Если у вас возникли сложности с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой - мы готовы помочь.
Предоплата всего
Подписываем
PAGE \* MERGEFORMAT 1
ОГЛАВЛЕНИЕ
ВВЕДЕНИЕ.…………….………..............…......................................……………… 3
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И НОРМАТИВНО-ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ...........................……….. 7
1.1 Сущность и значение ипотечного кредитования в государственной жилищной политике.......................................................................................….. 7
1.2 Особенности ипотечного кредитования.....................................……..…. 13
1.3 Практика государственного регулирования и субсидирования ипотечного кредитования.................................................................……………....... 18
2.1. Состояние ипотечного жилищного кредитования
в Тверской области….......................................................................………….... 30
2.2. Анализ реализации долгосрочной целевой программы Тверской области «Ипотечное жилищное кредитование в Тверской области на 2009-2013 годы»…………..…………………………………………….…………………..……. 39
2.3. Оценка доступности жилья для населения Тверской области……..…… 47
2.4. Проблемы реализации ипотечного жилищного кредитования в Тверской области и пути их решения……………………..………………………….……….. 50
ЗАКЛЮЧЕНИЕ.……………………………………………….....……………… 57
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ.……….........…………… 58
ВВЕДЕНИЕ
Создание условий для реализации конституционных прав граждан на достойное жилье рассматривается как важнейшая социально-политическая и экономическая задача. Жилищная проблема является одной из наиболее актуальных проблем для современной России. От выбора тех или иных подходов к решению этой проблемы в значительной мере зависит общий масштаб и темпы жилищного строительства, реальное благосостояние людей, их физическое и моральное самочувствие, политические оценки и мотивация поведения.
Жилищная политика – это система комплексных мер, направленных на обеспечение населения благоустроенным жильем.
Правительством России определены четыре основных направления жилищной политики: стимулирование развития жилищного строительства; повышение энергоэффективности и ресурсосбережения в строительной индустрии; поддержка платежеспособного спроса на жилье, в том числе с помощью ипотечного жилищного кредитования; выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем отдельных категорий граждан, установленных федеральным законодательством.
За этот период была сформирована нормативная правовая база, являющаяся основой регулирования вопросов, связанных с жилищным строительством, жилищно-коммунальным хозяйством, обеспечением прав собственности в жилищной сфере в условиях развивающихся рыночных отношений. Включение задачи формирования рынка доступного жилья и обеспечения комфортных условий проживания в число приоритетных национальных проектов наряду с развитием образования и здравоохранения определило социальную направленность нового этапа экономических преобразований в стране.
Сделать жилье для граждан России доступным - одно из важнейших направлений приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России».
Ипотечное жилищное кредитование является наиболее эффективным финансовым инструментом приобретения и строительства жилья. Ипотечное жилищное кредитование – это кредитование под залог недвижимости, то есть кредитование с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности кредитных средств.
Механизм приобретения жилья по ипотеке в России еще достаточно «молод» в отличие от стран с развитой рыночной экономикой и реализуется с принятия Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Объемы ипотечного кредитования в нашей стране по-прежнему остаются очень низкими и значительно уступают аналогичным показателям многих развитых стран, в которых именно механизм ипотеки является одним из основных способов приобретения жилья.
Ограниченность ипотечного кредитования в России во многом связана с высоким уровнем процентных ставок (12-15 % в 2010 году по различным регионам России) и необходимостью внесения значительного первоначального взноса (как правило, не менее 30 % от стоимости жилья). Особенно данная проблема актуальна для населения с невысоким уровнем доходов – бюджетные работники, врачи, учителя и другие категории населения России.
В сложившихся условиях, ключевая роль в становлении системы ипотечного кредитования отводится государству, формирующему институты развития ипотеки и оказывающему государственную помощь населению в виде компенсации части расходов по ипотечному кредиту.
Мировая практика показывает, что именно государственная поддержка стала ключевым фактором становления систем ипотечного кредитования во многих странах мира. В России система государственной поддержки ипотечной деятельности, также как и сама система ипотечного кредитования, находится в стадии развития. В ряде регионов России созданы благоприятные условия для развития ипотеки, что выражается в положительной динамике объемов ипотечного кредитования, сокращении очередей на улучшение жилищных условий. Вместе с тем, во многих регионах ипотечные программы, реализуемые органами власти, пока что малоэффективны и не оказывают существенного влияния на доступность жилья. В связи с этим разработка механизмов совершенствования региональных ипотечных программ на современном этапе приобретает особую актуальность.
Информационную базу работы образуют нормативно-правовые акты Российской Федерации, Министерства регионального развития Российской Федерации, ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», Администрации Тверской области, регулирующие вопросы ипотечного жилищного кредитования, а также статистическое наблюдение показателей ипотечного кредитования, анализ динамики развития ипотечного кредитования, данные социологических исследований и анкетирования, экспертная оценка сценариев развития ипотеки.
Теоретическую базу работы составляют учебная и научная литература, статьи периодических изданий в области ипотечного жилищного кредитования, в т.ч. работы А.Н. Абраменко, В.В. Гарибова, Д.А. Шевчука, А.В. Михалева, С.Н.Савина и других.
Объектом исследования выпускной аттестационной работы являются организационно-экономические отношения в сфере ипотечного жилищного кредитования.
Предмет исследования – механизм реализации ипотечных программ Тверской области.
Цель данной работы – анализ состояния ипотечного жилищного кредитования в Тверской области как инструмента государственной жилищной политики и разработка направлений его совершенствования.
Указанная цель обусловила решение следующих задач данной работы:
- раскрыть сущность ипотечного кредитования как инструмента жилищной политики,;
- выделить особенности ипотечного кредитования, его значимость в современных условиях;
- рассмотреть основные методы государственной поддержки ипотечного кредитования;
- провести анализ системы государственной поддержки ипотечного кредитования Тверской области;
- определить проблемы реализации ипотечного жилищного кредитования в Тверской области и предложить возможные пути их решения.
Аттестационная работа состоит из введения, двух глав, заключения, списка использованной литературы.
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И НОРМАТИВНО-ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
1.1 Сущность и значение ипотечного кредитования в государственной жилищной политике
С принятием 12 декабря 1993 года Конституции Российской Федерации неотъемлемой правовой составляющей жилищной политики стало право частной собственности, на основе которого сформировалась российская система ипотечного жилищного кредитования. В процессе перехода к рыночной экономике требовалось решить несколько задач в области жилищной политики, направленных на формирование рыночных институтов и новой государственной политики. Реформа в этой сфере проводилась по четырем основным направлениям, затрагивая жилищное строительство, сферу распределения жилья, а также управление жилищным фондом и обеспечение доступности жилья для тех граждан, которые не в состоянии самостоятельно участвовать в рыночных отношениях. При всех трудностях практической реализации поставленных целей уже к 2000году были созданы основные базовые институты в жилищной сфере: рынок жилья и его инфраструктура, ипотечное кредитование, конкурентные условия предоставления земельных участков для жилищного строительства.
Жилищная политика – это система комплексных мер, направленных на обеспечение населения благоустроенным жильем.
Правительством России определены четыре основных направления жилищной политики:
В ходе реализации Государственной целевой программы "Жилище", одобренной постановлением Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 20 июня 1993 г. № 595, Основных направлений нового этапа реализации Государственной целевой программы "Жилище", одобренных Указом Президента Российской Федерации от 29 марта 1996 г. № 431, федеральной целевой программы "Жилище" на 2002 - 2010 годы, утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 17 сентября 2001 г. № 675, были созданы правовые и организационные основы государственной жилищной политики, определены ее приоритетные направления и отработаны механизмы реализации.
За этот период была сформирована нормативная правовая база, являющаяся основой регулирования вопросов, связанных с жилищным строительством, жилищно-коммунальным хозяйством, обеспечением прав собственности в жилищной сфере в условиях развивающихся рыночных отношений.
Новые правовые условия создали основу для реализации на практике поставленных целей и позволили с помощью широкомасштабных скоординированных действий на всех уровнях государственной власти и местного самоуправления осуществить меры, в том числе в рамках приоритетного национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России", направленные на улучшение жилищных условий тысяч семей и повышение качества оказываемых коммунальных услуг.
Включение задачи формирования рынка доступного жилья и обеспечения комфортных условий проживания в число приоритетных национальных проектов наряду с развитием образования и здравоохранения определило социальную направленность нового этапа экономических преобразований в стране.
Федеральная целевая программа "Жилище" на 2011 - 2015 годы предусматривает:
- формирование рынка доступного жилья экономкласса, отвечающего требованиям энергоэффективности и экологичности;
- комплексное решение проблемы перехода к устойчивому функционированию и развитию жилищной сферы, обеспечивающее доступность жилья для граждан, безопасные и комфортные условия проживания в нем;
- стимулирование платежеспособного спроса на жилье, включая повышение доступности приобретения жилья для молодых семей;
- повышение эффективности исполнения государственных обязательств по обеспечению жильем отдельных категорий граждан;
- повышение качества и энергоэффективности жилищного фонда.
В рамках реализации ФЦП "Жилище" на 2011 - 2015 годы планируется отработать комплексный подход при строительстве жилья экономкласса, отвечающего требованиям энергоэффективности и экологичности, с учетом поддержки как спроса, так и предложения жилья экономкласса на рынке жилья. Указанный подход сбалансированной поддержки будет способствовать увеличению объемов ввода жилья экономкласса, снижению его стоимости и увеличению количества граждан, способных самостоятельно улучшить свои жилищные условия.
Программа представляет собой взаимоувязанный комплекс мероприятий, направленных на повышение доступности жилья для населения путем массового строительства жилья экономкласса, отвечающего требованиям энергоэффективности и экологичности.
Проводимые с 2006 года реформы в жилищной сфере обеспечили коренной поворот к рыночным механизмам при соблюдении принципов обеспечения социальных гарантий жилищных прав малоимущих граждан и иных категорий населения, установленных законодательством Российской Федерации. Рынок жилья стал неотъемлемой частью отношений в жилищной сфере, что обеспечило возможность успешной реализации федеральной целевой программы "Жилище" на 2002 - 2010 годы и приоритетного национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" в 2006 - 2010 годах, когда на практике были продемонстрированы возможности улучшения жилищных условий граждан, в том числе с предоставлением государственной поддержки.
В целях реализации государственной жилищной политики используется ряд инструментов, таких как предоставление государственных жилищных сертификатов на приобретение жилья отдельным категориям граждан; прямое предоставление жилья в собственность отдельным слабозащищенным категориям (дети-сироты); предоставление жилья, находящего в государственной собственности по договорам социального и коммерческого найма; приобретение жилья с отсрочкой платежа (корпоративная программа ОАО «Росэнергоатом»); формирование рынка арендного жилья и другие.
Инвестиционно-финансовая деятельность и современная экономика невозможна без участия ссудного капитала. В наибольшей степени на кредитных взаимоотношениях строятся капиталоемкие отрасли и виды деятельности, такие как строительство. Поэтому существование в финансово-экономической системе общества стабильно функционирующей подсистемы кредитования строительной индустрии является одним из наиболее значимых показателей развития. В свою очередь, надежность и работоспособность любых рыночных моделей перераспределения финансовых средств в значительной мере зависит от степени рискованности кредитных операций, неизбежно возрастая с увеличением сроков кредитования. Рискованность кредитных операций может быть снижена путем только создания надежных механизмов обеспечения возвратности кредитов. В этом качестве часто выступает залог недвижимого имущества, называемый также ипотекой [См.:23,98].
Определению понятия ипотечного кредита логически предшествует раскрытие сущности ипотеки. В.И. Даль в «Толковом словаре живого великорусского языка» определяет ипотеку как «залог, поручительство, залогом обеспеченное». По своей сути понятие «ипотека» близко к понятию «залог». Залог служит средством обеспечения исполнения обязательства заемщиком перед кредитором. При не возврате в установленный срок суммы заимодатель может компенсировать неоплаченный долг средствами, полученными от реализации заложенного имущества.
По свидетельству историков, название «ипотека» впервые появилось в Греции, в начале VI века до нашей эры и было связано с обеспечением ответственности должника кредитору определенными земельными владениями. Для этого при оформлении обязательства на границе принадлежащей заемщику земельной территории ставился столб с надписью о том, что указанная собственность служит обеспечением претензии кредитора в поименованной сумме. На таком столбе, получившем название ипотеки, отмечались все поступающие долги собственника земли. Позже для этой цели появились особые книги, называвшиеся ипотечными. Благодаря применению даже первоначальных форм ипотеки уже в древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая беспрепятственно каждому заинтересованному лицу удостовериться в состоянии известной земельной собственности.
При наличии ипотечной системы, позволяющей четко установить достоверность прав владельцев на определенную недвижимость, создаются условия для надежного предоставления им долгосрочного кредита под залог этой недвижимости. Право кредитора распорядиться по своему усмотрению недвижимостью заемщика, в случае невыполнения им обязательств по возврату ссуд, является лучшей гарантией обеспеченности кредита и исключительным свойством ипотеки. Это преимущество ипотечного кредита выгодно отличает его от других видов долгосрочного кредита: ипотечный порядок, обеспечивающий сохранность заложенного имущества и стабильность его цены, создает банку-кредитору экономическую базу для долговременного отвлечения кредитных ресурсов без основательных опасений возврата ссуд заемщиками. Ипотечный порядок благоприятен и для ссудополучателей. Стремясь к приобретению права выкупа заложенной недвижимости, они принимают все меры к погашению кредита, укрепляя в результате свою платежеспособность и финансовое состояние.
Ипотека – это обременение имущественных прав собственности на объект недвижимости.
Ипотечное кредитование – это кредитование под залог недвижимости, то есть кредитование с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности кредитных средств.
В соответствии с Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 года № 102-ФЗ ипотечный кредит предоставляется банками на территории Российской Федерации юридическим и физическим лицам на строительство (реконструкцию) жилья, обустройство земельных участков, а также на приобретение жилья при условии залога недвижимого имущества [См.:5].
Ипотечное кредитование – один из основных элементов современной рыночной экономики, получившее в настоящее время бурное развитие. Являясь важнейшим фактором экономического развития и сложным, финансовым инструментом, оно оказывает – через привлечение средств в промышленное и жилищное строительство – стимулирующее воздействие на широкий диапазон смежных отраслей и экономику в целом.
В современных условиях повышается значение ипотеки для социального развития общества. Жилищное ипотечное кредитование способствует обеспечению граждан доступной частной жилой собственностью, являясь мощным фактором формирования среднего класса общества.
Россия в настоящее время остро нуждается в создании финансово-экономических механизмов обеспечения инвестиционного процесса, адаптированных к реалиям экономики переходного периода (инфляция, нестабильность основных макроэкономических показателей, неразвитость банковской системы, слабость частного капитала и отсутствие крупных институциональных инвесторов). Ипотечное кредитование, во всех странах мира выполняющее значение одного из важнейших двигателей инвестиционной деятельности, послужит решению проблемы недоинвестированности экономики. Дополнительными стимулами для создания действенной системы ипотечного кредитования являются, с одной стороны, высокая социальная значимость кредитования строительства жилья для населения, а с другой – стремление вовлечь в этот процесс средства самого населения. Российский рынок ипотечного жилищного кредитования находится на стадии становления и понятия «ипотека», «закладная» еще не стали привычными для большинства россиян [См.:23,100].
В утвержденной распоряжением Правительства Российской Федерации от 17.11.2008 № 1662-р Концепции долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации на период до 2020 года ставятся задачи по обеспечению населения доступным и качественным жильем, реализации программ по предоставлению доступного семейного жилья. Решение задач возможно при создании условий, при которых граждане смогут самостоятельно решать свои жилищные вопросы, в частности с помощью различных ипотечных программ.
1.2 Особенности ипотечного кредитования
Важное место в системе нормативных правовых актов об ипотеке занимает Федеральный закон «Об ипотеке» от 16.07.1998 года № 102-ФЗ.
Данный закон значительно расширяет возможность использования ипотеки в качестве средства обеспечения кредита:
- в законе регламентированы обязанности залогодателя по обеспечению сохранности заложенного имущества в течение действия договора ипотеки (его содержанию, ремонту, охране, страхованию, защите от притязаний третьих лиц и т. п.);
- в связи с долгосрочностью ипотечного кредитования предусмотрены последствия для различных случаев возможного перехода прав на заложенную недвижимость от залогодателя к другим лицам (его отчуждения, конфискации, реквизиции, перехода в результате реорганизации юридического лица, наследования и др.) или обременения правами третьих лиц;
- изменен порядок реализации заложенного имущества, на которое обращено взыскание кредитором, допускается его продажа не только с публичных торгов, но и с аукциона или по конкурсу, а также приобретение самим залогодержателем.
Особую роль, особенно на начальном этапе создания системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования населения призвано играть государство. Государство определяет концепцию развития системы ипотечного жилищного кредитования:
- формирует правовую базу для надежного и эффективного функционирования системы ипотечного кредитования;
- создает механизм социальной защиты заемщиков;
- проводит налоговую политику, стимулирующую участников (рынка ипотечного кредитования;
- создает необходимые институты для организации рынка и участвует в управлении ими.
Операции по ипотечному кредитованию формируются в отдельную экономическую категорию – ипотечный рынок. От других рынков его отличает:
- долгосрочность выдаваемых кредитов (от 5 до 30 лет);
- обеспечение кредитов недвижимым имуществом, чаще всего - жильем, приобретаемым на кредитные средства;
- более низкие процентные ставки по ипотечным кредитам;
- низкая доходность и высокая надежность ипотечных ценных бумаг;
- наличие государственного контроля за операциями и государственной поддержки заемщиков и кредитных организаций.
Ипотечное кредитование осуществляется на специфическом рынке, представленном множеством участников, систем и механизмов кредитования. Действуют на ипотечном рынке, с одной стороны, заемщики, желающие приобрести на кредитные средства жилье; с другой стороны, банки и другие кредитные учреждения, которые выдают ипотечные кредиты и тем самым расширяют спектр предлагаемых услуг. Кроме того, к участникам рынка долгосрочного ипотечного кредитования относятся продавцы жилья (физические и юридические лица), органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, страховые компании, оценщики, агентства недвижимости, нотариусы, органы опеки и попечительства.
Финансовые средства, привлекаемые для ипотечного кредитования, тоже имеют свои особенности. Для осуществления операций по ипотеке необходимы такие объемы денежных средств, чтобы их хватало надолго, ведь ипотечные кредиты выдаются на 10 и более лет.
Ресурсами для ипотеки служат, во-первых, депозиты населения и предприятий на счетах банков (это могут быть либо депозиты в коммерческих банках, либо накопительные счета в специализированных ипотечных банках и строительных сберегательных кассах). А во-вторых, так называемые «оптовые» источники — в основном средства пенсионных, страховых и других крупных фондов. Следует отметить, что именно «оптовые» источники являются наиболее предпочтительными для осуществления ипотечных операций. В частности, пенсионные фонды не обязаны выплачивать доходы по вкладам работников до момента выхода их на пенсию, т.е. 30 и более лет, а лишь обеспечивают их фиксированным процентом. Поэтому с целью сохранности они могут быть направлены на приобретение надежных ипотечных ценных бумаг.
Когда сравнивают условия предоставления различных ипотечных кредитов, обычно обращают внимание на: допустимый размер кредита, срок кредитования, условия погашения кредита, размер процентной ставки, размер регулярного платежа.
Если предлагается высокая процентная ставка по кредиту, то регулярные платежи будут выше и, следовательно, ниже будет число заемщиков. С другой стороны, если процентная ставка будет ниже существующего процента инфляции, для развития ипотечного кредитования придется постоянно использовать средства из государственного бюджета, чтобы компенсировать банкам возможные потери от инфляции. А поскольку возможности государственной финансовой поддержки сильно ограничены, вряд ли удастся только с помощью искусственного занижения процентных ставок увеличить масштабы ипотечного рынка.
Максимальные сроки кредитования напрямую зависят от того, насколько стабильной и предсказуемой оценивают банки ситуацию в стране.
Допустимый размер кредита рассчитывается исходя из размера дохода будущего заемщика. Размер регулярного платежа также зависит от дохода заемщика. Но него еще влияет и срок кредитования: чем он дольше, чем меньший размер дохода необходим для выдачи одинакового по размеру кредита, т.к. количество платежей по кредиту будет выше, соответственно размеры платежей ниже.
Условия погашения кредита – это, по сути, применяемый банком вид ипотечного кредита: с фиксированной или переменной ставкой процента, с аннуитетными (равновеликими) платежами или меняющимися от начала к концу срока кредитования.
В истории развития ипотеки выделяют две основные модели рынка ипотечного кредитования.
Первая модель получила название «двухуровневой» и применяется в англо-американских странах. Суть двухуровневой системы состоит в том, что ипотечные кредиты, выданные на первичном ипотечном рынке (рынок, где предоставляются кредиты под залог недвижимости), переуступаются специально созданным агентствам. В зависимости от обстоятельств эти агентства вправе распорядиться полученными ипотечными кредитами так:
- переуступить их вторичным инвесторам;
- сформировать из единообразных ипотечных кредитов пулы и продать вторичным инвесторам такие неделимые пулы ипотек или же права участия (доли) в подобных пулах;
- выпустить и разместить ипотечные ценные бумаги.
Вторая, одноуровневая модель рынка ипотечного кредитования получила свое распространение в Европе и заключается в том, что банк, выдавший ипотечный кредит, самостоятельно рефинансирует ипотечные кредиты за счет выпуска ценных бумаг облигационного типа – закладных листов. Выпуск и обращение закладных листов регулируется специальным законодательством. Это регулирование отличается от регулирования выпуска облигаций.
Деятельность эмитентов закладных листов, как правило, законодательно ограничена выдачей ипотечных кредитов и иными операциями, которые характеризуются невысокой степенью риска. Выпускать ценные бумаги, именуемые «закладной лист», не может ни один другой эмитент, кроме тех, которые указаны в законе [См.:26,293].
Рассмотрим особенности жилищного ипотечного кредитования.
В настоящее коммерческие банки России могут предоставлять три вида жилищных ипотечных кредитов:
1) краткосрочный или долгосрочный кредит, предоставляемый заемщикам на приобретение и обустройство земли под предстоящее строительство – земельный кредит;
2) краткосрочный кредит на строительство (реконструкцию) жилья, предоставляемый для финансирования строительных работ – строительный кредит;
3) долгосрочный кредит для приобретения жилья – кредит на приобретение жилья.
Жилищное кредитование осуществляется при соблюдении основных принципов кредитования: целевого использования, обеспеченности, срочности. Сумма выдаваемого банком кредита не должна, как правило, превышать 70 % стоимости приобретения и обустройства земли, строительства (реконструкции) или стоимости приобретаемого жилья, зафиксированной в закладной, при условии вложения заемщиком недостающих средств (собственных или полученных в виде субсидий из бюджетов) в размере не менее 30 % стоимости кредитуемого объекта.
Кредитные условия жилищного кредитования устанавливаются банком по согласованию с заемщиком. При этом возможно использование плавающей процентной ставки, индексирование суммы основного долга, отсрочка платежей заемщика.
Основной формой обеспечения возврата жилищного ипотечного кредита является ипотека:
- залог готового индивидуального жилья вместе с земельным участком, на котором оно находится;
- залог земельного участка под строительство жилого объекта;
- залог объекта незавершенного жилищного строительства вместе с земельным участком;
- залог приватизированной квартиры в многоквартирном доме.
Предметом залога могут быть перечисленные выше объекты недвижимого имущества при условии предоставления заемщиком документов, подтверждающих его право собственности на эти объекты. В качестве гарантии (поручительства) погашения предоставляемых банками жилищных кредитов для физических лиц предусматривается использование поручительств одного или более граждан, страховой компании и других юридических лиц.
Заложенное имущество подлежит обязательному страхованию от рисков утраты и повреждения в размерах, покрывающих возможные убытки банка при наступлении страхового случая и неисполнения заемщиком обязательств перед банком. Страховой полис должен содержать специальное заявление страховой компании, в котором признаются интересы банка в данном имуществе и его право на инкассирование страховой суммы в соответствии с условиями договора залога. В страховом полисе должна быть статья, устанавливающая изменение условий страхования в связи с увеличением цены застрахованного имущества в соответствии с учетом инфляции [См.:21,399].
1.3 Практика государственного регулирования и субсидирования ипотечного кредитования
Главная цель развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в России на современном этапе - создать эффективно работающую систему обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов.
С развитием ипотечного кредитования государственное бюджетное финансирование должно быть направлено на непосредственную поддержку граждан, уровень доходов которых не позволяет им самостоятельно улучшить свои жилищные условия, в форме предоставления им целевых адресных безвозмездных субсидий на приобретение жилья.
Этим достигается обеспечение функционирования взаимно дополняющих друг друга рыночных механизмов решения жилищных проблем граждан и механизмов социальной поддержки.
Определяя основные направления и подходы к созданию эффективного рыночного механизма жилищного финансирования, позволяющего обеспечить комплексное решение жилищной проблемы, выделяют следующие основные взаимосвязанные блоки:
- долгосрочное ипотечное жилищное кредитование населения;
- кредитование жилищного строительства;
- государственная бюджетная поддержка приобретения жилья населением (система целевых адресных субсидий, социальных выплат).
Особую актуальность на современном этапе приобретает государственная поддержка и субсидирование жилищных ипотечных кредитов населения. Это связано с тем, что в сложившихся условиях одной из главных задач является формирование платежеспособного спроса различных слоев населения на рынке жилья. Жилье – дорогостоящий товар длительного пользования, и поэтому его приобретение не может производиться за счет текущих доходов потребителей. Следует отметить, что ипотечные кредиты для значительной части российского населения являются труднодоступными вследствие низкого уровня доходов. Особенно это характерно для крупных городов, в которых достаточно высокие цены на недвижимость.
Распоряжением Правительства Российской Федерации от 19.07.2010 №1201-р была утверждена Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года (далее – Стратегия), в которой подведены итоги развития института ипотеки в России и определены новые цели, задачи и ориентиры в системе ипотечного жилищного кредитования по мере развития рынка ипотечного жилищного кредитования и изменения внешней среды.
В разработке Стратегии принятии участие: Минрегион России, Минэкономразвития России, Минфин России, Федеральная служба по финансовым рынкам России, Банк России, ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК).
В Стратегии выделены роли федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления для достижения целевых показателей на каждом этапе реализации Стратегии. Органы государственной власти субъектов Российской Федерации, в частности, осуществляют: формирование благоприятных условий для развития рынка жилья; реализацию региональных программ и участие в реализации федеральных программ по обеспечению отдельных категорий граждан жильем; создание условий для строительства жилья экономкласса; создание условий для деятельности региональных ипотечных операторов. Органы местного самоуправления содействуют формированию маневренного и (или) коммерческого жилищного фонда в целях поддержки заемщиков, лишившихся единственного жилья в результате продажи предмета залога, а также развитию рынка найма жилья.
Целью развития ипотечного жилищного кредитования и других форм ипотечного кредитования в соответствии со Стратегией является обеспечение к 2030 году доступности приобретения и строительства жилья с помощью ипотечного жилищного кредитования для 60 процентов семей (к концу 2012 года – для 23 процентов). По предварительной экспертной оценке на конец 2010 года доля семей Тверской области, имеющих возможность приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями, с помощью собственных и заемных средств составляла 18 %.
Наиболее распространенными целевыми параметрами ипотечного кредита в 2030 году предусматриваются срок до 32 лет, фиксированная ставка процента на уровне индекса потребительских цен плюс 1 процентный пункт, первоначальный взнос не ниже 30 процентов (в случае отсутствия ипотечного страхования) и не ниже 10 процентов с ипотечным страхованием, аннуитетный порядок погашения кредита с возможностью применения гибких схем управления задолженностью.
По состоянию на 01.01.2011 по ипотечным кредитам, выданным в Тверской области, средневзвешенный срок кредитования составил 17 лет, средневзвешенная процентная ставка – плюс 3,2 процентных пункта к индексу потребительских цен (индексу инфляции), первоначальный взнос не ниже 30 процентов (в случае отсутствия ипотечного страхования) и не ниже 10 процентов с ипотечным страхованием, преимущественно дифференцированный порядок погашения кредита.
Повышение эффективности функционирования ипотечного рынка и сокращение издержек и рисков предусматривается достигать путем унификации и стандартизации технологий, документации, информационного взаимодействия и подходов к оценке рисков. Здесь главная роль отводится открытому акционерному обществу «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (далее – АИЖК) как института развития рынка ипотечного жилищного кредитования, обеспечивающего баланс интересов ключевых участников рынка ипотечного жилищного кредитования (государства, заемщиков, кредиторов и инвесторов).
Как отмечено в Стратегии региональные институты развития (региональные операторы) успешно выполнили свою функцию формирования рынка ипотечного жилищного кредитования. В Тверской области с 2001 года единственным региональным оператором АИЖК является созданная при поддержке Администрации Тверской области некоммерческая организация «Тверской областной фонд ипотечного жилищного кредитования». Основной целью создания и деятельности Тверского областного фонда ипотечного жилищного кредитования является развитие долгосрочного ипотечного кредитования в Тверской области, путем формирования эффективно работающей системы, основанной на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке, за счет собственных средств граждан, безвозмездных субсидий и социальных выплат, долгосрочных ипотечных кредитов. Тверской областной фонд ипотечного жилищного кредитования реализует на территории Тверской области программы АИЖК «Военная ипотека», «Новостройка», «Материнский капитал» и другие, а также привлекает на ипотечный рынок Тверской области путем рефинансирования дополнительные средства.
Успешное функционирование рынка ипотечного жилищного кредитования во многом зависит и от финансовой грамотности населения, способности оценить ипотечные риски с возможностью использования средств материнского (семейного) капитала, имущественного налогового вычета, социальных (дополнительных социальных) выплат, ипотечного страхования.
Суть субсидирования ипотечных кредитов заключается в том, что государство доплачивает банкам часть процентной ставки по ипотеке, а население получает недорогой кредит. Это приводит к росту доступности ипотечных кредитов. Следует отметить, что субсидирование ипотеки в России осуществляется только в отношении жилья экономкласса. Основным источником финансирования субсидий по жилищной ипотеке в настоящее время являются средства региональных бюджетов. Финансирование осуществляется в рамках ипотечным программ, реализуемых в субъектах РФ. Поддержку в финансировании таких программ оказывает и федеральный бюджет.
Необходимость субсидирования ипотечных жилищных кредитов стала очевидной в 2009 году. В условиях финансового кризиса объем ипотечных кредитов резко упал – банки в условиях финансовой нестабильности увеличили ставки, что в условиях безработицы и сокращения заработных плат сделало недоступным ипотечные кредиты для основной части населения России. Именно субсидирование кредитной ставки по ипотеке рассматривается на современном этапе как один из основных методов оживления рынка ипотечного кредитования.
Во многих регионах России в настоящее время реализуются различные социальные ипотечные программы.
Существует несколько вариантов социальной ипотеки:
- дотирование процентной ставки по ипотечному кредиту;
- предоставление субсидии на часть стоимости ипотечного жилья;
- продажа государственного жилья в кредит по льготной цене.
Например, в Москве реализуется две схемы социальной ипотеки. Во-первых, ведется строительство по городскому заказу и льготники могут приобрести жилье по его себестоимости. Это приблизительно в 2 раза дешевле, чем жилье по рыночным ценам. Вторая схема – это предоставление субсидий для оплаты первоначального взноса. То есть, можно получить безвозмездную субсидию, добавить к ней ипотечный кредит, 10% собственных средств, и приобрести подходящее жилье. В этом случае компенсируется рыночная стоимость жилья. Обе программы столичной социальной ипотеки рассчитаны на очередников.
С 2005 года в Татарстане действует республиканская программа социального ипотечного кредитования. В соответствии с ней жилье предоставляется в рассрочку на срок до 28,5 лет под 7% годовых. Участниками программы могут стать работники бюджетной сферы и сотрудники предприятий, частично финансирующих программу («Татнефть», «Татэнерго»), если они нуждаются в улучшении жилищных условий (то есть имеют менее 18 кв.м. на человека). Так же существует возможность оплаты стоимости жилья собственным трудом и (или) продукцией личного подсобного хозяйства. Если у семьи-участника программы рождаются дети, то они получают за каждого ребенка безвозмездную субсидию для погашения части ипотечного кредита в размере, эквивалентном стоимости 18 кв.м., но не более стоимости неоплаченной части жилого помещения на момент рождения ребенка.
На современном этапе государственная поддержка и субсидирование жилищных ипотечных кредитов являются необходимым условием доступности ипотечных кредитов для населения России.
Участие государства и местных органов самоуправления в реализации ипотечных программ, особенно на первых этапах, является определяющим для их успеха и требует эффективных механизмов такого участия. При разработке соответствующих механизмов учитывается ограниченность финансовых возможностей государства и необходимость преимущественного использования надежных методов государственной поддержки и участия в программе.
Данный механизм предусматривает предоставление гарантий от политических и некоторых других видов риска, ограниченное использование на возвратной основе средств бюджетов развития, использование предусмотренных законодательством жилищных субсидий и других мер по повышению покупательского спроса населения на жилье в условиях низкого жизненного уровня населения, а также государственного стимулирования ипотечного кредитования с целью усиления его мультипликативного народнохозяйственного эффекта.
Государственное регулирование реализуется на федеральном и местном уровнях управления:
- федеральный уровень – создание общего нормативно-правового пространства и единых правил поведения экономических субъектов на всех локальных рынках жилья;
- региональный (местный) уровень - операционная роль адаптации общих правил и установок к конкретным местным условиям, управление процессами на локальных жилищных рынках в рамках компетенции государства.
Форма и характер проявления общих норм и правил на местном уровне определяет эффективность местного управления жилищным рынком. В сфере влияния региональных властей находятся контроль над состоянием параметров жилищного рынка и регулированием (коррекция) процессов, связанных с его функционированием, что обуславливает решение основной задачи – создание условий для эффективного обеспечения граждан жильем.
В основе государственного регулирования лежат следующие механизмы:
- субсидирование на рынке предложения жилья и связанных с ним работ, услуг (жилищных, ипотечных, строительных);
- субсидирование на рынке жилья и связанных с ним работ, услуг (жилищных, ипотечных, строительных);
- льготирование на рынке спроса и предложения;
- регламентирование (административный фактор) [См.:28,38].
Применение механизмов государственного регулирования связано с проблемой оценки результатов их разнонаправленного воздействия на жилищный рынок и сопряженные с ним отрасли. Важным при этом остается выявление характера и направления такого суммарного воздействия. Для решения жилищной проблемы существенным признается достижение сбалансированной и адекватной текущим условиям системы государственного регулирования, направленной на устранение негативного суммарного воздействия факторов и создание благоприятных условий на жилищном рынке, в частности:
- объем обращающихся со сложившейся доходностью инвестиционных ресурсов распределяется на жилищном (ипотечном, строительном) рынке между частными инвесторами и государством, поэтому любой рост доли участия государства будет обуславливать сокращение частных инвестиций и наоборот;
- вхождение государства в зону секторов спроса коммерческих интересов влечет за собой поступательное снижение доходности и создает условия для оттока ресурсов с жилищного (ипотечного, строительного) рынка предложения, расширяя зону ответственности государства;
- присутствие государства на рынке предложения жилья и жилищных услуг с неконкурентными условиями обеспечит отток частных инвестиций с этого рынка жилищных операций и расширение зоны ответственности государства;
- присутствие государства на рынке спроса вызовет реакцию последовательного роста платежеспособности, цен, доходности и притока на рынок предложения частных инвестиций с сокращением зоны ответственности государства;
- при создании искусственных (административных) ограничителей на конкуренцию, приток частных инвестиций, на допуск к осуществлению жилищных операций возникнет эффект поэтапного роста цен с последующим переходом населения в зону ответственности государства;
- при использовании нерыночных (административных) методов и механизмов регулирования при совершении жилищных операций рыночные регуляторы перестают действовать в этой части, вызывая искажение и диспропорции на данном рынке.
В том случае, когда государство предлагает на рынке жилищных ипотечных кредитов более выгодные некоммерческие условия кредитования, частные инвесторы из-за невозможности конкуренции с государством вынуждены или сокращать свое присутствие на региональном рынке, или не начинать их внедрение вовсе. Такое государственное регулирование отрицательно влияет на решение жилищной проблемы населения.
Государственное присутствие на рынке предложения жилищных услуг расширяет доходы населения и стимулирует дополнительный спрос на жилищные услуги. При этом положительный эффект будет достигнут только в том случае, когда жилищное строительство не испытывает каких – либо ограничений, что отсутствует на практике.
По совокупности влияния государственное субсидирование жилищно-коммунальных услуг является социально регрессивным и выступает неблагоприятным фактором для процесса обеспечения граждан доступным жильем, как собственным, так и арендуемым.
Вопрос стимулирования государством спроса на строительство нового жилья и финансирование определенных слоев населения так же является существенным для решения жилищной проблемы. Государственное субсидирование населения на строительство и приобретение жилья влияет на объемы предложения жилищного фонда и цены. При решении проблемы жилья для малоимущих слоев населения представляется неоднозначной необходимость стимулирования строительства и приобретения дешевого жилья низкого качества.
Система государственного стимулирования ипотечного кредитования представлена на рисунке 1.1.
Рис. 1.1 Система государственного стимулирования ипотечного кредитования [См.27,57].
При субсидировании или финансировании жилья среднего качества происходит увеличение предложения на рынке жилья этой категории домов, что приводит к снижению цен в результате удовлетворения спроса на данное жилье. Применение субсидирования среднего класса населения благоприятно для решения жилищной проблемы, так как цель государственной политики (обеспечение жильем) достигается минимальными ресурсами и с максимальным, но длительным эффектом.
Следует отметить, что основополагающим в системе государственного регулирования и субсидирования является разграничение сфер влияния государства и коммерческих инвестиций как на жилищном рынке спроса, так и на рынке предложения, что напрямую повлияет на интенсивность решения жилищной проблемы населения.
Государственная система льготирования аналогична субсидированию. Имеет адресную направленность - расширение ресурсных возможностей малоимущего населения, но не оказывает существенного влияния на состояние рынка платежеспособного спроса и жилье. Отрицательным является процесс возмещения частным инвесторам убытков, связанных с льготированием населения. Компенсации в силу сложности процедур использования бюджетных средств осуществляются нерегулярно, часто не в полном объеме, что влечет необоснованные убытки для частных инвесторов. Эффект от использования бюджетных средств минимален.
Аналогичным образом действует система льготирования на жилищном рынке при использовании льгот в форме оплаты процентов за банковский кредит.
Государственное регламентирование – действие административного фактора на жилищном рынке и в сопряженных с ним отраслях. Административное воздействие автоматически аннулирует в этой части действие рыночных регуляторов. Необоснованное административное вмешательство в процессы функционирования жилищного рынка приводит к искажениям и диспропорциям [См.:12,45].
Вышеизложенное доказывает, что системная политика государства в области строительства, субсидирования жилья, а также денежно-кредитная и налоговая политика в целом, оказывают существенное, а во многих случаях определяющее влияние на состояние жилищного рынка и решение жилищной проблемы населения.
Таким образом, можно сделать вывод, что государственное регулирование и субсидирование жилищного кредитования является важнейшим фактором развития рынка жилищного ипотечного кредитования. Система государственного регулирования жилищной ипотеки призвана снизить финансовые риски участников рынка и повысить доступность жилья для граждан. Применяя меры и инструменты государственного регулирования, государство создает основу для стимулирования и развития рынка ипотечного кредитования в России.
В Тверской области средняя обеспеченность населения жильем на конец 2009 года составляет 27,3 м2 на одного жителя (в 2008 году - 26,8 м2). В сельских поселениях обеспеченность жильем выше, чем в городских. Так в городских поселениях на одного жителя приходится 24,5 м2, а в сельской местности – 35,2 м2.
Число семей, состоящих на учете для получения жилья, на конец 2009 года составляло 22 892 (на конец 2008 года - 22 620, на конец 2007 г. – 23 172 семей), что составляет 4% от общего количества всех семей, проживающих в регионе [См.: 33].
К концу 2009 года из всего числа нуждающихся в улучшении жилищных условий 20% - проживают в коммунальных квартирах, 7% - в общежитиях, 8% - в ветхом и аварийном жилье. Удельный вес семей, состоящих на учете 10 и более лет, составляет 59% всех очередников.
Рис.2.1. Динамика количества семей стоящих на учете для получения жилья и количества семей, улучшивших жилищные условия
В 2009 году из ранее состоявших на учете семей получили и улучшили свои жилищные условия 1246 семей, что составило 6% от общего число семей, состоящих на учете на начало года.
По данным территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Тверской области в 4-ом квартале 2010 года цены на первичном рынке жилой недвижимости в Тверской области выше цен 4-го квартала 2009 года. Квартиры улучшенной планировки подорожали на 8,8%, квартиры элитной планировки на 15,3%, а в сравнении с 3 кварталом 2010 года квартиры улучшенной планировки стали дороже на 4,5%, а квартиры элитной планировки на 0,1%.
Рис.2.2. Динамика уровня цен в городе Твери на первичном рынке жилья по видам жилых помещений
По данным Центрального банка Российской Федерации за 4-й квартал 2010 объем выданных ипотечных жилищных кредитов на территории Тверской области в сравнении с 4-м кварталом 2009 вырос в 1,8 раза и в 3,2 раза выше объемов 4-го квартала 2008 года.
Рис.2.3. Объем ипотечных жилищных кредитов, предоставленных физическим лицам в рублях на территории Тверской области.
Банкиры и эксперты рынка пришли к выводу, что ипотека не только догнала, но и обогнала по некоторым показателям докризисный уровень. Во многом это происходит из-за того, что государство взяло кредитование на покупку жилья под свой контроль и активно предлагает меры по его стимулированию. Эти меры, равно как и общая стабилизация в экономике страны, привели к тому, что уже сейчас отчетливо прослеживается оживление ипотечного рынка. Увеличение объема кредитов на покупку недвижимости зафиксировала и официальная статистика. Доля ипотечных кредитов в общем количестве предоставленных в Тверской области жилищных кредитов составила в 2010 году 97,7%, в 2005 году – только 20,4%.
За годы существования института ипотеки в Тверской области за счет ипотечного жилищного кредитования улучшили жилищные условия более 14 тысяч семей. Тем не менее, по статистическим данным на конец 2009 года 10 процентов домохозяйств Тверской области оценили свои жилищные условия как плохие и очень плохие, а это порядка 42 тысяч семей.
По объему и количеству ипотечных жилищных кредитов предоставленных кредитными организациями физическим лицам в рублях за 2010 год Тверская область находится на четвертом месте в Центральном федеральном округе вслед за г. Москва, Московской и Воронежской областью. При этом следует отметить, что такой относительный показатель, как количество ипотечных жилищных кредитов предоставленных за 2010 год на 1000 человек составляет 2,48 кредита, что является вторым по величине вслед за показателем по Смоленской области и превышает аналогичный средний показатель по России (2,1) и Центральному федеральному округу (1,48).
Размер средневзвешенной процентной ставки по ипотечным жилищным кредитам, предоставленным на территории Тверской области по состоянию на конец 2010 года на 0,2 процентных пункта выше, чем ставка по Центральному федеральному округу и на 0,3 процентных пункта выше, чем ставка по России.
Таблица 2.1.
Отдельные показатели по ипотечным жилищным кредитам в рублях, предоставленным кредитными организациями физическим лицам в Центральном Федеральном округе за 2010 год
|
|
Численность постоянного населения на 01.01.2010г. |
Количество ипотечных жилищных кредитов выданных за 2010 год, единиц |
Количество ипотечных жилищных кредитов на 1000 жителей |
Объем ипотечных жилищных кредитов, млн.руб. |
Объем ипотечных жилищных кредитов на душу населения, руб. |
Средневзвешенная ставка, % |
|
РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ |
141 914 509 |
297 843 |
2,10 |
36 3666 |
2 563 |
13,1 |
|
ЦЕНТРАЛЬНЫЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ |
37 117 984 |
54 976 |
1,48 |
96 200 |
2 592 |
13,2 |
|
г. Москва |
10 563 038 |
12 311 |
1,17 |
37 538 |
3 554 |
13,0 |
|
Московская область |
6 752 727 |
9 837 |
1,46 |
22 891 |
3 390 |
13,3 |
|
Воронежская область |
2 261 628 |
3 749 |
1,66 |
3 968 |
1 754 |
13,1 |
|
Тверская область |
(7) 1 360 257 |
(4) 3 369 |
(2) 2,48 |
(4) 3 952 |
(3) 2 905 |
13,4 |
|
Рязанская область |
1 151 439 |
2 790 |
2,42 |
3 093 |
2 686 |
13,3 |
|
Тульская область |
1 540 384 |
2 351 |
1,53 |
2 818 |
1 829 |
13,9 |
|
Калужская область |
1 001 559 |
1 910 |
1,91 |
2 776 |
2 772 |
13,1 |
|
Смоленская область |
965 986 |
2 778 |
2,88 |
2 688 |
2 783 |
13,6 |
|
Ярославская область |
1 306 320 |
2 575 |
1,97 |
2 650 |
2 029 |
13,1 |
|
Липецкая область |
1 157 852 |
2 043 |
1,76 |
2 110 |
1 822 |
13,1 |
|
Владимирская область |
1 430 084 |
1 850 |
1,29 |
2 079 |
1 454 |
13,3 |
|
Курская область |
1 148 610 |
2 099 |
1,83 |
2 016 |
1 755 |
13,4 |
|
Белгородская область |
1 530 124 |
1 550 |
1,01 |
1 730 |
1 131 |
13,1 |
|
Брянская область |
1 292 144 |
1 586 |
1,23 |
1 622 |
1 255 |
14,0 |
|
Тамбовская область |
1 088 437 |
1 138 |
1,05 |
1 271 |
1 168 |
13,8 |
|
Ивановская область |
1 066 541 |
1 354 |
1,27 |
1 265 |
1 186 |
13,4 |
|
Костромская область |
688 331 |
1 209 |
1,76 |
1 058 |
1 537 |
13,1 |
|
Орловская область |
812 523 |
477 |
0,59 |
675 |
831 |
13,3 |
За 2010 год в Тверской области зарегистрировано 4555 договоров купли-продажи жилых помещений с ипотекой в силу закона, что в 1,9 раза больше, чем за 2009 год и в 1,3 раза больше чем за 2008 год.
Рис.2.4. Количество зарегистрированных договоров купли продажи жилых помещений, в т.ч. с ипотекой жилых помещений, ед.
Необходимо отметить, что в 4-ом квартале 2010 года уровень зарегистрированных договоров купли-продажи жилых помещений с ипотекой в силу закона относительно общего количества зарегистрированных договоров купли-продажи жилых помещений снизился и составил 21,4%. Это произошло за счет общего оживления рынка жилья, а следовательно увеличения количества заключенных договоров купли-продажи жилых помещений.
Рис. 2.5. Доля сделок с ипотекой в силу закона в общем количестве зарегистрированных договоров купли продажи жилых помещений, %.
К факторам, благодаря которым объемы кредитования в 2010 году возросли в сравнении с 2009 годом можно отнести нижеследующие:
- государственная поддержка ипотеки в виде 250 млрд. руб., которые инвестированы через Внешэкономбанк в ипотечные облигации, выпускаемые банками или ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (далее – АИЖК), через покупку кредитов у некрупных банков. Это положительно сказалось на доступности длинных ресурсов для крупных игроков на рынке ипотечного жилищного кредитования, таких как Сбербанк, ВТБ24, АИЖК, а через АИЖК и на доступности к ресурсам банков - первичных кредиторов по стандартам АИЖК.
- более низкие процентные ставки по ипотечным жилищным кредитам в течение 2010 года в сравнении с 2009 годом. Банки-партнеры Тверского областного фонда ипотечного жилищного кредитования в 2010 году предоставляли физическим лицам ипотечные жилищные кредиты соответствующие стандартам АИЖК по ставкам от 10,5%, что являлось одним из самых выгодных предложений на территории Тверской области.
Рис.2.6. Динамика средневзвешенной ставки по ипотечным жилищным кредитам в рублях по Тверской области и ставки ЦБ РФ, %.
- рост цен на жилье в Тверской области, который наступил в 2010 году на все типы квартир, как на вторичном, так и на первичном рынках в сравнении с 2009 годом, что послужило сигналом к действию покупателям, которые планировали приобрести жилье, но ждали дальнейшего снижения цен.
- отмена Сбербанком с 19 апреля 2010 года всех комиссий по сопровождению ипотечных жилищных кредитов.
- снижение минимального размера первоначального взноса по ипотечным жилищным кредитам: в 2010 году заемщикам Тверского областного фонда ипотечного жилищного кредитования и заемщикам Сбербанка РФ стали доступны кредиты с первоначальным взносом от 10% от стоимости жилья. Также на территории Тверской области появилось такое достаточно редкое предложение на рынке ипотеки от банка «Советский», как ипотека без первоначального взноса.
- разрешение использования средств материнского (семейного капитала) ранее, чем ребенок достиг трехлетнего возраста, на погашение ипотечных жилищных кредитов.
- предоставление Тверскому областному фонду ипотечного жилищного кредитования субсидии в размере 30,0 млн. руб. в сентябре 2009 года и 15,0 млн. рублей в октябре 2010 года позволило существенно увеличить объемы и ускорить процедуру рефинансирования ипотечных кредитов выданных по стандартам АИЖК, и, следовательно, мобилизовать ресурсы для увеличения объемов выдачи новых кредитов.
Следует отметить, что за 2010 год с помощью субсидии было выкуплено 528 закладных на сумму более 670 млн. рублей. За 2010 год банками-партнерами ТОФИЖК и Тверским областным фондом ипотечного жилищного кредитования было выдано 672 кредита и займа (включая кредиты по военной ипотеке) на сумму 861,1 млн.руб., т.е. в 3 раза больше показателей 2009 года и рефинансировано в АИЖК 523 закладных на сумму 646,1 млн. рублей, что также в 3 раза больше показателей 2009 года.
Рис.2.8. Динамика объемов выдачи и рефинансирования ипотечных жилищных кредитам по стандартам АИЖК (включая кредиты по военной ипотеке), млн.руб.
На фоне тенденции к посткризисному оздоровлению ипотечного жилищного кредитования есть ряд негативных факторов существенно сдерживающих дальнейшее его развитие:
- увеличение объема просроченной задолженности (рис. 2.8). Уровень просроченной задолженности по ипотечным жилищным кредитам в общем объеме задолженности по ипотечным жилищным кредитам по состоянию на 01.01.2011 года выше аналогичного показателя в среднем по ЦФО в 1,6 раза и выше среднего по Российской Федерации в 1,8 раза. Стоит отметить, что очень ощутимый рост данного показателя произошел в начале 2010 года, когда произошел его скачок сразу более, чем в 5 раз.
- обстановка на рынке труда остается достаточно тяжелой. С целью поддержки заемщиков, оказавшихся в сложной жизненной ситуации (в том числи потерявших работу) ОАО "Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов" (далее - АРИЖК) с 1 квартала 2009 года приступило к практической реализации программы реструктуризации. За 2010 год Тверским областным фондом ипотечного жилищного кредитования зафиксировано 171 обращение за разъяснениями о реструктуризации и были реструктурированы 8 кредитов.
Рис.2.8. Динамика объема просроченной задолженности по ипотечным жилищным кредитам в общем объеме задолженности по ипотечным жилищным кредитам, %.
Комплексный подход по решению жилищных проблем населения Тверской области изложен в региональной целевой программе «Развитие жилищного строительства в Тверской области в 2011-2015 года», утвержденной после одобрения Министерством регионального развития России постановлением Администрации Тверской области от 07.02.2011 №24-па.
Реализация долгосрочной целевой программы «Ипотечное жилищное кредитование в Тверской области на 2009-2013 годы» является одним из механизмов решения жилищной проблемы.
2.2. Анализ реализации долгосрочной целевой программы Тверской области «Ипотечное жилищное кредитование в Тверской области на 2009-2013 годы»
Долгосрочная целевая программа «Ипотечное жилищное кредитование в Тверской области на 2009-2013 годы» (далее – ДЦП), утверждена постановлением Администрации Тверской области от 01.09.2008 № 279-па «Об утверждении долгосрочной целевой программы Тверской области «Ипотечное жилищное кредитование в Тверской области на 2009-2013 годы».
Администратор ДЦП: департамент экономики Тверской области.
Стратегическая цель ДЦП: «Создание условий для развития института ипотеки», - достигается посредством решения трех тактических задач:
- тактическая задача 1.1. Повышение уровня доступности ипотечных жилищных кредитов (займов) для жителей Тверской области.
- тактическая задача 1.2. Привлечение наибольшего числа жителей Тверской области к улучшению жилищных условий с использованием механизмов ипотечного жилищного кредитования.
- тактическая задача 1.3. Привлечение организаций Тверской области к реализации ипотечных программ строительства (приобретения) жилья для своих работников.
Стратегические цели и тактические задачи ДЦП достигаются, в том числе в рамках реализации ведомственной целевой программы департамента экономики Тверской области «Обеспечение устойчивых темпов роста экономики и уровня жизни населения Тверской области на 2011–2013 годы».
Стратегическая цель и тактические задачи ДЦП направлены на решение задач, поставленных в посланиях Губернатора Тверской области Законодательному Собранию Тверской области, таких как развитие ипотечного жилищного кредитования и обеспечение доступности жилья для граждан, проживающих на территории Тверской области.
Основным механизмом реализации ДЦП является предоставление социальных выплат гражданам при приобретении (строительстве) жилья с использованием ипотечных жилищных кредитов (займов), а также проведение информационно-разъяснительных мероприятий, обучающих семинаров, работа с организациями, мероприятия, направленные на повышение финансовой грамотности населения.
Показатели реализации ДЦП характеризуют уровень развития ипотечного жилищного кредитования в Тверской области, доступность ипотеки для населения Тверской области, деятельность организаций по созданию условий для развития института ипотеки в Тверской области.
Таблица 2.2.
Показатели достижения стратегической цели ДЦП «Ипотечное жилищное кредитование в Тверской области на 2009-2013 годы»
|
Наименование стратегической цели, показателя цели |
Ед. изме-рения |
2007 год (факт) |
2008 год (факт) |
Период реализации ДЦП |
||||
|
2009 год |
2010 год |
2011 год |
2012 год |
2013 год |
||||
|
Стратегическая цель ДЦП 1. Создание условий для развития института ипотеки |
млн рублей |
127,1 |
180,4 |
76,6 |
241,97 |
275,3 |
310,7 |
303,8 |
|
Показатель 1. Количество предоставленных ипотечных жилищных кредитов в Тверской области |
шт. |
3230 |
3510 |
1500 |
3700 |
4100 |
4500 |
5500 |
|
Показатель 2. Объем предоставленных ипотечных жилищных кредитов в расчете на душу населения |
тыс. рублей |
2,5 |
3,6 |
1,2 |
6,1 |
8,6 |
10,6 |
13,7 |
Реализацию ДЦП осуществляют: департамент экономики Тверской области, Тверской областной фонд ипотечного жилищного кредитования, учредителем которого является Тверская область (далее – Фонд), кредитные организации Тверской области.
Департамент экономики Тверской области управляет реализацией ДЦП, ежегодно проводит анализ затрат по мероприятиям ДЦП и оценку механизмов реализации ДЦП, в случае необходимости вносит в установленном порядке предложения по корректировке ДЦП.
Конечными результатами реализации ДЦП являются:
1. Увеличение количества выдаваемых ипотечных жилищных кредитов (займов) в Тверской области до 5 500 кредитов (займов) в 2013 году.
2. Увеличение объема предоставленных ипотечных жилищных кредитов в расчете на душу населения до 13,7 тыс. рублей в 2013 году.
3. Оказание государственной поддержки в приобретении (строительстве) жилья в 2009 - 2013 годах не менее 9 000 семей Тверской области.
Социальные выплаты предоставляются гражданам Российской Федерации, зарегистрированным на территории Тверской области, приобретающим (строящим) жилье на территории Тверской области с помощью ипотечного жилищного кредита (займа) и относящимся к одной из следующих категорий:
- работники организаций, финансируемых из областного бюджета Тверской области или бюджетов муниципальных образований Тверской области;
- работники организаций, расположенных на территории Тверской области и финансируемых из федерального бюджета,
- члены молодых семей (возраст одного из супругов не превышает 35 лет);
- государственные гражданские служащие Тверской области;
- граждане, замещающие государственные должности, а также граждане, замещающие должности государственной гражданской службы Российской Федерации;
- граждане, имеющие двоих и более детей в возрасте до 18 лет;
- граждане-участники региональной программы по оказанию содействия добровольному переселению в Российскую Федерацию соотечественников, проживающих за рубежом;
- врачи общей практики;
- граждане, приобретающие жилье на условиях софинансирования организации-работодателя;
- граждане, в семьях которых рождается одновременно трое и более детей.
Социальные выплаты предоставляются в размере 10 процентов стоимости жилья (для врачей общей практики – 30 процентов), но не более 150 000 рублей, а в случае приобретения жилья непосредственно у организации-застройщика, – не более 200 000 рублей.
Семьям, в которых рождается одновременно трое и более детей в размере 50 процентов стоимости жилья, но не более 1 000 000 рублей.
Кроме того, молодым семьям – участникам ДЦП предоставляются дополнительные социальные выплаты в следующих размерах:
а) при рождении (усыновлении) первого ребенка - в размере 5 процентов стоимости жилья, но не более 75 000 рублей;
б) при рождении (усыновлении) второго ребенка - в размере 10 процентов стоимости жилья, но не более 150 000 рублей;
в) при рождении (усыновлении) третьего и последующих детей - в размере 15 процентов стоимости жилья, но не более 225 000 рублей.
Около половины выданных в Тверской области ипотечных жилищных кредитов ежегодно субсидируется в рамках ДЦП.
Таблица 2.3
Динамика отдельных показателей ипотечного жилищного кредитования в Тверской области в 2006-2010 годах
|
Наименование показателя |
2006 год |
2007 год |
2008 год |
2009 год |
2010 год |
|
Количество предоставленных в Тверской области ипотечных жилищных кредитов, шт. |
1823 |
3230 |
3510 |
1500 |
3400 |
|
Количество ипотечных жилищных кредитов, субсидированных в рамках ДЦП, шт. |
1015 |
1127 |
1497 |
691 |
1586 |
|
в том числе количество ипотечных жилищных кредитов, по которым предоставлены дополнительные социальные выплаты |
Предоставление дополнительных социальных выплат не было предусмотрено |
33 |
286 |
Рис.2.9. Динамика основных показателей состояния ипотечного кредитования в Тверской области
Финансирование ДЦП осуществляется за счет средств областного бюджета Тверской области. На реализацию ДЦП в 2010 году было предусмотрено 241 970,0 тыс. рублей, из них 235 287,3 тыс. рублей - на предоставление социальных выплат и дополнительных социальных выплат гражданам-участникам, 5 282,7 тыс.рублей - на оплату мероприятий по сопровождению ДЦП.
Рис. 2.10. Динамика основных показателей реализации ДЦП
Жители 38 муниципальных образований Тверской области приняли участие в ДЦП в 2010 году (35 – в 2006, 31 – в 2007, 39 – в 2008, 30-в 2009 годах). По-прежнему, среди участников ДЦП наибольший вес составляют «молодые семьи» - 80 % (1 272 семьи). Среди участников ДЦП, доля «работников организаций, финансируемых из федерального бюджета» составила 7,0 % (110 семей); доля «работников организаций, финансируемых из областного или муниципального бюджета» составила 6,7 % (107 семей); доля семей, имеющих двоих и более детей в возрасте до 18 лет, увеличилась на 2,6 % (63 семьи) и составила 4%; доля государственных гражданских служащих, граждан, замещающих государственные должности Тверской области, составила 2% (32 семьи) от общего количества участников ДЦП.
Рис. 2.11. Профессиональный состав участников ДЦП
По итогам проведенного ООО «Консалтинговый центр «Аналитика» в 2010 году социологического исследования в целях оценки мнения населения Тверской области об ипотечном жилищном кредитовании и эффективности расходования средств областного бюджета в рамках настоящей программы однозначно ответили, что нуждаются в жилье 45% респондентов. Из респондентов, не нуждающихся в жилье, 72% улучшали свои жилищные условия в разные временные периоды: до 2000 года – 6,6%; с 2000 по 2005 гг. – 29,1%; после 2005 г. – 36,3%. На вопрос о решимости взять ипотечный кредит без существующей государственной поддержки 58,5% респондентов четко ответили «нет».
Ответы респондентов на вопрос «Знаете ли Вы о предоставляемых субсидиях молодым семьям, работникам бюджетный организаций и другим категориям лиц в рамках ДЦП «Ипотечное жилищное кредитование в Тверской области на 2009-2013 год» распределились следующим образом:
- знают про целевую программу – 44,5% респондентов;
- что-то слышали – 29%;
- не знают про такую программу – 16,7%;
- не интересовались программой – 8,1%;
- затруднились ответить – 1,8%.
Проводимое анкетирование граждан-участников ДЦП позволяет определить актуальность проводимых мероприятий и степень удовлетворенности условиями ДЦП:
- стояли в очереди на получения жилья – 5,5% (88 семей);
- взяли ипотечный кредит в надежде получить социальную выплату – 42,6% (676 семей);
- впервые приобрели жилье – 64,1% (1016 семей);
- в полной мере удовлетворены государственной поддержкой – 62,8% (996 семей). Следует отметить, что этот показатель остался на высоком уровне (2009 год - 63,2%).
Рис. 2.12. Степень удовлетворенности участников условиями ДЦП
В результате роль и значение долгосрочной целевой программы «Ипотечное жилищное кредитование в Тверской области на 2009-2013 год» как наиболее значимого фактора в процессе улучшения жилищных условий населения Тверской области существенно возрастает, так как без ее реализации готовность к получению ипотечного кредита на улучшение жилищных условий выразили лишь 17,4% респондентов.
2.3. Оценка доступности жилья для населения Тверской области
Для оценки влияния ДЦП на доступность жилья можно воспользоваться коэффициентом доступности жилья (далее - КДЖ), измеряемым как отношение средней рыночной стоимости стандартной квартиры (общей площадью 54 кв. метра) к среднему годовому доходу семьи из 3 человек, из которых 2 работают.
Средневзвешенный КДЖ для граждан участников ДЦП по итогам реализации за 2010 года равен 5,96, то есть среднестатистической семье необходимо осуществлять накопления (не производя больше абсолютно никаких других трат) практически шесть лет. В результате предоставления социальных выплат гражданам-участникам ДЦП средневзвешенный коэффициент доступности жилья снизился до 5,65.
Правительство РФ в рамках ФЦП «Жилище» на 2011-2-15 годы ставит целенью достижение к 2015 году значения коэффициента доступности жилья равного 4 годам.
Доступность ипотечных жилищных кредитов определяется по доле семей, имеющих возможность приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями, с помощью собственных и заемных средств..
Алгоритм расчета значения целевого индикатора «Минимальный совокупный доход семьи, необходимый для приобретения жилья, соответствующего стандартам обеспечения жилыми помещениями (54 кв. м для семьи из 3 человек), за счет собственных и заемных средств» по субъекту Российской Федерации определяется по формуле:
где:
TI - минимальный совокупный доход семьи (в рублях в месяц);
LTV - доля заемных средств в стоимости приобретаемого жилья (в процентах);
Р - средняя рыночная стоимость 1 кв. м жилья (в рублях в среднем за год);
i - процентная ставка по кредиту (в процентах в год);
t - срок кредита (в годах);
PI - доля платежа по ипотечному жилищному кредиту в доходах семьи (в процентах).
Доля домохозяйств с совокупным доходом выше минимального (TI) определяется исходя из данных о распределении домохозяйств по уровню среднемесячного дохода. В случае отсутствия данных о распределении домохозяйств по уровню среднемесячного дохода допускается использование данных о распределении населения по уровню среднедушевого месячного дохода с соответствующей сноской. В таком случае минимальный совокупный доход семьи (TI) делится на средний размер семьи (3 человека) и полученный минимальный доход 1 человека сравнивается с данными о распределении населения по уровню среднедушевого месячного дохода для определения доли населения с доходами выше минимального.
В 2010 году в Тверской области минимальный совокупный доход семьи, состоящей из 3-х человек, который необходим для приобретения с помощью ипотечного кредита жилья при стоимости 1 кв.м – 48031 рубль, соответствующего стандартам обеспечения жилыми помещениями (площадь 54 кв.м) составил 65160 рублей в месяц (21720 рублей на 1 человека)1.
Условия кредитования:
- процентная ставка по кредиту составляет 13,4% годовых,
- срок кредитования 16,77 года,
- LTV - соотношение суммы кредита и стоимости залога - 70%,
- доля платежа по кредиту в совокупном семейном доходе заемщика -35%.
Статистические данные Таблицы 6 о распределении населения по размеру среднедушевого дохода дают возможности определить, какой процент населения Тверской области имеет возможность приобрести жилье на условиях, изложенных выше. По оценке на конец 2010 года это около 18% населения Тверской области, что соответствует среднероссийскому значению данного показателя.
Таблица 6
Распределение населения по размеру среднедушевых денежных доходов
по итогам 2010 года
|
Всего населения, в том числе с денежным доходом (рублей в месяц): |
100,0 |
|
12000,1-15000,0 |
13,3% |
|
15000,1-20000,0 |
14,2% |
|
20000,1-25000,0 |
7,8% |
|
25000,1-30000,0 |
4,3% |
|
30000,1-35000,0 |
2,5% |
|
35000,1-40000,0 |
1,4% |
|
40000,1-45000,0 |
0,9% |
|
свыше 45000,0 |
1,5% |
Доступность приобретения жилья значительно увеличивается при использовании нескольких видов государственной поддержки. Например, использование материнского (семейного) капитала на погашение ипотечного жилищного кредита снижает стоимость двухкомнатной квартиры площадью 54 кв.м и при средней стоимости 2,7 млн рублей почти на 15%, социальная выплата в рамках ДЦП еще примерно на 10%, получение имущественного налогового вычета еще на 13%.
2.4. Проблемы реализации ипотечного жилищного кредитования в Тверской области и пути их решения
На основании вышеизложенных фактов можно выделить основные проблемы реализации ипотечного жилищного кредитования в Тверской области.
Во-первых, дисбаланс спроса и предложения на рынке жилья наряду с развитой системой ипотечного кредитования ведет к постоянному росту рыночной стоимости жилья, что в свою очередь существенно влияет на доступность ипотеки для граждан с доходами ниже среднего уровня по Тверской области.
Во-вторых, однозначно высокие процентные ставки по ипотечным кредитам и обязательное наличие первоначального взноса также значительно снижают доступность кредитных ресурсов. В таблице 7 приведены и на рисунке 2.6 приведены сравнительные значения процентных ставок по ипотечным жилищным кредитам.
Таблица 7
Параметры ипотечного жилищного кредитования
|
Параметры ипотечного жилищного кредитования |
Срок кредитования, лет |
Процентная ставка, % |
Первоначальный взнос (без ипотечного страхования), % от стоимости жилья |
Первоначальный взнос с ипотечным страхованием, % от стоимости жилья |
|
Обозначенные в Стратегии в 2030 году (целевые значения) |
32 |
+ 1% к индексу потребительских цен |
не ниже 30 |
10 |
|
Средние по Тверской области в конце 2010 года |
16,6 |
13,6 ( + 5,5 % индексу потребительских цен) |
не ниже 30 |
10 |
Существенная разница процентной ставки по кредиту, устанавливаемой кредитными организациями, и ставки рефинансирования, устанавливаемой Центробанком Российской Федерации, не ориентированы на массовый спрос на ипотечные жилищные кредиты. Однако, можно предположить, что такая ставка уравновешивает доступность ипотеки, поскольку как было отмечено выше, при существующих низких темпах жилищного строительства и более доступной ипотеке рост рыночной стоимости жилья был бы неизбежен.
2.13. Соотношение индекса потребительских цен и ставки по ипотечным жилищным кредитам
В-третьих, слаборазвита система ипотечного страхования. В условиях нестабильной экономической ситуации значительно увеличиваются риски кредитования. В настоящее время банки при кредитовании в обязательном порядке страхуют лишь предмет залога (приобретаемое по ипотеке жилье), обеспечивая себе сохранность предмета залога на случай обращения взыскания по кредиту. Заемщики же неохотно идут на страхование здоровья и жизни при ипотечном кредитовании, поскольку страховые взносы являются дополнительным бременем по кредиту и влияют лишь на снижение величины первоначального взноса. Тем не менее, опыт работы с обращениями граждан, ставшими неплатежеспособными заемщиками, показывает, что для многих страхование здоровья и жизни (т.е. потери платежеспособности) могло сохранить право проживания в приобретенном жилье. Снижение доли первоначального взноса является существенным условием при принятии решения о кредитовании.
В-четвертых, предлагаемые программы ипотечного кредитования банков практически однообразны, их условия не носят выраженный конкурентный характер. На рисунке 2.14 представлены банки-кредиторы участников ДЦП в 2010 году. Ежегодно среди банков и других организаций, предоставляющих ипотечные кредиты гражданам-участникам ДЦП доля Сбербанка самая большая, в 2010 году 62,9% кредитов оформлено в региональных филиалах этого банка. Доля кредитов, предоставленных по стандартам АИЖК банками-партнерами Тверского областного фонда ипотечного жилищного кредитования, составляет: ОАО «Тверской Городской Банк» - 12,0% и ОАО «Тверьуниверсалбанк» - 17,6 %.
Рис.2.14. Банки- кредиторы участников ДЦП в 2010 году
Такое распределение характеризуется не только высоким доверием граждан к Сбербанку, но развитой или скорее единственной существующей филиальной сетью в районах Тверской области.
В-пятых, низкая правовая и финансовая грамотность населения также является препятствием к улучшению жилищных условий по ипотеке. Не зная о своих правах получения компенсаций и льгот при приобретении жилья, граждане порой утрачиваю возможность улучшить жилищные условия.
К шестой проблеме, которая во много перекликается с пятой, можно отнести нежелание работодателей участвовать в корпоративных ипотечных программах. Например, в Тверской области успешно реализуется ипотечная программа улучшения жилищных условий концерна «Росэнергоатом» для работников Калиниской АЭС.
Седьмая проблема относится в целом к российской системе ипотечного кредитования, это – неразвитость вторичного рынка ипотеки, который предусматривает развитие модели 2-уровневой системы рефинансирования. Такая система должна работать через привлечение долгосрочных ресурсов на рынок ипотеки путем осуществляться банками как самостоятельно путем аккумуляции долгосрочных пассивов, так и через рынок капитала путем выпуска ипотечных ценных бумаг и иных долговых обязательств, обеспеченных ипотекой, с балансов банков и через специальных ипотечных агентов, а также за счет перепродажи пулов закладных рефинансирующим организациям.
Восьмой причиной, тормозящей развитие ипотеки является компенсационный характер предоставляемых средств государственной поддержки.
Исходя из вышеизложенных проблем реализации ипотечного жилищного кредитования, сформулирую предложения по возможным путям их решения. Ряд предложений, касающихся решения общероссийских проблем изложен в Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года и решается на федеральном уровне. Ряд проблем органы исполнительной власти Тверской области, органы местного самоуправления и работодатели могут решить самостоятельно.
Это, прежде всего насыщение рынка жилья путем строительства малоэтажного жилья и жилья экономкласса. В Тверской области реализуется региональная целевая программа «Развитие жилищного строительства в Тверской области в 2011-2015 года», долгосрочная целевая программа «Развитие малоэтажного жилищного строительства в Тверской области на 2011-2013 годы».
Региональная государственная политика поддержки развития ипотечного жилищного кредитования на территории Тверской области и улучшения жилищных условий населения разрабатывается и реализуется путем взаимодействия государственных органов власти уровня субъекта Федерации, основного исполнителя ДЦП «Ипотечное жилищное кредитование в Тверской области на 2009-2013 год» Тверского областного фонда ипотечного кредитования, а также органов местного самоуправления.
Необходимо усилить на всех уровнях информационно- разъяснительную работу среди населения о механизме ипотечного кредитования, ипотечном страховании и существующих компенсациях при приобретении жилья. Необходимым является не только оперативное обновление информации на интернет-сайтах, позволяющее населению получать доступную, качественную достоверную, соотнесенную со временем информацию, но и настройка на сайтах «системы зеркал», позволяющих через ссылки переходить непосредственно на сайт Тверского областного фонда ипотечного кредитования, содержащего полную и требуемую при принятии решения информацию.
Представляется эффективным распространение информации о положительном опыте участия в программах ипотечного кредитования ряда участников программы. Кроме того, интересным будет создание форума, позволяющего осуществлять обсуждение проблем и возможностей улучшения жилищных условий с помощью механизма ипотечного кредитования. Предлагается также размещение типовых форм договоров по ипотечному кредитованию для ознакомления населения, создание возможности для населения получать предварительную консультацию у специалиста через сайт Тверского областного фонда ипотечного жилищного кредитования. Такие акции позволят не только привлечь внимание населения к такой возможности улучшить свои жилищные условия как ипотечное жилищное кредитование, но и предварительно оценить возможность получения государственной поддержки тем, кто еще не участвует в реализации программ, но потенциально готов к этому.
Значительно помогло бы снизить риски кредитования обязательное ипотечное страхование здоровья и жизни заемщиков, позволяющее не только как в настоящее время уменьшить долю первоначального взноса, но и как стимул, например, снизить процентную ставку по кредиту. Решение такой проблемы находится в компетенции руководителей банковских структур.
В свою очередь такой ход стал бы существенным конкурентным условием в «борьбе» банков за заемщиков, наряду с развитие сети ипотечных офисов.
Что касается компенсационного характера государственной мер поддержки (субсидии, социальные выплаты, материнский (семейный) капитал, имущественный налоговый вычет, сертификаты), которые не всегда участвуют в расчете предварительной платежеспособности заемщиков, то это носит чаще объективный характер, так как при не наступлении факта приобретения жилья, меры государственной поддержки будут носить нецелевой характер, что противоречит нормам действующего законодательства.
Наиболее доступной из действующих по своим условиям участия для граждан Тверской области является долгосрочная целевая программа «Ипотечное жилищное кредитование в Тверской области на 2009-2013 годы». Однако, опыт и результаты реализации её в настоящее время указывают на необходимость корректировки условий ДЦП.
Изначально ДЦП и предшествующие аналогичные программы были направлены на развитие самого инструмента ипотеки, как финансового механизма. Сейчас уже можно сделать вывод об успешном и широком использовании ипотеки, о чем свидетельствуют цифры, изложенный в разделе 2.1 настоящей выпускной аттестационной работы.
В настоящее время программа доступна для определенных категорий граждан, без учета их стартовых финансовых возможностей. Социальные выплаты положены гражданам, как с низким, так и с высоким уровнем доходов, независимо от стоимости приобретаемого жилья.
Учитывая, что доля затрат на социальные выплаты в рамках ДЦП ежегодно составляет примерно 0,4-0,6% расходной части областного бюджета Тверской области, было бы эффективным увязать размер социальной выплаты со стоимостью жилья и совокупным доходом семьи. А именно: увеличить размер поддержки категориям граждан, особо нуждающимся в государственной поддержке, и уменьшить тем, для кого бремя кредита не оказывает существенного влияния на финансовое положение семьи. Так вышеизложенные результаты анкетирования граждан-участников ДЦП показали, что взяли ипотечный кредит в надежде получить социальную выплату 42,6% участников. Из чего следует, что для большей половины участников государственная поддержка не оказала решающего значения при принятии решения взять кредит.
Здесь также было бы объективным учитывать возможность получения одновременно нескольких видов господдержки из бюджетов других уровней Российской Федерации, но с практической точки зрения провести такой мониторинг не всегда представляется возможным. Опыт реализации ДЦП показывает, что не всегда гражданами предоставляются в документах достоверные сведения, отсюда и сложность с определением реального совокупного дохода семьи.
Тем не менее, дифференциация размера социальной выплаты в зависимости от стоимости приобретаемого жилья и числа членов семьи будет вполне справедлива и обоснована.
Полагаю, что вышеуказанные предложения по совершенствованию реализации ипотечного кредитования в Тверской области могут положительно сказаться на реализации государственной жилищной политики в Тверской области.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Результаты выполнения выпускной аттестационной работы подтвердили актуальность выбранной темы исследования – механизм рынка ипотечного жилищного кредитования в России находится в стадии совершенствования и требует действия механизмов государственной поддержки и стимулирования. Проблема совершенствования системы государственной поддержки ипотечного кредитования в Тверской области также достаточно актуальна – существующая система государственной поддержки ипотечного кредитования на текущем этапе сыграла свою роль, в перспективе требуется более дифференцированный подход к определению размеров государственной поддержки, гибкий порядок ее распределения для различных категорий граждан.
В выпускной аттестационной работе отражены следующие направления:
- раскрыта сущность ипотечного кредитования, показана его важность и значимость в современных условиях;
- выделены особенности ипотечного кредитования;
- рассмотрены основные методы государственной поддержки ипотечного кредитования;
- проанализирована система государственной поддержки ипотечного кредитования Тверской области;
- выделены особенности существующей системы государственной поддержки ипотечного кредитования в Тверской области;
- предложены пути решения отдельных проблем ипотечного кредитования.
Основное внимание в работе уделено анализу реализации долгосрочной целевой программы «Ипотечное жилищное кредитование в Тверской области на 2009-2013 годы», которая является основой системы государственной поддержки ипотечного кредитования в тверском регионе наряду с другими существующими видами господдержки.
Налоговый кодекс Российской Федерации. Ч. 1, 2 : федеральный закон от 05.08.2000 N 117-ФЗ ( с изм. на 29.11.2010)//
12. Абраменко А.Н. Что влияет на развитие ипотечного жилищного рынка? / Банковское дело. – 2006. - № 1. – С. 45-48
13. Алпатов Г.А., Базулин Ю.В. Деньги. Кредит. Банки. М.: ТК Велби, Проспект, 2006. - 434 с.
14. Антонов Н.Г., Пессель М.А. Денежное обращение, кредит и банки: Учебник. – М.: Финстатинформ, 2005. – 312 с.
15. Байдукова Н.В. Деньги, кредит, банки: учеб. для студентов вузов по специальностям «Финансы и кредит», «Бухгалт. учет, анализ и аудит»/, С.-Петерб. гос. ун-т экономики и финансов (ФИНЭК), 2005. – 620 с.
16. Балабанов И.Т. Финансы, денежное обращение и кредит: Учебник для вузов по экон.специальностям; СПб.гос.ун-т экономики и финансов, 2005. – 544 с.
17. Банки и банковское дело/под ред. О.И. Лаврушина. – М.: Банковский и биржевой научно-консультационный центр, 2006. – 615 с.
18. Банковское дело/под ред. В.И. Колесникова, Л.П. Кроливецкой. М.: Финансы и статистика, 2007. – 545 с.
19. Банковское дело/ Под ред. Г.Н.Белоглазовой, Л.П.Кроливецкой. – СПб.: Питер, 2005. – 384 с.
20. Банковское дело: Учебник/ Под ред. Г.Н.Белоглазовой, Л..П.Кроливецкий. – 5-е изд., перераб. и доп. – М.: Финансы и статистика. 2005. – 592 с.
21. Банковское дело: учебник/под ред. Г.Г. Коробовой. – М.: Экономистъ, 2006. - 691 с.
13. Букато В.И., Львов Ю.И. Банки и банковские операции в России. – М.: Финансы и статистика, 2006. – с. 315
22. Бункина М.К. Деньги. Банки. Валюта: учебное пособие. – М.: ДИС, 2005. – 310 с.
23. Гарибов В.В., Климентьева Ю.Ф., Михайличенко М.А. Ипотечное кредитование в России//Сборник научных трудов СевКавГТУ, 2006, № 4. – с. 98-105
24. Грищенко А.В. Социальная ипотека//Недвижимость и инвестиции, № 9, 2009. – с. 45-47
25. Деньги. Кредит. Банки: учебник – 2-е изд., перераб. и доп./Под ред. В.В.Иванова, Б.И.Соколова. - М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2006. – 848 с.
26. Жарковская Е.П. Банковское дело: учебник. – М.: ОМЕГА-Л, 2006. – 453 с.
27. Михалев А.В. Государственное регулирование условий ипотеки//Проблемы экономики, № 6, 2008. – с. 54-57
28. Савин С. Н. Барьер массовости ипотечных кредитов// Финансовый бизнес. – 2006. - № 3. – С. 38.
29. Свиридов О.Ю. Деньги, кредит, банки. - М.: МарТ, 2007. – 321 с.
30. Финансы, денежное обращение и кредит. Под ред. Романовского М.В., Врублевской О.В. М.: Юрайт-Издат, 2006. - 452 с.
31. Финансы, денежное обращение, кредит. Учебное пособие. / Под ред. Г.Б. Поляка. – М.: Инфра-М, 2007. – 422 с.
32. Шевчук Д.А. Ипотека. Организация ипотечного кредитования. – М.: ГроссМедиа, 2008. – 198 с.
33. О предоставлении гражданам жилых помещений за 2009 год: статистический бюллетень // Тверь 2010.;Территориальный орган Федеральной службы государственной статистики по Тверской области.
1 Расчеты производятся с учетом следующих данных: 1) данные ЦБ по состоянию на 01.01.2011: средневзвешенная ставка по ипотечному жилищному кредиту в рублях – 13,4%, средневзвешенный срок кредитования -16,77 года; 2)РОССТАТ: средняя стоимость 1 кв.метра жилья на вторичном рынке – 48 031 руб.; расчеты Института экономики города: LTV -70%, доля платежа по кредиту в доходе семьи – 35%.