Если у вас возникли сложности с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой - мы готовы помочь.
Предоплата всего
Подписываем
ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ
ГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ
ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ
«САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ
ЭКОНОМИКИ И ФИНАНСОВ»
Кафедра денег и ценных бумаг
Дисциплина «Деньги. Кредит. Банки»
КУРСОВАЯ РАБОТА
На тему: «Ипотечное кредитование в современной России»
Выполнил: Машурова Дарья Андреевна
Факультет: ФК
Группа: 332
Дневная форма обучения
Проверил: Григорьев Алексей Геннадьевич
г. Санкт-Петербург
2008 год
СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ
Российская ипотека – сравнительно новый, но исключительно динамичный сегмент экономики.
Долгое время ипотека была непопулярна на российском рынке из-за нежелания банков выдавать кредиты на длительный срок, чересчур высоких для населения ставок. Но благодаря совершенствованию законодательства, которое началось с конца 90-х, развитию инфраструктуры и введению в силу национального проекта «Доступное и комфортное жилье гражданам России» она превратилась в самый динамичный сегмент кредитного и финансового рынков, потеснив с этого места потребительское кредитование.
Создаваясь по образу и подобию американской модели, российская ипотека не может не быть подвержена влиянию проблем ипотечного кредитования США, повлекшие за собой мировой финансовый кризис.
Данное исследование проводится с целью выявления характеристик современного состояния российского ипотечного кредитования.
Работа состоит из трех глав. В первой главе изложены теоретические основы понятия ипотеки, классифицированы виды ипотечных кредитов, описана структура рынка ипотечного капитала, представлена модель российского ипотечного кредитования. Вторая глава посвящена вопросу жилищного ипотечного кредитования, так как именно оно чаще всего понимается российскими гражданами под ипотекой. В частности, в данной главе описываются этапы развития ипотечного жилищного кредитования современной России, рассмотрена деятельность Агентства по ипотечному жилищному кредитованию. Особое внимание уделено подпрограмме федеральной целевой программы «Жилище» на 2002-2010 годы – «Обеспечение жильем молодых семей». В заключительной главе исследования рассмотрено влияние мирового финансового кризиса на развитие российского ипотечного кредитования.
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
§1.1. Сущность и основные понятия ипотеки
Согласно Гражданскому кодексу РФ ипотека представляет собой залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества. В свою очередь, залог – это один из способов, реализующих исполнение должником (залогодателем) принятых на себя обязательств. Таким образом, ипотекой называют одну из форм «имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества». [12, с. 7] Основным законом, раскрывающим понятие ипотеки, является Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г.
Итак, предметом ипотеки является недвижимое имущество, под которым понимаются следующие категории:
Отношения между кредитором и должником регулируются специальным документом – закладной, которая подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Закладная – «именная ценная бумага, удостоверяющая следующие права ее владельца: право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства; право залога на имущество, обремененное ипотекой». [6, ст. 13]
§1.2. Виды ипотечных кредитов
Кредит, обязательства по возвращению которого обеспечены залогом недвижимого имущества называется ипотечным кредитом. Существуют различные виды ипотечного кредита, что иллюстрирует рис. 1.2.1. [10, с. 164]
Наиболее распространенной является постоянная (или типовая) ипотечная ссуда (рис. 1.2.2). Например, продавец покупает некоторое имущество за назначенную цену. Покупатель для оплаты получает ссуду под залог этого имущества и добавляет собственные средства. Погашение производится ежемесячными платежами (в конце месяца). Выплачиваются также проценты по ссуде, начисляемые помесячно.
Заемщик получает от залогодержателя (кредитора) некоторую сумму, задолженность по которой он погашает равными, обычно ежемесячными, взносами. Поэтому такие кредиты относят к разряду самоамортизирующихся. Амортизация в данном случае означает процесс погашения основного долга и процентов за пользование кредитом. К концу срока долг должен быть полностью оплачен. Срок ипотеки, как правило, большой – в США до 30 лет, в России – до 10 лет. Платежи по обслуживанию долга могут вноситься в конце каждого периода или в его начале.
В современной практике применяются кредиты с переменными выплатами, которые не относятся к числу самоамортизирующихся и предусматривают разную периодичность погашения основного долга и процентов, а также другие дополнительные условия. К их числу относятся кредиты с так называемым шаровым платежом, предполагающие единовременный итоговый (шаровой) платеж, которые подразделяются на три типа.
Пружинные кредиты предполагают регулярные равные выплаты в счет погашения основного долга: например, в течение первых четырех лет предусматриваются выплаты только процентов, а в последующие три года выплачиваются проценты и основной долг.
Кредиты с участием применяются при финансировании доходной недвижимости. Данный кредит близок к самоамортизирующимуся кредиту, но предполагает, что кредитор, регулярно получая основной долг и проценты по нему, участвует и в доходах от объекта. Участие кредитора может быть различным: он может претендовать на часть превышения ренты, часть превышения чистого операционного дохода (кредит с участием в доходах), часть прироста капитала или выручки, полученной от реализации недвижимости (кредит с участием в приросте стоимости) и т.п.
Кредиты с нарастающими платежами (с нарастающим аннуитетом) предусматривают равнопеременные выплаты в течение всего срока и используются владельцами сдаваемой в аренду недвижимости в расчете, что платежи будут увеличиваться ежегодно или с другой периодичностью. Эта схема погашения приводит к тому, что в первые годы текущие расходы могут оказаться меньше, чем суммы, необходимые даже для полного погашения процентов. В связи с этим величина основного долга в некоторое время увеличивается, а далее уменьшается. Долг полностью погашается последним взносом.
Кредиты с переменной ставкой, обычно «привязанные» к одному из индексов денежного рынка, инфляции, валюты и т.п., позволяют оплачивать кредит по переменной ставке с ограничениями по минимальной и максимальной ее величине. Изменение ставок влияет и на сроки кредитования. Чтобы изменения ставки не были чрезвычайно резкими, предусматривается допустимая предельная норма корректировки (например, не более 20%). Оговаривается и минимальная величина корректировки. Ипотека такого рода преследует цели учета колебаний на денежном рынке, так как даже в стабильной экономике предоставление кредита связано с определенным риском, в том числе с риском изменения уровня процентной ставки на денежном рынке.
Некоторую страховку от такого риска обеспечивают условия ссуды с периодическим пересмотром процентной ставки (или канадского ролловера). Схема этой ссуды предполагает, что стороны каждые три-пять лет возобновляют кредит на основе пересмотренного уровня процентной ставки. Разновидность этого вида кредита – кредит с переговорной ставкой, который отличается тем, что помимо периодичности выплат заранее оговариваются предельные ставки процента. Таким образом, происходит среднесрочное финансирование при долгосрочном погашении задолженности и создается некоторая возможность адаптации сделки к имеющимся условиям денежного рынка. Этот вид ссуд под залог получил широкое распространение в Канаде и Англии.
Завершающие ипотеки имеют несколько разновидностей и сами являются частным случаем вторичного (младшего) финансирования. Суть этого типа кредитования в том, что под уже проаккредитованную недвижимость предоставляется второй кредит, платежи по которому направляются в погашение первого кредита. Ставки по таким кредитам, как правило, выше, чем по первому кредиту.
Кредиты с добавленной процентной ставкой предусматривают отнесение процентов на основной долг, а результат делится на число периодов погашения для выявления величины очередного платежа. Такие кредиты используются при кредитовании личной собственности (например, автомобилей) и предполагают возможность досрочного погашения кредита.
Ипотека с периодическим увеличением суммы взносов является близкой к ссуде с ростом платежей. В этом случае по согласованному графику каждые три-пять лет увеличивается сумма взносов.
Ипотека с залоговым счетом объединяет черты традиционной ипотеки (для кредитора) и ссуды с ростом платежей (для заимодавца). Суть ее в следующем. Покупатель (должник) вносит на залоговый счет некоторую сумму и , кроме того, выплачивает периодические взносы. Последние производятся по схеме ссуды с ростом платежей, соответственно на начальных этапах они меньше, чем взносы, которые были бы необходимы при традиционной схеме взносов. Недостающая сумма поступает с залогового счета. Остаток на этом счете, разумеется, уменьшает фактический размер задолженности.
Согласно схеме займа с заниженной ставкой продавец (как правило, это владелец дома) привлекает покупателя тем, что уменьшает фактические процентные платежи на первых этапах погашения задолженности. Технически это оформляется следующим образом. Продавец открывает счет, на который он зачисляет некоторую сумму. Списание с этого счета дополняет уменьшенные взносы покупателя. В определенных условиях такой способ для клиента или продавца оказывается более выгодным, чем непосредственное снижение цены дома.
Проблему инфляции в связи с выдачей ипотечной ссуды пытаются решить и помощью ссуд с дележом прироста стоимости имущества. Стороны при заключении контракта договариваются о том, что кредитор предоставляет ссуду по сниженной процентной ставке; в свою очередь, должник уступает ему часть инфляционного повышения стоимости имущества к концу срока сделки. Обычно ставка снижается на треть по сравнению с рыночной, такая же часть от стоимости залога имущества выплачивается кредитору в виде компенсации.
Существование такого множества сложных схем ипотечного кредитования обусловлено поиском наиболее гибких и привлекательных условий для клиентов и наименее рискованных условий для кредиторов.
В настоящее время большой значение имеет кредит на жилищное строительство. В связи с этим появилось понятие «жилищный ипотечный кредит» - денежные средства, предоставленные заемщику по кредитному договору на приобретение жилья, который обеспечивается договором об ипотеке приобретаемого жилья. [12, с. 10] Кроме того, именно жилищный ипотечный кредит ассоциируется у российских граждан с ипотечным кредитом. И поэтому именно ему будет посвящена большая часть работы.
§1.3. Структура рынка ипотечного капитала
Рынок ипотечного капитала (или проще ипотечный рынок) представляет собой «часть финансового рынка, на котором перераспределяется заемный капитал, обеспеченный залогом недвижимости». [12, с. 24] Как и все финансовые рынки, ипотечный рынок делится на первичный, где обращаются первичные закладные, и на вторичный, где покупаются и продаются закладные (или другие ипотечные ценные бумаги), полученные на первичном рынке.
Первичный рынок – сегмент ипотечного рынка, охватывающий всю совокупность деятельности кредиторов и должников, вступающих между собой в соответствующие обязательственные отношения, при которых должник (залогодатель) в качестве способа исполнения обязательства предоставляет, а кредитор (залогодержатель) принимает в залог недвижимое имущество (см. рис. 1.3.1).
Вторичный рынок – сегмент ипотечного рынка, в котором происходит формирование совокупного кредитного портфеля ипотечной системы за счет трансформации персонифицированных прав по кредитным обязательствам и договорам об ипотеке (закладных) в обезличенные доходные бумаги (облигации) – процесс секьюритизации – и размещение их среди долгосрочных инвесторов (см. рис. 1.3.2).
§1.4. Модели ипотечного рынка
В мире известны две основные системы функционирования ипотечного рынка: американская и франко-скандинавская. Основой американской системы служит секьюритизация ипотечных кредитов и специализированные институты, поддерживаемые государством, так называемые GSE (Government Sponsored Enterprises). Именно американская система была взята за образец, когда принималось решение о конструировании российской системы ипотечного кредитования. Основу франко-скандинавской системы составляют: ссудосберегательная система и специализированные ипотечные банки. Она распространена в странах Западной и Восточной Европы.
Американская система ипотечного рынка заметно сложнее европейской, и в ее функционирование вовлечено множество банков, специализированных финансовых институтов, правительственных агентств, страховых компаний и фондов.
В рамках американской ипотечной системы кредиты на покупку жилья имеют право выдавать не только специализированные ипотечные банки, но и другие кредитные организации (первичные кредиторы). Выдав кредит, первичный кредитор рефинансирует его путем продажи права требования специализированному ипотечному агентству, оставляя себе лишь комиссию за обслуживание кредита и превращаясь в сервисного агента. Специализированное ипотечное агентство (вторичный кредитор) в свою очередь формирует однородный пул закладных по выкупленным кредитам и выпускает под его залог ипотечные облигации (mortgage-backed securities – MBS), привлекая таким образом средства на финансовых рынках.
Двухуровневая схема рефинансирования позволяет заметно снизить стоимость фондирования ипотечных кредитов. Не секрет, что лишь малая доля банков имеет возможность привлечь деньги на 15-30 лет под разумную процентную ставку. «Централизованное» привлечение средств посредством специализированных и поддерживаемых государством ипотечных агентств решает эту проблему. Непосредственно ипотечные кредиты выдает множество разнообразных кредитных институтов с самыми разными кредитными рейтингами, в то время как несколько высоконадежных ипотечных агентств привлекает средства для их финансирования, обеспечивая тем самым доступность процентных ставок. Вторичные кредиторы представляют собой передаточный механизм, который аккумулирует ресурсы, привлеченные на финансовых рынках, и направляет их в ипотечные кредиты.
В рамках ипотечной системы США функционируют три крупнейших «вторичных кредитора» (агентства), которые определяют стандарты ипотечного кредитования и реализуют программы по выпуску ипотечных облигаций (MBS):
• Правительственная национальная ипотечная ассоциация (GNMA или Ginnie Mae);
• Федеральная национальная ипотечная ассоциация (FNMA или Fannie Mae);
• Федеральная корпорация ипотечного жилищного кредитования (FHLM или Freddie Mac).
Ипотечная ценная бумага является долговым инструментом, который обеспечен закладными по выданным ипотечным кредитам. Согласно общепринятой схеме, пул ипотечных кредитов, который должен служить обеспечением по выпущенным облигациям, отделяется от банка, выдавшего кредиты (Орижинатора), и продается на баланс специального SPV (special purpose vehicle), которое создается исключительно для выпуска данных облигаций. SPV не имеет права вести никакую иную деятельность, не имеет сотрудников, а функции учета и управления передаются специальным организациям. Единственным активом SPV является пул закладных, который служит источником денежных потоков и обеспечением по выпущенным облигациям.
Подобная схема позволяет отделить риск ипотечной бумаги от риска банка-орижинатора, и поэтому ипотечные облигации могут иметь более высокие кредитные рейтинги, чем банки, непосредственно выдававшие кредиты. Ипотечные кредиты «уходят» с баланса выдавшего их банка или купившего их ипотечного агентства, а взамен банк (агентство) получает денежные средства, привлеченные SPV путем выпуска ипотечных облигаций, которые затем может направить на выдачу новых кредитов. Как правило, банк-орижинатор, продавший ипотечные кредиты, остается агентом по их обслуживанию и получает за это сервисную комиссию.
В качестве ипотечного покрытия при выпуске классических MBS (RMBS) используются кредиты, выданные на покупку жилой недвижимости, сроком на 10-30 лет под фиксированную ставку. В США большая часть MBS обеспечена 30-летними кредитами с фиксированной ставкой процента, при этом в среднем размер кредита не превышает 50-60% от стоимости заложенной недвижимости. Этот показатель называется Loan to value ratio (LTV) и является одним из важнейших показателей кредитного качества MBS.
Самым простейшим видом ипотечных ценных бумаг являются облигации со сквозным погашением или так называемые «сквозные» облигации (Pass-through securities). В США их еще называют сертификатами участия (Participation Certificate), хотя в российском законодательстве эти понятия немного различаются(см. рис. 1.4.1).
В рамках сквозной схемы сервисный агент ежемесячно собирает с заемщиков процентные платежи и взносы в счет погашения основного долга, включая суммы досрочного погашения. Затем сервисный агент, удержав свою комиссию, отправляет деньги инвесторам. В развитых странах сумма, которую получает инвестор, несильно отличается от средней ставки по кредитам, составляющим ипотечное покрытие. Как правило, эта разница складывается из двух составляющих: величины сервисной комиссии и стоимости гарантии – если выпуск гарантирован третьей стороной, например, одним из GSE.
ГЛАВА 2. РАЗВИТИЕ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
§2.1. Стимулы, послужившие толчком развития ипотечного жилищного кредитования в России.
В настоящее время в России в числе первоочередных задач социально-экономического развития стоит задача формирования рынка доступного жилья через создание условий для сбалансированного увеличения платежеспособного спроса населения на жилье, в том числе с помощью развития ипотечного жилищного кредитования и увеличения объемов жилищного строительства.
Создание условий, способствующих повышению доступности жилья и расширению платежеспособного спроса населения на жилье, непосредственно связано с развитием и расширением системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования.
Ипотечное жилищное кредитование стало составной частью государственной жилищной политики в 1990-е гг., которая была определена Государственной целевой программой «Жилище» (одобрена Постановлением Совета министров Российской Федерации — Правительства Российской Федерации от 20 июня 1993 г, №95) и Основными направлениями нового этапа реализации Государственной целевой программы «Жилище» (Указ Президента Российской Федерации от 29 марта 1996 г. №431). В этот период был принят Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», определивший правовые основы ипотечного жилищного кредитования, банковской системой начали отрабатываться конкретные механизмы, Правительством Российской Федерации было создано Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Основными целями создания АИЖК было формирование системы рефинансирования долгосрочных ипотечных жилищных кредитов, предоставленных банками, и внедрение стандартизации в сферу ипотечной деятельности. В этот период произошли также изменения формы участия бюджетов в жилищном финансировании путем ориентации бюджетов на оказание поддержки непосредственно гражданам в форме предоставления субсидий на приобретение жилья.
Значительным шагом в разработке правовых и методологических основ ипотечного жилищного кредитования стало Постановление Правительства Российской Федерации от 11 января 2000 г. № 28, одобрившее Концепцию развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, нацеленную на формирование нормативной правовой базы развития ипотечного жилищного кредитования, создание условий для повышения заинтересованности банков в ипотечном жилищном кредитовании и развития вторичного рынка ипотечных жилищных кредитов. В соответствии с данной концепцией был разработан и принят в 2003 г. Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах», который создал условия для рефинансирования ипотечных жилищных кредитов.
Следующий этап развития ипотечного жилищного кредитования связан с федеральной целевой программой «Жилище» на 2002-2010 гг., принятой Постановлением Правительства Российской Федерации от 17 сентября 2001г. №675. В программе предусмотрены меры по развитию системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов путем предоставления государственных гарантий по заимствованиям АИЖК. Эти меры нацелены на привлечение ресурсов долгосрочных инвесторов в ипотечное кредитование путем повышения привлекательности для инвесторов облигаций, эмитируемых АИЖК. Новый этап развития ипотечного жилищного кредитования связан с активным процессом совершенствования законодательных основ, регулирующих деятельность различных субъектов рынка ипотечных жилищных кредитов. Принятие Государственной Думой в конце 2004 г. пакета законов, направленных на формирование рынка доступного жилья, создает условия для повышения платежеспособного спроса населения на жилье и жилищные кредиты, а также увеличения объемов жилищных кредитов и предложения жилья на рынке.
В рамках федеральной жилищной программы «Жилище» проводятся различные мероприятия и подпрограммы, одной из которых является подпрограмма «Обеспечение жильем молодых семей», о которой пойдет речь в следующем параграфе.
§2.2. Государственная поддержка молодых семей
Первый этап развития подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» приходится на 2003-2005 года, когда осуществлялась разработка и формирование правовых, финансовых и организационных механизмов государственной поддержки молодых семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Было установлено, что наиболее эффективно подпрограмма реализуется в тех регионах, где разработаны и действуют схемы ипотечного жилищного кредитования, а также существуют возможности использования сбережений граждан (Республика Татарстан, Республика Башкортостан, Республика Мордовия, Оренбургская и Кемеровская области)
Механизм реализации подпрограммы предполагает оказание государственной поддержки молодым семьям в улучшении жилищных условий путем предоставления им субсидий на приобретение жилья, в том числе на уплату первоначального взноса при получении ипотечного жилищного кредита или займа на приобретение жилья или строительство индивидуального жилья.
Участницей подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» может быть молодая семья, в том числе неполная молодая семья, состоящая из одного молодого родителя и одного и более детей, соответствующая следующим условиям:
Необходимо отметить, что участие в подпрограмме является добровольным. Право на улучшение жилищных условий с использованием субсидии или иной формы государственной поддержки за счет средств федерального бюджета предоставляется молодой семье только один раз.
В качестве механизма доведения субсидии до молодой семьи используется свидетельство на приобретение жилья.
Свидетельство является именным документом, удостоверяющим право молодой семьи на получение субсидии. Свидетельство не является ценной бумагой, не подлежит передаче другому лицу, кроме случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.
Молодая семья - владелец свидетельства может получить ипотечный жилищный кредит в банке, отобранном для участия в подпрограмме, в котором открыт банковский счет.
Отбор банков для участия в реализации подпрограммы осуществляется субъектами Российской Федерации, участвующими в реализации подпрограммы. Условия отбора банков определяются государственным заказчиком подпрограммы по согласованию с Министерством финансов Российской Федерации и Центральным банком Российской Федерации.
Банки, претендующие на участие в подпрограмме, должны удовлетворять следующим условиям:
Молодая семья - владелец свидетельства в течение срока его действия (2 месяца) представляет для оплаты в банк договор, который является основанием для государственной регистрации права на приобретаемое жилое помещение, и правоустанавливающие документы на жилое помещение, приобретаемое посредством реализации такого договора (см. схему 2.2.1).
Схема 2.2.1. Пошаговая схема приобретения жилья с использованием субсидии [24]
Банк осуществляет проверку представленных документов и при соблюдении установленных условий принимает договор к оплате.
Перечисление средств с банковского счета лицу, участвующему в договоре, осуществляется в безналичной форме в течение 10 рабочих дней со дня принятия банком договора к оплате.
Существуют особенности использования субсидии на уплату первоначального взноса при получении ипотечного жилищного кредита или займа на строительство индивидуального жилья. Условием перечисления средств, предоставляемых в качестве субсидии, на банковский счет в банке является заключение молодой семьей кредитного договора с банком на кредитование строительства индивидуального жилья. Банк открывает кредитную линию и поэтапно кредитует строительство индивидуального жилья.
После заключения договора купли-продажи жилья или кредитного договора с банком на кредитование строительства индивидуального жилья молодые семьи снимаются с учета в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий.
Жилое помещение, приобретенное или построенное молодой семьей, должно находиться на территории субъекта Российской Федерации, из средств бюджета которого перечисляются субсидии.
В случае если владелец свидетельства по какой-либо причине не смог решить свою жилищную проблему (приобрести жилое помещение в собственность, заключить договор кредитования индивидуального жилищного строительства) в установленный подпрограммой срок действия свидетельства и не воспользовался правом на получение выделенной ему субсидии, он сдает свидетельство в орган местного самоуправления, выдавший свидетельство, и сохраняет право на улучшение жилищных условий, в том числе на дальнейшее участие в подпрограмме на условиях, определяемых в соответствии с порядком.
По мере осуществления страховыми организациями деятельности по страхованию ипотечных жилищных кредитов (страхованию ответственности заемщика за невозврат кредита, обеспеченного ипотекой жилого дома или квартиры) дополнительно будет рассмотрена возможность оказания молодым семьям за счет средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации и местных бюджетов поддержки в оплате страховых взносов по данному виду добровольного страхования, что также позволит снизить размер первоначального взноса при получении молодыми семьями ипотечных жилищных кредитов до 5-10 % стоимости жилья.
На втором этапе подпрограммы (2006-2010 года) будет проходить дальнейшее усовершенствование нормативно-правой базы, связанной с механизмами реализации мероприятий подпрограммы Планируемые объемы финансирования второго этапа подпрограммы показаны в таблице 2.2.1 [23].
Таблица 2.2.1.
Планируемые объемы финансирования II этапа подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей»
|
Источники и направления финансирования |
2006-2010 годы, млн. руб. |
|
Федеральный бюджет |
16500 |
|
в том числе субсидии бюджетам субъектов Российской Федерации на предоставление молодым семьям субсидий на приобретение жилья, включая уплату первоначального взноса при получении ипотечного жилищного кредита или займа на приобретение жилья или строительство индивидуального жилья |
16500 |
|
Бюджеты субъектов Российской Федерации и местные бюджеты |
49500 |
|
Собственные и заемные средства молодых семей |
99000 |
|
Всего |
165000 |
В качестве примера участия банков в данной программе в приложении приведено описание кредита «Молодая семья» Сбербанка РФ [22].
§2.3. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию
Законодательная база деятельности Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (далее – АИЖК или Агентство) формируется посредством следующих нормативно-правовых актах:
Целью АИЖК является:
В целях формирования платежеспособного спроса на жилье со стороны населения Агентством разработана и внедрена двухуровневая система ипотечного кредитования, предусматривающая рефинансирование Агентством кредитов, выдаваемых во всех регионах страны по единым стандартам.
Стандарты разработаны Агентством на основании анализа и обобщения российского и зарубежного опыта ипотечного кредитования и включают в себя механизмы выдачи и рефинансирования ипотечных кредитов, типовые соглашения, а также требования ко всем участникам рынка (региональным операторам, банкам, оценочным, риэлтерским и страховым компаниям).
Двухуровневая система рефинансирования, реализуемая Агентством, позволяет равномерно распределить риски между всеми участниками рынка. Важной составляющей этой системы является тесное взаимодействие с Администрациями субъектов РФ и их уполномоченными ипотечными операторами, с которыми Агентство заключает трехсторонние договоры.
Сегодня сформирован и в более чем половине регионов Российской Федерации работает механизм рефинансирования, который является базой для создания единой федеральной системы ипотечного кредитования.
В процессе рефинансирования ипотечных кредитов основные участники ипотечного рынка осуществляют следующие функции (см. табл. 2.3.1):
Таблица 2.3.1. Основные участники ипотечного рынка и их функции
|
Банки |
Первичные кредиторы, осуществляют выдачу ипотечных кредитов и являются первичными владельцами стандартных закладных; |
|
Региональные операторы |
выкупают стандартные закладные у Банков - Первичных кредиторов и формируют пулы закладных для передачи Агентству; |
|
Сервисные агенты |
осуществляют выдачу ипотечных кредитов (кредитные организации) или, если это некредитная организация, выкупают стандартные закладные у Банков - Первичных кредиторов, и формируют пулы закладных для передачи Агентству |
|
Агентство |
выкупает пулы стандартных закладных у Региональных операторов, Сервисных агентов и Первичных кредиторов, обеспеченные страховым покрытием и произведенной оценкой предмета ипотеки с целью последующей секьюритизации, т.е. выпуска эмиссионных ипотечных ценных бумаг. |
|
Страховые компании |
осуществляют обязательное страхование заемщика (страхование жизни и потери трудоспособности заемщика, предмета ипотеки и по желанию участников кредитной сделки - страхование титула собственности (риска утраты права собственности) |
|
Оценочные компании |
производят оценку рыночной стоимости предмета ипотеки на дату проведения оценки. |
Таким образом, процесс рефинансирования можно представить в виде следующей схемы:
Схема 2.3.1. Схема рефинансирования
Деятельность Агентства через развитие сети региональных операторов должна охватить все регионы России, обеспечив, таким образом, возможность рационального перераспределения привлекаемых инвестиционных ресурсов и становления единого российского рынка ипотечного кредитования (см. Приложение).
Создание федеральной системы ипотечного жилищного кредитования можно рассматривать как крупнейший бизнес-проект с участием государства. Именно поэтому система ипотечного жилищного кредитования развита во всех странах с рыночной экономикой и является необходимым институтом, используемым государством, как в экономической, так и в социальной политике.
ГЛАВА 3. МИРОВОЙ ФИНАНСОВЫЙ КРИЗИС И РОССИЙСКАЯ ИПОТЕКА
2007 год можно считать переломным моментом в истории российского ипотечного рынка. В одно мгновение процветание ипотечного кредитования сменилось чуть ли не крахом всей системы
До осени 2007 года ипотека развивалась полным ходом. В течение только первого полугодия сроки кредитования увеличились до 20-30 лет, размер первоначального взноса сократился до 10%, а в некоторых случаях даже до 0%, ставки по ипотечным кредитам стали более лояльными и по отношению к 2006 году снизились на 1-2% [24].
Значительно упростился и сам процесс получения ипотечного кредита в банках. Сроки рассмотрения заявок сократились, процедуры оформления документов во время ипотечных сделок ускорились, различного рода комиссии снизились на несколько пунктов.
На рынке в этот период развернулась настоящая битва за клиента: одна за другой проходили акции о снижении процентной ставки, появлялись новые банковские программы. Активно развивалась программа рефинансирования ипотечных кредитов. Многие Банки предусмотрительно продвигались в регионы, увеличивая и укрепляя свои позиции на рынке ипотечного кредитования.
Но тут их планы нарушает «американский ипотечный кризис», перевернувший с ног на голову всю российскую ипотеку: изменилась не только ситуация на рынке, но и политика основных участников этого рынка.
Так, руководствуясь обзором рынка ипотечного кредитования в первом полугодии 2008 года, проведенным порталом РБК.Рейтинг, можно сделать весьма плачевные выводы (см. Приложение). Ряд банков был вынужден отказаться от ипотечного кредитования или значительно снизить его объемы, сделав акцент на продуктах с более короткими сроками кредитования, в частности на потребительских кредитах. Концентрация на ипотечном рынке усилилась. В 2007 году на тридцатку лидеров приходилось 88% от объема кредитов, выданных сотней наиболее активных ипотечных банков, а на 1 июля 2008 года — уже 92,6%.
Москоммерцбанк одним из первых приостановил ипотечное кредитование в августе прошлого года. Тогда он занимал третье место, а сейчас переместился на 16-е, сократив объемы выдачи почти в 20 раз. Практически закрыл ипотеку УРСА Банк: в январе—июне 2008 года банк выдал кредитов всего на 87,1 млн. руб. и переместился с пятого на 87-е место. Наибольшие успехи на ипотечном рынке демонстрируют госбанки и банки с западным капиталом. Так, Сбербанк увеличил выдачу кредитов в 2,3 раза, до 156,7 млрд руб. за полгода, его доля на рынке увеличилась с 32 до 46%. Более агрессивный рост ипотечного кредитования демонстрирует ВТБ 24, занявший второе место: ему удалось утроить показатели прошлого года, его доля выросла с 10,4% в объеме выданных кредитов до 18,5%, но данные показатели учитывают большой объем кредитов, приобретенных у других игроков. Ипотека теперь стала главным розничным продуктом у госбанков: по данным на 1 июля 2008 года, у Сбербанка на ипотеку приходится 36,1% в общей задолженности физических лиц, у ВТБ 24 — 52,44%.
Другой двигатель российской ипотеки — это зарубежный капитал. Значительно улучшили свои показатели по сравнению с прошлым годом банк «ДельтаКредит» (четвертое место), Абсолют Банк (пятое место), Банк Сосьете Женераль Восток (седьмое место) и Райффайзенбанк (восьмое место).
Однако данный обзор уже не так актуален сегодня. Ситуация на ипотечном рынке снова меняется.
Проследим данные изменения, опираясь на статью «Какие банки оставили ипотеку» [24] от 2.12.2008. Итак, до наступления острой фазы ипотечного кризиса в политике российских банков наблюдалась сплоченность в отношении перспектив развития бизнеса – они согласованно снижали ставки, по схожему сценарию меняли условия и схемы кредитования. Теперь же банки меняют ипотечную стратегию совершенно по-разному, в зависимости от особенностей своего положения и представления о возможных рисках. Так, банк «Уралсиб» отменил программу ипотечного кредитования в долларах, Оргрэсбанк и Городской ипотечный банк - в рублях, «Возрождение» - в любой валюте, кроме рублей. Райффайзенбанк отказался от ипотечных кредитов с плавающими ставками, а банк «ДельтаКредит», наоборот, внедрил новый продукт с отсроченной плавающей ставкой.
В связи с подобной неопределенностью становятся необходимыми брокерские услуги. Например, компания «Кредитный и финансовый консультант» обещает своим клиентам организовать ипотеку за три дня, даже без справки 2-НДФЛ по весьма привлекательным ставкам. А кредитный брокер «Фосборн Хоум» совместно с банками-партнерами помогает получить кредит обманутым заемщикам, которым деньги пообещали, но не дали.
Резко выросли процентные ставки по кредитам Альфа-банка, МДМ-банка, Росевробанка. В сущности, они свернули свою ипотеку. В Альфа-банке, например, теперь кредиты на пять лет обойдутся заемщику в 16,4% в долларах или 21,4% в рублях. Кредиты на более типичный срок для ипотеки - в 25 лет - обойдутся в 20,4% годовых в долларах и 24,2% в рублях.
Ставки по наиболее популярным кредитам сегодня колеблются вблизи 12,5% годовых (в долларах) и 16% (в рублях). Если еще год назад минимальная процентная ставка по рублевым кредитам в 17-18% признавалась заградительной, то есть фактическим отказом банка от ипотеки, то сегодня это вполне реалистичное предложение. По подсчетам специалистов кредитного брокера «Фосборн Хоум», повышение ставки на 1% при прочих равных условиях сокращает максимальную сумму кредита на 8-12%.
Прекратили выдавать ипотечные кредиты банки «Русский стандарт», «Ренессанс Кредит», «Хоум Кредит», «Союз», «КИТ Финанс», Московский кредитный банк, банк ICICI.
НОМОС-банк, Русский ипотечный банк, Ипотекбанк, МБРР, Промсвязьбанк, «Петрокоммерц», Собинбанк. Транскредитбанк, будучи стратегическим партнером РЖД, ограничил круг ипотечных заемщиков работниками железнодорожной отрасли.
Прекращается выдача кредитов на приобретение загородной недвижимости под залог имеющейся недвижимости. Деньги под залог недвижимости часто берут на развитие малого бизнеса или чтобы погасить уже взятые на себя долговые обязательства. В банках считают, что кредиты, истраченные подобным образом, несут в себе повышенный риск для банка.
Минимальный первоначальный взнос в среднем поднялся до 30%, хотя не редкость требование банка внести за свой счет и 40, и 50% от стоимости приобретаемого жилья.
Практически отсутствуют кредиты на приобретение строящегося жилья. С начала осени такие программы свернули Сбербанк, ВТБ 24, Банк Москвы, Абсолют Банк, МБРР, МДМ-банк, Райффайзенбанк, Кредит Европа Банк, Росевробанк, Банк Москвы, банк «Уралсиб». В числе последних - Газпромбанк, Банк жилищного финансирования, Москоммерцбанк, банк «Зенит», Первый чешско-российский банк, Экспобанк.
Но все же шансы получить подходящий кредит еще остаются. Так у Москоммерцбанка при маленьком первоначальном взносе в 10% процентная ставка по ипотеке, независимо от валюты и срока кредитования, равняется 13,5% годовых. В рублях это, пожалуй, самое выгодное предложение на сегодняшний день. Сбербанк установил ставку на кредиты в рублях сроком на 20 лет в размере 13,75% и 14% - на 30 лет. Но минимальный первоначальный взнос - 30%.
Если брать кредит в долларах на длительный срок, на 20- 30 лет, предложение Москоммерцбанка будет чрезвычайно привлекательным вариантом. Сбербанк, «Банк Сосьете Женераль Восток» и ОТП-банк на тот же срок предлагают ипотеку в американской валюте еще дешевле, но заемщика может смутить значительный первоначальный взнос -30-35%.
Недорого по нынешним временам обойдутся классические ипотечные кредиты ВТБ 24 и Банка жилищного финансирования, если брать их на сравнительно короткий срок. ВТБ 24 предлагает взять ипотеку на семь лет под 11,85% годовых в долларах и 14,1% в рублях. Банк жилищного финансирования - на десять лет под 10,25% в долларах и на те же семь лет в рублях под 13,95%. Немногим дороже можно получить кредиты на десять лет в Московском ипотечном агентстве (МИА).
Кредит на 25 лет обойдется немного дороже: у ВТБ 24 - 13,6% в долларах и 14,85% годовых в рублях, у Банка жилищного финансирования - 11% в долларах и 14,95% в рублях. Минимальный первоначальный взнос в МИА - 20%, у ВТБ 24 и Банка жилищного финансирования - не менее 30%.
В Городском ипотечном банке, несмотря на повышение ставок, кредиты продолжают оставаться одними из самых доступных: на 10-25 лет можно получить заем в долларах всего за 12,5% годовых.
Банк жилищного финансирования может выдать и более дешевые кредиты, если заемщик согласится выплатить повышенную единовременную комиссию за ведение и открытие ссудного счета 3% вместо 1%.
С одной стороны, если взглянуть на действия банков (да и не только банков, но и правительства) по регулированию ситуации в связи с мировым финансовым кризисом со стороны, то может показаться, что данные институты, по результатам осени 2008 года, находятся в полной растерянности и не имеют конкретной стратегии борьбы со сложившимися трудностями, что, в свою очередь, способствует распространению паники среди населения и еще туже завивает узлы беспомощности. Можно назвать лишь общие тенденции происходящего в сфере жилищного ипотечного кредитования: замедление роста данного рынка, уход части игроков, ужесточение требований к потенциальным заемщикам и предмету залога, что влечет за собой увеличение сроков рассмотрения заявок и количества отрицательных решений по кредиту, более тщательный подход банков к формированию своих ипотечных портфелей.
С другой стороны, финансовый кризис, отсекая слабых и оставляя сильных, несомненно, должен стать мощным толчком развития всей финансовой системы страны, и ипотечного кредитования в частности.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Результатом проведенного исследования ипотечного кредитования в современной России стали следующие заключения.
Основным законом, раскрывающим понятие ипотеки, является Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г.
Существование множества сложных схем ипотечного кредитования обусловлено поиском наиболее гибких и привлекательных условий для клиентов и наименее рискованных условий для кредиторов.
Отдельно различают понятие жилищного ипотечного кредитования, важным этапом в развитии которого стало утверждение федеральной целевой программы «Жилище» на 2002-2010 года и принятая в ее рамках подпрограмма «Обеспечение жильем молодых семей ». Суть ее заключается в оказании государственной поддержки молодым семьям в улучшении жилищных условий путем предоставления им субсидий на приобретение жилья, в том числе на уплату первоначального взноса при получении ипотечного жилищного кредита или займа на приобретение жилья или строительство индивидуального жилья.
Ипотечный рынок, как и любой другой финансовый рынок, делится на первичный, на котором обращаются закладные, и вторичный, где покупаются и продаются закладные. Российский ипотечный рынок построен по типу американской (двухуровневой) системы ипотечного рынка, которая позволяет заметно снизить стоимость фондирования ипотечных кредитов. В качестве посредника здесь выступает Агентство по жилищному ипотечному кредитованию, целями которого является создание единых стандартов ипотечного жилищного кредитования; обеспечение доступности ипотечных кредитов для широких слоев населения на всей территории России; создание возможности рефинансирования для ипотечных кредиторов; создание вторичного рынка для обязательств, обеспеченных ипотекой; формирование рынка ипотечных ценных бумаг. Самым простейшим видом ипотечных ценных бумаг являются облигации со сквозным погашением или так называемые «сквозные» облигации.
2007 год стал переломным в развитии российской ипотеки: бурный расцвет сменился замедлением роста, уходом части игроков, ужесточением требований к потенциальным заемщикам и предмету залога, что повлекло за собой увеличение сроков рассмотрения заявок и количества отрицательных решений по кредиту. Мнения аналитиков о положительном или отрицательном влиянии мирового финансового кризиса не совпадают. Но можно с точностью утверждать, что на рынке ипотечного капитала останутся самые сильные игроки, которые впоследствии будут задавать стимул совершенствованию российской финансовой системы.
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
ПРИЛОЖЕНИЕ
1. Кредит «Молодая семья» Сбербанк РФ
Молодая семья - семья, в которой хотя бы один из супругов не достиг 35-летнего возраста; или неполная семья (семья с одним родителем и ребенком/детьми), в которой мать (отец) не достиг 35-летнего возраста.
|
ЦЕЛЬ кредитования |
Приобретение, строительство объектов недвижимости |
|
ОБЪЕКТ недвижимости |
квартира; жилой дом; часть квартиры или жилого дома, состоящая из одной или нескольких изолированных комнат; земельный участок с построенным/строящимся жилым домом или приобретаемый с целью строительства на нем жилого дома, расположенные на территории Российской Федерации. |
|
КТО может получить кредит |
Платежеспособные граждане Российской Федерации в возрасте от 21 года, имеющие официально подтвержденный ежемесячный доход и подпадающие под определение «Молодая семья». Обязательным условием является погашение кредита до исполнения Заемщику/Созаемщикам 75 лет. |
|
Кредит предоставляется: |
Заемщику — матери (отцу) из неполной семьи; Созаемщикам —а) супругам;б) супругам и Родителям супругов;в) матери (отцу) из неполной семьи и ее (его) Родителям. |
|
СУММА кредита |
Минимальные суммы кредитов:предоставляемых территориальными банками СБ РФ — от 15 000 до 45 000 рублей или эквивалент этой суммы в иностранной валюте (устанавливается каждым территориальным банком самостоятельно). Максимальный размер кредита для Заемщика/Созаемщиков определяется на основании оценки его/их платежеспособности и не может превышать: 80% покупной (инвестиционной/сметной) стоимости Объекта недвижимости — для Молодой семьи с ребенком (детьми) 70% покупной (инвестиционной/сметной) стоимости Объекта недвижимости — для Молодой семьи, не имеющей детей.» В расчет платежеспособности Заемщика/Созаемщика дополнительно к его доходу по основному месту работы могут быть приняты дополнительные виды доходов. При этом: в случае, когда Созаемщиками являются супруги и Родитель (Родители), в расчет платежеспособности каждого из Созаемщиков-супругов кроме дохода по основному месту работы могут приниматься дополнительные виды доходов, а в расчет платежеспособности каждого из Созаемщиков-родителей может приниматься только доход, получаемый им по одному месту работы (пенсия); в случае, когда Созаемщиками являются мать (отец) из неполной семьи и ее (его) Родитель (Родители), в расчет платежеспособности каждого из Созаемщиков кроме дохода по основному месту работы (пенсии) могут приниматься Дополнительные виды доходов. |
|
СРОК кредитования |
До 30 лет. По желанию Заемщика/Созаемщиков может быть предоставлена отсрочка в погашении основного долга (с общим увеличением срока кредитования до 5 лет): на период строительства Объекта недвижимости, но не более чем на два года; при рождении ребенка (детей) в период действия кредитного договора до достижения им (ими) возраста трех лет. |
|
Отсрочка по уплате процентов. |
не предоставляется |
|
ДОКУМЕНТЫ для получения кредита |
Дополнительно к стандартным документам, Заемщик/Созаемщики предоставляют в Банк: свидетельство о браке (не требуется в случае предоставления кредита лицам из неполных семей); свидетельство о рождении ребенка (в случае его наличия); в случае принятия в расчет платежеспособности дохода(ов) Родителя(ей) — документы, подтверждающие родство (документы, удостоверяющие личность; свидетельство о рождении; свидетельство о браке; свидетельство о перемене фамилии, имени, отчества и т. п.) |
2. Схема взаимодействия АИЖК и участников ипотечного рынка
3. Обзор рынка ипотечного кредитования в первом полугодии 2008 года
Ипотечные кредиты
Постоянные (типовые)
С переменными выплатами
С шаровым платежом
Пружинные
С участием
С нарастающим платежом
обратным аннуитетом
С переменной ставкой
Канадский ролловер
Завершающая ипотека
С выплатой добавленного процента
С периодическим увеличением суммы взносов
С залоговым счетом
Со сниженной ставкой
С дележом прироста стоимости имущества
Рис. 1.2.1. Виды ипотечных кредитов
Погашение ссуды
Залог
Ссуда
Имущество
Оплата
Продавец
Покупатель
Кредитор
Рис. 1.2.2. Стандартная ипотечная ссуда
Залог
Кредитор хранит закладную у себя
Кредитор пускает закладную в оборот на рынке
Право по обязательству
Право по договору об ипотеке
Должник
Закладная (неэмиссионная ценная бумага)
Недвижимость
Обязательство
Кредитор
Рис. 1.3.1. Субъекты и инструменты первичного рынка ипотечных кредитов
Выдача кредита
Денежные средства
Передача прав по закладной
Реинвестирование
Эмитированные облигации
Заемщик
Рынок ценных бумаг (фондовый рынок)
Эмиссионно-финансовая компания (корпорация, агентство, фонд)
Банк
Рис. 1.3.2. Субъекты и инструменты вторичного рынка ипотечных кредитов
Заемщики
Сервисный агент
SPV
Инвесторы
Рис. 1.4.1. Движение денежных средств при «сквозной» схеме