Если у вас возникли сложности с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой - мы готовы помочь.
Предоплата всего
Подписываем
29.11.2012 - Гражданское право
Тема: Договорные обязательства, связанные с передачей имущества в пользование
Подтема: Аренда
Вопросы:
Часть вторая
Раздел IV. Отдельные виды обязательств (ст.ст. 454 - 1109)
Глава 34. Аренда (ст.ст. 606 - 670)
§ 1. Общие положения об аренде (ст.ст. 606 - 625)
Нет никакого единого критерия выделения данного вида. Законодатель идет тем же путем… что есть некая специфика, то к субъекту, то к объекту… вот и некие специальные нормы.
Определение:
ГК - Статья 626. Договор проката
1. По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование.
Имущество, предоставленное по договору проката, используется для потребительских целей, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа обязательства.
В прокате присутствуют специальные субъект и объект:
Субъект - Арендодатель – лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, профессионально занимается сдачей имущества в аренду. То есть, тут только специальный субъект!
Объект – обязательное движимое имущество!
Договор проката – договор публичный:
ГК - Статья 626. Договор проката
3. Договор проката является публичным договором (статья 426).
Договор проката – в письменной форме:
ГК - Статья 626. Договор проката
2. Договор проката заключается в письменной форме.
Есть специальные правила по сроку – до одного года.
Организации арендодатели – должны, при необходимости, давать информацию о правилах эксплуатации передаваемых предметов. То есть:
Закон РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-I "О защите прав потребителей"
Статья 8. Право потребителя на информацию об изготовителе (исполнителе, продавце) и о товарах (работах, услугах)
Статья 9. Информация об изготовителе (исполнителе, продавце)
Статья 10. Информация о товарах (работах, услугах)
Статья 11. Режим работы продавца (исполнителя)
Статья 12. Ответственность изготовителя (исполнителя, продавца) за ненадлежащую информацию о товаре (работе, услуге)
Сам Закон 1992 года действует, но в усеченном виде…
Виды:
Субаренда, перенаем – не допускается!
ГК - Статья 632. Договор аренды транспортного средства с экипажем
По договору аренды (фрахтования на время) транспортного средства с экипажем арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации.
Правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок (статья 621) к договору аренды транспортного средства с экипажем не применяются.
+
ГК - Статья 642. Договор аренды транспортного средства без экипажа
По договору аренды транспортного средства без экипажа арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации.
Правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок (статья 621) к договору аренды транспортного средства без экипажа не применяются.
Здесь большая специфика объекта – транспортные средства.
Чтобы понять, что такое транспортное средства, надо идти к соответствующим кодексам, уставам…
Сейчас есть таковые практически по всем видам транспорта:
Статья 32. Воздушное судно
1. Воздушное судно - летательный аппарат, поддерживаемый в атмосфере за счет взаимодействия с воздухом, отличного от взаимодействия с воздухом, отраженным от поверхности земли или воды.
Статья 7. Судно
1. Под судном в настоящем Кодексе понимается самоходное или несамоходное плавучее сооружение, используемое в целях торгового мореплавания.
Не содержит определения транспортного средства но, есть:
ФЗ от 10 января 2003 г. N 17-ФЗ "О железнодорожном транспорте в Российской Федерации"
Статья 2. Основные понятия
железнодорожный подвижной состав - локомотивы, грузовые вагоны, пассажирские вагоны локомотивной тяги и мотор-вагонный подвижной состав, а также иной предназначенный для обеспечения осуществления перевозок и функционирования инфраструктуры железнодорожный подвижной состав;
Статья 3. Основные понятия
внутренний водный транспорт Российской Федерации (далее - внутренний водный транспорт) - один из видов транспорта, находящегося в ведении Российской Федерации и представляющего собой производственно-технологический комплекс с входящими в него организациями, осуществляющими судоходство и иную связанную с судоходством деятельность на внутренних водных путях Российской Федерации;
Транспортное средства – особые технические устройства. Способные перемещаться в пространстве и предназначенные для того, чтобы выполнять функции перевозочного средства(пассажиры, грузы + буксировка).
Если перед нами есть устройство, которое способно для этих целей – надо применять нормы об аренде транспортных средства.
А вот на велосипед, мотоцикл, лошадь – нет (скорее всего будет прокат, услуги).
Специфика устройств – они технические. Они эксплуатируются людьми таким образом, что они никогда не могут быть полностью подконтрольны…
Законодатель называет эти устройства – устройствами повышенной опасности.
ГК - Статья 1079. Ответственность за вред, причиненный деятельностью, создающей повышенную опасность для окружающих
1. Юридические лица и граждане, деятельность которых связана с повышенной опасностью для окружающих (использование транспортных средств, механизмов, электрической энергии высокого напряжения, атомной энергии, взрывчатых веществ, сильнодействующих ядов и т.п.; осуществление строительной и иной, связанной с нею деятельности и др.), обязаны возместить вред, причиненный источником повышенной опасности, если не докажут, что вред возник вследствие непреодолимой силы или умысла потерпевшего. Владелец источника повышенной опасности может быть освобожден судом от ответственности полностью или частично также по основаниям, предусмотренным пунктами 2 и 3 статьи 1083 настоящего Кодекса.
Обязанность возмещения вреда возлагается на юридическое лицо или гражданина, которые владеют источником повышенной опасности на праве собственности, праве хозяйственного ведения или праве оперативного управления либо на ином законном основании (на праве аренды, по доверенности на право управления транспортным средством, в силу распоряжения соответствующего органа о передаче ему источника повышенной опасности и т.п.).
2. Владелец источника повышенной опасности не отвечает за вред, причиненный этим источником, если докажет, что источник выбыл из его обладания в результате противоправных действий других лиц. Ответственность за вред, причиненный источником повышенной опасности, в таких случаях несут лица, противоправно завладевшие источником. При наличии вины владельца источника повышенной опасности в противоправном изъятии этого источника из его обладания ответственность может быть возложена как на владельца, так и на лицо, противоправно завладевшее источником повышенной опасности.
Выделяется два вида (c экипажем и без экипажа):
А вот коммерческую эксплуатацию осуществляет арендатор!
Здесь уже возможна субаренда, субаренда.
Здесь ситуация переворачивается… и техническая и коммерческая эксплуатация соединяются.
Сам ремонтируй, сам выбирай экипаж, сам неси ответственность за вред…
Существуют разночтения, по поводу реальности или консенсуальности договора.
Суда морские и т.д., летательные аппараты – недвижимости в силу закону. Должен ли такой договор аренды регистрироваться? Аренда рассматривается как вид обременения, поэтому в специальные реестры и регистры вносятся такие записи. Но это не по общим правилам о государственной регистрации, она не нужна.
Как отличить любую аренду (например, арендой ТС с экипажем), от договора перевозки:
ГК - Статья 650. Договор аренды здания или сооружения
1. По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
2. Правила настоящего параграфа применяются к аренде предприятий, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об аренде предприятия.
Здесь специфика объекта. Здания, строения – недвижимость. Связь с земельным участком.
Что такое здание, что такое сооружение? Витрянский говорил, что попытки описать эти термины похвальны, но юридические бессмысленны. Законодатель не содержит специфики, всё равно будет параграф 4. Правовой режим зданий и сооружений одинаковый. И здания и сооружения – эксплуатация без отрыва от земельного участка! Эти здания и сооружения не обязательно над землей, может быть и под землей… подвалы.
ГК - Статья 130. Недвижимые и движимые вещи
1. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
2. Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе.
Здесь главная проблема: Соотношение прав на арендуемое здание и земельный участок.
Статья 652. Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения
2. В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок.
Статья 652. Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения
2. … Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением.
Статья 652. Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения
3. Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.
Нужно идентифицировать это право.
На земельные участки у нас бывают вещные и обязательственные права.
Вещные: Собственности, Пожизненного наследуемого владения, Право постоянного пользования, Сервитут… ни одно из этих прав не может быть установлено, применительно к праву арендатора… более того, ЗК, ГК такого права не знают. Это право пользования не является вещным, оно вытекает из договора аренды. Является обязательственным правом. Существует только в рамках арендных отношений, на время арендных отношений. Просто есть указание на возникновение этого права, но это не новое вещное право…
Признаков вещных прав - 5, а у нас тут только одно – указание в законе. Это такое специфическое обязательственное право.
В данном договоре только нежилая недвижимость!
Жилая недвижимость - Глава 35. Наем жилого помещения.
Изъятие: Может быть передан в аренду жилой дом, только для того, чтобы потом арендатор осуществлял в нём как раз таки арендные отношения по жилищному найму.
ГК - Статья 651. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения
1. Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.
2. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Форма договора
Только письменная форма. Только в одном документе!
Существенные условия: Предмет и цена!
ГК - Статья 654. Размер арендной платы
1. Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.
Предмет должен быть определен таким образом, чтобы мы имели точное представление о конкретном предмете (индивидуализация). Это документы инвентарного учеба (Бюро технической инвентаризации …)
Ещё одна специфическая черта: Аренда передается по передаточному акту! То есть надо составлять специальный документ. У арендатора есть обязанность принять по передаточному акту! То же самое и когда передается обратно – по передаточному акту.
ГК - Статья 656. Договор аренды предприятия
1. По договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водными объектами и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию. Передача прав владения и пользования находящимся в собственности других лиц имуществом, в том числе землей и другими природными ресурсами, производится в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами.
2. Права арендодателя, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, не подлежат передаче арендатору, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Включение в состав передаваемого по договору предприятия обязательств, исполнение которых арендатором невозможно при отсутствии у него такого разрешения (лицензии), не освобождает арендодателя от соответствующих обязательств перед кредиторами.
Предприятие – единый хозяйственный комплекс.
ГК - Статья 132. Предприятие
1. Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.
Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью.
В Проекте ГК предполагается отказаться от единости, так как невозможно не учитывать некоторые элементы… нельзя зарегистрировать предприятие как отдельный объект недвижимости… придётся регистрировать землю, сооружения, потом как-то передавать движимость (станки, инструменты, материалы). Дальше деньги на счетах… с ними как быть, по каким правилам передавать? А долги? У них ещё есть и исключительные права, а ещё доброе имя, клиентура… ничего единого, всё распадается.
В юридической науке сошлись на том, что аренда предприятия – договор смешанный (где-то движимость, где-то недвижимость, где-то договор займа, лицензионные договоры, франчайзинг).
Ещё одна сложность в том, что при передаче предприятия надо реально оценивать стоимость предприятия! Здесь надо провести предварительную работу по оценке. Пересчитать имущество (активы/пассивы). Предмет чем передавать по договору аренды предприятие, необходимо осуществлять полную инвентаризацию и составить акт. Далее – представить бухгалтерский баланс последний (годовой) и получить заключение независимого аудитора (что за этими документами существуют реальные ценности).
После этого – будет заключаться договор, а эти документы – обязательные приложения. Сложно назвать из существенными условиями… с формальной точки зрения – это существенные составные части. Но в конце будет единый документ, с обязательными приложениями.
Но, ведь на предприятии есть и рабочие… здесь мы берем нормы трудового права.
Важно и:
ГК - Статья 663. Применение к договору аренды предприятия правил о последствиях недействительности сделок, об изменении и о расторжении договора
Правила настоящего Кодекса о последствиях недействительности сделок, об изменении и о расторжении договора, предусматривающие возврат или взыскание в натуре полученного по договору с одной стороны или с обеих сторон, применяются к договору аренды предприятия, если такие последствия не нарушают существенно права и охраняемые законом интересы кредиторов арендодателя и арендатора, других лиц и не противоречат общественным интересам.
В общем, и последствия недействительности не всегда применишь…
Отдельная тема: АРЕНДА ПРИРОДНЫХ ОБЪЕКТОВ.
Что-то есть в рамках Главы 17 (Права собственности и другие вещные права на землю).
Можно вспомнить лекцию, где коммунисты блокировали введение в силу Главу 17 до принятия ФЗ…
В Земельном кодексе (2001 года) оговариваются и права собственности на земельные участки. Глава 17 – вообще под вопросом. Была такая борьба… Была такая мысль – регулировать в рамках Земельного кодекса. От части, так и есть. Приняли ЗК РФ, он сразу же противоречил Главе 17 ГК. Потом, по инициативе сторонник ЗК РФ - изменения в ГК РФ и наиболее яркие противоречия были сняты, сняты в пользу Земельного кодекса.
Возможна ли аренда объектов природно-ресурсного характера? Надо смотреть в соответствующих кодексах, а не в ГК! ГК – субсидиарно. Не нашли чего-то в Земельном кодексе – тогда только смотрим ГК.
Аренда возможна: 1) Земельных участков; 2) Участки Лесного фонда; 3) К водным объектам.
Земельный кодекс – все вопросы по договору аренды и всего что требуется.
ГК – ничего про аренду земельных участков. Значит, мы идем в Земельный кодекс, берем ст. 22 ЗК РФ и другие нормы… если участок в публичной собственности – то в аренду только через торги. И только когда ничего не нашли – ГК + специальное законодательством в смысле регистрации.
Лесной кодекс Российской Федерации от 4 декабря 2006 г. N 200-ФЗ
Ст. 72. Договор аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности
Ст. 73. Арендная плата
Ст. 74. Заключение договора аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности
Особенно нет специфических черт. Но, специфика по порядку заключения – надо предоставлять соответствующий документ… “Сформирование земельного участка”. То же самое применительно к Лесным...
Специфика и по срокам… а по существу, особенности нет.
Обособленный – пруд, который выкопан на участке; обводненный карьер, которое неразрывно связано с земельным участок, рассматривается как составная часть земельного участочка.
Необособленный – они почти все в федеральной собственности (аренда Москвы реки =)
Здесь будут скорее не арендные отношения, а отношения “водопользования”.
Водный кодекс - Статья 12. Договор водопользования
1. По договору водопользования одна сторона - исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные частью 4 статьи 11 настоящего Кодекса, обязуется предоставить другой стороне - водопользователю водный объект или его часть в пользование за плату.