Н.Никонов. Права и интересы в недвижимости Если право лица иметь контролировать использовать и распоряж
Работа добавлена на сайт samzan.net:
Общие вопросы рынка недвижимости
П.Н.Никонов. Права и интересы в недвижимости
Если право лица иметь, контролировать, использовать и распоряжаться своей недвижимостью признается и защищается государством, то это означает, что он является собственником этой недвижимости, то есть владеет титулом на нее. Эти права, однако, не являются абсолютными и неограниченными. Они ограничены рамками, опредляемыми законом, защищающим права других лиц, которые могут иметь свои законные интересы в этой недвижимости. Целью этой главы является исследование права частного собственности по отношению к таким ограничениям.
Пакет прав Земельное имущество:
сервитуты;
залоги;
ограничения;
посягательства;
владение;
контроль;
использование;
распоряжение;
преимущественное право на землю;
власть полиции;
налогообложение;
выморочное право.
Права государства (общественные ограничения)
Истоки современной системы землевладения США прослеживаются в английской феодальной системе. В Англии право собственности на всю землю принадлежало Королю, который жаловал определенным лицам (лордам) право занимать и использовать большие участки земли (фьоды) в обмен на их лояльность и государственную службу. Далее каждый феодальный лорд делил свою землю и распределял ее среди своих подчиненных. Во все времена право собственности на землю, включая и земли коллоний, оставалось у короля. Социальный прогресс положил конец этой системе владения. То, что заменило ее называется аллодиальной системой, которая признает право индивидуума на реальное владение землей гарантированное от вмешательства со стороны Государства. При этой системе каждый земельный участок имеет свой собственный титул, свидетельствующий о праве на этот участок того, кто владеет этим титулом в объеме прав пожалованных государством первому владельцу титула и закрепленых в титуле. Стандартный объем этих прав достаточе н для того, чтобы можно было его рассматривать как полноценное право собственности. Однако это право обременяются ограничениями, которые определяют пределы возможности распоряжения частного лица его землей для того в основном, чтобы защитить землевладельцев от взаимного произвола и тем обеспечить всеобщее благосостояние. При аллодиальной системе государственные ограничения и пределы права собственности частного лица на землю включают:
- преимущественное право государства на землю;
- власть полиции;
- право на налогообложение;
- право на выморочное имущество.
Премущественное право государства на землю
Право государства приобретать недвижимость, находящуюся в частной собственности называется преимущественным правом на землю. С или без согласия владельца правительство может реализовать это право путем судебного иска, по которому имущество, находящееся в частной собственности, конфискуется для общественного использования как, например, для дорог, общественных зданий, парков, школ или общественных учреждений. Бывшему собственнику выплачивается компенсация, соответствующая реальной рыночной стоимости его потери. Преимущественное право на землю часто делегируется квази-общественным организациям, таким как железные дороги и муниципальные коммунальные предприятия.
Власть полиции.
Власть полиции это право правительства внедрять законодательство и действовать в соответствии с ним, регулируя использование недвижимости с целью обеспечения общественной безопасности, здоровья, удовлетворения требований морали, требований сохранения и преумножения общественных ценностей. Например, законодательство о зонировании требуют, чтобы земля использовалась в соответствии с определенной классификацией, то есть как жилая, или как коммерческая, или как промышленная, или сельскохозяйственная. Этот же закон дает возможность налагать ограничения на размер земельного участка или определять местоположение здания на участке и так далее. Законодательство о строениях также регулируют использование недвижимости путем контроля за применяемыми при строительстве стандартами конструкций, качества материлов или слесарно-водопроводных работ, системы отопления и монтажа электросистемы. Использование власти полициии включает также и законы об охране окружающей среды, которые направлены в первую оч ередь против загрязнения воды, воздуха и превышения уровня шума. В отличие от принудительной конфискации имущества государством никакой компенсации владельцу, который терпит издержки или потери стоимости своей недвижимости вследствие применения полицейской власти, не существует. Например, объект недвижимости в результате изменения зонирования территории может быть обременен необходимостью изменения функционального использования его вследствии перевода из класса коммерческой недвижимости в жилую, что приведет к снижению его стоимости.
Право на налогообложение
Муниципальные власти и, в некоторых штатах, правительства штатов имеют право на обложение налогами недвижимости для того, чтобы получить доход, необходимый для помощи фонду общественных служб, поддерживающему школы, парки, больницы, полицию и пожарную охрану. Налоговый сбор в этом случае обеспечивается тем, что обремененная налогом недвижимость рассматривается как заложенная государству (муниципалитету) до тех пор, пока обязательство по выплате налога не будет выполнено. Право на налогообложение позволяет правительству начать процедуры по лишению должника права на его имущество для того, чтобы продать его и получить невыплаченные налоги.
Право на выморочное имущество
Владение недвижимостью всегда сопровождается обязанностями, с которыми не все собственники в состоянии справиться. Отказ от выполнения этох обязательств по существу означает отказ от права собственности. Аналогично этому недвижимость, принадлежавшая умершиму лицу, не имевшему наследников и не оставившему завещания, также лишено того, кто могбы исполнять обязанности, обременяющие титул этой недвижимости. В таких случаях вступает в силу право государства на выморочное имущество, которое возвращает (конфискует) имущество государству.
Одновременно с его правом использовать присущее ему право на принудительное отчуждение частной собственности, властью полиции, налогообложением и правом на выморочное имущество, государство ответствено за защиту прав собственников недвижимости.
Частное владение
В системе владения недвижимостью в США права государства являются приоритетными по отношению к частным правам и интересам. Тот объем прав в отношении недвижимости, который государством передан частному или юридическому негосударственному лицу называется пакетом прав и может быть назван правом частной собственности. Пакет прав состоит из четырех основных прав: владение, контроль, использование и право распоряжения.
“Право владения” подразумевает, что владелец его имеет исключительное право занимать свою собственность включая право на вход и выход.
Когда государство накладывает обременения на объект недвижимости, или сам собственник накладывает ограничения, например на право аренды, он имеет “Право контролировать” то, каким образом использование его собственности учитывает эти обременения и ограничения.
Собственник может получать доход со своей недвижимости, демонтировать объекты, составляющие ее, строить новые, производить бурение и добывать полезные ископаемые из нее, сдавать в аренду одним, отказывать в этом другим, сдавать ее в залог или выдавать лицензию или сервитут. “Право использования” позволяет владельцу использовать свою собственность без вмешательства со стороны других. Надо добавить, что это право включает права на свет, воздух, воду и право быть свободным от неудобств, причиняемых соседями. В то время как физическое владение и использование собственности владельцем защищены от угроз и домогательств других, право владения не защищает его от исков, возникающих вследствие дефектов титула.
“Право распоряжаться” позволяет владельцу распоряжаться своей собственностьюпо своему выбору. Он может продать, подарить или передать ее кому-либо после смерти.
Индивидуальные права могут быть отделены от “пакета прав”, ими можно владеть отдельно друг от друга. Например, владелец полного пакета прав может продать свои права на полезные ископаемые и оставить за собой владение всеми другими правами пакета. Два разных владельца могут иметь различные части пакета прав владения, контроля, использования и распоряжения по своим различным интересам (такое расслоение прав не предусмотренно системой российского законодательства). Когда пакет прав делится поровну или в какой-то пропорции между двумя и более лиц, то говорят, что они являются раздельными владельцами, что соответствует российскому понятию совместно-долевое владение. Например, между тремя людьми, совместно владеющими землей, каждый может владеть одной третьей частью во всем пакете прав.
Владение: право занимать место, право входа, право выхода.
Контроль: бурить, довать полезные ископаемые, строить, сервитуты, передвигать объекты, сдавать в аренду, получать прибыль, ферма, лицензия, исключение других, закладная.
Распоряжение: завещать, отдать, продать, заложить.
Использование: боковая поддержка, свет, воздух, вода, свободный от беспокойства.
Имущество в виде земли
Право на имущество в виде объекта недвижимости описывается как качество, количество, характер конкретных прав, или величины доли в этих правах на объект недвижимости. Это не относится к физическим характеристикам объекта недвижимости, которыми лицо может владеть, пользуясь этими провами, а тилько к характеру этих прав. Права, которые “меньше”, чем право на имущество, называются заинтересованностью или интересом в этом имуществе. Например, лицо которое владеет сервитутом, имеет право использовать землю другого человека для определенных целей. Это право утверждает только заинтересованность в земле другого лица, но не дает владельцу сервитута имущественных прав на эту землю.
Право владения обычно является ключевым фактором, который отличает право на имущество в виде объекта недвижимости от заинтересованости в этой недвижимости. В том значении, как это слово употреблено здесь, слово “владение” означает право контроля или управления землей. Если лицо имеет “настоящее право” вступить во владение, то это право описывается термином “посессорное владение”. Термином “непосессорное владение” описывается право, возможность реализации которого отложена на будущее. Владелец имущества имеет только “право в будущем” на землю. Оно становится посессорным, когда предыдущее посессорное имущество, такое как пожизненное имение, ограничено во времени. Непосессорное имущество обсуждается позднее в этой главе.
Существует два вида посессорного владения землей, которыми лицо может владеть: свободное владение и арендное владение имуществом. Они классифицируются на основе длительности владения ими. Свободное владение длится непредсказуемо долгий срок. При арендном владении не существует неопределенности.
2. Контрольная работа- Малое предпринимательство
3. 013 Я Смирнова Анастасия Проходила практику в 20 корпусе на 5 этаже в кардиологии Меня направили в проц
4. лицам Объект н-о резидент нерезидент
5. Тема занятия- Расчет заработной платы работников бригады
6. кредитнофинансовое предприятие которое сосредотачивает временносвободные денежные средства или предост
7. Реферат- Средства повышения двигательной активности учащихся вспомогательной школы
8. тематический диктант
9. тема заботы о детях сиротах на Руси в архаичный период называлась- А инфатицид Б институт вдов В инст
10. депозит от латинского depositum букв
11. Одним из аспектов данной проблематики являются вопросы связанные с оптимизацией процесса развития мысли.html
12. Курсовая работа- Финансирование инвестиционных проектов
13. Возвратные задачи
14. Вестник Европыс 1802 г.1
15. модульну контрольну роботу 1
16. 3 Введение
17. Описати загальні правила приготування заквасок
18. докладов Москва 1996 Институт экономических проблем переходного периода Основан в 1992 г
19. Детский сад комбинированного вида 17 Лесная сказка города Набережные Челны Республики Татарстан
20. Методика использования дидактических игр на уроках математики в начальной школе