Если у вас возникли сложности с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой - мы готовы помочь.
Предоплата всего
Подписываем
Мировая практика налогообложения недвижимости и особенности формирования концепции налога на недвижимость для российской экономики
В поисках путей выхода из тяжелой ситуации, переживаемой в настоящее время российской экономикой, важное значение придается налоговой реформе. Известно, что в идеале система налогообложения должна нести в себе три функции : фискальную, то есть обеспечивать необходимый уровень поступлений в государственный бюджет, стимулирующую - способствовать развитию экономики, и социальную - обеспечивать выполнение принципа социальной справедливости и поддерживать группы населения с низкими или фиксированными доходами (пенсионеры, учащиеся, инвалиды). Проблемы выработки политики налогообложения, в той или иной мере отвечающей перечисленным требованиям, привлекали внимание ученых и практиков в различных странах на протяжении по крайней мере нескольких столетий.
Так, еще Адам Смит / 1 / предлагал перенести основную часть налогового бремени с прибыли и заработной платы на земельную ренту. Это, по его мнению, должно было способствовать, во-первых, вложениям средств в совершенствование производства, во-вторых, сдерживанию роста цен, и в-третьих, перераспределению обязанностей по уплате налогов в основном на наиболее материально обеспеченный слой населения того времени - крупных земельных собственников (лендлордов).
Разумеется, для конкретной ситуации, складывающейся в определенной стране на каком-либо отрезке истории, необходим поиск адекватных именно этой ситуации путей решения возникающих проблем. Современное состояние российской экономики характеризуется продолжающимся спадом производства в ряде отраслей, несением основной налоговой нагрузки производителями товаров и услуг, высокими ставками налогов и значительным общим количеством их видов. Это приводит, с одной стороны, к сокращению базы для сбора налогов, а с другой- к стремлению к сокрытию доходов, и в результате - к недостаточным поступлениям средств в бюджеты различных уровней. При этом доходная база местных бюджетов характеризуется особенной нестабильностью и зависимостью от трансфертов.
Для выхода из создавшейся ситуации необходим целый комплекс мер по реформированию существующей системы налогообложения, в частности, сокращение общего числа налогов и снижение их ставок. Наряду с этим он должен решать и задачи, способствующие повышению собираемости налогов. В этой связи в качестве одной из составляющих проводимой налоговой реформы весьма перспективным представляется введение нового налога на недвижимость по ее рыночной стоимости с одновременной отменой существующих имущественных платежей (налог на имущество физических лиц, налог на имущество предприятий, плата за землю). Действительно, по своему
содержанию этот новый налог мог бы выполнять все три вышеперечисленные функции.
Фискальная функция. Налог на недвижимость способен обеспечить достаточный и устойчивый уровень поступлений в местные бюджеты, поскольку именно недвижимое имущество является наиболее стабильным объектом налогообложения по сравнению с другими видами активов или доходами. С другой стороны, создаются условия для повышения собираемости налогов, так как недвижимость и значительно труднее скрыть от налогообложения.
Стимулирующая функция. Во-первых, для предприятий обложению новым налогом подвергалось бы только недвижимое имущество, в то время как при существующей системе в базу налога на имущество предприятий включается и стоимость активной части основных фондов, а также товарно-материальные запасы. Это могло бы способствовать инвестициям в техническое перевооружение производства. Во-вторых, оценка недвижимости для налогообложения по ее рыночной стоимости ведет к более высоким налогам за более дорогие здания и землю, что стимулирует их более рациональное применение, заставляя тех собственников, которые используют недвижимость неэффективно, передавать ее в руки тех, кто сможет ее использовать с наибольшей выгодой. В-третьих, узаконенная государством оценка зданий и земли по их реальной стоимости будет способствовать развитию рыночных отношений в сфере недвижимости, и в четвертых - такая оценка способна улучшить планирование городской застройки.
Социальная функция. Взимание большей суммы налога за более ценную и более выгодно расположенную недвижимость распределяет налоговое бремя более справедливым образом, нежели другие виды платежей, не основанные на качестве и площади или использующие неадекватные оценки стоимости. В то же время при существующей системе существенной дифференциации величины налогов в зависимости от размера и качества недвижимости не происходит, так как не учитывается ее рыночная цена.
Для того, чтобы налог на недвижимость обеспечивал в должной мере выполнение перечисленных функций, необходима проработка различных аспектов налогообложения по рыночной стоимости, исходя из особенностей каждой конкретной страны. Вообще говоря, с данным налогом связан целый ряд специфических понятий.
Недвижимое имущество для целей налогообложения включает в себя земельные участки, а также соотнесенные с ними здания и сооружения, которые не могут быть перемещены без нарушения их функционального назначения. Следует отметить, что интерпретация понятия недвижимого имущества, связанная с рассматриваемым налогом, может отличаться от принятого в законодательстве той или иной страны. Так, Гражданский кодекс Российской Федерации (Статья 130, п.1) включает в состав недвижимого имущества не только здания, сооружения и землю, но и летательные аппараты, морские суда и космические корабли. Последние не рассматриваются в контексте концепции налога на недвижимость.
Рыночная стоимость недвижимого имущества - наиболее вероятная цена данного имущества на конкурентном и открытом рынке при наличии всех признаков справедливой сделки и при условии, что действия продавца и покупателя являются расчетливыми и компетентными, а на цену продажи не влияют нетипичные факторы / 3, с. 515 /.
Оценочная стоимость недвижимости - это стоимость имущества (объекта недвижимости), определенная индивидуальным оценщиком либо с помощью стандартизованных процедур так называемой массовой оценки на определенную дату исходя из его рыночной стоимости. В отличие от собственно рыночной стоимости, которая, вообще говоря, представляет собой некоторую абстракцию, оценочная стоимость - это уже чисто конкретная величина, которая может быть выражена в единицах национальной валюты и использована в практических целях, в том числе и для налогообложения.
Налогооблагаемая стоимость объекта (недвижимого имущества) либо идентична оценочной стоимости объекта, либо составляет ее часть, установленную определенным нормативным актом.
Налогооблагаемая база - суммарная налогооблагаемая стоимость всех объектов недвижимости в данной юрисдикции (городе, регионе).
Ставка налога на недвижимость (номинальная) равна отношению начисленной суммы налога к налогооблагаемой стоимости той недвижимости, с которой берется налог.
Эффективная ставка налога, в отличие от номинальной, есть отношение начисленной суммы налога к оценочной стоимости облагаемой данным видом налога недвижимости.
Коэффициент налогообложения представляет собой зафиксированное определенными нормативными актами отношение налогооблагаемой стоимости объекта недвижимости к его оценочной стоимости. Тогда эффективная ставка налога будет равна произведению номинальной ставки на коэффициент налогообложения. В принципе, для того, чтобы сделать налогообложение дифференцированным по видам недвижимости, могут использоваться либо различные номинальные ставки налога для разных типов недвижимости при включении в налогооблагаемую базу всей оценочной стоимости, либо единая номинальная ставка налога и разные коэффициенты налогообложения. Если коэффициент налогообложения по какому-либо типу (группе) недвижимости будет равен единице, то это означает, что налогооблагаемая стоимость равна оценочной для всех объектов данного типа.
Налоговая льгота - полное или частичное освобождение отдельных категорий недвижимости или определенных групп налогоплательщиков от уплаты налога. Налоговые льготы могут устанавливаться различными способами, в том числе и через коэффициенты налогообложения (которые меньше единицы).
К настоящему времени во многих странах накоплен богатый опыт налогообложения недвижимости. Мировая практика уже выработала основные принципы, позволяющие организовать налогообложение наиболее рациональным образом. Эти принципы в той или иной степени нашли отражение в законодательстве большинства стран. К ним можно отнести, в частности, следующее.
1. Объектом налогообложения как правило выступают именно земля, здания и сооружения, поскольку их в отличие от движимого имущества относительно легко выявить и идентифицировать.
2. В качестве основы для исчисления базы налога чаще всего выступает рыночная стоимость облагаемых объектов, что стимулирует их экономически наиболее рациональное использование.
3. При определении стоимости недвижимого имущества обычно используется не индивидуальная оценка каждого отдельного объекта, а массовая оценка на основе применения стандартных процедур расчета стоимости объектов для целей налогообложения. Это позволяет оценить большое число объектов при относительно небольших затратах. В настоящее время при проведении массовой оценки широко используются компьютеры.
4. Льготы предоставляются либо социально незащищенным налогоплательщикам, либо по типам недвижимости, обеспечивающим осуществление общественно-полезных видов деятельности, либо по объектам, находящимся в государственной (муниципальной) собственности, чтобы избежать "перекладывания денег из одного кармана в другой". Преимущество обычно отдается льготированию объектов (типов недвижимости), а не налогоплательщиков, в соответствии с принципом : налогом непосредственно облагается сама недвижимость, а не ее владелец.
Вместе с тем конкретные особенности налогообложения недвижимости могут отличаться друг от друга по странам.
При определении стоимости объектов для налогообложения обычно так или иначе используются рыночные сведения, но и при этом в одних странах (Франция, отчасти Великобритания) в качестве основы берется арендная стоимость (потенциальная среднегодовая величина дохода от аренды недвижимого имущества), а в большинстве других стран, применяющих налог на недвижимость - капитальная, то есть аккумулированная, а не среднегодовая стоимость объекта. В свою очередь сама методика определения оценочной стоимости базируется либо на сравнении продаж, то есть изучении цен рыночных сделок с объектами недвижимости (Австралия, Дания, Швеция, а также Индонезия и Япония - для земельных участков), либо капитализации дохода от потенциального наилучшего и самого выгодного использования / 2, с. 24 / недвижимого имущества (некоторые кантоны Швейцарии, отдельные объекты недвижимости в Дании и Швеции), либо затратном методе, то есть расчете расходов, которые потребовались бы на полное восстановление данного объекта недвижимости (Индонезия, Япония и Южная Корея - для зданий), либо на сочетании всех трех перечисленных методов (США, Канада, Нидерланды) /4, 64-67/.
Схемы предоставления льгот также могут различаться по странам. Так, в Дании, Южной Корее, Чили, Швеции, Японии предоставляемые льготы относятся только к объектам недвижимости, но не к налогоплательщикам. В других странах имеет место сочетание того и другого, хотя в основном все равно льготы обычно распространяются на объекты. К льготируемым налогоплательщикам, как правило, относятся пенсионеры и инвалиды, кроме того, в некоторых странах при предоставлении льготы учитывается уровень доходов налогоплательщика. К видам недвижимости, полностью или частично освобождаемым от уплаты налога, в большинстве стран относятся объекты культуры, образования, предназначенные для общественных нужд, государственного управления, для религиозных целей. Освобождение от уплаты налогов может даваться и на некоторой фиксированный срок с целью стимулирования определенных видов деятельности. Так, в Чили, Швеции, Японии и двух штатах США льгота предоставляется по новостройкам в течении нескольких лет, а в Нидерландах - на период строительства здания /4, 51-56/.
Что же касается ставок налога, то здесь все зависит от конкретной законодательной и экономической практики в той или другой стране. В зависимости от юридически установленного способа определения ставки налога различают фиксированные и переменные (бюджетные) ставки. Фиксированные ставки устанавливаются центральными органами власти той или иной страны и представляют собой некоторый исходно заданный процент от налогооблагаемой стоимости. При этом нельзя заранее определить размер налоговых поступлений, поскольку величина налогооблагаемой базы год от года меняется. Такой порядок установления ставок принят в Великобритании, Индонезии, Чили, Швеции, Южной Корее, Японии. В других странах (Австралия, Канада, Нидерланды, США, Франция, Швейцария) местные власти планируют ставку налога на недвижимость исходя из предполагаемых бюджетных расходов и величины имеющейся налогооблагаемой базы. Ставка налога, таким образом, является переменной величиной. При этом в одних случаях, как, например, в Нидерландах и некоторых кантонах Швейцарии, местные власти наделены самыми широкими полномочиями в выборе размеров ставок, в большинстве же других случаев действуют общегосударственные и региональные нормативные акты, ограничивающие минимальную или максимальную величину ставки, или и то и другое вместе. Конкретный же размер ставки может варьировать по странам от долей процента до 7-10% при коэффициентах налогообложения 20-100% / 4, с.81-218 /. Логично, что если налог на недвижимость исторически вводился с одновременной отменой других имущественных налогов, как например в Индонезии в 1986 году, где новый налог заменил семь ранее действовавших / 4, с.133 /, то эффективная ставка нового налога выбирается с учетом требования компенсации отменяемых видов платежей.
В настоящее время в рамках реформирования системы налогообложения в Российской Федерации и отработки концепции Налогового кодекса, принятого в первом чтении Государственной Думой, в ряде городов России осуществляется эксперимент по переходу от нескольких видов имущественных налогов к единому налогу на недвижимость. Распоряжением Правительства Российской Федерации № 291-р от 28 февраля 1996 г. "в целях подготовки согласованной концепции введения налога на недвижимость" образована рабочая группа под руководством заместителя Министра финансов России С.Д.Шаталова. Государственная Дума 11 июня 1997 года одобрила внесенный Правительством проект федерального Закона "О проведении эксперимента по налогообложению недвижимости в городах Новгороде и Твери", который затем был также одобрен Советом Федерации и утвержден Президентом.
Какие же принципы могут быть положены в основу концепции налога на недвижимость в российской экономике ? Прежде всего, учитывая мировой опыт, при определении базы налога наиболее целесообразным представляется включать в нее только здания, сооружения и земельные участки и исходить при этом из их оценочной стоимости, рассчитанной с помощью применения методов массовой оценки на основе рыночной стоимости. В настоящее время в большинстве городов России уже сложился рынок жилых и коммерческих зданий и помещений, а также проводились аукционы по продаже земельных участков несельскохозяйственного назначения. Поэтому в процессе массовой оценки недвижимости может быть применен метод сравнения продаж, где способ расчета оценочной стоимости определяется исходя из данных реальных сделок. В то же время рынок недвижимости промышленного назначения развит слабее, поэтому возможна ее оценка и по полной восстановительной стоимости, то есть затратным методом. В качестве базы налога в любом случае будет браться капитальная, а не арендная стоимость. Это позволит единообразно оценивать недвижимость различного назначения, в то время как рынок аренды в регионах России пока охватывает лишь отдельные категории объектов.
По своему характеру налог на недвижимость должен быть местным налогом, способствующим более рациональному использованию имущества и экономическому развитию регионов. Учитывая задачу развития самоуправления субъектов Федерации, логичным представляется, что среди всех прочих принятых в законодательстве России налогов, таких, как налоги на прибыль, на добавленную стоимость и т.д., именно налог на недвижимость больше всего подходит для того, чтобы передать его администрирование в ведение местных органов власти, а поступления от него в большей своей части или полностью направлять в местный бюджет. В соответствии с задачей развития местного самоуправления, ставка налога должна быть не фиксированной, а переменной, то есть утверждаться органами законодательной власти регионов исходя из потребностей местных бюджетов. Очевидно также, что поскольку налог на недвижимость будет вводиться взамен существующих налогов на имущество физических лиц, имущество предприятий и землю, то ставка нового налога на этапе его внедрения должна определяться таким образом, чтобы возместить потери доходной части местного бюджета от отмены перечисленных старых налогов. Кроме того, нежелательно, чтобы арендаторы земли и муниципальной нежилой недвижимости, а также наниматели квартир платили меньше, чем их собственники. Это могло бы затормозить развитие рынка недвижимости в городах России, так как быть собственниками стало бы невыгодным. Поэтому необходимыми представляются координация величины эффективных ставок налога на недвижимость с размерами арендной платы юридических лиц за государственные (муниципальные) здания, сооружения, помещения и землю, а также выделение в составе платежей физических лиц за жилье платы за найм. Последняя должна определяться таким образом, чтобы превышать потенциальную сумму налога на недвижимость за данную квартиру или индивидуальный дом, и кроме этого, покрывать расходы города на капитальный и текущий ремонт зданий, техническое обслуживание жилых помещений и уборку придомовой территории.
Отдельной проблемой является установление льгот по новому налогу. Действующие законы о налоге на имущество физических лиц, налоге на имущество предприятий и плате за землю предусматривают предоставление освобождений от уплаты налогов для более чем двадцати категорий юридических и физических лиц, а также видов имущества. Вряд ли было бы целесообразным переносить их всех и в нормативные акты, относящиеся к новому налогу на недвижимость. Дело в том, что как правило льготы в отношении имущественных платежей имеют тенденцию к охвату более широкой налогооблагаемой базы, чем это необходимо в действительности. Поэтому было бы желательным предоставлять льготный режим налогообложения главным образом не по категориям плательщиков, а по типам недвижимости. Так, допустим, можно льготировать объекты социально-культурного назначения, но именно саму недвижимость, а не те юридические лица вообще, которые ей владеют. Это может быть сделано как путем полного освобождения определенного вида недвижимости от уплаты налога, так и через использование специальных коэффициентов налогообложения. Учитывая исторически сложившуюся в России практику, нельзя допустить резкого возрастания платы за жилую недвижимость, для которой также должен быть установлен коэффициент налогообложения. В отношении же налогоплательщиков сохранение льгот несомненно необходимо в первую очередь для наименее социально защищенных категорий граждан - пенсионеров и инвалидов. В целом, определение именно недвижимости, а не налогоплательщика в качестве объекта налогообложения способно обеспечить большую стабильность местной налогооблагаемой базы, а также упростить процедуры администрирования налога.
Система налогообложения недвижимости по ее рыночной стоимости сегодня действует во многих странах мира. Она хорошо зарекомендовала себя с точки зрения выполнения фискальной, стимулирующей и социальной функций.
При последовательном проведении концептуальных принципов налогообложения недвижимости эта система может быть успешно внедрена и в Российской Федерации.
Литература
1. Смит А. Исследование о природе и причинах богатства народов. М.: 1962.
2. Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. - М.: Дело ЛТД, 1995.
3. Property Appraisal and Assessment Administration / General editor J.K. Eckert.- Chicago: International Association of Assessing Officers, 1990.
4. Youngman J.M., Malme J.H. An International Survey of Taxes on Land and Building. - Dtventer - Boston : Kluwer Law and Taxation Publishers, 1994