Если у вас возникли сложности с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой - мы готовы помочь.
Предоплата всего
Подписываем
Введение
1 Понятие недвижимого имущества 2
1.1Цели и объекты оценки недвижимости…………………………………....6
2 Основные понятия и методология процесса оценки…………………………8
2.1. Понятие рыночной стоимости объекта оценки…………………………..8
2.2. Процедура проведения оценки (объём и глубина проделанной работы)8
2.3. Методология процесса оценки………………………………………….…9
3 Рынок недвижимости и ее формирование 12
3.1 Особенности соотношения спроса и предложения……………………..13
4 Основные факторы влияющие на стоимость недвижимости……………….15
5 Экологические факторы и их влияние на стоимость недвижимости ……...19
Заключение25
Библиографический список……………………………………………………..26
ВВЕДЕНИЕ
В настоящее время, когда в России появилась нормативная база купли и продажи объектов недвижимости и формируется механизм банкротств предприятий, все чаще возникает необходимость определения стоимости предприятий и объектов недвижимости (в том числе земельных участков), при купле и продаже имущества, получение кредита под залог имущества, определении базы налогообложения, страховании имущества, выделении доли участков предприятий, реорганизации, ликвидации, а также использовании прав наследования и судебного приговора. Сегодня российский рынок недвижимости начинает обретать цивилизованные формы, начинает формироваться его необходимая инфраструктура. Поэтому, все большее значение приобретает правильное определение цены конкретного объекта недвижимости.
Понятие стоимости трудно поддается четкому определению и имеет множество интерпретаций. Для того, чтобы разобраться со стоимостью, следует выделить следующие социальные, экономические, юридические и другие факторы, влияющие на нее.
Оценка недвижимости - одно из важнейших условий принятия эффективных управленческих решений при управлении недвижимостью. Чем точнее определена стоимость недвижимости, тем эффективнее используются средства покупателя, тем более обоснованная цена, назначаемая собственником или управляющим при продаже недвижимости, внесении ее в уставной капитал, залоге или сдаче в аренду.
Институт оценки развивался в строгом соответствии с теорией развития экономических институтов, т.е. первоначально сложилась неформальная система правил в сфере оценочной деятельности (период 1991-1998г. г.) и только потом данные правила были сформированы в Федеральном законе № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", что свидетельствуют о эволюционном развитии данного института.
1. ПОНЯТИЕ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА
Существует много определений понятия недвижимого имущества, например краткое: "Недвижимость - это все, что прочно связано с землей" или развернутое, как в ГК РФ "К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения".
Но какое бы определение не было взято, во всех обязательно указывается неразрывную связь понятий "недвижимое имущество" и "земля". Именно эта связь и является главным признаком недвижимого имущества.
Недвижимое имущество - родовое понятие, отражающее определенный класс вещей, общим признаком которых является прочная связь с землей. В качестве недвижимого имущества могут выступать вещи, либо состоящие из земли, либо включающие в себя землю как базовый элемент.
Недвижимость - родовое понятие, отражающее недвижимое имущество в единстве с юридическими правами на него.
Переход от понятия "недвижимого имущество" к понятию "недвижимость" усиливает и уточняет неразрывность недвижимости и земли, подразумевает уже не только физическую (что является необходимым условием), но и юридическую связь: право на недвижимое имущество полноценно, если содержит право на землю.
Переход от понятия "недвижимое имущество" к понятию "недвижимость" усиливает и уточняет неразрывность недвижимости и земли, подразумевает уже не только физическую (что является необходимым условием), но и юридическую связь: право на недвижимое имущество полноценно, если содержит право на землю.
Органическая связь с землей определяет две характеристики, присущие всем вещам к роду недвижимости, лежащие в основе всех наиболее существенных экономических и юридических качеств этих вещей и качественно отличающие недвижимость от недвижимого имущества, - местоположение и внешние эффекты.
Местоположение, под которым понимается привязанность любой недвижимой вещи к строго определенному месту на земной поверхности, безусловно, есть определяющая характеристика любого обьекта недвижимости, оказывающая самое существенное влияние на ценность объекта, издержки и выгоды, связанные с его использованием.
Внешние эффекты означают, что тот или иной вариант использования недвижимости на только отражает интересы его собственника или обладателя иных прав, но и влияет на интересы лиц, не являющихся пользователями данной недвижимости. Характер такого влияния различен, может иметь как положительное так и отрицательное значение. Например, хорошо такие варианты отрицательных внешних эффектов, как негативное эстетическое впечатление, разрушение целостности городского пространства, ущерб здоровью людей (например, при несоблюдении санитарных и экологических требований), а иногда и прямой материальный ущерб.
Объект недвижимого имущества - земельный участок и принадлежащие к нему здания, сооружения, многолетние насаждения и пр.
Объект недвижимости - объект недвижимого имущества (индивидуальная недвижимая вещь), обладающий определенным правовым статусом и принадлежащий субъекту (субъектам) на определенном праве.
При анализе недвижимости следует различать географическое и экономическое местоположение недвижимости. Объекты недвижимости могут отличаться друг от друга по географическому положению и в то же время быть близки по экономическому (относится к зонам с одинаковым социальным составом населения и пр.)
Экономическое местоположение объектов недвижимости раскрывается через такие характеристики, как окружение и доступность обьекта недвижимости.
Под окружением объекта недвижимости понимается характер застройки и использования непосредственно окружающей объект территории (соответствие объекта окружающим его зданиям, сооружениям по назначению, качеству; наличие объектов, дополняющих рассматриваемый объект; социальная среда, насыщенность района расположения объекта социальной, транспортной инфраструктурой и пр.). С окружением непосредственно связанны упомянутые выше внешние эффекты, находящие отражение в таком явлении, как внешний износ объектов недвижимости.
Доступность объекта - это его близость или отдаленность с точки зрения потенциальных пользователей. Для объектов жилой недвижимости это может быть близость к к маршрутам общественного транспорта, местам занятости, объектам социальной инфраструктуры, для торговой недвижимости - близость к потенциальным покупателям, для офисной недвижимости - к деловому центру города и пр.
Вместе с тем большинство объектов городской недвижимости представляют сложные вещи, включающие не только земельный участок, но и внесенные в него человеком изменения. Эти изменения в мировой практике принято называть усовершенствованиями (улучшениями) земли.
Улучшения земли - любые произведенные с землей изменения, качестве которых могут выступать как усовершенствования самой земли в результате проведенных на ней работ (мелиорация, дренаж, комплексная инженерная подготовка к застройке), так и построенные на земле здания и сооружения.
Существуют следующие фундаментальные классификации объектов недвижимости.
1) по функциональному их назначению, т.е. зависимости от использования этих объектов для выполнения одной из возможных функций - для проживания, ведения бизнеса с использованием недвижимости, организации производства и пр.
Жилая недвижимость - объекты недвижимости, используемые для проживания в них, независимо от того, на каком праве пользователи имеют эти объекты - собственности или аренды (найма)
Коммерческая недвижимость - объекты недвижимости, являющиеся основным активом для бизнеса, который базируется на их использовании, - розничная торговля, офисы, общественное питание гостиницы.
Индустриальная недвижимость - объекты недвижимости, используемые для производственной деятельности.
2) в зависимости от целей собственника, которые он преследует при их использовании.
Операционная недвижимость - недвижимость, занимаемая собственником и используемая им для ведения производственной, административной, учебной и другой деятельности.
Инвестиционная недвижимость - недвижимость, используемая для получения дохода в виде арендной платы и/или прироста стоимости.
3) по местоположению (географическому положению) объектов недвижимости. Она предполагает отнесение объектов недвижимости к определенным региональным и локальным рынкам недвижимости, которые могут существенно отличатся друг от друга по этапу развития, перспективам, уровню деловой активности, рискам и чаще ценам.
1.1 Цели и объекты оценки недвижимости
Оценка стоимости любого объекта собственности представляет собой упорядоченный, целенаправленный процесс определения в денежном выражении стоимости объекта с учетом потенциального и реального дохода, приносимого им в определённый период времени в условиях конкретного рынка.
Статья Федерального закона №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" содержит определение понятия "оценочная деятельность": "деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости". В этом Законе дается определение понятия "объект оценки". К объектам оценки относят:
- отдельные материальные объекты (вещи);
- совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое имущество, в том числе предприятия);
- право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;
- права требования, обязательства (долги);
- работы, услуги, информацию;
- иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.
В отношении недвижимого имущества объектом оценки могут выступать как отдельные его объекты - отдельно стоящие здания и сооружения различного назначения, встроенные помещения (например, квартира, склад, производственный цех, магазин), так комплекс недвижимого имущества юридического или физического лица (например, все недвижимое имущество какого-либо предприятия), а также права на недвижимость (например, право аренды, право залога), отдельные виды работ, связанные с недвижимым имуществом (например, работы по реконструкции гостинницы).
2. ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ И МЕТОДОЛОГИЯ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ.
2.1. Понятие рыночной стоимости объекта оценки.
В соответствии со статьёй 3 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.1998г. за №135-ФЗ и пунктом 6 раздела III ФСО «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)» от 20.07.2007 года под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
2.2. Процедура проведения оценки.
Проведение оценки включает в себя следующие этапы:
- заключение с заказчиком договора об оценке, включающего задание на оценку;
- установление количественных и качественных характеристик объекта оценки;
- анализ рынка, к которому относится объект оценки;
- выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчётов;
- согласование результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;
- составление и передача заказчику отчёта об оценке.
2.3. Методология процесса оценки.
При определении стоимости имущества используют три подхода:
1. Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки, с учётом износа и устаревания.
Затратный подход часто оказывается единственно возможным при оценке движимого имущества специального назначения, уникальных объектов, изготовленных по индивидуальным заказам и не имеющих аналогов на рынке.
Для определения рыночной или иной стоимости объекта оценки исходной базой служат затраты на воспроизводство или замещение объекта оценки.
Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий.
Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.
С момента начала эксплуатации объект оценки подвергается износу, который нарастает с увеличением срока эксплуатации объекта и приводит к потере им части своей полезности и, как следствие, определенной части стоимости. Иными словами, износ – потеря стоимости (обесценение) недвижимого имущества в процессе эксплуатации, временных факторов, научно-технического прогресса и экономической ситуации в целом.
В зависимости от причин, вызвавших износ объекта оценки, различают три его вида:
- физический износ это потеря стоимости вследствие ухудшения качеств объекта оценки, обусловленная естественным его изнашиванием в процессе эксплуатации или временным факторами;
- функциональный износ это потеря стоимости объекта оценки в результате применения новых технологий и материалов при производстве аналогичных объектов;
- экономический (внешний) износ это потеря стоимости объектом оценки, обусловленная влиянием внешних по отношению к нему факторов.
В зависимости от технической возможности и экономической целесообразности устранения различают устранимый и неустранимый износы.
Поскольку любой объект может подвергаться одновременно разным видам износа, то при оценке учитывается суммарный (совокупный, накопленный) износ. Суммарный износ определяется как сумма потерь стоимости под действием всех факторов износа.
2. Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.
Данный подход основан на принципе замещения: когда существует альтернативный выбор аналогичных или схожих объектов движимого имущества, рыночная стоимость имеет тенденцию останавливаться на цене дальнейшей реализации равно приемлемой замены при условии, что не возникнет временных задержек при приобретении объектов, которые могут служить заменой. То есть цены, заплаченные за идентичные или аналогичные объекты, служат исходной информацией для расчёта стоимости оцениваемого объекта.
Этот подход применяется при наличии достаточного количества достоверной информации о сделках купли-продажи или ценах предложений. Он реализуется через ряд последовательных этапов:
- сбор данных о реальных продажах и предложениях по объектам, сходным с объектом оценки;
- сравнение оцениваемого объекта и объектов-аналогов по отдельным элементам;
- корректировка фактических цен продаж (предложений) сравниваемых объектов (корректировка проводится от аналога к оцениваемому объекту, а не наоборот).
После корректировки цен их можно использовать для определения стоимости оцениваемого объекта или их группы.
Существует два возможных варианта использования сравнительного подхода:
- определение стоимости оцениваемого объекта путем анализа недавних продаж или запрашиваемых цен на сопоставимые объекты вторичного рынка, то есть подход сравнения рыночных продаж в чистом виде.
- определение затрат на замещение оцениваемого объекта путём анализа продаж (предложений) новых идентичных или аналогичных объектов и последующего определения рыночной или иной стоимости методами затратного подхода с учётом износа, то есть комбинация подходов сравнительного и затратного.
3. Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Оценка стоимости недвижимого имущества на основе доходного подхода – это определение ценности потенциальных доходов, ожидаемых от владения и распоряжения им. Выгода от владения собственностью включает право получать все доходы в период владения, а также доход от продажи после окончания срока владения. Доходный подход реализуется в следующих методах:
- метод прямой капитализации, при котором стоимость определяется на основе среднегодового чистого дохода и коэффициента (ставки) капитализации;
- метод дисконтирования денежных потоков, т. е. соизмерение разновременных показателей затрат и доходов, их дисконтирование и вычисление на этой основе стоимости.
3. РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ И ЕЕ ФОРМИРОВАНИЕ.
Рынок недвижимости - это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости: купли-продажи недвижимости, ипотеки, сдачи объектов недвижимости в аренду и т.д.
Основные сегменты рынка недвижимости: рынок земли, рынок жилья и рынок нежилых помещений.
Для того, чтобы определить факторы, влияющие на стоимость недвижимости, необходимо, во-первых, проанализировать факторы, определяющие специфику рынка недвижимости на этапе его становления. И, кроме того, понимать - куда рынок недвижимости может двигаться в будущем и что его ожидает с учетом той специфики, по которой он сформирован. На становление и развитие рынка недвижимости на ранних стадиях оказывали влияние следующие моменты.
Политические факторы (политическая нестабильность). Специфические факторы (запаздывание с началом становления рынка недвижимости по сравнению с другими секторами экономики; неуверенность в будущем у значительной части населения; экономическая и социальная нестабильность).
Юридические факторы (отсутствие необходимых для нормального функционирования рынка законодательных норм и процедур, обеспечивающих безопасное совершение сделок и защиту прав собственности; ускоренные и не всегда отлаженные процедуры приватизации; неотработанный порядок закрепления прав на недвижимость; отсутствие механизмов проверки правового статуса и юридической истории объектов недвижимости; отсутствие ясно очерченных прав по отношению к зданию в целом и к земельному участку, на котором оно расположено).
Рыночные факторы (отсутствие рынка земли, начавшаяся приватизация жилья, зарождение и становление рынка аренды, развитие рынка коммерческой недвижимости).
Финансовые и экономические факторы (высокие темпы инфляции, резкая дифференциация в доходах, неразвитость и нестабильность финансовой системы, недостаток денежных ресурсов в структуре оборотных средств предприятий и населения; отсутствие необходимой для функционирования рынка недвижимости финансовой и рыночной инфраструктур).
Административные факторы (распределение квартир по ордерам- функционировала так называемая административно-распределительная система; очень низкая оплата жилья по сравнению с общим уровнем заработной платы; строительство жилья для населения и его содержание являлись прерогативой государства).
3.1. Особенности соотношения спроса и предложения на рынке недвижимости рынок недвижимость стоимость.
От спроса, предложения и их соотношения в определяющей степени зависят такие важнейшие экономические параметры, как цены, доходность, риски приобретения или создания объектов недвижимости.
В этом отношении понимание особенностей реакции спроса и предложения на рынке недвижимости на такие параметры, как цены, доходы и т. п., является весьма существенным обстоятельством, позволяющим грамотно интерпретировать данные о состоянии рынка и, что еще важнее, делать обоснованные прогнозы относительно его развития.
Баланс спроса и предложения - один из определяющих факторов, но он не аутентичен, и его, разумеется, необходимо рассматривать во взаимодействии со всеми группами факторов. При этом, думаю, никто не будет спорить с тем, что более всего ситуацию на рынке недвижимости определяют именно спрос и предложение. И именно спрос и предложение в наибольшей мере влияют на цены.
Необходимо обязательно отметить, что любой объект недвижимости - это результат взаимодействия таких факторов производства, как земля, капитал и труд, причем два последних мобильны, а земля - неподвижна и ограничена. Эти свойства земли определяют невозможность увеличения предложения недвижимости даже при росте цен на нее. Но если бы дело было только в этом, то следствием роста спроса был бы постоянный рост цен на недвижимость, однако всем известно, что на рынке недвижимости, так же как и везде, рост цен сменяется их падением, превышение спроса над предложением -- избытком предложения.
Рассмотрим интересный теоретический и практический вопрос о выборе различных вариантов решения проблемы увеличения объема предложения на рынке недвижимости. Этот вопрос может встать, например, перед застройщиком. Застройщик в ситуации увеличения спроса на рынке недвижимости должен будет выбирать между приобретением новых участков земли и более интенсивным использованием уже имеющихся. Очевидно, что значение будет иметь и возможность приобретения новых участков земли, но главное, чем должен руководствоваться застройщик - цена земли и цена дополнительных вложений капитала. Если приобретение дополнительных земельных участков оказывается затратнее, чем использование более дорогих конструкций, материалов и т. д., то резонным будет путь замещения земли капиталом, если нет - лучше идти по пути приобретения земли. Следовательно, предложение на рынке недвижимости может быть увеличено различными способами. Другое дело, что освоение новых территорий, создание новых объектов недвижимости, внедрение новых материалов и конструктивных решений - процесс длительный, поэтому предложение на рынке недвижимости не может быть увеличено сразу же после возрастания цен на недвижимое имущество. Как пишут в работах по экономической теории, предложение на рынке недвижимости абсолютно неэластично в краткосрочном периоде. Таким образом, спрос и предложение, являясь одним из факторов, определяющих рост или падения цен на рынке недвижимости, находятся во взаимодействии со всеми остальными факторами.
4. ОСНОВНЫЕ ФАКТОРЫ, ВЛИЯЮЩИЕ НА СТОИМОСТЬ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ.
Изменение стоимости любой недвижимости зависит от целого ряда факторов, которые проявляются на различных стадиях процесса оценки. (Рисунок 1)
Рисунок 1. Основные факторы,влияющие на стоимость недвижимости.
Эти факторы могут быть отнесены к трем различным иерархическим уровням.
Первый уровень (региональный) - уровень влияния факторов, носящих общий характер, не связанных с конкретным объектом недвижимости и не зависящих непосредственно от него, но косвенно влияющих на процессы, происходящие с недвижимостью на рынке, и, следовательно, на оцениваемый объект.
Второй уровень (местный) - уровень влияния локальных факторов в основном в масштабе города или городского района. Эти факторы непосредственно связаны с оцениваемым объектом и анализом аналогичных объектов недвижимости и сделок по ним.
Третий уровень (непосредственного окружения) - уровень влияния факторов, связанных с объектом недвижимости и во многом обусловленных его характеристиками.
Влияние факторов может происходить одновременно на различных уровнях, а учитываться последовательно, в зависимости от степени детализации оценки и вида оцениваемой стоимости. Оценщик недвижимости должен установить влияние каждого фактора на итоговую цену, а затем влияние всех факторов в совокупности и сделать общее заключение о стоимости недвижимости, подтвержденное необходимым обоснованием.
К первому уровню относятся следующие 4 группы факторов:
- социальные:
базовые потребности в приобретении объектов недвижимости, в варианте их использования; базовые потребности в общении с окружающими, отношение к соседним объектам и их владельцам, чувство собственности;
тенденции изменения численности населения, его омоложения или старения, размер семьи, плотность заселения, др.;
тенденции изменения образовательного уровня, уровня культуры, уровня преступности;
стиль и уровень жизни,
- экономические: общее состояние мировой экономики; экономическая ситуация в стране, регионе, на местном уровне; финансовое состояние предприятий;
- факторы спроса: уровень занятости, уровень доходов и тенденции его изменения, платежеспособность, доступность кредитных ресурсов, ставки процента и арендной платы, издержки при формировании продаж, обеспеченность населения объектами общественного назначения и др.;
- факторы предложения: наличие источников и условия финансирования строительства и реконструкции, число объектов, выставленных на продажу; затраты на строительно-монтажные работы и тенденция их изменения, налоги.
Ко второму уровню относятся следующие факторы:
- местоположение:
по отношению к деловому центру, местам приложения труда, жилым территориям, автодороге, железной дороге, побережью, зеленым массивам, коммунальным учреждениям (свалкам и т.п.);
наличие и состояние коммуникаций;
наличие объектов социально-культурного назначения;
размещение объектов в плане города (района), примыкающее окружение.
- условия продаж:
особые условия сделок; мотивы продавцов и покупателей
условия финансирования: сроки кредитования; процентные ставки; условия выделения средств.
К третьему уровню относятся следующие факторы:
- физические характеристики:
физические параметры: площадь, размеры, форма, материал постройки, год постройки или реконструкции, этажность и др.;
качество строительства и эксплуатации;
наличие коммунальных услуг;
функциональная пригодность;
привлекательность, комфорт,
архитектурно-строительные:
стиль, планировка, конструкции и т. д.;
объемно-планировочные показатели и др. финансово-эксплуатационные:
эксплуатационные расходы;
стоимость строительства;
доходы, генерируемые объектом недвижимости.
Следующим фактором, ведущим к увеличению спроса, является изменение представлений населения о комфортном жилье: узкие холлы, маленькие окна, низкие потолки, отсутствие гаражных боксов - все эти признаки переводят жилье в хорошем физическом состоянии в категорию морально устаревших.
Объем предложения на рынке определяется:
- наличием резерва объектов недвижимости;
- объемами нового строительства.
Увеличение объемов нового строительства осложняется тем, что муниципальные власти не способствуют свободному вхождению в отрасль новых застройщиков, не давая им разрешения на землеотвод.
Существующий перекос между спросом и предложением на рынке является главной причиной роста цен на рынке недвижимости. В погоне за равновесной ценой за последние годы рынок демонстрирует стабильный рост цен на недвижимость.
Одной из особенностей российского рынка жилой недвижимости является то, что люди стремятся жить в центре города, а стоимость остальных районов пропорционально снижается по мере удаления от центра. Увеличение площади квартиры ведет к снижению стоимости квадратного метра. Исключение составляют квартиры большой площади в центре, стоимость которых выше стоимости квартир среднего размера и приблизительно равна стоимости небольших квартир. Это явление можно объяснить тем, что в этой категории большой процент квартир относящихся к престижным.
Как можно заметить изменение цены одного м2 в зависимости от общей площади квартиры не является пропорциональным. Разрыв между ценой одного квадратного метра квартир с маленькой площадью и прочих квартир объясняется существенным дефицитом маленьких квартир на рынке. Первичный рынок не способствует снижению этого дефицита, поставляя на рынок квартиры с площадью, как правило, от 50 м2.
Основным фактором, определяющим стоимость коммерческой недвижимости, является территориальное расположение. Помимо самого района важным фактором, влияющим на стоимость квадратного метра нежилого помещения, является местоположение помещения в районе. Особым спросом пользуются улицы с интенсивным людским потоком.
5.ЭКОЛОГИЧЕСКИЕ ФАКТОРЫ ВЛИЯЮЩИЕ НА СТОИМОСТЬ НЕДВИЖИМОСТИ.
Сделки с недвижимостью, как правило, носят долгосрочный характер. Влияние экологии сказывается в течение продолжительного периода времени, вполне соизмеримого с продолжительностью жизни людей. Состояние окружающего нас мира год от года изменяется. Профессионализм оценщика недвижимости позволяет адекватно отразить влияние экологических факторов, как позитивных, так и негативных, на стоимость объекта. Благоприятность экологической обстановки в целом на территории расположения оцениваемой недвижимости расширяет значительно масштабы спроса на неё. Прямая зависимость качественного состояния природно-антропогенного окружения объекта оценки и его стоимости особенно заметна в неблагоприятных условиях городов и промышленных зон.
Экологические факторы в контексте оценки недвижимости - это совокупность чисто природных и природно-антропогенных факторов, не являющихся средствами труда, предметами потребления или источниками энергии и сырья, но оказывающих непосредственное воздействие на эффективность и полезность использования объекта недвижимости.
В зависимости от научно-технических и экономических возможностей целенаправленного изменения характеристик экологических факторов их можно подразделить на управляемые и неуправляемые.
Управляемые факторы:
• уровень чистоты потребляемой воды;
• лесистость территории и разнообразие зеленых насаждений;
• режим увлажнения, оползневая опасность и т. п.
Неуправляемые экологические факторы.
• тип почв;
• рельеф местности;
• ветровой режим;
• температурный режим;
• сейсмичность территории;
• загрязнение воздушного бассейна;
• шумовое, радиационное н другое антропогенное загрязнение и т. п.
Представленная классификация экологических факторов достаточно условна и зависит от уровней научно-технического прогресса и социально-экономического развития конкретного региона. Например, в определенной мере шумовое загрязнение в аспекте использования жилых и офисных зданий можно рассматривать и как управляемый экологический фактор, так как в настоящее время имеются технические средства, снижающие негативное воздействие шума на обитателей этого вида недвижимости: шумопоглощяющие оконные рамы, внутренняя перепланировка здания с целью снижения прямого воздействия шума и т. д.
При оценке недвижимости экологические факторы необходимо рассматривать как мета инфраструктуру, существенно влияющую на ценность (стоимость) объекта недвижимости. Ценность этой мета инфраструктуры, выраженной в стоимостной (денежной) форме, определяет вклад совокупности экологических факторов в стоимость объекта недвижимости. При этом вклад экологической мета инфраструктуры в стоимость объекта недвижимости может быть позитивным или негативным. В условиях рыночной экономики посредством функционирования рынка недвижимости ценность экологической мета инфраструктуры находит адекватное отражение в структуре стоимости недвижимости.
Существует объективная закономерность роста ценности экологических благ. При этом по мере роста уровня (качества) жизни, исходя из закона предельной полезности, возникают повышающиеся потребности у покупателя объекта недвижимости не только в традиционных экологически чистых благах (отсутствие загрязнения воздуха, шума, наличие зеленых насаждений), но и в получении психосоциального экологического эффекта (возможность созерцания из окон своего дома или офиса природного ландшафта, прямого контакта с естественной природой и т.п.). Безусловно, такого рода элитарные объекты недвижимости обладают значительной рыночной стоимостью и объективно отражают тенденцию ее дальнейшего роста.
Для определения стоимости объекта недвижимости с учетом экологических факторов необходима их экспертиза, позволяющая конкретизировать основные параметры качественного состояния окружающей природно-антропогенной среды рассматриваемого объекта. Совокупность экологических факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости, анализируется с позиции как негативного, так и позитивного влияния. С позиции негативного влияния экспертиза должна проводиться на основе анализа окружающей среды по трем основным видам загрязнения: механическое, химическое и физическое. Экспертиза негативных экологических факторов проводится с целью идентификации основных параметров качественного состояния окружающей природно-антропогенной среды оцениваемого объекта недвижимости при определении его стоимости с учетом влияния этих факторов.
Механическое загрязнение - захламление (например, мусор) территории (участка земли) объекта недвижимости, оказывающее лишь механическое негативное воздействие без физико-химических последствий. В качестве единицы измерения уровня механического загрязнения могут быть использованы показатели плотности захламления, отношение массы или объема мусора на единицу площади (т/га, кг/м~ и т. д.) либо доля ( в процентах) захламленной площади к общей площади, занимаемой объектом недвижимости.
Химическое загрязнение - изменение химических свойств атмосферы, почвы и воды (при наличии в структуре объекта недвижимости обособленного водного объекта), оказывающее негативное воздействие как непосредственно на объект недвижимости (снижение урожайности сельскохозяйственных культур на сельскохозяйственных угодьях, коррозия металлических конструкций зданий и сооружений и т. д.), так и на обитателей рассматриваемого объекта недвижимости (проживающих в жилом доме, работающих в офисе и т. д.). В качестве единицы измерения этого вида загрязнения используются уровни концентрации (мкг/м\ мг/л и т. п.) по отдельным ингредиентам примеси и по видам сред (воздух, вода, почва) либо кратности предельно допустимых концентраций и индексы уровня загрязнения соответствующей среды (более подробно см. пар. 14.6).
Физическое загрязнение - изменение физических параметров окружающей природно-антропогенной среды объекта недвижимости: тепловое, волновое (световое, шумовое, электромагнитное), радиационное и т. п.
• Тепловое загрязнение - рассматривается как повышение температуры среды вокруг объекта недвижимости, например, в связи с выбросами нагретого воздуха, отходящих газов и воды от источников загрязнения (промышленных или иных предприятий), расположенных недалеко от рассматриваемого объекта недвижимости. В качестве единицы измерения этого вида загрязнения используется прирост температуры в градусах (атмосферы и водного объекта) относительно естественно-климатических условий данного географического ареала.
• Световое загрязнение - изменение естественной освещенности территории объекта недвижимости вследствие действия затенения от ближайших объектов недвижимости и искусственных источников света. Такие изменения приводят к аномалиям в жизни человека, растений, животных, расположенных на территории рассматриваемого объекта недвижимости. В качестве измерения этих изменений используется прирост или уменьшение световых потоков в люксах (лк) на единицу площади (лк/м2).
• Шумовое загрязнение - увеличение интенсивности шума сверх природного уровня, влияющее на проживающих либо работающих на рассматриваемом объекте недвижимости. В качестве единицы измерения используется уровень шума в децибелах (дБ) с коррекцией по шкале «А» стандартного шумомера при логарифмическом осреднении за годовое (ночное) время. Такое увеличение интенсивности шума у человека вызывает повышение утомляемости, снижение умственной активности и при достижении 90-100 дБ постепенную потерю слуха. Необходимо различать две категории шума и источников шума: 1) проникающие в помещение звуки, источники которых находятся вне рассматриваемого объекта недвижимости (жилой дом, офис и т. д.); к числу таких источников шума относятся: транспорт, шумящие агрегаты и установки производственных предприятий и других объектов, а также внешние шумы ( школьные дворы, спортивные площадки и т. д.); 2) звуки, проникающие в отдельные помещения рассматриваемого объекта недвижимости от источников, находящихся в том же здании объекта недвижимости (шум лифтов и другого инженерного оборудования здания, шумы, проникающие от соседних помещений здания, и т. д.).
• Электромагнитное загрязнение - изменения электромагнитных свойств среды, в пространстве которой находится объект недвижимости (от линий электропередач, радио и телевидения, работы промышленных установок и т.д.), могут приводить к местным географическим аномалиям и деструкции в тонких биологических структурах, к которым также относится человек. Этот вид загрязнения имеет достаточно многообразную систему измерений и поэтому при проведении экологической экспертизы считается возможным лишь качественный анализ его характеристик, т.е. можно ограничиться констатацией его наличия (либо отсутствия) и приведением перечня основных источников, их мощности (например, уровень напряжения тока высоковольтной линии электропередач, мощность радиорелейной установки и т. д.) в зоне поражения рассматриваемого объекта недвижимости.
• Радиационное загрязнение - превышение естественного уровня содержания радиационных веществ в среде, где находится рассматриваемый объект недвижимости. В качестве единицы измерения для этого вида загрязнения используются часовые и осредненные за год уровни радиации (микрорентгены и т. д.). Источники радиации могут быть как внешние, так и внутренние относительно рассматриваемого объекта недвижимости. Внешние - это объекты типа АЭС, свалок промышленных отходов, промышленные и Научно-исследовательские предприятия, обладающие ядерными установками и т. п., зона радиационного действия которых охватывает и место размещения рассматриваемого объекта недвижимости. Внутренние - это загрязненные либо радиационно небезопасные материалы, находящиеся в зданиях или сооружениях рассматриваемого объекта недвижимости (применение вторичного огнеупорного кирпича в кладке стен, каминов и др., ранее использованного для облицовки металлургических печей, вяжущих материалов, добытых из загрязненных карьеров, и т. п.).
При экологической экспертизе объектов недвижимости наряду с инвентаризацией и анализом рассмотренных выше негативных последствий загрязнения окружающей природно-антропогенной среды объекта недвижимости определяются и характеристики благоприятных (позитивных) экологических факторов, которые рассматриваются как позитивный экологический и психосоциальный эффект, существенно влияющий на рыночную стоимость объекта недвижимости. Например, если предположить, что объект недвижимости находится в экологически чистой природно-антропогенной среде, то экологический психосоциальный эффект может характеризоваться рядом позитивных экологических факторов: наличие природного ландшафта и возможность его созерцания из окон данного объекта недвижимости; высокая и эффективная доступность обитателей объекта недвижимости к экологически чистым природным объектам (парк, водоем, заповедник, заказник и т. п.); разнообразие видов зеленых насаждений и их высокая экологическая эстетичность на территории размещения объекта недвижимости.
Многообразие такого вида экологических факторов далеко не исчерпывается представленным перечнем. Система измерений этих факторов, влияющих на рыночную стоимость объекта недвижимости, достаточно сложна, исходя из субъективной основы их ценности. В этой связи при проведении экологической экспертизы этих факторов можно ограничиваться лишь качественным анализом, но при этом аналитик должен достаточно полно раскрыть их качественную характеристику.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Итак, для того, чтобы определить факторы, влияющие на стоимость недвижимости, необходимо, во-первых, проанализировать факторы, определяющие специфику рынка недвижимости на этапе его становления.И, кроме того, понимать - куда рынок недвижимости может двигаться в будущем и что его ожидает с учетом той специфики, по которой он сформирован.
Очень важно обратить внимание на то, что в каждый анализируемый период конъюнктура регионального рынка недвижимости представляет собой результат совместного воздействия на нее различных по длительности влияния, силе и направлению факторов. При этом все факторы воздействуют на конъюнктуру рынка не изолированно, а во взаимодействии. Таким образом, стоимость не является характеристикой, которая сама по себе присуща недвижимости: наличие стоимости зависит от желания людей, необходимо наличие покупательной способности, полезности и относительной дефицитности. Не стоит исключать из рассмотрения факт того, что сложность анализа регионального рынка недвижимости обусловлена именно необходимостью правильного выбора не только вышеперечисленных факторов, но и дополнительных нюансов, присущих анализируемому региону. Таким образом, на основании предложенных факторов представляется возможным построение достоверной экономико-математической модели для правильного прогнозирования тенденций развития рынка недвижимости, определения стоимости объекта недвижимости. Для того, чтобы составить действительно правильный прогноз на рынке недвижимости, необходимо иметь доступ к большим массивам статистической информации о рынке недвижимости или быть высококвалифицированным практикующим специалистом и иметь большой опыт работы именно в области недвижимости.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК