Технико-экономические показатели

Значение

Количественные показатели

Площадь земельного участка, га

1,8

Общая площадь объекта, м

40 533

Общая площадь квартир, м

28 576

Общая нежилая площадь, м

1888

Число этажей

24

Доля города по жилым помещениям, %

30

Доля инвестора по жилым помещениям, %

70

Доля города по нежилым помещениям, %

40

Доля инвестора по нежилым помещениям, %

60

Подземная автостоянка, м2

2 453

Число машино-мест

100

Доля инвестора, %

80

Доля города, %

20

Показатели для расчета

Цена продажи жилья, долл./м2

1 700

Цена продажи нежилых помещений, долл./м2

2 000

Цена продажи 1 машино-места, долл.

15 000

Статьи затрат на строительство

Сметная стоимость строительства, долл./м2

400

Общая стоимость строительства, млн. долл.

16,2

Стоимость внешних коммуникаций, млн. долл.

2

Стоимость проектирования, млн. долл.

0,0075

Исходная разрешительная документация

Оплачено

Плата за инфраструктуру, млн. долл.

0,6

Служба заказчика-инвестора, млн. долл.

0,65

Непредвиденные расходы (10%), млн. долл.

1,6

Итого, млн. долл.

21,1

Экономика проекта

Затраты на приобретение контракта (тендер), млн. долл.

4,5

Затраты на продажу построенной недвижимости (риэлтеры), млн. долл.

0,3

Затраты на строительство, млн. долл.

21,1

Итого, млн. долл.

25,9

Доходы

Продажа жилых помещений, млн. долл.

34

Продажа нежилых помещений, млн. долл.

2,27

Продажа гаражей, млн. долл.

1,2

Итого, млн. долл.

37,9

Общая прибыль по объекту (валовая), млн. долл.

12

Рентабельность инвестиций, %

46,3

Виды экспертизы

Цели, задачи и результаты экспертизы

Правовая

Анализ идентификационных признаков земельных участков, предназначенных (или существующих ОН) для строительства на основе Земельного кадастра. Анализ различных форм собственности, сервитутов и обременении, соответствия требованиям Градостроительного кодекса, других федеральных и региональных законов. Анализ характеристик фактического использования земельных участков и расположенных на них зданий и сооружений и исполнение требований разрешенного использования

Местоположения

Анализ факторов влияния местоположения ОН на определение их потребительской стоимости, на рациональное (экономически обоснованное и безопасное для жизнедеятельности) размещение территорий для застройки и зонирования территории городов, локальных участков строительства с учетом экологической чистоты окружающей среды, наличия коммуникационной системы, транспортной доступности, ландшафтных, социальных и других характеристик. Анализ экономического местоположения использования производственной недвижимости

Экологическая

Анализ уровня загрязнения окружающей среды местности, предполагаемой для застройки городов и населенных пунктов, а также отдельных мест застройки. Обследование существующих зданий (помещений) с целью определения уровня и вида загрязнителей и их выделения: радиационного, электромагнитного, шумового, химического и др. Разработка рекомендаций при застройке; рекомендаций по устранению загрязнений в помещениях до уровня, не превышающего ПДК

Техническая

Обследование строительных конструкций и систем инженерного оборудования объектов, поверочные расчеты несущей способности оснований, фундаментов и конструкций надземной части, техническое заключение с выдачей технических решений с целью: оценки здания как объекта недвижимости; оценки технического состояния здания и его элементов с целью реконструкции или капитального ремонта

Экономическая

Анализ структуры дохода в бюджет РФ, в том числе по основным видам недвижимости (природной, коммерческой, производственной). Анализ причин низкой доходности в сфере производственной и др. недвижимости. Исследование вопросов налогообложения недвижимости при ее эксплуатации и при осуществлении сделок. Результатом экспертизы является выявление факторов низкой доходности ОН и выработка рекомендаций по устранению их влияния на доходность, как на макроэкономическом, так и микроэкономическом уровнях

Управленческая

Анализ систем управления в коммерческом и производственном видах недвижимости (имущественных комплексах, средних и крупных компаниях). Анализ существующей системы управления в жилищной сфере. Новый ЖУ, проблемы и пути решения. Результатом экспертизы является выявление негативных факторов влияния на уровень управления в существующей системе управления всеми видами недвижимости и этапы жизненного цикла ОН

Простые риски

Показатели экспертов по уровню риска

Средняя оценка риска

Первый эксперт

Второй эксперт

Третий эксперт

Риск 1

50

25

75

50

Риск 2

40

30

60

42

Риск 3

46

28

70

148

Простые риски Ri

Вес Wi

Средняя оценка Vi

Вероятность Wi Vi

Риск 1

0,01

50

0,5

Риск 2

0,1

42

4,2

Риск 3

0,05

48

9,4

Итого по всем рискам

х

У

6,9

Показатель

Время реализации проекта, годы/кварталы/месяцы

Операционная деятельность

Выручка, руб.

НДС, 18%

Затраты по проекту, руб.

Валовая прибыль, руб.

Проценты по кредиту, руб.

Налог на имущество, руб.

Прибыль до уплаты налогов, руб.

Налог на прибыль, 24 %

Чистая прибыль, руб.

Сальдо от инвестиционной деятельности

Инвестиционная деятельность

Капиталовложения, руб.

Дополнительные притоки денежных средств, руб.

Сальдо от инвестиционной деятельности

Финансовая деятельность

Собственные средства, руб.

Поступление кредита, руб.

Возврат суммы кредита, руб.

Сальдо от финансовой деятельности

Суммарное сальдо от всех видов деятельности, руб.

Коэффициент дисконтирования (1/(1 + к)t)

Дисконтированный денежный поток

Чистая текущая стоимость (NPV)

Индекс рентабельности инвестиций (PI)

Внутренняя норма доходности (IRR)

Срок окупаемости (рассчитывается пошагово)