Если у вас возникли сложности с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой - мы готовы помочь.
Предоплата всего
Подписываем
Содержание.
§1. Сущность Экономического оборота………………………………………..2
Контрольные вопросы…………………………………………………………...6
Тесты………………………………………………………………………………7
Блок-схема «Экономический оборот»………………………………………….8
Введение.
В России в условиях становления рыночной экономики все большую роль играет рынок. Одним из его видов является рынок недвижимости, в котором главную роль играет недвижимое имущество, его стоимость и участники рынка.
Как известно цена и рынок неразделимо связаны между собой, они дополняют и характеризуют друг друга. Обязательным условием оценки недвижимости является учет специфики функционирования рынка недвижимости, так как состояние рынка недвижимости оказывает существенное влияние на потоки доходов, уровни риска и на возможную цену реализации объекта недвижимости в определенный момент времени в будущем, т.е. на основные данные, используемые при оценке методами доходного подхода. Учет особенностей функционирования рынка недвижимости позволит более обоснованно скорректировать данные ретроспективного периода для оценки недвижимости методами рыночного подхода. Кроме того, определение инвестиционной привлекательности недвижимости как объекта для инвестирования (если оценка заказывается потенциальным инвестором) требует обязательного учета текущего состояния рынка недвижимости и перспектив его развития в будущем.
Таким образом, мы не можем быть полноценными и профессиональными участниками рынка недвижимости и оценивать недвижимое имущество, не познав основных особенностей рынка. Именно особенностям функционирования рынка недвижимости и посвящена данная работа.
Основная часть.
Рассмотрим отличие недвижимости как финансового актива от других активов:
форма дохода от недвижимости (будущие потоки денежной наличности (аренда) - доход от будущей продажи недвижимости, возрастание стоимости недвижимости со временем).
Особенности доходов от недвижимости - стабильность доходов обеспечивается среднесрочным и долгосрочным периодом договора аренды. Защищенность доходов от инфляции обеспечивается переносом инфляции в доход через арендную плату или цену объекта. Сохранность инвестиций обеспечивается тем, что земля в принципе неуничтожима, низкая корреляция доходов от недвижимости с доходами от иных активов обеспечивается независимостью доходов от недвижимости от экономической ситуации. Неоднородность доходов от недвижимости обеспечивается существенной дифференциацией доходов от разных объектов недвижимости одного типа в пределах одного региона.
Необходимость в управлении недвижимостью как инвестиционным активом обусловлена зависимостью дохода от эффективности управления или, существует правило, которое состоит из 2х частей:
недвижимость как объект инвестирования является наиболее сложным активом для большинства инвесторов, не обладающих профессиональными знаниями в сфере недвижимости.
недвижимость является наиболее предпочтительным объектом инвестирования, позволяющим извлекать больший доход и обладать контролем над активом для инвесторов, обладающих профессиональными знаниями в сфере управления недвижимостью.
Необходимость высокого «порогового» уровня инвестиций, для обладания контроля над активом необходимы крупные средства, что с одной стороны уменьшает иные активы инвестора, а с другой – их может совсем не оказаться у инвестора. Высокие трансъакционные издержки, низкая ликвидность объектов недвижимости обусловлена большим сроком ее экспозиции на рынке, которая составляет от 90 до 120 дней, при завышении цены этот срок может быть гораздо больше, на пассивном рынке даже при существенном снижении цены реализация недвижимости может быть практически невозможной. Сложность финансовых потоков инвестиций в недвижимость связана с отрицательными потоками в начале жизненного цикла объекта, которые затем трансформируются в положительные, а за пределами срока экономической жизни объекта вновь становятся отрицательными, особенность ценообразования на рынке недвижимости.
Рынок недвижимости связан со всей экономической системой, и чем более он развит, тем сильнее его зависимость от состояния экономики, финансовой системы и т.д. Рынок недвижимости связан с целой группой смежных рынков: финансов, подрядных работ, строительных материалов, рабочей силы и др.
С одной стороны, повышение деловой активности на рынке недвижимости рождает дополнительный спрос на финансовые ресурсы, подрядные работы и т. д., с другой – рынок недвижимости испытывает на себе влияние, прежде всего, финансового рынка, который является основным в недвижимость на развитие экономики:
сторонники рынка недвижимости утверждают, что инвестиции в нее стимулируют развитие экономики!?!
сторонники реальной экономии считают, что инвестиции в недвижимость означают отвлечение ресурсов из других секторов экономики.
Существует следующая взаимосвязь экономических циклов и циклов развития рынка недвижимости:
Причины несовпадения циклов: рынок недвижимости раньше чем другие реагирует на стоимость денег, так, увеличение стоимости денег и уменьшение денежной массы заставляет потребителей в первую очередь отказываться от капитальных затрат, что приводит к снижению спроса на рынке недвижимости в силу длительности создания объектов. Таким образом, возникает избыток предложения над спросом, что влияет на ситуацию в смежных отраслях экономики. В нижней точке цикла, в соответствии с риском, происходит перестройка рынка недвижимости: изменение технологий, мест развития недвижимости и т. д. Затем, с ростом доходов и массой денег в обращении, спрос на рынке недвижимости возрастает, что отражается на состоянии и тенденциях развития экономики в целом.
Основными показателями изменений в состоянии рынка является:
Применительно к обороту недвижимости отметим, что сделка с недвижимым имуществом может быть квалифицирована как предпринимательская при условии, что ее участники или один из участников преследуют цель извлечения прибыли путем совершения такой сделки - сделка является предпринимательской в силу объективного характера, либо если ее участники являются индивидуальными предпринимателями или коммерческими организациями (субъективный характер).
В любом случае предпринимательский характер будет носить сделка, совершенная с предприятием (купля-продажа предприятия, аренда предприятия, доверительное управление предприятием). Обусловлено это спецификой объекта, т.е. предприятия как имущественного комплекса, предназначенного исключительно для осуществления предпринимательской деятельности.
Заключение.
В рыночных условиях особое значение приобретают вопросы оценки вещественного богатства, включая заводы и оборудование, жилые и производственные здания, потребительские товары длительного пользования, земельные участки. Изменение этого богатства влияет не только на уровень его воспроизводства, но и на качество жизни людей.
Экономика воспроизводства — это экономика недвижимости. С развитием рыночных отношений увеличивается число элементов и видов предпринимательской деятельности, учитываемых при оценке вещественного богатства, поэтому знания по экономике недвижимости становятся все более востребованными. Чем больше элементов учитывается при оценке вещественного богатства, тем сложнее производить оценку состояния и эффективности его использования. Современный специалист должен знать действующее законодательство, нормативные, правовые и методические документы, регламентирующие деятельность участников на рынке недвижимости, методы экспертизы и оценки объектов недвижимости и условия их применения, экономические основы оценки недвижимости, уметь применять эти знания на практике с учетом поставленной цели оценки и изменения факторов, воздействующих на объект недвижимости.
Сегодня именно объекты недвижимости представляются центральным звеном всей системы рыночной экономики страны. И это понятно — объект недвижимости не только особый товар, но одновременно и капитал, приносящий доход, и основание для оказания услуг с целью ведения эффективной предпринимательской деятельности. Однако владение недвижимостью — это не только и не столько право на обладание благом, сколько обязанность его эффективного использования и сохранения, сопряженная подчас с немалыми затратами. В связи с этим возрастает потребность в системе профессиональных знаний, которые охватывают все этапы жизненного цикла объектов недвижимости.
Контрольные вопросы.
Тесты.
1. Необходимость в управлении недвижимостью как инвестиционным активом обусловлена зависимостью дохода от эффективности управления или, существует правило, которое состоит из … частей:
2. Рынок недвижимости связан…:
3. Экономика воспроизводства — это:
Блок-схема «Экономический оборот»