Если у вас возникли сложности с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой - мы готовы помочь.
Предоплата всего
Подписываем
|
53.Хар-ка земли как объекта недв.З.уч - часть зем пов-ти, имеющая юр и геод-ки опр границы, поворотн точки, закрепл на местн меж знаками. Объект недв опр-ся как физ уч. з. и отн-ся к нему выпол-ные чел-ом улучш-я, в т.ч. постройки. В дан случае недв-ть- уч-ок з. со всеми зд, соор, эл-ми благ-ва, наход-ся на этом уч-ке. Граница з/уч - замкн контур, кот. огранич з\уч, состоящий из линии м/у меж знаками. Хар-ами объектов недв явл стацион-сть; материал-ть; физ параметры (разм, формы, улучш, ландш, окр среда, неудобства); полезность -основа ст-ти недв; пригодность-износ; огранич хар-р предл-ия, кот спо-соб. созданию ст-ти; долговеч-ность; разнор-ть, уник-ть и неповт-сть; степень ликвидности. |
55. Процесс и технология оц. земель. Процесс оц.-послед-сть действий, вып-ых в ходе опр-я ст-ти.Он вкл 8 этапов. На этапе постановки задачи идентиф-ся и подробно опис оцен-ый объект; устан-ся: цель оц, вид оценоч. ст-ти и дата. На 2-ом этапе опр график работ по оц, ист-ки и способы сбора инф, затраты на сбор и обр инф, оценоч методол, вознагр оценщика. 3.Сбор и обр данных вкл сбор данных, проверку их полноты и достов-ти 4. Оц. ст-ти з/у. 5Оц. ст-ти объекта на основе 3-х методов: прям срав-я продаж, затрат, дох. 6.Опр вар-та наил и наиб эфф-го исп вкл соотв-ие правовым треб-ям и огр-ям, физ возм-ть, экон осуществи-мость и макс прод-ть. 7. На этапе соглас-я пров проверку данных, мат расчетов и сост оконч закл-ие об оцен. ст-ти. На 8 этапе сост отчет об оц.. |
57. Принц оц. недв. Осн принц оц м/о разд на 4 гр:а) основан. на представл-х польз-ля; б)принц, вытек из процесса эксплуат. недв; в)принц, обусл-е действием рыноч среды; г)принц лучш и наиб эфф исп К 1 гр. отн: 1принц полезности – чем > объект недв способен удовл. потребн-ть собств-ка, тем выше его полезность и ст-ть, 2замещения – при наличии опр. кол-ва однород. объектов недв самым выс спросом будут польз объекты с наим ценой; 3ожидания –принц. опр тем, какой доход или удобства от исп. объекта недв ожидает получ. потенц собст-ик. Этот пр. в основе доход подхода. 2 гр: 1Принц. вклада-для оц. ст-ти об. недв. необх опр вклад кажд фактора и его важн элементов в форм-ие полезности и ст-ти объекта;2Остаточ. прод-ть-остаток дохода, отнесенный к объекту недв, после того как оплачены затраты на труд, оборуд и техн. ср-ва, менедж.3сбаланс-ти-для кажд типа з-п-ия необх опр-ые компоненты объекта, оптим сочет. кот обесп. макс ст-ть недв. 4разделения-физ эл-ты недв-ти и имущ права на них м/о разд и соед так, чт. достик. макс. ст-ти объекта.3гр:1спроса и предл-цена недв изм в рез-те вз/д спроса и предл. Принц выр. вз/зав-ть м/у растущей потреб-ю в объектах недв в усл. соц-экон разв общ-ва и огран-тью з/уч и экон. издержками на стр-во улучшений.2конкур-цены на объекты недв устанавл посредством пост соперн-ва субъектов рынка, кот. стрем к получ. макс. прибыли.3соответствия – макс. ст-ть объекта недв. возн к\а есть разумн. уровень архит. однородности и совместим. характер з/п-ия.4.изменения внеш среды-учет при оц. возм-х изменений экон, соц и юр усл, при кот они использ, а т/ж внеш окружения и перспектив развития района
|
16. Доход подход к оц. з/уч позв получ оц. ст-ти з. исходя из ожидаемых потенц-м пок-ем доходов, и применим т-о к з-уч, прино-сящим доход. Рын. ст-ть з-уч, рассчит-я методом диск-ия, предст собой сумму привед-х к дате оценки ожи-даемых рентных и др выгод. Потоки доходов за период владения з., а т/ж выручка от продажи з-уч перевод. в тек. ст-ть. Метод широко исп при оц з-уч предпр. добыв пром-ти, сод-их пол. иск. Исходя из объема развед местор, имеющихся произв мощнос-тей по добыче опр прогноз период (м/б 25 лет и более). Расчет величины ден пото-ков в прогн. период осущ на основе ТЭП проекта разра-ботки местор. По кажд году прог периода расч. ден поток исходя из объемов добычи и реализ. иск-ых, цен реал, затрат на поиск, разведку, разраб местор и реал прод, платежей в соотв с налог и природоохр ЗД. Расчет ставки диск-ия осн на учете доходности эксплуат. местор, степени дост-ти оц кол-ва пол. иск, степени риска разработки дан. местор. Риск ведения работ прояв в потере суммы ден ср-в, в неполучении заплан-го для дан этапа работ рез-та. Метод пр. кап-ции предп деление год рент дохода на соотв-ю ставку кап-ции, в рез-те чего величина доходов превр в ст-ть з-уч. В зав-ти от цел назн з-уч в кач дохода м/т выст: расчет. рент доход д/оц. с/х и лес з, часть дохода от имущ. комплекса, прих-ся на застр. з-уч, зем ар. плата д/оц з. посел. Слож явл опр-ие коэфф. кап-ции. Одним из методов дох. подхода явл кап-ция зем ар платы. Зем ар плата – ден сумма, выплач за право польз з-уч. Как регул поток дохода ар плата м/т перевод в ст-ть методом пр кап-ции (особ удобно к/а з-уч сдаются в долгоср. аренду отдельно от зд и соор). Баз ставки ар платы за з. дифф по терр-экон зонам, выдел 2 вида коэфф: в зав-ти от деят-ти арендатора и комм. ценности местополож. Осн. преим-во ДП по сравн с затр и рыноч- он в большей степени отраж предст-ие инвестора о недв как ист-ке дохода. Недост: основан на прогнозных данных. Методы дох. подхода оц. з. уч исп, к/а можно опр буд ден доходы оц-го уч-ка и ставки доход-ности соотв-их инвестиций. Преимущество этих методик сост в учете буд усл деят-ти на з. уч: усл форм-ия цен на продукц, буд кап влож и усл рынка.Гл недост этих методик сост в том, что они м/б осн на недостов инф |
11. Затрат подход: метод разбивки по компонентам. Ст-ть всего зд. рассч. как сумма ст-тей его отд. строит. компонентов фундаментов, стен и др. Ст-ть кажд. комп. получ исходя из суммы прям и косв. затрат, необх для устройства ед. объема. Прим. неск вар-ов исп-ия метода разбивки по комп:1м-д субподряда-стр-ль-генподрядчик наним. субподр-в для кач и быстр выполн. части строит работ. Затем рассч сумм затраты по всем субподр-м,2разбивка по профилю работ–аналог 1-му. Зд. рассч затраты на найм отд. специал-в, 3выделения затрат-исп-ие разн единиц сравнения д/оц.разл. компонентов зд, после чего эти оценки суммир.4.м-д колич. обследов-я:детальн колич и стимостной расчет затрат на монтаж отд-х комп-в, оборуд, стр-ва зд в целом. Кроме расчета прям затрат учит накладн. расходы и др
|