Если у вас возникли сложности с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой - мы готовы помочь.
Предоплата всего
Подписываем
ЛЕКЦІЯ 4.
Право власності на землю.
1. Поняття права власності на землю та особливості його об'єкту
2. Особливості змісту права власності на землю
2.1. Особливості права володіння земельними ділянками
2.2. Особливість права користування земельними ділянками
2.3. Особливість права розпорядження земельними ділянками
3. Форми права власності на землю
3.1. Право приватної власності на землю
3.2. Право державної власності на землю
3.3. Право комунальної власності на землю
4. Особливості права спільної власності на землю
та особливості його об'єкту
Поняття права власності на землю
Право власності на землю традиційно розглядається у суб'єктивному та об'єктивному розумінні (як і категорія "право" взагалі).
У суб'єктивному розумінні право власності на землю - повноваження (правомочності) суб'єктів по відношенню до землі (земельної ділянки) як об'єкта права.
Акад. В. І. Андрейцев визначає право власності [на природні ресурси] як "сукупність повноважень різних суб 'єктів (держави, юридичних та фізичних осіб) щодо володіння, користування і розпорядження належними їм природними ресурсами" (у т. ч. земельними)1.
Ч. 1 ст. 316 ЦК України визначає право власності загалом як "право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб'". Таке визначення, на наш погляд, є більш вдалим, ніж визначення права власності через його зміст, проте воно не відбиває всіх істотних ознак права власності і, фактично, охоплює всі речові права.
На наш погляд, з метою відмежування права власності на землю від інших речових прав, з урахуванням наведеного вище право власності на землю (земельну ділянку) слід визначати як право особи на землю (земельну ділянку), що полягає у можливості найбільш повного панування над нею, з обмеженнями, встановленими законом або договором, і яке особа здійснює за власною волею, незалежно від волі інших осіб. Адже право власності відрізняється від інших речових прав саме своїм обсягом - найбільш повним2.
Визначення права власності на землю у об'єктивному розумінні формулюється лише у правовій доктрині (в законодавстві відсутнє).
І. І. Каракаш визначає право власності на землю як "систему правових норм, що закріплюють, регламентують і охороняють відносини власності на земельні ресурси та регулюють відносини володіння, користування і розпорядження земельними ділянками їх власниками за своїм розсудом для задоволення своїх матеріальних потреб і реалізації інших інтересів"3.
Вважаємо, що у об'єктивному розумінні право власності на землю слід розглядати як систему правових норм, що регулюють відносини щодо здійснення суб'єктивного права власності на землю.
У даній темі право власності на землю буде розглядатися головним чином у його суб'єктивному розумінні.
Земля (земельна ділянка) як об'єкт права власності
В більшості випадків, коли йдеться про суб'єктивне право власності на землю, йдеться не про власне "землю", а про "земельну ділянку", оскільки лише земельна ділянка може бути об'єктом, яким можна володіти на праві власності, річчю - "предметом матеріального світу, щодо якого можуть виникати цивільні права та обов'язки" (ст. 179 ЦК України; див. також ст. 125 та ін. ЗК України), а отже, майном (ст. 190 ЦК України). Таким чином, усталений термін "право власності на землю" в більшості випадків фактично означає "право власності на земельну ділянку".
Об'єктом права державної та комунальної власності, окрім сформованих у встановленому порядку земельних ділянок, є також цілі території (землі), які формальному землевпорядному підходу до визначення земельних ділянок не відповідають, оскільки не мають чітко встановлених меж, кадастрових номерів тощо.
Наприклад, до цих пір не завершена процедура демаркації державного кордону, у зв'язку із цим значні території, що безумовно належать до державної власності, не мають чітко визначених меж. В подальшому дана проблема буде характерна для розмежування земель державної та комунальної власності через відсутність встановлення чітких меж населених пунктів. Між тим, навіть такі території в цілому відповідають поняттю "земельної ділянки", оскільки мають визначене просторове розташування.
Щодо самого поняття "земельна ділянка" та його наповнення, а також співвідношення права власності на земельну ділянку з правом власності на інші об'єкти в її межах див. тему "Земельне право як галузь права".
2. Особливості змісту права власності на землю
Зміст права власності на землю (земельну ділянку) складають повноваження з володіння, користування та розпорядження земельною ділянкою (ст. 78 ЗК України, ст. 317 ЦК України).
У англосаксонській правовій системі виділяють зовсім інший набір правомочностей права власності:
(1) право володіння,
(2) право користування,
(3) право управління,
(4) право на доход,
(5) право на відчуження, споживання, зміну чи знищення речі,
(6) право на безпеку,
(7) право на передачу речі,
(8) право на безстроковість реалізації правомочностей,
(9) право заборони використання речі на шкоду,
(10) право відповідальності (можливість відібрання речі в рахунок боргу),
(11) право на відновлення порушених правомочностей.
На думку В. В. Носіка, наведені правомочності не можуть бути повністю зведені до "класичної тріади". Виокремлення такої кількості правомочностей дозволяє повніше розкрити економічну природу власності на землю5. Зміст суб'єктивного права власності крім "тріади" "може включати також - управління, регулювання, захист землі в межах існуючих кордонів, захист суб'єктивного права власності, гарантування, охорону грунту, обмеження права власності тощо6 .
2.1. Особливості права володіння земельними ділянками
Легального визначення володіння як складової права власності не існує. У спеціальній літературі існують різноманітні визначення права володіння земельними ділянками. Так, право володіння визначається як:
- право власника "здійснювати господарське панування над земельною ділянкою і поширювати свою владу на всіх інших осіб, усуваючи їх від привласнення її корисних властивостей (Каракаш І. І.7);
- у доктрині цивільного права право володіння традиційно розглядається як юридично забезпечена можливість господарського панування власника над річчю8, або усвідомлена юридично гарантована можливість мати річ під своїм пануванням.
Таким чином, визначення права володіння містить у собі два критерії –
(1) фактичний (фактична можливість мати річ під своїм пануванням, в римському праві - corpus, "тіло") та
(2) вольовий (усвідомлення можливості і бажання панування надріччю в своїх інтересах, animus, лат. "душа") 9.
Ми приєднуємось до останнього, випробуваного протягом тисячоліть, визначення. Слід, проте, звернути увагу на специфіку його застосування у випадку із таким особливим майном, як земельна ділянка. Йдеться, насамперед, про фактичний критерій володіння. Специфіка земельної ділянки як об'єкту права власності полягає у тому, що земельна ділянка "за визначенням" не може бути переміщена у просторі, і "фактичне панування" над земельною ділянкою є умовністю.
На наш погляд, із аналізу чинного законодавства (ст. 334 ЦК України, ст. 125 ЗК України) можна зробити висновок, що закон прирівнює до фактичного панування над земельною ділянкою оформлення прав на неї (видачу державного акту на право приватної власності, внесення записів до земельно-кадастрової документації щодо земель державної та комунальної власності). Див. ст. 125 ЗК України (в ред. від 05.03.2009 р.):
Таким чином, право володіння земельними ділянками можна визначити як усвідомлену юридично гарантовану можливість панування над земельною ділянкою на підставі оформленого права.
2.2. Особливості права користування земельними ділянками
Закон не наводить визначення права користування. У спеціальній літературі право користування земельними ділянками визначається як:
- "юридично забезпечена можливість спеціально уповноважених державних органів і органів самоврядування на отримання диференційної ренти за платне використання землі, юридично гарантована можливість суб'єктів права власності самостійно господарювати на землі та використовувати її для задоволення різноманітних потреб" (В. І. Андрейцев)11;
- "гарантована Конституцією України свобода особи, яка полягає в можливості і здатності власника земельної ділянки вільно використовувати її, освоювати і здійснювати господарську експлуатацію природних властивостей землі для задоволення власних і суспільних потреб та інтересів, з урахуванням встановлених законом, договором чи адміністративним актом обмежень" (В. В. Носік)12;
- "юридично надана власникові можливість господарського та іншого використання земельної ділянки з метою отримання доходів та інших благ від корисних властивостей землі" (П. Ф. Кулинич13);
- "визнані законом можливості привласнення власником земельної ділянки її корисних властивостей шляхом одержання сільськогосподарської та іншої продукції і доходів в результаті її господарської експлуатації для задоволення своїх матеріальних потреб та реалізації інших інтересів" (І. І. Каракаш14);
- в доктрині цивільного права право користування традиційно визначається як юридично забезпечена можливість застосовувати корисні властивості речі в процесі її особистого чи виробничого споживання15.
Вважаємо, що останнє визначення є найбільш вдалим у силу його лаконічності.
На відміну від загального правила, встановленого ст. 319 ЦК України (власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону"), обсяг права користування земельною ділянкою є обмеженим і обумовлюється цільовим призначенням земельної ділянки. Земельна ділянка може (і повинна) використовуватися лише за цільовим призначенням (ст. 91 ЗК України, п. 4 ст. 373 ЦК України).
Також до особливостей користування земельною ділянкою належить спеціальний порядок справляння плати за землю (відповідає економічному поняттю "диференційована рента"), яка може виступати у формі земельного податку або орендної плати (ст. 2 Закону України "Про плату за землю”) - див. тему "'Економіко-правовий механізм у галузі використання, охорони та відтворення земель ".
2.3. Особливості права розпорядження земельними ділянками
Легальне визначення права розпорядження земельними ділянками у законодавстві України відсутнє. У спеціальній літературі право розпорядження земельними ділянками визначається по-різному:
- акад. В. І Андрейцев розділяє право розпорядження держави, територіальних громад та суб'єктів права приватної власності, при цьому фактично заперечуючи існуючий в доктрині з часів римського права поділ статусу держави у майнових відносинах на ітрегіит (статус як публічного утворення) та dominium (статус як власника):
- право розпорядження держави - юридично забезпечена можливість органів держави на визначення режиму земель, встановлення загальних засад землекористування, порядку та розмірів плати, розподілу та перерозподілу земель, передачу їх у власність та надання в користування юридичним і фізичним особам;
- право розпорядження комунальними землями - юридично гарантована можливість розподілу і перерозподілу земель, визначення середніх часток, які підлягають передачі у власність юридичним та фізичним особам, надання в користування цих земель, відчуження їх іншим особам відповідно до умов чинного законодавства;
- право розпорядження суб'єктів приватної власності - юридично забезпечена можливість самостійного використання земель відповідно до їх цільового призначення, надання у використання та відчуження іншим суб 'єктам на договірних засадах 17 ;
- за визначенням В. В. Носіка, право розпорядження земельною ділянкою слід розглядати "як гарантовану Конституцією України свободу особи, яка полягає у можливості і здатності особи на свій розсуд з додержанням передбачених законом, договором чи адміністративним актом обмежень і обтяжень самостійно, на свій розсуд визначити свій правовий статус як власника землі, надавати можливість використовувати земельну ділянку іншим особам, добровільно відмовитися від власності на землю, вільно відчужувати юридичний титул власника землі тихим особам 18;
- на думку П. Ф. Кулинича, право розпорядження земельною ділянкою -"законодавчо закріплена можливість власника земельної ділянки вирішувати її юридичну долю шляхом вчинення дій, які не суперечать нормам чинного законодавства"19;
- І. І. Каракаш вважає, що право розпорядження земельною ділянкою- це "визнання за власником гарантованих законом можливостей здійснення дій, спрямованих на встановлення правової налеленості та визначення юридичної долі земельної ділянки" 20;
- в доктрині цивільного права усталилося розуміння права розпорядження як юридично забезпеченої можливості визначати подальшу долю речі шляхом вчинення щодо неї юридичних актів21.
Останнє визначення, на нашу думку, є найбільш привабливим з огляду на його точність та лаконічність. Між тим, право розпорядження земельними ділянками має і певні особливості. Законодавством передбачені:
- особливі правила відчуження земельних ділянок (див. тему "Набуття, перехід та припинення права власності на земельні ділянки");
- особливі правила щодо надання земельних ділянок в користування (див. тему "Право землекористування");
- особливі правила щодо обмеження та обтяження права власності за волею власника (див. тему "Обмеження та обтяження прав на землю'');
- пошкодження і тим більше знищення земельних ділянок заборонено і тягне настання юридичної відповідальності (див. тему "Юридична відповідальність за земельні правопорушення та захист порушених прав");
- особливий порядок зміни цільового призначення земельних ділянок.
3. Форми права власності на землю
У законодавстві та земельно-правовій доктрині України усталився поділ права власності на землю за суб'єктом права на "форми права власності на землю".
Множинність форм права власності на землю було запроваджено з прийняттям Закону України "Про форми власності на землю" від 30.01.1992 та ухваленням ЗК України 1990 р. у новій редакції 13.03.1992, коли було запроваджено колективну та приватну форми власності на землю (поряд із державною, яка була єдиною протягом попереднього "радянського" періоду).
Такий поділ піддавався критиці, насамперед, в частині виділення т. з "колективної власності''. Напевно, саме ця критика зумовила те, що прийнята 28.06.1996 Конституція України не містила конкретного посилання на форми власності, у тому числі на землю, згадуючи лише власність на землю народу України (ст. 13), власність громадян, юридичних осіб та держави (ст. 14), та власність територіальних громад на землю (ст. 142). Це дало підстави для твердження деяким дослідникам, що "Конституція скасувала колективну форму власності". Твердження нам видається спірним, про що буде сказано нижче.
Разом із тим, слід повністю підтримати думку, за якою в сучасних умовах поділ права власності на землю за формами застарів, "необхідна відмова від поділу права власності на форми та види, що мають різний зміст, та створення єдиного інституту права власності" (П. Ф. Кулинич22). Певні тенденції у цьому напрямку вже можна простежити у чинному законодавстві України: як вже зазначалося, Конституція України не оперує терміном "форми права власності". Аналогічно, майже не оперує цим терміном чинний ЗК України, проте розрізняє правовий режим:
(1) приватної (фізичних та юридичних осіб),
(2) державної,
(3) комунальної власності на землю, що дозволяє на сьогодні говорити про відповідні форми права власності.
На думку багатьох дослідників (див. нижче), окрім цих трьох форм права власності на землю існує також
(4) право власності на землю Українського народу.
Також, на наш погляд, слід окремо розглянути
(5) колективну власність на землю, існування якої в сучасних умовах є дискусійним питанням.
NB. Поза такою класифікацією форм права власності на землю залишається право власності іноземних держав, яке передбачено ст. ст. 85. 129 ЗК України Проте на сьогодні поки що немає випадків набуття земельних ділянок в межах України у власність іноземних держав. Натомість, продаж земельних ділянок здійснюється у власність посольства іноземної держави. Виходячи із цього, а також невеликої ймовірності набуття іноземними державами права власності на земельні ділянки у майбутньому, видається недоцільним розглядати право власності на землю іноземних держав як окрему форму23.
Поділ права власності на землю за формами може призводити до невиправданої дискримінації окремих форм права власності - наприклад, в частині гарантій захисту права власності24.
Розглянемо окремо кожну із названих форм права власності на землю.
3.1. Право приватної власності на землю
В результаті перерозподілу земель в процесі земельної реформи у приватну власність громадян передано 50,7 % земель України25, 0,2 % земель - у власність юридичних осіб26.
Суб'єктами права приватної власності на землю є громадяни [України] та юридичні особи (ст. 80 ЗК України). З урахуванням змісту ст. 81 та ін. норм ЗК України, це положення слід розуміти розширено, оскільки суб'єктами права приватної власності на землю визнаються також іноземні громадяни та особи без громадянства.
Законодавство визначає, які земельні ділянки можуть належати кожному із перерахованих суб'єктів.
Щодо громадян України обмеження по об'єктному складу земель, що можуть перебувати у їх власності, практично відсутні (див. ч. 1 ст. 81 ЗК України).
Іноземні громадяни та особи без громадянства, відповідно до ч. 2 ст. 81 ЗК України, можуть набувати права власності на земельні ділянки несільськогосподарського призначення в межах населених пунктів, а також на земельні ділянки несільськогосподарського призначення за межами населених пунктів, на яких розташовані об'єкти нерухомого майна, що належать їм на праві приватної власності. "
З ч. 4 ст. 81, ст. 145 ЗК України випливає, що земельні ділянки сільськогосподарського призначення ці особи також мають право набувати, проте лише у спадщину, і протягом року зобов'язані її відчужити. У разі невиконання цієї вимоги настають передбачені п. "д" ст. 143 ЗК України наслідки, а саме, право власності на земельну ділянку може бути примусово припинене.
На відміну від наведеного вище практично загальноприйнятого тлумачення ч. 4 ст. 81 ЗК України, на думку О. В. Єлісєєвої, положення ст. 145 та п. "е" ст. 140 ЗК України не встановлюють винятку із загальної і безумовної заборони іноземцям набувати у власність землі сільськогосподарського призначення27. Вважаємо її думку помилковою: переконані, що норми названих статей є спеціальними щодо загального положення ст. 81, а тому мають перевагу.
Юридичні особи "(засновані громадянами України або юридичними особами України) можуть набувати у власність земельні ділянки для здійснення підприємницької діяльності ... " (ч. 1 ст. 82 ЗК України).
Проблеми. Формулювання ч. 1 ст. 82 ЗК України "... для здійснення підприємницької діяльності'' можна тлумачити таким чином, що начебто для інших потреб юридичні особи набувати земельні ділянки у власність не можуть. Таким чином, позбавляються можливості мати земельні ділянки на праві власності, наприклад, релігійні організації. Саме так тлумачить норму закону Держкомзем України (Лист від 29.04.2003 № 14-1 1-1 1/270428). На наш погляд, таке тлумачення, хоча воно випливає з букви закону, не відповідає його духу, і є помилковим. Важко знайти будь-які мотиви, які б виправдали поставлення вітчизняних релігійних організацій у менш вигідне становище, ніж, скажімо, становище підприємства торгівлі або іноземної юридичної особи (які можуть набувати земельні ділянки у власність не лише для ведення підприємницької діяльності - див. нижче). Принцип рівності усіх суб'єктів права власності, закріплений у ст. 13 Конституції України, ст. 5 ЗК України, передбачає, зокрема, те, що закон не може містити необгрунтованих виключень і обмежень. Виходячи із цього, а також враховуючи, що ч. 1 ст. 82 ЗК України все-таки не містить прямого обмеження на набуття юридичними особами земельних ділянок не для ведення підприємницької діяльності, автор вважає, що юридичні особи України можуть набувати у власність земельні ділянки не лише для ведення підприємницької діяльності, а і для інших потреб.
Ч. 2 ст. 82 ЗК України передбачає, що іноземні юридичні особи "... можуть набувати право власності на земельні ділянки несільськогосподарського призначення:
а) у межах населених пунктів у разі придбання об'єктів нерухомого майна та для спорудження об'єктів, пов'язаних із здійсненням підприємницької діяльності в Україні;
б) за межами населених пунктів у разі придбання об'єктів нерухомого майна. "
Правила щодо набуття земельних ділянок сільськогосподарського призначення у спадщину, передбачені ч. 4 ст. 82 ЗК України, ідентичні тим, що встановлені для іноземних громадян та осіб без громадянства (див. вище).
Ч. З цієї ж статті визначає, що спільні підприємства (засновані за участю іноземних юридичних і фізичних осіб)можуть набувати право власності на земельні ділянки несільськогосподарського призначення у випадках, визначених частинами першою та другою цієї статті, та в порядку, встановленому цим Кодексом для іноземних юридичних осіб. "
1 Андрейцев В. І. Екологічне право: Курс лекцій: Навч. посібник для юрид. фак. вузів. - К.: Вентурі, 1996.-С 55.
2 Подопригора А. А. Основы римского гражданского права: Учеб. пособие для студентов юрид. вузов и факультетов. - 2-е изд., перераб. - К.: Вентури, 1994. - С. 131
3 Науково-практичний коментар Земельного кодексу України / Кол. авт.: Л. О. Бондар, А. П. Гетьман. В. Г. Гончаренко та ін.; За заг. ред. В. В. Медведчука. - К.: Юрінком Інтер, 2004. - С. 207
5 Носік В. В. Право власності на землю Українського народу: Монографія. 2006. - С 53-54
6 Там само. - С 251.
7 Науково-практичний коментар Земельного кодексу України / Кол. авт.: Л. О. Бондар, А. П. Гетьман, В. Г. Гончаренко та ін.; За заг. ред. В. В. Медведчука. - К.: Юрінком Інтер, 2004. - С. 207
8 Гражданское право. Часть 1: Учебник / Под ред. Ю.К.Толстого, А.П.Сергеева. - М.: Издательство ТЕИС, 1996. - С. 296.
9 Гражданское и торговое право капиталистических государств / Под ред. Е. А. Васильева. - М.: Международные отношения, 1993. - С. 244
11 Андрейцев В. І. Екологічне право: Курс лекцій: Навч. посібник для юрид. фак. вузів. - К.: Вентурі, 1996. - С 63.
12 Носік В. В. Право власності на землю Українського народу: Монографія. - К.: Юрінком Інтер, 2006.-С 252
13 Земельне право України: Підручник / М. В. Шульга (кер. авт. кол.), Г. В. Анісімова, Н. О. Багай, А. П. Гетьман та ін.: За ред. М. В. Шульги. - К.: Юрінком Інтер, 2004. - С. 83
14 Науково-практичний коментар Земельного кодексу України / Кол. авт.: Л. О. Бондар, А. П. Гетьман, В. Г. Гончаренко та ін.; За заг. ред. В. В. Медведчука. - К.: Юрінком Інтер. 2004. - С. 208.
15 Гражданское право. Часть 1: Учебник / Под ред. Ю.К.Толстого, А.П.Сергеева. Издательство ТЕИС, 1996. - С. 297.
17 Андрейцев В. І. Екологічне право: Курс лекцій: Навч. посібник для юрид. фак. вузів. - К.: Вентурі, 1996. - С 63.
18Носік В. В. Право власності на землю Українського народу: Монографія. - К.: Юрінком Інтер, 2006. - С 252
19 Земельне право України: Підручник / М. В. Шульга (кер. авт. кол.), Г. В. Анісімова, Н. О. Багай, А. П. Гетьман та ін.: За ред. М. В. Шульги. - К.: Юрінком Інтер, 2004. - С. 84.
20 Науково-практичний коментар Земельного кодексу України / Кол. авт.: Л. О. Бондар, А. П. Гетьман, В. Г. Гончаренко та ін.; За заг. ред. В. В. Медведчука. - К.: Юрінком Інтер, 2004. - С. 208
21 Гражданское право. Часть 1: Учебник / Под ред. Ю.К.Толстого, А.П.Сергеева. - М.: Издательство ТЕИС, 1996. - С. 298.
22 Земельне право України: Підручник / М. В. Шульга (кер. авт. кол.), Г. В. Анісімова, Н. О. Багай. А. П. Гетьман та ін.: За ред. М. В. Шульги. - К.: Юрінком Інтер, 2004. - С. 63.
23 Див., напр.. Рішення Київської міської ради "Про продаж земельної ділянки Посольству
Сполучених Штатів Америки в Україні для будівництва, експлуатації та обслуговування комплексу будинків та споруд для розміщення дипломатичної місії Сполучених Штатів Америки в Україні та забезпечення її діяльності на вул. Танковій, 4 у Шевченківському районі м. Києва" № 350/3811 від 27.10.2005 // www.legal.com.ua
24 Див. Вівчаренко О. Проблеми гарантій охорони права власності на землю в Україні // Право України. - 2003. - № 12. - С. 92.
25 Рекомендації парламентських слухань "Сучасний стан та перспективи розвитку земельних відносин в Україні". Схвалено Постановою Верховної Ради України від 22 вересня 2005 року N 2897-IV // Голос України. - 2005. - № 187. - 5 жовтня.
26 Інформація до парламентських слухань 13.09.2005 року "Сучасний стан та перспективи розвитку земельних відносин в Україні". - К.: Кабінет Міністрів України, 2005. - СІ.
27 Єлисєєва О. В. Правове регулювання припинення права власності іноземних осіб та осіб без громадянства на земельні ділянки, які не можуть перебувати у власності таких осіб // Реформування правової системи України: проблеми і перспективи розвитку в контексті європейських інтеграційних процесів. Міжнародна науково-практичпа конференція (Київ, 28-29 квітня 2004 p.). Збірник наукових праць. В 2 ч. / Редкол.: С. А. Єрохін, В. Ф. Погорілко, Я. М. Шевченко та ін. - К.: Національна академія управління, 2004. Ч. 2. - С. 424.
28 Урядовий кур`ер. – 2003. - № 153. – 19 серпня