ч. 1 ст. 91 ЖК РФ вправе потребовать выселения без предоставления другого жилого помещения.
Данная санкция может быть также применена к нанимателю, членам его семьи и другим совместно проживающим с ним лицам, которые в связи с нарушением правил общежития создали для других обстановку невозможности совместного с ними проживания в одной квартире или в одном доме. Здесь также необходимо установление систематичности в действиях виновного лица и безрезультативности принятых к нему мер административного или общественного воздействия. При этом выселению подлежат только виновные лица.
В процессе применения правил ст. 91 ЖК РФ нередко возникает вопрос о соотношении данной нормы со ст. 678 и ст. 687 ГК РФ. В ст. 678 ГК РФ перечислены обязанности нанимателя. При этом следует учесть, что эта норма в полном объеме применяется к договору социального найма в силу ст. 672 ГК РФ.
Однако последствия нарушений правил ст. 678 ГК РФ определены в ст. 682 ГК РФ, которая не указана в ст. 672 ГК РФ, как норма, регулирующая отношения по договору социального найма. Следует отметить, что ст. 687 ГК РФ устанавливает более жесткие требования к нанимателю и допускает выселение не обусловливая это наличием в действиях ответственных лиц систематичности и предварительного применения к ним мер административного или общественного воздействия.
В то же время в п. 2 ст. 687 ГК РФ есть правила, которые предусматривает возможность определения срока для устранения нарушений, допущенных нанимателем, а также отсрочку исполнения решения суда о выселении.
В связи с этим на практике возник вопрос о допустимости применения правил п, 2 ст. 687 ГК РФ к отношениям по договору социального найма, поскольку ст. 687 ГК РФ не указана в перечне статьи 672 ГК РФ. Однако судебная практика совершенно обоснованно применяет правила п. 2 ст. 682 ГК РФ к отношениям, основанным на договоре социального найма. Более того, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ в своем обзоре «О расторжении договора социального найма жилого помещения в связи с невнесением нанимателем платы за жилье и коммунальные услуги в течение шести месяцев» признала неправильной практику тех судов, которые не устанавливали сроков для погашения задолженности по квартплате и оплате коммунальных услуг, а также для устранения иных нарушений, послуживших основанием для обращения в суд с иском о выселении нанимателя без предоставления другого жилого помещения.
Подобная практика представляется не правильной не только потому, что здесь возникает необходимость защиты слабой стороны в данных отношениях. Возможность применения правил п. 2 ст. 687 ГК РФ к отношениям по договору социального найма вытекает из смысла п. 3 ст. 672 ГК РФ, так как в силу указанной нормы правила ГК РФ применяются к договору социального найма, если иное не предусмотрено жилищным законодательством. Поскольку в жилищном законодательстве об установлении срока на устранение недостатков и установлении отсрочки исполнения решения о выселении ничего не говорится, применению подлежат нормы ГК РФ, то есть п. 2 ст. 687 ГК РФ.
Обязанностью нанимателя является также проведение им текущего ремонта жилого помещения (п. 4 ч. 3 ст. 67 ГК РФ). К такому ремонту относятся следующие виды работ: побелка, окраска и оклейка стен, потолков, дверей, окраска полов, подоконников, оконных переплетов с внутренней стороны, радиаторов, а также замена оконных и дверных приборов, ремонт внутриквартирной электропроводки2. Однако если неисполнение нанимателем своей обязанности по осуществлению текущего ремонта не приводит к порче или разрушению жилого помещения, то привлечь нанимателя к ответственности практически невозможно. За сам факт невыполнения указанных выше работ по текущему ремонту ответственность не предусмотрена.
Основными нарушениями со стороны наймодателя являются следующие: завышение тарифов на оплату жилья и коммунальных услуг; неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанности по ремонту жилого дома и оборудования; обеспечение нанимателя некачественными коммунальными услугами (горячее и холодное водоснабжение, энергоснабжение, отопление и т.д.), а также перерывы в обеспечении указанными коммунальными услугами и др.
В этой связи следует отметить, что договор социального найма жилого помещения обладает всеми признаками публичного договора. Согласно ст. 426 ГК РФ в публичном договоре не допускается оказывать предпочтение одному лицу перед другими лицами в отношении, как заключения договора, так и его содержания. Цена товара, услуг, работ устанавливаются одинаковыми для всех потребителей, за исключением случаев, когда законом и иными правовыми актами допускается предоставление льгот для отдельных категорий граждан.
Поэтому оплата жилья и коммунальных услуг должна осуществляться на основе единых для всех тарифов и размеров. Правительством РФ устанавливаются основы ценообразования в сфере жилищно-коммунального хозяйства и ежегодно федеральные стандарты оплаты жилья и коммунальных услуг, а также методика перерасчета оплаты жилья и коммунальных услуг при оказании услуг в объеме меньше установленного, а также ненадлежащего качества. Органы государственной власти субъектов РФ в соответствии с ежегодно устанавливаемыми федеральными стандартами оплаты жилья и коммунальных услуг вправе устанавливать региональные стандарты оплаты жилья и коммунальных услуг.
Пересмотр или уменьшение цен на содержание, ремонт жилья, наем жилых помещений и тарифов на коммунальные услуги в жилых помещениях может осуществляться, как правило, не чаще одного раза в год одновременно с принятием решения об утверждении местного бюджета на очередной финансо-вый год и только на основании результатов независимой экспертизы фактических затрат на содержание, ремонт жилья и оказание коммунальных услуг.
Данный порядок обеспечивает стабильность ценообразования, что гарантирует жилищные интересы граждан. На практике жилищно-эксплуатационные организации нередко взыскивают в повышенном размере оплату жилья и коммунальных услуг с нанимателей, обладающих жилищными льготами. Иначе говоря, льготники несут такие же расходы, что и лица, не обладающие льготами.
В этом плане представляет интерес анализ следующего дела. Группа граждан обратилась в суд с иском о возврате излишне взысканных средств в качестве оплаты жилья и коммунальных услуг, а также процентов за пользование чужими денежными средствами (ст. 395 ГК РФ). Судом было установлено, что истцы, являясь инвалидами второй группы, имеют льготы по оплате жилья и коммунальных услуг. Однако жилищно-эксплуатационная организация в течение продолжительного времени взыскивала оплату без учета жилищных льгот истцов, что обусловило значительную переплату.
Суд отказал в удовлетворении иска, мотивируя решение отсутствием средств у ответчика. Судебная коллегия по гражданским делам областного суда отменила данное решение и взыскала в пользу истцов заявленные суммы переплаты.
Однако данное решение еще не свидетельствует о привлечении наймода-теля к ответственности поскольку была взыскана лишь сумма переплаты, то есть средства, полученные ответчиком в нарушении законодательства. Во взыскании процентов было отказано в связи с отсутствием вины ответчика (п. 1 ст. 401 ГК РФ). В то время как проценты в данном деле имели все признаки гражданско-правовой санкции.
Вместе с тем, представляется, что решение судебной коллегии по гражданским делам в части отказа во взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами было постановлено без учета правил ст. 13 Закона о защите прав потребителей, предусматривающей ответственность за нарушение прав потребителей независимо от вины.
Далее следует отметить, что наймодатель может быть привлечен к ответственности за неосуществление лежащей на нем обязанности по производству капитального ремонта жилого дома. При этом примечательно то, что в ряде случаев наймодатель несет обязанность и по производству текущего ремонта жилого помещения, занимаемого нанимателем.
По общему правилу, текущий ремонт жилого помещения осуществляет наниматель. Если, однако, внутриквартирный текущий ремонт жилого помещения связан с производством капитального ремонта, то обязанность по его выполнению лежит на наймодателе. Следует подчеркнуть, что суды в подобных случаях ограничиваются взысканием лишь стоимости соответствующих ремонтных работ. Вместе с тем, в действующем законодательстве нет прямых указаний, что при рассмотрении подобных споров подлежат взысканию убытки в виде реального ущерба. Представляется, что в соответствии со ст. 393 ГК РФ при рассмотрении указанных споров необходимо взыскивать убытки в полном объеме, а не ограничиваться взысканием реального ущерба.
В процессе обеспечения нанимателей коммунальными услугами, наймо-датель может допустить следующие нарушения своих обязанностей: перерывы в водоснабжении горячей и (или) холодной водой; перерывы в водоотведении и теплоснабжении; несоответствие состава воды, газа, теплоносителя установленным нормативам и т.д.
Ответственность наймодателя за указанные и другие нарушения своих обязательств предусмотрена как Правилами предоставления коммунальных услуг, так и Законом о защите прав потребителей. В связи с тем, что данные акты законодательства по ряду позиций противоречат друг другу, Пленум Верховного Суда РФ в п. 3 Постановления от 29 сентября 1994 г. № 7 «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей» (в ред. от 21 ноября 2000 г.) разъяснил, что принятые Правительством РФ до введения в действие ГК РФ и Закона РФ о защите прав потребителей Правила предоставления коммунальных услуг от 26 сентября 1994 г. могут применяться в части, не противоречащей ГК РФ и Закону о защите прав потребителей.
Следует также указать на то, что согласно п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 1994 г. № 7, законодательство о защите прав потребителей распространяется на отношения найма жилого помещения, в том числе социального найма; на отношения по предоставлению или обеспечению предоставления нанимателей необходимыми коммунальными услугами и др.
Таким образом, за нарушение установленных договором сроков устранения недостатков в качестве предоставляемых услуг или превышения допустимых перерывов в предоставлении услуг, наймодатель обязан уплатить нанимателю неустойку в размере трех процентов за каждый день просрочки, если срок или перерыв определен в днях или за каждый час просрочки, если срок или перерыв определены в часах.
В соответствии с п. 6.4 Правил предоставления коммунальных услуг в последнем случае (когда срок или перерыв определены в часах) размер неустойки равен одному проценту, однако, представляется, что в данном случае следует руководствоваться ст. 28 Закона о защите прав потребителей, установившей единый размер неустойки - три процента, как на случай определения сроков или перерывов в днях, так и в часах.
Неустойка в размере трех процентов должна взыскиваться также в случае, когда наймодатель после заключения договора своевременно не приступил к предоставлению услуг. В то время как, согласно п. 6.2. Правил предоставления коммунальных услуг, наниматель в этом случае был бы только вправе потребовать уменьшения платы за услуги и возмещения убытков. В отношении неустойки здесь указаний нет.
Кроме неустойки, наймодатель обязан возместить нанимателю убытки. При этом согласно п. 2 ст. 13 Закона о защите прав потребителей убытки, причиненные потребителю, подлежат возмещению в полном объеме сверх неустойки (пени). Таким образом, предусмотренная п. 28 Закона, неустойка является штрафной, что усиливает ответственность наймодателя.
В том случае, когда наймодатель причинит вред жизни, здоровью или имуществу нанимателя и членов его семьи, а также других граждан, проживающих в жилом помещении нанимателя вследствие конструктивных, производственных, рецептурных или иных недостатков, например, подавалась некачественная вода, то этот вред подлежит возмещению в полном объеме. При этом потерпевшие могут обратиться с требованием как к наймодателю, с которым они состоят в договорных отношениях, так и непосредственно к производителю соответствующего товара.
Наконец, наниматель, члены его семьи и другие лица, проживающие совместно с нанимателем, вправе также потребовать компенсации морального вреда по правилам ст. 15 Закона о защите прав потребителей.
Ответственность наймодателя перед нанимателем по общему правилу является безвиновной. Это положение закреплено в ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей», согласно которой продавец (изготовитель, исполнитель) освобождается от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства, если докажет, что неисполнение обязательства или его ненадлежащее исполнение произошло вследствие непреодолимой силы, а также по иным основаниям, предусмотренным законом.
На практике жилищно-эксплуатационные организации нередко вынуждены допускать перерывы в предоставлении коммунальных услуг в связи с необходимостью устранения угрозы здоровью, жизни граждан, предупреждения ущерба имуществу граждан и т.п. путем прекращения подачи электроэнергии, горячей или холодной воды, теплоносителя и др. Например, в связи с аварией системы теплоснабжения для предотвращения попадания горячей воды в другие жилые помещения, потребовалось прекратить подачу теплоносителя всем нанимателям, жилые помещения которых связаны одной тепловой системой, поскольку это причинило бы вред их имуществу.
В этой связи возникает вопрос: не являются ли действия наймодателя в подобных ситуациях действиями, совершенными в условиях непреодолимой силы? Под непреодолимой силой, согласно п. 3 ст. 401 ГК РФ, понимается обстоятельство, характеризующееся чрезвычайностью и непредотвратимостью при данных условиях.
С учетом изложенного представляется маловероятным, что суды будут квалифицировать подобного рода действия наймодателя, нарушающие договор, как действия, совершенные под влиянием непреодолимой силы. Разрывы коммуникаций и другие аварии, случающиеся на присоединенных сетях в нашей стране, утратили характер чрезвычайности. Кроме того, все эти аварии, в принципе, предотвратимы.
В то же время в данном случае следует принять во внимание особые условия деятельности наймодателя по обеспечению нанимателя коммунальными услугами, что, прежде всего, выражается в использовании присоединенных сетей. Будет ли справедливым и экономически эффективным переложить на наймодателя весь риск последствий такой деятельности? Тем более в ситуациях, когда наймодатель обязан прекратить обеспечение нанимателя какими-то услугами, действуя, в известной мере, в состоянии «крайней необходимости».
С одной стороны, безвиновная ответственность наймодателя в данных случаях будет дополнительной гарантией для нанимателя, явится стимулом для производства эффективного контроля за состоянием оборудования, за его ремонтом и т.д. С другой стороны, безвиновная, следовательно, повышенная ответственность наймодателя, при таких условиях хозяйствования, когда экономическая база наймодателя формируется только за счет платежей населения, приведет к банкротству. Социальные последствия последнего не нуждаются в комментировании. В связи с изложенным, представляется целесообразным, перевод наймодателя на виновные начала ответственности в указанных выше случаях неисполнения или ненадлежащего исполнения договора. В этих целях представляется необходимым внести соответствующие изменения в Закон о защите прав потребителей.
Проведённое в данном разделе исследование приводит к выводу о том, что в случае нарушения сторонами вытекающих из рассматриваемого договора обязательств возникает договорная ответственность, которой присущи все характерные признаки гражданско-правовой ответственности сторон. Это проявляется, прежде всего, в том, что как ответственность нанимателя, так и наймодателя основывается на составе гражданского правонарушения. Для нанимателя в этот состав входят такие элементы, как наличие убытков или вреда; противоправность поведения; причинная связь между убытками и противоправным поведением и, наконец, вина. Вместе с тем возможно наступление ответственности и при наличии ограниченного состава правонарушения, например, в виде уплаты пени, когда будет достаточно лишь противоправного поведения и вины нанимателя. Ответственность наймодателя перед нанимателем будет также основываться на составе гражданского правонарушения, однако, с той особенностью, что наймодатель отвечает независимо от вины.
В процессе исследования установлено, что ответственность по договору социального найма жилого помещения может наступать в форме возмещения убытков и уплаты неустойки (пени). Представляется, что специфической формой ответственности по договору социального найма является расторжение наймодателем договора социального найма и выселение нанимателя из жилого помещения.
Итак, можно сделать вывод, что со стороны нанимателя возможны такие нарушениями, как невнесение платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги; его разрушение или повреждение; систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении; использование жилого помещения не по назначению. Для наймодателя вопрос об ответственности возникает обычно в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением обязанностей по предоставлению нанимателю коммунальных услуг, ремонту жилых домов, проведению капитального ремонта сданного внаём жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для коммунальных услуг.
Анализ особенностей ответственности нанимателя за невнесение платы за жилое помещение и (или) коммунальные платежи, показал, что ст. 90 ЖК РФ, предусматривает ситуацию, когда граждане, договор социального найма жилого помещения с которыми расторгнут судом по требованию наймодателя, подлежат выселению с предоставлением другого жилого помещения, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие. В основе расторжения договора в данной ситуации лежит неправомерное действие, а именно невнесение нанимателем платы за пользование жилым помещением и коммунальные услуги в течение более шести месяцев без уважительных причин. Данная мера представляет собой особую форму ответственности в жилищной сфере.
Изложенное приводит к выводу о необходимости в ЖК РФ предусмотреть возможность выселения из жилого помещения без предоставления другого жилья граждан, с которыми договор социального найма был, ранее расторгнут по данному основанию в случае дальнейшего неисполнения ими своих обязанностей по внесению платы за пользование жилым помещением и коммунальные услуги.
В процессе исследования выявлено, что договор социального найма жилого помещения является взаимным, так как представляет собой соглашение двух взаимно обязанных сторон, которые по отношению друг к другу выступают в качестве кредитора и должника одновременно; возмездным, учитывая, что взамен предоставления наймодателем во временное владение, нормированное пользование и ограниченное распоряжение жилого помещения, наниматель выплачивает коммунальные платежи, консенсуальным, поскольку для его заключения не требуется фактической передачи жилого помещения.
В результате выявления соотношения договора социального найма жилого помещения со смежными договорами, в том числе договорами имущественного найма (аренды), а также безвозмездного пользования установлено, что особенностями договора социального найма жилого помещения выступают; целевое и функциональное назначение жилых помещений; субъектный состав; порядок заключения; форма; содержание; срок предоставления жилого помещения и др.
В работе установлено, что действующий ЖК РФ допускает предоставление гражданам, нуждающимся в жилье, жилых помещений, которые имеет не полный уровень благоустройства, свойственный большинству домов в данной местности. Данное обстоятельство ущемляет права и законные интересы нанимателей.
Проведённое в исследование особенностей субъектного состава договора социального найма жилого помещения приводит к выводу о том, что в качестве наймодателя в отношении государственного жилищного фонда выступают государственные организации, а в отношении муниципального жилищного фонда - органы местного самоуправления и муниципальные организации. Нанимателем жилого помещения может быть только гражданин - физическое лицо.
В результате анализа норма права систематизированы категории граждан, которые могут выступать в качестве нанимателя жилого помещения по договору социального найма. В первую группу объединены граждане, которым жилое помещение было предоставлено по установленным правилам и за которыми сохраняется право пользоваться этим жилым помещением. Ко второй группе относятся граждане, которые состоят на учёте в качестве нуждающихся в жилом помещении или которые могут быть признаны малоимущими и нуждающимися в жилом помещении в соответствии с ЖК РФ. Данной категории граждан гарантируется предоставление жилого помещения по правилам, установленным действующим жилищным законодательством. К третьей группе относятся иные граждане, указанные в законе, которые в соответствии с действующим законодательством могут быть признаны нуждающимися в жилом помещении и которым также может быть предоставлено жилое помещение по договору социального найма.
В результате проведения исследования можно сделать вывод о целесообразности законодательного закрепления государственной регистрации договора социального найма жилого помещения. Это позволит наиболее полно обеспечить права и жилищные интересы нанимателя и совместно проживающих с ним членов его семьи по договору социального найма жилого помещения. В этих целях представляется необходимым внести соответствующие изменения в ст. 63 ЖК РФ.
Для усиления защиты публично-правовых интересов в работе предлагается предусмотреть возможность прекращения права пользования жилым помещением нанимателя и (или) членов его семьи в судебном порядке при временном отсутствии их в этом жилом помещении и неисполнении ими своих обязанностей по договору социального найма. Кроме того, установление шестимесячного срока временного отсутствия является наиболее оптимальным, так как в данном случае указанная норма будет находиться в системной взаимосвязи со ст. 90 ЖК РФ.
В случае нарушения сторонами вытекающих из рассматриваемого договора обязательств возникает договорная ответственность, которой присущи все характерные признаки гражданско-правовой ответственности сторон. Это проявляется, прежде всего, в том, что как ответственность нанимателя, так и наймодателя основывается на составе гражданского правонарушения. Для нанимателя в этот состав входят такие элементы, как наличие убытков или вреда; противоправность поведения; причинная связь между убытками и противоправным поведением и, наконец, вина. Вместе с тем возможно наступление ответственности и при наличии ограниченного состава правонарушения, например, в виде уплаты пени, когда будет достаточно лишь противоправного поведения и вины нанимателя. Ответственность наймодателя перед нанимателем будет также основываться на составе гражданского правонарушения, однако, с той особенностью, что наимодатель отвечает независимо от вины.
В процессе исследования установлено, что ответственность по договору социального найма жилого помещения может наступать в форме возмещения убытков и уплаты неустойки (пени). Представляется, что специфической формой ответственности по договору социального найма является расторжение наймодателем договора социального найма и выселение нанимателя из жилого помещения.
Кроме того можно сделать вывод о том, что со стороны нанимателя возможны такие нарушениями, как невнесение платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги; его разрушение или повреждение; систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении; использование жилого помещения не по назначению. Для наймодателя вопрос об ответственности возникает обычно в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением обязанностей по предоставлению нанимателю коммунальных услуг, ремонту жилых домов, проведению капитального ремонта сданного внаём жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для коммунальных услуг.
В результате анализа особенностей ответственности нанимателя за невнесение платы за жилое помещение и (или) коммунальные платежи, выявлено, что ст. 90 ЖК РФ, предусматривает ситуацию, когда граждане, договор социального найма жилого помещения с которыми расторгнут судом по требованию наймодателя, подлежат выселению с предоставлением другого жилого помещения, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие. В основе расторжения договора в данной ситуации лежит неправомерное действие, а именно невнесение нанимателем платы за пользование жилым помещением и коммунальные услуги в течение более шести месяцев без уважительных причин. Данная мера представляет собой особую форму ответственности в жилищной сфере. Представляется, что существование правовой конструкции, которая содержится в ст. 90 ЖК РФ лишена эффективности. Граждане, выселяемые из жилого помещения по указанному основанию, должны быть обеспечены другим жилым помещением, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие. Применение такой санкции не дает гарантий, что в дальнейшем этот гражданин будет исправно исполнять свои обязанности по внесению платы за пользование жилым помещением. Законодательство не содержит правового механизма дальнейшего воздействия в ситуации, когда крайняя мера в качестве выселения с предоставлением другого жилого помещения уже применена. Изложенное приводит к выводу о необходимости в ЖК РФ предусмотреть возможность выселения из жилого помещения без предоставления другого жилья граждан, с которыми договор социального найма был, ранее расторгнут по данному основанию в случае дальнейшего неисполнения ими своих обязанностей по внесению платы за пользование жилым помещением и коммунальные услуги.
Список используемых источников
Нормативно-правовые акты
1. Конституция РФ, принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 года // Российская газета. 1993. № 237.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 2 от 22 дек. 1995 г. (по состоянию на 17 июля 2009 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации. 29 января 1996. № 5. ст. 410.
. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (по состоянию на 27.09.2009 г.) // Российская газета. - 12.01.2005. № 1.
. Жилищный кодекс РСФСР от 24 июня 1983 г. (в ред. от 20 июля 2004 г.) // Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1983. № 26. Ст. 883 (прекратил действие).
. Гражданский кодекс РСФСР от 1 октября 1964 г. (в ред. от 26 ноября 2001 г.) // Собрание законодательства РФ. - 2001. - № 49. - Ст. 4553 (утратил силу с 1 января 2008 г.).
. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 31.07.1998 № 146-ФЗ (ред. от 19.07.2009). // Российская газета, № 148-149, 06.08.1998.
. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. 18 декабря 2006 г.) // Собрание законодательства РФ. 1997. № 30. Ст. 3594; 2006. № 252(ч.1). Ст. 5498.
. Закон РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» (в ред. от 25 ноября 2006 г.) // Собрание законодательства РФ.1996. № 3. Ст. 140; 2006. № 48. Ст. 4943.
9. Основы жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик от 24 июня 1981 г. № 5150-Х (в ред. от 25 октября 2001 г.) // Ведомости Верховного Совета СССР. -1981. - № 26. - Ст. 834. (прекратили действие).
10. Постановление Правительства РФ от 13 октября 1997 г. № 1301 «Об утверждении Положения о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. - 1997. - № 42. - Ст. 4787.
11. Постановление Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 «Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу» // Собрание законодательства РФ. - 2006. - № 6. - Ст. 7.
. Постановление Правительства РФ от 20 августа 2003 г. № 512 (ред. от 30 декабря 2005 г.) // Собрание законодательства РФ. 2003. № 34. Ст. 3374; 2006. № 3. Ст. 297.
. Постановление Правительства РФ от 21 декабря 2004 г. № 817 // Российская газета. 2004. 29 декабря.
. Постановление Правительства РФ от 21 мая 2005 г. № 315 «Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения» // Собрание законодательства РФ. 2005. № 22. Ст. 2126.
. Постановление Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 «Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу» // Собрание законодательства РФ. 2006. № 6. Ст. 7.
. Постановление Правительства РФ от 21 января 2006 г. № 25 «Об утверждении правил пользования жилыми помещениями» // Собрание законодательства РФ, 2006. № 5. Ст. 546.
. Постановление Правительства РФ от 30 июля 2004 г. № 392 «О порядке и условиях оплаты гражданами житья и коммунальных услуг» // Собрание законодательства РФ. № 32, Ст. 3339.
. Постановление Правительства Москвы от 26 сентября 2006 г. № 737-ПП «Об утверждении положения о Департаменте жилищной политики и жилищного фонда города Москвы» (в ред. от 24 апреля 2007 г.) // Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2006. № 58; 2007. № 29.
19. Закон г. Москвы от 25 января 2006 г. № 7 «О порядке признания жителей города Москвы малоимущими в целях постановки их на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях» // СПС «Консультант Плюс».
Судебная практика
20. Бюллетень Верховного Суда РФ. 1995. № 1.
21. Постановление Президиума Верховного Суда РФ от 11 декабря 2002 г. № 13 ПВ-02 пр // СПС «Консультант Плюс».
Монографическая и учебная литература
22. Басин Ю.Г. Вопросы советского жилищного права. - Алма-Ата, 1963. -244 с.
23. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. - М.: Статут, 2006. - 1078 с.
24. Гражданское право. Том I. Учебник. / Отв. ред. АЛ. Сергеев, Ю.К. Толстой. - М.: Проспект, 2005. - 536 с.
25. Лавров Д. Т. Денежные обязательства в российском гражданском праве. - СПб, 2001. С. 98-130.
. Литовкин В.Н. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. - М.: Проспект, 2005. - 304 с.
27. Мейер Д.И. Русское гражданское право: В 2 ч. - М.: Статут, 1997. - 347 с.
28. Седугин П.И. Жилищное право. - M.: Норма, 2004. - 478 с.
. Судебная практика по жилищным спорам. Сборник постановлении, решений и определений федеральных судов. - М, 2007. - с. 527-528.
30. Шешко Г.Ф. Жилищное право: Учебное пособие. - М.: Изд-во «АСТ Москва», 2007. - 256 с.
Статьи
31. Гонгало Б.М. Структура жилищного обязательства // Проблемы обязательственного права. Межвузовский сборник научных трудов. Свердловск, 1989. - С. 129.
32. Гонгало Б.М. Мифы и легенды Жилищного кодекса: Комментарий разработчиков. // Российское право. - 2005. - № 4. - С. 15-20.
33. Грудницина Л.Ю. Заключение, изменение и расторжение договора социального найма //Адвокат. - 2005. -№11. - С. 3-8.
34. Красавчиков О.А. Основы советского жилищного законодательства: предмет регулирования и юридическая природа // Основы советского жилищного законодательства. Межвузовский сборник научных трудов. - Свердловск, 1981. С. 22.
35. Пчелинцева Л. Новое в правовом регулировании оплаты жилья и коммунальных услуг // Хозяйство и право. - 2003. - № 11. - С.22.
. Юрченко Е.В. Понятие и правовая природа договора социального найма жилого помещения // Российский судья. - 2005. - № 9. - С. 12-19.
Диссертации и авторефераты
37. Журавлев Т.С. Гражданско-правовое регулирование договора социального найма жилого помещения: проблемы теории и практики: дисс. канд. юрид. наук. - М., 2007. - 212 с.
Архивные материалы
38. Дело № 2-1972/2006. Архив Тверского районного суда г. Москвы.
39. Дело № 2-584/2007. Архив Пресненского районного суда г. Москвы.
. Дело № 2-1148/06. Архив Хамовнического районного суда г. Москвы.
. Дело № 2-1640/06. Архив Хамовнического районного суда г. Москвы.
. Дело № 2-3484/2006. Архив Пресненского районного суда г. Москвы.
. Дело № 2-536/07. Архив Хамовнического районного суда г. Москвы.
. Дело № 2-1458/12. Архив Замоскворецкого районного суда г. Москвы.
. Дело № 2-1519/12. Архив Замоскворецкого районного суда г. Москвы.
. Дело № 2-996/06. Архив Хамовнического районного суда г. Москвы.
47. Дело №2-1900-2006/4. Архив Замоскворецкого районного суда г. Москвы.
Приложение 1
ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 26 августа 2008 г. по делу N 5-В08-88
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:
председательствующего Кнышева В.П.
судей Горшкова В.В., Харланова А.В
рассмотрела в судебном заседании дело по иску Ярошенко Дмитрия Тофиковича к Департаменту жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы о признании права на заключение договора социального найма жилого помещения, признании права пользования жилым помещением, обязании заключить договор социального найма жилого помещения, по встречному иску Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы к Ярошенко Дмитрию Тофиковичу об истребовании жилого помещения из чужого незаконного владения, выселении, по надзорной жалобе представителя Ярошенко Дмитрия Тофиковича - Белова Григория Александровича на решение Гагаринского районного суда г. Москвы от 21 ноября 2007 года и определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 18 марта 2008 года.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Горшкова В.В., выслушав объяснения Ярошенко Д.Т., и его представителя Белова Г.А., поддержавших доводы надзорной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации
установила:
Ярошенко Д.Т. обратился в суд с иском к Департаменту жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы о признании права пользования квартирой, расположенной по адресу: г. Москва, проспект 60-летия Октября, д. 31/18, корп. 1, кв. 42, обязании заключить договор социального найма жилого помещения, ссылаясь на то, что являлся мужем нанимателя указанной квартиры Лукьяновой Е.Ю., умершей 19 декабря 2006 года, зарегистрирован в квартире своей матери по адресу: г. Москва, ул. 13-я Парковая, д. 31, корп. 1, кв. 10, однако с момента заключения 12 апреля 1991 года брака с Лукьяновой Е.Ю. он вселился и проживал на спорной жилой площади вместе с женой. После смерти жены продолжает проживать в спорной квартире, там находятся его вещи, он продолжает оплачивать коммунальные и эксплуатационные расходы по данной жилой площади.
Департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы исковые требования не признал, предъявил встречный иск к Ярошенко Д.Т. об истребовании указанного жилого помещения из незаконного владения Ярошенко Д.Т. и его выселении из квартиры, ссылаясь на то, что Ярошенко Д.Т. не был в установленном порядке вселен в спорное жилое помещение, отсутствует согласие на его вселение нанимателя и наймодателя, оформленное надлежащим образом; жена истца по вопросу вселения его в спорную квартиру как члена семьи и внесении изменений в договор социального найма к наймодателю не обращалась. В связи с этим, по мнению Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы у Ярошенко Д.Т. отсутствует право пользования указанным жилым помещением и он подлежит выселению из квартиры.
Решением Гагаринского районного суда г. Москвы от 21 ноября 2007 года в удовлетворении исковых требований Ярошенко Д.Т. отказано, встречные исковые требования Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы удовлетворены.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 18 марта 2008 года решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
В надзорной жалобе представителя Ярошенко Д.Т. - Белова Г.А. ставится вопрос об отмене решения Гагаринского районного суда г. Москвы от 21 ноября 2007 года и определения судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 18 марта 2008 года.
Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Горшкова В.В. от 31 июля 2008 года надзорная жалоба представителя Ярошенко Д.Т. - Белова Г.А. с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.
Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в надзорной жалобе, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит жалобу подлежащей удовлетворению.
В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Судами при рассмотрении дела были допущены существенные нарушения норм материального права, выразившиеся в следующем.
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что жилое помещение, в виде отдельной двухкомнатной квартиры жилой площадью 24,9 кв. м, общей площадью 35,6 кв. м, расположенной по адресу: г. Москва, проспект 60-летия Октября, д. 31/18, корп. 1, кв. 42, на основании решения жилищной комиссии предоставлено Лукьяновой Е.Ю. по обменному ордеру N 019109 от 26 декабря 1989 года. 12 апреля 1991 года Лукьянова Е.Ю. зарегистрировала брак с Ярошенко Д.Т., детей от брака нет. 12 декабря 2006 года Лукьянова Е.Ю. умерла.
Судом также установлено, что Ярошенко Д.Т. зарегистрирован совместно с матерью - Ярошенко Т.В. в принадлежащей ей на праве собственности квартире, расположенной по адресу: г. Москва, ул. 13-я Парковая, д. 31, корп. 1, кв. 10.
Отказывая в удовлетворении исковых требований Ярошенко Д.Т. и удовлетворяя встречные исковые требования Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы, суд исходил из того, что Ярошенко Д.Т. не приобрел право на спорную жилую площадь, поскольку письменного согласия на его вселение в квартиру в качестве члена семьи и регистрацию наниматель жилого помещения Лукьянова Е.Ю. не давала, по вопросу вселения мужа в квартиру и внесении изменений в договор социального найма к наймодателю не обращалась.
При вынесении решения, суд указал, что Ярошенко Д.Т. обладает самостоятельным правом пользования жилым помещением по месту своей регистрации.
С таким выводом согласилась судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда.
Между тем, в соответствии со статьей 54 Жилищного кодекса РСФСР, действовавшего на момент возникновения правоотношений по делу, наниматель вправе в установленном порядке вселить в занимаемое им жилое помещение своего супруга, детей, родителей, других родственников, нетрудоспособных иждивенцев и иных лиц, получив на это письменное согласие всех совершеннолетних членов своей семьи. Граждане, вселенные нанимателем в соответствии с правилами настоящей статьи, приобретают равное с нанимателем и остальными членами его семьи право пользования жилым помещением, если эти граждане являются или признаются членами его семьи (статья 53) и если при вселении между этими гражданами, нанимателем и проживающими с ним членами его семьи не было иного соглашения о порядке пользования жилым помещением.
Согласно статье 53 Жилищного кодекса РСФСР члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения. К членам семьи нанимателя относится и супруг нанимателя.
Исходя из смысла статей 53 и 54 Жилищного кодекса РСФСР, обстоятельствами, имеющими существенное значение для правильного разрешения дела, являются: наличие согласия нанимателя на вселение истца в занимаемое жилое помещение, фактическое вселение Ярошенко Д.Т. в жилое помещение и его проживание в данном жилом помещении в качестве члена семьи нанимателя.
Разрешая спор по существу, суд не принял во внимание то обстоятельство, что возникновение у Ярошенко Д.Т. равного с нанимателем жилой площади - Лукьяновой Е.Ю. права пользования жилым помещением было обусловлено его вселением в квартиру в качестве члена семьи нанимателя в связи с регистрацией брака с Лукьяновой Е.Ю. в 1991 году и фактическим проживанием в квартире длительный период времени, более 15 лет до момента скоропостижной смерти нанимателя в декабре 2006 года. Какого-либо письменного соглашения, ограничивающего права истца в отношении указанного жилого помещения не заключалось.
Как усматривается из материалов дела, супруги Ярошенко Д.Т. и Лукьянова Е.Ю., постоянно проживая в указанной квартире, вели общее хозяйство, производили из общего бюджета оплату данного жилого помещения и коммунальных услуг.
Указанные обстоятельства подтверждаются показаниями свидетелей и иными доказательствами, собранными по делу.
Согласно статье 55 Гражданского процессуального кодекса РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.
В соответствии с частью 1 статьи 69 Гражданского процессуального кодекса РФ свидетелем является лицо, которому могут быть известны какие-либо сведения об обстоятельствах, имеющих значение для рассмотрения и разрешения дела.
Согласно части 4 статьи 198 Гражданского процессуального кодекса РФ в решении суда должны быть указаны обстоятельства дела, установленные судом; доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах; доводы, по которым суд отвергает те или иные доказательства; законы, которыми руководствовался суд.
Из материалов дела видно (л.д. 87, 109, 179 - 180), что Сивакова Е.О., Рокина Е.В., Цижба Л.А., Ярошенко Т.В., являющаяся матерью Ярошенко Д.Т., Лукьянова В.М., являющаяся матерью Лукьяновой Е.Ю. допрошены в качестве свидетелей, им разъяснены их права и обязанности, свидетели предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний.
В судебном заседании свидетели показали, что Ярошенко Д.Т. в 1991 году в связи с регистрацией брака с Лукьяновой Е.Ю. как член семьи нанимателя вселился в квартиру, по адресу: г. Москва, проспект 60-летия Октября, д. 31/18, корп. 1, кв. 42. С указанного периода времени Ярошенко Д.Т. проживал в данной квартире, вместе с женой вел общее хозяйство, участвовал в оплате коммунальных и эксплуатационных услуг за жилое помещение, регулярно посещал собрания жильцов дома, в квартире находятся все его вещи. По месту регистрации в квартире матери, по адресу: г. Москва, ул. 13-я Парковая, д. 31, корп. 1, кв. 10, Ярошенко Д.Т. после заключения брака с Лукьяновой Е.Ю. не проживал.
Критически оценивая показания свидетелей по делу, со ссылкой на то, что они являются субъективным мнением, суд в то же время, не указал, какими иными доказательствами, собранными по делу опровергаются данные показания свидетелей. Суд не учел, что свидетели по делу в результате стечения обстоятельств, воспринимают факты имеющие значение для правильного разрешения спора, и являются носителями информации об этих фактах. Свидетели не высказывают суждения, включающие субъективную оценку относительно данных фактов.
Из положений статьи 69 Гражданского процессуального кодекса РФ следует, что свидетели не являются субъектами материально-правовых отношений и в отличие от лиц, участвующих в деле, не имеют юридической заинтересованности в его исходе.
Между тем, в нарушение статьи 198 Гражданского процессуального кодекса РФ в решении суда отсутствуют доводы по которым суд отверг факты изложенные свидетелями по обстоятельствам дела, кроме того в решении суда не указано в чем выражается заинтересованность свидетелей в исходе дела.
При вынесении решения, суд также не указал, чем опровергаются доводы истца о его фактическом вселении в квартиру с согласия нанимателя в качестве члена его семьи и проживании в ней вместе с женой длительный период времени.
Суд не принял во внимание, что отсутствие письменного согласия Лукьяновой Е.Ю. на вселение своего мужа в квартиру, в отношении которой заявлен спор, без оценки указанных существенных доводов истца, само по себе достаточным основанием для отказа в удовлетворении иска не может быть признано.
Кроме того, что касается отсутствия у истца регистрации по месту жительства в указанной квартире, то Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 25 апреля 1995 года N 3-П «По делу о проверке конституционности частей первой и второй статьи 54 Жилищного кодекса РСФСР в связи с жалобой гражданки Л.Н. Ситаловой» содержащееся в части первой статьи 54 Жилищного кодекса РСФСР положение «об установленном порядке» как процедуре вселения в жилое помещение при условии соблюдения режима прописки признано не соответствующим по содержанию статьям 18, 19 (часть 1), 27 (часть 1), 40 (часть 1), 55 (часть 2 и 3) Конституции Российской Федерации.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации полагает, что вывод суда о том, что наличие у истца регистрации по месту жительства его матери, является обстоятельством, имеющим существенное значение для дела, нельзя признать правильным.
Сам по себе факт регистрации Ярошенко Д.Т. в квартире, принадлежащей на праве собственности его матери, не может служить основанием к отказу в иске о признании права на спорную жилую площадь, поскольку вселение Ярошенко Д.Т. и его проживание в квартире, нанимателем которой являлась Лукьянова Е.Ю., было постоянным в качестве члена семьи нанимателя, а регистрация является административным актом и не влечет за собой ограничение прав Ярошенко Д.Т., включая его право на жилище.
При таких обстоятельствах, решение Гагаринского районного суда г. Москвы от 21 ноября 2007 года и определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 18 марта 2008 года нельзя признать законными, и они подлежат отмене.
Поскольку по делу установлены все значимые обстоятельства им дана оценка, сбор дополнительных доказательств не требуется, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации полагает необходимым вынести новое решение, которым удовлетворить исковые требования Ярошенко Д.Т. к Департаменту жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы, в удовлетворении встречных исковых требований Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы к Ярошенко Д.Т. отказать.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации
определила:
решение Гагаринского районного суда г. Москвы от 21 ноября 2007 года и определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 18 марта 2008 года отменить. Вынести новое судебное постановление, которым исковые требования Ярошенко Дмитрия Тофиковича удовлетворить, признать за Ярошенко Дмитрием Тофиковичем право на жилое помещение, расположенное по адресу: г. Москва, проспект 60-летия Октября, д. 31/18, корп. 1, кв. 42, в удовлетворении встречных исковых требований Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы к Ярошенко Дмитрию Тофиковичу об истребовании жилого помещения из чужого незаконного владения, выселении, отказать.
Приложение 2
ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 5 августа 2008 г. N 78-В08-15
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:
председательствующего - Кнышева В.П.
судей - Пчелинцевой Л.М. и Горшкова В.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании от 5 августа 2008 г. гражданское дело по иску Д. к администрации Адмиралтейского района г. Санкт-Петербурга о признании права пользования жилым помещением, обязании заключить договор социального найма, по встречному иску администрации Адмиралтейского района г. Санкт-Петербурга к Д. о признании не приобретшей право на жилую площадь, выселении
по надзорной жалобе Д. на постановление президиума Санкт-Петербургского городского суда от 26 сентября 2007 г.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Пчелинцевой Л.М., заключение прокурора Генеральной прокуратуры Российской Федерации Кротова В.А., полагавшего надзорную жалобу не подлежащей удовлетворению, изучив материалы дела, переданного в суд надзорной инстанции для рассмотрения по существу определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Пчелинцевой Л.М. от 4 июля 2008 г.,
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации,
установила:
Д. обратилась в суд с иском к администрации Адмиралтейского района г. Санкт-Петербурга о признании права пользования жилым помещением, обязании заключить договор социального найма, указывая, что нанимателем комнат размером 11,2 кв. м и 15,1 кв. м в квартире 58 в доме 126 по набережной реки Фонтанки в г. Санкт-Петербурге на основании договора социального найма от 29 июля 2005 г. являлся Давыдов Борис Александрович, умерший 25 декабря 2005 г. Д. с 1999 г. проживала с Давыдовым Б.А. одной семьей, вела с ним общее хозяйство, имела единый бюджет. Д. снялась с регистрационного учета по прежнему месту жительства для регистрации в указанном жилом помещении. 7 декабря 2005 г. Д. и Давыдов Б.А. подали заявление в ЗАГС Адмиралтейского района г. Санкт-Петербурга о заключении брака, регистрация которого не состоялась в связи со смертью Давыдова Б.А.
Администрация Адмиралтейского района г. Санкт-Петербурга обратилась в суд со встречным иском к Д. о признании не приобретшей право на жилую площадь, выселении, указывая, что на момент вселения Д. на спорную жилую площадь она с Давыдовым Б.А. в браке не состояла и каких-либо заявлений о совместном проживании в квартире 58 дома 126 по Набережной реки Фонтанки в администрацию Адмиралтейского района г. Санкт-Петербурга от Давыдова Б.А. и Д. не поступало.
Решением Ленинского районного суда г. Санкт-Петербурга от 12 октября 2006 г. иск Д. удовлетворен, в удовлетворении встречного иска администрации Адмиралтейского района г. Санкт-Петербурга отказано.
В кассационном порядке дело не рассматривалось.
Постановлением президиума Санкт-Петербургского городского суда от 26 сентября 2007 г. решение суда первой инстанции отменено и в удовлетворении заявленных требований Д. отказано. Постановлено выселить Д. из комнат размером 11,2 кв. м и 15,1 кв. м в квартире 58 дома 126 по Набережной реки Фонтанки г. Санкт-Петербурга.
В надзорной жалобе Д. просит постановление президиума Санкт-Петербургского городского суда отменить и оставить решение суда первой инстанции без изменения.
Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Пчелинцевой Л.М. от 29 февраля 2008 г. дело истребовано в Верховный Суд Российской Федерации и ее же определением от 4 июля 2008 г. передано для рассмотрения по существу в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.
Проверив материалы дела, обсудив обоснованность доводов надзорной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит жалобу подлежащей удовлетворению.
В соответствии со ст. 387 ГПК РФ (в редакции, действовавшей на момент подачи надзорной жалобы) основаниями для отмены или изменения судебных постановлений нижестоящих судов в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права.
Исходя из принципа диспозитивности, при рассмотрении дела по существу суд надзорной инстанции проверяет обжалуемые вступившие в законную силу судебные постановления в пределах доводов надзорной жалобы или представления прокурора.
Вместе с тем, в случае выявления допущенных судом существенных нарушений закона, не указанных в доводах надзорной жалобы (представлении прокурора), суд надзорной инстанции в интересах законности вправе выйти за пределы доводов надзорной жалобы (представления прокурора) и обратить внимание на допущенные судом существенные нарушения закона, не указанные в надзорной жалобе (представлении прокурора), учесть их при принятии своего решения по результатам рассмотрения надзорной жалобы (представления прокурора).
В интересах законности Судебная коллегия полагает возможным выйти за пределы доводов надзорной жалобы Д., поскольку президиумом Санкт-Петербургского городского суда, при рассмотрении настоящего дела допущено не только существенное нарушение норм материального права, на которое ссылается в надзорной жалобе заявитель, но и существенное нарушение норм процессуального права.
Разрешая дело и удовлетворяя исковые требования Д., суд первой инстанции исходил из того, что имеют место исключительные обстоятельства, позволяющие на основании ч. 1 ст. 69 ЖК РФ признать Д. членом семьи нанимателя жилой площади Давыдова Б.А. К ним суд отнес: вселение Давыдовым Б.А. Д. на указанную жилую площадь в 1999 году, ее проживание вместе с нанимателем спорной жилой площади Давыдовым Б.А. одной семьей, ведение с ним общего хозяйства, наличие у Давыдова Б.А. и Д. единого бюджета, снятие Д. с регистрационного учета по прежнему месту жительства, подача ими заявления в орган ЗАГС Адмиралтейского района г. Санкт-Петербурга о регистрации брака.
Отменяя решение суда первой инстанции и вынося по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований Д. и удовлетворении встречного иска администрации Адмиралтейского района г. Санкт-Петербурга, президиум Санкт-Петербургского городского суда сослался на то, что Д. является гражданкой Украины, гражданства Российской Федерации не имеет. Принимая во внимание это обстоятельство, президиум пришел к выводу, что нормы действующего жилищного законодательства Российской Федерации не могут быть распространены на лиц, не имеющих гражданства Российской Федерации, поскольку не влекут для них возникновения либо прекращения прав и обязанностей по нормам Жилищного кодекса РФ.
Между тем, данный вывод суда надзорной инстанции противоречит ч. 3 ст. 4 Жилищного кодекса РФ, в соответствии с которой положения настоящего Кодекса применяются к жилищным отношениям с участием иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц, если иное не установлено настоящим Кодексом или другим федеральным законом. Каких-либо ограничений жилищных прав лиц, не являющихся гражданами РФ, ч. 1 ст. 69 ЖК РФ, которой руководствовался суд первой инстанции, не содержит. Не имеется ограничений в отношении признания лиц, не являющихся гражданами РФ, членами семьи нанимателя по договору социального найма и в других федеральных законах.
Следовательно, у суда надзорной инстанции не имелось предусмотренных законом оснований для подобного вывода и соответственно для отмены решения суда первой инстанции.
Также Судебная коллегия считает необходимым указать и на следующее. Из материалов дела усматривается, что на момент рассмотрения судом надзорной инстанции истребованного по надзорной жалобе администрации Адмиралтейского района г. Санкт-Петербурга дела и вынесения президиумом постановления, Д. не являлась гражданкой Украины, поскольку согласно справке ОУФМС в Адмиралтейском районе г. Санкт-Петербурга 12 июля 2007 г. ею подано заявление о приеме в гражданство Российской Федерации (л.д. 96) и оно принято к рассмотрению. Одним из условий обращения иностранных граждан с заявлением о приеме в гражданство Российской Федерации, как в общем порядке, так и в упрощенном порядке, согласно статьям 13 и 14 Федерального закона от 31 мая 2002 г. N 62-ФЗ «О гражданстве Российской Федерации» является отказ от имеющегося у них иного гражданства. 2 ноября 2007 г. Д. выдан паспорт гражданина Российской Федерации. Копия паспорта гражданина Российской Федерации приобщена Д. к надзорной жалобе, поданной в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации. Таким образом, обстоятельство, послужившее основанием для отмены президиумом решения суда первой инстанции, в настоящее время отсутствует.
Постановление суда надзорной инстанции не только существенно нарушает нормы материального права, но и процессуального права.
Так, в нарушение положений ст. 387 и ч. 4 ст. 198 ГПК РФ президиум Санкт-Петербургского городского суда, отменяя решение суда первой инстанции, не указал какие именно существенные нарушения норм материального или процессуального права были допущены судом первой инстанции, а в обоснование своего вывода о наличии оснований для удовлетворения встречного иска администрации Адмиралтейского района г. Санкт-Петербурга не сослался ни на одну правовую норму.
Кроме того, президиумом были нарушены предусмотренные ст. 12 ГПК РФ принципы состязательности и равноправия сторон, а также связанный с ними принцип диспозитивности в гражданском судопроизводстве (ч. 3 ст. 196 ГПК РФ), в соответствии с которым, в частности, возбуждение гражданского дела, определение предмета и основания иска зависят от волеизъявления стороны (истца). Во встречном исковом заявлении администрации Адмиралтейского района г. Санкт-Петербурга не содержалось такого основания для признания Д. не приобретшей права пользования жилым помещением и ее выселения со спорной жилой площади, как отсутствие у нее гражданства Российской Федерации (л.д. 28). Однако президиум, приняв на себя выполнение процессуальных функций стороны по делу - в данном случае администрации Адмиралтейского района г. Санкт-Петербурга, дополнил основания встречного иска указанным обстоятельством, исходя из доводов надзорной жалобы администрации, и именно с его учетом разрешил дело, отказав в иске Д. Тем самым президиум Санкт-Петербургского городского суда не обеспечил справедливое и беспристрастное разбирательство дела, как того требует ст. 6 Конвенции о защите прав человека и основных свобод.
С учетом изложенного, постановление президиума Санкт-Петербургского городского суда от 26 сентября 2007 г. нельзя признать законным. Оно принято с существенным нарушением норм материального и процессуального права, что в соответствии со ст. 387 ГПК РФ является основанием для его отмены.
Руководствуясь статьями 387, 388 и 390 ГПК РФ, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации
определила:
постановление президиума Санкт-Петербургского городского суда от 26 сентября 2007 г. отменить. Оставить в силе решение Ленинского районного суда г. Санкт-Петербурга от 12 октября 2006 г.
Приложение 3
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
Президиума Московского городского суда
По делу № 44г-426/06
«06» июля 2006 года г. Москва
Президиум Московского городского суда в составе:
Председателя Президиума Колышницыной Е.Н.
и членов Президиума: Паршина А.И., Паукова А.В., Васильевой Н.А.,
Бирюковой Е.Т., Тарасова В.Ф.,
с участием прокурора Григорьева А.А.
рассмотрев в открытом заседании по докладу судьи Шерстняковой Л.Б. истребованное по надзорной жалобе Б****вой Л.А. гражданское дело по иску Б****вой Л.А. к Щ****вой И.В. о выселении и снятии с регистрационного учета и по иску Щ****вой И.В. к Б****вой Л.А., Щ****ву Д.А. о признании договора недействительным,
установил:
Постановление Президиума МГС по иску о выселении и снятии с регистрационного учета по месту жительства
Б****ва Л.А. обратилась в суд с иском к Щ****вой И.В. о выселении и снятии с регистрационного учета по месту жительства, ссылаясь на то, что она получила от своего брата Щ****ва Д.А. на основании договора дарения квартиру, расположенную по адресу: г. Москва, Зеленоград, корп. ****, кв. ****, в которой кроме него зарегистрированы по месту жительства его бывшая жена Щ****ва И.В. и сын. Поскольку осуществлен переход права собственности, членом семьи нового собственника ответчица не является, то оснований для сохранения за ней права пользования жилым помещением не имеется, и она подлежит выселению.
Щ****ва И.В. предъявила встречный иск о признании недействительным договора дарения спорной квартиры от 03 августа 2005 г. по основаниям мнимости, ссылаясь на то, что при заключении сделки стороны имели целью выселить её из квартиры.
Решением Зеленоградского районного суда г. Москвы от 23 ноября 2005 года постановлено:
«Б****вой Л.А. в иске к Щ****вой И.В. о выселении и снятии с регистрационного учета - отказать.
Щ****вой И.В. в иске к Б****вой Л.А., Щ****ву Д.А. о признании договора недействительным - отказать».
Определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 17 января 2006 года решение Зеленоградского районного суда г. Москвы от 23 ноября 2005 года оставлено без изменения, а кассационная жалоба Б****вой Л.А. - без удовлетворения.
В надзорной жалобе Б****ва Л.А. просит отменить состоявшиеся по делу судебные постановления в части отказа в удовлетворении иска Б****вой Л.А. к Щ****вой И.В. о выселении из квартиры, снятии с регистрационного учета по месту жительства и передать дело на новое рассмотрение.
Определением судьи Московского городского суда от 15 мая 2006 года гражданское дело истребовано в Московский городской суд.
Дело поступило для рассмотрения 23 мая 2006 года.
Определением судьи Московского городского суда Шерстняковой Л.Б. от 07 июня 2006 года дело направлено для рассмотрения по существу в Президиум Московского городского суда.
Обсудив доводы надзорной жалобы, выслушав пояснения представителей Б****вой Л.А. по доверенности Ш****ва И.И., Щ****ву Г.И., поддержавших доводы надзорной жалобы, мнение прокурора, полагавшего, что надзорная жалоба подлежит удовлетворению, проверив материалы дела, Президиум Московского городского суда находит доводы, изложенные в надзорной жалобе, обоснованными, а судебные постановления - подлежащими отмене в части отказа в иске Б****вой Л.А. к Щ****вой И.В. о выселении.
В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений нижестоящих судов в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права.
Из материалов дела следует, что Щ****в Д.А. являлся собственником квартиры по адресу: Зеленоград, корп. ****, кв. **** на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию от 13 мая 1997 года.
.08.1997 г. между Щ****вым Д.А. и Щ****вой И.В. был зарегистрирован брак. 23 июля 2004 года брак был расторгнут.
.04.2002 г. Щ****ва И.В. в качестве члена семьи была вселена им в спорную квартиру и постоянно в ней проживала до июля 2005 г.
августа 2005 года Щ****в Д.А. подарил квартиру сестре, Б****вой Л.А., 26 августа 2005 г. договор дарения зарегистрирован Главным управлением Федеральной регистрационной службы по г. Москве.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд указал, что сам по себе переход права собственности не влечет прекращения нрава пользования жилым помещением бывших членов семьи бывшего собственника.
Однако согласиться с данным выводом суда не представляется возможным.
В соответствии со ст. 362 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда является неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела, а также нарушение или неправильное применение норм материального права.
В соответствии с ч. 4 ст. 31 Жилищного кодекса РФ в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.
В соответствии с ч. 5 ст. 31 Жилищного кодекса РФ по истечении срока пользовании жилым помещением, установленного решением суда, принятым с учетом положения части 4 ст. 31 ЖК РФ, соответствующее право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается, если иное не установлено соглашением между собственником и данным бывшим членом семьи. До истечения указанного срока право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается одновременно с прекращением права собственности на данное жилое помещение этого собственника.
По смыслу вышеназванной нормы Жилищного кодекса РФ безусловным основанием для прекращения права пользования жилым помещением за бывшим членом семьи собственника является прекращение права собственности на данное жилое помещение этого собственника.
Кроме того, в силу ст. 292 Гражданского кодекса РФ в редакции ФЗ от 30.12.2004 № 213-ФЗ переход права собственности на квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
Из дела видно, что Щ****ва И.В. не является членом семьи прежнего собственника со дня расторжения с ним брака (23 июля 2004 года) и к моменту заключения договора дарения квартиры между Щ****вым Д.А. и его сестрой Б****вой Л.А. Щ****ва И.В. также не являлась членом семьи прежнего собственника квартиры, а потому вывод суда о том, что ее право пользования не подлежит прекращению не может быть признан обоснованным.
В соответствии с Постановлением Пленума Верховного суда РФ от 19 декабря 2003 года № 23 «О судебном решении» решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению.
При таких обстоятельствах решение Зеленоградского районного суда г. Москвы от 23 ноября 2005 года и определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 17 января 2006 года как постановленные с нарушением норм материального права и процессуального права, не могут быть признаны законными и подлежат отмене.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса РФ, Президиум Московского городского суда
постановил:
решение Зеленоградского районного суда г. Москвы от 23 ноября 2005 года и определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 17 января 2006 года в части отказа в иске Б****вой Л.А. к Щ****вой И.В. о выселении отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Председатель Президиума
Московского городского суда Колышницына Е.Н.