Если у вас возникли сложности с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой - мы готовы помочь.
Предоплата всего
Подписываем
10. Критерии и показатели эффективности управления инвестиционной и операционной недвижимостью, их теоретические основы, особенности и использование в процессе управления
C точки зрения интересов собственника можно выделить две разновидности недвижимости:
Операционная недвижимость - недвижимость, занимаемая собственником и используемая им для ведения определенной деятельности – производственной, административной, учебной и пр.
Инвестиционная недвижимость - недвижимость, используемая в интересах получения дохода в виде арендной платы и/или прироста стоимости. В составе инвестиционной недвижимости можно выделить также две разновидности: собственно «инвестиционную» и «спекулятивную». Инвестиционная недвижимость в таком смысле - недвижимость, приобретаемая с целью долгосрочного использования и получения дохода в виде арендных поступлений. Спекулятивная недвижимость – приобретаемая с целью перепродажи с улучшением рыночной конъюнктуры.
1. Если собственник использует недвижимость как средство производства или предмет потребления, т.е. как операционную недвижимость, то он, прежде всего, заинтересован в том, чтобы соответствовала требованиям, которые предъявляются к недвижимости производственным процессом или стандартами потребления, а издержки по ее содержанию были минимальны при обеспечении надлежащего качества услуг, которые генерирует недвижимость.
В этом случае главным является качественное и количественное соответствие недвижимости интересам производства и потребления, т.е. физические аспекты недвижимости и, в гораздо меньшей степени, ее экономические и юридические аспекты. С юридической точки зрения здесь наибольшее значение имеет надежность права пользования объектом недвижимости, а не владение им («операц. недвижимостью важно пользоваться, но не обязательно владеть»). Право аренды может иметь здесь преимущества, поскольку избавляет пользователя от необходимости больших капитальных затрат по приобретению недвижимости, во-первых, и в меньшей степени привязывает пользователя именно к данному объекту недвижимости, во-вторых.
С точки зрения экономики операционная недвижимость является центром издержек, поэтому целью управления является их минимизация: «необходимое качество при минимуме издержек». Управление недвижимостью подчинено здесь общим целям бизнеса. Инструменты управления: Внутренняя аренда, соглашения об оказании услуг.
2. В отличие от операционной недвижимости, инвестиционная недвижимость – та, которая самим собственником не используется и интересует его как источник получения дохода (в виде арендных поступлений и дохода от перепродажи недвижимости).
Интерес собственника в данном случае связан уже не с физическими характеристиками недвижимости, а с ее стоимостными характеристиками: ценой приобретения, приносимым в течение периода владения доходом, выручкой от перепродажи недвижимости по истечении периода владения (величиной «реверсии»).
Соответственно этому управление инвестиционной недвижимостью должно быть сориентировано на максимизацию дохода от недвижимости. Следовательно, в данном случае набор правомочий субъекта по отношению недвижимости должен быть существенно шире, чем по отношению к недвижимости операционной: права пользования здесь недостаточно (вернее, в данном случае это право не существенно), необходимо право распоряжения – право сдавать объект в аренду, передавать в управление, отчуждать в какой-либо форме.
Не менее важны различия с точки зрения управления экономикой объекта. Если в случае с операционной недвижимостью задача находится, преимущественно, в сфере организационно-экономической, то в данном случае – в плоскости финансово-экономической: технические аспекты управления подчинены финансовой цели – максимизации дохода, а в стратегическом смысле, увеличению стоимости недвижимости. Инструменты управления: Арендные договора, определение «пакета услуг».
3.Различия в целях, которые преследует собственник при использовании объекта недвижимости, определяют и различия в подходах к оценке эффективности управления недвижимостью. Критерием эффективности является соответствие результатов деятельности по управлению недвижимостью точно идентифицированным и формализованным целям собственника. Формализуя такую цель, как минимизация издержек при управлении операционной недвижимостью может быть получен ряд показателей, с помощью которых оценивается эффективность управления недвижимостью:
-уровень затрат по содержанию недвижимости на единицу площади в абсолютном выражении, -качество содержания недвижимости с точки зрения пользователей,
-доля затрат на содержание недвижимости в общих издержках предприятия
Показатели, отражающие степень достижения цели:
-Затраты на содержание и эксплуатацию недвижимости в структуре себестоимости;
-выход продукции на единицу площади
-сравнение альтернативного дохода (сдача в аренду) с фактическим.
Для инвестиционной недвижимости основным показателем традиционно выступает показатель чистого операционного дохода, -величина реверсии, -дисконтированные денежные потоки.