Если у вас возникли сложности с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой - мы готовы помочь.
Предоплата всего
Подписываем
Казанский государственный архитектурно-
строительный университет
Курсовая работа на тему:
«Оценка недвижимости»
Работу выполнил
студент группы 29-402
Назипов Р.И.
-Казань 2009-
Введение
Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи). Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.
Недвижимость является главным предметом обсуждения при приватизации государственной и муниципальной собственности, при аренде нежилых помещений, при покупке и продаже жилых помещений. Появился слой новых владельцев недвижимости, как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской деятельности. Образовались коммерческие структуры, действующие на рынке недвижимости. Разворачивается деятельность отечественных и зарубежных инвесторов, для которых большое значение имеет приобретение гарантированных прав пользования землей и правовая защита их интересов. Изменилось налоговое законодательство, и появились новые для большинства граждан России налоги: налог на имущество физических лиц и налог на имущество, преходящее в порядке наследования и дарения. Начало развиваться местное законодательство по регулированию сферы недвижимости.
К объектам оценки относятся отдельные материальные объекты (вещи, совокупность вещей, составляющие имущество лица, в том числе имущество определенного вида, движимое или недвижимое.)
Целью данной курсовой работы является изучение методов, используемых при оценке недвижимости.
Предметом оценки является административное здание, находящееся в г. Альметьевск по адресу ул. Шевченко 9а
Раздел 1. Основные факторы и выводы
1.1 Общая информация об объекте оценки
Объект оценки – трехэтажное административное здание с кирпичными стенами, бетонными полами и металлической кровлей. Административное здание расположено в г. Альметьевск ул. Шевченко, д. 9а. Общая площадь – 262,5 м2, объем – 1627 м3, построен в 1998 году.
1.2 Результаты оценки при применении различных подходов к оценке
|
Метод: |
Стоимость 1 кв.м. |
Стоимость объекта данным методом |
Стоимость с учетом земельного участка |
Итоговая стоимость 1 кв.м. |
|
Затратный |
12 995,89 |
3 411 421,57 |
4 129 698,57 |
15 732,19 |
|
Сравнительный |
22 640,43 |
5 943 112,90 |
6 661 389,90 |
25 376,72 |
|
Доходный |
21 660,70 |
5 685 933,75 |
6 404 210,75 |
24 396,99 |
1.3 Итоговая величина стоимости объекта оценки
На апрель 2009 года итоговая величина стоимости объекта оценки составляет 5880299,25 рублей, в т. ч. стоимость земельного участка 718 277рублей
Раздел 2. Содержание объема работ, использованных для объекта оценки
Оценка стоимости недвижимости – сложный и трудоемкий процесс, состоящий из нескольких стадий и этапов. Его можно разделить на следующие стадии:
1. Определение проблемы.
2. Предварительный осмотр объекта.
3. Сбор и анализ данных.
4. Оценка земельного участка методами:
А) Сравнения продаж
Б) Остатка для земли
В) Капитализации земельной ренты
5. Применение трех подходов к оценке стоимости объекта недвижимости:
А) Затратного
Б) Сравнительного
В) Доходного
6. Согласование результатов, полученных с помощью различных подходов
7. Подготовка отчета и заключения об оценке.
Раздел 3. Перечень используемых при проведении оценки данных с указанием источников их получения
При проведении оценки использовались:
Раздел 4. Перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки
оценка стоимость недвижимость
Раздел 5. Анализ рынка объекта оценки и обоснование диапазонов значений ценообразующих факторов
На апрель 2009 года на продажу коммерческой недвижимости (офисных помещений) установлены следующие цены (в тыс. руб./за кв. м):
|
Зона расположения |
Средняя цена |
Интервал |
|
Ядро исторического центра |
61 |
42,3-79,7 |
|
Исторический центр |
46,8 |
28,4-65,2 |
|
Основные транспортные магистрали |
47 |
28,7-65,3 |
|
Промышленная зона |
24,5 |
21,4-27,6 |
|
Другие |
41,4 |
26,3-56,6 |
За аренду коммерческой недвижимости (офисных помещений) установлены (апрель,2009) следующие цены (в руб/за кв.м):
|
Зона расположения |
Средняя цена |
Интервал |
|
Ядро исторического центра |
501 |
403-599 |
|
Исторический центр |
423 |
324-522 |
|
Основные транспортные магистрали |
444 |
346-542 |
|
Промышленная зона |
354 |
299-410 |
|
Другие |
420 |
321-518 |
Раздел 6. Описание процесса оценки в части применения подходов с проведением расчета
6.1 Затратный подход
А) Расчет износа
В используемом методе величина физического износа элемента или системы определяется двумя способами:
1) Расчетный метод
ФИi = Тфi*100%/Тнi,
где: Тфi - количество лет, прошедших с момента ввода объекта в эксплуатацию или капитального ремонта отдельного i-ro элемента или системы;
THi - нормативно установленная продолжительность эксплуатации i-ro элемента (системы) при соблюдении правил и сроков технического обслуживания и ремонта, лет.
Эту формулу рекомендуется использовать при нормальной эксплуатации здания. При определении фактического срока жизни элемента (системы) необходимо учитывать сроки проведения капитальных ремонтов элементов (систем).
Физический износ здания в целом рассчитывается с учетом удельных весов (Bi) отдельных элементов (систем) в общей восстановительной стоимости здания;
ФИзд=Σ(ФИi * Bi)/100%
Расчет проведен в табличной форме (табл. 6.1).
Табл. 6.1. Расчет физического износа здания.
|
Наименование элементов здания |
Удельный вес конструктивных элементов по сб. 26, том 2,отдел 3. в % |
Нормативный срок службы, лет |
Фактический срок службы |
Износ элемента здания; % |
Среднев. доля Износа в износе всего здания: |
|
|
Тф * 100%/Тн в % |
гр.2*гр.4 /100%, % |
|||
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
|
1.Фундаменты |
9 |
90 |
11 |
1,22 |
0,99 |
|
2. Стены, |
21 |
100 |
11 |
11 |
2,31 |
|
перегородки |
|||||
|
3. Кровля |
4 |
50 |
11 |
22 |
0,44 |
|
4. Перекрытие |
14 |
60 |
11 |
18,33 |
1,54 |
|
5. Полы |
8 |
30 |
11 |
36,67 |
0,88 |
|
6.Проемы |
10 |
40 |
11 |
27,5 |
1,1 |
|
7. Внутренняя и наружная отделка |
16 |
40 |
11 |
27,5 |
1,76 |
|
8.Санитарные и электротехн. устройства |
9 |
30 |
11 |
36,67 |
0,99 |
|
9. Прочие работы |
9 |
25 |
11 |
44 |
0,99 |
|
ИТОГО |
100% |
|
|
|
11 % |
Порядок расчета:
1. Первые две графы заполняются с учетом данных сб. УПВС о перечне конструктивных элементов и их удельном весе в восстановительной стоимости здания.
2. Графа 3-я заполняется в соответствии с нормативами, приведенными в табл. 2 (Выдержки из сборника Ведомственные строительные нормы «Правила оценки физического износа жилых зданий» от 1987-07-01)
3. Износ элементов здания рассчитывается (гр.5) в соответствии с вышеприведенной формулой.
4. Средневзвешенная доля износа элемента в износе всего здания (гр.6) определяется как произведение значений гр.2 и гр.5.
5. Сумма значений строк в 6 гр. даст величину общего физического износа здания. Величина износа округляется до целого.
Табл. 6.2 Нормативные усредненные сроки службы основных конструктивных элементов, отделки и инженерного оборудования зданий (при нормальных условиях эксплуатации)
|
Наименование конструктивных элементов |
Типы зданий по назначению |
|
Жилые и общественные |
|
|
1 Фундаменты ленточные: кирпичный. |
100-80 |
|
2. Стены: кирпичные |
100 |
|
3. Перегородки: деревянные |
40-30 |
|
4. Перекрытия: деревянные отепленные |
60 |
|
5. Кровля: стропила деревянные |
50 |
|
6. Полы дощатые |
30-40 |
|
7. Проемы: переплеты деревянные |
50-40 |
|
8. Внутренняя штукатурка |
40-60 |
|
9. Центральное отопление |
30-40 |
|
10. Вентиляция |
30 |
|
11. Водопровод, канализация и гор. водоснабжение |
30-40 |
|
12. Электроосвещение |
30-20 |
|
13. Прочие работы |
25 |
2) Метод технической экспертизы
Метод технической экспертизы заключается в визуальном определении износа.
Табл. 6.3. Расчет физического износа методом технической экспертизы
|
Наименование элементов здания |
Удельный вес конструктивных элементов по сб. 33, табл. 4, в % |
Физический износ, % |
Средневзвешенное значение физического износа, % |
Доля износа в износе всего здания |
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
|
1.Фундаменты |
9 |
15 |
1,35 |
12.80 |
|
2. Стены, перегородки |
21 |
10 |
2,1 |
19,91 |
|
3. Кровля |
4 |
15 |
0,6 |
5,69 |
|
4. Перекрытие |
14 |
5 |
0,7 |
6,64 |
|
5. Полы |
8 |
15 |
1,2 |
11,37 |
|
6.Проемы |
10 |
5 |
0,5 |
4,74 |
|
7. Внутренняя и наружная отделка |
16 |
20 |
3,2 |
30,33 |
|
8.Санитарные и электротехн. устройства |
9 |
5 |
0,45 |
4,26 |
|
9. Прочие работы |
9 |
5 |
0,45 |
4,26 |
|
ИТОГО |
|
10,55 |
100% |
Методом технической экспертизы был получен износ 10,55%, расчетным методом износ 11 %
Поскольку здание было построено в 1998 году, то более точный результат дает метод технической экспертизы.
Б) Расчет стоимости улучшений
Полная восстановительная стоимость определяется с помощью метода сравнительной единицы по следующей формуле:
Спв = СЕД * Кп * VСТР * (К69-84 * K84-91 * Ктек) * КПП * 1.18,
где: СЕД - восстановительная стоимость (ВС) 1 куб.м здания (или другой единицы измерения) б базисных ценах 1969 г. Принимается из соответствующего сборника УПВС, в руб;
Кп - суммарный поправочный коэффициент к ВС ед. измерения, который определяется из рекомендаций в Общей части сб. УПВС, технической части и т.п.;
VСТР - строительный объем здания (куб.м), Принимается по техническому паспорту бюро технической инвентаризации или рассчитывается по рабочим чертежам здания;
К69-84 - коэффициент пересчета ВС от уровня цен 1969 г. к уровню цен 1984 г;
K84-91 - коэффициент пересчета ВС от уровня цен 1984 г. к уровню цен 1991 г;
Ктек - коэффициент удорожания сметных цен от уровня 1991 г. к текущему уровню цен (на дату оценки);
КПП, — коэффициент предпринимательской прибыли для данного региона при строительстве объектов аналогичного назначения;
1.18 - налог на добавленную стоимость (НДС), который необходимо учитывать в случае купли-продажи объекта.
Расчет восстановительной стоимости объекта производится по сборнику исходя из восстановительной стоимости 1 куб.м здания – 19,1руб. (для первого территориального комплекса, для зданий объемом до 10000 м3)
Строительный объем здания 1627 м3
Группу капитальности изменять не требуется
Восстановительная стоимость объекта (в ценах 1969 г.) составит:
Сб9= 19,1 * 1627 = 31 075,7руб.
Восстановительная стоимость объекта (в ценах 1984 г.) составит:
С84= 31 075,7 * 1,18 * 1,03 = 37 769,4 руб.,
где 1,18 - индекс пересчета стоимости СМР по отраслям народного хозяйства на 1.01.1984 г. (Постановление Госстроя СССР №94 от 11.05.83 г.);
1,03-территориальный коэффициент к индексам
Восстановительная стоимость в ценах 1991 г. составит:
С91 = 37 769,4 * 1,56 *0,97 = 57 152,67 руб.,
где 1,56 — индекс изменения сметной стоимости СМР по отраслям народного хозяйства на 1.01.1991 г. (Постановление Госстроя СССР № 14-Д от 06.09.90г.).
0,97-территориальный коэффициент к индексам.
Для раздельной индексации специальных видов работ выделим стоимость электротехнических работ в ценах 1991 г.:
57 152,67 * 0,075 = 4 286,45 руб.
где 7,5% - удельный вес электротехнических устройств
Следовательно стоимость общестроительных работ составит ( в ценах 1991г.): 57 152,67 – 4 286, 45 = 52 866,22 руб.
Стоимость общестроительных работ на дату оценки:
52 866,22 * 57= 3 013 374,54 руб.
Стоимость электротехнических работ на дату оценки
4 286,45 * 38,44 = 164 771,138 руб.
Восстановительная стоимость объекта на май 2009 г. (с учетом предпринимательской прибыли в размере 20%) составит
Спв -= (3 013 374,54 + 164 771,138) * 1,20 = 3 813 774,81 руб.
где 57 и 38,44 - индексы удорожания стоимости строительно-монтажных работ по строительству, согласно
С учетом НДС: Спп= 3 813 774,81 * 1,18 = 4 500 254,28 руб.
Остаточная стоимость, с учетом физического износа на дату проведения оценки составит:
Сост = СПВ * Износ = 3 813 774,81 * (1 – 0,1055 ) = 3 411 421,57 руб. без учета НДС и стоимости ЗУ,
Где 10,55% - процент износа, рассчитанный в предыдущем пункте.
Стоимость 1 кв.м затратным методом = 3 411 421,57 р / 262,5 кв.м. = 12995,89р/кв.м.
В) Расчет стоимости земли методом сравнимых продаж
Табл. 6.4. Данные об объектах-аналогах.
|
№ |
Адрес |
Описание |
S |
Стоимость, р. |
Стоимость, без НДС |
Источник информации |
Ст-ть 1 кв м |
|
1 |
Микрорайон Дружба |
Участок под ИЖС |
10 соток |
800 000 |
677 966,1 |
www.Rosrealt.ru |
800 |
|
2 |
3-ий микрорайон |
Участок под ИЖС |
19 соток |
1 500 000 |
1 271 186,44 |
www.Rosrealt.ru |
789,5 |
|
3 |
Агропоселок |
Участок под ИЖС |
5 соток |
600 000 |
508 474,6 |
www.Rosrealt.ru |
1200 |
Табл. 6.5. Расчет стоимости земли сравнительным подходом
|
Расчет стоимости сравнительным подходом |
||||
|
Элемент сравнения |
Объект оценки |
Объекты сравнения |
|
|
|
|
|
Объект-аналог 1 |
Объект-аналог 2 |
Объект-аналог 3 |
|
Площадь зем участка, кв.м. |
2200 |
1000 |
1900 |
500 |
|
Рыночная стоимость улучшений, руб |
|
677966,1 |
1271186,4 |
508474,6 |
|
Стоимость предложения, руб за кв.м. |
|
678 |
669 |
1017 |
|
Передаваемые права на объект |
|
право собственности |
право собственности |
право собственности |
|
Корректировка |
|
0% |
0% |
0% |
|
Скорректированная стоимость, руб/кв.м. |
|
678 |
669 |
1017 |
|
Финансовые условия |
рыночные |
рыночные |
рыночные |
рыночные |
|
Корректировка |
|
0% |
0% |
0% |
|
Скорректированная стоимость, руб/кв.м. |
|
677,97 |
669,05 |
1016,95 |
|
Условия продажи |
типичные |
типичные |
типичные |
типичные |
|
Корректировка |
|
0% |
0% |
0% |
|
Скорректированная стоимость, руб/кв.м. |
|
678 |
669 |
1017 |
|
Дата продажи |
|
апр.09 |
апр.09 |
апр.09 |
|
Корректировка на дату продажи, % |
|
0% |
0% |
0% |
|
Скорректированная стоимость, руб/кв.м. |
|
678 |
669 |
1017 |
|
Корр-ка на различие в общей площади |
|
0 |
0 |
0 |
|
Скорректированная стоимость, руб/кв.м. |
|
678 |
669 |
1017 |
|
Корректировка на месторасположение, % |
|
1,69 |
1,71 |
1,13 |
|
Скорректированная стоимость,руб/кв.м. |
|
689,42 |
680,49 |
1028,44 |
|
Уд.вес |
|
0,33 |
0,33 |
0,33 |
|
|
|
229,81 |
226,83 |
342,81 |
|
Итого стоимость 1 кв.м. объекта |
799,45 |
Введение корректировки на месторасположение
Корректировка вводится методом сопоставимых продаж
|
Объекты |
ул. Шевченко |
М-н Дружба |
3 м-н |
агропоселок |
|
участок под строительство |
Участок под ИЖС |
Участок под ИЖС |
Участок под ИЖС |
|
|
Стоимость |
2 970 000 |
800 000 |
1 500 050 |
600 000 |
|
Площадь |
2200 |
1000 |
1900 |
500 |
|
Стоимость 1 кв.м. |
1 350 |
800 |
790 |
1 200 |
|
Поправочный коэффициент |
- |
1,69 |
1,71 |
1,13 |
Табл. 6.6. Расчет удельных весов для значимости объектов-аналогов
|
Наименование объектов сравнения |
Объект-аналог 1 |
Объект-аналог 2 |
Объект-аналог 3 |
|
Количество внесенных корректировок по объектам-аналогам |
2 |
2 |
2 |
|
Количество внесенных корректировок по всем объектам-аналогам |
6 |
||
|
Количество объектов-аналогов |
3 |
||
|
Весовой коэффициент, в % |
33.33 |
33,33 |
33.33 |
Г) Расчет стоимости земли методом остатка
Стоимость земли методом остатка приведена в доходном подходе.
При расчете была получена стоимость 1 кв.м 10178,67 руб.
Д) Расчет стоимости земли методом капитализации земельной ренты
Данный метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка.
Метод предполагает следующую последовательность действий:
- расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком;
- определение величины соответствующего коэффициента капитализации земельной ренты;
- расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.
В связи с недостаточным развитием рынка аренды земельных участков в РТ, оценщикам не удалось выявить реальные рыночные данные по аренде земельных участков в г. Альметьевск. Поэтому оценка стоимости земельного участка методом капитализации земельной ренты была проведена на основе определения рыночной арендной платы на основе информации о сдаче земельных участков государственного сектора в аренду по нормативным ставкам на базе земельного налога.
Расчет рыночной стоимости земельного участка методом капитализации дохода представлен в табл. 6.7.
Таблица 6.7. Расчет стоимости земельного участка методом капитализации земельной ренты
|
№п/п |
Показатель |
Ед.изм. |
Значение |
Порядок расчета |
|
1 |
Площадь земельного участка |
кв.м. |
2200 |
Техпаспорт |
|
2 |
Ставка земельного налога |
руб.кв.м |
34,07 |
Ставка зем налога на тек. год |
|
3 |
Ставка арендной платы |
руб./кв.м в год |
68,13 |
Ставка аренд платы на тек. год |
|
4 |
Потенциальный валовый доход |
руб./кв.м в год |
149886 |
п.1*п.З |
|
5 |
Потери от недозагрузки |
% |
0 |
Экспертно |
|
6 |
Потери от неуплаты |
% |
0 |
Экспертно |
|
7 |
Действительный валовый доход |
руб. |
149886 |
п.4*(100-п.5)/100*(100-п.6)/100 |
|
8 |
Операционные расходы |
руб. |
77951,72 |
п.9+п.1О |
|
9 |
Налог на землю |
руб. |
74954 |
|
|
10 |
Расходы на управление |
руб. |
2997,72 |
0,02*п.7 |
|
11 |
Чистый доход от уплаты налога на прибыль |
руб. |
71934,28 |
п.7-п.8 |
|
12 |
Налог на прибыль |
руб. |
17264,227 |
0,24*п.11 |
|
13 |
Земельная рента |
руб. |
54670,053 |
п.11-п.12 |
|
14 |
Коэффициент капитализ.для зем. участка |
руб. |
0,248455 |
из табл. 2 |
|
15 |
Стоимость земельного участка |
руб |
220040,059 |
п13/п14 |
|
16 |
Стоимость 1 кв м |
руб |
100,02 |
п 15/п1 |
Таким образом, рыночная стоимость земельного участка, рассчитанная методом капитализации земельной ренты составляет 220040,059рубля.
Порядок расчета:
Размер годовой арендной платы за пользование земельными участками рассчитывается по формуле:
А = Рс * Кф,
где:
А - размер годовой арендной платы за земельный участок;
Рс - размер ставки земельного налога;
Кф - поправочный коэффициент к ставке земельного налога, учитывающий вид с разрешенного использования земельного участка.
Согласно «Перечню поправочных коэффициентов, учитывающих вид разрешенного использования земельного участка (с изменениями от 17 июля 2006 г.)», поправочный коэффициент для административных зданий составляет 2
Рс= 34,07 руб/м2
Кф=2
А=2*34,07= 68,13 руб/м2
Табл. 6.8. Расчет коэффициента капитализации для земли
|
№ |
Наименование показателя |
ед изм |
значение |
Порядок расчета |
|
1 |
Безрисковая ставка |
% |
12.28 |
см. журнал Эксперт №10 |
|
2 |
Инфляция |
% |
13 |
прогноз минэкразвития РФ |
|
3 |
Безрисковая ставка, скорректированная на инфляцию |
% |
13.88 |
п.1*п.2 |
|
4 |
Вероятный срок экспонирования на рынке |
мес |
3 |
анализ сроков экспонирования аналогичных объектов |
|
5 |
Поправка на неликвидность |
% |
3.47 |
п.3*п.4/12мес |
|
6 |
Поправка за риск вложений в объект недвижимости |
% |
3.50 |
|
|
7 |
Риск инвестиционного менеджмента |
% |
4.00 |
|
|
8 |
Ставка дисконтирования (ставка капитализации) |
% |
24.85 |
п3+п5+п6+п7 |
|
9 |
Общая ставка капитализации для улучшений |
% |
24.85 |
для земли равна ставке дисконтирования |
|
10 |
Коэффициент капитализации |
|
0.248455 |
п9/100% |
Е) Согласование результатов.
Табл. 6.9. Итоговые значения
|
Метод расчета |
Стоимость 1 кв.м., руб. |
|
Метод сравнимых продаж |
799,45 |
|
Метод остатка для земли |
10178,67 |
|
Метод капитализации земельной ренты |
100,02 |
Табл. 6.10. Согласование результатов
|
№ п/п |
Критерии |
Метод сравнимых продаж |
Метод остатка |
Капитализация зем. Ренты |
|
1 |
Достоверность информации |
75 |
15 |
10 |
|
2 |
Полнота информации |
80 |
10 |
10 |
|
3 |
Способность учитывать действительные намерения покупателя и продавца |
90 |
10 |
0 |
|
4 |
Способность учитывать конъюнктуру рынка |
80 |
10 |
10 |
|
5 |
Способность учитывать местоположение |
70 |
10 |
20 |
|
6 |
Допущения принятые в расчетах |
70 |
15 |
15 |
|
7 |
Сумма баллов (01+02+03+04+05+06) |
465 |
70 |
65 |
|
8 |
Удельные весовые показатели,% (07/6) |
78 |
12 |
11 |
С= 0,78*799,45+ 0,12*10178,67+ 0,11*100,02= 1856,01 руб./кв.м.
С= 1856,01* 2200 = 4083222 руб.
6.2 Сравнительный подход
А) Данные об аналогах.
Табл. 6.11. данные об аналогах
|
№ |
Адрес |
Описание |
S |
Стоимость, р. |
Стоимость, без НДС |
Источник информации |
Стоимость 1 кв м |
|
1 |
Белоглазова,139а |
Часть 3х этажного кирпичного не жилого здания |
853,7 |
18 000 000 |
15 254 237,29 |
www.kvadroom.ru |
21 084,7 |
|
2 |
Гафиатуллина,51а |
3х этажное здания |
980 |
18 000 000 |
15 254 237,29 |
КН №22 30марта-1апреля 2009 |
18 367, 35 |
|
3 |
Ленина |
Нежилые помещения |
586 |
15 566 000 |
13 191,525,42 |
www.almetyevsk-info.ru |
26 563,14 |
Б) Расчет стоимости улучшений
Табл. 6.12. Расчет стоимости сравнительным подходом
|
Расчет стоимости сравнительным подходом |
||||
|
Элемент сравнения |
Объект оценки |
Объекты сравнения |
|
|
|
|
|
Объект-аналог 1 |
Объект-аналог 2 |
Объект-аналог 3 |
|
Площадь помещений, кв.м. |
262,5 |
853,7 |
980 |
586 |
|
Рыночная стоимость улучшений, руб |
|
18000000 |
18000000 |
15566000 |
|
Стоимость предложения, руб за кв.м. |
|
21085 |
18367 |
26563 |
|
Передаваемые права на объект |
|
право собственности |
право собственности |
право собственности |
|
Корректировка |
|
0% |
0% |
0% |
|
Скорректированная стоимость, руб/кв.м. |
|
21085 |
18367 |
26563 |
|
Финансовые условия |
рыночные |
рыночные |
рыночные |
рыночные |
|
Корректировка |
|
0% |
0% |
0% |
|
Скорректированная стоимость, руб/кв.м. |
|
21084,69 |
18367,35 |
26563,14 |
|
Условия продажи |
типичные |
типичные |
типичные |
типичные |
|
Корректировка |
|
0% |
0% |
0% |
|
Скорректированная стоимость, руб/кв.м. |
|
21085 |
18367 |
26563 |
|
Корректировка на уторговывание. % |
|
-3 |
-3 |
-3 |
|
Скорректированная стоимость, руб/кв.м. |
|
20452 |
17816 |
25766 |
|
Дата продажи |
|
апр.09 |
апр.09 |
апр.09 |
|
Корректировка на дату продажи, % |
|
0% |
0% |
0% |
|
Скорректированная стоимость, руб/кв.м. |
|
20452 |
17816 |
25766 |
|
Отделка |
простая |
простая |
простая |
простая |
|
Корректировка.% |
|
0% |
0% |
0% |
|
Скорректированная стоимость, руб/кв.м. |
|
20452 |
17816 |
25766 |
|
Физическое состояния, % |
10,55 |
10 |
25 |
10 |
|
Корректировка, % |
|
0,99 |
1,19 |
0,99 |
|
Скорректированная стоимость, руб/кв.м. |
|
20327 |
21249 |
25609 |
|
Корр-ка на различие в общей площади |
|
0 |
0 |
0 |
|
Скорректированная стоимость, руб/кв.м. |
|
20327 |
21249 |
25609 |
|
Корректировка на месторасположение, % |
|
1,13 |
1,3 |
0,9 |
|
Скорректированная стоимость, руб/кв.м. |
|
20556,86 |
21525,17 |
25839,26 |
|
Уд.вес |
|
0,33 |
0,33 |
0,33 |
|
|
|
6852,29 |
7175,06 |
8613,09 |
|
Итого стоимость объекта |
22640,43 |
Объяснение корректировок:
В данном случае поправки вносились последовательно: сначала цену аналога корректировали по определяющему фактору, затем - по зависимому фактору.
Объем передаваемых прав
Данной корректировки не требует ни один аналог, так как все они переходят на праве собственности.
Корректировка на финансовые условия
Так как в расчетах используется рыночная информация, корректировка по данному фактору не проводилась.
Корректировка на условия продажи
Условия продажи объектов-аналога в типичные, т.е. продавцы не были ограничены в сроках продажи, между покупателем и продавцом не было никаких особых отношений. В связи с этим корректировка но данному фактору не проводилась.
Корректировка на уторговывание
В качестве аналогов были выбраны цены предложения. Как правило, в процессе реализации объекта происходит снижения первоначальной цены. В данную поправку входит также и риэлторское вознаграждение. По данным риэлторских фирм, реальная цена сделки как правило ниже иены предложения в среднем на 1-5%.
Скидки на торг были приняты исходя из данных исследования ООО «Профессор недвижимости» и составили в г. Альметьевск (население свыше 100 тыс.чел.) для сегмента коммерческой недвижимости 3%.
Табл. 6.13. Рекомендуемые значения скидки на торг, %
|
Численность населенного пункта, тыс.чел. |
Жилая Недвижимость |
Коммерческая недвижимость |
Промышленная и складская недвижимость |
Земельные участки |
|
До 250 |
6 |
7 |
9 |
7 |
|
Свыше 250 до 500 |
4 |
5 |
7 |
5 |
|
Свыше 500 |
2 |
3 |
5 |
|
|
Источник: анализ ООО «Профессор Недвижимости» |
Корректировка на дату продажи
Корректировка на время продажи обычно вводится на основе динамики цен для данного сегмента рынка недвижимости. Поскольку за основу брались данные близкие к дате оценке. В связи с этим введение корректировки не целесообразно.
Корректировка на отделку
Корректировка на отделку не вводилась, в связи с отсутствием обоснованных данных по стоимости ремонта.
Корректировка на износ
Определенное представление о соотношении технического состояния объекта и величины физического износа дает табл. Для объектов аналогов рассчитан экспертный износ.
Табл. 6.14. Ориентировочная оценка физического износа зданий косвенным методом
|
Объекты-аналоги |
Физический износ, % |
Описание |
|
1 Белоглазова 139а |
10 |
Повреждений и деформаций нет. Нет также следов устранения дефектов. |
|
2 Гафиатуллина 51а |
25 |
Повреждений и дефектов, в том числе и искривлений, нет. Имеются местами следы различных ремонтов |
|
3 Ленина |
10 |
Повреждений и деформаций нет. Нет также следов устранения дефектов |
Величина износа
Корректировка на физические характеристики, в данном случае корректировка на величину износа, осуществлялась следующим образом, для чего и использовалась формула:
Ки= юо - ио6
100-ИА
Ки = (100-8,65)/(100-10)=1,02
Ки = (100-8,65)/(100-25)=1,22
Корректировка на площадь
Чем больше площадь помещений, тем меньше стоимость 1 кв.м. К объектам-аналогам применялись следующие коэффициенты. Для объекта-аналога №1=1; №2 и №3 =0,93. Значение поправок принимается по табл.3
Таблица 6.15. Корректировка на различие в общей площади
|
Разница в площади |
||
|
So/Sa |
Ко |
|
|
<0,25 |
1,25 |
|
|
0,49-0,25 |
1,2 |
|
|
0,86-0,5 |
1,1 |
|
|
0,85-1,15 |
I |
|
|
1,16-1,5 |
0,95 |
|
|
>1,5 |
0,93 |
Таблица 6.16 Ведение корректировки на месторасположение
|
Объекты |
Шевченко |
белоглазова |
Гафиатуллина |
Ленина |
|
административное трехэтажное здание |
Часть 3х этажного кирпичного не жилого здания |
3х этажное здание |
Нежилые помещения |
|
|
Стоимость |
6 245 925 |
18 000 000 |
18 000 000 |
15 566 000 |
|
Площадь |
262,5 |
853,7 |
980 |
586 |
|
Стоимость 1 кв.м. |
23 794 |
21 085 |
18 367 |
26 563 |
|
Поправочный коэффициент |
- |
1,13 |
1,30 |
0,90 |
Табл. 6.17. Расчет весовых коэффициентов
|
Наименование объектов сравнения |
Объект-аналог 1 |
Объект-аналог 2 |
Объект-аналог 3 |
|
Количество внесенных корректировок по объектам-аналогам |
4 |
4 |
4 |
|
Количество внесенных корректировок по всем объектам-аналогам |
12 |
||
|
Количество объектов-аналогов |
3 |
||
|
Весовой коэффициент,0/*) |
33% |
33% |
33% |
D=(Q-q) * 1
Q p-1
D - весовой коэффициент; Q - общее количество корректировок; q - количество корректировок аналога; Р - количество аналогов
D = (12-3)/12*l/(3-l)= 33,33%
6.3 Доходный подход
Доходный подход основан на определении ожидаемых доходов от использования объекта недвижимости. Применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, а также связанные с объектом оценки расходы.
Доходный подход разделяется на метод прямой капитализации и метод дисконтирования денежных потоков.
В работе применяется метод прямой капитализации. Он используется в случае оценки имущества при сохранении стабильных условий использования имущества к постоянной величине дохода в течение длительного периода времени.
В рамках курсовой работы учет возврата капитала проводится по методу Ринга, т.е.по норме отдачи и линейному фонду возмещения, что предполагает возврат капитала равными частями в течение всего срока владения активом, который совпадает с оставшимся сроком экономической жизни объекта.
Рассчитаем коэффициент капитализации для зданий.
Табл. 6.18. Расчет коэффициента капитализации для зданий.
|
№ |
Наименование показателя |
ед изм |
Значение |
Порядок расчета |
|
1 |
Безрисковая ставка |
% |
12.28 |
см. журнал Эксперт №10 |
|
2 |
Инфляция |
% |
13 |
прогноз минэкразвития РФ |
|
3 |
Безрисковая ставка, скорректированная на инфляцию |
% |
13.88 |
п.1*п.2 |
|
4 |
Вероятный срок экспонирования на рынке |
мес |
3 |
Анализ сроков экспонирования аналогичных объектов |
|
5 |
Поправка на неликвидность |
% |
3.47 |
п.3*п.4/12мес |
|
6 |
Поправка за риск вложений в объект недвижимости |
% |
3.50 |
|
|
7 |
Риск инвестиционного менеджмента |
% |
4.00 |
|
|
8 |
Ставка дисконтирования (ставка капитализации) |
% |
24.85 |
п3+п5+п6+п7 |
|
9 |
Общий срок эк.жизни улучшений |
лет |
100 |
Исходя из конструктивных особенностей объекта |
|
10 |
Фактич возраст улучшений |
лет |
11 |
Из техпаспорта |
|
11 |
Эффективный возраст жизни улучшений |
лет |
11 |
Равен фактическому возрасту при нормальной эксп-ии |
|
12 |
Оставшийся срок экономической жизни улучшений |
лет |
89 |
п9-п11 |
|
13 |
Ставка возврата капитала |
% |
1,12 |
100/п12 |
|
14 |
Общая ставка капитализации для улучшений |
% |
25.97 |
п8+п13 |
|
15 |
Коэффициент капитализации |
|
0.2597 |
п14/100% |
Рассчитаем резервы на замещение:
Табл. 6.19. Расчет резервов на замещение.
|
№ |
Конструктивные элементы с коротким сроком использования |
Срок использования, в годах |
Восстановительная стоимость, руб |
Резервное замещение констр. элемента, руб |
|
1 |
Полы |
30 |
4572,2136 |
152,41 |
|
2 |
Крыша |
50 |
2286,1068 |
45,72 |
|
3 |
Проемы |
40 |
5715,267 |
142,88 |
|
4 |
Отделочные работы |
40 |
9144,4272 |
228,61 |
|
5 |
Водоснабжение |
30 |
1285,93508 |
42,86 |
|
6 |
Электроснабжение |
30 |
1285,93508 |
42,86 |
|
7 |
Канализация |
30 |
1285,93508 |
42,86 |
|
8 |
Отопление |
30 |
1285,93508 |
42,86 |
|
Итого: |
26861,7549 |
741,08 |
Восстановительная стоимость берется из затратного подхода (без учета стоимости земли и физического износа). Величина восстановительной стоимости, приходящейся на каждый элемент в таблице, находится умножением полной восстановительной стоимости на удельный вес конструктивного элемента, взятый из сборника УПВС.
Рассчитаем операционные расходы по единому объекту недвижимости:
Табл. 6.20. Расчет операционных расходов по единому объекту недвижимости
|
№ |
Наименование |
Ед изм |
Знач-е |
Порядок |
|
1 |
Налог на землю |
р |
8943,375 |
п2*п3 |
|
2 |
Площадь земельного участка |
кв м |
262,5 |
из кадастрового плана |
|
3 |
Ставка налога на землю |
р/кв м |
34,07 |
см. расчет капитализации земельной ренты |
|
4 |
Остаточная стоимость объекта без НДС |
р |
3813774,81 |
из затратного подхода с учетом износа без земельного участка |
|
5 |
Налог на имущество |
р |
83903,04582 |
2.2% от остаточной стоимости |
|
6 |
Расходы на страхование |
р |
28603,31108 |
0.75% от остаточной стоимости |
|
7 |
Резерв на замещение |
р |
741,08 |
из предыдущей таблицы |
|
8 |
Расходы на управление |
р |
13035,6 |
от 2 до 5 % от действительного валового дохода, который считается в след. табл. |
|
Итого: |
135226,41 |
Наконец, рассчитаем стоимость объекта недвижимости методом капитализации дохода:
Табл. 6.21. Расчет стоимости объекта недвижимости методом капитализации дохода.
|
№ |
Наименование |
Ед изм |
Знач-е |
Порядок |
|
1 |
Полезная площадь объекта |
кв м |
263 |
техпаспорт |
|
2 |
Арендная ставка |
р/кв м |
600 |
|
|
3 |
Потенциальный валовый доход (ПВД) |
р |
1 893 600 |
п1*п2 |
|
4 |
Прогнозируемая недозагрузка |
% |
10 |
экспертно 10-25% |
|
5 |
Прогнозируемые потери от недозагрузки |
% |
5 |
экспертно 5% |
|
6 |
Действительный валовый доход |
р |
1 609 560 |
ПВД-(потери)-(недозагрузка) |
|
7 |
Операционные расходы |
р |
99 918 |
|
|
8 |
Чистый операционный доход до налога на прибыль |
р |
1 509 642 |
п 6-п 7 |
|
9 |
Налог на прибыль |
р |
30 193 |
п8*0,2 |
|
10 |
Чистый операционный доход для единого объекта недвижимости |
р |
1 479 449 |
п8-п9 |
|
11 |
Коэффициент капитализации для зданий |
|
0,2597 |
из табл. |
|
12 |
Стоимость объекта недвижимости |
р |
5 696 763,28 |
п10/п11 |
|
12а |
Стоимость 1 кв.м. |
р |
21 660,70 |
П 12/п1 |
|
13 |
Стоимость улучшений земельного участка |
р |
1 929 015,29 |
Результат по затратному подходу без учета стоимости земли |
|
14 |
Чистый операционный доход, приходящийся на улучшения |
р |
500 965,27 |
п 13* п 11 |
|
15 |
Чистый операционный доход для земли |
р |
978 484,15 |
п 10- п 14 |
|
16 |
Коэффициент капитализации для земли |
|
0,2484 |
из табл. |
|
17 |
Стоимость земли |
р |
3 939 147,16 |
п 15/ п 16 |
|
18 |
Стоимость 1 кв.м земельного участка |
|
10 178,67 |
|
Таким образом, стоимость 1 кв.м земли составляет 10 178,67 р/кв.м, стоимость здания – 21660,7 р/кв.м
Итоговая стоимость объекта оценки определяется по формуле:
V=V1*Q2 + V1*Q2 + V3*Q3
где V – рыночная стоимость объекта оценки, руб.;
V1, V2, V3– стоимость объекта, определенная с использованием затратного, сравнительного и доходного подходо соответственно, руб.;
Q1, Q2, Q3 – средневзвешенное значение достоверности значения рыночной стоимости полученной каждым из подходов.
Таким образом, по мнению оценщиков, преимущества и недостатки применённых подходов для целей данной оценки могут быть выражены через нижеприведённые значения весов значимости каждого подхода. Итоговые веса значимости каждого подхода оценки составили:
Эти веса будут применены при определении итоговой рыночной стоимости объекта оценки.
Табл. 6.22. Расчет удельных весов значимости методов.
|
№ п/п |
Критерии |
Затратный подход |
Сравнительный подход |
Доходный подход |
|
1 |
Достоверность информации |
5 |
85 |
10 |
|
2 |
Полнота информации |
0 |
80 |
20 |
|
3 |
Способность учитывать действительные намерения покупателя и продавца |
0 |
90 |
10 |
|
4 |
Способность учитывать конъюнктуру рынка |
0 |
85 |
15 |
|
5 |
Способность учитывать местоположение |
5 |
55 |
40 |
|
6 |
Допущения принятые в расчетах |
5 |
85 |
10 |
|
7 |
Сумма баллов (01+02+03+04+05+06) |
15 |
480 |
105 |
|
8 |
Удельные весовые показатели,% (07/6) |
3 |
80 |
18 |
V=0.03* 12995,89 + 0.8* 22640,43+ 0.18*21660,7 = 22401,14руб./кв.м.
С= 22401,14*262,5=5880299,25 руб.
С учетом стоимости зем участка:
С= 5880299,25+718277=6598576,25 руб.
Табл. 6.23. Итоговая стоимость объекта 3 методами
|
Метод: |
Стоимость 1 кв.м. |
Стоимость объекта данным методом |
Стоимость с учетом земельного участка |
Итоговая стоимость 1 кв.м. |
|
Затратный |
12 995,89 |
3 411 421,57 |
4 129 698,57 |
15 732,19 |
|
Сравнительный |
22 640,43 |
5 943 112,90 |
6 661 389,90 |
25 376,72 |
|
Доходный |
21 660,70 |
5 685 933,75 |
6 404 210,75 |
24 396,99 |
Заключение
Оценке подвергался отдельно стоящий магазин, расположенный в г. Альметьевск по ул. Шевченко 9а. Расчет велся с помощью затратного, сравнительного и доходного подходов, Были получены следующие результаты:
Табл. 6.23. Итоговые результаты.
|
Метод: |
Стоимость 1 кв.м. |
Стоимость объекта данным методом |
Стоимость с учетом земельного участка |
Итоговая стоимость 1 кв.м. |
|
Затратный |
12 995,89 |
3 411 421,57 |
4 129 698,57 |
15 732,19 |
|
Сравнительный |
22 640,43 |
5 943 112,90 |
6 661 389,90 |
25 376,72 |
|
Доходный |
21 660,70 |
5 685 933,75 |
6 404 210,75 |
24 396,99 |
Мы изучили основные методы оценки недвижимости, выяснили, что выбор метода оценки зависит от ряда факторов, в том числе, от характера объекта, цели и функции оценки, от имеющейся в наличии эксперта информации.
Рекомендуется использовать как можно большее количество методов, чтобы согласованные результаты дали как можно более точный результат.
Приложения 1.
Приложение 1. Удельные веса отдельных конструктивных элементов в процентах, для зданий объемом до 1000 м, сборник № 26, том 2,отдел 3, двухэтажные административные здания. УПВС
|
Наименование элементов здания |
Удельный вес конструктивных элементов по сб. 26, том 2,отдел 3. в % |
|
1.Фундаменты |
9 |
|
2. Стены, перегородки |
21 |
|
3. Кровля |
4 |
|
4. Перекрытие |
14 |
|
5. Полы |
8 |
|
6.Проемы |
10 |
|
7. Внутренняя и наружная отделка |
16 |
|
8.Санитарные и электротехн. устройства |
9 |
|
9. Прочие работы |
9 |
|
ИТОГО |
100% |
Приложение 2. Данные об аналогах
1. Административное здание (853,7 м²), Альметьевск ул Белоглазова 139а
Реализуемая площадь: 853,7 м² Объект: Административное здание (класс A)
Цена за м² от: 21 084,7рублей Цена всего: 18 000 000 рублей
Нежилое здание, отдельно-стоящее трехэтажное кирпичное, 1 линия оживленной трассы, парковка; здание реконструировано, чистовая отделка; конструкция - колонны; предусмотрено полное техническое обеспечение. Целесообразность использования: бизнес-центр, административно - производственное, учебное заведение и др
2. Административное здание (980м²), Альметьевск ул Гафиатуллина 51а
Реализуемая площадь: 980м² Объект: Административное здание (продается целиком)
Цена за м² от: 18 367, 35рублей Цена всего: 18 000 000рублей
Нежилое помещение (торговая площадь), общей площадью 980 кв.м.,. Состояние помещения - евроремонт, полное инженерно-техническое обеспечение; первая линия, хороший транспортный подъезд, парковка. Целесообразность использования - торговая площадь, любое другое назначение.
3. Административное здание (586 м²), Альметьевск ул Ленина
Реализуемая площадь: 586 м² Объект: Административное здание (класс B+) (продается целиком)
Цена за м² от: 26 563,14 рублей Цена всего: 15 566 000 рублей
Нежилые помещения общей площадью 586 кв.м., расположенные на первом и втором этажах двух - трехэтажного здания в центре города; первая линия, хороший транспортный подъезд; парковка; помещения находятся в хорошем состоянии, в здании создана полная инфраструктура - фойе, гардероб. Целесообразность использования - офисные помещения для любой деятельности, культурно-оздоровительный центр; учебное заведение и др.
Размещено на Allbest.ru