Если у вас возникли сложности с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой - мы готовы помочь.
Предоплата всего
Подписываем
ВВЕДЕНИЕ 3
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ФОРМИРОВАНИЯ ИНСТИТУТА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ 5
1.1. Понятия и сущность ипотечного кредитования 5
1.2 Модели ипотечного кредитования, широко используемые при развитии института ипотеки в зарубежных странах 10
ГЛАВА 2. ТРАНСФОРМАЦИЯ ИНСТИТУТА ИПОТЕКИ В УСЛОВИЯХ МИРОВОГО ФИНАНСОВОГО КРИЗИСА 19
2.1 Предпосылки возникновения мирового финансового кризиса и его влияние на экономику России 19
2.2 Опыт зарубежных стран по решению проблем 22
ГЛАВА 3. СРАВНИТЕЛЬНАЯ ХАРАКТЕИСТИКА И АНАЛИЗ ВОЗМОЖНОСТЕЙ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ В РОССИИ ЗАРУБЕЖНОГО ОПЫТА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ 25
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 29
Список использованной литературы 31
Приложения 33
Существование в финансово-экономической системе общества стабильно и надежно функционирующей системы ипотечного кредитования является сегодня одним из наиболее значимых показателей развития общества. В современной экономике ипотека превратилась в мощный и всепроницающий инструмент инвестиционно-финансовой деятельности промышленно развитых стран.
Актуальность темы курсовой работы не вызывает сомнений в связи с тем, что Россия в настоящее время в виду отсутствия инструментов ипотечного кредитования, работающих в условиях волатильного рынка, остро нуждается в создании финансово-экономических механизмов обеспечения инвестиционного процесса, адаптированных к реалиям нашей экономики. Дополнительными стимулами являются высокая социальная значимость ипотеки для населения и стремление вовлечь в этот процесс средства самого населения.
Объектами исследования данной работы является не работающий в современных условиях используемый в России институт ипотечного кредитования, выявление его особенностей и возможная модификация с учетом мирового опыта.
Предметом исследования послужил анализ западных схем ипотечного кредитования и механизмов ипотечного кредитования, используемых в России.
Целью исследования является выявление направлений развития ипотечного кредитования в РФ на основе зарубежного опыта. Достижение поставленной цели потребовало решения следующих задач:
В первой главе данной курсовой работы рассматриваются теоретические основы института ипотеки, его социальный аспект. Также приводится описание зарубежных моделей ипотечного кредитования с целью возможного апробирования этого опыта в России.
Во второй главе рассмотрены изменения на рынке ипотечного кредитования под влиянием мирового финансового кризиса, приведены возможные направления трансформации ипотеки на базе зарубежного опыта.
В третьей главе приводится сравнительная характеристика и анализ российского и зарубежного законодательства, регулирующего становление и развитие ипотеки с целью выявления необходимых изменений в российском законодательстве для успешной организации ипотечных отношений.
Теоретико-методологическую основу исследования составили труды ученых и аналитиков, занимающихся теоретическими и практическими вопросами развития жилищной ипотеки и социального аспекта института ипотеки, особенности ее рефинансирования, изучения опыта зарубежных стран в области ипотеки и возможности применения их опыта в российской действительности. Информационную исследования составили статистические и другие информационные источники, материалы, характеризующие особенности развития ипотечного кредитования в России и за рубежом, экспертные заключения, законодательные акты, другие нормативно-правовые документы в сфере ипотечного кредитования, материалы периодической печати и интернет-ресурсы.
По действующему законодательству, ипотечное кредитование – это кредитование под залог недвижимости, служащей обеспечением исполнения основного денежного обязательства должником-залогодателем перед кредитором-залогодержателем, который приобретает право в случае неисполнения должником основного обязательства получить удовлетворение за счет заложенного недвижимого имущества, собственником (владельцем) которого остается залогодатель.
На сегодняшний день в мировой практике существует множество инструментов ипотечного кредитования, а также несколько механизмов, с помощью которых кредитные учреждения рефинансируют выданные средства, например: выпуск ипотечных ценных бумаг, создание ипотечных паевых инвестиционных фондов или их аналогов, перепродажа пулов закладных.
Под системой ипотечного кредитования подразумевается создание соответствующих институтов и отработанных механизмов, которые бы обеспечили возможность эффективного ипотечного кредитования.
При рассмотрении ипотеки как элемента экономической системы необходимо выделить три наиболее характерные ее черты.
Особенно следует выделить функции и особенности ипотечного кредитования, которые дают ему преимущество перед другими способами кредитования. Функции, выполняемые ипотечным кредитованием, можно сформулировать следующим образом:
Можно выявить следующие отличительные особенности ипотечного кредита.
Обязательность обеспечения залогом: в случае неисполнения заемщиком обязательств обращается взыскания на жилье с последующей его реализацией, чтобы погасить возникшую задолженность перед кредитором; заемщик и все совершеннолетние члены его семьи дают нотариально заверяемое согласие на освобождение переданного в ипотеку жилого помещения в случае обращения на него взыскания.
Длительность срока предоставления кредита: кредиты предоставляются на срок от 3 и более лет (оптимально 20-25 лет). Благодаря длительному сроку погашения уменьшается размер ежемесячных выплат заемщика.
Целевой характер: необходимость целевого использования средств, полученных от кредитора, находит практическое выражение в соответствующем разделе кредитного договора, устанавливающего конкретную цель выдаваемой ссуды, а также в процессе банковского контроля за соблюдением этого условия заемщиком; нарушение данного обязательства может стать основанием для досрочного отзыва кредита или введения штрафного (повышенного) ссудного процента.
При реализации ипотечных отношений на практике очень важно правильно понимать термин «предмет ипотеки» для определения конкретных прав и обязанностей сторон по договору об ипотеке.
Объекты гражданских правоотношений объединяются в четыре группы:
1) имущество;
2) действия;
3) результаты интеллектуальной (творческой) деятельности;
4) нематериальные блага.
Термин «имущество» применяется в гражданском праве неоднозначно. В основном под ним понимают вещь или определенную совокупность вещей, а также и имущественные права. Правовой режим недвижимых вещей (недвижимого имущества, недвижимости) определен исходя из главной их цели, которая состоит в том, чтобы обеспечить особую устойчивость прав на названные вещи (имущество), т.е. установить специальный порядок распоряжения им (определять его юридическую судьбу). Для этого введена система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, регламентируемая федеральным законом от 21 июля 1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Необходимо отметить, что ипотека возможна только в случаях, когда имущество принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения.
Таблица 1
Имущество, которое может быть предметом ипотечного жилищного кредитования
|
Имуществ |
Ограничения |
|
Земельные участки |
За исключением земельных участков, указанных в ст. 63 ФЗ от 16.07.1998г. №102-фз «Об ипотеки (залоге недвижимости)»3 |
|
Предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество |
За исключением использования в предпринимательской деятельности |
|
Жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир |
За исключением смежных комнат |
|
Дачи, садовые дома, гаражи и другие сооружения |
|
|
Общее ограничение: здания, в том числе жилые дома и иные строения и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки |
|
|
Незавершенное строительством недвижимое имущество |
Возведение недвижимости на земельном участке, отведенном для строительства в установленном законодательством РФ порядке, в том числе зданий и сооружений при условии соблюдения правил ст. 69 ФЗ от 16.07.1998г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости). |
В обеспечение обязательств, предусмотренных статьей 2 ФЗ от 16.07.1998г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ипотека может быть установлена:
• по кредитному договору;
• по договору займа;
• по иному обязательству, в том числе обязательству, основанному на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Договором ипотеки обеспечиваются определенные требования, а именно: уплата залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке; уплата кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами), если ипотека установлена в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов; уплата (если договором не предусмотрено иное) залогодержателю сумм, причитающихся ему:
Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.
Развитие российской ипотеки осложняется отсутствием четко сформулированного юридического понятия «социальное жилье» и соответствующих норм по такому жилью. В России существует ряд проблем, которые начинаются в экономической сфере и переходят в социальную. В частности перед развитием ипотеки в нашей стране стоит целый комплекс препятствий: недостаточные объемы жилищного строительства, низкий уровень доходов населения, большой неудовлетворенный спрос на жилье, дефицит ресурсной базы. Отсутствует также и необходимый жилищный фонд для размещения неплательщиков.
Всеобще доказано, что ипотека – это важнейший инструмент решения конкретных региональных задач в области демографического регулирования, социально-промышленного развития и в других сферах.
При разработке схем ипотечного кредитования на общероссийском уровне необходимо учитывать, что все они должны обладать индивидуальными особенностями. В каждой модели ипотечного жилищного кредитования должны быть отражены особенности национального характера и ментальности населения страны, а также исторически сложившиеся правовые и экономические взаимоотношения. Здесь можно говорить и о так называемой «национальной психологии» ипотеки. Нужно понимать, что доскональное копирование той или иной ипотечной схемы невозможно, необходимо создать собственную модель, в которой бы учитывались все определяющие факторы: экономическое развитие, ментальность граждан страны, социальный состав населения, демографическая ситуация и другие моменты.
Также невозможно применять по всей стране одинаковую ипотечную программу, необходимо учитывать особенности каждого региона, как с точки зрения географического фактора, экономической ситуации в регионе, так и с точки зрения демографической ситуации и особенностей менталитета населения России. Разработка и применение разнообразных ипотечных продуктов и схем – это единственный способ подтвердить жизнеспособность отечественной ипотеки.
Основными моделями системы ипотечного жилищного кредитования за рубежом являются усеченно-открытая, расширенная открытая и модель сбалансированной автономии. Поскольку выделение данных моделей носит условный характер, в одной стране они могут функционировать в смешенном виде одновременно.
Каждая модель организации системы ипотечного жилищного кредитования включает в себя определенный набор основных элементов, характеристики которых различаются в зависимости от модели (Приложение 14).
При сравнении моделей становятся очевидными различия между ними. Проанализируем каждую модель.
Усеченно-открытая модель является достаточно простой, но несовершенной моделью ипотечного жилищного кредитования. Она ограничивается первичным рынком закладных. Банки, получая от клиентов по выданным ссудам закладные, используют их в данной модели лишь в качестве обеспечения части привлекаемых внешних ресурсов. Поэтому число субъектов кредитования минимально. Это соответствует «усеченной» структуре ипотеки.
Объектами кредитования в данной модели являются готовые и строящиеся дома и квартиры.
Простая организационно-экономическая основа модели позволяет применять ее не только специализированным ипотечным, но и универсальным банкам, имеющим отделы ипотечного кредитования.
В качестве особенностей данной модели можно выделить следующее. Во-первых, ресурсы для предоставления ипотечных кредитов могут формироваться банком из различных источников, в том числе за счет собственных и/или привлеченных средств. Во-вторых, процентные ставки по ипотечным кредитам напрямую зависят от ситуации на финансовом рынке страны.
Относительная простота организации системы ипотечного жилищного кредитования на базе этой модели обусловила достаточно широкое практическое распространение ее во многих странах мира (Англия, Франция, Испания, Израиль и др.), и особенно в развивающихся странах с несформированной инфраструктурой финансового рынка и рынка ценных бумаг.
В Восточной Европе основными объектами ипотечного кредитования являются жилищное строительство и покупка частных домов. При этом величина первоначальных взносов собственных средств, условия предоставления и сроки ипотечных кредитов дифференцируются по странам.
Таблица 25
Условия предоставления ипотечных жилищных кредитов
в Восточной Европе
|
Страна |
Условия кредитования |
||
|
доля кредита в стоимости жилья (%) |
срок кредитования |
процентная |
|
|
Болгария |
70 |
30 |
1 - 2 |
|
Польша |
70 - 84 |
30 - 60 |
2 - 10 |
|
Венгрия |
88 |
35 |
2 - 6 |
|
Чехия и Словакия |
варьируется |
30 |
2 - 5 |
В расширенной открытой модели основной приток кредитных ресурсов в систему ипотечного кредитования идет со специально организованного для этой цели вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость.
Реализация расширенной открытой модели возможна лишь при условии создания разветвленной инфраструктуры ипотечного рынка. Как правило, при определенном содействии государства и как минимум при его частичном контроле (за эмиссией ценных бумаг, обращающихся на вторичном рынке, за наличием жесткого баланса между совокупной ценой эмитируемых и обращающихся ценных бумаг и ценой закладных).
Сравнительный анализ показывает, что расширенная открытая модель в некоторой степени является более стабильной в силу того, что большинство ценных бумаг, обеспечивающих приток кредитных ресурсов в систему, имеют ранее объявленные доходность и срок погашения. Однако стабильность эта существует лишь в определенных пределах, т.к. данная модель также подвержена достаточно существенному влиянию общего состояния финансово-кредитного рынка. Поэтому широкое применение такая модель может иметь лишь в странах с очень устойчивой экономикой.
Объектом кредитования в рамках данной модели является покупка домов в частную собственность.
В сфере ипотечного кредитования в рамках данной модели существуют несколько типов учреждений-кредиторов, действующих на первичном рынке. В основном они делятся на две категории: сберегательные и ипотечные банки.
Сберегательные банки действуют как промежуточное звено между людьми, которые хотят накопить деньги, и теми, которые хотят занять деньги.
Сберегательные банки имеют два источника доходов: доходы по процентам и доходы от комиссионных сборов, взимаемых с заемщиков за финансовые операции и предоставляемые услуги, включая услуги по оформлению заявлений на кредит.
Ипотечные банки – второй тип учреждений ипотечного кредитования. Они получают фонды для финансирования своей деятельности в сфере ипотечного кредитования путем займов в сберегательных банках. Таким образом, основной источник фондов для кредитования в конечном счете – вклады сберегательных банков.
Ипотечные банки после оформления ипотечного кредита продают его инвестору, крупной финансовой корпорации, получающей процентный доход по ипотечным кредитам. Эти корпорации продают ценные бумаги на вторичном рынке как крупным вкладчикам (например, различным пенсионным фондам, профсоюзам, страховым компаниям), так и мелким инвесторам, желающим разместить свои средства под более высокий, нежели обычный банковский депозит, процент.
Полученные от продажи портфеля закладных средства ипотечные банки вновь пускают в оборот, выдавая новые займы.
Основными источниками дохода ипотечных банков являются платежи за обслуживание кредитов и сборы за оформление кредита (за обработку заявлений заемщиков).
Третья модель организации системы ипотечного жилищного кредитования, заслуживающая особого рассмотрения, – это сбалансированная автономия.
Субъектами кредитования в рамках такой модели выступают как ипотечные, так и специализированные сберегательные банки – сберкассы и стройсберкассы. Это объясняется тем, что главным отличительным признаком этой модели является ссудно-сберегательный принцип функционирования. Формирование кредитных ресурсов осуществляется не за счет привлечения средств на открытом рынке капиталов, а за счет сбережений вкладчиков, желающих в будущем получить ипотечный жилищный кредит. Таким образом, аккумуляция денежных средств происходит путем использования разновидностей жилищных накопительных программ и выпуска разного рода жилищных облигаций. Государство при этом формирует благоприятный экономический климат для развития ипотеки: систему налоговых льгот для банков и граждан, являющихся субъектами ипотечного процесса, а также для строительных организаций, осуществляющих жилищное строительство, и кредитующих его банков.
Заемщиками в данной модели могут быть только вкладчики, накопившие на своем сберегательном счете сумму, составляющую примерно половину стоимости недвижимости. На оплату второй половины им будет предоставлен ипотечный жилищный кредит.
У сбалансированной автономной модели есть ощутимые преимущества, так как потенциально данная модель не зависит от общего состояния финансово-кредитного рынка в силу своей автономности. Действуя по такой модели, банку нет необходимости привлекать кредитные ресурсы из внешних источников: ему необходимо определить только эффективный размер процентной маржи.
Таким образом, модель является независимой не только от колебаний рыночной цены привлеченных средств, но и от среднего уровня данной цены в целом. Это качество сбалансированной автономной модели важно для развития ипотечного кредитования в странах с неустойчивой экономикой.
Еще одним достоинством модели является пониженный кредитный риск, так как банк может реально оценить кредитоспособность и платежеспособность клиента на накопительном этапе.
Объектом кредитования в рамках данной модели выступает приобретение готовых и строящихся домов и квартир, а обеспечением – их залог.
Главной особенностью сбалансированной автономной модели является ее организационно-экономическая основа, а именно предшествующий кредитованию этап – привлечение средств с использованием жилищных контрактных сбережений (ЖКС). Наибольшее распространение они получили в Германии, а также во Франции. Они рассматривались как механизмы привлечения финансовых средств в жилищный сектор.
Используемые в Европе ЖКС основываются на опыте Великобритании, применявшей разнообразные формы жилищного финансирования. За последние 20 лет они были внедрены в ряде развитых и развивающихся стран (Франция, Германия, Австрия, Испания, Тунис, Марокко, Чили, Индонезия, Таиланд, Чехия, Словакия, Польша, Венгрия). В странах с формирующейся нестабильной экономикой ЖКС призваны решить такие проблемы, как отсутствие соответствующей информации о заемщиках для правильной оценки кредитного риска и отсутствие долгосрочных средств для кредитования покупки жилья.
Суть ЖКС заключается в договоре между гражданином и финансовым институтом относительно предоставления в будущем кредита в зависимости от успешного выполнения сберегательного контракта. Гражданин соглашается копить заранее определенную общую сумму. В конце накопительного периода он получает право на кредит в размере, который зависит от величины накоплений.
Существуют две главные разновидности модели ЖКС: французская (Epargne-Logement (EL)) и германская (Bauspar (Баушпар)). Они имеют значительные различия в структуре и приоритетах. Представленные различия двух моделей жилищных накопительных вкладов позволяют нам в общем виде определить германскую систему как «закрытую», а французскую – как «открытую».6
Основу «закрытой» германской программы образуют ЖКС-депозиты, мобилизуемые специализированными организациями – стройсберкассами (Bausparkasse) – ассоциациями строителей и заемщиков. Среди этих специализированных кредиторов частных – 21 (из них 3 принадлежат коммерческим банкам), государственных – 13 (некоторые из них находятся в собственности региональных центральных банков или государственного банка). Средства вкладов могут быть использованы только на цели предоставления кредитов участникам ЖКС, причем в порядке особым образом организованной очереди.
Баушпар-схемы предлагают гражданам долгосрочные ипотечные кредиты по фиксированной на уровне ниже рыночной процентной ставке, основанные на добровольных сбережениях, осуществляемых на условиях начисления постоянного процента, пониженного по сравнению с рыночными ставками. Это замкнутая самофинансирующаяся система, в которой большинство средств для кредитов поступает от сберегательных контрактов и которая предназначена для кредитования только бывших вкладчиков.
Баушпар-контракты предлагаются только специализированными организациями – стройсберкассами (ассоциациями строителей и заемщиков). Это высокоорганизованные группы, финансирующие частное жилищное строительство.
Основными направлениями инвестирования средств являются ЖКС-кредиты, промежуточные кредиты, правительственные ценные бумаги и банковские депозиты.
Французская программа была создана под влиянием уже существовавшей германской системы. Изначально закрытая, она постепенно модернизировалась в «открытую» систему, нацеленную на создание группы вкладчиков, которые хотели бы поместить сбережения в ЖКС без использования своих прав на кредит, будучи заинтересованными в доходе от жилищных вкладов.
Широкое распространение и значительный вклад ЖКС в систему жилищного финансирования объясняются привлекательностью этой программы для различных категорий граждан, а не только для заинтересованных в приобретении и реконструкции жилья. «Свободные средства», собранные таким образом, могут быть использованы финансовыми организациями для ресурсного обеспечения других типов жилищных кредитов или для инвестирования в новый рынок ипотечных облигаций. Основное значение французской ЖКС-системы в том, что она стимулирует долгосрочные накопления путем сильной сберегательной мотивации граждан. На эти ресурсы однозначно может рассчитывать жилищное строительство. В то же время под действием ЖКС-системы был создан рынок ипотечных облигаций как один из инструментов обеспечения ипотеки долгосрочными средствами.
Характерной чертой ЖКС во Франции является установление по ним фиксированных процентных ставок на таком уровне, что процентный доход по жилищным сбережениям с учетом налоговых льгот (определяется сберегательной ставкой, действующей во время контракта, и маржей, регулируемой Министерством финансов) конкурентен по сравнению с другими формами сбережений.
Отличительной чертой французской модели ЖКС является отсутствие промежуточных кредитов, поскольку по действующим правилам заемщики имеют право немедленно получить кредит по окончании контрактного накопительного периода.
Все последующие (за привлечением средств) этапы кредитования в данной модели не имеют существенных отличий от других моделей. После предоставления кредита не предусмотрена его перепродажа, поскольку вторичный рынок в данной модели не функционирует. Однако на практике, в силу смешения моделей, возможно параллельное существование в одной стране как вторичного рынка, так и системы стройсбережений.
В качестве исходной точки мирового финансового кризиса можно рассматривать события одиннадцатого сентября в Нью-Йорке, после которых Федеральная резервная система (ФРС) начала снижать ставку, которая достигла одного процента в 2003 году. В результате число заемщиков, как физических, так и юридических лиц, столь же стремительно возросло, и стал формироваться некий долговой «мыльный пузырь». Существование такого незначительного спреда между невысокой доходностью и предельно низкими ставками подталкивало американские банки к активному инвестированию в структурированные инструменты.
В 2005 году ставки по кредитам снова пошли вверх. В 2006 году цены на недвижимость в США перестали расти. Первоначально фиксированные ипотечные ставки к концу 2006 года стали повышаться, что вызвало рост просрочки. В 2007 году наступил этап выявления проблем. Это и объявление британского HSBC о снижении прогноза на прибыль на 10%, причем связано это было с деятельностью американского подразделения. И банкротство американского ипотечного брокера New Century в марте 2007 года. И закрытие в мае 2007 года одного из своих хедж-фондов UBS, который вкладывал средства как раз в структурированные инструменты. С августа 2007 года кризисные явления распространились и на европейские банки, такие как Northern Rock и многие другие.7
Начиная с сентября 2007 года, Федеральная резервная система США понижает свою учетную ставку сначала на пятьдесят базисных пунктов (до 4,75%), потом еще на двадцать пять базисных пунктов, до конца года произошло еще одно снижение ставки на 25 базисных пунктов, до 4,5%. Все это имеет успокаивающее действие на рынок, но не на длительное время.
В октябре 2007 года начали публиковаться сведения о крупных убытках, которые понесли многие известные инвестиционные банки, такие как UBS, Meril Linch, Morgan Stanley, CitiBank, Bank of America и др.
Чистая прибыль инвестиционных банков в первом квартале 2008 года в мире снизилась на 45% по сравнению с тем же периодом 2007 года – до 12,5 млрд долларов. 8 Кредитный кризис сильнее всего ударил по доходам от облигаций, обеспеченных активами, от сделок с фондами прямых инвестиций и синдицированного кредитования. То, что всегда гарантированно приносило доход, стало настоящей проблемой, разрешить которую крайне затруднительно.
Существуют множество мнений по поводу сложившейся ситуации и причин возникновения кризиса. Все чаще можно услышать, что без государственного вмешательства британские и американские банки и фонды не смогут преодолеть ипотечный кризис. Кризис на рынке все больше влияет на мировую экономику, и прямое вмешательство правительств в ситуацию на рынке ценных бумаг, жилой недвижимости или в банковском секторе может стать «третьей линией обороны» в дополнение к денежно-кредитной и фискальной политике. Однако рынок и сам мог бы справиться с кризисом, если бы ФРС не начала полгода назад резко снижать ставки. Вместо того чтобы потакать росту проблемной задолженности удешевлением кредитных ресурсов, ФРС должна была спровоцировать пик дефолтов высокими ставками, чтобы очистить портфели от заемщиков, финансовые возможности которых не позволяли оплачивать кредит. Убегая от ипотечных дефолтов, а точнее, откладывая их, ФРС подвергла страну риску инфляции и серьезно ударила по позициям американских финансовых институтов в мире.
В США кризис настолько глубоко проник в финансовую отрасль, что перекинулся на страховой сектор. В конце марта 2008 года American International Group, крупнейший страховой холдинг мира, сообщил о рекордном убытке за всю 89-летнюю историю компании, обусловленном списанием активов на сумму 11,1 млрд долларов, частично связанных с ипотечным кредитованием.9
Подводить итоги последствий кризиса в кредитной сфере, вызванного крахом рынка ипотечного кредитования в США, пока рано. В Европе кризис набирает обороты, об этом свидетельствуют крупные потери таких крупных организаций, как UBS AG, Credit Suisse (Швейцария), Halifax Bank of Scotland, Bradford & Bingley, C&G, The Mortgage Works, Scottish Widows (Веикобритания). Очевидно, что экономике будет нанесен более значительный ущерб, чем прогнозировалось ранее. Все инвестиционные схемы, которые были построены в условиях растущей экономики, теперь перестают работать.
Говоря о влиянии мирового кризиса ликвидности на Россию, можно отметить, что к его последствиям относятся замедление роста кредитных портфелей банков по сравнению с темпами, характерными докризисной экономике, падение доходности, повышение доли «плохих» кредитов, объясняемое снижением темпов роста, при котором «плохие» кредиты не маскируются новыми.
Ипотечный кризис на американском рынке привел к значительным потерям и заставил все банки мира пересмотреть кредитную политику. Доступ российских кредитных организаций к внешним источникам заимствования сократился, что привело к пересмотру всеми игроками ипотечного рынка ценовой политики: за истекший год процентные ставки по ипотечным кредитам повышались практически всеми банками.
Характеризуя современную ситуацию на финансовых рынках, можно отметить, что замедление темпов роста ипотечного рынка – результат влияния совокупности факторов. Макроэкономическая ситуация серьезно влияет на финансирование: удорожание денежных ресурсов для рефинансирования ипотеки, ужесточение условий по выкупу кредитов крупными операторами рынка, усиление конкуренции как за клиентов, так и за рынок капитала, уровень цен на жилье – все эти факторы сказываются на доступности ипотеки.
Система социальной поддержки заемщиков наиболее отрегулирована в Германии. Идея создания ипотечного кредитования как системы государственного масштаба зародилась в этой стране еще в средние века. Земля в ту пору представляла собой надежнейший из всех возможных залогов, поскольку не могла ни пропасть, ни быть уничтоженной во время военных сражений.
Вкладчики стройсберкасс Германии получают ежегодные премии за свои сбережения (до 10% к накопленной сумме). После получения жилищного кредита государство использует прямые (денежные дотации при погашении процентов), например погашение части кредита при рождении в семье заемщика ребенка, и непрямые (налоговые льготы) формы помощи заемщику, в зависимости от имущественного состояния, состава его семьи и т.п.
Одной из причин, тормозящих развитие ипотечного кредитования в России является требования банков от будущего заемщика подтверждения платежеспособности, и не позволяет в значительной степени вовлечь в процесс инвестирования жилищного строительства дополнительные средства в виде сбережений населения. Здесь можно обратиться к опыту Германии и их строительным сберегательным кассам. Источником ресурсов для целевых жилищных займов в стройсберкассе являются вклады граждан, плата заемщиков за пользование жилищным займом, а также государственная премия, которая выплачивается в соответствии с контрактом о строительных сбережениях при условии, что вкладчик в течение года вложил на свой счет определенную сумму. Процентные ставки фиксированы на все время действия контракта и стройсберкассы не могут осуществлять никаких активных операций, кроме выдачи кредитов своим членам.
Во Франции есть два вида жилищных сберегательных счетов: на первом (так называемая сберегательная книжка А) можно накапливать до 100 тыс. франков и после этого получить льготный жилищный кредит в 150 тыс. франков под 3,75% годовых, при этом каждый год к целевому вкладу прибавляется государственная премия в размере 7,5 тыс. франков; второй вид жилищных сберегательных счетов – так называемые счета PEL (план жилищных сбережений), на которых можно накапливать до 400 тыс. франков и получать льготный жилищный кредит на сумму до 600 тыс. франков под 4,8% годовых. Ставки по кредитам ниже рыночных на 4-5%.
В Великобритании успешно функционирует система строительных обществ. Механизм их работы немного похож на деятельность немецких, но для получения жилищного кредита не обязательно быть вкладчиком строительного общества. Важным моментом здесь является то, что страховые услуги включаются в единый механизм ипотечного кредитования.
По сути, как видно из предыдущего анализа, по региональным программам местные власти выдают за счет своих бюджетов льготные кредиты под низкие проценты, то есть используют смешанный кредит с участием частных капиталов и государственного.
При этом вполне реально закрепление пониженной учетной ставки на кредитные ресурсы Центробанка, выделенные на развитие ипотеки жилища, либо ограничение уровней максимальных размеров дивидендов для Государственного жилищного ипотечного банка, которому предоставлена лицензия на осуществление ипотечных операций, как это практикуется в США. С целью защиты кредитных ресурсов от инфляции потери (из-за разницы между обычной и пониженной процентной ставкой) могли бы возмещаться из государственных резервов в централизованном порядке.
В Западной Европе и США давно сформировалась развитая и законодательно отрегулированная система ипотеки.
Особенности применяемой нормативной базы напрямую определяются моделью, используемой при организации ипотечного кредитования в той или иной стране.
К классическим мировым моделям ипотечного кредитования относятся:
Одноуровневая модель ипотечного кредитования уже долгое время действует в ряде западноевропейских стран (Дания, Германия, Франция). Необходимо отметить, что подобная система существовала и в дореволюционной России.
В этой модели кредиторами, как правило, являются специально учрежденные кредитные организации – ипотечные банки, а рефинансирование кредитов здесь может происходить двумя путями:
При одноуровневом рефинансировании банк сам выпускает ипотечные бумаги. Для этого механизма характерно соединение функций эмитента ипотечных облигаций, кредитора, управляющей компании по обслуживанию ипотечных кредитов и ипотечных облигаций в одном лице – в банке. Выдавший ипотечный кредит банк (специализированная ипотечная кредитная организация) самостоятельно рефинансирует ипотечные кредиты за счет выпуска ценных бумаг облигационного типа – закладных листов.
Кроме того, одноуровневая модель более проста в законодательном регулировании. Но тем не менее для ее функционирования требуется принятие правовых актов на федеральном уровне.
С учетом действующего законодательства РФ одноуровневая ипотека предполагает наличие следующих обязательных участников: ипотечные банки или иные ипотечные кредитные организации; страховые компании, осуществляющие страхование заложенного имущества; компании по работе с недвижимостью.
Одноуровневая модель ипотечного кредитования гораздо ближе российскому законодательству.
По двухуровневой (универсальной, американской) модели банк выдает заемщику ипотечный кредит, обеспеченный закладной на недвижимость. Затем банк может продать право требования по ипотечному кредиту государственному ипотечному агентству. Из «выкупленных» требований по ипотечным кредитам агентство формирует пул, на основе которого выпускает облигации (MBS – Mortgage Backed Securities). Таким образом, финансирование ипотеки идет в основном за счет развитого вторичного рынка ценных бумаг. Основными покупателями данных облигаций являются в основном институциональные инвесторы – пенсионные фонды, инвестиционные фонды, страховые компании и др. Такая схема полностью зависит от степени доверия к государству, которое выступает гарантом по вышеуказанным облигациям.
Другими словами, в этой модели эмиссию ИЦБ осуществляют специальные компании, работающие на вторичном рынке ценных бумаг. При двухуровневой системе рефинансирования банки продают закладные специальным организациям, которые используют их как покрытие для выпуска ипотечных бумаг, а на привлеченные деньги опять выкупают закладные у банков.
Модель ипотечной компании используется в Великобритании, США, Австралии. Вклады не привлекаются напрямую ипотечными компаниями, начальные операции финансируются за счет собственного капитала и срочных займов. Компании выдают ипотечные кредиты и обслуживают их. Однако, выдав заем, они продают его (непосредственно или путем выпуска ценных бумаг, обеспеченных пулом ипотечных кредитов) третьему лицу – инвестору.
Данная модель предполагает наличие развитого вторичного ипотечного рынка, на котором продаются уже выданные ипотечные кредиты. Модель привлекательна тем, что решает проблему долгосрочных финансовых ресурсов. Для России в случае организации такой системы в первую очередь возникнет проблема поиска инвестора и отсутствия развитого рынка ценных бумаг.
В результате анализа наиболее распространенных моделей ипотечного кредитования можно сделать вывод, что механизм двухуровневой модели вторичного рынка ипотечного кредитования очень сложен и требует огромных затрат на свое содержание, что, в свою очередь, влечет удорожание кредитных средств для залогодателя. Другим недостатком, на мой взгляд, являются сложность законодательного регулирования такой модели ипотечного кредитования и, как следствие, невозможность четкого и эффективного регулирования построенного по англо- американской модели рынка ипотечного кредитования в рамках континентальной системы права.
Широкое применение такой модели возможно лишь в странах с очень устойчивой экономикой. Она требует создания расширенной инфраструктуры ипотечного рынка при содействии и контроле государства за эмиссией ценных бумаг, обращающихся на вторичном рынке.
В странах англо-американской системы судебный прецедент является источником права, и за счет этого возможно более-менее гибкое регулирование отношений, складывающихся в процессе ипотечного кредитования и рефинансирования ипотечных кредитов. В странах континентальной системы права, к которым относится и Россия, судебный прецедент не является источником права. Поэтому разрешение многочисленных споров, которые могут в то же время возникнуть в процессе ипотечного кредитования, организованного по американской двухуровневой модели, должно опираться на тщательно отработанное законодательство.
Не отказываясь полностью от американской модели, целесообразно способствовать развитию более простой модели жилищного ипотечного кредитования, которая лучше всего подходит для России.
Организация и функционирование двухуровневой модели ипотечного кредитования в России теоретически и практически возможны. Подобная модель имеет достаточные правовые основы, заложенные в действующее гражданское, жилищное, гражданско-процессуальное законодательство, законодательство о рынке ценных бумаг и т.п.
В России сегодня отсутствуют важнейшие инструменты, на которых строится вся западная ипотека. Ипотечные облигации и институт вторичного ипотечного рынка – это именно те механизмы, которые позволяют операторам первичного ипотечного рынка привлекать дешевые и долгосрочные ресурсы. В России сегодня банки, реализующие ипотечные программы, ориентируются на свои средства, бюджетные деньги либо на средства международных инвесторов.
Между тем адаптация правового зарубежного опыта ни в коей мере не предполагает его прямого заимствования без учета отечественной специфики формирования смешанной экономики. Рационально было бы руководствоваться общими началами построения системы ипотеки за рубежом, учитывая национальные особенности российского права.
Поводя итоги исследований, необходимо отметить, что в сфере ипотечного кредитования наблюдаются определенные перемены и негативные тенденции, связанные с мировым финансовым кризисом, преодолеть которые невозможно без комплексного участия государства в процессе кредитования и сопровождения кредитов, а также без поиска и применения новых для нашей страны, но уже апробированных за рубежом способов кредитования.
Жилищный вопрос по-прежнему остается открытым, а в виду того, что уровень доходов основной массы населения нашей страны остается на достаточно низком уровне, ипотека по прежнему является основным и главным способом решения жилищной проблемы населения нашей страны.
В сложившейся ситуации целесообразно обратиться к опыту Германии в области ипотечного жилищного кредитования. Ссудосберегательный способ ипотечного кредитования позволит осуществлять кредитование большего количества заемщиков, т.к. он не так сильно завязан на обязательных уровнях платежеспособности и кредитоспособности заемщика и поручителей, что весьма актуально для нашей страны, особенно в условиях кризиса.
Ключевыми же условиями для привлечения кредитных ресурсов в сферу долгосрочного ипотечного жилищного кредитования являются создание в стране благоприятной экономико-политической обстановки, разработка необходимой законодательно-нормативной базы и повышение уровня благосостояния населения.
Система долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в России должна опираться на имеющийся международный опыт развития ипотечного кредитования, быть адаптирована к российской законодательной базе, учитывать макроэкономические условия (характерные для волатильного рынка), ограниченную платежеспособность населения, высокую инфляцию.
Система ипотечного жилищного кредитования должна опираться в первую очередь на эффективное использование привлеченных финансовых ресурсов граждан, коммерческих банков-кредиторов, инвесторов, и в меньшей степени финансирования со стороны государственного бюджета.
Темпы и масштабы развития системы ипотечного жилищного кредитования в регионах должны определяться объективной экономической ситуацией в регионе, платежеспособным спросом на жилье и его предложением, а также наличием (или отсутствием) необходимой региональной нормативно-правовой базы и инфраструктуры.
Что касается развития системы ипотечного кредитования, то сегодня в России необходимо создавать именно систему ипотечного кредитования, а не просто ипотечное законодательство и ипотечные банки. Без какого-либо одного звена функционирование системы может оказаться неэффективным. Для полноценной работы системы ипотечного кредитования должны быть развиты такие обеспечивающие функции, как оценка стоимости недвижимости, страхование, процедуры обращения взыскания на заложенное имущество и механизм регистрации ипотеки.
Только в условиях правовой защиты институтов ипотечного кредитования и их клиентов, а также при наличии рационального государственного регулирования системы ипотечного кредитования российские ипотечные банки, используя свою методологическую базу и отработанные кредитные инструменты, зарубежный опыт, смогут успешно работать. Создание системы ипотечного кредитования и вторичного рынка закладных могло бы стать очередным шагом в развитии рыночных отношений в России, а также способствовать укреплению банковской системы страны, развитию сферы жилищного строительства и, следовательно, улучшению жилищных условий населения России в целом.
1. Антонов Л.Н. Залог и кредитный риск // Банковское дело. - 1995. - № 5. - С. 5-7.
2. Балабанов И. Т. Операции с недвижимостью в России. - М: Финансы и статистика, 1996.
3. Банкам дали отмашку на ипотечное кредитование. Они обещали подумать // Эпиграф. -1998. —№30.-С. 3.
4. Банки и банковские операции: Учебник для вузов. - М.: Банки и биржи ЮНИТИ, 1997.
5. Банки. Инвестиции. Недвижимость: Материалы Второго Международного банковского конгресса стран Азиатско-Тихоокеанского региона [Владивосток 1996]. - Владивосток: Дальнаука, 1996.
6. Баскаев К. Бесплатного жилья не бывает // Экономика и жизнь.- 2000. - № 7. - С. 29.
7. Беленький В.Н. Ипотека: Проблемы и решения // Финансовый бизнес. - 1994. - № 8. - С. 10-14.
8. Беленький В.Н. Как обеспечить надежность // Деловой мир. - 1995. - № 8. - С. 5.
9. Бубнова К. Страхование права собственности на недвижимость // Риэлтер. - 1998. - № 2. -С.15-21.
10. Бубнова К. Страхование рисков при кредитовании // Риэлтер. - 1998. - № 3. - С.7-9; № 4
-С. 15-18.
11. Бусов В.И. Проблемы организации ипотечного бизнеса // Деньги и кредит. - 1996. — № 2.
— С. 58-60.
12. Ваксман С.А., Воробьева О.Е. Ипотечное кредитование и его участники на рынке жилья США.—Екатеринбург: Урал. Гос.Экон.Ун-т, 1998.—97с.
13. Верганова Е.В., Горбунова И.В., Сазонова Ю.А., Соколов В.Н. Анализ достоинств и недостатков схем ипотечного кредитования// Экономика и предпринимательство в строительстве (выпуск 6)/ Отв. ред А.И. Щербаков. - Новосибирск: НГАСУ, 2000. - С.45-47.
14. Воеводская Н.П., Пантелеев В.В. Жилищное кредитование // Деньги и кредит. - 1996. — № П. —С. 52-56.
15. Возможные источники инвестирования в Новосибирской области // Эпиграф. - 1995. -№ 30.-С. 1.
Приложение 1
Элементы основных моделей ипотечного жилищного кредитования
|
Элементы |
Модели |
||
|
усеченно- |
расширенная |
сбалансированная |
|
|
Принцип |
Рыночный (модель зависит от |
Ссудно- |
|
|
Объекты |
Готовые и |
Готовые и |
Готовые и |
|
Источники |
Собственные и |
Ипотечные |
Жилищные |
|
Основные |
Универсальные |
Ипотечные и |
Коммерческие, |
2 Сергеев Д.А. Влияние системы ипотечного кредитования на преодоление кризисных явлений в экономике// Финансовые проблемы РФ и пути их решения: теория и практика. Материалы Международной научно-практической конференции. - СПб.: Нестор, 2000. –с. 190
3 Не допускается ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования. – ФЗ от 16.07.1998г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости).
4 Павлова И.В. Зарубежный опыт ипотечного жилищного кредитования и его использование в России // Банковское кредитование – 2006 - №4, с.1-2.
5 Павлова И.В. Зарубежный опыт ипотечного жилищного кредитования и его использование в России // Банковское кредитование – 2006 - №4, с.2.
6 Рогожина Н.Н. Рекомендации по использованию жилищных сберегательных программ в практике работы банков. – М.: Фонд «Институт экономики города», 2006, с. 36.
7 В.С. Шапран Мировой ипотечный кризис: хроники катастроф // Инвестиционный банкинг – 2008 – №9, с. 1-2.
8 В.С. Шапран Мировой ипотечный кризис: хроники катастроф // Инвестиционный банкинг – 2008 – №9, с. 2.
9 В.С. Шапран Мировой ипотечный кризис: хроники катастроф // Инвестиционный банкинг – 2008 – №9, с. 2.