Будь умным!


У вас вопросы?
У нас ответы:) SamZan.net

Определить цену Объекта оценки методом сравнения продаж имея следующие данные по пяти проданным ранее срав

Работа добавлена на сайт samzan.net:

Поможем написать учебную работу

Если у вас возникли сложности с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой - мы готовы помочь.

Предоплата всего

от 25%

Подписываем

договор

Выберите тип работы:

Скидка 25% при заказе до 23.11.2024

Задача № 1.

«Определить цену Объекта оценки методом сравнения продаж, имея следующие данные по пяти проданным ранее сравниваемым участкам».

Наименование

показателя

Объект оценки

Участок №1

Участок №2

Участок №3

Участок №4

Участок №5

Цена, тыс. руб.

49000

75000

88000

59000

68000

49000

Переданные права на собственность

Полное владение

то же

то же

то же

то же

то же

1.Скорректированная цена, тыс. руб.

49000

75000

88000

59000

68000

49000

Условия финансирования

Рыночные

Не рыночные (процентная ставка ниже рыночной, цена завышена на 3000 т.р.)

Рыночные

Рыночные

Рыночные

Рыночные

2.Коррекция по финансированию, тыс. руб.

49000

72000

80000

59000

68000

49000

Условия продажи

Коммерческие

то же

Срочная (цена занижена на 500 т.р.)

то же

то же

то же

Корректировка на условия продажи, тыс. руб.

0

0

500

0

0

0

3.Скорректированная цена, тыс. руб.

49000

72000

79500

59000

68000

49000

Время продажи, за год инфляция ок. 10%

0

12 месяцев

1 год

6 недель

2 недели

1 год

4. Скорректированная цена на рыночные условия ( с учетом инфляции в %), тыс. руб.

49000

64800

71550

58319

67738,5

44100

Месторасположение

Коттедж у озера, 50 км. от города

то же

то же

то же

то же

хуже на 10%

Коррекция по месту, тыс. руб.

49000

64800

71550

58319

67738,5

39690

Размер, кв.м.

130

125

135

125

138

130

6. Корректировка по размеру, тыс. руб.

46159

63391,3

67688

57051

63000

34100

Гараж

Нет

Есть

Есть

Есть

Есть

Нет

Коррекция для гаража (рассматриваются любые два объекта, имеющие на момент настоящей корректировки одинаковые показатели, кроме первоначальной цены)

41543

63391,3

60919,2

57051

63000

27621

законченный подвал

Да

Да

Нет

Да

Да

Нет

8.Коррекция для подвала (определяется аналогично п. 7.), тыс. руб.

41543

63391,3

60919,2

57051

63000

27621

9. Скорректированная цена

41543

63391,3

60919,2

57051

63000

27621

Справочно:

49000

75000

88000

59000

68000

49000

10. Общая чистая коррекция (сумма корректировок)

7457,00

11608,70

27080,80

1949,00

5000,00

21379,00

Уд. вес суммы коррекции на цену продажи

17,95

18,31

44,45

3,42

7,94

77,40

Задача №2.

«Определить методом сравнения продаж возможную рыночную цену продажи участка земли как свободного, если ниже представлены 5 участков, проданных на местном рынке и имеющих следующие характеристики».

Наименование

показателя

Участок оценки

Участок №1

Участок №2

Участок №3

Участок №4

Участок №5

Цена, тыс. руб.

2380,8

2300

2440

2920

2360

3860

Площадь, га.

0,04

0,04

0,045

0,050

0,035

0,070

Цена за 0,1 га. в тыс. руб.

595,2

575

542

584

674

551

Условия рынка

0

или

+4%

+23

+6%

+32

+1%

+6

+2%

+13

+12%

+66

Скорректированная цена, тыс. руб.

Х

598

574

590

687

617

Корректировка на геологические условия

Х

0

+2%

0

-5%

0

Корректировка на топографию

Х

0

+5%

0

+5%

+10%

Итого скорректированная цена, тыс. руб.

595,2

598

614

590

618

556

Задача №3.

«Провести подобный расчет по представленным ниже вариантам и определить возможную рыночную цену продаваемого участка ( все сравнения сделаны с готовым к продаже участком земли).

№ участка

Цена продажи, тыс. руб.

Время продажи, мес.

Площадь, га.

Геология

Топография

1

2300

4

0,040

Одинаково с оцениваемым (то же)

Одинаково с оцениваемым (то же)

2

2500

3

0,055

2% хуже

5% хуже

3

3100

2

0,065

4% лучше

2% хуже

4

2400

4

0,040

5% лучше

2% лучше

5

3500

12

0,070

то же

10% лучше

Для всех участков примем инфляцию равную 10% в год

Участок №1: Стоимость 0,01 га =2300/4=575

С учетом инфляции = 575*(1-0,1*4/12)=555,8 тыс. руб.

Участок №2: Стоимость 0,01 га =2500/5,5=454,5

С учетом инфляции = 454,5*(1-0,1*3/12)=443,1 тыс. руб.

С учетом геологии = 443,1*(1-0,02)=434,3

С учетом топографии = 434,3*(1-0,05)=412,6

Участок №3: Стоимость 0,01 га =3100/6,5=476,9

С учетом инфляции = 476,9*(1-0,1*2/12)=468,9 тыс. руб.

С учетом геологии = 468,9*(1+0,04)=487,7

С учетом топографии = 487,7*(1-0,02)=597,5

Участок №4: Стоимость 0,01 га =2400/4=600

С учетом инфляции = 600*(1-0,1*4/12)=580 тыс. руб.

С учетом геологии = 580*(1+0,05)=609

С учетом топографии = 609*(1+0,02)=621,2

Участок №5: Стоимость 0,01 га =3500/7=500

С учетом инфляции = 500*(1-0,1*12/12)=450 тыс. руб.

С учетом топографии = 450*(1+0,1)=495

Стоимость 0,01 га оцениваемого участка составит =

(555,8+412,6+567,5+621,2+495)/5=530,42

Заключение

Практический опыт риэлтеров указывает: для небольшой жилой недвижимости целесообразно проводить оценки по упрощенной процедуре, которая может базироваться только на методе сопоставления рыночных продаж. Подход к оценке стоимости с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Покупатели часто основывают свои заключения о стоимости главным образом на объектах недвижимости, предлагаемых на продажу. Оценщики также используют эту информацию на ряду со сведениями о проданных или

сданных в аренду объектах. Этот подход основан на принципе замещения, который гласит: при наличии нескольких товаров или услуг схожей пригодности, тот из них, который имеет самую низкую цену, пользуется наибольшим спросом и имеет самое широкое распространение. Применительно к жилью это означает: если на

рынке оно может быть замечено (что обычно и происходит), то его стоимость обычно устанавливается на уровне затрат на приобретение жилья равной степени привлекательности, что не понадобится много времени на осуществление замены. Массовая оценка недвижимости – это специальный подход к упрощенной оценке большой группы однородных объектов (квартир). Такая оценка производится по определенной методике: для оцениваемого объекта определяется соответствующий набор значений фиксированного множества его параметров, а затем по неизменным для всех объектов правилам формируется значение его оценки. Массовая оценка имеет свои специальные области применения. Примером такой оценки является оценка квартир « по справке Бюро

Технической Инвентаризации (БТИ) »основанная на затратном подходе. Она выполняется гос. органом и используется для определения налогов и сборов. Однако оценка БТИ не ориентируется на рыночную стоимость. Поэтому для ее построения не требуется рыночная информация. Следует подчеркнуть различие между понятиями

фактической продажной цены и рыночной стоимости. Цены разделяются на цену продавца, цену покупателя и цену реализации. Цена продавца – это сумма, которую он получает себе в результате совершения сделки.

Цена покупателя – это общая сумма всех затрат на покупку квартиры. Цена реализации – это сумма денег, которую покупатель отдает продавцу за квартиру. Они различаются на величину оплаты услуг

посредников и расходы на оформление сделки. Посредник может быть, а может и отсутствовать как у покупателя

квартиры, так и у ее продавца. Сделка может страховаться или не страховаться. Затраты на оформление сделки могут разными способами распределяться между ее участниками. Поэтому цена реализации характеризует квартиру как таковую, а цены покупателя и продавца сильно зависят и от условий сделки. Как правило если у

продавца есть посредник, то его оплата вычитается из цены реализации и уменьшает цену продавца, и наоборот оплата покупателем услуг своего посредника увеличивает цену покупателя по отношению к цене реализации. Аналогичным образом на эти цены влияет оплата оформление сделки. Таким образом, цена продавца и

покупателя могут значительно различаться (до 15% и более). Но цена реализации минимально зависит от их конкретных особенностей механизма продажи и оформления сделки и определяется спецификой
самой квартиры. Поэтому целесообразно моделировать именно зависимость цены реализации от многих параметров квартиры. В соответствии со своим определением рыночная стоимость объекта недвижимости зависит от тех факторов, которые определяют среднюю или более вероятную цену его продажи на
рынке при нормальных условиях сделки. На первом уровне классификации они могут быть подразделены
на объективные и субъективные факторы. При определении рыночной стоимости рассматриваются объективные факторы. Что касается субъективных факторов, то они связаны с поведением конкретного покупателя,
продавца или посредника при заключении сделки, в части неопределяемой непосредственно ее экономическими условиями (темперамент, осведомленность, честность, терпеливость, доверчивость, личные симпатии и антипатии и т.п.). Объективные факторы, в основном, являются экономическими определяющими, в конечном счете, средний уровень цен конкретных сделок.  Экономические факторы могут быть подразделены на макроэкономические и микроэкономические. К первым относятся факторы, связанные с общей конъюнктурой рынка: исходный уровень
обеспеченности потребности в объектах недвижимости в регионе ; объемы и структура нового строительства и реконструкции; факторы миграции; правовые и экономические условия сделок; уровень и динамика инфляции; курс доллара и его динамика. В наших условиях в составе группы экономических факторов могут быть также указаны следующие долгосрочные факторы: · различия в динамике цен на товары и услуги, а также условия оплаты труда, влияющие на масштабы накопления денежных средств и величину отложенного спроса; · темпы и масштабы формирования нового социального слоя, располагающих возможностями инвестирования средств
в недвижимость;  развитие системы ипотеки; · развитие системы иностранных представительств в регионе.
Микроэкономические факторы характеризуют объективные параметры конкретных сделок. Из них особенно важны те, которые описывают объект сделки (квартиру). Существенными являются также факторы, связанные с характером сделки и условиями платежей. Отработаны основные процедуры оформления сделок и их оплаты. По этому при массовой оценке рыночной стоимости квартир можно и нужно ориентироваться на типовой (средний) характер сделки, считать этот фактор постоянным и не учитывать его при оценке рыночной стоимости квартир. Тогда рыночная стоимость (усредненная цена) квартиры, оценивается на фиксированную дату, обуславливается ее параметрами (характеристиками) как потребительной стоимости.




1. тематичний аналіз Розглянуто та схвалено
2. Общий анализ структуры баланса предприятия
3. 622; во Франции 666; в США 451; в Англии 57
4. ~~ТТЫ БІЛІК ЕСКЕРТКІШІНІ~ ТАРИХЫ ТАНЫМЫНЫ~ ~АЛЫПТАСУЫНЫ~ К~РКЕМИДЕЯЛЫ~ ~СЕРІ Ж
5. В та не зівай Швидко букву називай
6. тематики и трудоемкости 3.html
7. Категориальные модели социальной структуры
8. АНАЛІЗ ТРАНСПОРТНОЕКСПЕДИТОРСЬКОЇ ДІЯЛЬНОСТІ 1
9. Общественная экологическая экспертиза и экологический контроль
10. К данному понятию относится структура системного программного обеспечения а также комбинация аппаратного
11. Вот человек бьется в припадке
12. Современные педагогические технологии как объективная потребность
13. Поняття світогляду
14. Освоение Восточной Сибири
15. а происхождение- роль калия натрия каналов утечки.
16. Николай Оттович фон Эссен
17. лекція репортаж Доповідь ділова містить виклад певних питань із висновками і пропозиціями
18.  У затоці КараБогазГол Каспійського моря знаходяться значні запаси мінералу мірабіліту кристалогідрату
19. Пояснительная записка Введение Настоящий рабочий проект Расширение ГТС г
20.  Роль машиностроения в народном хозяйстве страны