Если у вас возникли сложности с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой - мы готовы помочь.
Предоплата всего
Подписываем
Автоматизированная система, обеспечивающая регистрацию прав собственности на жилые помещения
Жагуло Т.И.
ВВЕДЕНИЕ
Несмотря на сложную экономическую обстановку в России рынок жилья в г.Москве неуклонно развивается, он управляем и находится под постоянным контролем правительства Москвы. Развитию рыночных процессов в жилищной сфере способствуют совершенствование системы регистрации прав на недвижимое имущество, создание необходимого информационного обеспечения, развитие нормативной базы.
Правовую базу для проведения жилищной реформы создали принятые Верховным Советом Российской Федерации в 1991г. Законы "Об основах Федеральной жилищной политики" и "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", предусматривающие передачу жилых помещений из государственного и муниципального жилищного фонда в частную собственность граждан, коммерческое жилищное строительство, развитие рынка жилья.
До начала приватизации жилищный фонд в Москве находился, в основном, в государственной и муниципальной собственности, частный жилищный фонд составлял менее 0,4% жилищного фонда города.
Начиная с декабря 1992 г., после начала бесплатной приватизации, большое число граждан пожелали приватизировать свои квартиры.
Проведение массовой ускоренной приватизации в масштабах такого города, как Москва, невозможно было осуществить без автоматизированной системы учета и регистрации жилищной недвижимости.
С ноября 1991 г. регистрация прав собственности на жилые помещения осуществлялась с помощью информационной системы на основе СУБД Clipper. Однако ее производительность была низкой, не обеспечивались целостность и полнота данных, необходимый уровень защиты информации.
В 1993 году специалистами ОАО "Мосжилрегистрация" по заданию Комитета муниципального жилья была начата разработка автоматизированной системы, обеспечивающей регистрацию прав собственности на жилые помещения на основе применения новейших информационных технологий, прогрессивных программных и технических средств.
Систему пришлось создавать в условиях отсутствия отечественного опыта. Приходилось учитывать реальные экономические условия России и несовершенство законодательной базы в жилищной сфере, которые не позволяли напрямую использовать опыт других стран.
ТРЕБОВАНИЯ К ИНФОРМАЦИОННОЙ СИСТЕМЕ
Разработчиками информационной системы были четко определены ее приоритеты:
Обеспечение учета всех видов документов, подтверждающих возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав собственности на жилые помещения с хранением архива документов по каждому объекту недвижимости;
Формирование и ведение базы данных, включающей сведения о частном жилищном фонде, о физических и юридических лицах, владеющих жилищной собственностью, об обременениях прав и запретах на совершение операций с недвижимостью;
Оперативное информационное обеспечение правительственных структур, правоохранительных органов, населения и других участников рынка недвижимости;
Обеспечение защиты прав собственников от противоправных действий, снижение криминогенности рынка жилья;
Обеспечение поддержки социально незащищенных и малообеспеченных слоев населения, пожилых граждан;
Соблюдение требований жилищного законодательства.
Система должна была обеспечить целостность данных, структурную надежность и безопасность, высокую надежность при работе с большими объемами информации, ведение распределенной базы данных, совместимость с другими базами данных.
Система также должна была удовлетворять требованиям обеспечения работы в режиме оперативного обслуживания и оперативного восстановления информации в базе данных в случае программно-аппаратных сбоев.
Для удобства населения Комитетом муниципального жилья было решено создать Центры регистрации в каждом из административных округов г. Москвы, что позволяло приблизить их к месту проживания граждан и сократить сроки оформления документов.
ПОСТРОЕНИЕ СИСТЕМЫ
Информационная система была разработана на основе СУБД Oracle, базирующейся на передовых технологиях в области хранения и обработки информации, и с использованием средств автоматизированного проектирования и реализации информационных систем (CASE-технологии фирмы Oracle). Это позволяет вести распределенную обработку данных, обеспечивает высокую надежность при работе с большими объемами информации, совместимость с другими базами данных.
На основе системного анализа предметной области в соответствии с CASE-методологией была описана концептуальная модель базы данных и алгоритм системы. С применением CASE-технологии были построены модели: отношения сущностей, функциональная, потоков данных, сгенерированы программные модули системы и созданы таблицы базы данных. Дальнейшая доработка программных модулей проводилась на основе технологии Oracle Tools. СУБД Oracle функционирует в среде операционной системы UNIX на серверах Sequent Symmetry 5000/SE20, составляющих двухмашинный комплекс с общим полем памяти.
С применением современных средств связи и сетевого оборудования были созданы локальные сети головного Центра регистрации и Центров регистрации в административных округах г.Москвы и соединены каналами связи в единую территориально-распределенная сеть (рис.1 и 2), обеспечивающую передачу больших объемов информации.
В основу построения системы был положен модульный принцип, позволяющий поэтапно наращивать систему при постановке новых задач.
ЭТАПЫ РАЗВИТИЯ СИСТЕМЫ
Система, обеспечивающая регистрацию прав собственности на недвижимое имущество в жилищной сфере и сделок с ним, получившая название ИС "Квартира", была разработана и введена в эксплуатацию в городе Москве в январе 1994 г..
Дальнейшее развитие информационной системы осуществлялось с учетом требований вводимых в действие Гражданского кодекса Российской Федерации (части 1 и 2) , государственных Законов РФ ("О залоге", "О товариществах собственников жилья", "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", "Об ипотеке") , Закона г.Москвы "Основы жилищной политики в городе Москве", постановлений правительства г.Москвы.
В марте 1994 г. был открыт первый Центр регистрации прав собственности в Северном административном округе (АО) г.Москвы. Связь с головным Центром регистрации обеспечивалась вначале по телефонной сети "Искра". Перевод Центра на выделенные цифровые каналы связи позволил увеличить скорость обмена информации в 5 раз, повысить надежность и отказоустойчивость системы передачи данных.
При проектировании ИС "Квартира" была предусмотрена возможность расширения функциональных возможностей системы путем создания подсистем.
В ноябре 1994 г. была разработана и внедрена 2-ая версия ИС "Квартира", обеспечивающая более высокую оперативность регистрации за счет усовершенствования пользовательского интерфейса, контроль логической полноты, целостности и непротиворечивости информации в базе данных, контроль обращений к базе данных.
Внедрение в феврале 1995 г. СУБД Oracle 7 обеспечило автоматическую оптимизацию запросов, повышение надежности приложений и целостности базы данных, введение средств контроля за работой СУБД и тонкой настройки параметров функционирования системы, возможность хранения в базе данных больших объемов информации (графической, звуковой, видео и др.) в двоичном виде.
В сентябре 1995 г. с внедрением 3-ей версии ИС "Квартира" обеспечен более быстрый поиск, ввод и изменения информации за счет применения оптимальных алгоритмов, возможность гибкого предоставления прав доступа к информации в системе пользователей, более полное отражение информации о доверенных лицах и хранение информации о всех документах, удостоверяющих личность физических лиц.
В течение 1995 г. были введены в действие 6 Центров регистрации прав собственности, в т.ч. в Юго-Западном АО, г.Зеленограде, Центральном, Восточном, Северо-Восточном и Западном АО.
В декабре 1995 г. произведена регистрация 2.500.000-го собственника жилого помещения.
В 1996 г. открыт Центр регистрации в Южном АО. В настоящее время Центры регистрации функционируют во всех АО.
Основой для выбора стратегии развития информационной системы послужила разработанная в 1996 г. модель функционирования и оптимального управления рынком жилья (рис.3).
В 1997 г. разработана 4-ая версия информационной системы, в информационной модели которой были отражены требования нового Гражданского кодекса РФ. Разработана и внедрена система оперативного голосового оповещения о неполадках на сервере базы данных и разрывах связи с локальными сетями связи окружных Центров регистрации.
В течение 1997-98 г.г. проводятся разработки принципиально новой системы, позволяющей автоматизировать весь технологический процесс регистрации прав собственности, предусмотренный Федеральным Законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в т.ч. ведение записей в Едином государственном реестре прав (ЕГРП), формирование описи листов разделов ЕГРП, создание и ведение записей книг учета принятых и выданных документов и др.
Проводятся работы по переходу на новые программно-технические средства, позволяющие обрабатывать большие объемы информации.
В 1998 г. приступили к регистрации частных домовладений, ведутся разработки по регистрации договоров аренды, найма, жилищных сертификатов.
Целесообразно приступить к регистрация прав города на жилые помещения, что позволит вести учет жилых помещений различных форм собственности и эффективно управлять недвижимостью г. Москвы.
На первых этапах для организации процесса регистрации прав собственности на жилые помещения было обеспечено функционирование следующих подсистем: Объекты недвижимости; Субъекты; Права собственности; Обременения; Запреты; Документы; Нормативно-справочная информация и др.
Стратегия развития системы предусматривает как доработку действующих подсистем, так и автоматизацию операций, ранее проводимых вручную (например, процесса выдачи справок собственникам жилых помещений).
Совершенствование законодательной базы в жилищной сфере обусловливает появление новых видов документов, удостоверяющих права собственности на жилые помещения, для обеспечения регистрации которых создаются новые подсистемы: Кондоминиум, Инвестиции, Залог, Аренда, Найм и др.
Доработка старых подсистем и создание новых осуществляется с минимальными затратами и в короткие сроки, так как эти работы проводятся с привязкой к действующей базе данных частного жилищного фонда и собственников жилых помещений.
Основными трудностями при реализации этих работ, были следующие:
Все работы (в т.ч. по внедрению новых версий системы и подсистем, монтажу сетевого оборудования, подключению окружных Центров регистрации) пришлось проводить без остановки работающей системы;
Несовершенство законодательной базы и постоянное ее обновление потребовало проведения дополнительных исследований, разработки временных нормативно-методических материалов и др.
Введенная в базу данных информация работает в разных срезах, обеспечивая решение различных задач, что дает наибольший экономический эффект.
В таблице представлены характеристики информационной системы по состоянию на 1 июня 1998 г.. Их сопоставление с характеристиками периода ввода системы в эксплуатацию свидетельствует о количественных и качественных изменениях системы за 4 года ее функционирования.
Наряду с работами, направленными на развитие действующей системы регистрации, по заданию Комитета муниципального жилья проводится комплекс работ по модернизации информационной системы "Квартира" и создании на ее основе новой информационной системы, которая позволит осуществлять регистрацию прав собственности на жилые помещения в соответствии с принятым Федеральным Законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" с присвоением объектам недвижимости кадастровых номеров.
ФУНКЦИИ СИСТЕМЫ
Высокопроизводительная, устойчивая к отказам система обеспечивает создание и ведение реляционной базы данных, содержащей информацию о правах, субъектах и объектах прав собственности, запретах и ограничениях на сделки с недвижимостью.
Система обеспечивает хранение всей "истории" недвижимого имущества, включая изменения адреса, целостность данных, защиту от несанкционированного доступа, автоматизированное исправление сбоев и восстановление информации базы данных, осуществляет полный контроль обращений к таблицам базы данных (дата, время, имя пользователя, вид операции, предыдущее значение поля базы данных в случае его изменения или удаления).
Система многофункциональна, обеспечивая защиту прав собственников, предоставление возможности управления рынком жилья, предоставление информации о налогоплательщиках, возможность оценки недвижимости, предоставление информации для застройщиков и др..
В зависимости от выполняемой функции ИС "Квартира" может рассматриваться как :
система регистрации прав собственности при приватизации, при приобретении жилья, при совершении сделок с жилыми помещениями;
хранилище данных о частном жилом фонде и о собственниках жилья в г.Москве;
система контроля и учета жилищного фонда;
справочно-поисковая система;
система информационного обеспечения;
система правового контроля.
Система обеспечивает решение следующих задач:
Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с недвижимым имуществом, в т.ч. по купле-продаже, дарению, мене, наследованию, уточнению долей, передаче в собственность за уход, купле-продаже на аукционе и в счет инвестиционных вложений, залогу, расторжению договоров;
Защита прав и интересов собственников
Подтверждение прав собственников на жилые помещения
Обеспечение сохранности и актуальности информации о правах собственников (ограничение доступа к базе данных, защита информации от несанкционированного доступа, в т.ч. при передаче по каналам связи, учет обращений к базе данных)
Контроль соблюдения норм жилищного законодательства
Обеспечение учета в жилищной сфере
учет жилых помещений в домах-новостройках, в домах после реконструкции и капитального ремонта;
учет ветхого и аварийного фонда;
учет жилищного фонда, не подлежащего приватизации;
учет привлечения инвестиций в жилищное строительство;
учет кондоминиумов;
учет иногородних и иностранных граждан - собственников жилья
в Москве;
учет граждан - собственников двух и более жилых помещений;
учет изменений структуры жилищного фонда (перевод муниципального и ведомственного жилья в частный жилищный фонд, жилого фонда в нежилой и др., преобразований коммунальных квартир в отдельные).
5. Предоставление информации в соответствии с запросами потребителей
6. Правовое регулирование отношений в жилищной сфере, защита прав собственников
(проверка "чистоты" сделок, выявление поддельных документов, контроль деятельности нотариусов, риэлторских фирм и доверенных лиц, ввод ограничений на право распоряжения жилыми помещениями по решениям суда и правоохранительных органов, информационных предупреждений на жилые помещения, по которым были выданы дубликаты правоустанавливающих документов и др.)
7. Обеспечение практической реализации жилищного законодательства федерального уровня и постановлений правительства г.Москвы:
обеспечение принципа однократности приватизации, ввод ограничений на жилые помещения, не подлежащие приватизации (Закон "О приватизации жилищного фонда в РФ")
ввод ограничений на право распоряжения заложенным имуществом (Закон "О залоге")
обеспечение регистрации новых видов договоров, предусмотренных Гражданским кодексом РФ
ПОТРЕБИТЕЛИ ИНФОРМАЦИИ
Основные потребители информации - правительственные структуры, налоговая инспекция, риэлторы, нотариальные конторы, ГУВД, суды, прокуратура, префектуры административных округов, застройщики, инвесторы, ипотечные банки, нотариальная палата, статистические органы, страховые компании, население (схема 3).
Сведения из информационной системы используются:
Правительственными структурами и Комитетом муниципального жилья для принятия управленческих решений, контроля за предоставлением жилья, прогнозирования развития рынка жилья и др..
Государственной налоговой инспекцией для взимания налогов с физических и юридических лиц-собственников жилых помещений.
Бюро технической инвентаризации для оценки недвижимого имущества;
Префектурами административных округов для оперативного управления жилым фондом;
ДЭЗами - для дифференцирования оплаты жилья.
Информационная система необходима:
ГУВД, судам, прокуратуре - о собственниках жилых помещений; о сделках по распоряжению жилыми помещениями; о наложении и снятии запретов и арестов; о количестве квартир, принадлежащих гражданам; о расторжении договоров; о решениях и определениях судов о расторжении договоров или признании прав собственности; о нотариусах, удостоверяющих операции с жилыми помещениями и др..
Нотариальной палате - о собственниках жилых помещений; о нотариусах, удостоверяющих операции с жиль╦м.
Регистрационной палате - об организациях, проводивших операции с жиль╦м; о залоговых операциях.
Риэлторским организациям - о собственниках жилых помещений; о запретах на совершение операций с жиль╦м; о залоговых операциях.
Ипотечным банкам - о собственниках жилых помещений; о запретах на совершение операций с жиль╦м; о залоговых операциях.
11. Статистическим органам - в виде статистических отчетов о частном жилищном фонде (по видам, типам, административным округам), собственниках жилых помещений, о сделках по распоряжению жилыми помещениями; о продаже жилых помещений в домах-новостройках и др.
12. Страховым компаниям - о собственниках жилых помещений.
Разработано около 100 стандартных выходных форм предоставления информации.
Продолжительность времени от введения запроса до получения ответа зависит от сложности запроса и интервалов значений запрашиваемых параметров. На выполнение стандартных запросов в большинстве случаев требуется всего несколько минут. Для подготовки статистических отчетов за определенный период времени (неделю, месяц, квартал, год), которые выполняются по специально разработанным программам, затрачивается несколько часов.
В 1997 г.:
по запросам потребителей выдано более 150 тысяч единиц информации (единица информации включает сведения об одном собственнике или
одном объекте жилищной собственности).
получено около 6 тысяч запросов от судов, правоохранительных органов, прокуратуры, налоговой инспекции и полиции, по которым выдано более 30 тыс. единиц информации.
выдано более 16 тысяч справок по запросам граждан.
ЭФФЕКТИВНОСТЬ СИСТЕМЫ
С помощью системы ежедневно регистрируется до 1600 операций с жилыми помещениями. В базу данных введена информация более чем о 3,3 млн. собственников жилья (физических и юридических лицах).
По состоянию на 1.07.98 г. в Москве зарегистрировано в собственности граждан более 1,6 млн. квартир (общая площадь более 80 млн. кв. м), что составляет около 48,5% общего жилищного фонда города.
Система служит инструментом обеспечения устойчивости рынка жилья за счет следующих факторов:
оперативной регистрации прав собственности;
оперативного получения информации из базы данных, подготовки справок, заключений и отчетов для потребителей;
вовлечения населения в управление жилищным фондом;
информационной поддержки малообеспеченных граждан, молодежи, пожилых людей;
сохранности информации о правах собственности.
Система обеспечивает реализацию права на жилище жителям г.Москвы на основе свободного выбора форм и способов улучшения жилищных условий;
В современных условиях система способствует выходу экономики города из кризисной ситуации, так как она позволяет обеспечить:
- более полный сбор налогов, предоставляя актуальные сведения о собственниках жилья (физических и юридических лицах),
- пополнение бюджета города за счет дифференцированной оплаты услуг по эксплуатации жилищного фонда, предоставляя сведения о собственниках двух и более жилых помещений,
- защиту прав и дополнительные гарантии всем участникам рыночных отношений в жилищной сфере (собственникам жилья, инвесторам, ипотечным банкам и др.)
Применение информационных технологий для регистрации прав собственности на объекты недвижимости позволило Москве занять лидирующее положение среди других городов Российской Федерации по количеству и темпам передачи жилья в собственность граждан (рис.4), ускорить формирование частного жилищного фонда и становление цивилизованного рынка жилья.
Информационное обеспечение субъектов рынка позволяет организовать их работу на новом уровне и расширить диапазон доступных возможностей для лиц, принимающих решения.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
По сложности построения, функциональным возможностям и масштабам решаемых задач разработанная система является уникальной.
В aaaonoе 1995 г. разработка автоматизированной системы регистрации прав собственности на объекты недвижимости признана лучшей в области информационной технологии в Восточной Европе, что отмечено международной наградой Смитсониевского Института.
Разработанную систему можно рассматривать как научно-технический продукт с высокой степенью готовности для использования в сфере информационного управления жилищным сектором в других крупных городах.
Ближайшей перспективой может быть решение широкого круга задач в жилищной сфере объединенными усилиями ведущих специалистов по регистрации прав собственности объектов недвижимости из различных регионов России:
Обеспечение реализации статьи 11 Закона "О приватизации жилищного фонда" о соблюдении принципа однократности приватизации на уровне Российской Федерации;
Обмен информацией о правах собственности граждан при оформлении договоров мены с другими городами России (на первом этапе с Санкт-Петербургом), что будет способствовать предотвращению криминальных проявлений при регистрации прав собственности на жилые помещения;
Унификация классификаторов информационных систем на уровне России;
Разработка унифицированных выходных форм отчетов для предоставления информации;
Разработка единых инструкций и нормативно-методических материалов по регистрации прав собственности на жилые помещения;
Распространение опыта г.Москвы по обеспечению процесса регистрации.
В настоящее время в ОАО "Мосжилрегистрация" сложился коллектив специалистов высокой квалификации разного профиля, в т.ч. по системному анализу, моделированию информационных систем, программному и техническому обеспечению, аналитической обработке информации, администрированию баз данных и территориально распределенных сетей, юристов, хорошо знающих предметную область и законодательную базу, готовых принять участие в новых разработках.
Таблица
PRIVATE
PRIVATE
%арактеристикаЇOнварьР1994 3Ю
8юньР1998 3Ю
Характеристика
январь 1994 г.
июнь 1998 г.
Примечание
Объем информации в БД
около 600 Мб
более 6 Гб
увеличение
бЇCвеличениеЋ1олееЬ GемР2Р
более, чем в
2Р10 @азЇ
2.
в 10 раз
2. Количество зарегистрированных физических лиц (собствен-ников и доверенных лиц)
около 3млн.400 тыс
3. Количество зарегистрированных юридических лиц (собствен-ников и доверенных лиц)
более 10 тыс.
4. Количество квартир, находящихся в собственности
около 660 тыс.
более 1млн 600тыс.
увеличение
~2Р2,5 @азаЇ
5.
~в 2,5 раза
5. Количество видов регистрируемых документов
48
более 130
увеличение
~2Р2,7 @азаЇ
6.
~в 2,7 раза
6. Количество стандартных выходных форм
3
около 100
увеличение
~2Р33 @азаЇ
7.
~в 33 раза
7. Количество выданных справок, в т.ч. по запросам граждан, КМЖ, УМЖ, правоохранительных органов
ежемесячно
МЖЬ #МЖЬ ?равоохранительныхР>ргановЇ
5жемесячноЋ>тР10 4оР24 BысЮ
от 10 до 24 тыс.
1олееР220 BысЮ
более 220 тыс.
7аР3одЇ
8.
за год
8. Количество операций по актуализации базы данных
от 25 до 40 тыс.
5жемесячноЋ1олееР1<лнЮ600 BысЮ
более 1млн.600 тыс.
7аР4 3одаЇ
9.
за 4 года
9. Количество организаций-потребителей информации
4
более 30
увеличение
~2Р7,5 @азЇ
10.
~в 7,5 раз
10. Количество подсистем
--
11
11. Количество единиц компьютерного оборудования в Обществе (компьютеры, серверы, принтеры, сетевое оборудование)
на конец 1994г.
240
525
CвеличениеР
240
525
увеличение
~2Р2,2 @азаЇ
12.
~в 2,2 раза
12. Количество сетевых рабочих станций
40
130
увеличение
~2Р2,7 @азаЇ
~в 2,7 раза