Если у вас возникли сложности с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой - мы готовы помочь.
Предоплата всего
Подписываем
1.
2. Валовой рентный мультипликатор
Валовой рентный мультипликатор (ВРМ) – это отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу или к действительному доходу.
Для применения метода ВРМ необходимо:
1) оценить рыночный валовой доход, генерируемый объектом;
2) определить отношение валового дохода от оцениваемого объекта к цене продаж по сопоставимым продажам аналогов;
3) умножить валовой доход от оцениваемого объекта на усредненное значение ВРМ по аналогам.
Метод осуществляется в три этапа:
Первый этап. Оценивается рыночный рентный доход от оцениваемой недвижимости.
Второй этап. Определяется отношение валового дохода к продажной цене исхода из недавних рыночных сделок.
Третий этап. Рассчитывается вероятная стоимость оцениваемого объекта посредством умножения рыночного рентного дохода от оцениваемого объекта на валовой рентный мультипликатор.
Пример. Необходимо оценить объект недвижимости с ПВД в 15 000 долл. В банке данных имеются следующие сведения о недавно проданных аналогах (см. табл.)
ВРМ (усредненный по аналогам) = (5 + 5,43 + 4,8) : 3 = 5.
V= 15000х5= 75000 долл.
Валовой рентный мультипликатор не корректируется на различия, существующие между оцениваемыми и сопоставимыми объектами недвижимости, так как в основу расчета ВРМ положены фактические арендные платежи и продажные цены, в которых учтены указанные различия.
Метод достаточно прост, но имеет следующие недостатки:
– может применяться только в условиях развитого и активно го рынка недвижимости;
– в полной мере не учитывает разницу в рисках и нор мы возврата капитала между объектом оценки и его сопостави мым аналогом;
– совершенно не учитывает также вероятную разницу в чистых операционных доходах.
Преимущество этого подхода заключается в том, что доход включает в себя различия в масштабе, качестве постройки и местоположения.
3.
4. Виды износа и методы их расчета
Типы: -Устранимый( устранение физически возможно и экономически целесообразно)
-Неустранимый( устранение невозможно или нецелесообразно)
Виды: !)Физический (утрата технико-эксплутационных качеств под воздействием природных факторов либо деятельности человека)
2)Функциональный(несоответствие объемно-планировочного и/или конструкторского решения современным стандартам
3)Экономический (внешний) (обесценение вследствие негативного влияния внешней среды: наложение обременений, изменение окружений, изменение законодательства)
Методы расчета износа:
1.метод рыночной выборки 1.Выборка аналогов со сходным уровнем износа 2.Корректировка цен аналогов 3.Рассчет остаточной стоимости улучшений по аналогам(цена сделки- стоимость земли) 4.Рассчет ПВС улучшений аналогов 5.Общий накопленный износ улучшений аналогов(ПВС улучшений- ОС улучшений) 6.Порцесс износа улучшений аналогов(ОНИзнос/ПВС) 7.Процент износа улучшения аналогов годовой(%износа/факт.возраст улучшений) 8.Общий износ объекта оценки (ср.год.улуч.аналогов*факт.возраст объекта оценки)
2.метод срока службы 1.Выборка аналогов 2.Средний срок экономической жизни улучшений 3.Хронологический возраст улучшений на объекте оценки 3.Хронологический возраст улучшений на объекте оценки 4.Норма износа улучшений (хронол.возраст/ср.срок эконом.жизни) 5.Общий накопленный износ улучшений (ПВС улучшений*норма износа)
3.метод разбивки 1.Расссчет физического срока службы(метод срока службы) 2.Рассчет функционального износа( Устранимый-затраты на устранение, не устранимый-парные продажи и капитализация убытков) 3.Рассчет экономического износа (парные продажи или капитализация убытков) 4.Общий износ=физический+функциональный+внешний
По видам: физический-метод срока службы:1.ПВС улучшений распределяется на стоимость отложенного ремонта, стоимость короткоживущих элементов с устранимым и не устранимым физ износом, стоимость долгоживущих элементов с неустранимым износом. 2. Расчет процента износа каждого элемента (хронологич. возраст/средн. эконом. жизнь) 3. Расчет стоимости физ. Износа каждого элемента (% износа*ПВС элемента) 4.Физический износ в целом по улучшениям(сумма стоимостей физ износов элементов)
-функциональный-метод разбивки: 1.Оценка ПВС существующего компонента/Установка 0 как стоимости отсутствующего компонента улучшений 2.Рассчет стоимости физического износа каждого компонента 3.Определение остаточной стоимости каждого компонента(ПВС-Физ.износ) 4. По каждому элементу определяются затраты на устранение функционального износа(ремонт,закупка оборудования, демонтаж и утилизация, монтаж оборудования) и сравниваются с вызванным устранением приростом стоимости(отдача превышает вложения-износ устранимый) 5.Рассчет неустранимого износа через капитализацию убытков и анализ парных продаж 6. Расчет суммарного износа(п.4+п.5)
5.Виды корректировок, используемых в рамках сравнительного подхода к оценке стоимости недвижимости.
1. Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий.
2. Денежные
Цена аналога увеличивается / уменьшается на величину корректировки
2.1 относительные – применяются к единицам сравнения (стоимость восстановительного ремонта).
2.2 абсолютные – применяются к объекту в целом (отражая наличие или отсутствие определенных улучшений).
6.Влияние ипотечного кредитования на стоимость объекта недвижимости. Принятая ипотека.
Ипотека – заимствование, обеспеченное объектом недвижимости (на праве залога).
Принятая ипотека – приобретение обремененного правом залога объект недвижимости одновременно с обязательством погасить обеспеченный ипотекой заем (кредит) в установленный срок. Приведенная стоимость исполнения принятых покупателем объекта обязательств снижает рыночную стоимость объекта.
Влияние заемных средств на определение стоимости доходным подходом (метод капитализации)
СН = ЧОД / КН
Использование заимствованных средств
Метод инвестиционной группы (с использованием коэффициента ипотечной задолженности):
КН = RCK × (1 – КИЗ) + RИК × КИЗ
в случае если предусмотрен шаровый возврат основной суммы в момент реверсии или
КН = RCK × (1 – КИЗ) + ИП × КИЗ = RCK × (1 – КИЗ) + (РОД / ИК) × (ИК / СН)
КН = RCK × (1 – ИК / СН) + РОД / СН = RCK + (РОД – RCK ×ИК) / СН
если договором предусмотрен аннуитетный платеж проценты + погашение части основной суммы
Влияние заемных средств на определение стоимости доходным подходом (метод ДДП)
Использование заимствованных средств
Оценка недвижимости, приобретенной с использованием заемных средств:
Влияние заемного финансирования на стоимость недвижимости
При использовании метода капитализации
КН = RCK × (1 – КИЗ) + RИК × КИЗ если есть шаровый платеж (шаровый платеж- баланс кредитного договора на дату, определенную договором как дата окончания договора в связи с исполнением заемщиком своих обязательств)
КН = RCK × (1 – КИЗ) + ИП × КИЗ если аннуитет
При использовании метода ДДП
СН = PV(Инвестиции + Потоки + Терминальная стоимость)
СН = ИК0 + PVA(RСК, n) × (ЧОД – РОД) + PV(RСК, n) × (CТ - ИКn)
7.Внутренняя норма доходности: экономическая сущность, преимуществ и недостатки использования
IRR -Внутренняя ставка (норма) доходности
Характеризует доходность инвестиционного проекта, чем выше IRR, тем выше доходность проекта.
Это максимальная цена, по которой имеет смысл привлекать ресурсы, чтобы инвестиционный проект остался безубыточным. Например, если инвестиционный проект использует кредит, то при плате за кредит более чем IRR % годовых, проект будет убыточным.
Преимущества:
Недостатки:
8.Возраст улучшений и его влияние на рыночную стоимость. Расчет стоимости физического износа.
Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зре ния потенциального инвестора и выражается в снижении стоимо сти (обесценении) под воздействием различных факторов со вре менем. Кроме того, на стоимость недвижимости в не меньшей степени оказывают влияние и внешние факторы, обу словленные изменением рыночной среды, наложением ограниче ний на определенное использование зданий и т. д.Износ (И) обычно измеряют в процентах, а стоимостным вы ражением износа является обесценение (О).В зависимости от причин, вызывающих обесценение объекта недвижимости, выделяют следующие виды износа: физический, функциональный и внешний.
Для каждого вида износа характерно его подразделение: уст ранимый и неустранимый. В самом общем случае устранимым из носом называют износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно. При этом экономическая целесооб разность состоит в том, что производимые затраты на устранение того или иного вида износа должны способствовать повышению стоимости объекта в целом.
Исходя из сути данных определений, можно утверждать, что общий накопленный износ является, прежде всего, функцией вре мени жизни объекта. Учитывая это обстоятельство, рассмотрим суть основных оценочных понятий, характеризующих этот показа тель:
Физическая жизнь здания (ФЖ) — определяется периодом эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным крите риям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т. п.). Срок физической жизни объекта закладывается при строи тельстве и зависит от группы капитальности зданий. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.
Хронологический возраст (ХВ) — это период времени, про шедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.
Экономическая жизнь (ЭЖ) — определяется временем экс плуатации, в течение которого объект приносит доход.
Эффективный возраст (ЭВ) — определяется на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состоя ния и сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта.
Оставшийся срок экономической жизни (ОСЭЖ) здания со ставляет период времени от даты оценки до окончания его эконо мической жизни.
Субъективность определения таких показателей, как срок экономической жизни и эффективный возраст, требует от оценщика достаточно высокой квалификации и немалого практического опыта.
Физический износ представляет собой постепенную утрату из начально заложенных при строительстве технико-эксплуатацион ных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека.
Выделяют следующие методы расчета физического износа зданий: нормативный (для жилых зданий); стоимостной;метод срока жизни.Физический износ здания следует определять по формуле: где Fф — физический износ здания, (%);Fi — физический износ i-го конструктивного элемента (%);Li — коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости i-ro конструктивного элемента в общей восстановитель ной стоимости здания;n — количество конструктивных элементов в здании.
9.Денежные потоки, используемые для определения стоимости объекта недвижимости в рамках доходного подхода.
Для оценки ры ночной стоимости можно использовать различные уровни (виды) до хода, который приносит собственнику объект недвижимости. Оцен щик рассчитывает следующие виды потоков:
• потенциальный валовой доход;
• действительный валовой доход;
• чистый операционный доход;
• денежный поток до вычета налогов;
• денежный поток после вычета налогов;
• стоимость реверсии.
► Потенциальный валовой доход (ПВД) – это доход, который мо жет принести объект оцениваемой недвижимости при условии, что вся площадь, предназначенная для сдачи в аренду, будет сдана в течение всегогода: ПВД= S*Апл, где Апл – годовая арендная плата (рыночная или договорная); S – площадь, предназначенная для сдачи в аренду.
► Действительный валовой доход (ДВД) – это потенциальный ва ловой доход, скорректированный на коэффициент потерь от недосда чи площадей и недосбора платежей. Коэффициент потерь определя ется экспертно на основе анализа рыночной информации в процентах к потенциальному валовому доходу:ДВД=ПВД*(1-Кпотерь).
► Чистый операционный доход (ЧОД) – это действительный вало вой доход, скорректированный на величину расходов, связанных с вла дением недвижимостью и ее эксплуатацией, состав операционных расходов зависит от оцениваемого объек та недвижимости, а также от способа прогнозирования эксплуатацион ных затрат. Однако в любом случае в их состав не включаются амортизационные отчисления, расходы на финансирование объекта оцен ки и налог на прибыль: ЧОД=ДВД-ОР
► Денежный поток до вычета налогов – это часть чистого операционного дохода, скорректированная на причитающиеся кредитору пла тежи по обслуживанию долга, но до вычета обычного подоходного налога.
► Реверсия – это денежная сумма, которую инвестор может по лучить в случае гипотетической продажи объекта оценки в конце анализируемого периода. Стоимость реверсии может рассчитывать ся до и после вычета остатка долга на анализируемую дату, а также после корректировки на величину налога па прибыль.
10.Единицы и элементы сравнения. Виды и последовательность внесения корректировок при использовании сравнительного подхода.
Сравнительный подход требует от оценщика следующих знаний специфических приемов или инструментов отличающих данный подход остальных: единицы сравнения; элементов сравнения;
Единицы сравнения: Анализ сделок по сопоставимым объектам обеспечивает оценщика информацией о цене аналога в целом. Эти данные могут использоваться только в том случае, если размеры аналога идентичны размерам оцениваемого объекта. На практике они обычно не совпадают. В таком случае оценщик должен оперировать ценой единицы сравнения который может быть либо физическая единица, либо экономическая. Выбор единицы сравнения зависит от вида оцениваемой недвижимости. При оценки земельных участков обычно используются цены единиц сравнения земли: цена за 1 га; цена за сотку; цена за 1 фронтальный метр; цена за 1 м2.При оценки земельных участков обычно используются цены единиц сравнения застроенных участков; цена за 1 м2 общей площади; цена за 1 м2 площади, предназначенной для сдачи в аренду; цена за 1 м2.
Элементы сравнения: Элементы сравнения - это параметры объектов и обстоятельства конкретных сделок, формирующих цену с учетом региональных особенностей и экономической составляющей функционирования рынка недвижимости. Обычно рассматриваются следующие элементы сравнения охватывающие наиболее существенные факторы стоимости: передаваемые права собственности и ограничения на недвижимость; условия финансирования; условия продажи; время продажи; местоположения; физические характеристики; экономические характеристики; отклонение от целевого использования; наличие движимого имущество.
Методы внесения поправок:
Внесения поправок - это процесс моделирования стоимости оцениваемой недвижимости путем внесения корректировок в цену аналогов в связи с несовпадением ценообразующих параметров объекта оценки и аналогов. Корректировке подлежат цены всех отобранных сходных объектов, если их характеристики не совпадают с объектом оценки. При внесении корректировок ценообразующих характеристики аналогов последовательно приводятся к ценообразующих характеристикам оцениваемого объекта, а расчет стоимости оцениваемой недвижимости - это, по сути, ответ на гипотетический вопрос: «Сколько бы стоил аналог, если бы он был таким же, как оцениваемый объект?».
Существенное влияния на результат оценки оказывает последовательность внесения корректировок. Данный вопрос не имеет однозначного решения и определяются видом корректируемого элемента сравнения, видом самой поправки, а так же индивидуальными особенностями оцениваемого объекта и аналогов, однако практика оценки выработала наиболее общие рекомендации.
Методы расчета поправок:
Оценщик может использовать различные методы расчета поправок, однако математические расчеты не должны превалировать над здравым смыслом и профессиональными суждениями оценщика. В настоящее время наибольшее распространение получили следующие методы расчета величины поправок:
.метод анализа затрат;
.метод анализа парных продаж;
.метод прямого сравнения характеристик;
.метод капитализации арендных платежей;
.экспертный метод;
.метод статистическое анализа;
11.Информация об объекте оценки - внутренняя и внешняя, используемая в рамках каждого из подходов.
В процессе оценки оценщик должен использовать информацию, отвечающую основным требованиям качества – достаточности и достоверности.
Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.
Информация считается достоверной, если она соответствует действительности и позволяет делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.
Вся информация, используемая в ходе оценки стоимости предприятия, может быть поделена на внешнюю и внутреннюю.
В рамках внешнего блока рассматривается состояние:
· макроэкономики (динамика основных макроэкономических показателей и их прогноз; уровень инфляции;темпы экономического развития страны; изменение процентных ставок;демография; социальная политика, фондовый рынок и т.д.);
· региона;
· отрасли, в которой функционирует предприятие (условия конкуренции в отрасли, рынки сбыта и возможные варианты использования производимой продукции; факторы, влияющие на потенциальный объём производимой продукции и динамику спроса на неё и т.д.).
Внутренняя информация включает следующие блоки:
· юридический (правоустанавливающие, уставные и регистрационные документы, проспекты эмиссии, договоры с контрагентами, трудовые договоры и др.);
· финансово-экономический (внешняя бухгалтерская отчетность организации за последние 3–5 лет; приказы об учетной политике; ценовая политика; калькуляция себестоимости выпускаемых товаров, работ, услуг; система налогообложения; кредитная история; бизнес-планы; перечень основных средств и нематериальных активов с указанием норм амортизации и величиной первоначальной и остаточной стоимости; состав финансовых вложений; дебиторской и кредиторской задолженности предприятия; состав товарно-материальных запасов; план капитальных вложений; график погашения обязательств и т.д.);
· технический (мощности предприятия, уровень технологий, техническое состояние оборудования, качество и номенклатура выпускаемой продукции, описание технологического процесса, степень соответствия технологий и продуктов мировому уровню, экологическое состояние, динамика произведенной продукции, работ, услуг в натуральном выражении за последние 3–5 лет, местоположение, близость источников сырья или других стратегических ресурсов и т.д.);
· общих вопросов (история развития предприятия, менеджмент и кадровый потенциал, организационная структура и др.).
12. Использование эффекта финансового левериджа.
Для оценки эффективности использования предприятием заемных средств используют понятие «эффект финансового левериджа» (эффект финансового рычага).
Финансовый леверидж (финансовый рычаг) — это отношение заемного капитала компании к собственным средствам, он характеризует степень риска и устойчивость компании. Чем меньше финансовый рычаг, тем устойчивее положение. С другой стороны, заемный капитал позволяет увеличить коэффициент рентабельности собственного капитала, т.е. получить дополнительную прибыль на собственный капитал.
Для использования механизма финансового левериджа необходимо соблюдать следующие условия:
- уровень процентной ставки по кредитам должен быть ниже рентабельности производства;
- относительно стабильная экономическая ситуация;
- возможность для собственников размещать свои средства на условиях, повышающих эффективность капитала.
Эффект финансового рычага проявляется положительно только тогда, когда разница между рентабельностью производства после уплаты налога и ставкой процента является положительной.
Эффект финансового левериджа: ЭФЛ = (1 ? Снп) ? (КВРа ? ПК) х ЗК/СК,
где ЭФЛ - эффект финансового левериджа, заключающийся в приросте коэффициента рентабельности собственного капитала, %;
Снп - ставка налога на прибыль, выраженная десятичной дробью;
КВРа - коэффициент валовой рентабельности активов (отношение валовой прибыли к средней стоимости активов), %;
ПК - средний размер процентов за кредит, уплачиваемый предприятием за использование заемного капитала, %;
ЗК - средняя сумма используемого предприятием заемного капитала;
СК - средняя сумма собственного капитала предприятия.
Из приведенной формулы расчета эффекта финансового рычага можно выделить три части:
1. Налоговый корректор финансового левериджа (1-Снп), который показывает в какой степени проявляется эффект финансового левериджа в связи с различным уровнем налогообложения прибыли. Налоговый корректор оказывает тем большее влияние, чем больше затрат на использование заемных средств включено в расходы, формирующие налогооблагаемую прибыль. В остальных случаях налоговый корректор не зависит от деятельности предприятия, так как ставка налога на прибыль устанавливается законодательно. Налоговый корректор может использоваться для управления рентабельности собственного капитала, если по различным видам предприятия установлены дифференцированные ставки по налогу на прибыль или в других аналогичных случаях;
2. Дифференциал финансового левериджа (КВРа – ПК), который характеризует разницу между коэффициентом валовой рентабельности активов и средним размером процентов за кредит.Является главным условием, формирующим рост рентабельности собственного капитала. Для этого необходимо, чтобы экономическая рентабельность превышала процентную ставку платежей за пользование заемными источниками финансирования;
3. Коэффициент финансового левериджа (ЗК/Ск), который характеризует сумму заемного капитала, используемого предприятием, в расчете на единицу собственного капитала. Финансовый рычаг изменяет эффект, получаемый за счет соответствующего дифференциала, повышая или снижая рентабельность собственного капитала.
Выделение этих составляющих позволяет целенаправленно управлять эффектом финансового левериджа в процессе финансовой деятельности предприятия.
13. Категория и назначение земельного участка.
Целевое назначение земель в Российской Федерации определяется Земельным кодексом, согласно которому земля делится на семь категорий:
1. Земли сельскохозяйственного назначения[23] – земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. В составе этих земель выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для защиты земель от воздействия вредных природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутыми водоемами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.
Особым охранным статусом обладают сельскохозяйственные угодья: пашни, сенокосы, пастбища, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и др.).
2. Земли населенных пунктов – это земли, предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений.
Черта поселений проводится на основании утвержденной государственной землеустроительной документации и проходит по границам земельных участков, предоставляемых гражданам и юридическим лицам. В эту категорию земель могут входить участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к территориальным зонам.
Земли поселений, занимая 4 % территории страны, обеспечивают 86 % поступлений в консолидированный бюджет от всех платежей за землепользование.
3. Земли промышленности и иного специального назначения в зависимости от характера задач, для решения которых они используются или предназначены, разделены на земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, обороны и безопасности и земли для обеспечения космической деятельности.
4. Земли особо охраняемых территорий – это земли, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное важное значение.
5. Земли лесного фонда – это земли, покрытые и не покрытые лесной растительностью, но предназначенные для ее восстановления (вырубки, гари, редины, прогалины), а также нелесные земли (просеки, дороги, болота), предназначенные для ведения лесного хозяйства. Границы земель лесного фонда определяются путем их отграничения от земель иных категорий в соответствии с материалами лесоустройства.
6. Земли водного фонда – это земли, занятые водными объектами, земли водоохранных зон водных объектов, а также земли, выделяемые для установления полос отвода и зон охраны водозабора, гидротехнических сооружений и иных водохозяйственных сооружений и объектов.
Земли водного фонда могут использоваться для строительства и эксплуатации сооружений, обеспечивающих удовлетворение потребностей населения в питьевой воде, бытовых, оздоровительных и других потребностей, а также для водохозяйственных, сельскохозяйственных, природоохранных, промышленных, рыбохозяйственных, энергетических, транспортных и иных государственных или муниципальных нужд при соблюдении установленных требований.
Благодаря делению земель по целевому назначению использование земельного участка является относительно стабильным.
14.Классификация объектов недвижимости.
Западная классификация объектов недвижимости.
Категория А:
Недвижимость, используемая для ведения бизнеса:
А.1. Специализированная ( производственная, для ведения определенного бизнеса)
А.2. Не специализированная (возможна смена назначения или профиля).
Категория Б:
Недвижимость для инвестиций( обеспечение дохода от аренды или от разницы между покупкой и продажей).
Категория В:
Избыточная недвижимость (в настоящее время не используется в бизнесе).
Классификация для целей оценки.
- земельные участки
- жилая
- торговая
- гостиничная
- офисная
- складская
15.Коэффициент удобства пользования. Определение, порядок расчета, примеры использования.
Коэффициент удобства пользования - повышающий коэффициент, отражающий готовность потребителя заплатить за готовые улучшения и сразу начать ими пользоваться вместо того, чтобы создавать их самому. Его величина зависит от: сложности самостоятельной установки улучшений; времени, необходимого для установки улучшений; необходимости данных улучшений для типичного на данном сегменте рынка пользователя. КУП используется в методе прямого анализа характеристик при сравнительном подходе.
С учетом коэффициента удобства пользования проводится денежная поправка на дополнительные улучшения (Пу): Пу=Су* КУП.
16.Методы доходного подхода. Их особенности, преимущества и недостатки.
1)Дисконтирование денежных потоков - в стоимость недвижимости преобразуется доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода. Используется при наличие данных для прогноза.
2) Капитализация дохода - в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период. Может использоваться при условии стабильности доходов, а также для экспрессоценки крупных объектов с множеством договоров аренды.
3)Остатка – при оценке земельных участков(доход, оставшийся после покрытия затрат на привлечение других факторов производства).
Метод дисконтированных денежных потоков – наиболее универсальный метод, позволяющий определить настоящую стоимость будущих денежных потоков. Денежные потоки могут произвольно изменяться, неравномерно поступать и отличаться высоким уровнем риска. Инвестор рассматривает объект недвижимости в виде набора будущих преимуществ и оценивает его привлекательность с позиций того, как денежное выражение этих будущих преимуществ соотносится с ценой, по которой объект может быть приобретен. Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.
Преимущества метода капитализации доходов заключаются в том, что этот метод непосредственно отражает рыночные условия, так как при его применении анализируются с точки зрения соотношения дохода и стоимости, как правило, большое количество сделок с недви жимостью, а также при расчете капитализируемого дохода составляется примерный отчет о доходах, основной принцип построения которо го предположение о рыночном уровне эксплуатации недвижимости.
Недостатки метода капитализации доходов состоят в том, что
• применение его затруднительно, когда отсутствует информация о рыночных сделках;
• метод не рекомендуется использовать, если объект недостроен , не вышел на уровень стабильных доходов или серьезно постра дал в результате форсмажорных обстоятельств и требует серь езной реконструкции.
17.Методы расчета коэффициента капитализации(без учета ипотечного кредитования)
С=NOI \ KH – метод капитализации
Коэффициент капитализации является составной величиной:
KH = Ro + Hв.к.
KH – коэффициент капитализации
Ro – ставка доходности на вложенный капитал (учитывает и CFn и риверсию)
Hв.к. – норма возврата вложенного капитала рассчитывается с применением метода Ринга
- это линейный возврат инвестиций, реинвестирование не предусматривается
Hв.к. = 1/n
Применяется если ожидается снижение доходов (снижение арендных платежей или рост эксплуатационных затрат)
- метод Инвуда – предусматривает реинвестирование генерируемых потоков размещение получаемых средств.
Применяется в случае равновеликих периодических доходов (например, от чистой аренды) или рост арендных платежей компенсирует увеличение операционных расходов, а так же для оценки платежей по ипотечному кредиту(?????)
- метод Хоскольда
Используется если ставка дохода по объекту превышает ставку возможного реинвестирования. Исходя из этого в формуле метода Инвуда используется ставка доходности.
18. Методы расчета полной восстановительной стоимости улучшений. Их преимущества и недостатки
Определение восстановительной стоимости улучшений :
(цена единицы сравнения аналогов с учетом корректировок)
ПВС = СЕС × SО × К1× К2× К3× К4× К5
где SО – количество единиц сравнения
К1 – корректировка на отличие физических параметров аналога
К2 – корректировка на местоположение
К3 – корректировка на изменение стоимости СМР с момента произведения работ на объекте – аналоге до даты оценки
К4 – корректировка на прибыль застройщика
К5 – корректировка на особенности налогообложения (применение НДС, налог на прибыль или упрощенной системы налогообложения)
Метод разбивки по компонентам
(оценивается стоимость замещения укрупненных компонентов улучшений)
Варианты применения:
Метод количественного обследования
(после тщательного технического обследования на основе действующих нормативов составляется детальная смета на замещение оцениваемых улучшений)
Метод дает наиболее точный результат из рассмотренных
19.Методы расчета ставки дисконтирования
20.Модифицированная внутренняя норма доходности: сущность и этапы расчета
21.Недвижимость как объект оценки: определение в законодательстве, в целях оценки, особенности рынка недвижимости
статье 130 Гражданского кодекса: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения».
Оценка стоимости недвижимости — процесс определения рыночной стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости. Оценка стоимости недвижимости включает: определение стоимости права собственности или иных прав, например, права аренды, права пользования и т. д. в отношении различных объектов недвижимости.
22.Норма возврата капитала: определение, порядок расчета по методу Ринга и по методу Хоскольда
23.Определение общего накопленного износа и его компонентов
24. Основные принципы сравнительного, доходного и затратного подходов. Основания отказа от использования подхода.
Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с зачетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.
Затратный подход основан на принципе замещения, согласно которому предполагается, что разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем стоимость строительства объекта, аналогичного по своей полезности оцениваемому объекту.
Применение затратного подхода состоит из следующих этапов:
1. Оценивается стоимость земельного участка как незастроенного. Если участок арендован, то оценивается стоимость прав его аренды.
2. Оценивается полная стоимость воспроизводства или полная стоимость замещения существующих улучшений.
3. Оцениваются все виды износа имеющихся улучшений. Общая сумма накопленного износа вычитается из полной стоимости улучшений для получения их стоимости воспроизводства (замещения).
4. Стоимость земли и стоимость воспроизводства (замещения) улучшений складываются для получения величины стоимости оцениваемого объекта недвижимости.
Основания для отказа. Результаты, получаемые при использовании затратного подхода, не дают каких-либо характеристик потребительской стоимости объекта.
Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.
Определение стоимости недвижимости с позиции доходного подхода основано на предположении о том, что потенциальный покупатель (инвестор) не заплатит за недвижимость больше, чем текущая стоимость будущих доходов, получаемых в результате эксплуатации этой недвижимости (предполагается, что для данного покупателя важна не недвижимость как таковая, а право получения будущих доходов от владения этой недвижимостью). Аналогично, собственник не продаст свою недвижимость по цене ниже текущей стоимости прогнозируемых будущих доходов. Считается, что в результате взаимодействия стороны придут к соглашению о рыночной цене, равной текущей стоимости будущих доходов.
При оценке недвижимости с позиции доходного подхода, к доходам от использования объекта недвижимости относятся поступления арендной платы от арендаторов объекта, и текущая стоимость выручки от будущей перепродажи объекта недвижимости. Необходимо понимать, что эти доходы – прогнозные величины, рассчитанные оценщиком на основе анализа целого ряда факторов, характеризующих финансово - экономическое состояние как самого оцениваемого объекта недвижимости, так и той рыночной среды, в которой он находится.
В рамках доходного подхода к оценке недвижимости обычно принято выделять два основных метода оценки:
1. Метод капитализации дохода.
2. Метод дисконтирования денежных потоков.
Суть этих методов состоит в том, что бы сначала спрогнозировать величины доходов и расходов при эксплуатации объекта в течение прогнозного периода, а затем разделить чистый операционный доход на так называемую ставку капитализации (дисконтирования), которая, вообще говоря, представляет собой процент дохода на вложенный капитал. Ставка капитализации (дисконтирования) определяется оценщиком в соответствии с существующими методиками.
Метод капитализации дохода определяет величину стоимости объекта недвижимости по простой формуле: V=NOI / R, где
V – стоимость
NOI – величина чистого операционного дохода (обычно, за год)
R – ставка капитализации, определенная оценщиком.
Этот метод используется, когда имеется достаточно данных для прогнозирования денежного потока, текущий денежный поток примерно равен будущим денежным потокам, ожидаемые темпы роста денежного потока умеренны или предсказуемы. Данный метод наиболее применим к объектам, приносящим доход, со стабильными, предсказуемыми суммами доходов и расходов.
Метод дисконтированных денежных потоков состоит из следующих этапов:
1. Выбор модели денежного потока.
2. Определение длительности прогнозного периода.
3. Ретроспективный анализ и прогноз валовой выручки.
4. Прогноз и анализ расходов.
5. Прогноз и анализ инвестиций.
6. Расчет денежного потока для каждого прогнозного года.
7. Определение ставки дисконта.
8. Расчет величины стоимости в постпрогнозный период.
9. Расчет текущих стоимостей будущих денежных потоков и стоимости в постпрогнозный период.
10. Внесение итоговых поправок.
Этот метод используется, когда ожидается, что будущие уровни денежных потоков существенно отличаются от текущих, можно обоснованно определить будущие денежные потоки, прогнозируемые будущие денежные потоки являются положительными величинами для большинства прогнозных лет. Другими словами, метод более применим к приносящим доход объектам, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов.
Основания для отказа от доходного подхода.
Доходный метод обоснованно применим тогда, когда можно четко выделить конкретный поток дохода (прибыли), который приносит имущество, затем необходимо знать историю хозяйственной деятельности и прибылей, с учетом которой можно строить прогноз на будущее (в противном случае для прогноза нет отправных данных). Имея в виду вышеизложенное, доходный подход в оценке объекта не стоит применять.
Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Применение сравнительного подхода основано на предположении, что осведомленный, разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем цена приобретения (предложения) на том же рынке другого объекта недвижимости, имеющего аналогичную полезность.
При практическом применении сравнительного подхода рассматриваются аналогичные оцениваемому объекты недвижимости, которые были проданы или, по крайней мере, предложены на продажу. Затем делаются поправки (корректировки) на различия, которые существуют между оцениваемым и сопоставимыми объектами, т.к. очень трудно найти два абсолютно похожих объекта. Скорректированная цена позволяет определить наиболее вероятную цену оцениваемого объекта, если бы он предлагался для продажи на открытом, конкурентном рынке.
В рамках сравнительного подхода можно выделить два метода:
1. Метод сравнительного анализа продаж.
2. Метод валовой ренты.
Метод сравнительного анализа продаж заключается в следующем:
1. Выявление недавних продаж аналогичных объек тов недвижимости на соответствующем рынке.
2. Проверка информации о сделках:
- подтверждение сделки одним из основных участ ников (покупателем, продавцом или агентом);
- выявление условий продажи (учитывать сделку можно, если одна из сторон не находилась в затруднительных обстоятельствах, обе стороны обладали типичной рыночной информацией, по ступали экономически рационально, финансиро вание соответствовало нормальным рыночным ус ловиям).
3. Корректировка стоимости сопоставимых объектов. При этом корректируются только цены объектов-аналогов. Если сопоставимый объект превосходит в чем-то оцениваемый, то его фактически продажная цена должна быть уменьшена на величину вклада этого превосходства и наоборот.
Метод валовой ренты основан на предположении, что существует прямая связь между ценой продажи недвижимости и доходом от сдачи ее в аренду. Этот метод предполагает использование мультипликатора вало вой ренты (МВР). МВР — это отношение продажной цены объекта недвижимости к валовому доходу от сдачи ее в аренду за определенный период (месяц, квартал, год). Таким образом, зная цену продажи на рынке и валовой рентный доход для аналога объекта оценки, можно посчитать МВР. Стоимость оцениваемого объекта определяется умножением МВР на валовой доход за соответствующий период от сдачи (возможно, предполагаемой) в аренду объекта оценки. Данный метод доста точно прост и часто используется в оценочной практике. Преимущество сравнительного подхода заключается в использовании фактической информации, а не прогнозных данных, имеющих известную неопределенность. Для реализации данного подхода необходима достоверная и детальная рыночная информация по группе объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому.
Основания для отказа. Сравнительный подход не стоит применять в том случае, если объект оценки единственный в своем роде и не имеет близких аналогов.
25. Относительные и абсолютные корректировки. Расчет, порядок применения, примеры использования Абсолютными поправками называются корректировки, измеряемые в денежных единицах, относительные корректировки измеряются в долях или процентах.
При оценке объекта недвижимости следует придерживаться определеннойпоследовательности внесения поправок. Если все поправки относятся либо к относительны, либо к абсолютным, то порядок внесения поправок следующий:
Если же определены и абсолютные и относительные поправки, то сначала по данному порядку вносят относительные поправки, а затем абсолютные.
В процессе оценки недвижимости сравнительным подходом расчет величин поправок может производится различными методами.
В данной работе мы будем пользоваться аналитическим способом внесения поправок, заключающимся в том, что величина поправки определяется путем логико-аналитических рассуждений.
Например, если оценивается квартира без недавно проведенного ремонта, а объектом-аналогом выступает квартира с только что сделанными ремонтными работами, то поправку на ремонт можно рассчитать, суммировав стоимость проведения аналогичного объема работ и необходимые строительные материалы. Полученная величина и будет выступать в качестве поправки, вносимой в объект-аналог с отрицательным знаком.
В рамках аналитического метода необходимо разобрать, чем являются все перечисленные выше виды поправовк и каким образом следует подходить к их аналитическому определению.
Поправка на права вносится в тех случаях, когда объект оценки и объект-аналог предоставляются своим текущим пользователям на разных вещных правах. С теоретической точки зрения следует избегать подбора в качестве аналогов объектов, предоставленных на другом праве, но в силу ограниченности выбора объектов аналогов зачастую на практике выбраковка таких объектов не происходит.
Поправка на права представляет собой разницу между чистым доходом, который возможно получить при полной собственности и при других правах, и численно равна текущей стоимости этих потерь за весь рассматриваемый период.
Поправка на условия финансирования должна отражать различия в цене, вызванные неодинаковым соотношением собственных и заемных средств при совершении сделки.
Привлечение заемных средств осуществляется в двух случаях: когда не хватает имеющихся собственных средств для совершения сделки, и когда существует необходимость повысить доходность собственных средств инвестора (собственника), не внося изменения в сам объект, порядок его эксплуатации и т.п.
Эффект изменения доходности собственных средств за счет привлечения заемных носит название эффекта финансового левереджа или эффекта финансового рычага.
Таким образом, поправка на условия финансирования представляет собой разницу в денежных потоках при различном соотношении собственных и заемных средств и численно равна величине финансового левереджа. В отечественной практике оценки недвижимости поправка на условия финансирования менее распространена, чем в западной практике, т.к. в современных российских условиях количество сделок с привлечением заемных средств невелико.
Поправка на условия продажи вносится, во-первых, в тех случаях, когда в качестве ценовой информации об объектах-аналогах используются цены предложения или спроса, во-вторых, при таких особых условиях, как продажа в рассрочку и т.п. Введение каждого из особых условий продажи неминуемо оказывает влияние на цену объекта.
Поправка на условия продажи представляет собой разницу в стоимости при различных условиях продажи и численно равна скидке на уторгование (случай «сделка-предложение») или приведению всех платежей к настоящему времени (случай «прямая продажа-рассрочка»). Величина скидки на уторгование определяется эмпирическим путем и в настоящее время на рынке недвижимости составляет 10 – 15%.
Необходимость внесения поправки на дату продажи вызвана тем, что информация о сделках с аналогичными объектами недвижимости, как правило, датируется прошлыми временными периодами. Более того, часты случаи, когда дату совершения сделки с объектом-аналогом и дату оценки разделяет значительный временной период.
Следовательно, поправка на дату продажи представляет собой приведение к моменту оценки цен сделок на объекты-аналоги.
Скорректированная же стоимость объекта-аналога численно равна будущей стоимости указанной цены продажи объекта-аналога.
Поправка на местоположение объекта недвижимости связана с тем, что часто район расположения объекта недвижимости является главным ценообразующим фактором недвижимого имущества.
Стоимость абсолютно одинаковых объектов, расположенных в разных районах города, может отличаться на весьма значительную величину. Связано это с тем, что понятие местоположение весьма обширно и включается в себя конкурентное окружение, инженерную, социальную и транспортную инфраструктуры, престижность и т.п.
Именно из-за такой широты данного термина поправка на местоположение вносится первой из физических корректировок. Эта поправка представляет собой отражение влияния место расположения на разницу в стоимости одинаковых объектов и численно равна разнице в средних стоимостях соответствующих территорий или капитализированной разнице в средних доходах. Под словом территория могут пониматься районы города, исторические сложившиеся районы и т.п.
Поправки на иные физически характеристики слишком индивидуальны, чтобы их можно было свести к некоторому единому алгоритму.
Необходимо отметить, что каждая следующая поправка вносится в цену объекта-аналога, скорректированную с учетом предыдущих поправок. После внесения всех поправок оценщик получает скорректированные цены по каждому из подобранных аналогов. Для вычисления стоимости объекта оценки сравнительным подходом необходимо усреднить полученные результаты. Если разница между минимальной и максимальной скорректированными ценами объектов-аналогов не превышает 10%, то усреднение проводится по методу средней арифметической. Если же отличия более значительные, то стоимость объекта недвижимости вычисляется, как средняя взвешенная. В качестве весов используются величины, обратные количеству поправок.
26. Порядок определения полной восстановительной стоимости улучшений, ее отличие от стоимости замещения
ы
27.Порядок определения стоимости объекта недвижимости в рамках затратного подхода
1. Оценка стоимости замельного участка как незастроенного с учетом ННЭИ (СЗ)
2. Расчет прямых и косвенных затрат (Зп и Зк)
3. Расчет предпринимательской прибыль (Пп)
4.полная восстановительная стоимость улучшений
СУпв = Зп + Зк + Пп
5. Выявление и расчет общего накопленного износа улучшений
ИУон = И (функциональный )+ И(физический) + И (внешний)
6. Определение остаточной стоимости улучшений
СУо = СУпв - ИУон
7. Расчет стоимости объекта недвижимости
Сн = СЗ + СУо
28.Порядок определения стоимости объекта недвижимости в рамках затратного подхода СМОТРИ 27
СМОТРИ 27
29.Порядок определения стоимости объекта недвижимости в рамках сравнительного подхода
Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.
Методы:
1.Сравнительный анализ продаж (на основании информации о скорректированных ценах сделок с объектами – аналогами делается мотивированное заключение о стоимости объекта оценки.)
2.Соотнесение цены и дохода ( заключение о стоимости объекта оценки базируется на основе усредненных данных анализа соотношения цен сделок и генерируемых аналогами доходов: валовый рентный мультипликатор- валовый доход; общий коэффициент капитализации- ЧОД).
Сравнительный анализ продаж:
1.Формирование репрезентативной выборки.
Отбор сделок купли-продажи, совершенных
-на соответствующем сегменте регионального рынка
-с объектами, сопоставимыми с объектом оценки по назначению, размеру, состоянию, составу и объему передаваемых прав и обременений
-в период, входящий во временной горизонт ( период, внутри которого рыночные условия незначительно отличаются от условий , действовавших на дату оценки).
2.Валидация выборки
Производится по признакам «соответствие рынку и объекту оценки» и «достоверность информации», перекрестная верификация информации и получение недостающей информации косвенными методами
3.Позиционировние объекта оценки среди объектов-аналогов
4. Расчет скорректированных цен объектов-аналогов (основательный выбор единиц сравнения, анализ элементов сравнения, расчет и внесение корректировок.)
5.Анализ скорректированных цен объектов-аналогов и согласование полученных результатов ( как средневзвешенной величины по надежности определения цены для каждого аналога).
Соотнесение цены и дохода:
Основные единицы сравнения: ВД( потенциальный или действительный); ЧОД
Формирование выборки объектов-аналогов:
1.Один и тот же сегмент рынка
2.Сопостовимый вид известного дохода( ПВД; ДВД; ЧОД; ДПск)
3.Сопоставимое время поступления дохода: прогнозный годовой доход; фактический доход за последний отчетный год; среднегодовой доход за несколько последних лет.
4.Незначительное расхождение величин доходов.
30.Порядок расчета ЧОД для целей оценки стоимости объекта недвижимости
Потенциальный валовый доход: ПВД= S*Аст-ка за 1 м2 (S-общая площадь для сдачи , не занятая собственником)
Коэффициент недоиспользования: Кнд= Дн * Тс /Na ( Дн- доля единиц, по которым в течении года перезаключаются договоры; Тс-средний срок экспозиции; Nа – число арендных периодов в году).
Действительный валовый доход: ДВД=ПВД *(1-Кпотерь) ( Кпотерь -вакантные площади, коллекторские издержки, безнадежная дебиторская задолженность ; Дпрочие- прочие доходы, не связанные со сдачей в аренду).
Чистый операционный доход: ЧОД= ДВД+ Д прочие –Роперац. ( Роперац. –расходы эксплуатационные, на замещение ( например периодически изнашивающегося технологического оборудования) или резервы, расходы, связанные с владением (налоги, страхование титула, регистрация прав).
31.Правовое обеспечение оценочной деятельности в России
Договор оценки фиксирует объект, цель и условия оценки.
Основные компоненты гражданско-правовой системы:
1.Источники права, их состав и соотношение между собой по значимости.
2. Структура гражданского права, в том числе распределение норм по отдельным правовым институтам (подотраслям).
Нормы о лицах;
Вещное право;
Обязательственное право;
Исключительные права;
Семейное и наследственное право.
3.Правоприменительная практика, не только судебная, но и конституционная, административная и проч.
4. Доктрина как совокупность существующих воззрений на право, и практику его применения.
Российская гражданско-правовая система:
-основной источник- законы, главный кодифицированный акт- Гражданский кодекс.
-лица- физические, юридические (классификация по ГК и специализированным законам)
-вещные права: собственность (владение, пользование, распоряжение); оперативное управление
( владение, пользование, ограниченное распоряжение); хозяйственное ведение (владение, пользование.)
-обязательственное право: кредитор и должник
-наследственное право- универсальное правопреемство от наследователя к наследнику как активов, так и пассивов. В тоже время существует завещательный отказ или легат (правопреемство только в правах).
-правоприменительная практика: обычаи играют не значительную роль, прецедентное право применяется по усмотрению Суда.
-доктрина: нормы развертываются от общих к частным, от абстрактных к конкретным.
Основные законодательные акты, регулирующие операции с недвижимостью и ее оценку:
Гражданский кодекс Российской Федерации( ст.8, 17, 48, 130, 131, 153, 549, 606, 650 и т.д.)
Земельный кодекс Российской Федерации ( ст. 7, 8, 11, 15, 22, 23, 27, 28, 31, 35, 37,44, 57.)
Семейный кодекс Российской Федерации ( ст. 33-39; 40-44; 60)
Федеральный закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. ( ст. 1, 2, 4, 12, 13, 17, 25, 29, 31.)
Федеральный закон об ипотеке (залоге недвижимости)
Федеральный закон об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений.
Федеральный закон об оценочной деятельности в Российской Федерации
Профессиональное сообщество и стандарты в России:
Сообщество специалистов-оценщиков «СМАО»
Российское Общество Оценщиков (РОО)
32.Приведенная стоимость проекта: экономическая сущность, преимущества и недостатки использования
1)PV-приведенная стоимость
PV = C * (1/(1+r))
2)NPV-чистая приведенная стоимость
NPV=PV-требуемые инвестиции
где — ставка дисконтирования.
Оба понятия обозначают текущую стоимость ожидаемых в будущем денежных поступлений.
Приведённая стоимость (PV, present value) – это сумма потока платежей, приведённых к сегодняшнему дню.
Чистая приведённая стоимость(NPV)- это сумма дисконтированных значений потока платежей, приведённых к сегодняшнему дню.
Показатель NPV представляет собой разницу между всеми денежными притоками и оттоками, приведёнными к текущему моменту времени (моменту оценки инвестиционного проекта). Он показывает величину денежных средств, которую инвестор ожидает получить от проекта, после того, как денежные притоки окупят его первоначальные инвестиционные затраты и периодические денежные оттоки, связанные с осуществлением проекта. Поскольку денежные платежи оцениваются с учётом их временно́й стоимости и рисков, NPV можно интерпретировать как стоимость, добавляемую проектом. Её также можно интерпретировать как общую прибыль инвестора.
Положительные качества NPV:
Отрицательные качества NPV :
33.Применение доходного подхода к оценке объектов недвижимости
Доходный подход к оценке стоимости объектов недвижимости — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.
Стоимость =PV(CFj*(1-риск(СFj)))
Доходный подход включает 2 метода:
1)метод капитализации доходов;
Он включает в себя:
-Метод прямой капитализации (метод прямого сопоставления)
-Метод связанных инвестиций: заемного и собственного капитала
-Метод связанных инвестиций: земля и здания
-Кумулятивный (суммарный) метод
-Метод Элвуда
2) метод дисконтированных денежных потоков.
1)Метод капитализации доходов
где V – стоимость оцениваемого объекта;
NOI – чистый операционный доход (ЧОД);
R – коэффициент капитализации.
ПВД (потенциальный валовой доход);
ДВД (действительный валовой доход);
ЧОД (чистый операционный доход);
ДП (денежные поступления) до уплаты налогов.
ПВД = S · Са
где S – площадь, сдаваемая в аренду, м2;
Са – арендная ставка за 1 м2.
ДВД = ПВД – Потери + Прочие доходы
ЧОД = ДВД – ОР.
Капитализация дохода представляет собой совокупность приемов и методов, позволяющих оценивать стоимость объекта на основе его потенциальной способности приносить доход. При этом учитывается:
· сумма будущих доходов;
· момент получения доходов;
· продолжительность времени получения доходов.
Капитализация доходов предусматривает расчёт текущей стоимости будущих финансовых выгод, которые собственник или владелец может получить от объекта недвижимости.
Существует 3 способа возмещения инвестированного капитала:
1)Прямолинейный возврат капитала (метод Ринга) Hв.к.=1/n
2) Возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда). Его иногда называют аннуитетным методом;PMT=CFn
3) Возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда).
-Метод прямой капитализации (метод прямого сопоставления) .
Метод заключается в сравнении оцениваемого объекта с объектом-аналогом. Основанием при этом является утверждение, что у схожих объектов одинаковые ставки капитализации. Главная задача эксперта-оценщика при реализации данного метода--подобрать подходящий объект-аналог. Причем лучше рассматривать те объекты, у которых дата оценки и дата продажи близки, так как в этом случае нет необходимости в существенной корректировке данных отчетов. Чем качественнее оцениваемый объект, тем ниже ставка капитализации.
C=CNI/KH
-Метод связанных инвестиций: заемного и собственного капитала.
Инвестиции = заемный капитал + собственный капитал.
Этот метод применяется, когда для покупки объекта использовался заемный и собственный капитал в известной пропорции.
Ставка капитализации заемных средств называется ипотечной постоянной и определяется отношением ежегодных выплат по обслуживанию долга к основной сумме ипотечного кредита. Если кредит выплачивается чаще, чем один раз в год (ежеквартально или ежемесячно), то ипотечная постоянная рассчитывается путем умножения платежей на их частоту и результат делится на размер ссуды.
-Метод связанных инвестиций: земля и здания.
Данный метод определения общего коэффициента капитализации применяется, когда можно точно рассчитать ставки капитализации по каждому компоненту имущественного комплекса: строению и земельному участку.
Метод связанных инвестиций - земли и здания реализуется аналогично методу связанных инвестиций -заемного и собственного капитала. Суть данного метода заключается в определении взвешенных ставок капитализации для земли и строения, стоящего на ней.
-Кумулятивный (суммарный) метод.
RH=R безоп + Рликвид + Pинвест +P менеджм +С
Особенность данного метода расчета общего коэффициента капитализации заключается в том, что одна из двух составляющих коэффициента -процентная ставка (или ставка дохода на инвестиционный капитал) -- разбивается на отдельные компоненты.
К безрисковой ставке дохода прибавляются:
1. Поправка на дополнительный риск, который имеется на все другие (кроме правительственных долгосрочных облигаций) виды инвестиций. Общее правило при этом таково: чем больше риск, тем больше должна быть величина этой процентной ставки, чтобы побудить инвестора к риску.
2. Поправка на дополнительный риск, связанный с неэффективным управлением инвестициями. Чем более рискованны инвестиции (в отличие от вложений в правительственные облигации), тем более компетентного управления они требуют. Вознаграждение за управление инвестициями не адекватно комиссионным вознаграждениям, получаемым за управление недвижимостью или за брокерские услуги, так как эти затраты включаются в состав операционных расходов и вычитаются из выручки при определении прибыли. Размер этой поправки может быть в диапазоне 1-5%.
3. Поправка на низкую ликвидность фондов. Некоторые фонды можно реализовать на рынке за короткий период времени, однако для продажи других могут понадобиться годы, особенно если в соответствующем секторе рынка наблюдается спад деловой активности, как в настоящее время.
-Метод Элвуда.
Формула Элвуда, разработанная для расчета общей ставки капитализации, имеет следующий вид:
R = Rс - Мкр х С / Dep - app(SFF),
где R - общая ставка капитализации;
Rс - ставка дохода на собственный капитал;
Мкр - отношение величины ипотечного кредита к стоимости (кредитная доля в суммарном капитале);
С - ипотечный коэффициент;
Dep - уменьшение стоимости имущества за прогнозируемый период;
арр - повышение стоимости имущества за прогнозируемый период;
SFF - коэффициент фондопогашения при ставке Y для прогнозируемого периода владения.
2. Метод дисконтированных денежных потоков.
Дисконтированием называется процесс приведения денежных поступлений от инвестиций к их текущей стоимости по определённой ставке.
Метод дисконтированных денежных потоков (DCF) более сложен, чем метод прямой капитализации, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления. Метод дисконтированного денежного потока позволяет оценивать стоимость стоимости недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.
PV=FV*1/ (1+R)n-0.5
34.Применение сравнительного подхода к оценке объекта недвижимости
Сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами недвижимости, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.
Условия применения сравнительного подхода:
1. Объект не должен быть уникальным.
2. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.
3. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.
Сравнительный подход базируется на принципах:
- замещения;
- сбалансированности;
- спроса и предложения.
Сравнительный подход к оценке предприятий включает следующие методы:
Метод сделок (продаж).
Метод отраслевых соотношений;
Метод рынка капитала;
1. Метод парных продаж
Один из способов определения величины поправки по какой-либо характеристике — анализ парных продаж. Он заключается в сопоставлении и анализе нескольких пар сопоставимых продаж. При этом парными продажами называются продажи двух объектов недвижимости, которые почти идентичны, за исключением одной характеристики, которую эксперт-оценщик должен оценить, чтобы использовать ее в качестве поправки к фактической цене сопоставимого объекта.
2. Метод отраслевых коэффициентов (метод отраслевых соотношений). Метод основан на использовании рекомендуемых соотношений между ценой и определенными финансовыми параметрами. Отраслевые коэффициенты рассчитаны на основе статистических наблюдений за ценой продажи предприятия и его основными производственно-финансовыми характеристиками.
3.Метод компании-аналога или метод рынка капитала. Данный метод основан на использовании цен, сформированных открытым фондовым рынком. Т.е. базой для сравнения служит цена на единичную акцию открытого акционерного общества.
Метод рынка капитала основан на ценах, реально выплаченных за акции сходных компаний на мировых фондовых рынках. Поскольку базой оценки является стоимость одной акции, то данный метод используется при оценке пакетов акций, которые не обеспечивают контроль (минотарные пакеты акций). В качестве исходной информации выступает цена одной акции.
Предполагает выбор объектов-аналогов, расчет соотношения между ценой аналогов и каким-либо финансовым показателем их деятельности (мультипликатор), определение стоимости.
Алгоритм метода:
Выбор предприятий-аналогов;
Выбор и расчет оценочных (ценовых) мультипликаторов;
Применение оценочных мультипликаторов к оцениваемому объекту.
Выбор компании-аналога предполагает подбор похожей компании по этапам.
Метод соотнесения цены и дохода.
КH=RO+HB.K.
Метод соотнесения цены и дохода основывается на предложении, что величина дохода, приносимого недвижимостью, является ценообразующих фактором и анализ соразмерности цены и дохода по аналогичным объектам дает основание для использования усредненных результатов при оценке конкретного объекта недвижимости.
В данном методе используются экономические единицы сравнения:
· потенциальный валовой доход;
· действительный валовой доход;
· чистый операционный доход.
Валовой рентный мультипликатор (ВРМ) – это отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу или к действительному доходу.
Для применения данного метода необходимо:
1) оценить рыночный валовой доход, генерируемый объектом;
2) определить отношение валового дохода от оцениваемого объекта к цене продаж по сопоставимым продажам аналогов;
3) умножить валовой доход от оцениваемого объекта на усредненное значение ВРМ по аналогам.
Действительный валовый доход:
ДВД=ПВД*(1-Кпотерь)
Вероятная цена продажи :
35.Принцип НЭИ земельного участка
Наиболее Эффективное Использование означает, что из возможных вариантов использования земельного участка выбирается тот, при котором наиболее полно реализуются функциональные возможности единого объекта недвижимости. Именно этот вариант применяется для оценки стоимости земли.
Рыночная стоимость земельного участка зависит от альтернативных вариантов его использования, а не только от текущего землепользования.
Данный принцип является обобщающим для оценки рыночной стоимости земли, так как позволяет определить вариант, приносящий максимально возможный доход от земельного участка независимо от того, застроен участок или нет и какие строения находятся на нем на дату оценки.
НЭИ определяется как использование, которое:
Анализ НЭИ включает два аспекта:
Если участок свободен от строений, то определяется, какой объект наиболее эффективно построить с учетом правовых, градостроительных, экологических и иных- ограничений, а также перспектив развития района.
Если на земельном участке уже имеется застройка, то, как показывает практика, его существующее использование может не соответствовать наиболее эффективному варианту. Сложившееся использование будет продолжаться до тех пор, пока стоимость земли при ее оптимальном применении не превысит общую стоимость земли и построек при текущем использовании за вычетом затрат по сносу имеющихся сооружений.
Этапы проведения анализа НЭИ:
В МСО наиболее эффективное использование имущества определяется как вероятное, физически возможное, имеющее надлежащее оправдание, юридически допустимое и финансово осуществимое и при котором оценка этого имущества дает максимальную величину стоимости.
Понятие наиболее эффективного использования является основополагающим, а также оно является неотъемлемой частью расчетов рыночной стоимости.
НЭИ может изменяться с течением времени. Если недавно около земельного участка пролегла автострада, то его наилучшим использованием может стать строительство заправочной станции, пункта быстрого питания или автосервиса.
На практике принцип НЭИ является исходной предпосылкой, на которой строится заключение о рыночной стоимости земельного участка. Существующие сегодня в России административные ограничения и зонирование часто не отражают текущих требований развивающегося земельного рынка, и поэтому фактическое использование земельного участка может не соответствовать наилучшему варианту.
36.Принципы построения и использование таблиц сложных процентов
|
№ столбца |
Название |
Содержание |
|
0 |
Месяцы |
Количество прошедших периодов (начислено постнумерандно) |
|
1 |
Будущая стоимость единицы |
Сумма внесенного в конце периода 0 вклада плюс проценты при периодическом начислении постнумерандно |
|
2 |
Накопление единицы за период |
Сумма периодических единичных взносов (осуществляются в конце периода) плюс начисленные на них проценты при периодическом начислении постнумерандно |
|
3 |
Фактор фонда возмещения |
Какую сумму необходимо периодически вносить, чтоб к концу обозначенного периода накопилась единица |
|
4 |
Текущая стоимость единицы |
Сколько нужно инвестировать сейчас, чтоб в конце срока сумма вложения и капитализированных процентов составила одну единицу |
|
5 |
Текущая стоимость единичного аннуитета |
Сколько нужно инвестировать сейчас, чтоб затем получить оговоренное количество единичных аннуитетных платежей |
|
6 |
Взнос за амортизацию единицы |
Каков будет размер периодического взноса на погашение единичного кредита ИЛИ каков будет размер аннуитетной выплаты при первоначальном единичном взносе |
37.Процедура согласования стоимости объекта недвижимости: методы 38.расчета согласованной стоимости и причины расхождения стоимостей
Методы согласования результатов оценки
1. Ранжированная оценка критериев стоимости
Вес результата подхода определяется по рейтингу на основе критериев, единых для всех подходов
2. Распределение весовых коэффициентов
100% каждого критерия делятся между подходами, вес подхода – как среднее арифметическое его долей в критериях
3. Определение весов на основе индивидуальной оценки каждого из подходов по индивидуальным критериям
Для каждого подхода - свои критерии, максимальный балл всех критериев в рамках подхода – 100%
4. Интерполяция на базе Наегли
Наиболее надежный результат корректируется наименее надежным. Конечный результат получается в результате цепи корректировок
5. Анализ иерархий
1. Ранжированная оценка критериев стоимости
Основные критерии:
Порядок расчетов:
1. Каждому использованному методу выставляются очки соответствия критериям ( от 0 до 2, где 2 – наиболее полное соответствие)
2. По каждому методу рассчитывается суммарный балл
3. Вес результата каждого метода определяется как доля его баллов в общей сумме баллов по объекту
4.Согласованная стоимость объекта оценки составит:
3
Сн =Ʃi=1 Сi + Wi
2. Распределение весовых коэффициентов
Основные критерии:
1) достоверность информации
2) полнота информации
3) учтены ли действительные намерения покупателя и продавца?
4) отражение конъюнктуры рынка
5) учтены ли физические и экономические параметры объекта оценки?
6) количество и качество принятых в расчете допущений
Порядок расчетов:
1. На каждый критерий приходится 100%, которые распределяются между доходным, затратным и сравнительным подходом
|
Критерий |
Затратный |
Сравнительный |
Доходный |
Итого |
|
1 |
100% |
|||
|
… |
100% |
|||
|
6 |
100% |
|||
|
Достоверность метода |
Ʃ61 ЗП/6 |
Ʃ61 СП/6 |
Ʃ61 ДП/6 |
2. Вес достоверности каждого метода определяется как среднее арифметическое от присвоенных ему рейтингов
3. Согласованная стоимость объекта оценки рассчитывается как:
6
Сн =Ʃi=1 Сi + Wi
3. Определение весов на основе индивидуальной оценки каждого из подходов по индивидуальным критериям
Критерии индивидуальны для каждого подхода
Оценка соответствия критерию от -1 (не соответствие) до +1 (соответствие)
1. Определение весовой доли подхода
((Сумма экспертных оценок) + Округлвверх (к-во факторов подхода /2)) / ( (к-во факторов подхода) х (к-во использованных подходов)
2. Определение удельного веса результата подхода
(Весовая доля подхода) / (сумма весовых долей всех использованных подходов)
3. Определение согласованного результата
Сн =Ʃ Сi + Wi
Критерии для ДП
1. В ПП потоки существенно изменяются
2. Исходная информация является надежной
3. CF в большинстве периодов положительны
4. CF последнего периода является значительной положительной величиной
5. Объект оценки лишь недавно вышел на рынок
Критерии для СП
1. Высокая активность на сегменте рынка
2. Достаточное число отобранных аналогов
3. Достоверность ценовой информации по аналогам
4. Достоверность информации качественных и количественных характеристаках аналогов
5. Совпадение ценообразующих характеристик объектов аналогов
6. Обоснованность расчета и внесение корректировок
7. Принятые допущения
Критерии для ЗП
1. Достоверность ценовой информации по аналогам земельного участка
2. Достоверность неценовой информации по участку и аналогам
3. Оцениваемое здание введено после 2001г
4. Надежность информации для определения капитальности здания
5. Надежность коэффициента пересчета капитальных затрат на дату оценки
6. Применялся ли для оценки здания ценностный коэффициент
7. Надежность информации для расчета физического износа здания
8. Надежность информации для расчета функционального износа здания
9. Надежность информации для расчета экономического износа здания
4. Метод интерполяции на базе Наегли
Метод заключается в определении поправки к наиболее вероятному значению стоимости.
Поправка определяется на основе данных об отклонении от двух более надежных результатов стоимости, рассчитанной наименее достоверным методом.
1. Анализ результатов оценки тремя подходами с целью определения наиболее и наименее достоверных
2. Рассчитывается степень отклонения (по модулю) более достоверных результатов от наименее достоверных
3. Проводится поочередное согласование более достоверных результатов с наименее достоверным по базовой формуле
4. Проводится анализ двух полученных результатов с целью выявления наиболее достоверного
5. Проводится согласование результатов по базовой формуле
|
Отклонение, % |
до 10 |
от 10 |
от 20 |
от 30 |
Более 40 |
|
Множитель N |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
С = (Сдост х N + Скорр ) / (N + 1)
38.Расчет доходности на собственный капитал
1)Метод кумулятивного построения – один из наиболее популярных и легкоприменяемых на практике способ для обоснования требуемого уровня доходности на собственный капитал. Этот метод в значительной степени является развитием нормативного подхода к обоснованию ставки дисконта.
2)Метод долевой премии. Некоторые менеджеры, стремясь упростить расчеты, добавляют к базовой ставке всего одну рисковую премию – «за долевой характер вложений». При этом в качестве базовой ставки они используют рыночную стоимость заемного капитала.
Этот метод также имеет недостатки (необоснованность единой премии для всех компаний, недостаточный учет факторов, влияющих на риск инвестирования). Однако его неоспоримым достоинством является простота. Вместе с тем он чаще других методов дает правдоподобные результаты и потому может быть использован либо для относительно малых, некотируемых компаний, либо для проверки результатов других методов, которые базируются на более сложных статистических процедурах.
3)Метод, основанный на модели дивидендного роста (DGM). Стоимость собственного капитала определяется текущей стоимостью дивидендов, которые акционеры либо получают, либо желают получить от компании, а также ожидаемыми изменениями курсовой стоимости акций. Логика данного подхода состоит в том, что выплата дивидендов рассматривается как плата за собственный капитал. Инвестор (акционер), владея различными активами, в том числе обыкновенными акциями, ожидает получения от их работы будущей выгоды. В общем виде ценность актива можно определить в виде потока будущей выгоды, которая возникает в результате владения им.
Чтобы определить необходимую норму доходности для инвесторов, можно использовать метод последовательных итераций, применяемый для нахождения IRR инвестиционных проектов. Однако на практике это используется редко, поскольку обычно применяются некоторые допущения, что облегчает вычисления. Это связано со сложностью прогнозирования будущего потока дивидендов от обыкновенной акции.
4)Метод, основанный на соотношении риска и доходности (модель САРМ, Capital Assets Pricing Model – модель оценки доходности капитальных (финансовых) активов).
Стоимость собственного капитала определяется исходя из условия, что требуемая норма доходности (стоимость капитала) должна отражать уровень риска, который вынуждены нести собственники для того, чтобы получить указанную доходность. Данный способ применяется только для оценки стоимости обыкновенных акций.
39.Расчет итоговой стоимости объекта недвижимости методом распределения весовых коэффициентов.
Для расчета весовых коэффициентов применяется метод расстановки приоритетов. При этом сравниваются пары сопоставимых продаж на основе оценки их влияния на итоговую стоимость объекта оценки. По данным принимаемой системы сравнений формируется квадратная матрица А = [aij],
где aij – числовая мера, определяющая степень превосходства влияния на результат оценки сопоставимой продажи (Xi) над другой (Xj).
a ij = {1,5 если Xi>Xj; 1,0 если Xi=Xj; 0,5 если Xi<Xj}.
Итак, составим квадратную матрицу А размером 9х9:
|
(xi/xj) |
А1 |
А2 |
А3 |
А4 |
А5 |
А6 |
А7 |
А8 |
А9 |
|
А1 |
1 |
0,5 |
0,5 |
0,5 |
0,5 |
1 |
0,5 |
0,5 |
0,5 |
|
А2 |
1,5 |
1 |
1 |
1 |
1 |
1,5 |
1 |
0,5 |
0,5 |
|
А3 |
1,5 |
1 |
1 |
1 |
1 |
1,5 |
1 |
0,5 |
0,5 |
|
А4 |
1,5 |
1 |
1 |
1 |
1 |
1,5 |
0,5 |
0,5 |
0,5 |
|
А5 |
1,5 |
1 |
1 |
1 |
1 |
1,5 |
1 |
0,5 |
0,5 |
|
А6 |
1 |
0,5 |
0,5 |
0,5 |
0,5 |
1 |
0,5 |
0,5 |
0,5 |
|
А7 |
1,5 |
1 |
1 |
1,5 |
1 |
1,5 |
1 |
0,5 |
0,5 |
|
А8 |
1,5 |
1,5 |
1,5 |
1,5 |
1,5 |
1,5 |
1,5 |
1 |
1 |
|
А9 |
1,5 |
1,5 |
1,5 |
1,5 |
1,5 |
1,5 |
1,5 |
1 |
1 |
Рассчитаем весовые коэффициенты, для этого найдем сумму значений по строкам матрицы, затем находя отношение соответствующего значения в строке матрицы к общей сумме всех значений определим весовые коэффициенты (Р(Но)) для каждого из аналогов. Параметр Р1 найдём путём умножения матрицы А = [aij] на столбец суммы значений по строкам матрицы. Далее находим удельный вес Р(Н1) путём деления каждого из аналогов Р1 на сумму всех значений Р1.После чего, найдя итоговую сумму по графе Р(Н1)*гр.13 получим стоимость объекта недвижимости с учетом весовых коэффициентов.
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
40.Расчет коэффициента капитализации с учетом падения цен на недвижимость.
Анализ чувствительности
В случае когда предполагается, что по истечении определенного времени объект недвижимости будет продан, причем цена перепродажи может колебаться в некотором диапазоне, для определения текущей стоимости объекта используется коэффициент капитализации, откорректированный с помощью фактора фонда возмещения. Этот метод называется анализом чувствительности.
Инвестор рассматривает вариант приобретения объекта недвижимости, который обеспечивает получение ежегодного чистого операционного дохода в размере 72000 руб. и конечную отдачу в 12% на всю цену покупки объекта. Требуется определить текущую стоимость объекта недвижимости, если через 10 лет он будет продан; при этом цены на него могут изменяться по сравнению с текущими ценами на 10 – 25% в большую или меньшую сторону.
Исходя из величины конечной отдачи и предполагаемого срока перепродажи рассчитаем величину фактора фонда возмещения 0,12 = 0,057. Далее решение представим в
1,1210 – 1(таблица выше)
При прогнозировании снижения цен на объект недвижимости часть первоначального инвестированного капитала должна быть возвращена за счет текущего потока доходов. Это достигается за счет увеличения коэффициента капитализации по сравнению с требуемой ставкой конечной отдачи. При этом текущая стоимость объекта снижается, большая часть возвращаемых инвестиций покрывается за счет текущих доходов, а меньшая часть – за счет остаточной стоимости при перепродаже.
При прогнозировании возможного повышения цен на объект недвижимости действуют в обратном порядке: снижают коэффициент капитализации по сравнению с требуемой ставкой конечной отдачи. В результате текущая стоимость объекта недвижимости повышается, часть возвращаемых инвестиций покрывается из текущих доходов, а остальная часть будет получена при перепродаже по цене, превышающей первоначальную.
Анализ чувствительности позволяет также рассчитать величину ставок отдачи при заданных текущих ценах и прогнозируемых изменениях стоимости объектов недвижимости.
41. Расчет коэффициента капитализации с учетом привлечения ипотечного кредитования
Метод Инвуда – предусматривает реинвестирование генерируемых потоков размешение получаемых средств.
Применяется в случае равновеликих периодических доходов или если рост арендных платежей компенсирует увеличение операционных расходов, а так же для оценки платежей по ипотечному кредиту:
PMT=CFn; FV=PMT*((1+i)n-1)/I; HB.K.=((1+i)n-1)/i
КН=R0+α*((1+i)n-1)/i
42. Расчет коэффициента капитализации с учетом роста цен на недвижимость
КН=R0+α*HВ.К.
Где α – процент изменения стоимости объекта за анализируемый период (рост со знаком «-», снижение – со знаком «+»).
КН – коэффициент капитализации
R0 – ставка доходности на вложенный капитал (учитывая CF и реверсию)
HВ.К. – норма возврата вложенного капитала.
43. Расчет ставки дисконтирования методом кумулятивного построения
RH=Rбезоп+Pликв-Pинвест Pменеджм+C,
Где
Rбезоп – безопасная ставка доходности
Pликв – премия за ликвидность (ставка, отражающая потери инвестора в течении срока экспозиции объекта, оформления сделки и проведения расчетов (n-типичный срок экспозиции объекта – аналога, месяцев)
Pликв=Rбезоп*(n/12) Pликв=(1+Rбезоп/12)n-1
Pинвест – премия за риск вложений в оцениваемый объект
Экспертный метод: премия ориентировочно от 0 до 5% устанавливаетя по результатам анализа:
Соответствующего сегмента рынка недвижимости;
Качества договоров аренды и структуры арендаторов
Коллекторских издержек и наличии безнадежных долгов
Метод взвешенной оценки рисков: премия ориентировочно от 0 до 5% определяется по формуле средневзвешенной величины (вес- количество наблюдений премии, значение – величина премии по каждому из рассматриваемых факторов)
Pменеджм – премия за инвестиционный менеджмент определяется экспертно, прямо пропорциональна трудозатратам и квалификации кадров, вовлеченных в управление проектом.Ориенировочно:
|
Трудоемкость и потребность в кадрах |
Pменеджм, % |
|
Низкая |
1 |
|
Ниже средней |
2 |
|
Средняя |
3 |
|
Выше средней |
4 |
|
Высокая |
5 |
|
Премия |
Ликвидность |
Риск вложения |
Менеджмент |
|
1% |
Объект коммерческой недвижимости, на сегменте наблюдается дефицит площадей |
Все риски застрахованы страховщиками рейтинга ААА |
Управление осуществляется специализированной управляющей компанией |
|
3% |
Изменение назначения не планируется, на сегменте баланс предложения и спроса |
Риски застрахованы в компании класса В |
Владелец управляет самостоятельно, есть несколько равноценных арендаторов |
|
5% |
Объект недвижимости специального назначения |
Застрахованы лишь некоторые риски |
Используется только для нужд владельца |
44.Расчет ставки дисконтирования методом рыночной экстракции
Метод выделения или рыночной экстракции.
метод выделения
• формирование выборки объектов – аналогов
• подбор информации по аналогам: цена приобретения, потоки, реверсия
• корректировка информации
• расчет IRR по каждому из объектов – аналогов
• ставка дисконтирования – среднее значение IRR аналогов
ограничения применимости метода выделения:
• наличие отрицательных CF дает несколько возможных IRR
• IRR может оказаться отрицательной, что делает невозможным дальнейшее применение ее как ставки дисконтирования
• полученные по объектам доходы реинвестируются под IRR
• IRR показывает общую доходность (объект + финансовый леверидж)
• IRR рассчитывается на потоках после налогообложения, а ставка дисконтирования применяется к потокам до налогообложения
Наиболее часто метод рыночной экстракции реализуют в следующем варианте ([2] и др.):
где
^ R — коэффициент капитализации;
ЧОД — чистый операционный доход;
С — стоимость актива;
АП — годовая арендная плата;
а — доля операционных расходов;
k — объем выборки;
индекс «0» соответствует текущему состоянию (на дату оценки).
45.Расчет суммы процентов в составе аннуитетного платежа за n-й период кредитования
Аннуитет (аннуитетные платежи) — способ погашения кредита равными по величине периодическими платежами (обычно — ежемесячными). При этом часть суммы аннуитетного платежа, идущая на погашение основной суммы кредита постепенно растет, а часть суммы идущая на погашение процентов — уменьшается.
Величина аннуитетных платежей расчитывается исходя из суммы кредита, срока кредита и процентной ставки с использованием коэффициента аннуитета.
Коэффициент аннуитета
A = P * (1+P)N / ((1+P)N-1), где
A — коэффициент аннуитета;
P — процентная ставка выраженная в сотых долях в расчете на период. Например, для случая 12 процентов годовых и ежемесячного платежа это составит 0.12/12 = 0.01;
N — число периодов погашения кредита.
Формула расчета кредита. Формула расчета суммы аннуитетного платежа
Sa = A * K, где
A — коэффициент аннуитета;
K — сумма кредита.
Формула расчета кредита. Общая сумма выплат при аннуитетном способе погашения кредита
S = N * Sa = N * A * K, где
N — число периодов погашения кредита;
A — коэффициент аннуитета;
K — сумма кредита.
Cумма процентов (переплата) при аннуитетном способе погашения
Sp = S - K = N * A * K - K =
(N*A - 1) * K , где
N — число периодов погашения кредита;
A — коэффициент аннуитета;
K — сумма кредита.
46.Роль ипотечного кредитования в развитии рынка недвижимости. Первая и последующие ипотеки.
Главной целью системы ипотечного кредитования является, с одной стороны, формирование эффективно работающей системы обеспечения доступным жильем граждан страны, а с другой – стимулирование спроса и предложения на рынке недвижимости, обеспечение роста инвестиционных фондов страны.
Ипотека –«mortgage» заимствование, обеспеченное объектом недвижимости (на праве залога).
Первая ипотека – «first mortgage» правом залога обременяется объект недвижимости, не имеющий иных обременений
Принятая ипотека –«assumed mortgage» приобретение обремененного правом залога объект недвижимости одновременно с обязательством погасить обеспеченный ипотекой заем (кредит) в установленный срок. Приведенная стоимость исполнения принятых покупателем объекта обязательств снижает рыночную стоимость объекта.
Завершающая / младшая ипотека –«minor / junior mortgage» привлечение займа под обеспечение объектом недвижимости, уже обремененным (как правило, в части) правом залога. Требования залогодержателя младшей ипотеки удовлетворяются после удовлетворения требований обладателей прав первой ипотеки.
47.Сегментация рынка недвижимости и ее применение в процессе оценки
Сегментирование рынка – это процесс разбивания рынка на секторы (сегменты). Разбивание происходит на секторы, имеющие сходные объекты и субъекты.
Конкретные сегменты рынка недвижимости характеризуются видом использования имущества, местоположением, потенциалом приносимого дохода, типичными характеристиками арендаторов, инвестиционной мотивацией и другими признаками, признаваемыми в процессе обмена недвижимого имущества. В свою очередь, рынки недвижимости испытывают влияние разнообразных факторов социального, экономического, государственного и экологического характера.
Рынок недвижимости подразделяется на сегменты исходя из назначения недвижимости и ее привлекательности для различных участников рынка. Сегменты, в свою очередь, подразделяются на субрынки в соответствии с предпочтениями покупателей и продавцов, на которые влияют социальные, экономические, государственные и экологические факторы. Исследование сегментов рынка недвижимости проводится по таким параметрам, как местоположение, конкуренция, а также спрос и предложения, которые относятся к общим условиям рынка недвижимости.
Разбиение рынка недвижимости на отдельные сегменты проводится в соответствии с преобладающими потребностями участников рынка, инвестиционной мотивацией, местоположением, сроком фактического функционирования объекта, физическими характеристиками, дизайном, особенностями зонирования недвижимости.
Принципы классификации объектов, положенные в основу сегментации рынков недвижимости, подчинены конкретным задачам процедуры оценки и требуют всестороннего учета характеристик оцениваемой недвижимости.
В зависимости от назначения (направления использования) объекта недвижимости, рынок можно разделить на пять сегментов:
1. Жилая недвижимость (многоквартирные, односемейные дома, квартиры и комнаты).
2. Коммерческая недвижимость (офисные, торговые, производственно-промышленные, торговые, складские здания, гостиницы, рестораны).
3. Промышленная недвижимость (промышленные предприятия, здания НИИ).
4. Незастроенные земельные участки различного назначения (городские земли, сельскохозяйственные и охотничьи угодья, заповедники, зоны разработки полезных ископаемых).
5. Недвижимость специального назначения (объекты, имеющие ограничения по их использованию в силу специфики конструктивных характеристик, например церкви, аэропорты, тюрьмы и др.).
В зависимости от состояния земельного участка, рынок недвижимости можно разделить на:
1. Застроенные земельные участки.
2. Незастроенные земельные участки, пригодные для последующей застройки.
3. Незастроенные земельные участки, не пригодные для последующей застройки.
В зависимости от характера полезности недвижимости (ее способности приносить доход) подразделяются:
1. Доходная недвижимость.
2. Условно доходная недвижимость.
3. Бездоходная недвижимость.
В зависимости от степени представленности объектов:
1. Уникальные объекты.
2. Редкие объекты.
3. Широко распространенные объекты.
В зависимости от экономической активности регионов:
1. Активные рынки недвижимости.
2. Пассивные рынки недвижимости. В зависимости от степени готовности:
1. Незастроенные земельные участки.
2. Готовые объекты.
3. Не завершенные строительством объекты.
4. Объекты, нуждающиеся в реконструкции.
48.Состав операционных расходов для целей оценки
Операционными расходами называют текущие расходы, связанные с эксплуатацией объекта недвижимости, т.е. расходы на операционную деятельность, откуда и пошло их наименование. Они подразделяются на постоянные и переменные.
К постоянным операционным расходам относятся те виды расходов, которые не зависят от формы эксплуатации недвижимости или ее результатов. В большинстве случаев к постоянным расходам относят земельные платежи (земельный налог или арендную плату за земельный участок), налог на имущество (на здания и сооружения, находящиеся на участке), затраты на страхование, ежегодные амортизационные отчисления. Отметим, что налоговые отчисления, связанные с операционной деятельностью (налог на добавленную стоимость, налог на прибыль), не входят в состав операционных расходов при оценке недвижимости. Даже не имея точных сведений от заказчика о величине постоянных операционных расходов, точное вычисление их в процессе оценки не представляет сложности.
Переменные операционные расходы напрямую зависят от эксплуатации недвижимости. В них включают: платежи за электроэнергию, водоснабжение, тепловую энергию и прочие коммунальные услуги, затраты на охрану объекта, его уборку и т.п. Как правило, данные расчеты величины этих расходов проводятся на основании данных, предоставленных заказчиком.
49.Сравнительная характеристика методов капитализации и дисконтирования денежных потоков
Метод дисконтирования денежного потока.
Данный метод предполагает использование операции дисконтирования как способа капитализации ожидаемых будущих доходов в текущую стоимость.
Рыночная стоимость определяется суммарной текущей стоимостью дисконтированных денежных потоков в течение заданного периода прогноза по ставке дисконта на дату оценки.
Дисконтирование денежного потока представляет собой метод, используемый для конверсии будущих доходов в текущую стоимость путем дисконтирования каждого из будущих поступлений дохода по соответствующей ставке дохода или по заранее определенной общей норме, которая точно определяет динамику дохода на инвестиции, изменение в стоимости и ставку дохода.
Расчет текущей стоимости выглядит следующим образом:
|
где: |
PV – |
текущая стоимость недвижимости; |
|
Ci – |
Ci – денежный поток периода t; |
|
|
i – |
ставка дисконтирования; |
|
|
n – M- |
количество периодов (обычно, лет) владения недвижимостью. остаточная стоимстость |
Метод представляет собой технику, которая превращает будущие выгоды, ожидаемые инвестором от вложения денег в недвижимость, в текущую стоимость недвижимости.
Эти выгоды совмещают в себе:
Цель инвестора состоит в том, чтобы текущая стоимость периодического потока дохода плюс текущая стоимость реверсии превышала размер первоначальных капиталовложений. Необходимо взвешивать риск инвестиций по сравнению с их потенциальным ростом стоимости.
Ставки дохода частично являются функцией ожидаемых рисков. Различные доли прогнозируемого будущего дохода могут иметь различную степень риска, а потому и различные ставки дохода.
Применение метода требует знания:
Метод прямой капитализации
Капитализация дохода - это процесс пересчета потока будущих доходов в единую сумму текущей стоимости. Чтобы воспользоваться этим методом, необходимо иметь следующие данные:
Процесс пересчета описывается формулой:
|
где: |
V - |
стоимость оцениваемого имущества; |
|
I - |
доход приносимый имуществом; |
|
|
R - |
коэффициент капитализации. |
При использовании метода предполагается, что время получения доходов будет достаточно долгим, а сам поток стабильным или равномерно меняющимся.
При оценке рыночной стоимости объекта оценки был использован сравнительный подход (метод сравнения продаж).
Итоговое значение величины рыночной стоимости объекта оценки получено согласованием результатов оценки полученных на основе использованных подходов.
или , где
С - стоимость объекта недвижимости (ден.ед.);
КК - коэффициент капитализации (%).
Потенциальный валовой доход (ПВД) - доход, который можно получить от недвижимости при 100%-ом ее использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле:
, где
S - площадь, сдаваемая в аренду, м2;
См - арендная ставка за 1 м2.
Действительный валовой доход (ДВД) - это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости:
ДВД = ПВД – Потери + Прочие доходы
Чистый операционный доход (ЧОД) - действительный валовой доход за минусом операционных расходов (ОР) за год (за исключением амортизационных отчислений):
ЧОД = ДВД – ОР.
Операционные расходы - это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода
Метод Ринга Этот метод используется, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Норма возврата представляет собой ежегодную долю первоначального капитала, отчисляемую в беспроцентный фонд возмещения. Эта доля при 100-процентном возврате капитала.
Метод Инвуда Данный метод используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиций. В этом случае норма возврата как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента.
Метод Хоскольда Используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, и маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке.Данный метод используется, если потоки доходов стабильны на протяжении длительного периода и являются значительной величиной, а также, если поток доходов возрастает устойчивыми темпами.
50.Ставка дисконтирования: определение, порядок расчета методом кумулятивного построения
51.Стандарты оценки: виды и применимость
Стандарты оценки регламентируются Постановлением Правительства от 24 августа 2006 года № 519.
В Стандарте оценки дается определение основных видов стоимости объекта оценки, подходов к оценке и методов оценки. Помимо определения рыночной стоимости объекта оценки в Стандарте дается определение видов стоимости, отличных от рыночной. К таким видам относятся:
стоимость объекта оценки с ограниченным рынком товаров;
стоимость замещения объекта оценки;
стоимость воспроизводства объекта оценки;
стоимость объекта оценки при существующем использовании;
инвестиционная стоимость объекта оценки;
стоимость объекта оценки для целей налогообложения;
ликвидационная стоимость объекта оценки;
утилизационная стоимость объекта оценки;
специальная стоимость объекта оценки.
52.Стоимость: понятие и виды .Стоимость отражает взаимодействие понятий цены, затрат и себестоимости
При использовании понятия стоимости при осуществлении оценочной деятельности указывается конкретный вид стоимости, который определяется предполагаемым использованием результата оценки.
При осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки:
· рыночная стоимость;
· инвестиционная стоимость;
· ликвидационная стоимость;
· кадастровая стоимость.
При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т. е.:
· когда одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
· стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
· объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
· цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
· платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей.
Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки – наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя.
Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной степени информированы о предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом информации о состоянии рынка и объекте оценки, доступным на дату оценки.
Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки имеются мотивы для совершения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждения совершить сделку.
Рыночная стоимость определяется оценщиком, в частности, в следующих случаях:
· при изъятии имущества для государственных нужд;
· при определении стоимости размещенных акций общества, приобретаемых обществом по решению общего собрания акционеров или по решению совета директоров (наблюдательного совета) общества;
· при определении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке;
· при определении стоимости неденежных вкладов в уставный (складочный) капитал;
· при определении стоимости имущества должника в ходе процедур банкротства;
· при определении стоимости безвозмездно полученного имущества.
При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки. При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.
При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным [3].
Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.
53.Структура и содержание отчета об оценке
Раздел 1. Общие сведения
Положения задания на оценку, фиксация вида стоимости, указание применяемых стандартов, сертификация оценки, задействованные специалисты и краткое описание проделанных этапов оценки.
Раздел 2. Условия, допущения и ограничения
-Допущения о достоверности использованной информации
-Ограничения возможности использования выводов отчета об оценке в зависимости от сроков (динамика рынка) и целей (вид стоимости)
-Отказ оценщика от ответственности в случае возникновения убытков в результате использования информации отчета
Раздел 3. Описание объекта оценки
1)Анализ достаточности и достоверности информации
2)Общие сведения об Объекте оценки
3)Местоположение Объекта оценки
4)Количественные и качественные характеристики Объекта оценки
5)Выводы из анализа характеристик Объекта оценки
6)Фотографии Объекта оценки
Раздел 4. Анализ рынка Возможные подразделы:
Раздел 5. Анализ ННЭИ
Цель:Доказательно выявить экономически наиболее эффективный из всех возможных вариантов использования объекта оценки
Предполагается, что любой действующий на рынке покупатель приобретая объект планирует использовать его наиболее эффективным образом.
Такое допущение не всегда верно:
Раздел 6. Методика оценки
Даются определения основным терминам и процедурам оценки. Значение раздела – подготовка пользователя отчета к восприятию профессиональной терминологии и пониманию логики процедуры оценки.
Раздел 7. Расчёт стоимости объекта оценки
Возможные подразделы:
Раздел 8. Декларация качества оценки Оценщик заявляет
Раздел 9. Список источников информации
Приложения
54.Структура периодического платежа по самоамортизирующемуся кредиту
Постоянный ипотечный кредит (постоянная ипотека) — долгосрочный кредит, обеспеченный недвижимостью, или стандартный ипотечный кредит. Он предполагает такую организацию денежного потока, при которой платежи по кредиту осуществляются в виде равных, как правило, ежемесячных взносов. Такие платежи называются аннуитетными. В силу того что схема равномерных выплат автоматически обеспечивает полное погашение основного долга к концу периода кредитования, этот вид кредита также называют самоамортизирующимся.
Каждый месячный платеж по самоамортизирующемуся кредиту распадается на две компоненты: выплату процентов и выплату части основного долга. Поскольку проценты на конец месяца начисляются на остаток ссудной задолженности на начало месяца, то сумма процентных платежей сокращается с течением времени. Доля же выплат в счет погашения основного долга соответственно возрастает с каждым платежом. На конец периода кредитования остаток ссудной задолженности равен нулю.
Самоамортизирующийся кредит предусматривает равновеликие периодические платежи, включающие падающие по мере амортизации долга процентные платежи и растущие платежи по амортизации кредита. Эти кредиты выдаются в размере, составляющем часть стоимости недвижимости, в основном в зависимости от представлений кредитора о ликвидности инвестируемого актива. Самоамортизирующийся ипотечный кредит наиболее удобен при анализе структуры инвестиций и экономических характеристик доходной недвижимости, поэтому в дальнейшем при рассмотрении методов ипотечно-инвестиционного анализа будем использовать кредит именно этого типа.
55.Сходства и различия методов оценки, основанных на применении коэффициента капитализации и валового рентного мультипликатора
Метод капитализации доходов используется при оценке приносящей доход недвижимости. Доходы от владения недвижимостью могут, например, представлять собой текущие и будущие поступления от сдачи ее в аренду, доходы от возможного прироста стоимости недвижимости при ее продаже в будущем.
Результат по данному методу состоит как из стоимости зданий, сооружений, так и из стоимости земельного участка.
Целесообразно выделить основные этапы процедуры оценки методом капитализации:
1. Оценивается потенциальный валовый доход. Делается это на основе анализа текущих ставок и тарифов, существующих на рынке недвижимости для сравнимых объектов. Потенциальный валовый доход (ПВД) — доход, который можно получить от недвижимости при 100 % использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и принятой арендной ставки.
ПВД = S * Cа , где
S — площадь в кв. м., сдаваемая в аренду;
Cа — арендная ставка за 1 кв. м.
Как правило, величина арендной ставки зависит от местоположения объекта, его физического состояния, наличия коммуникаций, срока аренды и т. д.
2. Оцениваются предполагаемые потери от недоиспользования объекта недвижимости и потери при сборе платежей. Уменьшение ПВД на величину потерь дает величину действительного валового дохода (ДВД), который определяется по формуле
ДВД = ПВД - потери.
3.Рассчитываются предполагаемые издержки по эксплуатации оцениваемой недвижимости. Периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства дохода называются операционными расходами.
4. Определяется прогнозируемый чистый операционный доход посредством уменьшения ДВД на величину операционных расходов. Таким образом, ЧОД = ДВД - Операционные расходы (за исключением амортизационных отчислений).
5. Рассчитывается коэффициент капитализации. Существует несколько методов определения последнего:
5.1. Метод кумулятивного построения. 5.2. Метод определения коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат. 5.3. Метод связанных инвестиций или техника инвестиционной группы. 5.4. Метод прямой капитализации.
Метод валового рентного мультипликатора (мультипликатора валового дохода) — второй метод сравнительного (рыночного) подхода
Валовый рентный мультипликатор — это отношение продажной цены или к потенциальному или к действительному валовому доходу.
Этот метод осуществляется в три этапа:
1. Оценивается рыночный рентный доход от оцениваемой недвижимости.
2. Определяется отношение к продажной цене валового дохода, исходя из недавних рыночных сделок.
3. Рассчитывается вероятная стоимость оцениваемого объекта посредством умножения рыночного рентного дохода от оцениваемого объекта на валовый рентный мультипликатор.
, где
V — вероятная цена продажи оцениваемого объекта;
Др — рентный доход оцениваемого объекта;
ВРМ — валовый рентный мультипликатор;
Санал — цена продажи аналога;
ПВДанал — потенциальный валовый доход аналога.
Валовой рентный мультипликатор не корректируется на различия, которые существуют между оцениваемыми и сопоставимыми объектами недвижимости, так как в основе расчета ВРМ положены фактические арендные платежи и продажные цены, в которых учтены уже указанные различия.
56.Требования к подбору объектов – аналогов
Основные требования к объекту-аналогу следующие:
1. Аналог похож на объект оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам;
2. Цена аналога объекта оценки известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.
57.Цели проведения макроэкономического анализа в ходе оценки стоимости объекта недвижимости
Макроэкономический анализ проводится для изучения текущего состояния функционирования экономики.
На уровне макроэкономического анализа используется внешняя информация, которая включает: темпы экономического роста; темпы инфляции; индекс деловой активности; инвестиционный климат в стране; изменение курса национальной валюты; уровень дохода населения и др.
Макроэкономические показатели содержат информацию о том, как сказывается или скажется на стоимости объекта недвижимости изменение макроэкономической ситуации, и характеризуют инвестиционный климат в стране. В зависимости от целей оценки макроэкономический обзор может выделяться как отдельный раздел отчета об оценке или рассматриваться в общем контексте отчета.
Основные факторы макроэкономического риска:
58.ЧОД для целей оценки: использование и порядок расчета
Чистый операционный доход используется в методе капитализации дохода(Доходный подход).
Метод капитализации доходов основан на прямом преобразовании чистого операционного дохода (ЧОД) в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации.
Чистый операционный доход (ЧОД) – это действительный вало вой доход, скорректированный на величину расходов, связанных с вла дением недвижимостью и ее эксплуатацией.
ЧОД = ДВД – Операционные расходы
ДВД(Действительный Валовый Доход) = ПВД – Потери + Прочие доходы
ПВД(Потенциальный Валовый Доход) = S * Са,
где S – площадь, сдаваемая в аренду, м2;
Са – арендная ставка за 1 м2.
Состав операционных расходов зависит от оцениваемого объек та недвижимости, а также от способа прогнозирования эксплуатацион ных затрат. Однако в любом случае в их состав не включаются амортизационные отчисления, расходы на финансирование объекта оцен ки и налог на прибыль.
Операционные расходы для целей оценки делятся:
• на условно-постоянные;
• условно-переменные (эксплуатационные);
• резерв затрат капитального характера.
Условно-постоянные расходы – это расходы, размер которых не зависит от величины коэффициента загрузки объекта. Напри мер:
– налог на имущество;
– страховые взносы;
– заработная плата обслуживающего персонала (если она фик сирована вне зависимости от загрузки здания) и налоги на нее и др.
Условно-переменные расходы – это расходы, зависящие от степе ни загрузки объекта. Например:
– коммунальные платежи;
– содержание территории и уборка мусора;
– охрана объекта недвижимости;
– реклама, консультации и юридическое обслуживание и др.
Резерв затрат капитального характера (расходы на замещение предметов с более коротким сроком службы) – это гипотетические отчисления в ремонтный фонд, который обеспечивает поддержание долгоживущих и своевременную замену короткоживущих элементов зданий. Данная статья расходов рассчитывается оценщиком с учетом стоимости быстроизнашивающихся элементов здания, остаточного срока их полезной службы, а также ставки дохода, получаемой инвес тором от использования инвестиционных ресурсов. Игнорирование или неправильный учет данных затрат искажает величину чистого операционного дохода и снижает объективность оценки рыночной стоимости недвижимости.
Чистый операционный доход, на основе которого в подавляющем большинстве случаев на практике проводится стоимостная оценка, обычно рассчитывается как годовая величина.
► Денежный поток до вычета налогов – это часть чистого операционного дохода, скорректированная на причитающиеся кредитору пла тежи по обслуживанию долга, но до вычета обычного подоходного налога.
► Реверсия – это денежная сумма, которую инвестор может по лучить в случае гипотетической продажи объекта оценки в конце анализируемого периода. Стоимость реверсии может рассчитывать ся до и после вычета остатка долга на анализируемую дату, а также после корректировки на величину налога па прибыль.
59. Шаровый платеж по кредиту: понятие, порядок расчета
«Шаровые» платежи — предусматривают крупный итоговый платеж по долгу. Данный порядок погашения кредита удобен для заемщика небольшими ежемесячными платежами, но увеличивает сумму выплачиваемых процентов за весь период кредитования и возлагает нагрузку по выплате крупной суммы в конце срока кредита. Кроме того, так как не происходит постепенного погашения основного долга, возрастает риск невозврата выданного кредита по истечении срока кредитования.
Шаровые платежи идеальны для людей с хорошим инвестиционным чутьем и способностями рационально управлять своими расходами. Освобождая капитал, который необходимо было бы направить на выплату более высоких платежей при стандартных схемах погашения, шаровые кредиты дают опытному инвестору возможность использовать высвобожденные средства. Такой кредит также выгоден для лиц, ожидающих значительные единовременные поступления на некоторый момент в будущем, например, получение наследства или выплата дивидендов. Независимо от источника происхождения, если текущий денежный поток заемщика не будущие крупные поступления, шаровой платеж может быть очень выгодным выбором.
Разновидности методов кредитования с «шаровым» платежом:
- отсутствие процентных выплат до конца срока кредита, по окончании срока выплачивается вся сумма кредита и начисленный сложный процент, например, кредиты под освоение земли;
т.е. = ежемесячно ничего не платим => в конце срока погашение всей суммы основного долга + проценты
- выплата в течение кредитного периода только процентов, в конце срока погашение задолженности «шаровым» платежом;
т.е. = ежемесячно оплачиваем процент => в конце срока погашение всей суммы основного долга
- частичная амортизация основного долга, с итоговым «шаровым» платежом.
т.е. = ежемесячно оплачиваем процент + небольшие платежи по осн. долгу => в конце срока погашение оставшейся суммы основного долга
Такой график погашения наиболее выгоден как минимум по двум причинам: во-первых, итоговая сумма процентов будет меньше, чем в предыдущих случаях (т.к. проценты начисляются на остаток основного долга, а он у нас ежемесячно понемногу сокращается), во-вторых, сумма основного долга в конце периода кредитования будет значительно ниже.
60. Этапы расчета чистой приведенной стоимости проекта. Построение таблицы дисконтирования денежных потоков
Чистая приведенная стоимость (чистый приведенный эффект, чистый дисконтированный доход, Net Present Value, NPV) - сумма текущих стоимостей всех спрогнозированных, с учетом ставки дисконтирования, денежных потоков.
Этапы расчета:
1. Определяется текущая стоимость затрат (Io), т.е. решается вопрос, сколько инвестиций нужно зарезервировать для проекта.
2. Рассчитывается текущая стоимость будущих денежных поступлений от проекта, для чего доходы за каждый год CF (кеш-флоу) приводятся к текущей дате.
Результаты расчетов показывают, сколько средств нужно было бы вложить сейчас для получения запланированных доходов, если бы ставка доходов была равна барьерной ставке (для инвестора ставке процента в банке, для предприятия цене совокупного капитала или через риски). Подытожив текущую стоимость доходов за все годы, получим общую текущую стоимость доходов от проекта (PV):
3. Текущая стоимость инвестиционных затрат (Io) сравнивается с текущей стоимостью доходов (PV). Разность между ними составляет чистую текущую стоимость доходов (NPV):NPV = PV - Io;
NPV показывает чистые доходы или чистые убытки инвестора от помещения денег в проект по сравнению с хранением денег в банке. Чистая текущая стоимость (NPV) это один из основных показателей используемых при инвестиционном анализе, но он имеет несколько недостатков и не может быть единственным средством оценки инвестиции. NPV определяет абсолютную величину отдачи от инвестиции, и, скорее всего, чем больше инвестиция, тем больше чистая текущая стоимость. Отсюда, сравнение нескольких инвестиций разного размера с помощью этого показателя невозможно. Кроме этого, NPV не определяет период, через который инвестиция окупится.
CFt – денежный поток на период t;
r - барьерная ставка (ставка дисконтирования);
n - суммарное число периодов (интервалов, шагов) t = 0, 1, 2, ..., n (или время действия инвестиции).
!!! t=0, т.к. именно этот фактор позволяет учитывать стоимость инвестиционных вложений.
Построение таблицы дисконтирования денежных потоков:
|
Год |
Денежный поток (Приток – отток средств) |
Приведённая стоимость (PV) |
Чистая приведённая стоимость (NPV) |
|
T=0 |
CF0 |
PV0 |
|
|
T=1 |
CF1 |
||
|
T=n |
CFn |
=NPV |