регистрация недвижимости
Работа добавлена на сайт samzan.net:
Учебные и методические материалы
к.т.н. Ю.А. Крюков. Земельный кадастр как информационное обеспечение рынка недвижимости
3.7. Системы регистрации недвижимости.
Термин "регистрация недвижимости" относится к регистрации прав на недвижимость. Основной целью такой регистрации является обеспечение гарантий владений недвижимости. Регистрация должна защищать владельца от угрозы ли шения права собственности за исключением случаев, когда владелец сам отказывается от этого права, или когда его лишают этого права юридически. Регистрация прав на недвижимость делает возможным заключение сделок с недвижимостью, ибо позволяет любому получ ить право на объект недвижимости просто, быстро, дешево и безопасно. Регистрация прав позволяет создать рынок недвижимости и привлекать инвестиции.
Любая страна в мире имеет какую-то систему регистрации таких прав. Наиболее типичные системы регистрации - это система регистрации документов и система регистрации прав собственности (титулов).
Регистрация документов. Система регистрации документов в различной степени используется во многих странах мира. Эта система имеет серьезный недостаток, касающийся продавца. Документ о передаче сам по себе не доказывает п рава владения. Это просто запись о какой-то сделке. Документ свидетельствует о том, что сделка состоялась, но не доказывает, что стороны, участвующие в сделке имели юридическое право осуществить эту сделку. И соответственно, что сделка имеет законную сил у. Поэтому необходимо провести расследование о законности данной сделки, перед тем, как полностью полагаться на нее.
Поскольку система организована вокруг документов, а не объектов недвижимости, описание объекта может измениться, и существующий объект будет отличаться от описанного. В результате этого в соответствии с сделкой могут передаваться прав а лишь на часть объекта, а не на весь объект.
Регистрация сама по себе не дает юридической силы, она только обеспечивает зарегистрированным документам приоритет по сравнению с незарегистрированными. Нет гарантии точности и надежности системы.
В России до 1917 г. о сделке публично объявлялось в суде по месту совершения сделки и по месту объекта недвижимости. Во многих западных странах реестры недвижимости до сих пор традиционно ведутся в судах.
Система регистрации прав собственности - это следующий шаг на пути преодоления недостатков системы регистрации документов. Регистрация прав собственности предоставляет методику определения, гарантии и передачи права собст венности. В настоящее время считается классической система регистрации Торренса, которая была разработана в середине прошлого века в Южной Австралии. В настоящее время Россия переходит на эту систему регистрации.
Так как регистрация построена вокруг объекта недвижимости, то в основе этой системы регистрации кадастровое дело. Кадастровое дело содержит три раздела:
- технические, экономические и юридические характеристики объекта недвижимости (справка об истории участка/объекта является обязательным элементом кадастрового дела);
- необходимые сведения о землепользователе (владельце объекта недвижимости);
- обременения и предупреждения.
Основные принципы регистрации недвижимости следующие.
Принцип неоспоримости. Основная цель системы регистрации прав собственности Торренса - обеспечить защиту права владельца за счет неоспоримости этого права. Неоспоримое право собственности не может быть аннулировано, отменено, лишено юридической силы. Оно является доказательством того, что его обладатель имеет право на данную собственность.
Принцип регистрации - имеет два элемента. Во-первых, реестр представляет собой место хранения всех документов и обеспечивает доступ к ним. Во-вторых, передача права собственности должна происходить через регистрацию в ре естре, а не просто передачу документов одного владельца другому. До тех пор, пока сделка не зарегистрирована, она не имеет юридической силы. Для такой регистрации был создан "реестр прав собственности", который содержит информацию только о правах, влияющ их на зарегистрированное право собственности.
Принцип отмены осведомленности. Если право не зарегистрировано, то оно не существует. Человек должен знать только о всех зарегистрированных правах, влияющих на право собственности.
Единственное исключение - это обман или мошенничество. Система может защищать только честного покупателя. Добросовестный покупатель, который получает титул в результате неправильных действий продавца, является невиновным, и его право собственности будет признано.
Принцип компенсации. Данный принцип предоставляет возможность лицу, которое было лишено права на недвижимость по вине системы Торренса, должен получить за это компенсацию. Например, если право собственности было получено в результате обманных действий не является неоспоримым по отношению к настоящему владельцу. Система Торренса предусматривает компенсацию настоящему владельцу, который не может восстановить объект недвижимости или право, и позволяет невинному покупателю удержать право владения этим объектом.
Любой ущерб, возникающий по вине регистрации, также подлежит компенсации. Если человек несет убытки из-за неполной или недостоверной информации регистра, он вправе требовать у государственных органов компенсацию за ущерб.
Высокий уровень защищенности будет если:
- ни одна сделка по передаче права собственности на землю не имеет силы, если она не зарегистрирована надлежащим образом;
- записи в регистре считаются окончательным доказательством прав на землю;
- государство гарантирует точность записей регистра и возмещает ущербы, возникающие из-за неточности записей в регистре.
Логическим следствием сказанного, является необходимость страхования работы регистратора. В Земельном комитете Санкт-Петербурга выполнялись проработки данного вопроса. Предполагалось, что если регистратор в течении некоторого определе нного периода времени не допустил ни одной ошибки, то он должен получить премию страховой компании.
Система Торренса не требует для лица, приобретающего права, проводить поиск истории смена права собственности. Тем самым система обеспечивает защищенность и юридическую чистоту сделки.
В системе регистрации объектов (титулов) каждый объект должен иметь уникальный номер (идентификатор).
В большинстве стран мира приняты системы регистрации титулов с следующими характеристиками:
- кадастровая съемка, как правило, выполняет частная форма;
- правовой анализ, как правило, выполняет частная форма;
- регистрация/запись, как правило, выполняет государственный орган;
- гарантии выдает тот же орган/фирма, которая выполняет регистрацию;
- регистрационный сбор может быть либо в долях от цены (порядка 1,5-2.0%), либо фиксированный (от 22 до 105$).
Регистрация должна основываться на гражданском и земельном законодательстве.
Преимущественные интересы - группа прав, приоритет которых независимо от того, зарегистрированы они или нет. В эту группу входят:
- права государства (например, на полезные ископаемые);
- права на взимание налогов и пошлин, которые связаны с землей;
- краткосрочная аренда;
- полномочия приобретения государством земли после выплаты компенсации (строительство железных дорог и другие государственные нужды).
2. 1 Понятие государственных пенсий5 1
3. Охрана труда 2
4. Она играет определенную роль в развитии Эдипова комплекса
5. Дружная в 1830 ч
6. Реферат Законадательные и подзаконые акты
7. Вариант 9 1 Choose the correct vrint- Mny cmers in Jpn every yer nd they re very expensive
8. 347 гг.до н.э. греческий философ
9. Програмне забезпечення
10. Тематическое планирование 3 класс 136 ч из них 3 ч резервные 34 учебные недели
11. тематика и информатика для студентов дневного отделения юридического института БелГУ специальность ~ с
12. Явище люмінесценції
13. з курсу для студентів усіх спеціальностей Обговорено і рекомендовано на засіданні каф
14. Негласный комитет XIX в
15. Деполяризация фазасы ~андай ионны~ ~туіне байланысты А
16. Введение 1 Характеристика предприятия 2 Структу.
17. утечки мозгов в мировой экономике
18. Возбудители бактериальных инфекций человека
19. Основы делопроизводства Состав реквизитов документа устанавливает- ГОСТ Р 51141 ~ 98; ГОСТ Р 6
20. синдром т равматический эндотоксикоз синдром компрессии тканей