Если у вас возникли сложности с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой - мы готовы помочь.
Предоплата всего
Подписываем
Курсовая работа
По дисциплине : « Оценка недвижимости »
На тему : « Теоретические основы оценочной деятельности »
ВВЕДЕНИЕ |
3 |
1 ТЕОРЕТИЧЕСИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ |
4 |
1.1 Особенности недвижимости как объект оценки |
4 |
1.2 Виды стоимости и принципы оценки |
7 |
1.3 Основные этапы процесса оценки недвижимости |
8 |
2 ПРАКТИКА ОПРЕДЕЛЕНИЯ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ СРАСНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ |
11 |
2.1 Основные подходы и методы оценки |
11 |
2.2 Оценка недвижимости сравнительным подходом |
14 |
3 ОСНОВНЫЕ ПУТИ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ |
20 |
ЗАКЛЮЧЕНИЕ |
28 |
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ |
29 |
ВВЕДЕНИЕ
Тема данной курсовой работы очень актуальна в наше время. Так как процесс развития в Казахстане рыночных отношений обусловил появление потребности в специалистах, владеющими навыками, позволяющими обеспечить нормальное, полноценное функционирование рыночных структур. Это привело к возникновению ряда профессий, одной из которых стала профессия оценщика (эксперта по оценке различных объектов собственности).
Оценка – это деятельность специалиста, имеющая целью определение вероятной денежной суммы, которую можно реально выручить при отчуждении имущественных прав на оцениваемый объект при конкретных рыночных условиях. Оценка – инструмент в системе государственного регулирования экономики. Она содействует практической реализации намеченного с учетом конкретных условий. Оценочная деятельность в Казахстане за последние годы быстро развивалась и полученный опыт был материализован в принятом в 2000 году Законе РК «Об оценочной деятельности в РК». Все решения органов государственной власти так или иначе касаются вопросов оценки – приватизация государственной собственности, переоценка основных фондов для целей налогообложения и амортизационной политики. Отсюда очень важно определить, как контролировать процесс оценки.
Любой участок рыночных отношений обязан располагать достоверной информацией о реальной стоимости имущества.
Цель данной курсовой работы заключается в изучении теоретической основы оценки, её подходов, методов и принципов.
Задача курсовой работы является после изучения теоретических основ оценки, провести практическое определение рыночной стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом.
1.1 Особенности недвижимости как объект оценки
По Гражданскому Кодексу Республики Казахстан к недвижимому имуществу (недвижимые вещи, недвижимость) относятся: земельные участки, здания, сооружения, многолетние насаждения и иное имущество, прочно связанное с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.
Квартиры и иные жилые помещения, а также нежилые помещения, находящиеся в составе объекта кондоминиума, признаются самостоятельными объектами (видами) недвижимости, если они находятся в индивидуальной (раздельной) собственности.
К недвижимым вещам приравниваются также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего водного плавания, суда плавания «река-море», космические объекты, линейная часть магистральных трубопроводов. Законодательными актами к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
Нормы настоящего Кодекса и иных законодательных актов, регулирующих отношения, связанные с недвижимыми вещами, применяются к вещам, указанным в настоящем пункте, в случае, прямо предусмотренном законодательными актами Республики Казахстан.
Имущество, не относящееся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законодательных актах.
Основные признаки недвижимости являются :
– недвижимость невозможно перемещать без нанесения объекту ущерба;
– недвижимость прочно связана с землей, причем не только физически, но и юридически;
– долговечность объекта инвестирования;
– каждая конкретная недвижимость уникальна по физическим характеристикам и с точки зрения инвестиционной привлекательности;
– недвижимость невозможно похитить, сломать или потерять при обычных условиях;
– стоимость недвижимости высока, а ее дробление на имущественные доли затруднительно, а в иных случаях и невозможно;
– информация о сделках с недвижимостью часто является недоступной;
– потеря потребительских свойств или перенос стоимости в процессе производства происходит постепенно по мере износа;
– полезность недвижимости определяется способностью удовлетворять специфическую потребность человека в жилой и производственной площадях;
–возможность положительного либо отрицательного влияния нового строительства на стоимость прилегающих земель, зданий;
–существует тенденция к увеличению стоимости недвижимости со временем;
–существуют специфические риски, присущие недвижимости, как объекту инвестирования (риск физического повреждения под воздействием природных и техногенных факторов, риск накопления внешнего и функционального износа, финансовый риск, связанный с условиями пересмотра арендной платы);
–строгое государственное регулирование сделок с недвижимостью.
Можно выделить три основных типа недвижимости: земля, жилье и нежилые помещения. Базовым объектом недвижимости является земля.
Наряду с делением на типы недвижимость классифицируется по ряду признаков, что способствует более успешному исследованию рынка недвижимости и облегчает разработку и применение методов оценки различных категорий недвижимости, управления ими. Классификация по наиболее часто встречающимся признакам представлена в таблица 1.
Таблица 1. Общая классификация недвижимости
|
Тип классификации |
Виды недвижимости |
|
По характеру использования |
Для жилья: дома, коттеджи, квартиры для коммерческой и производственной деятельности: отели, офисные помещения, магазины, рестораны, пункты сервиса, фабрики, заводы, склады Для сельскохозяйственных целей: фермы, сады Для специальных целей: школы, церкви, монастыри, больницы, ясли-сады, дома престарелых, здания правительственных и административных учреждений |
|
По целям владения |
Для ведения бизнеса, для проживания владельца В качестве инвестиций В качестве товарных запасов и НЗП Для освоения и развития для потребления истощимых ресурсов |
Продолжение таблицы 1
|
По степени специализации |
Специализированная (в силу своего специального характера редко, если вообще сдается в аренду третьим лицам или продается на открытом рынке для продолжения ее существующего использования, кроме случаев, когда она реализуется как часть ее использующего бизнеса): нефтеперерабатывающие и химические заводы, электростанции музеи, библиотеки и подобные им помещения, принадлежащие общественному сектору Неспециализированная - вся другая недвижимость, на которую существует всеобщий спрос на открытом рынке для инвестирования, использования в существующих или аналогичных целях |
|
По степени готовности к эксплуатации |
Введенные в эксплуатацию требующие реконструкции или капитального ремонта незавершенное строительство |
|
По воспроизводимости в натуральной форме |
Не воспроизводимые: земельные участки, месторождения полезных ископаемых Воспроизводимые: здания, сооружения, многолетние насаждения |
Существуют следующие формы дохода от инвестирования в недвижимость:
– увеличение стоимости недвижимости за счет изменения рыночных цен, приобретения новых и развития старых объектов;
– будущие периодические потоки денежных средств;
– доход от перепродажи объекта в конце периода владения.
Привлекательность инвестирования в недвижимость объясняется следующими факторами:
– в момент приобретения недвижимости инвестор получает пакет прав, в то время как многие объекты инвестирования не влекут за собой права собственности;
– сохранностью вложенных денежных средств вообще (в обычных условиях недвижимость невозможно потерять, похитить) и инфляцией в частности (инфляционные процессы сопровождаются ростом цен на недвижимость и доходов от нее);
– возможностью получать от недвижимости доход в денежном выражении и иной полезный эффект проживания, престижности владения определенным объектом и т.п.
Инвестиции в недвижимость имеют такие положительные черты, как возможность многолетнего использования объекта и сохранения капитала.
Факторы влияющие на стоимость объекта недвижимости :
– спрос и предложение;
– полезность;
– дефицитность;
– возможность отчуждаемости объектов.
Основные виды стоимости недвижимости можно разделить на две группы: стоимость в обмене и стоимость в пользовании.
Стоимость в обмене включает в себя следующие виды стоимости:
– Рыночная стоимость – это расчетная денежная сумма, по которой данный объект может быть отчужден на основании сделки в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют, располагая всей доступной информацией об объекте оценки. На цене сделки не отражаются какие либо чрезвычайные обстоятельства, когда:
1)одна из сторон сделки не обязан отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана приобретать;
2)стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
3)цена сделки представляет собой эквивалент денежного вознаграждения за объект оценки и принуждения к совершению сделки, в отношении сторон сделки с чьей либо стороны не было.
– Ликвидационная стоимость – это стоимость объекта недвижимости при его вынужденной продажи.
– Залоговая стоимость – это стоимость объекта недвижимости обеспечивающая ипотечный кредит, величина которой гарантирует возмещения денежных средств кредитора за счет реализации объекта залога.
– Страховая стоимость – это денежная сумма на которую могут быть застрахованы разрушаемые элементы недвижимости рассчитанная в соответствии с методиками используемыми в сфере государства и частного строительства.
– Арендная стоимость – определяется с двух сторон при сдаче в аренду.
– Утилизационная стоимость – это стоимость объектов недвижимости рассчитанная с учетом затрат на продажу, совокупности элементов объекта недвижимости без их дополнительного ремонта и подготовки к продаже.
В стоимость в пользовании входят следующие виды стоимости:
– Инвестиционная стоимость – это стоимость недвижимости для конкретного инвестора (группы инвесторов), учитывающего его индивидуальные требования и предпочтения определяемая результатами инвестиционного проектирования при оценки недвижимости как объекта инвестиций.
– Балансовая стоимость – полная первоначальная стоимость основных фондов, принимаемая в расчет с момента их постановки на учет в бухгалтерском балансе.
– Налогооблагаемая стоимость – стоимость определенная на основе нормативных документов относящихся к налогообложению недвижимости.
Основные принципы в оценке недвижимости можно разделить на четыре категории :
1.Принципы, основанные на представлениях собственника (полезность, замещение, ожидание)
2.Принципы, вытекающие из эксплуатации объекта (вклад, остаточная продуктивность, сбалансированность, разделение)
3.Принципы, обусловленные рыночной средой (спрос и предложение, конкуренция, соответствие изменениям внешней среды)
4.Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ).
Процесс оценки недвижимости включает следующие этапы:
1й этап. Постановка задания на оценку.
1.1. Цель оценки.
1.2. Вид определяемой стоимости.
1.3. Установление оцениваемых имущественных прав.
1.4. Дата проведения оценки.
2й этап. Составление плана и договора на проведение оценки.
2.1. График работ по оценке.
2.2. Источники информации.
2.3. Выбор методов оценки.
2.4. Затраты на проведение оценки.
2.5. Денежное вознаграждение за проведение оценки.
2.6. Составление договора на оценку.
3й этап. Сбор и анализ информации.
3.1.Осмотр объекта и прилегающей территории.
3.2. Юридическое описание объекта недвижимости.
3.3. Физические характеристики и местоположение.
3.4. Экономическая информация.
3.5. Проверка достоверности собранной информации.
3.6. Анализ и обработка информации.
4й этап. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования.
4.1. Анализ земельного участка как условно свободного.
4.2. Анализ земельного участка с улучшениями.
5й этап. Расчет оценочной стоимости объекта недвижимости на основе трех подходов.
5.1. Оценка стоимости на основе доходного подхода.
5.2. Оценка стоимости на основе сравнительного подхода.
5.3. Оценка стоимости на основе затратного подхода.
6й этап. Согласование полученных результатов и выведение итоговой величины стоимости объекта недвижимости.
6.1. Проверка полученных данных о величине стоимости.
6.2. Допущения и ограничивающие условия, обусловленные полнотой и достоверностью использованной информации.
6.3.Выведение итоговой величины стоимости.
7й этап. Составление отчета об оценке.
Постановка задания на оценку.
Постановка задания на оценку является начальным этапом, на котором определяются и формулируются базовые параметры оценочного задания. Четкая постановка задачи необходима для полной и недвусмысленной трактовки характера задания на оценку, выбора методов оценки и толкования результатов, отраженных в отчете. Наиболее важные компоненты задания на оценку включают:
– идентификацию объекта недвижимости;
– идентификацию подлежащих оценке имущественных прав;
– назначение (сфера применения) результатов оценки;
– выбор и определение вида стоимости;
– уточнение даты проведения оценки;
– описание объема оценки;
– уточнение иных ограничений.
Идентификация объекта недвижимости включает описание таких характеристик, как адрес, полное юридическое описание, точное местонахождение и границы недвижимости.
Идентификация объекта недвижимости представляет его точное юридическое описание, которое целесообразно составлять на основе предоставленной заказчиком информации. Необходимая информация может быть получена из государственного реестра данных обследования земельных участков в соответствии с местным и государственным законодательством.
Правильное юридическое описание должно учитывать конкретную региональную систему обследования и описания земельных участков, которое состоит из описания их границ, государственной системы обследования, а также процедуры описания и составления карты участков и кварталов.
Идентификация подлежащих оценке имущественных прав.
Особенностью оценки недвижимости является комплексный подход, который одновременно рассматривает недвижимость и как реально существующий физический объект и как набор прав частных либо юридических лиц, которые они могут иметь или предъявлять на собственность, а также использование земельных участков и строений.
Объектом оценки может выступать недвижимость с полными или частичными имущественными правами, обусловленными отделением или разделением прав собственности. В процессе определения рыночной стоимости недвижимости оценщик учитывает такие ограничения прав собственности, как договор аренды, сервитуты, ограничения, вызванные залоговым удержанием объекта недвижимости, притязания на права собственности, а также права распоряжения воздушным пространством или наземной территорией. Сфера применения или назначение результатов оценки – это экономическая процедура, осуществляемая впоследствии заказчиком на основе полученного оценщиком результата стоимости.
Оценка стоимости недвижимости проводится в целях определения:
– цены купли-продажи;
– суммы залога при кредитовании;
– базы налогообложения;
– условий арендного договора;
– стоимости зданий и сооружений бухгалтерской отчетности;
– базы справедливой компенсации при отчуждении имущественных прав;
– базы договора страхования.
Выяснение способа последующего использования полученного результата стоимостной оценки необходимо для выбора оптимальной процедуры оценки – от сбора и анализа необходимой информации до применения наиболее результативных методов оценки и принципов согласования результатов.
2 ПРАКТИКА ОПРЕДЕЛЕНИЯ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ СРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ
2.1 Основные подходы и методы оценки
Существует три базовых подхода к определению стоимости объекта оценки, в рамках которых используются различные методы.
Подходы к оценке:
Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимы для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применявшихся на дату оценки.
Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами – аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Объектом – аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.
Затратный подход.
Необходимое условие для использования затратного подхода – достаточно детальная оценка затрат на строительство идентичного (аналогичного) объекта с последующим учетом износа оцениваемого объекта.
Основные этапы применения затратного подхода:
– оценка восстановительной стоимости оцениваемого здания;
– оценка величины предпринимательской прибыли (прибыли инвестора);
расчет выявленных видов износа;
– оценка рыночной стоимости земельного участка;
– расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.
Необходимо учитывать, что во многих случаях затратный подход в оценке недвижимости не отражает рыночную стоимость, так как затраты инвестора не всегда создают рыночную стоимость из-за разницы в издержках на воссоздание сопоставимых объектов, и, напротив создаваемая стоимость не всегда бывает адекватной понесенным затратам.
Применение затратного подхода предпочтительнее, а иногда и единственно возможно в следующих случаях:
– когда оцениваются новые или недавно построенные объекты;
– в случае, когда необходим анализ наилучшего и наиболее эффективного использования здания;
–когда необходимо технико-экономическое обоснование нового строительства;
–для оценки в целях выделения объектов налогообложения (здание, земельный участок);
–для оценки в целях страхования;
–в случае если ощущается недостаток информации для использования других подходов к оценке.
Сравнительный подход.
Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами. Исходной предпосылкой применения сравнительного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости.
Сравнительный подход базируется на трех основных принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада. На основе этих принципов оценки недвижимости в сравнительном подходе используется ряд количественных и качественных методов выделения элементов сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости оцениваемого объекта. Основополагающим принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения, который говорит о том, что при наличии на рынке нескольких схожих объектов рациональный инвестор не заплатит больше той суммы, в которую обойдется приобретение недвижимости аналогичной полезности.
Основными этапами оценки недвижимости сравнительным подходом являются:
– Изучаются состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенного того сегмента, к которому принадлежит данный объект.
– Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные относительно недавно (или по которым существуют предложения на открытом рынке);
– Собирается и проверяется информация по объектам-аналогам, анализируется собранная информация и каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемым объектов;
– На выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов вносятся поправки в цены продаж сопоставимых аналогов;
– Согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.
Основными критериями выбора сопоставимых объектов (аналогов) являются права собственности на недвижимость, условия финансирования сделки, условия и время продажи (предложения), местоположение объекта недвижимости, физические характеристики оцениваемого объекта.
Доходный подход.
Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момента как текущую стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает:
– качество и количество доходов, который объект недвижимости может понести в течение своего срока службы;
– риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.
Доходный подход используется при определении инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не заплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта. Также он используется при определении рыночной стоимости.
Основными этапами оценки недвижимости доходным подходом являются:
– Оценка валового потенциального дохода на основе анализа текущих ставок и тарифов (ставка арендной платы) на рынке для сравнимых объектов;
– Анализ потерь;
– Расчет издержек от эксплуатации оцениваемого объекта;
– Определяется чистый операционных доход, который равен разнице валового потенциального доход за вычетом потерь и издержек;
– Преобразование чистого операционного дохода в стоимость объекта недвижимости.
В рамках доходного подхода возможно применение одного из двух методов: метода прямой капитализации доходов и метода дисконтирования денежных потоков.
В основе данных методов лежит предпосылка, что стоимость недвижимости обусловлена способностью оцениваемого объекта генерировать потоки доходов в будущем. В обоих методах происходит преобразование будущих доходов от объекта недвижимости в его стоимость с учетом уровня риска, характерного для данного объекта. Различаются эти методы лишь способом преобразования потоков дохода.
При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков – доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.
Метод капитализации доходов используется, если:
– потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину;
– потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.
Метод дисконтированных денежных потоков применяется, когда:
–предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;
– имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;
– потоки доходов и расходов носят сезонный характер;
–оцениваемая недвижимость – крупный многофункциональный коммерческий объект;
– объект недвижимости строится или только что построен и вводится (или введен в действие).
2.2 Оценка недвижимости сравнительным подходом
Исследуемый объект расположен в городском районе с названием Юго - Восток. Район начал застраиваться в 70-е годы и представлял собой спальный район с многоэтажной застройкой жилыми домами тип «хрущевки». Объект оценки – квартира расположена в 5-ти этажном относительно новом (1977 года постройки) доме, типа «новостройка» советского времени, дом многосекционный и входит в высотный ансамбль жилого сектора.
Описание объекта оценки :
Вход в подъезд осуществляется со стороны дворового фасада. Квартира расположена на пятом этаже пятиэтажного, крупнопанельного дома.
Ремонтные (перепланировка помещений) и отделочные работы выполнены в квартире в 2009 году.
Для производства работ по оценке нам представлен Технический паспорт формы (Ф-3), выполненный Республиканским государственным предприятием «Центр по недвижимости по Карагандинской области» по состоянию на 14.09.2000г.
Назначение объекта: жилье;
Квартира расположена: на 5-ом этаже;
Общая площадь: 76 м2 ;
В том числе жилая: 52 м2;
Высота помещений: 2,7 м;
Для удобства конструктивные основные элементы квартиры в жилом доме представлены в таблице 2.
Таблица 2. Квартира в многоквартирном доме по адресу пр.Строителей, дом 27, кв.60
|
Год постройки |
1977 |
|
Этажность |
5 |
|
Стены |
Керамзитобетонные панели |
|
Перегородки |
Керамзитобетонные панели |
|
Перекрытие |
Сборные ж/б плиты, опирающиеся по контуру помещений |
|
Инженерное обеспечение |
системы холодного и горячего водоснабжения, канализация, отопление, вентиляция, электроснабжение, радио, телевидение – от городских сетей |
(Частично нами использовались данные из проекта по реконструкции квартиры, утвержденного КГП «КарагандаГражднПроект»)
Входная дверь двойная: металлическая серийного производства, вторая дверь, со стороны квартиры деревянная.
Прихожая. Потолок окрашен водоэмульсионной краской. Стены оклеены рельефными обоими под покраску на флизелиновой основе. Покрытие пола – линолеум. По периметру пола устроен пластмассовый плинтус.
Спальная комната (детская). Потолок в спальной комнате окрашен водоэмульсионной краской. Стены оклеены обоями. Покрытие пола – линолеум. Оконные проемы закрыты пластиковыми окнами с двойным стеклопакетом. Дверной проем закрыт деревянным блоком, щитовой дверью серийного производства.
Спальная комната. Межкомнатная дверь в спальную – щитовая серийного производства. Потолок окрашен водоэмульсионной краской. Отделка стен выполнена обоями. Покрытие пола – линолеум. Оконные проемы закрыты пластиковыми окнами с двойным стеклопакетом.
Ванная комната совмещенная с сан.узлом.
Реконструкции и перепланировке ванная комната не подвергалась. Потолок окрашен водоэмульсионной краской. Отделка стен выполнена кафельной плиткой, пол выполнен из напольного плиточного покрытия. При ремонте сантехника не была заменена.
Кухня. Отделка пола кухни выполнен из напольного плиточного покрытия. Часть стен оклеена обоями на виниловой основе. Отделка стены рабочей зоны выполнена кафельной плиткой. Потолок окрашен водоэмульсионной краской. Оконные проемы закрыты пластиковыми окнами с двойным стеклопакетом.
Зал. Отделка стен выполнена обоями. Потолок окрашен водоэмульсионной краской. Покрытие пола – линолеум. Балконный и оконный блоки закрытии пластиковыми окнами с двойным стеклопакетом.
При проведении настоящей оценки использовался метод рыночной информации, изучалась конъюнктура рынка недвижимости в секторе аналогичных жилых объектов в интересующем нас районе г.Караганды. В качестве источников информации использовалась газета «Недвижимость» за 12 марта 2013 года. Ниже мы приводим предложения о продаже квартир наиболее схожие с объектом оценки. Из таблицы видно, что на дату оценки данный сектор рынка очень хаотичный, цены сильно разнятся.
За аналоги приняты однотипные квартиры с улучшенной планировкой, т.е. площадь кухни составляет 9 м2, планировочное решение помещений сопоставимое. Для расчета не приняты квартиры, расположенные в непосредственной близости от объекта оценки, но имеющие планировку типа «хрущевка» из-за неустранимых различий в таблице 3.
Таблица 3. Неустранимые различия объектов аналогов
|
№ п/п |
Адрес |
Площадь кв.м |
Цена,$ на текущую дату |
Примечание |
Источник информации. |
|
1 |
Строителей, 13 |
72 |
60 000, торг |
Пластиковые окна, кондиционер, косметический ремонт |
Г.Недвижимость №25 от 12.03.13г. Т. 97 37 17 |
|
2 |
Строителей, 29 |
75 |
63 000, торг |
Счетчики, косметический ремонт, домофон |
Г.Недвижимость №25 от 12.03.13г. Т. 72 11 41 |
|
3 |
Строителей, 5 |
72 |
58 000, торг |
Косметический ремонт, пластиковые окна, трубы |
Г.Недвижимость №25 от 12.03.13г. Т. 72 01 96 |
|
4 |
Карбышева, 2 |
78 |
55 000, торг |
Косметический ремонт |
Г.Недвижимость №25 от 12.03.13г. Т. 78 87 08 |
|
5 |
Республики, 28 |
69 |
62 000, торг |
Косметический ремонт, пластиковые окна, трубы, деревянные двери, полы с подогревом. |
Г.Недвижимость №25 от 12.03.13г. Т. 72 27 26 |
Из всего списка квартир представленных на продажу в итоге за аналоги нами были взяты пять предложений, так как мы стремились взять за аналоги максимально идентичные квартиры по местоположению,планировке, этажности для снижения риска экспертных оценок и корректировок в таблице 4.
Таблица 4. Снижение риска экспертных оценок и корректировок
|
Аналоги |
Д |
62000 |
- 15 |
52700 |
- |
1782 |
50918 |
66 |
771,5 |
|
Г |
55000 |
- 15 |
46750 |
-3 |
0 |
45347,5 |
68 |
666,9 |
|
|
В |
58000 |
- 15 |
49300 |
-3 |
0 |
47821 |
72 |
664,2 |
|
|
Б |
63000 |
- 10 |
56700 |
-3 |
0 |
54999 |
67 |
820,9 |
|
|
А |
60000 |
- 10 |
54000 |
- 3 |
0 |
52380 |
72 |
727,5 |
|
|
Характеристики |
Цена продажи |
Корректировка на условия рынка, в % |
Скорректированная цена |
Корректировки на местоположение, в % |
Физические характеристики, ремонт |
Скорректированная цена |
Общая площадь строений, м2 |
Скорректированная стоимость за 1 м2 |
Аналог А. На сегодняшний день объект-аналог до сих пор предлагается на продажу. Применена корректировка на условия рынка в -10%, а также корректировка на месторасположение – 3%, корректировка применена, так как аналог А расположен в чуть более выгодном районе, чем объект оценки.
Аналог Б. Корректировка на условия рынка применена в -10% от текущей цены предложения. Корректировка на месторасположение – 3%, в остальном не выявлено отличий.
Аналог В. Корректировка на условия рынка применена в -15 % , так как собственник согласен на торг, это говорит о том, что при заключении сделки возможно снижение цены. Корректировка на месторасположение – 3%, в остальном не выявлено отличий.
Аналог Г. Применена корректировка на условия рынка -15%. Корректировка на месторасположение – 3%, корректировка применена, так как аналог №1 расположен в чуть более выгодном районе, чем объект оценки.
Аналог Д. Корректировка на условия рынка применена в -15 %.
Применена корректировка на наличие ремонта в - $1782, данная цифра рассчитана согласно сборника КО-ИНВЕСТ «Жилые дома» (разница между стоимостью отделки «стандарт» класса и «эконом» класса). Общая сумма статей: отделка, двери и окна, полы и прочее, для «стандарт» класса согласно сборника kz ЖЗ.3 1.1539 стр. 273 составляет 10 225 тенге, а для класса «эконом», каким является объект оценки, согласно сборника kz ЖЗ.3 1.1540 стр. 273 – 6 131 тенге. Тогда (10 225-6 131)/150 = $27, далее 27 *66= $1 782. Корректировка применена, так как аналог №5 имеет более высококачественный ремонт, с применением более дорогих строительных отделочных материалов.
Для удобства сведем общие данные по скорректированной стоимости одного квадратного метра площади в таблицу 5.
Таблица 5. Общие данные по скорректированной стоимости одного квадратного метра
|
Аналоги |
Скорректированная цена предложения, $ |
Примечание |
|
А |
727,5 |
Пластиковые окна, кондиционер, косметический ремонт |
|
Б |
820,9 |
Счетчики, косметический ремонт, домофон |
|
В |
664,2 |
Косметический ремонт, пластиковые окна, трубы |
|
Г |
666,9 |
Косметический ремонт |
|
Д |
771,5 |
Косметический ремонт, пластиковые окна, трубы, деревянные двери, полы с подогревом. |
|
Среднее арифметическое |
730,2 |
Таким образом, после проведения корректировок, среднеарифметическая стоимость метра площади на открытом рынке в жилой квартире составляет 557 $/м2.Медиана - серединное число цифрового ряда, при этом ряд выстраивается в порядке возрастания, составляет 560.
Тогда, рыночная стоимость квартиры площадью 76 м2 составляет 76*$730,2=$55495,2 или округленно $55 495 долларов США, или 8324250 тенге.
3 ОСНОВНЫЕ ПУТИ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
В концепции правовой политики Республики Казахстан на 2010 - 2020 гг. отмечается, что «Важным инструментом рыночной экономики является оценочная деятельность, правовое регулирование которой требует постоянного внимания и совершенствования». Оценка имущества - это один из тех механизмов, с помощью которых работает рынок. Без института оценки рыночная экономика просто не может существовать. С другой стороны становление и развитие оценки возможно только в условиях рыночных отношений при четком определении роли и места государства в вопросах ценообразования и правового регулирования предпринимательской деятельности.
Достоверная оценка стоимости нужна постоянно: для кредитования, страхования, вклада в уставный капитал, развития рынка ценных бумаг и т.д. К чему может привести недостоверная оценка залогового имущества, наглядно показал финансовый кризис 2008 года.
Как отмечается в Стратегии территориального развития Республики Казахстан до 2015 года, для привлечения иностранных инвестиций в экономику страны, необходимо иметь достоверную информацию о рыночной стоимости сырьевых ресурсов, которыми мы обладаем. Чтобы оценить эффективность инвестиций необходимо произвести оценку добавленной стоимости каждого проекта. А объективной положительной оценкой результата любой хозяйственной деятельности может служить только факт увеличения стоимости собственного капитала. Именно по этой причине в Международных стандартах финансовой отчетности была признана необходимость учета активов на балансе предприятий не по исторической, а по справедливой рыночной стоимости, которую определяет профессиональный оценщик.
Только достоверная оценка имущества и адекватная компенсация его порчи или изъятия могут быть реальным механизмом защиты права собственности, которое гарантировано Конституцией Республик Казахстан.
Таким образом, основной целью государственной политики на предстоящий период является принятие организационно-правовых мер для обеспечения достоверности оценки, расширения сферы применения рыночной стоимости в целях повышения эффективности использования производственных и природных ресурсов. Концепция государственной политики в области оценки имущества призвана содействовать осуществлению государственной стратегии Республики Казахстан по обеспечению устойчивого культурного и социально-экономического развития страны.
Концепция базируется на следующих основных принципах:
правового, методологического и информационного единства оценочной деятельности на всей территории Казахстана;
– конституционных гарантий соблюдения прав собственности;
– конституционного права свободы выбора общественных объединений;
– национальной безопасности.
Государственная политика в области оценочной деятельности определяет основные требования к оценщикам и оценочной деятельности, устанавливает правовые основы регулирования и саморегулирования оценочной деятельности.
Целью настоящей Концепции является изложение основ государственной политики в области развития оценочной деятельности на современном этапе.
Основные задачи Концепции заключаются в следующем:
–обеспечение защиты прав собственности на имущество за счет объективной рыночной оценки его стоимости;
–формирование и развитие цивилизованного саморегулируемого рынка оценочных услуг;
–разработка, внедрение и поддержание единых правил добросовестной конкуренции на отечественном рынке оценки;
–совершенствование системы подготовки и переподготовки кадров профессиональных оценщиков;
–формирование и поддержание нормативно-правовой базы оценочной деятельности как одного из стержневых элементов казахстанской экономики;
–совершенствование государственного контроля за деятельностью оценщиков;
–создание системы общественного контроля субъектов оценочной деятельности;
–защита интересов оценочного сообщества от непредусмотренного законодательством вмешательства государственных органов и должностных лиц;
–обеспечить эволюционный переход от лицензирования к саморегулированию оценочной деятельности.
Для достижения намеченных целей необходимо решить следующие задачи:
–разработать и утвердить государственную программу развития оценочной деятельности в Республике Казахстан на среднесрочный период;
–создать системы и организационную структуру саморегулирования оценочной деятельности;
–совершенствовать нормативную правовую базу оценочной деятельности;
–создать постоянно действующий Межведомственный совет по оценочной деятельности;
–разработать механизм эффективного контроля качества оценочных работ;
–реорганизовать РГП Центры по регистрации недвижимости, исключив из их функций деятельность по оценке имущества, т.к. в большинстве случаев для оформления технического паспорта они требуют обязательной оценки недвижимости и выполняют эту работу по лицензии, выданной их учредителем;
–обеспечить переход от лицензирования к саморегулированию эволюционно - без потерь для субъектов оценочной деятельности – как потребителей услуг оценочной деятельности, так и самих оценщиков;
–не допустить возникновения недобросовестной конкуренции, как между оценщиками, так и между объединениями оценщиков;
–обеспечить меры по поддержанию качества оценочных услуг, в частности, за счет неукоснительности соблюдения требований Закона и Стандартов, а в дальнейшем, и повышения требований к оценщикам за счет разработки и внедрения единой системы сертификации;
–добиться протекционистских мер по защите отечественных производителей оценочных услуг, подобных осуществляемым в банковской и страховой сферах (задача-максимум). Добиться на отечественном рынке равных условий с западными оценщиками (задача-минимум);
–создать единую систему обучения и переподготовки оценщиков для чего ввести аккредитацию ВУЗов и учебных центров и утверждение (согласование) программ обучения и переподготовки оценщиков;
–исключить из законодательства понятие «оценщик-юридическое» лицо и установить, что оценщик – это только физическое лицо, которое несет личную ответственность за недостоверную оценку. Оценочная компания, заключившая договор с заказчиком в соответствии с ГК РК несет ответственность за ненадлежащее исполнение договора, но персональную ответственность должен нести оценщик;
–создать системы досудебного регулирования споров и массовой оценки недвижимости, путем создания экспертных советов и третейских судов;
–принять меры по расширению рынка оценочных услуг, что в свою очередь будет способствовать развитию рыночных отношений в различных сферах деятельности и повышению их эффективности. Включить следующие виды объектов оценки: инвестиционные проекты, кадастровая оценка земли, налоговая оценка имущества физических лиц, ломбарды, интеллектуальная собственность, материальный и моральный ущерб, которые должны выполнять оценщики;
–осуществить переход всех сфер деятельности на рыночную стоимость (налоги, аренда госсобственности, контракты на недропользование, оценка инвестиционных проектов, и т.д.);
–разработать нормативные правовые акты, регулирующие взаимоотношение между оценщиками и аудиторами, банками, страховыми компаниями, финансовыми институтами и т.д.;
–создать систему информационного обеспечения оценочной деятельности;
–создать условия для организации научных исследований в области оценки имущества в рамках программы инновационного развития Казахстана (гранты, госзаказ).
В целях завершения формирования нормативной правовой базы по оценке всех видов имущественных прав необходимо:
–разработать и утвердить стандарты в области оценки имущества;
–максимально унифицировать понятийный аппарат и терминологию, применяемую в оценочной деятельности, с понятийным аппаратом и терминологией бухгалтерского и первичного учета, налогообложения, регистрации объектов оценки в Республике Казахстан, а также с понятийным аппаратом и терминологией международных стандартов оценки;
–утвердить государственные требования к программам профессиональной переподготовки оценщиков;
–утвердить порядок аттестации и аккредитации оценщиков;
–законодательно определить функции, права и обязанности саморегулируемых организаций профессиональных оценщиков и создать условия для их работы;
–привести систему налоговой отчетности в соответствие с МСФО, не облагать налогом прирост стоимости активов, вызванный их переоценкой в целях перехода системы бухгалтерского учета на МСФО, пересмотреть систему учета амортизации при расчете величины налогооблагаемого дохода;
–устранить на законодательном уровне пробелы, связанные с оборотом результатов интеллектуальной деятельности, земельных, лесных ресурсов, полезных ископаемых и других специализированных активов;
–произвести амнистию нематериальных активов (технологий), которые фактически используются в процессе производства, но не стоят на балансе.
Кроме этого требуется организовать разработку нормативной, информационной и методической базы оценки имущества, включающей в себя:
–методики оценки всех видов имущества для различных целей;
–затратные справочники;
–базы данных о ценах на основное производственное оборудование, инструменты и инвентарь;
–информационную базу о ценах предложения, продажи и реальных сделок с имуществом;
–информационную базу о показателях доходности и риска по различным видам бизнеса;
–следует провести ревизию всех нормативных актов в сфере оценочной деятельности и отменить все положения, согласно которых методы оценки, порядок заключения договоров на оценку и процедура оценки рыночной и иной стоимости установлены не уполномоченным органом;
–подготовить нормативный акт, в котором запретить проведение аккредитации оценщиков любыми органами, кроме уполномоченного органа;
–при наделении территориальных органов юстиции контрольными функциями, проверку производить совместно с территориальной палатой оценщиков и палатой, членом, которой является данный оценщик. Периодичность проверки установить в соответствии с утвержденным положением по управлению рисками :
–для создания базы данных о ценах на недвижимое имущество создать и постоянно обновлять базу данных на основе анализа договоров купли-продажи, регистрируемых в Центрах недвижимости;
–разработать и опубликовать Комментарий к закону «Об оценочной деятельности в Республике Казахстан».
Концепция развития оценочной деятельности в Республике Казахстан, должна в первую очередь корреспондировать с общей концепцией развития экономики, поскольку вопросы оценки являются вопросами межведомственными и выходят за рамки одного или нескольких ведомств. Являясь уполномоченным органом, Министерство юстиции Республики Казахстан должно не только осуществлять контроль за деятельностью оценщиков, но и выполнять функции координатора работ по оценке в Казахстане, а Межведомственный совет, по сути, должен стать основным аналитическим органом, призванным вырабатывать решения по вопросам оценочной деятельности.
Необходимо также завершить разработку программ повышения квалификации оценщиков в Республике Казахстан. В целях повышения качества обучения оценщиков и ответственности учебных заведений предлагается ввести систему аккредитации ВУЗов, которым уполномоченный орган предоставляет право выдачи сертификатов, являющихся основанием для выдачи лицензии. Развитие оценочной деятельности связано с проведением научных и методологических исследований.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
В заключении курсовой работы, хотелось бы сделать следующий ряд выводов:
Рассматривая теоретические основы оценки, мы изучили особенности недвижимости как объекта оценки и основные признаки недвижимости :
– недвижимость невозможно перемещать без нанесения объекту ущерба;
– недвижимость прочно связана с землей, причем не только физически, но и юридически;
– долговечность объекта инвестирования;
– каждая конкретная недвижимость уникальна по физическим характеристикам и с точки зрения инвестиционной привлекательности;
– недвижимость невозможно похитить, сломать или потерять при обычных условиях;
– стоимость недвижимости высока, а ее дробление на имущественные доли затруднительно, а в иных случаях и невозможно;
– информация о сделках с недвижимостью часто является недоступной;
– потеря потребительских свойств или перенос стоимости в процессе производства происходит постепенно по мере износа;
– полезность недвижимости определяется способностью удовлетворять специфическую потребность человека в жилой и производственной площадях;
–возможность положительного либо отрицательного влияния нового строительства на стоимость прилегающих земель, зданий;
–существует тенденция к увеличению стоимости недвижимости со временем;
–существуют специфические риски, присущие недвижимости, как объекту инвестирования (риск физического повреждения под воздействием природных и техногенных факторов, риск накопления внешнего и функционального износа, финансовый риск, связанный с условиями пересмотра арендной платы);
–строгое государственное регулирование сделок с недвижимостью.
Рассмотрели виды стоимости недвижимости, которая в свою очередь подразделяется на стоимость в обмене и стоимость в пользовании. Также рассмотрены основные семь этапов процесса оценки недвижимости.
Тщательно были изучены подходы и методы к оценке недвижимости, этапы и их применения.
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
1. Гражданский Кодекс РК от 1.07.1999г. № 409 – I (особенная часть) (с изменениями и дополнениями по состоянию на 27.04.2012г.) Ссылка : http://online.zakon.kz/Document/?doc_id=1006061&sublink=1290000
2. Закон Республики Казахстан от 30.11.2000г. N 109-II Об оценочной деятельности в Республике Казахстан
3. Грязнова А., Федотова М. – Оценка недвижимости: учебник/ А. Грязнова, М. Федотова, 2005г.
4. Татарова А. В. – Оценка недвижимостью и управление собственностью: Учебное пособие/ А. В. Татарова. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2003. Ссылка : http://www.aup.ru/books/m90/1_2.htm
5. Николаев А.В.- Комплексная экспертиза имущественных прав : учебное пособие/ А. В. Николаев
6. С. Скрябин. – Недвижимое имущество по законодательству Казахстана : Понятие, структура и правовой режим / С. Скрябин, 2004 г., Ссылка : http://www.law.edu.ru/doc/document.asp?docid=1235313
7. Риполь-Сарагоси Ф. Б. – Основы оценочной деятельности : учебное пособие/ Ф. Б. Риполь – Сарагоси
8. Группа компаний Уральское Информационное Агентство - Агентство экспертизы и оценки – Подходы и методы оценки недвижимости 19.11.2007г. Ссылка : http://ocenka-uia.ru/consultations/clauses/6/1/
9. Асаул А.Н. - Экономика недвижимости: учебник для вузов/ А.Н. Асаул, 2007 г.
10. Блаханов М.М. – Совершенствование и развитие оценочной деятельности / М. М. Блаханов. Ссылка: http://www.group-global.org/publication/view/1721