Если у вас возникли сложности с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой - мы готовы помочь.
Предоплата всего
Подписываем
ЭКСПЕРТИЗА МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ И ЭКСПРЕСС-ОЦЕНКА КОММЕРЧЕСКОГО ПОТЕНЦИАЛА ТЕРРИТОРИИ
1. Экспертиза местоположения как основной механизм реализации территориально-пространственного развития недвижимости
2. Система критериев и факторов экспертизы местоположения
А) Экологический критерий
Б) Экономический критерий
В) Градостроительный критерий
1. ЭКСПЕРТИЗА МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ КАК ОСНОВНОЙ МЕХАНИЗМ РЕАЛИЗАЦИИ ТЕРРИТОРИАЛЬНО-ПРОСТРАНСТВЕННОГО РАЗВИТИЯ НЕДВИЖИМОСТИ
В настоящее время проблема анализа место положения объектов недвижимости при реализации программ территори ально-пространственного развития города становится все более актуаль ной, а отсутствие единых законов при застройке новых частей города и реконструкции старой его части существенным образом влияет на стои мость недвижимости в различных частях города.
Город представляет собой сложную систему, связанную с непредсказу емостью поведения людей, т. е. это социально-экономическая система, ос новными признаками которой являются: структурированность, взаимо связанность составляющих систему частей, подчиненность организации системы определенной цели.
Одним из подходом, используемых при экспертизе местоположения, является системно-иерархический подход (СИП), который позволяет упорядочить изучение связей внутри системы.
Сущность этого подхода заключается в том, что городская система с позиций градостроительства имеет три иерархически взаимосвязанных уровня (подсистема, собственно система, надсистема), которые соответствуют трем областям деятельности человека в организации своей жизненной среды: архитектуре, градостроительству и районной планировке.
Первый уровень: архитектурно-планировочная система (АПС). Городская среда формируется относительно обособленным пространственно-целостным и функционально-взаимосвязанным комплексом сооружений и городских пространств – АПС.
В качестве элементов этой системы выступают отдельные сооружении, участки открытых пространств для различных форм социальной активности (рынки, площади, пешеходные и транспортные зоны).
Второй уровень: городская система (ГС). В качестве элементов выступают отдельные АПС, а внутренняя целостность системы этого урвня определяется устойчивыми регулярными трудовыми и культурно-бытовыми связями населения (как в компактном традиционном городе). Город является городской системой, если в нем замыкаются все системообразующие связи. Размеры и реальные границы городской системы определяются величиной предельно допустимых затрат времени на регулярные внутренние поездки. В рамках суточного цикла это не более 1-1,5 часа в одном направлении.
Третий уровень: региональная система (РС). Городские скопления, крупные города, агломерации — ее элементы. Они взаимодействуют, осуществляя развитие экономики на основе замкнутых производственных циклов и решая задачи поддержания общего экологического баланса и имеют необходимые ресурсы для известной автономии РС в рамках глобальной экономической системы.
Системный подход к экспертизе местоположения в отличие от классического научного подхода позволяет сделать следующие утверждения о городе:
- Город, урбанизированная территория — открытая сложная система со свойствами, значительная часть которых не свойственна ни одному из его элементов, взятому в отдельности.
- Отдельные функции города, имеющие высокую востребованность, могут выполняться разными элементами. В случае уничтожения, гибели элементов определенного типа, выполняющих конкретные функции, эти функции могут быть взяты на себя элементами других типов, то ость другие элементы могут выработать у себя способность выполнять функцию, замещающую утраченную или недоступную в стоимостном отношении.
- прогнозирование развития городской среды невозможно без учета истории развития города, его современного состояния, целеполагания;
- потребности функциональных подсистем города определяют его структурно-иерархическое устройство, а не наоборот.
Системно-функциональный подход (СФП) экспертизы местоположе ния используется там, где важным аспектом оказывается многофункцио нальность элемента городской структуры. Этот подход предполагает, что в единой системе после удаления (исчезновения) каких-то элементов, вы полнявших определенные функции, другие элементы принимают их на себя либо опосредованно, либо преобразуясь так, что принимают на себя новые для них функции.
Системно-иерархический и системно-функциональный подход опи сывают город как статичную систему. Используемый на практике системно-диалектический подход (СДП) показывает систему в развитии. При мем условные обозначения:
- функция, описывающая настоящее состояние системы
- функция, описывающая состояние системы на Т1 — более ранний момент по отношению к настоящему;
- функция, описывающая целеполагание — будущее состоя ние системы.
Необходимо принимать во внимание:
- связь настоящего с прошлым:
- зависимость будущего от настоящего:
Система этих уравнений описывает системно-диалектический подход, предполагающий, что без учета целеустремленности города как системы и без знания истории невозможно прогнозировать ее будущее развитие.
2. СИСТЕМА КРИТЕРИЕВ И ФАКТОРОВ ЭКСПЕРТИЗЫ МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ
Урбанизированные территории — это элементы (объекты) пи темы расселения, для которых характерны следующие свойства:
1) профессиональные занятия населения в большинстве (или п подан ляющем большинстве) не связаны с сельскохозяйственными работами;
2) высокая концентрация обмена информацией, кооперация людей и их деятельности, направлена к наивыгоднейшему использованию материальной среды в целях благоустройства данного объекта и своего социального благосостояния;
3) высокоэффективное производство за счет интенсивного разделения труда;
4) внутренняя целостность объектов, обусловленная устойчивыми социально-функциональными связями значительного по численности населения (по затратам времени на регулярные поездки в пределах 1-1,5 часа в одном направлении);
5) высокая интенсивность общественных форм жизни.
Рассмотрим основные признаки урбанизированности территорий, ко торые учитываются при экспертизе местоположения недвижимости.
1. Размеры урбанизированной территории, на площади которой нахо дится недвижимость, напрямую связаны с допустимыми и оптимальными характеристиками численности и плотности населения.
Максимальные размеры связаны с транспортной доступностью, кото рая, в свою очередь, определяется господствующим способом перемеще ния жителей в пределах урбанизированной территории. С позиции разви тия территории главное различие современных и старых городов — в их размерах и транспортной инфраструктуре. Транспортная доступность из менила представления о размерах города.
Формула, связывающая среднюю продолжительность трудовой поезд ки в один конец (в часах) — М со средней продолжительностью рабочего дня (в часах) — Р, выглядит следующим образом:
М= (12,3 - Р)/6.
Если равенство выполняется, то город устойчиво развивается, если су ществует перевес в какую-то сторону, то либо у города есть перспектива роста, либо он впоследствии может распасться на самостоятельные эконо мические единицы. Учитывая продолжительность рабочего дня и сред нюю скорость пассажирского транспорта, можно вычислить размеры ста бильно целостной урбанизированной территории.
2. Плотность населения. Этот параметр имеет смысл системного при знака только для урбанизированной территории — фактического города или для части территории, населенной не меньшим числом жителей, чем официальное число жителей в поселке городского типа или в известном населенном пункте, имеющем статус города. Характерное значение обыч но около 1 человека на 100 м2. Минимальное значение для случаев, когда фактический и административный город имеют близкие площади, состав ляет 0,3 жителя на 100 м2. Точные значения здесь невозможны из-за раз нообразия административных решений о включении ненаселенных тер риторий по тем иди иным конъюнктурным соображениям в пределы административных границ.
3. Валовой региональный продукт (ВРП) на душу населения. Этот пара метр важен с точки зрения возможности территории прокормить свое насе ление и тем самым оправдать свое существование. Этот показатель важен именно для формальной экономики. При этом следует учитывать статисти ческую закономерность, согласно которой нормальное развитие происхо дит в случае, если на капитальное строительство на территории тратится около 25% ВРП„созданного на ней, а нормальное функционирование (воспроизводство) — если на территории тратится 67% заработанного на ней.
Для территории меньшей, чем субъект федерации, ВРП обычно не рассчитывается. Но существует выход, который состоит в возможности оценки ВРП по объемам «региональных» перевозок между оцениваемой территорией и внешней по отношению к ней.
4. Расчет валового городского продукта. (ВГП) не входит в настоящее время в перечень показателей, рассчитываемых Госкомстатом России (за исключением Москвы и Санкт-Петербурга, являющихся субъектами РФ). Согласно методике, предложенной ООН-ХАБИТАТ, рассчитывать ВГП можно двумя способами.
Первый метод аналогичен расчету ВВП производственным методом, при: котором валовой продукт рассчитывается как сумма добавленных стоимостей, создаваемых в отраслях экономики. Он основывается на предположении о том, что отношение валового городского продукта к валовому внутреннему продукту пропорционально соотношению занятый в разных отраслях экономики в городе и в целом но стране. Предполагается также, что заработная плата отражает реальную величину произведенной добавленной стоимости, поэтому для соизмерения производительности городской и национальной экономики добавляется множитель, равный соотношению зарплат в отраслях экономики города и страны.
Доля не распределяемой по отраслям величины добавленной стоимости на городском уровне принимается равной этому показателю на национальном уровне. Очевидно, что в условиях функционирования российской экономики подобным способом можно получить самые приблизительные оценки величины произведенного валового городского продукта.
Второй метод, учитывая особенности российском статистики доходов, дает еще более приблизительный результат, так как исходит из посылки, что валовой городской продукт составляет долю НИИ, равную отношению общего дохода домохозяйств в городе и по стране в целом.
Производительная сила городской среды, определяет объем валового внутреннего продукта, создаваемого, в среднем, за один час труда. По мере развития города, индустриального строительства, совершенствования технологий производства, повышения квалификации населения и создания новых средств производства производительная сила городской среды растет. Но для того, чтобы этот рост был стабильным, необходимо подпитывать эту среду трудовыми ресурсами соответствующей квалификации.
В наше время система знаний и технологий обновляется не реже чем раз в 5-7 лет, что означает фактически необходимость непрерывного образования.
На территориально-пространственную оценку местоположения объекта недвижимости могут влиять следующие факторы:
- экономический
- экологический
- градостроительный
Экологический критерий
При анализе места расположения недвижимости определяют, в какой функциональной зоне он находится. Среди основных градообразующих функциональных зон города можно выделить следующие:
Взаиморазмещение этих основных функциональных элементов города подчинено множеству факторов. При анализе местоположения объекта недвижимости с экологической точки зрения учитываются следующие критерии:
1) наличие в непосредственной близости сырьевых, трудовых, водных ресурсов;
2) природно-климатические факторы (грунты, грунтовые воды, рельеф, заболоченность, затопляемость, селевые потоки);
3) расположение промышленных объектов относительно места расположения объекта недвижимости;
4) расположение селитебных территорий с подветренной стороны относительно промышленных объектов (это требование определяется векторной диаграммой, показывающей направление господствующих ветров, — розой ветров).
Помимо природоохранных ограничений, на экологическую оценку влияют также планировочные ограничения, связанные с функциональны ми процессами, происходящими в городе. Эти ограничения касаются прежде всего санитарной характеристики промышленных объектом и взаимосвязи промышленных территорий с селитебной зоной.
Все промышленные предприятия (районы), в зависимости от расположения в системе города, могут быть разделены на три основные группы:
- на территории жилых районов располагаются малые предприятия местной, легкой, пищевой промышленности, точного приборостроении, административные и офисные здания;
- на периферии города размещаются такие предприятия, как заводы машиностроения, легкой и пищевой промышленности, опытные производства и пр., они удалены от жилья на 50—500 м;
- вне города располагаются крупные производства тяжелой промышленности, металлургии, химии, выделяющие значительные объемы производственных выбросов, они отдалены от города на расстояние от 1000 5000 до 8000 м.
Предполагаемая универсальность выбора важнейших критериев оценки решений основана на нескольких закономерностях.
Городская среда - это процесс гармонии и конфликта множества сред, важнейшие из которых — социальная, материальная (экономическая), экологическая и ландшафтная;
средовой подход — в единстве многообразия жизнедеятельности города;
система критериев отражает оценку состояния среды на основе взаимодействия ее основных элементов друг с другом.
В систему критериев входят такие пространственные и непространственные характеристики (например, социальный критерий раскрывает трудовые ситуации, связанные с процессами трудоустройства и расселения). Среди показателей качества ландшафта или композиции каждый конкретный случай может способствовать введению в модель новых ситуационных критериев, раскрывающих специфику места. Таким образом, предполагаемая система критериев может изменяться в соответствии с задачей и ситуацией.
Экологические риски как категория предпринимательской деятельно сти определяются с помощью данных о вероятностях наступления небла гоприятных событий и последствиях реализации этих событий, соответ ствующих величинам экологического ущерба. Неблагоприятные события могут возникнуть из-за сбоев в технологии производства, при авариях, ка тастрофах и других чрезвычайных ситуациях и, как правило, приводят к нанесению ущерба окружающей среде, связанного с ее загрязнением и, как следствие, — влияют на ценность местоположения объекта недвижи мости.
Под загрязнением окружающей среды понимается поступление в эту среду любых твердых, жидких, газообразных веществ, микроорганизмов и энергии, оказывающих отрицательной воздействие на здоровье челове ка, флору, фауну и экологические системы в целом.
Источники выбросов можно классифицировать на стационарные и мо бильные. Стационарными источниками являются промышленные и энер гетические объекты. К мобильным источникам загрязнений относятся транспортные средства, землеройная и дорожная техника, которые выбра сывают значительный объем загрязнений в воду, воздух и почву.
Виды загрязнений от деятельности промышленных предприятий клас сифицируются по двум группам:
Модель взаимодействия предприятия с окружающей средой можно представить в следующем виде (рис.1)
Рисунок 1 - Система взаимодействия объекта недвижимости с факторами окружающей среды
Для оценки влияния предприятия на экологическую обстановку и как следствие — на ценность местоположения объекта недвижимости необходимо произвести анализ экологичности выпускаемой им продукции.
К свойствам экологичности, характеризующим способность продукции оказывать химическое воздействие на окружающую среду, относится
К свойствам экологичности, характеризующим способность продукции оказывать физическое воздействие на окружающую среду, относится:
- склонность к механическим колебаниям;
-способность создавать электромагнитное поле радиочастотного диапазона;
- радиационная активность;
- способность изменять характеристики почвы при давлении на нее.
К свойствам экологичности, характеризующим способность продукции оказывать микробиологическое воздействие на окружающую сроду, относится биологическая активность микроорганизмов и продуктов их жизнедеятельности, выделяющихся из препаратов микробиологического синтеза. Учет риска влияния на экологическую обстановку района, где располагается объект недвижимости, возможно производить с использованием следующих формул и зависимостей. Для суммарной оценки экологических рисков используется следующее выражение:
где рi, — вероятность наступления i-го неблагоприятного события;
хi — экономический ущерб от загрязнения окружающей среды, наносимого i-м событием.
Риск, который определен как наступление неблагоприятного события, сам по себе ни плох, ни хорош. Только с введением функции полезности можно установить, как он повлиял на достижение экономических целей предприятия.
Посредством функции полезности можно выразить склонность предприятия к риску. Обычно различает нейтральную, положительную и отрицательную склонность к риску.
В случае нейтральной склонности к риску оценка полезности совпадает с суммарной оценкой экологических рисков:
При положительной склонности к риску оценка полезности будет ни же, чем суммарная оценка экологических рисков:
Такая ситуация возможна в том случае, когда экономический ущерб от экологических рисков выше, чем предполагаемая величина прибыли.
При отрицательной склонности к риску, когда оценка полезности вы ше, чем суммарная оценка экологических рисков, экологический ущерб будет минимальным, а полезность будет выше:
В условиях рыночной экономики предприятия, как правило, ставят перед собой такие цели, как достижение определенного уровня прибыли или дохода, поэтому экологический риск можно рассматривать как воз можность или даже опасность отклонения от желаемого результата.
Экономический критерий
Структурная политика города в экономической теории понимается как политика коррекции пропорций, отношений и системных связей эко номического развития городского сообщества, поиска такого распределе ния людских ресурсов, земли, недвижимости, финансов и других ресурсов по различным направлениям развития с целью получения ожидаемого ре зультата, выраженного в системе экономических, социальных и политиче ских показателей.
Побудительные механизмы привлечения инвестиций характеризуют ся тремя классами.
Фискально-монетарные. Это меры, направленные на снижение налого вого бремени, ссудной политики коммерческих банков и сокращение пе риода окупаемости инвестиций.
Финансовые. Прямые платежи и помощь со стороны национальных, региональных и местных администраций, направленные на привлечение важных проектов и управление инвестиционными потоками; частичное возмещение инвестиций, вложенных в земельные участки, здания и обо рудование, компенсация затрат на научно-исследовательские и опытно- конструкторские работы (НИОКР) за счет занижения прибыли.
Социально-политические. Меры, подразумевающие совершенствова ние технических и операционных условий для различных компаний. В ка честве примера нефинансовых побудителей может выступать:
В условиях рынка земель для определения экономической ценности местоположения объекта недвижимости необходимо определить сравнительную ценность участка городской территории, где он расположен, которая при оценке всех вариантов территориально-пространственного о роста города составляет суммарные результаты по городу в целом. Для установления сравнительной ценности земельных участков используются утвержденные распоряжением Минимущества России от 7 марта, 2002г № 568-р «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков», которые предполагают использование следующих методов проведения оценки.
Метод сравнения продаж — применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее застроенных земельных участков), так и земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее — незастроенных земельных участков). Условие применения метода — наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).
Метод выделения — применяется для оценки застроенных участков.
Условия применения метода:
- наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);
- соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффектив ному использованию.
Метод распределения — также применяется для оценки застроенных земельных участков.
Условия применения идентичны предыдущему, но предполагают до полнительно наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости.
Метод капитализации земельной ренты — применяется для оценки за строенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода — возможность получения земельной ренты от оцениваемого зе мельного участка.
В рамках данного метода величина земельной ренты может рассчиты ваться как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сло жившихся на рынке земли.
Метод остатка — применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода — возможность застрой ки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход.
Метод предполагаемого использования — применяется для оценки заст роенных и незастроенных земельных участков.
Условие применения метода — возможность использования земельно го участка способом, приносящим доход.
Градостроительный критерий
Согласно существующей в настоящее время теории порогов, развитие города представляет собой последовательность указанных уникальных решений и действий по созданию и реконструкции городской инфраст руктуры и по освоению новых земель. Эти решения и действия связаны с преодолениями порогов, связанных со скачкообразным ростом капита ловложений. Пороги могут быть:
Пороговый анализ условий территориального роста города позволяет выявить и количественно оценить дискретные порции градостроительных ресурсов, которые могут быть использованы в процессе развития города. Он показывает, таким образом, лишь внутренние возможности города, но не отвечает на вопрос, каковы потребности в этих возможностях. Для ответа на этот вопрос, без которого экспертиза местоположения с учетом перспектив развития города является малоэффективной, целесообразно учесть, то что наращивание градообразующей базы происходит также дискретно, определенными порциями, которые можно прогнозировать. Таким образом, пороговый анализ территориальных ресурсов города необходимо дополнить подобным анализом роста градообразующей базы, что может быть осуществлено на основе использования метода энергопроизводственных циклов.
Пороговый анализ в использовании территориальных ресурсов городов при экспертизе местоположения объектов недвижимости (пространственных порогов) и в наращивании их градообразующей базы (путем выявления территориально-производственных комплексов и их звеньев разного ранга, масштаба и степени завершенности) весьма перспективный из возможных методов прогнозирования развития городов. Он может дать важную (хотя и не исчерпывающую) информацию предпроектного характера, существенно необходимую для выбора оптимальных решений.
Как правило, когда плотность зданий и сооружений в городе становится достаточно высокой, происходит ревизия освоенных территорий - не обязательно путем реконструкции главных магистралей, но часто и прокладкой новых путей по задворкам старой части города. Наиболее устойчивые структуры города — его центр (особенно исторический) и трассировка основных магистралей. Более изменяемой является жилая застройка. Еще менее стабильными должны быть зеленые насаждения и другие незастроенные пространства, которые являются резервом развития более стабильных функционально-планировочных элементов города (жилых зон, участков для строительства деловых и общественных здании, производственных территорий, дорог и т. п.).
Первыми кандидатами на территории, отторгаемые под жилищное строительство, оказываются сельскохозяйственные угодья на границе с городом.
При выборе зон для приращения к территории города с точки зрения порогового анализа полезно принять во внимание рекомендации, сведенные в таблицу.
Таблица 1 - Характеристика природных и планировочных условий территорий по степени благоприятности для жилищного строительства
|
Природные и планировоч ные факторы |
Благоприятные территории |
Неблагоприятные территории |
Особо неблагоприятные территории |
|
Рельеф |
Уклон поверхности от 0,5 до 10% |
Уклон поверхности менее 0,5% и от 10 до 20%, а в горных местностях до 30% |
Уклон поверхности свыше 20%, а в горных местностях более 30% |
|
Грунты |
Допускающие уст ройство фундамен тов зданий и соору жений обычного типа при расчетном сопротивлении от 1,5 кг/см2 и более (пески, суглинки, глины, лесс непросадочный) |
Требующие устрой ство фундаментов усиленного типа при расчетном сопротив лении в пределах от 1 до 1,5 кг/см2 (пес ки, глины, суглинки, лесс непросадочный и др.) |
Требующие устройство сложных фундаментов при расчетном сопротивлении менее 1 кг/см2; а также плывуны и макропористые проса- дочные грунты |
|
Гидрогеологические условия |
Залегание безнапорных водоносных горизонтов на глубине не более 3 м; не требуется понижения уровня грунтовых вод и устройства гидроизоляции |
Залегание безнапор ных водоносных го ризонтов на глубине от 1 до 3 м от поверхности; требуется понижение уровня грунтовых вод и уст ройство сложной ги дроизоляции |
Залегание водонос ных горизонтов на глубине менее 1 м от поверхности |
|
Затопляемость |
Незатопляемые или затопляемые не чаще, чем один раз в 100 лет (обеспеченность 1%) |
Расположенные между линиями за топления паводками, повторяющимися один раз в 100 лет (1% обеспеченности) и один раз в 25 лет (4% обеспеченности) с наивысшим гори зонтом высоких вод не более 0,6 м над уровнем земли |
Затопляемые один раз в 25 лет и чаще (4% обеспеченности и более), также расположенные в нижнем бьефе крупных водоемов и подвергающиеся опасности затопления при разрушении плотины или дамбы с катастрофическими последствиями |
|
Заболоченность |
Заболоченность отсутствует. Осушение территории возможно простейшими способами |
Требуются специ альные работы по осушению. Торфяни ки слоем менее 1 м |
Значительная забо лоченность грунто вого питания, труд но осушаемая. Торфяники слоем более 2 м |
|
Инсоляция |
Нормально инсолируемые в течение всего года |
Сильно затененные горами и холмами (не более половины нормальной продолжительности инсоляции) |
Неинсолируемые в течение всего года |
|
Размыв бе регов водо токов и во дохранилищ |
Размыв отсутствует |
Размыв и переработ ка берегов в ряде мест; зона перера ботки не превышает по ширине 10м |
Реки с блуждающими руслами, значительное распространение размыва и переработки берегов; зона переработки превышает 10 м по ширине |
|
Карст |
Карст отсутствует |
Незначительное число неглубоких воронок затухшего карста |
Значительное число воронок активного карста глубиной более 10 м. Наличие в пределах территории подземных пустот |
|
Почва |
Черноземы, красноземы, по механическому составу — легкие и средние суглинки, супеси |
Слабозасоленные почвы, выщелоченные, кислые, по механическому составу — пески, глины, средние и тяжелые, суглинки тяжёлые |
Солонцы, солончаки; почвенный слой отсутствует, по механическому составу - скальные породы почти, зараженные гниющими органическими и радиоактивными веществами |
|
Ветры |
Хорошо проветриваемые и защищенные от сильных и вредоносных ветров и бурь или допускающие устройство ветрозащитных зеленых зон. Расположенные с наветренной стороны по отношению к источникам сильного загрязнения атмосферы |
Замкнутые котлови ны с длительным за стоем воздуха и уча стки, не защищенные от сильных и вредоносных ветров и бурь. Расположенные с подветренной стороны по отноше нию к источникам сильного загрязне ния атмосферы, но за пределами санитарных зон |
Расположенные в пределах санитарно- защитных зон промышленных предприятий и других источником сильного загрязнения атмосферы. |
Окончание табл.1
Содержанием обоснований решений при оценке местоположения объ екта недвижимости является сопоставление исходной ситуации, целей проекта. Градостроительными средствами формирования материально- пространственной среды общественной жизнедеятельности являются планировочная организация и инженерно-техническое оборудование тер ритории. Исходная ситуация при анализе местоположения любого объек та недвижимости характеризуется природными условиями района, в ко тором он располагается, демографическими данными, сложившимся хозяйственным и градостроительным использованием территории, харак тером и состоянием застройки (в условиях реконструкции), санитарно - гигиеническими характеристиками, общей инвестированностью террито рии (прошлыми капиталовложениями в застройку, инженерные сети и благоустройство территории). Комплексное представление об исходной ситуации характеризует сложившееся к моменту проектирования прост ранственное строение и степень ресурсообеспечения (природного и тех нического) территории объекта.
Среди основных градостроительных факторов, влияющих на ценность местоположения объекта недвижимости (с учетом градостроительного критерия) принято выделять следующие.
Градостроительный, в том числе престижность места:
а) малоэтажная, беспорядочная застройка;
б) многоэтажные здания — банки, административно-деловой центр;
в) сооружения культуры — театры, музеи;
г) многоэтажные здания — гостиницы, рестораны;
д) наличие торговых центров.
Ландшафтный, в том числе:
а) наличие водных поверхностей;
б) наличие зеленых массивов;
в) близость к центру города;
г) наличие архитектурных памятников.
В табл. 2. и 3 показаны основные градообразующие факторы, которые необходимо учитывать при анализе местоположения недвижимости как при новом строительстве, так и при реконструкции сложившейся застройки города, а также рекомендации по повышению ее градостроительной ценности.
Таблица 2 - Район освоения и нового строительства
|
Анализ и оценка исходной ситуации |
Ландшафтное зонирование территории (геология, рельеф, растительность и др.). Характеристика строительных условий площадок. Характеристика территории по условиям транспортных связей (внешние коммуникации). Место предполагаемых площадок в системе сложившегося расселения (связь с городом-центром, тяготеющие поселения). Определение емкости площадок |
|
Разработка социально-функциональной программы (задание на проектирование) |
Расчет общей численности населения города. Развитие градообразующей базы: отраслевая структура занятого населения. Развитие сферы обслуживания — расчет емкости учреждений с учетом сопряженного населения. Расчет потребностей в жилище с учетом половозрастной и семейной структуры. Разработка программы экологического баланса в развитии города. Программа реализации генерального плана. Очередность строительства с учетом строительной базы |
|
Рекомендации по выбору проектного решения |
Выбор площадки. Формирование межселенных связей города в системе расселения. Расчет территории (баланс). Зонирование по интенсивности освоения. Функциональное зонирование территории. Трассировка улично-дорожной сети. Районирование территории (деление на городские трудоселитебные районы, жилые районы и микрорайоны). Размещение общегородского центра и формирование системы центров культурно-бытового обслуживания. Экологическое зонирование и разработка микроклиматического паспорта города: выделение санитарно-защитных зон. Композиционное решение города |
Таблица 3 - Район реконструкции исторически сложившейся застройки
|
Анализ и оценка исходной ситуации |
Размещение района в плане города (место в функциональной и транспортной структуре). Ландшафтный анализ территории. Характеристика опорного фонда застройки (капитальность, инженерное оборудование физический и моральный износ). Функциональный анализ района. Историко-архитектурный и композиционный анализ застройки. Санитарно-гигиеническая характеристика (условия инсоляции, аэрации, уровень шума, состояние воздушного бассейна). Анализ населения (численность, половозрастной состав, типы семей, данные но дневному населению) |
|
Разработка социально-функциональной программы (задание на проектирование) |
Демографическая гипотеза (численность и структура населения, проживающего в районе реконструкции, характеристики дневного населения). Развитие сферы обслуживания (расчет емкости с учетом дневного населения). Развитие административных, научных, производственных функций района. Расчет потребностей в жилище, с учетом специфики состава населения района. Разработка программы охраны памятников истории и архитектуры. Разработка экологической программы совершенствования городской среды. Разработка программы реализации проекта |
|
Рекомендации по выбору проектного решения |
Определение границ реконструируемого района. Функциональное зонирование территории. Формирование системы транспортных и пешеходных связей и района с другими частями города. Предложения по реконструкции и новому функциональному использованию зданий, вертикальному зонированию. Формирование системы озеленении и благоустройства. Определение зон охраны памятников и регламентация строительства в этих зонах (этажность, материал, характер архитектуры зданий). Формирование системы административно общественных комплексов с учетом их общегородской доступности. Разработка градостроительных мероприятий по совершенствованию санитарно-гигиенических условий (санация застройки, озеленение и др.). Разработка композиционной структуры района с учетом использования архитектурно-градостроительного наследия |
Окончание табл.3
3. Система качественных и количественных соотношений по принятию решений
На ценность местоположения земельного участка, а также находящиеся на нем объекты недвижимости в .условиях стабильной рыночной экономики огромное влияние оказывают следующие объективные факторы
• полезность;
• отчуждаемость;
• спрос, дефицитность;
• ликвидность.
Взаимодействие этих факторов приводит к формированию равновесной рыночной стоимости объекта недвижимости.
Кроме объективных (факторов, характеризующих стоимость объекта недвижимости, на его цену обычно оказывают влияние и ряд следующих субъективных факторов:
- особый интерес покупателя к данному объекту недвижимости;
- недостаток информации о конъюнктуре рынка;
- воздействие рекламы;
- особые условия продавца;
- особые условия покупателя;
- ограничение во времени на совершение сделки у продавца и покупателя;
- стремление покупателя к монопольному господству на части рынка;
- особенности имеющихся возможностей и схем финансирования сделки покупателем;
- иные субъективные факторы.
Для получения достаточно объективной информации о стоимости объекта недвижимости и соответственно грамотного принятия управленческого решения необходимо определять правовой статус. В неравновесных условиях перехода к рыночной экономике вышеперечисленные факторы имеют определенные специфические отличия.
При экспертизе местоположения объектов недвижимости, как правило, достаточно широко применяются экспертные системы, которые основываются на корректировках по различным экологическим, экономическим и градостроительным факторам.
Однако их математические модели и алгоритмы, как правило, «мультипликативные», весьма несовершенны. Поэтому полученные результаты экспертизы смещены от истинных зна чений и не отличаются высокой степенью точности и надежности. Кроме того, возникает и проблема абсолютной калибровки результатов относи тельных экспертных оценок в денежных единицах.
В качестве альтернативы разработаны иные модели оценки. Ниже рас смотрен простейший вариант построения аддитивной математической модели экспертных оценок местоположения объекта недвижимости. Не смотря на сознательно проведенное упрощение, эта модель позволяет не только получить принципиально новую информацию о ценообразовании на реальные городские земельные участки, на которых расположена не движимость, в зависимости от таких факторов, как экология, градострои тельные особенности, транспортное обеспечение и т. д., но и получить ре зультаты оценок с минимальной погрешностью.
Основная суть используемых подходов состоит в первоначальном вы делении аномальных областей по соответствующему ценообразующему фактору на территории города и логическом переборе объектов по каждо му информационному слою в определенном интервале параметров. Кри терии аномального влияния определенных факторов и отбора объектов устанавливаются в рамках двухкомпетентной модели представления рыночной стоимости основных объектов оценки (либо ее комбинации).
4. Определение интегрального показателя коммерческого потенциала территории застройки, подлежащей комплексной реконструкции
Оценка интегрального показателя коммерческого потенциала территории существующей застройки КПТ, подлежащей комплексной реконструкции на основе агрегированных показателей коммерческого потенциала по всем блокам факторов, определяется по формуле:
где - оценка значения агрегированного показателя j-го блока факторов;
Bj - весомость j-го блока факторов
j - перечень блоков факторов, j=7
С учетом предыдущей формулы формулу определения КПТ можно представить в следующем виде:
Предлагаемый в данной работе методический подход к экспресс-оценке коммерческого потенциала территории существующей застройки (жилого квартала, микрорайона) целесообразно конкретизировать с позиции установления конкретных значений факторов, влияющих на коммерческий потенциал территорий, уточнения их перечня, определения коэффициентов весомостей факторов на основе апробации на конкретных объектах и территориях реконструкции жилых районов.
5. Организационный механизм интеграции инвестиционных проектов при реализации комплексной реконструкции существующей жилой застройки кварталов (микрорайонов)
Для исследования интеграции отдельных проектов оценки эффективности формирования инвестиционных программ особый интерес представляет собой классификация проектов с учетом характера взаимосвязи
проведения работ и предоставления услуг, которые должна производится при их реализации.
Все инвестиционные программы можно разделить на три относительно самостоятельных класса:
1. программы, которые объединяют группу проектов, способствуя росту объемов ввода нового жилья;
2. программы, которые реализуют обслуживающие функции, улучшающие условия функционирования объектов и их жизнеобеспечение (капитальный ремонт, модернизация, комплексное благоустройство и озеленение);
3. программы, которые обеспечивают инженерную инфраструктуру территории.
Из практики реализации инвестиционных проектов известно, что в первом классе программ синергетические, системные эффекты главным образом заключаются в:
- снижении суммарных эксплуатационных издержек за счет объединения отдельных хозяйственных функций (создания общей ремонтно-эксплуатационной, диспетчерской и аварийной служб, маркетинговых служб);
- повышении производительности и эффективности системы, благодаря возможности реализации резервов и расширения мощностей отдельных инфраструктурных объектов;
- уменьшении затрат за счет устранения дублирующих функций отдельных служб, как при реализации проектов, так и при управлении жилыми территориями;
- снижении издержек, необходимых для поиска информации и ведения мониторинга и т. д.
Таблица 4 - Классификация проектов по характеру взаимосвязи между ними и производимой ими продукции или работ
|
Классификационные признаки |
||
|
Характер взаимосвязи между проектами |
Вид производимых работ при реконструкции |
|
|
Типы инвестиционных проектов и виды производимой продукции |
Проекты, независимые по потребительским свойствам строительства домов |
Проведение различных взаимозаменяющих работ при ремонте и реконструкции |
|
Взаимозаменяемые по строительству жилья, конкурирующие проекты |
Производство взаимозаменяемых коммунальных работ |
|
|
Взаимодополняющие по уровню комплексной реконструкции территории |
Производство последовательности этапов реконструкции |
|
|
Проекты взаимодополняющие по потребительским свойствам жилья (капитальный ремонт и реконструкция) |
Производство работ и услуг, родственных по процессам их использования |
|
|
Инфраструктурные проекты, экологические проекты ври комплектной реконструкции жилой застройки |
Производство услуг, обеспечивающих реализацию инвестиционных проектов |
Основные причины образования этих эффектов аналогичны тем, что имеют место при слиянии-поглощении компаний, а именно:
• экономия, обусловленная масштабами деятельности к рамках жилого района;
• комбинирование взаимодополняющих ресурсов и работ;
• финансовая экономия за счет снижения трансакционных издержек,
• возросшая рыночная мощь ресурсов инвесторов вследствие снижения конкуренции (повышения уровня монополизации рынка);
• взаимодополняемость в области НИОКР, разработки ПСД, получении градостроительных заключений и разрешений на подключение к сетям и т. д.
Интеграция различных проектов бывает целесообразной в том случае, когда полученный результат превышает возможный рост издержек, связанных с их объединением.
Элементом программ являются один или несколько инфраструктурных проектов, благодаря которым облегчаются или удешевляются возможности обеспечения производства работ. В силу того что инфраструктура микрорайона — это комплекс объектов и субъектов хозяйствования, обеспечивающих процесс и условия воспроизводства и включающих в себя транспорт, жилые дома, объекты соцкультбыта, складское хозяйство, энергоснабжение, водоснабжение, озеленение, предприятия по обслуживанию населения и т. д., то дополнительные эффекты в каждом случае могут быть абсолютно разные, связанные с разновидностью инфраструктурных проектов. Например, это может быть:
- улучшение качества жизни и обслуживания населения жилого микрорайона;
- рост надежности предоставления жилищно-коммунальных услуг и сокращения срока ожидание очереди на улучшение жилищных условии, развитие сферы услуг;
- улучшение общественного порядка и безопасности проживания;
- повышение экологического уровня и улучшение здоровья и т д.
Следует отметить, что интеграция различных проектов не всегда оправдана. Могут быть и иные отрицательные последствия комплексной реконструкции жилой застройки, в частности:
• недостаток спроса инвесторов па прирост предложения растущего комплекса;
• влияние развития рыночной среды, согласование с социальными проблемами;
• ограниченность территории для строительства новых объектов;
• ограниченность необходимых местных ресурсов, экологических ограничений на расширение строительства объектов;
• нежелание населения, юридических лиц — владельцев объектов участвовать в комплексной реконструкции жилого района.