Если у вас возникли сложности с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой - мы готовы помочь.
Предоплата всего
Подписываем
Контрольная работа по экономике недвижимости
на тему:
“ Дарение и наследование жилых помещений. Залог жилых помещений”
студентки 4-го курса экономичеcкого факультета
Всероссийского Государственного Института
Кинематографии Якобсон Натальи
МОСКВА 96 г.
План работы:
1. Дарение. Сделки с недвижимостью.
2. Наследование жилых помещений.
3. Залог жилых помещений.
4. Риэлтерская практика дарения, наследования и взятия под залог жилых помещений.
1. Дарение. Сделки с недвижимостью.
Приведем несколько основополагающих понятий о теоретической части столь распространенных операций с жилой недвижимостью,как дарение,принятие в наследование или отдание в залог домов,квартир, комнат и т. д.
По договору дарения одна сторона должна передать безвозмездно другой стороне имущество в собственность.Договор дарения считается заключенным в момент передачи имущества. Дарение гражданином имущества государственной, кооперативной или другой общественной организации может быть обусловлено использованием этого имущества для определенной общественно полезной цели.
Договор дарения на сумму свыше пятисот рублей и договор дарения валютных ценностей на сумму свыше пятидесяти рублей должны быть нотариально удостоверены. Договор даренияягражданином имущества государственной, коо-перативной или другой общественной организации заключается в простой письменной форме. Договоры дарения жилого дома и строительных материалов должны быть заключены в форме, установленной соответственно статьями 239 и 239(1) Гражданского Кодекса.
2. Наследование жилых помещений.
Наследование может быть осуществлено по закону и по завещанию. Наследование по закону имеет место, когда и поскольку оно не изменено завещанием. Если нет наследников ни по закону, ни по завещанию, либо ни один из наследников не принял наследства, либо все наследники лишены завещателем наследства, имущество умершего по праву наследования переходит к государству.
Временем открытия наследства признается день смерти наследодателя, а при объявлении его умершим—день, указанный заранее. Местом открытия наследства признается последнее постоянное место жительства наследователя , а если оно неизвестно — место нахождения имущества или его основной части.Наследниками могут быть:
при наследовании по закону—граждане, находящиеся в живых к моменту смерти наследодателя, а также дети наследодателяя родившиеся после его смерти;
при наследовании по завещанию — граждане, находящиеся в живых к моменту смерти наследодателя, а также зачатые при его жизни и родившиеся после его смерти.
Не имеют права наследовать ни по закону, ни по завещанию граждане, которые своими противозаконными действиями, направленными против наследодателя, кого-либо из его наследников или против осуществления последней воли наследователя, выраженной в завещании, способствовали призванию их наследованию, если эти обстоятельства подтверждены в судебном порядке. Не могут наследовать по закону родители после детей, в отношении которых они были лишены родительских прав и не восстановлены в этих правах на момент открытия наследства, а также родители и совершеннолетние дети, злостно уклонявшиеся от выполнения лежавших на них в силу закона обязанностей по содержанию наследодателя, если это обстоятельство подтверждено в судебном порядке. При наследовании по закону наследниками в равных долях могут быть в первую очередь—дети (в том числе усыновленные), супруг и родители (усыновители) умершего, а также ребенок умершего, родившийся после его смерти; во вторую очередь — братья и сестры умершего, его дед и бабка как со стороны отца, так и со стороны матери.
Наследники второй очереди призываются к наследованию по закону лишь при отсутствии наследников первой очереди или при неприятии ими наследства, а также в случае, когда все наследники первой очереди лишены завещателем права наследования. К числу наследников по закону относятся нетрудоспособные лица, состоявшие на иждивении умершего не менее одного года до его смерти. При наличии других наследников они наследуют наравне с наследниками той очереди, которая призывается к наследованию. Внуки и правнуки наследодателя являются наследниками по закону, если ко времени открытия наследства нет в живых того из их родителей, который был бы наследником; они наследуют поровну в той доле, которая причиталась бы при наследовании по закону их умершему родителю. Усыновленные и их потомство не наследуют после смерти родителей усыновленного, других его кровных родственников по восходящей линии, а также его кровных братьев и сестер. Родители усыновленного и другие его кровные родственники по восходящей лини и, а также кровные братья и сестры не наследу-
ют после смерти усыновленного и его потомства. Предметы обычной домашней обстановки и обихода должно перейти к наследникам по закону, проживавшим совместно с наследодателем до его смерти не менее одного года, независимо от их очереди и наследственной доли.
Каждый гражданин нашей страны может оставить по завещанию все свое имущество или часть его (не исключая предметов обычной домашней обстановки и обихода) одному или нескольким лицам, как входящим, так и не входящим в круг наследников по закону, а также государству или отдельным государственным, кооперативным и другим общественным организациям. Завещатель может,если только захочет, в завещании лишить права наследования одного, нескольких или всех наследников по закону.
Несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя (в том числе усыновленные), а также нетрудоспособные супруг, родители (усыновители) и иждивенцы умершего наследуют, независимо от содержания завещания, не менее двух третей доли, которая причиталась бы каждому из них при наследовании по закону (обязательная доля). При определении размера обязательной доли также учитывается и стоимость наследственного имущества, состоящего из предметов обычной домашней обстановки и обихода.
Завещатель,который ожидает своей смерти, вправе указать в завещании другого наследника на тот случай, если назначенный им наследник умрет до открытия наследства или не примет его. Часть имущества, оставшаяся незавещанной, делится по обоюдному согласию между наследниками по закону.
В число этих наследников входят и те наследники по закону, которым другая часть имущества была оставлена по завещанию, поскольку в завещании не предусмотрено иное.
Завещатель также вправе возложить на наследника по завещанию исполнение какого-либо обязательства (завещательный отказ) в пользу одного или нескольких лиц (отказополучателей), которые приобретают право требовать его исполнения. “Отказополучателями”.конечно же, могут быть лица, как входящие, так и не входящие в число наследников по закону. На наследника, к которому переходит жилой дом, завещатель вправе возложить обязательство предоставить другому лицу пожизненное пользование этим домом или определенной частью его. При последующем переходе права собственности на дом или его часть право пожизненного пользования сохраняет силу.
Наследник, на которого возложено завещателем исполнение завещательного отказа, должен исполнить его лишь в пределах действительной стоимости перешедшего к нему наследственного имущества за вычетом-падающей на него части долгов наследодателя. Если наследник по завещанию, на которого возложено исполнение завещательного отказа, имеет право на обязательную долю в наследстве, то он исполняет завещательный отказ лишь в пределах той стоимости перешедшего к нему наследственного имущества, которая превышает размер его обязательной доли.
В случае смерти до открытия наследства лица, на которое было возложено исполнение завещательного отказа, либо в случае непринятия им наследства обязанность исполнения завещательного отказа переходит на других наследников, получивших его долю.
Завещатель может возложить на наследника исполнение каких-либо действий, направленных на осуществление какой-либо общеполезной цели. Если эти действия носят имущественный характер.Завещание должно быть составлено письменно с указанием места и времени его составления, собственноручно подписано завещателем и нотариально удостоверено.К нотариально удостоверенным завещаниям могут иногда приравниваться:
1) завещания граждан, находящихся на излечении в больницах, других стационарных лечебно-профилактических учреждениях, санаториях или проживающих в домах для престарелых и инвалидов, удостоверенные главными врачами, их заместителями по медицинской части или дежурными врачами этих больниц, лечебных учреждений, санаториев, а также директорами и главными врачами указанных домов для престарелых и инвалидов;
2) завещания граждан, находящихся во время плавания на морских судах или судах внутреннего плавания, плавающих под флагом СССР (что за ляпсус нашего современного законодательства!!!), удостоверенные капитанами этих судов;
3) завещания граждан, находящихся в разведочных, арктических и других подобных им экспедициях, удостоверенные начальниками этих экспедиций;
4) завещания военнослужащих и других лиц, находящихся на излечении в госпиталях, санаториях и других военно-лечебных учреждениях, удостоверенные начальниками, их заместителями по медицинской части, старшими и дежурными врачами этих госпиталей, санаториев и других военно-лечебных учреждений;
5) завещания военнослужащих, а в пунктах дислокации воинских частей, соединений, учреждений и военно-учебных заведений, где нет государственных нотариальных контор и других органов, совершающих нотариальные действия, также завещания рабочих и служащих, членов их семей и членов семей военнослужащих, удостоверенные командирами (начальниками) этих частей, соединений, учреждений и заведений;
6) завещания лиц, находящихся в местах лишения свободы, удостоверенные начальниками мест лишения свободы.
Если же,что бывает нередко завещатель в силу физических недостатков, болезни или по иным причинам не может собственноручно подписать завещание, оно по его просьбе может быть подписано в присутствии нотариуса или другого должностного лица другим гражданином с указанием причин, в силу которых завещатель не мог подписать завещание собственноручно.
Завещатель вправе в любое время изменить или отменить сделанное им завещание, составив новое завещание. Завещание, составленное позднее, отменяет ранее составленное завещание полностью или в части, в которой оно противоре- чит завещанию, составленному позднее. Завещатель также может отменить завещание путем подачи заявления в нотариальную контору, а в местностях, где нет нотариальной конторы, — в исполнительный комитет местного Совета на- родных депутатов.Исполнение завещания возлагается на назначенных в завеща- нии наследников.Завещатель может поручить исполнить завещание не являю- щемуся наследником лицу, указанному в завещании (исполнителю завещания). В этом случае требуется согласие исполнителя, выраженное им в надписи на самом завещании либо в заявлении, приложенном к завещанию.Исполнитель же завещания имеет право совершать все действия, необходимые для исполнения завещания.Исполнитель завещания ни в коем случае не получает вознаграждения за свои действия по исполнению завещания, но имеет право на возмещение за счет наследства необходимых расходов, понесенных им по охране наследственного имущества и по управлению этим имуществом. По исполнении завещания исполнитель завещания обязан представить наследникам по их требованию отчет,по его усмотрению - письменно или устно, как пожелает.
Для приобретения наследства наследник должен его принять. Не допускается принятие наследства под условием или с оговорками. Признается, что наследник принял наследство, когда он фактически вступил во владение наследственным имуществом или когда он подал нотариальному органу по месту открытия наследства заявление о принятии наследства. Указанные в настоящей контрольной работе действия должны быть совершены в течение шести месяцев со дня открытия наследства. Позже нельзя по некоторым соображениям,на которых мы здесь не будем останавливаться ввиду малого обьема работы.
Итак, лица, для которых право наследования возникает лишь в случае непринятия наследства другими наследниками, могут заявить о своем согласии принять наследство в течение оставшейся части срока для принятия наследства, а если эта часть менее трех месяцев, то она удлиняется до трех месяцев. Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со времени открытия наследства. Срок для принятия наследства, установленный статьей 546 Гр. Кодекса, может быть продлен судом, если он признает причины пропуска срока уважительными. Наследство может быть принято после истечения указанного срока и без обращения в суд при условии согласия на это всех остальных наследников, принявших наследство. В этих случаях наследнику, пропустившему срок для принятия наследства, передается лишь то из причитающегося ему имуще-
ства, принятого другими наследниками или перешедшего к государству. которое сохранилось в натуре, а также денежные средства, вырученные от реализации другой части причитающегося ему имущества. Если наследник, призванный к наследованию по закону или по завещанию, умрет после открытия наследства, не успев его принять в установленный срок , то право на принятие причитающейся ему доли наследства перейдет к его наследникам. Это право умершего наследника может быть осуществлено его наследниками на общих основаниях в течение оставшейся части срока для принятия наследства. Если оставшаяся часть срока менее трех месяцев, она удлиняется до трех месяцев.
Интересен еще такой нюанс. Наследник, вступивший во владение или управление наследственным имуществом, не ожидая явки других наследников, не вправе распоряжаться наследственным имуществом (продавать, закладывать! и т. п.) до истечения шести месяцев со дня открытия наследства или до получения им свидетельства о праве на наследство. До истечения указанного срока или до получения свидетельства о праве на наследство наследник вправе производить за счет наследственного имущества лишь расходы:
1 ) на покрытие затрат по уходу за наследодателем во время его болезни, а также на его похороны,
2) на содержание граждан, находившихся на иждивении наследодателя;
3) на удовлетворение претензий по заработной плате и претензий, приравненных к ним;
4) по охране наследственного имущества и по управлению им.
Также наследник по закону или по завещанию в течение шести месяцев со дня открытия наследства вправе отказаться от наследства. При этом он может указать, что отказывается от наследства в пользу других лиц из числа наследников по закону или по завещанию , в пользу государства или отдельной государствен- ной, кооперативной или другой общественной организации. Отказ от наследства без указания, в пользу кого наследник отказывается от наследства, влечет те же последствия, что и неприятие наследства. Не допускается отказ от наследства, если наследник подал в нотариальную контору по месту открытия наследства заявление о принятии им наследства или о выдаче ему свидетельства о праве на наследство.Отказ от наследства должен быть произведен подачей наследником заявления нотариальной конторе по месту открытия наследства .В случае же непринятия наследства наследником по закону или по завещанию или лишения завещателем наследника права наследования его доля наследства поступает к наследникам по закону и распределяется между ними в равных долях.А если наследодатель завещал все свое имущество назначенным им наследникам, то доля наследства, причитавшаяся отпавшему наследнику, поступает к остальным наследникам по завещанию и распределяется между ними в равных долях.Правила настоящей практики не применяются лишь к случаям, когда наследник отказался от наследства в пользу другого наследника, государства или государственной, кооперативной или другой общественной организации ,либо отпавшему наслед- нику подназначен другой наследник.
Иногда наследственное имущество по праву наследования можетперейти к государству,что на практике любого риэлтера случается не редко. Это бывает в случаях:
1 ) если имущество завещано государству;
2) если у наследодателя нет наследников ни по закону, ни по завещанию;
3) если все наследники лишены завещателем права наследования;
4) если ни один из наследников не принял наследства.
Если кто-нибудь из наследников отказывается от наследства в пользу государства,то к государству переходит причитавшаяся этому наследнику доля наследственного имущества.Если при отсутствии наследников по закону завещана только часть имущества наследодателя, остальная часть переходит к государству.
Наследник, принявший наследство, отвечает по долгам наследодателя в пределах действительной стоимости перешедшего к нему наследственного имущества. На таких же основаниях отвечает государство, к которому поступило имущество. Кредиторы наследодателя в свою очередь вправе в течение шести месяцев со дня открытия наследства предъявить свои претензии принявшим наследство наследникам или исполнителю завещания, или нотариальной конторе по месту открытия наследства либо предъявить иск в суде к наследственному имуществу.Претензии предъявляются независимо от наступления срока соответствующих требований.Несоблюдение этих правил влечет за собой утрату кредиторами принадлежащих им прав требования.Нотариальная контора по месту открытия наследства, а в местностях, где нет нотариальной конторы, — исполнительный комитет местного Совета народных депутатов в любом случае должен принять меры к охране наследственного имущества, когда это является необходимым в интересах государства, наследников, отказополучателей или кредиторов.Охрана наследственного имущества продолжается до принятия наследства всеми наследниками, а если оно не принято, — до истечения срока, установленного для принятия наследства . При наличии в составе наследства имущества, требующего управления (жилой дом и т.п.), а также в случае предъявления иска кредиторами наследодателя до принятия наследства наследниками нотариальная контора назначает хранителя имущества, а в местностях, где нет нотариальной конторы, — исполнительный комитет местного Совета народных депутатов назначает над указанным имуществом опекуна.Наследники, призванные к наследованию, могут просить нотариальную контору по месту открытия наследства выдать свидетельство о праве на наследство.В таком же порядке выдается свидетельство о праве на наследство и при переходе наследственного имущества к государству .Свидетельство о праве на наследство выдается наследникам по истечении шести месяцев со дня открытия наследства.При наследовании как по закону, так и по завещанию свидетельство может быть выдано ранее истечения шести месяцев со дня открытия наследства, если в нотариальной конторе имеются данные о том, что, кроме лиц, заявивших о выдаче свидетельства, других наследников нет.
Раздел наследственного имущества должен производиться по соглашению принявших наследство наследников в соответствии с причитающимися им долями. При недостижении соглашения раздел производится в судебном порядке.При наличии зачатого, но еще не родившегося наследника наследники вправе произвести раздел наследственного имущества только с выделом причитающейся ему наследственной доли. Для охраны интересов неродившегося наследника к участию в разделе должен быть приглашен представитель органа опеки и попечительства.
3. Залог жилых помещений.
Теоретическая часть практики залога жилья довольно велика,чтобы полностью уместиться. Скажем лишь несколько слов об основных ее чертах.
В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.
Залогодержатель имеет право получить на тех же началах удовлетворение из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества независимо от того, в чью пользу оно застраховано, если только утрата или повреждение не произошли по причинам, за которые залогодержатель отвечает.
Залог зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге. Залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо.Залогодателем вещи может быть ее собственник либо лицо, имеющее на нее право хозяйственного ведения.
Лицо, которому вещь,в данном случае жилье, принадлежит на праве хозяйственного ведения, вправе заложить ее без согласия собственника в случаях, предусмотренных пунктом 2 статьи 295 Гражд. Кодекса. Залогодателем права может быть лицо, которому принадлежит закладываемое право. Залог права аренды или иного права на чужую вещь никогда не допускается без согласия ее собственника или лица, имеющего на нее право хозяйственного ведения, если законом или договором запрещено отчуждение этого права без согласия указанных лиц. Предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом. Залог отдельных видов имущества, в частности имущества граждан, на которое не допускается обращение взыскания, может быть законом запрещен или ограничен.
Если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержаниезаложенной вещи и расходов по взысканию.
Заложенное имущество всегда остается у залогодателя, если иное непредусмотрено договором. Имущество, на которое установлена ипотека, а также заложенные товары в обороте не передаются залогодержателю. Предмет залога может быть оставлен у залогодателя под замком и печатью залогодержателя.Предмет залога может быть оставлен у залогодателя с наложе-нием знаков, свидетельствующих о залоге (твердый залог).Предмет залога, переданный залогодателем на время во владение или пользование третьему лицу, считается оставленным у залогодателя. При залоге имущественного права, удостоверенного ценной бумагой, она передается залогодержателю либо в депозит нотариуса, если договором не предусмотрено иное. В договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество. Договор о залоге также должен быть заключен в письменной форме. Договор об ипотеке, а также договор о залоге движимого имущества или прав на имущество в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, подлежат нотариальному удостоверению.Договор об ипотеке должен быть зарегистрирован в порядке,установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом.
Права залогодержателя (право залога) на вещь, являющуюся предметом залога, распространяются на ее принадлежности, если иное не предусмотрено договором.На полученные в результате использования заложенного имущества плоды, продукцию и доходы право залога распространяется в случаях, предусмотренных договором. При ипотеке предприятия или иного имущественного комплекса в целом право залога распространяется на все входящее в его состав имущество, движимое и недвижимое, включая права требования и исключительные права, в том числе приобретенные в период ипотеки. Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.При ипотеке земельного участка право залога не распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя.
При отсутствии в договоре такого условия залогодатель в случае обращения взыскания на заложенный земельный участок сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той его частью,которая необходима для использования здания или сооруженияв соответствии с его назначением. Условия пользования этой частью участка определяются соглашением залогодателя с залогодержателе»в случае спора — судом.Если ипотека установлена на земельный участок, на котором находятся здания или сооружения, принадлежащие не залогодателю,а другому лицу, то при обращении залогодержателем взыскания
этот участок и его продаже с публичных торгов к приобретателю участка переходят права и обязанности, которые в отношении этого ли имел залогодатель.
Договором о залоге, а в отношении залога, возникающего основании закона, законом может быть предусмотрен залог недвижимости,имущественных прав, которые залогодатель приобретет в будущем. Право залога возникает с момента заключения договора о залоге, а в отношении залога имущества, которое надлежит передать залогодержателю, с момента передачи этого имущества.
Если имущество, находящееся в залоге, становится предметом еще одного залога в обеспечение других требований (последующий залог), требования последующего залога залогодержателя удовлетворяются из стоимости этого имущества после требований предшествующих залогодержателей.
Залогодатель или залогодержатель в зависимости от того, у кого из них находится заложенное имущество , обязан, если иное не предусмотрено законом или договором:
1 ) страховать за счет залогодателя заложенное имущество в полной его стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного залогом требования, — на сумму не ниже размера требования;
2) принимать меры, необходимые для обеспечения сохранности заложенного имущества, в том числе для защиты его от посягательств и требований со стороны третьих лиц;
3) немедленно уведомлять другую сторону о возникновении угрозы утраты или повреждения заложенного имущества.
Залогодержатель и залогодатель вправе проверять по документам и фактически наличие, количество, состояние и условия хранения заложенного имущества, находящегося у другой стороны. При грубом нарушении залогодержателем обязанностей,создающих угрозу утраты или повреждения заложенного имущества, залогодатель вправе потребовать досрочного прекращения залога.Залогодатель несет риск случайной гибели или случайного повреждения заложенного имущества, если иное не предусмотрено договором о залоге. Залогодержатель всегда должен отвечать за полную или частичную утрату
или повреждение переданного ему предмета залога, если не докажет,что может быть освобожден от ответственности. Залогодержатель отвечает за утрату предмета залога в размере его действительной стоимости, а за его повреждение — в размере суммы, на которую эта стоимость понизилась, независимо от суммы, в которую был оценен предмет залога при передаче его залогодержателю.Если в результате повреждения предмета залога он изменился настолько, что не может быть использован по прямому назначению, залогодатель вправе от него отказаться и потребовать возмещение заего утрату.Договором может быть предусмотрена обязанность залогодержателя возместить залогодателю и иные убытки, причиненные утратой или повреждением предмета залога.Залогодатель, являющийся должником по обеспеченному залогом обязательству, вправе зачесть требование к залогодержателю о возмещении убытков, причиненных утратой или повреждением предмета залога, в погашение обязательства, обеспеченного залогом. Замена предмета залога допускается с согласия залогодержателя, если законом или договором не предусмотрено иное. Если предмет залога погиб или поврежден либо право собственности на него или право хозяйственного ведения прекращено по основаниям, установленным законом, залогодатель вправе в разумный срок восстановить предмет залога или заменить его другим рав-ноценным имуществом,1если договором не предусмотрено иное. Залогодатель вправе, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из существа залога, пользоваться предметом залога всоответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы.Если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.
Соглашение, ограничивающее право залогодателя завещать заложенное имущество, ничтожно.Залогодержатель вправе пользоваться переданным ему предметом залога лишь в случаях, предусмотренных договором, регулярно представляя залогодателю отчет о пользовании.
Иногда залогодержатель, у которого находилось или должно было находиться заложенное имущество, вправе истребовать его из чужого незаконного владения, в том числе из владения залогодателя. В случаях, когда по условиям договора залогодержателю предоставлено право пользоваться переданным ему предметом залог;он может требовать от других лиц, в том числе и от залогодателя, устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения . Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. В обращении взыскания на заложенное имущество може быть отказано, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества по решению суда. Удовлетворение требования залогодержателя за счет заложен-ного недвижимого имущества без обращения в суд допускается на основании нотариально удостоверенного соглашения залогодержателя с залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога. Такое соглашение может быть признано судом недействительным по иску лица, чьи права нарушены таким соглашением. Требования залогодержателя удовлетворяются за счет заложенного движимого имущества по решению суда, если иное не предусмотрено соглашением залогодателя с залогодержателем. Однако на предмет залога, переданный залогодержателю, взыскание может быть обращено в порядке, установленном договором о залоге, если законом не установлен иной порядок.
Взыскание же на предмет залога может быть обращено только по решению суда в случаях, когда,к примеру, в случаях нужды:
1) для заключения договора о залоге требовалось согласие или разрешение другого лица или органа;
2) предметом залога является имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества,
3) залогодатель отсутствует и установить место его нахождения невозможно.
Реализация (продажа) заложенного имущества, на которое обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, ус-тановленном процессуальным законодательством. По просьбе залогодателя суд вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его продажу с публичных торгов на срок до одного года. Отсрочка не затрагивает прав и обязанностей сторон по обязательству, обеспеченному залогом этого имущества, и не освобождает должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора и неустойки.
Таковы вкратце основные черты существующей риэлтерской практики по залогу жилья.
4. Риэлтерская практика дарения, наследования и взятия под залог жилых помещений.
Из истории вопроса.
В западноевропейском законодательстве впервые ипотека появилась в XIV веке. В России первые банки, выдававшие долгосрочные кредиты под залог недвижимости, образовались в XVIII столетии. Это были государственные дворянские банки. В середине XIX века им на смену пришли частные кредитные учреждения: городские кредитные товарищества и земельные банки. Кредиты под залог недвижимости выдавались не деньгами, а ценными бумагами, обеспеченными закладываемой недвижимостью. Ценные бумаги российских ипотечных банков имели хождение в крупнейших европейских торговых центрах.
Реальность.
Классическая ипотека (залог недвижимого имущества) в современной России не популярна. Причины достаточно веские. Желания субъектов рынка пока не совпадают с возможностями, которые им предоставляет российское право. Действующее гражданское законодательство так хорошо защищает владельца жилья от его (жилья) отчуждения, что в итоге заемщик может остаться и с жильем, и с кредитом, а кредитор - ни с чем (не принят закон “Об ипотеке” и нет четкого механизма обеспечения залоговых требований). Природа не терпит пустоты, рынок - тем более. Что же реально существует под вывеской “ипотека”? Это - так называемые “поручительские” кредиты, получаемые под жилую недвижимость.
Ситуация.
Владелец жилья хочет получить кредит на самых выгодных для себя условиях под залог своей квартиры и приходит в выбранный им банк. Возникает первая проблема. Банк не может и не хочет работать с заемщиком без фирмы-поручителя, и это при условии, что банк занимается ипотечным кредитованием в принципе. Обычно крупные банки работают со своими дочерними фирмами-поручителями или с несколькими сторонними фирмами. Если заемщик хочет получить кредит в каком-либо конкретном банке, ему посоветуют, к каким фирмам-поручителям обратиться. Однако банковская процентная ставка и репутация банка-кредитора - не самые важные критерии выбора для заемщика.
Выход.
Сегодня только право собственности залогодержателя на недвижимость может быть надежной гарантией возврата кредита. Поэтому заемщик вынужден передавать право собственности на свою квартиру фирме-поручителю. Взамен заемщик получает: кредит; право “преимущественного выкупа” бывшей собственности в случае полных и своевременных расчетов с банком и фирмой-поручителем; и право пользования “своей” квартирой на основании договора аренды. После погашения кредита и оплаты услуг поручителя квартира возвращается заемщику. Формально все просто, однако для обеспечения надежных гарантий всех сторон схема усложняется. Понятно, что в этой ситуации для заемщика особенно важно оценить надежность фирмы-поручителя и привлекательность предлагаемых ею условий получения кредита.Рассмотрим схему получения кредитов “под залог” жилой недвижимости уже более года успешно используемую ,к примеру,петербургскими фирмами.
Основные действующие лица (субъекты ипотечного рынка):
владелец жилья - Заемщик;
кредитор - Банк;
риэлтерская, финансовая или дочерняя фирма банка - Поручитель.
Схема оформления кредита.
К началу осени 1995 года на ипотечном рынке Санкт-Петербурга работало несколько десятков фирм. Наиболее активны и известны в городе были такие тандемы Поручитель-Банк как: “Инком-Инвест” - “Инкомбанк”, “ОЛБИ-Инвест” - Банк “Национальный Кредит”, “R.B.I.”- “Астробанк”, Ипотечная компания “Выбор” - Банк “Кредит-Петербург”, “Северная Финансовая Компания” - “Русский Торгово-Промышленный банк”, “АПЕК” - “АБИ-Банк”, “ПАН” - “Балтийский банк”. Характерно, что большинство Поручителей первой петербургской десятки - дочерние структуры банков или финансово-инвестиционные фирмы. Классические риэлтерские фирмы чувствуют себя на ипотечном рынке менее уверенно. Существуют даже схемы двойного поручительства Риэлтер-Дочерняя фирма банка-Банк. Конкуренцию финансистам на рынке ипотечного кредитования пытаются составить такие крупные многопрофильные риэлтерские компании как: “Дом Плюс”, “Адвекс”, “Икстлан”.
1 Этап
- Собеседование и консультирование (Поручитель).
- Подача документов (Заемщик): правоустанавливающий документ, зарегистрированный надлежащим образом, справки формы 7 и 9, справки формы 11А, паспорта владельцев квартиры и т.п.
- Экспертиза документов (Поручитель).
- Оценка квартиры (Поручитель).
- Согласование условий кредита (Заемщик - Поручитель).
2 Этап
- Заключение Договора поручительства (Заемщик - Поручитель).
- Заключение Договора купли-продажи (Заемщик - Поручитель).
3 Этап
- Регистрация Договора купли-продажи в Городском бюро регистрации (ГБР) и выписка Заемщика.
- Заключение Кредитного договора (Заемщик - Банк).
4 Этап
- Получение Заемщиком кредита в Банке.
- Расчеты Заемщика с Поручителем.
5 Этап
- Заключение Договора аренды на квартиру (Заемщик - Поручитель).
- Заключение Договора обратной продажи квартиры (Заемщик - Поручитель).
6 Этап
- Возврат Заемщиком кредита и процентов Банку.
- Полный расчет Заемщика с Поручителем.
- Возврат квартиры Заемщику.
Схема предполагает удачный исход взаимоотношений Заемщик-Поручитель-Банк. Если Заемщик оказывается не в состоянии сам погасить кредит, то Поручитель реализует “заложенное” жилье на вторичном рынке и выполняет обязательства Заемщика перед Банком. Вне схемы остались и юридические отношения между Поручителем и Банком. Они менее стандартны и зависят от степени доверия Банка Поручителю.
Типовые условия кредитования(на август 1995 года)
Размер кредита 60-80% от текущей рыночной стоимости жилья.
Срок кредитования от 6 до 18 месяцев.
Процентные ставки (по валютному ресурсу):
Банковские: 24-36% годовых, 2-3% в месяц от остатка.
Поручительские: 0,5-2% в месяц от остатка.
Суммарные ставки: 30-60% годовых, 2,5-5% в месяц от остатка.
Типовые условия кредитования и общая схема кредитования, разумеется, не отражают всего многообразия отношений и условий, возникающих при оформлении кредита.
Рассмотрим подробнее условия кредитования и попробуем оценить их привлекательность с позиции Заемщика.
Оценка жилья
Производится исходя из сравнительного анализа цен реальных сделок и цен предложений на аналогичное жилье. Часто стоимость жилья по оценке Поручителя оказывается значительно (до 10%) ниже текущей рыночной. Объясняется зто тем, что: во-первых, в рыночную стоимость обычно включены комиссионные агентств, во-вторых, квартира по рыночной стоимости может продаваться несколько месяцев, что для Поручителя - роскошь непозволительная. При долгосрочных кредитах необходимо учитывать возможное изменение рыночной стоимости и ликвидности жилья. Если динамика роста валютной стоимости жилья в старом фонде в центре Санкт-Петербурга позволяет сделать оптимистический прогноз и давать кредиты под такое жилье до 80% от его текущей рыночной стоимости, то цены на дешевое панельное жилье уже заморожены, и работать с такой категорией жилья даже на 70% Поручителю рискованно. Некоторые Поручители закладывают и эту процентную разницу в оценочную стоимость. Следствие: важны не декларативные рекламные проценты, а реальная оценка конкретного жилья.
Сроки кредитования и банковские процентные ставки
Значительно уступают в привлекательности для Заемщика по сравнению с европейскими стандартами ипотечного кредитования. К сожалению, нестабильная макроэкономическая ситуация в России и введение валютного коридора Центробанком вряд ли позволят коммерческим банкам в ближайший год снизить валютные процентные ставки и значительно увеличить сроки кредитования. Большинство схем предусматривает гибкий график погашения кредита с возможностью досрочного погашенния. При гибкой политике Поручителя и его хороших отношениях с Банком возможна пролонгация кредита.
Поручительские ставки
На эту статью расходов Заемщик должен обратить особое внимание. Значительно отличаются как способы оплаты услуг поручительства, так и абсолютный размер комиссионных. Обычно поручительские услуги оплачиваются как процент от остатка невыплаченной по кредиту суммы (эти проценты и даются в рекламе Поручителей). Однако существуют и более жесткие варианты оплаты - фиксированная сумма сразу после получения кредита.
Дополнительные расходы
Весьма существенная статья расходов Заемщика. Полные расходы по передаче права собственности на закладываемую квартиру (налоги, сборы и пошлины, связанные с заключением, заверением и регистрацией договора купли-продажи) составляют от 200 до 400 USD в зависимости от балансовой стоимости квартиры. Эти расходы однозначно ложатся на плечи Заемщика, хотя могут авансироваться Поручителем. Некоторые поручители требуют отдельной оплаты таких услуг, как консалтинг и оценка.
Страхование
Применяется большинством Поручителей для обеспечения своих гарантий от возможного уменьшения рыночной стоимости заложенного жилья, а с недавнего времени - и от потери права собственности на это жилье в случае, если суд признает сделку недействительной. Таким образом, применяется два вида страхования:
- страхование сделки купли-продажи жилья (права собственности Поручителя);
- страхование жилья (отделки) на весь срок кредитования по следующим группам рисков: действие огня, аварии, действия третьих лиц и т.п.
Страховые взносы по первому виду страхования находятся в пределах 1-4% от страховой суммы при сроках страхования от года до 10-ти лет, а по второму - около 1% при страховании на весь срок кредитования. Страховая сумма не превышает рыночную стоимость жилья и обычно равна сумме кредита. Расходы по страхованию как правило оплачивает Заемщик.
Прочие схемы кредитования.
Существует схема кредитования по которой возврат заложенной квартиры после погашения кредита и процентов по нему осуществляется путем расторжения первичного договора купли-продажи. Появился на ипотечном рынке и более интересный вариант кредитования посредством простых векселей. Заемщик заключает с Поручителем договор вексельного поручительства и выписывает Банку вексель на сумму кредита. Вексель авалируется Поручителем. После погашения векселя в конце срока кредитования квартира возвращается Заемщику. Если Заемщик оказывается не в состоянии выполнить обязательства по векселю, то их принимает на себя Поручитель-авалист.
Некоторые аспекты отношений .
Заемщик - Поручитель
По данным статистического отчета Холдинга “R.B.I.” за май 1995 г. почти половина ипотечных кредитов берется для предпринимательской и коммерческой деятельности. Оборачивать сегодня в России даже 50-ти процентные валютные кредитные ресурсы, да еще и получать устойчивую прибыль, очень сложно. Следствие: число невозвратов растет и составляет по некоторым данным от 20 до 50% от общего количества кредитов. Даже 20% это много, ведь за каждым невозвратом стоят люди, потерявшие жилье. Но есть еще и 50-ти процентный невозврат, его только на экономический кризис не спишешь. Причина: взаимная безответственность Заемщика и Поручителя при принятии решения о кредитовании.
Существует два принципиально различных подхода Поручителя к работе с Заемщиком и к решению проблем невозврата (заведомо криминальный подход не рассматриваем). Условно их можно обозначить как “мягкий” и “жесткий”. При “мягком” подходе Поручитель и Заемщик - партнеры, конечная цель которых едина - возврат кредита Банку, а квартиры - Заемщику. При “жестком” - Поручитель предпочитает невозврат кредита Банку со стороны Заемщика. Этот вариант более хлопотен, но и более прибылен, в итоге, большую часть прибыли такие Поручители получают не от комиссионных, а с разницы между ценой реализации заложенной квартиры и долгом Заемщика Банку. В свою очередь, и “мягкий” подход далек от альтруизма. Поручителю не нужны сложности, возникающие при выселении Заемщика. Он позволяет Заемщику самому реализовать “свою” квартиру и выплатить кредит. Таким образом, часть суммы остается у Заемщика, зато у всех сторон возникает меньше проблем. “Мягкий” подход не только более этичен, но и более профессионален. Он предполагает серьезную работу уже на первом зтапе получения кредита. Поручитель оценивает вместе с Заемщиком реальность возврата кредита, выясняет, есть ли возможность альтернативной прописки у Заемщика и членов его семьи, проверяет по всем доступным каналам “историю” закладываемой квартиры (сделки, арест, залог). Цель такого Поручителя - обеспечить гарантии свои и Банка, а также уменьшить количество невозвратов.
Резюме
В Санкт-Петербурге уже сложился цивилизованный рынок кредитования под залог жилой недвижимости. Ипотека земельных участков, зданий и сооружений, а также прав аренды находится пока в зачаточном состоянии. Ипотечный рынок существует и развивается в рамках общей макро-экономической ситуации в России, ситуация эта сложна, проблем у ипотеки более чем достаточно. Юридические проблемы должен решить закон “Об ипотеке”. Однако, в проекте закона есть много белых пятен. Например, обеспечение прав залогодержателя при обращении взыскания на заложенную жилую недвижимость. Возможно в окончательном варианте закона эта и многие другие проблемы будут решены. Но главное - у петербуржцев уже сегодня есть возможность не просто получить кредит под залог своего жилья, но и выбрать оптимальные для себя условия кредитования.
Если сравнивать с риэлтерской операцией взятия квартиры под залог операцию наследования или дарения, то по степени выгодности или риска последние окажутся намного предпочтительнее. Если рассматривать типичный вариант с той же самой квартирой в Санкт-Петербурге,то на практике окажется, что любой домохозяин при первом же беглом ознакомлении с вопросом скажет вам ,что он предпочитает получить в качестве дарения или наследования квартиру,чем отдавать под залог банку или другим юридическим лицам ту же самую. Опыт живой практики доказывает,что экономическая прибыль и вероятность столкновения с мошенничеством при наследовании или дарении складываются намного благоприятнее к наследователю рассматриваемой нами Санкт-Петербургской квартиры. Ввиду того,что список заинтересованных лиц,производящих операции с недвижимостью в данном случае сужается по сравнению с первым рассматриваемым случаем,то и хождения по инстанциям,привлечение гарантов и просто оформление сопуствующих юридических документов в этом случае уменьшается в два или три раза. Поэтому мыысделаем определенный вывод, что на сегодняшнем риэлтерском рынке при рассматривании нами случаяяс квартирой в Санкт-Петербурге операции с недвижимостью при дарении или наследовании жилья в большей степени имеют правовой защищенности и экономической выгоды. Кстати, социологические исследования показали, что 28 % бомжей, резко увеличившихся за последние годы, - это как раз и есть жертвы обмана или неосторожного обращения с единственным жильем,оказавшимися ими при заключении сделок, связанными с ипотечной операцией отдачи жилья под залог. Однако мы с трудом можем найти хотя бы один случай, когда человек терял приобретаемое им жилое помещение при получении им жилья в наследование или при дарении.
Упомянем еще об одной немаловажной стороне дела в рассматриваемом нами случае с квартирой в Санкт-Петербурге.
Кто бы вы ни были,при совершении любой сделки с упомянутой квартирой вы не должны обращаться в Городское бюро регистрации для перерегистрации уже существующего договора. Регистрация документов о правах на недвижимость, произведенная в законном порядке ПИБами или Жилищным комитетом , имеет юридическую силу, а лица, зарегистрировавшие таким образом документы, являются собственниками квартир.
Только в том случае, если вы решили продать, подарить, обменять вашу квартиру, вы должны обратиться в Городское бюро регистрации за справкой подтверждения прав на объект недвижимости, без которой нотариус не сможет оформить вам договор.Но обязательно ли регистрировать договор купли-продажи квартиры или достаточно оформить его у нотариуса?
Любую сделку с квартирой, а также любой иной документ, на основании которого возникает право собственности на нее, регистрировать обязательно. В соответствии со ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи подлежат государственной регистрации, а в ст. 165 говорится, что несоблюдение требования о государственной регистрации влечет ниччожность сделки. А это значит, ччо если нет регистрации - нет и сделки, и, следовательно, квартира по-прежнему остается в собственности “продавца”. Именно поэтому в интересах покупателя как можно быстрее обратиться в Городское бюро регистрации за регистрацией сделки.
Что вы должны сделать, чтобы правильно оформить сдачу под залог своей квартиры?Для того, чтобы сдать под залог квартиру, она должна находиться в собственности продавца. Если квартира не приватизирована, следует обратиться в агентство приватизации вашего района или в Центральное агентство и оформить договор передачи квартиры в собственность. Этот договор необходимо зарегистрировать в Городском бюро регистрации и там же сразу получить справку подтверждения прав на объект недвижимости по данной квартире. С зарегистрированным договором и справкой Городского бюро регистрации, а также со справкой из районного ПИБа о технических характеристиках квартиры и ее инвентаризационной стоимости вы вместе с заемщиком обращаетесь к нотариусу для оформления договора. Кроме этих документов нотариусу необходимо представить справку о прописке (форма 9), а в случае, если в квартире проживают или имеют право на жилую площадь несовершеннолетние дети, - разрешение органа опеки и попечительства на отчуждение квартиры. По закону органом опеки и попечительства является районная администрация, а там эти функции непосредственно осуществляются, как правило, отделами народного образования.После оформления договора у нотариуса покупателю следует обратиться в Городское бюро регистрации для регистрации договора. Получчв в Городском бюро регистрации зарегистрированный экземпляр договора,залогодатель может считать себя собственником квартиры на срок договора.