Если у вас возникли сложности с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой - мы готовы помочь.
Предоплата всего
Подписываем
16.Рыночная и кадастровая оценка земель: общее и различия.
Использование методов рыночной оценки земель в процессе их кадастровой оценки.
Гос. кадастровая оценка земель (ГКОЗ) проводится с целью определения кад.стоимости (КС) ЗУ различного целевого назначения. Основным назначением ГКОЗ явл-ся определение налоговой базы для расчета земельного налога.
ГКОЗ, как и рыночная оценка ЗУ, направлена на установление ценности земель в денежном выражении, но между этими видами оценки существуют различия:
- цели оценки: рыночная оценка проводится для совершения сделок с ЗУ, а кадастровая — для налогооблажения;
- методология оценки: РС определяется на основе индивидуальной оценки ЗУ, при определении КС используются методы массовой оценки недв-сти;
- субъект оценки: рын.оценка проводится собственником ЗУ, ГКОЗ — Федеральным агентством кадастра объектов недв-сти и его территор.органами;
- период оценки: рын.оценка проводится на определенную дату и ее результаты действительны в теч. 6 месяцев, ГКОЗ проводится один раз в 3 года;
- результаты оценки: в итоге рын.оценки определяется РС конкретного ЗУ, результатом ГКОЗ являются удельные показателис стоимости земель в границах установленных оценочных зон, на основе которых рассчитывается кадастровая стоимость земельных участков в этой зоне.
Методологическую основу ГКОЗ составляет массовая оценка недв-сти, которая представляет собой метод получения стоимостных характеристик группы однородных объектов недв-сти одновременно на обширной географической территории с использованием статистической обработки реальной рыночной информации, при которой анализируется такое кол-во ценообразующих факторов, которое присуще одновременно всей оцен6иваемой группе. Т.о. качество массовой оценки зависит от наличия и достоверности статистических данных о продажах на оцениваемой территории.
В процессе ГКОЗ реализуется иерархический принцип расчета КС ЗУ на основе последовательного учета ценообразующих ф-ров на уровне субъекта РФ, территории админ.района, территории поселения, кадастрового квартала и конкретного ЗУ.
При массовой оценке невозможно учесть все индивидуальные особенности каждого объекта оценки, поэтому точность ее результата ниже, чем при индивидуальной оценке. Однако этот недостаток перекрывается основным преимуществом массовой оценки — ее относиетльной дешевизной.Выполнение инд.оценки требует достаточно высокой квалификации оценщика, решения порою могут основываться на его личном опыте и знаниях, которые часто формируются на интуитивном уровне, практически не поддаются формализации, следовательно, трудно доказуемы. Преимущ-во же массовой оценки — отсутствие субъективного фактора в конечном рез-те, что явл-ся важнейшим условием при принятии гос.решений.
Методы рыночной оценки земель:Метод сравнения продаж.Метод распределения.Метод выделения.Метод капитализации земельной ренты.Метод остатка для земли.Метод предполагаемого использования.
И индив., и массовая оценка не явл-ся взаимозаменяемыми. Каждая из них имеет свою обл.применения при решении задач гос.управления земельными ресурсами: массовая — при установлении налогообл.базы, а также при расчете арендных ставок за польз-ние гос. и мун. землями, а индивидуальная — для оценки отдельных ЗУ при передачи их, например, на инвестиц. условиях. Обе оценки могут дополнять др.друга в необходимых для этого случаях.
Применение методологии массовой оценки необходимо при определении стоимости большого числа объектов, что реализуется при использовании стандартных методик и статистического анализа. В то же время в процессе массовой оценки используется индивидуальная рыночная оценка эталонных ЗУ.
По своей методологической сущности КГОЗ может быть охарактеризована как массовая рыночная оценка, поскольку в основу расчета кадастровой стоимости в большинстве случаев закладывается рын.информация о ЗУ и иных объектах недв-сти (цены спроса, предложения, цены сделок, данные об арендной плате и т.д.), обрабатываемая математич. способами. Подходы и методы рыночной оценки недв-сти адаптируются к работам по ГКОЗ за счет расширения статистической базы расчетного алгоритма (используется вся существующая информация о сделках с ЗУ и иными объектами недв-сти) и применения методов математич. статистики, а также интерполяции получаемых данных и рез-тов оценки на территории админ. районов, поселений, для которых отсутствует инфа о сделках с ЗУ.