Если у вас возникли сложности с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой - мы готовы помочь.
Предоплата всего
Подписываем
|
Министерство образования и науки РФ Северо-Восточный Федеральный Университет им М.К. Аммосова Инженерно-Технический Институт |
|
Курсовая работа по дисциплине: «Экономика недвижимости» |
|
На тему: «Классификация жилых объектов недвижимости» |
Выполнил: ст. гр. ЭУН-11
Еремеева А.А.
Проверил: Поисеев И.И.
Якутск 2013 г.
Содержание
Введение…………………………………………………………………………….3
Цель и задача курсовой работы…………………………………………………....4
Характеристики и классификации объектов недвижимости……………..……...5
Классификация жилых объектов недвижимости……………………….……….10
Сведения по г. Якутск…………………………………………………….……….16
Заключение…………………………………………………………………………17Список литературы………………………………………………….…………….18
Недвижимость - основа национального богатства страны. Состояние рынка недвижимости влияет на экономику страны в целом, так как рынкам капитала, труда, товаров и услуг необходимы помещения, соответствующие выполняемой деятельности.
К недвижимости по происхождению относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершённого строительства.
Жилые объекты недвижимости могут рассматриваться как прямой и косвенный источник дохода. Жилье как объект купли-продажи является прямым источником дохода, жилищное строительство является косвенным источником дохода, т.к. способствует и стимулирует развитие промышленности строительных материалов, проектной деятельности, строительства объектов инфраструктуры, предприятий торговли, дорожного строительства, городского транспорта и т.д.
К жилым объектам недвижимости относятся: Комнаты и квартиры, жилые дома (односемейные, малосемейные и многоквартирные), капитальные дома, предназначенные для постоянного проживания; и также дома для временного проживания. Нежилые помещения в жилых домах к жилым объектам не относятся.
Задачи работы диктуются поставленной целью:
- дать понятие недвижимости;
- рассмотреть классификацию и характеристику жилых объектов недвижимости.
Цель курсовой работы:
Целью данной курсовой работы состоит в рассмотрении классификаций и характеристик жилых объектов недвижимости.
Системы классификаций объектов недвижимости:
Определение объектов недвижимости предполагает наличие в их структуре двух элементов (табл.1):
1. Естественных (природных) объектов – земельный участок, лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр. Их еще называют «недвижимостью по природе».
2. Искусственных объектов (построек): многоквартирные дома, коммерческие, общественные (специальные) здания и сооружения, инженерные сооружения.
Многоквартирный дом – малоэтажный дом (до трех этажей), многоэтажный дом (от 4 до 9 этажей), дом повышенной этажности (от 10 до 20 этажей), высотный дом (выше 20 этажей).
Объектами жилой недвижимости могут также быть секция (подъезд), этаж в подъезде, жилые помещения.
Жилым помещением признается изолированное помещение, пригодное для постоянного проживания граждан: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната.
Жилым домом признается индивидуальное обособленное здание, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами нужд, связанных с их проживанием в доме.
Квартирой считается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, состоящее из одной или нескольких комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами нужд, связанных с проживанием.
Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан.
|
Происхож- дение |
Объекты недвижимости |
||||||||||||||||
|
Естественные (природные) |
Искусственные (постройки) |
||||||||||||||||
|
Назначение |
Земельные участки |
Леса и многолет- ние на-саждения |
Участки недр и водные объекты |
Жилая недвижимость |
Коммерческая недвижимость |
Общественная недвижимость |
|||||||||||
|
Масштаб |
Зе- мель- ный учас-ток в оборо- те |
Теку- щее испол- зование земель- ного участ- ка |
Кондоми- ниум |
Дом, квартира, комната |
Вторич- ное жилье, загород- ное жилье (дача) |
Офисы, рестора- ны, ма- газины, гости- ницы, гаражи для аренды, склады |
Здания и сооружения |
Пред- приятия как иму- ществен- ные ком- плексы |
Больницы, поликли- ники, театры и дома куль- туры, школы, вокзалы и т.д. |
||||||||
|
Готовность к использованию |
Готовые к использованию |
Требующие реконструкции или капитального ремонта |
Требующие завершения строительства |
табл. 1. Укрупненная классификация объектов недвижимости
Под помещением понимают единицу объекта недвижимости, выделенную в натуре и предназначенную для самостоятельного использования для жилых и иных целей.
Любой многоквартирный дом как объект недвижимости представляет собой единую и целостную конструкцию, но с позиции использования для проживания данная конструкция неоднородна, так как кроме личной собственности на жилье она включает долевую собственность на общее имущество.
Общее имущество – все инженерно-технические и прочие системы, без которых невозможно эксплуатировать обособленные личные объекты недвижимости (квартиры), а также земельный участок,[38] на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства. Без общего имущества не может существовать обособленный (личный) объект недвижимости – квартира. Это имущество обладает свойствами неделимости. Это означает, что любой владелец помещения (жилья) должен владеть одновременно правом единоличной собственности на жилье и правом долевой собственности на общее имущество.
В отличие от площадей, принадлежащих индивидуальным владельцам, недвижимость в совместной собственности является неделимой: ее нельзя продать, заложить или управлять ею без согласия совладельцев.
Таким образом, квартиры на правах собственности представляют собой внутриквартирные перегородки (стены), межкомнатные двери, слой отделки на стенах и перекрытиях (слой штукатурки, краски, обоев), а также инженерно-технические системы, которые могут быть отделены от общих без ущерба для интересов и прав собственников других помещений. С позиции стоимости строительства это имущество составляет примерно 10…15 % от стоимости строительства дома.
Это означает, что соответствующая доля в праве собственности на указанное общее имущество всегда следует судьбе права собственности на жилье, т. е. право собственности на жилье совместно с правом собственности на долю в общем имуществе многоквартирного дома характеризует правовой статус жилища.
Сохранение за собственниками помещений в любом здании и сооружении права собственности на общее, неделимое в натуре имущество является фактором объединения собственников жилья в единый социальный организм по содержанию и эксплуатации общего имущества.
К коммерческим зданиям и сооружениям относятся офисы, рестораны, магазины, развлекательные комплексы, гостиницы, гаражи для аренды, склады и логистические терминалы, здания и сооружения, предприятия как имущественные комплексы;
Общественные (специальные) здания и сооружения включают:
- лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники, дома престарелых и дома ребенка, санатории, спортивные комплексы);
- учебно-воспитательные (детские сады и ясли, школы, училища, техникумы, институты, дома детского творчества);
- культурно-просветительные (музеи, выставочные комплексы, парки культуры и отдыха, дома культуры и театры, цирки, планетарии, зоопарки, ботанические сады);
- специальные здания и сооружения (административные – милиция, суд, прокуратура, органы власти, памятники, мемориальные сооружения, вокзалы, порты).
Инженерные сооружения – это мелиоративные сооружения, дренаж и т. д.
Каждую из рассмотренных групп можно разбить на подгруппы на основе дезагрегации на базе различных типологических критериев.
Искусственные объекты называют недвижимостью по закону, однако данная категория объектов опирается на недвижимость по природе. Искусственные объекты могут быть полностью построенными и готовыми к эксплуатации, могут требовать реконструкции или капитального ремонта, а также относиться к незаконченным объектам строительства («незавершенка»). К «незавершенке» относятся объекты, по которым в установленном порядке не оформлены документы о приемке в эксплуатацию. Объекты незавершенного строительства можно разделить на две группы: объекты, на которых ведутся работы, и объекты, на которых работы прекращены.
При фактической остановке стройки независимо от того, расторгнут договор строительного подряда или нет, объекты незавершенного строительства становятся объектами недвижимости. Право собственности на них подлежит регистрации.
Гражданское законодательство не устанавливает ограничений в отношении приобретения и перехода прав на незавершенку, но сделки с такими объектами можно осуществлять только после госрегистрации права собственности на объект.
1) Применительно к объектам жилой недвижимости возможно несколько типологических построений. Например, в зависимости от продолжительности и характера использования жилья:
- первичное жилье — место постоянного проживания;
- вторичное жилье — загородное жилье, используемое в течение ограниченного периода времени;
- третичное жилье — предназначено для кратковременного проживания (гостиницы, мотели и т.д.).
2) Применительно к условиям крупных городов принято выделять следующие типологические характеристики:
1. Элитное жилье.
Элитное жилье – условный термин, обозначающий категорию жилой недвижимости, владение которой подтверждает высокий социальный статус ее владельца.
К нему предъявляются следующие основные требования:
• размещение в наиболее престижных районах города;
• принадлежность к «старому» фонду (при наличии проведенного капитального ремонта и реконструкции) или к «сталинскому» фонду;
• кирпичные стены;
• общая площадь квартир не менее 70 кв. м.;
• наличие изолированных комнат по конфигурации, приближенных к квадрату, и большой кухни (площадью не менее 15 кв.м.);
• наличие охраняемого подъезда, подземного или близко расположенного гаража и др.
Для малоэтажных домов коттеджного типа, входящих в состав элитных, характерны такие потребительские требования, как:
• размещение на таком расстоянии до города, когда поездка занимает не более 1 ч.;
• кирпичные стены;
• застройка в двух и более уровнях;
• наличие объектов бытового и инженерного обслуживания.
2. Жилье повышенной комфортности.
Жилье повышенной комфортности ориентируется на запросы и доходы граждан, которых принято называть «средним классом».
Потребительский спрос на жилье этого типа предполагает наличие следующих основных характеристик:
Малоэтажные дома, расположенные в пригородной зоне, должны отличаться высокой прочностью, долговечностью и низкой теплопроводностью стен, а также наличием инженерных сетей.
«Элитные» квартиры, или квартиры нового поколения. Не имеют ограничений по площади, разнообразны в своей планировке. Чаще всего будущий владелец сам планирует своё жильё. Снабжены большим количеством сервиса — это подземные гаражи, мусоропровод, лифты как пассажирские, так и грузовые, кладовые и овощехранилище, большие лестничные площадки, удобные подъездные пути, возможны тренажёрные залы, сауны и пр.
3. Типовое жилье.
Типовые серии жилых домов – типы домов массовых серий. По технологии строительства серийные дома разделяют на панельные, блочные и кирпичные.
Для него характерно:
• размещение в любом районе города;
• соответствие архитектурно-планировочных параметров современным строительным нормам и правилам;
• по конструктивно-технологическим параметрам принадлежность к домам второго поколения индустриального домостроения и современным.
Тип. или Ст. — Типовая или Стандартная планировка квартир — это квартиры следующего (после хрущёвского времени) поколения: высота потолков от 2,6 м до 2,75 м, общая площадь квартир от 63 кв.м. трёхкомнатных до 33 кв.м. однокомнатных, кухни 6-7 кв.м., комнаты в двухкомнатных изолированные, в трёхкомнатных — смежно-изолированные, санузлы, как правило, изолированы, имеются балконы и лоджии. Это 5-, 9-этажные дома с наличием мусоропровода и лифтами. Основная масса этих домов построена из железобетонных панелей.
4. Жилье низких потребительских качеств
Исходя из условий потребительского спроса, формирующегося под воздействием фактора платежеспособности, требования, предъявляемые к этому типу жилья весьма невелики:
• размещение в непрестижных районах;
• удаленность от основных транспортных коммуникаций;
• принадлежность к таким конструктивно-технологическим типам, как здания «старого» фонда, не подвергавшиеся капитальным и ремонтно-строительным работам, и дома первого поколения индустриального домостроения;
Рассмотренная классификация учитывает предпочтения целевых групп потребителей жилья и уровень их платежеспособности (маркетинговый подход).
3) Жилую недвижимость также можно распределить и на основании градостроительных ориентиров. Так, при принятии экономических решений на рынке жилой недвижимости применяется типология, включающая:
• дома «старого» фонда, построенные в дореволюционный период;
• дома, построенные за период с 1917 г. до конца 30-х гг., отличающиеся лаконизмом архитектурно-планировочных решений, расположенные в непосредственной близости к местам приложения труда (того периода), мало престижнее в настоящее время, но обладающие высокими конструктивно-технологическими характеристиками;
• «сталинские» дома, срок возведения которых пришелся на период с конца 30-х до конца 50-х гг., знаменующие собой возрождение классических архитектурно-градостроительных позиций и расположенные преимущественно в престижных, удаленных от промышленных зон районах;
• дома первого поколения индустриального домостроения (60-е гг.) (хрущевки), характеризующиеся заниженными архитектурно-технологическими параметрами;
• дома второго поколения индустриального домостроения, построенные в 70-80-х гг., когда в градостроительном проектировании использовались более высокие нормы и стандарты;
• современные жилые дома, отличающиеся большим разнообразием характеристик.
4) Существует и классификация объектов жилой недвижимости в зависимости от применяемого материала наружных стен здания:
- дома с кирпичными стенами;
- панельные дома;
- монолитные дома;
- деревянные дома;
- дома смешенного типа.
Отдельную нишу занимают объекты загородной недвижимости в связи с незначительным объемом сделок и их специфичностью. В основном здесь представлено вторичное жилье.
На спрос и предложение в этом секторе рынка влияют многие факторы. Кроме обычных приоритетов при покупке жилой недвижимости, большое значение имеют личные пристрастия к местоположению, время года, социальная однородность соседей. Покупатели большое внимание уделяют наличию максимально полного спектра коммуникаций (автономных систем тепло- и водоснабжения). Предпочтение отдается объектам из кирпича или дерева. В качестве обязательного атрибута к объекту загородной недвижимости рассматривается участок минимум 10 соток.
Признаки классификации жилых объектов недвижимости, послужившие основой для группировки, различны, как различны мотивации. Предпочтения и условия платежеспособности. Использовать единый типологический критерий, интегрирующий влияние всех факторов, не представляется возможным.
Средние цены по категориям недвижимости в Якутске представлены в табл. 1
Таблица 1
|
Недвижимость, тип сделки |
Средняя цена на недвижимость в ноябре 2013 г. |
Изменение цены на недвижимость за месяц |
Изменение цены с начала 2013 года |
Изменение цены за год |
Количество объявлений |
|
ПРОДАЖА |
|||||
|
Квартиры |
54 599 руб. за кв.м. |
+1.79% |
+9.67% |
+11.03% |
160632 |
|
Вторичный рынок |
57 439 руб. за кв.м. |
+2.19% |
+14.07% |
+16.01% |
116449 |
|
Новостройки |
46 265 руб. за кв.м. |
+0.61% |
-2.2% |
-2.09% |
40081 |
|
Дома |
6 898 971 руб. |
+9.11% |
+5.29% |
+6.66% |
44774 |
|
Земля |
201 619 руб. за сотку |
+2.42% |
-4.95% |
-3.15% |
38676 |
|
Офисы |
68 950 руб. за кв.м. |
+6.7% |
+2.19% |
+3.95% |
2307 |
|
Торговые площади |
80 028 руб. за кв.м. |
+5.2% |
+11.88% |
+9.28% |
694 |
|
Гаражи |
453 212 руб. |
+3.5% |
+1.65% |
+7.77% |
727 |
|
АРЕНДА |
|||||
|
1 комнатные квартиры |
14 347 руб. в месяц |
+0.33% |
-0.33% |
+0.55% |
61782 |
|
2 комнатные квартиры |
19 339 руб. в месяц |
+0.35% |
+0.61% |
+2% |
36456 |
|
Офисы |
10 868 руб. за кв.м. в год |
-1.37% |
+35.16% |
+44.16% |
4019 |
|
Торговые площади |
15 165 руб. за кв.м. в год |
+0.36% |
+39.83% |
+38.63% |
1254 |
Использовать единый типологический критерий, интегрирующий влияние всех факторов, не представляется возможным. Поэтому на практике используется несколько критериев, дающих обоснованное представление об объекте недвижимости.
Из всего вышесказанного можно сделать вывод, что в процессе классификации выделяют отдельные группы недвижимости, имеющие сходные характеристики функционирования, что определяет возможность единообразных подходов к их оценке.
Недвижимость можно рассматривать, как:
- потребительскую стоимость, удовлетворяющие личные потребности в жилище, отдыхе, развлечениях и т.д.;
- фактор производства, выступающий в форме основных производственных фондов (здания, сооружения), а также источник дохода, предназначенный для введения бизнеса.
А также можно сказать, что классификация объектов недвижимости по различным признакам (критериям) способствует более успешному изучению объектов и обследования рынка недвижимости, облегчает разработку и применение методов оценки различных видов недвижимости.
1. А.Н. Асаул, С.Н. Иванов, М.К. Старовойтов, «Экономика недвижимости» Учебник для вузов. – 3-е изд., исправ.- СПб.: АНО «ИПЭВ», 2009.-304с.
2. Хавин Д.В., Овчинников П.А., Есин Е.Ю., Ноздрин В.В. Маркетинг недвижимости: Учебное пособие. – Н.Новгород: Нижегород. гос. архит.-строит. ун-т, 2005. – 102 с.