Тема- Правовые проблемы предоставления земельных участков под объектами незавершенного строительства на пр
Работа добавлена на сайт samzan.net:
Тема: Правовые проблемы предоставления земельных участков под объектами незавершенного строительства (на примере Постановления Президиума ВАС РФ от 23 декабря 2008 года №8985/08)
Автор: Исаев А.С., Ю-43
Научный руководитель: к.ю.н. Калашникова А.И.
УДК 349.4
И 85
Рассмотрим правоприменительные аспекты ситуации связанной с состоянием современного земельного законодательства и судебной практики касающийся предоставления земельных участков под объектами незавершенного строительства.
Российское законодательство несовершенно и местами противоречиво. Ярким примером неоднозначности в толковании норм права могут послужить ряд решений различных инстанций Арбитражных судов Российской Федерации связанных с разрешением спора возникшего между уполномоченным органом местного самоуправления и Общества с ограниченной ответственностью о признании незаконным отказа в заключении договора купли-продажи земельного участка под объектом незавершенного строительства.
Существо спора
Общество с ограниченной ответственностью (далее - Общество) на основании договора купли-продажи приобрело в собственность объект незавершенного строительства, готовый на 52 процента. На обращение Общества с заявлением о продаже ему участка, на котором расположен объект, в порядке, установленном статьей 36 Земельного кодекса РФ, мэрия ему отказала.
Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным решения мэрии об отказе в заключении договора купли-продажи земельного участка и об обязании мэрии в двухнедельный срок направить Обществу три экземпляра проекта договора купли-продажи земельного участка, подписанных уполномоченным лицом.
Решения судов разных инстанций
Суд первой инстанции удовлетворил заявленные требования, так как сделал вывод о том, что возникновение права собственности Общества на объект, главные конструктивные элементы которого возведены, является основанием для приватизации Обществом спорного участка. При этом суд указал, что в соответствии с пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса РФ данный объект незавершенного строительства является объектом недвижимости, перемещение которого, в силу прочной связи с землей, без несоразмерного ущерба его назначению невозможно. По мнению суда, объектом незавершенного строительства может быть как здание, так и строение или сооружение, поскольку указанный правовой термин характеризует не конструктивные особенности объекта недвижимости и функциональные цели его создания, а сам процесс создания объекта недвижимости и отражение поэтапности этого процесса в свойствах создаваемого объекта.
Суды апелляционной и кассационной инстанций поддержали позицию суда первой инстанции.
В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд РФ, о пересмотре указанных судебных актов в порядке надзора мэрия просила их отменить, ссылаясь на нарушение единообразия в толковании и применении арбитражными судами норм материального права.
Позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ
Проверив обоснованность доводов сторон, Президиум ВАС РФ пришел к выводу, что заявление мэрии подлежит удовлетворению, а решения судов первой, апелляционной и кассационной инстанций были отменены, по следующим основаниям:
При предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства применение положений статьи 36 Земельного кодекса РФ к объектам незавершенного строительства исключается в связи с тем, что в отличие от зданий, строений или сооружений они не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию.
Президиум ВАС РФ указал, что правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.
Договором аренды земельного участка, дополнительным соглашением к нему и письмом мэрии подтверждалось, что Общество обладало правом аренды спорного участка на неопределенный срок. Целью использования земельного участка в соответствии с договором аренды являлось завершение строительства объекта.
Доказательств того, что цель, в соответствии с которой Обществу был предоставлен в аренду земельный участок, достигнута, материалы дела не содержали.
Таким образом Президиум ВАС РФ прямо указывает на то, что судами первой, апелляционной и кассационной инстанциями не была исследована цель приобретения Обществом земельного участка в аренду. В договоре аренды была четко указана цель- строительство. И так как цель не достигнута, то и оснований к передачи в собственность земельного участка нет.
С учетом изложенного Президиум ВАС РФ отменил решение суда первой инстанции, а также постановления судов апелляционной и кассационной инстанций, требования Общества оставил без удовлетворения.
Правовой анализ ситуации
Прежде чем дать краткий анализ вышеуказанного Постановления стоит определить понятие объекта незавершенного строительства. К сожалению четкого определения в настоящее время законодательство не содержит, что создает дополнительные трудности в определении судьбы как самих объектов незавершенного строительства, так и земельных участков под ними.
Согласно пункту 10 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ объектами незавершенного строительства признаются любые объекты капитального строительства- здание, строение, сооружение, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и т.п. Таким образом, объекты незавершенного строительства это те же здания, строения, сооружения, только строительство их не завершено.
Переходя к правовому анализу указанной мной ситуации необходимо отметить, что в соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса РФ устанавливает исключительное право на выкуп земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлено юридическим лицам, имеющим в собственности на этих участках здание, строение, сооружение.
Согласно пункту 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Договор аренды земельного участка не является препятствием для выкупа земельного участка.
По смыслу указанных норм материального права собственники зданий, строений, сооружений - объектов недвижимости, являющихся таковыми в силу их прочной связи с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, обладают исключительным правом на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков, занятых такими объектами и необходимых для их использования.
Из имеющихся данных о вышеизложенной ситуации видно, что объект незавершенного строительства, а именно его основные конструктивные элементы (фундамент, стены, перекрытия, крыша) возведены. Степень готовности объекта составляет 52 %. Испрашиваемый земельный участок из оборота не изъят; на него не распространяются какие-либо установленные федеральными законами запреты на приватизацию; в отношении него не было осуществлено резервирование для государственных или муниципальных нужд. При таких обстоятельствах, у Органа местного самоуправления не было законных оснований для отказа заявителю в приватизации спорного земельного участка.
Необходимо сказать, что Президиум ВАС РФ рассматриваемым Постановлением обозначил проблему отсутствия законодательного регламентирования понятия объекта незавершенного строительства.
В отношении объектов незавершенного строительства законодательство никак не определяет, на какой стадии строительства находился подобный объект и каким образом влияет степень его готовности на его правовой режим. Детальное законодательное регламентирование могло бы исключить таких сложных и противоречивых ситуаций.
Можно предположить, что данным Постановлением ВАС РФ, укрепил позиции государственных и муниципальных органов в части получения дохода поступающего в определенный бюджет посредством арендных платежей. Поскольку арендные ставки намного выше, тех сумм, которые платит собственник земельного участка.
Постановление Президиума Высшего Арбитражного суда может двояко отразиться на правоприменительной практики с одной стороны ВАС выявил противоречия и несовершенство законодательства в конкретном спектре действия законов, а с другой породил новые казусы.
В заключении хочется отметить, что Постановления Президиума ВАС РФ, не являются обязательными для судов при рассмотрении аналогичных случаев и представляют собой лишь разрешение частных случаев.
6
2. Реферат- Загальна характеристика фінансової основи організації діяльності місцевих рад
3. Понятие налога и сбора
4. Расчеты с персоналом по оплате.html
5. УТВЕРЖДАЮ Ректор университета А
6. Применение художественной литературы в библиотерапии
7. тематики Математика Методические указания к выполнению контрольной работы 1
8. Листья травы 1855 1891 идеи об очищающей человека близости к природе приняли космический характер; любой чело
9. Ранок Довідник з геометрії 2 Зміст Розділ 1
10. во полных лет Семейное положение Состав семьи Количество и возраст детей
11. Вступление
12. за допущенных грубых ошибок и просчетов допущенных при разработке проектов строительстве и эксплуатации
13. 1314 ~ ~~ -123
14. Органы исполнительной власти в административном праве
15. Облагораживание полиграфической продукции
16. Тема Глава б тв 1 Т Козерді~ к~з
17. тематичних наук ЛИЧАК Михайло Михайлович Інститут космічних досліджень НАНУ та НКАУ завідувач відділу
18. Садака Аллаху Азым Сказал истину Аллах после прочтения Корана является бида
19. варианты переживания этого кризиса населением
20. Конституции овец