Если у вас возникли сложности с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой - мы готовы помочь.
Предоплата всего
Подписываем
Іпотечні цінні папери
Мобілізація кредитних ресурсів для здійснення іпотечного кредитування проводиться за допомогою випуску особливого виду цінних паперів — закладних листів, забезпеченням яких служить заставлена в банку нерухомість. Продаж цих цінних паперів дає банку кошти для надання іпотечних позик. Закладні листи є надійними борговими зобов'язаннями банку, що приносять тверді відсотки. У закладному листі ж зазначається майно (нерухомість), до якого даний документ відноситься. Перспективи розвитку іпотечного ринку пов'язані з впровадженням нових фінансових інструментів іпотечно го ринку, до яких належать заставна та іпотечні сертифікати. Так, заставна — це борговий цінний папір, що підтвер джує безумовне право особи-власника на задоволення бор жником вимог за основним зобов'язанням за умови, що воно підлягає виконанню у грошовій формі [1 У разі невиконання боржником основного зобов'язання заставна дає її власнику право звернути стягнення на пред мет іпотеки. Перехід права власності за нею здійснюється шляхом індосаменту. Заставна складається в письмовій формі в одному примірнику на стандартному бланку, за твердженому Державною комісією з цінних паперів та фон дового ринку. На всіх оригінальних примірниках іпотеч ного договору робиться відмітка про оформлення заставної. Законом України "Про іпотеку" визначено такі можли вості рефінансування з використанням заставних: відчу ження (продаж) заставних шляхом вчинення індосамен ту, продаж заставних із зобов'язанням зворотного викупу (операції РЕПО), передача заставної у заставу для забезпе чення виконання зобов'язань перед іншими кредитора ми, емісія іпотечних цінних паперів. (див. рис. 2.1). Схему використання заставних при рефінансуванні банків складено за дослідженням Грищук Н. [8,с.15-19].
|
Іпотечні |
Іпотечні |
||||||||||
|
облігації |
сертифікати |
||||||||||
|
Пул заставних |
|||||||||||
|
Кошти |
|||||||||||
|
Кошти |
|||||||||||
|
Іпотечний кредитор |
|||||||||||
|
Позичальник |
|||||||||||
|
Банк або інша фінансова установа |
|||||||||||
|
Застава |
|||||||||||
|
Застава |
|||||||||||
|
Платежі за кредитом |
Рис. 2.1. Схема використання заставних при рефінансуванні банків (відповідно до Закону України "Про іпотеку")
Як і інші цінні папери, закладні листи можуть бути в будь-який момент продані за біржовим курсом. Іпотечні банки передають закладні листи на біржу для вільного продажу. Невідмінною складовою закладного листа є
так звана купонна книжка, що складається з окремих купонів, на яких позначені суми виплати відсотків і дата їх виплати. Держатель закладного листа отримує відсотки за пред'явлення відповідного купона. Закладні листи випускають різними купюрами строком на 10—15 років. Вони можуть бути або на пред'явника, або іменні. У процесі пошуку нових джерел формування кредитних ресурсів іпотечні банки широко диверсифікують свою діяльність. Необхідною умовою надання іпотечного кредиту є пред'явлення позичальником в банк документів, які потверджують його право власника на майно, що виступає як забезпечення позики. В західних країнах поширені позики на купівлю нового будинку до моменту продажу позичальником його старого будинку; позики на придбання клієнтом банку свого першого будинку тощо. Іпотечний банк надає своїм клієнтам детальну інформацію про те, як правильно вибрати позику і страховку, порядок придбання будинку тощо. Банк встановлює розмір мінімальної суми іпотеки. Безумовно, що далеко не кожна земельна ділянка може бути об'єктом іпотеки. Іпотечні банки прагнуть працювати з кращими або середніми за якісними характеристиками (родючість, місцезнаходження тощо) землями, і це закономірно. Іпотечний заставодержатель має право в Україні перевіряти документально і фактично наявність, розмір, стан та умови збереження предмета застави; вимагати від заставодавця вжиття заходів, необхідних для збереження предмета застави; вимагати від будь-якої особи припинення посягання на предмет застави, яке загрожує втратою або пошкодженням його. Іпотечний заставодавець має право: володіти та користуватися предметом застави відповідно до його призначення; достроково виконати основне зобов'язання, якщо це не суперечить змістові зобов'язання; реалізувати за письмовою згодою заставодержателя предмет застави з переведенням на набувача основного боргу, забезпеченого заставою; передавати за письмовою згодою заставодержателя предмет застави в оренду. Іпотечний заставодавець зобов'язаний: вживати заходів, передбачених договором іпотеки або необхідних для збереження предмета іпотеки, включаючи проведення капітального та поточного ремонту; на період фактичної дії договору іпотеки страхувати за свій рахунок предмет іпотеки в повному обсязі на користь заставодержателя; у разі загибелі предмета іпотеки надавати аналогічне за вартістю нерухоме майно чи, незалежно від настання терміну, виконувати зобов'язання в повному обсязі або у відповідній частині; одержати згоду заставодержателя на вчинення дій, пов'язаних із зміною прав власності на предмет застави. Іпотечному банкові законодавче забороняється займатися купівлею-продажем земельних ділянок. Однією з найважливіших економічних проблем іпотечного кредитування є точна й правильна вартісна оцінка заставленої нерухомості. У разі занадто високої оцінки землі та нерухомості у діяльності іпотечних банків можуть виникати фінансові труднощі. Для обчислення вартості земельної ділянки (заставної вартості) іпотечні банки розробляють відповідні інструкції .Як правило, в законодавчому порядку встановлюється норма, за якою іпотечні позики можуть надаватися лише під земельні ділянки, що приносять їхньому власникові стабільний доход. При іпотеці будівлі чи споруди предметом застави в Україні разом з нею стає також право на користування земельною ділянкою, на якій розташовані вказані об'єкти. У цих випадках при зверненні стягнення на предмет застави набувач будівлі, споруди повинен мати право на одержання земельної ділянки. Нерухомість вважається закладеною на основі передачі власником права власності на неї (іпотеки) кредитору. Економічна та юридична сутність іпотеки не змінюється, якщо заставний об'єкт продається або яким-небудь іншим шляхом (наприклад, успадкування) переходить до іншого власника. Заставні права заносять в спеціальний реєстр, що знаходиться під контролем державної довіреної особи. Своїм підписом на закладному листі він потверджує наявність необхідного покриття. Умови, на яких іпотечний банк може надати кредит, залежать від стану того сегмента ринку цінних паперів, на якому здійснюється обіг закладних листів та іпотечних облігацій. У випадку зниження відсотка за цими цінними паперами, як правило, зменшується відсоток за іпотечним кредитом. За закладними листами банк сплачує відсоток їх тримачам. При цьому перед банком виникає проблема розриву в часі між виплатою відсотків за закладними та надходженням відсотків за іпотечний кредит. Іпотечний банк не може ставити себе в заздалегідь невигідне фінансове становище, виплачуючи відсоток за закладними листами ще до того, як почнуть надходити платежі за кредитом. Цікаво, що до 20-х років іпотечні банки надавали кредит у формі закладних (а не грошей), які реалізовував сам позичальник; повернення кредиту теж здійснювалося закладними листами. Довгостроковий характер іпотечного кредиту обумовлює механізм погашення позики і виплати відсотків із поточних доходів позичальників і невеликими внесками. У разі неповернення позики власником заставленого майна стає позикодавець — іпотечний банк. Негативно впливає на розвиток іпотечного кредиту інфляція. В умовах прискорення інфляційних процесів заборгованість погашається все більш знеціненими грошима. Іпотечний кредит є складовою стабільної національної економіки. Заставні згідно із Законом України "Про іпотеку" мо жуть забезпечувати випуск таких цінних паперів, як іпо течні сертифікати та іпотечні облігації. Відповідно до За кону України "Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати". Іпотечний сертифікат — це особливий вид цінних папе рів, забезпечений іпотечними активами або іпотеками. Виокремлюють два види іпотечних сертифікатів: сер тифікати з фіксованою дохідністю та сертифікати учас ті. Сертифікати з фіксованою дохідністю — це сертифі кати, які забезпечені іпотечними активами та посвідчу ють такі права власників: на отримання номінальної вартості в передбачені умовами випуску сертифікатів строки;право на отримання відсотків за сертифікатами на умовах інформації про випуск сертифікатів;
— на задоволення вимог — у разі невиконання емітен том взятих на себе зобов'язань — з вартості іпотечних ак тивів, що є забезпеченням випуску сертифікатів із фіксо ваною дохідністю, переважно перед іншими кредиторами емітента.
Сертифікати участі — це сертифікати, і забезпе чені іпотекою та посвідчують частку його власника у пла тежах за іпотечними активами. Власник сертифікатів участі має такі права:
- на отримання частки у платежах за іпотечними ак тивами відповідно до договору про придбання сертифі катів;