Если у вас возникли сложности с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой - мы готовы помочь.
Предоплата всего
Подписываем
Введение
В Республике Молдова с переходом экономики на рыночные отношения стал развиваться и рынок недвижимости как составная и существенная часть общего рынка.
На сегодняшний день вопрос оценки недвижимости для Молдовы является актуальным, т.к. недвижимое имущество играет особую роль в экономической и социально-культурной жизни общества страны, выступая в качестве важнейшего экономического ресурса и играя роль той пространственной среды, в которой осуществляется любая человеческая деятельность. Недвижимость Молдовы – важнейшая из составных частей национального богатства страны. Как бы ни был высок уровень индустриального и интеллектуального развития страны, земля и недвижимость всегда составляет весомую часть национального богатства.
Поэтому развитие рынка недвижимости имеет очень важное значение, как для юридических, так и физических лиц, для оживления инвестиционной деятельности, для удовлетворения потребностей общества и субъектов хозяйствования в недвижимости, для развития ипотечного кредитования, а в конечном итоге – для развития экономики Республики Молдова.
Молдова обладает уникальными богатствами, созданными самой природой, и эти богатства – её земли.
Понятие «рынок земли» на современном этапе было введено после периода, когда про него практически никто не слышал, поэтому его введение породило различные противоречия при освещение этого вопроса. Это в свою очередь возникло из-за того, что долгое время в нашей стране существовал стереотип, как поведения, так и мышления, что всё общественное, а значит ничьё.
Бесплатность пользования землей являлось одной из главных причин неэффективного использования в градостроительстве и промышленности.
Но последние глобальные преобразования и изменения системы ценностей породило некий интерес общества к земельной проблеме.
Земельный рынок – одна из самых прибыльных статей доходов бюджета многих государств. В этот нелегкий для нашей страны период, когда в государстве растут внутренние и внешние задолженности, спад производства, увеличение безработицы и ухудшение уровня, земельный рынок остаётся одним из самых прибыльных статей доходов бюджета многих государств и развитие рынка земли которого могло бы стать дополнительным источником бюджетных поступлений.
Земля как основной базис всех процессов жизнедеятельности общества в политической, экономической, социальной, производственной, коммунальной, экологической и других сферах обладает стоимостью, качественная оценка которой представляет собой одно из важнейших условий нормального функционирования и развития экономики.
Необходимость в получении достоверной стоимости земельных участков испытывают не только частные лица но государственные и муниципальные органы исполнительной власти которые осуществляют управлением земельными ресурсами и проведением рациональной земельной и налоговой политики.
На данный момент в современных экономических условиях отсутствуют методические основы для расчета объективно обоснованной рыночной цены земли. Сложившаяся ситуация объясняется следующими причинами.
Во-первых, отечественные методы экономической оценки земли, использовавшиеся в советский период, создавались без учета применения их в условиях современной рыночной экономики.
Во-вторых, известные зарубежные методы не ориентированы на слабо предсказуемую кризисную экономическую ситуацию и такие рынки земли, как молдавский, который находится в стадии формирования, неустойчив и не соответствует общепринятым стандартам функционирования. Поэтому вряд ли можно рассчитывать на получение достоверных результатов, применяя широко используемые за рубежом методы капитализации доходов, либо капитализации затрат на конкретном земельном участке.
В-третьих, в Республике Молдова еще не накоплена достоверная информационная база об операциях с землей, на основе которой могли бы быть использованы некоторые зарубежные методики, в частности методы аналогии, простой, либо основанной на математических статистических моделях экстраполяции.
Именно поэтому сегодня крайне острой и актуальной представляется проблема разработки научно обоснованной методики определения рыночной цены земли, которая способна учитывать особенности молдавских условий.
Тема дипломной работы раскрывается в четырех главах. В первой главе описан рынок земли и его характеристики. Вторая глава посвящена основным этапам процесса оценки. В третей главе представлен анализ земельного рынка мун. Кишинэу. В заключение дипломной работы в четвертой главе представлен отчет об оценке земельного участка.
При написании дипломной работы я опирался на изучение и анализ научной литературы, учебных и методических пособий, аналитической информации, проработку нормативно-правовых актов, регламентирующих оценочную деятельность в Республике Молдова.
1. Рынок земли и его характеристики
Экономическое переустройство в Молдове, начавшееся в начале 90-ых годов, было направлено на разгосударствление собственности на недвижимость, на формирование рыночных отношений в стране и на земельные преобразования. Одним из первых шагов реформирования экономики была приватизация, которая обеспечила переход к двум видам собственности: публичной и частной. Одновременно с принятием закона о нормативной цене на землю и порядке купли-продажи земельных участков, каждый землевладелец наделялся правом продавать или покупать земельные участки по свободной цене на основе договоренности между продавцом и покупателем. Государством создаются определённые условия для формирования и развития земельного рынка.
Земля постепенно становится товаром, приобретает потребительскую и рыночную стоимость, активно участвует в хозяйственном обороте.
1.1 Особенности земли как товара
Центральное место в системе недвижимого имущества занимает земля – естественный, созданный самой природой, всеобщий базис размещения всех других его элементов и людей. Понятие земли как источника благосостояния человека и объекта экономических отношений является базовым в теории и практики недвижимости.
Его специфика определяется тем, что земля исторически возникла в виде материи – части природы, и только с развитием человеческого общества, она стала и средством производства, и предметом труда, всеобщим местом проживания всех поколений людей.
В системе рынка недвижимости объектом экономических отношений являются земельные участки, обладающие различными потребительскими свойствами, земельные доли и права на них.
Земельный участок – это часть поверхности земли имеющая четко обозначенную границу, площадь, место положение, правовой статус и другие характеристики отражаемые в документах государственной регистрации права на землю.
Земельные участки и связанные с ними объекты, перемещение которых без прямого ущерба их назначению невозможно, является недвижимым имуществом.
Земельные участки могут быть делимыми и неделимыми. Делимыми считаются земельные участки, которые без изменения их целевого назначения, нарушения противопожарных, санитарных, экологических, агротехнических и градостроительных норм могут быть разделены на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок. В случаях, когда земельный участок «невозможно разделить на таких условиях», он признается неделимым.
Объектом отношений является также земельные доли в земельном участке, находящемся в совместном пользовании. Земельные доли имеют количественные выражение и описание, содержащие указание на назначение и виды угодий. Земельные доли в натуре не ограничиваются.
Разрешённое использование земельного участка – это использование его с учетом целевого назначения установленных органами власти ограничений, обременений по:
Каждому земельному участку присваивается уникальный кадастровый номер – числовой код позволяющий однозначно определить его местоположение на местности по семи позициям
|
А |
А |
В |
В |
С |
D |
D |
Е |
Е |
Е |
F |
F |
G |
G |
G |
|
6 |
4 |
5 |
3 |
2 |
1 |
2 |
1 |
3 |
5 |
0 |
1 |
0 |
0 |
0 |
Рис. 1 Структура кадастрового номера земельного участка в Молдове
Где:
АА – номер кадастрового района;
ВВ – номер кадастровой зоны;
С – номер кадастрового массива;
DD – номер кадастрового сектора квартала;
ЕЕЕ – номер земельного участка;
FF – номер постройки, расположенной на земельном участке ЕЕЕ;
GGG – номер изолированного помещения в постройке FF.
Кадастровый номер устанавливается соответствующим Государственным кадастровым предприятием.
Отсутствие капитальных зданий на участке земли или отсутствие изолированных помещений обозначается цифрой «О».
Земля как товар – это объект купли-продажи удовлетворяющий различные реальные или потенциальные потребности и имеющий определенные качественные и количественные характеристики.
Всё, что нужно человеку для выживания, он получает в конечном счёте от земли: пищу, кров, среду обитания и др. Далее он поднимается на более высокий уровень потребностей – психологических и социальных. Земля кормилица одновременно является и матерью богатства. Обладание землёй психологически привлекательно для людей, так как играет решающую роль в формирование и укреплении среднего и элитарных социальных слоев общества. После удовлетворения потребностей четырёх уровней, земля становится основой самореализации, саморазвития потенциальных возможностей людей. Землевладелец уже не может жить без добрых дел – он должен творить, выращивать урожай, возделывать землю.
Земля – специфический объект рыночных отношений. В идеале земельный рынок создаёт и поддерживает отношение к земле как к особой ценности, побуждая к эффективному использованию её многообразных свойств.
Таблица 1. Специфические свойства земли как товара
|
Свойства |
Характеристика |
|
1. Происхождение |
Невоспроизводимая, естественная часть природы, базовый ресурс всех благ который существует независимо от воли людей |
|
2. Назначение |
Многофункциональное: экологическое, социальное и экономическое. Как средство производства – сельскохозяйственные и лесные земли выступают средством производства сырьевых ресурсов, необходимых практически для всех отраслей экономики, а также продуктов питания; Как пространственный базис для размещения различных объектов недвижимости, любого бизнеса; Как среда проживания людей и обеспечение экологической безопасности, особенно земель лесного и водного фонда |
|
3. Форма функционирования в сфере предпринимательства |
Натурально-вещественная и стоимостная |
|
4. Степень подвижности |
Абсолютно неподвижна, нельзя физически переместить в более удобное место. Большая зависимость цены от местоположения |
|
5. Длительность хозяйственного кругооборота |
Бесконечное использование в общем и частном |
|
6. Состояние потребительской формы в процессе использования |
Сохраняется натуральная форма в течении всего периода использования и не использования |
|
7. Износ в процессе использования |
К стоимости земельных участков не применяются понятия физического и функционального износа, а также амортизации участков |
|
8. Изменение стоимости во времени |
Потенциально стоимость не снижается, а повышается из-за растущего дефицита её, инфляции и других факторов |
|
9. Количество |
Постоянно, не воспроизводится в натуре |
|
10. Качество |
Определяется уникальным местоположением и плодородием, восстанавливаемым естественным путём, рельефом и т.д. |
|
11. Взаимозаменяемость |
Не может быть заменена не каким другим ресурсом. |
|
12. Оборотоспособность на рынке |
Отдельные виды земель ограничены или исключены из хозяйственного оборота |
|
13. Возможность сервитута |
Право ограниченного пользования чужим земельным участком |
|
14. Формирование потребительной стоимости |
Осуществляется естественными силами в течении тысячелетий приложением труда и капитала |
|
15. Особый способ расположения земель |
Землеустроительные действия |
Таким образом, экономически обоснованная стоимостная оценка земель является сложной процедурой, так как должна учитывать возможность их одновременно использование как природного ресурса, основы среды проживания населения и объекта недвижимости.
1.2 Общая характеристика и сегментирование рынка земли
Обязательным условием оценки земельных участков является учет специфики функционирования рынка земли, так как состояние рынка недвижимости оказывает существенно влияние на потоки доходов, уровня риска и на возможную цену реализации незастроенного земельного участка или единого объекта недвижимости, в состав которого входит земельный участок. Рынок земли – это определенный набор механизмов, по средствам которых передаются право на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования.
Рынок земли как саморегулирующаяся система включает семь основных элементов: спрос, предложение, цена, менеджмент, маркетинг, инфраструктура, деловые процедуры.
Сегментирование рынка – это один из важнейших инструментов маркетинга. Существует ряд критериев и признаков, по которым можно проводить сегментирование рынка земли.
Объектами сегментирования являются:
Признак сегментирования – это фактор по которому осуществляется выделением сегментов рынка
Критерий сегментирования – это фактор по которому оценивается обоснованность выбора того или иного сегмента рынка. Наиболее распространены следующие критерии: количественные параметры сегмента, прибыльность, эффективность работы на выбранном сегменте, защищенность выбранного сегмента от конкурентов.
Рынок земли имеет сложную структуру. Необходимо выделять различные сегменты рынка. Сегментирование рынка земли осуществляется по следующим критериям:
Широко применяется сегментация рынка земли по местоположению. Рассматривают и анализируют рынки земель отдельных стран, столиц, городов, сел.
На 1 января 2007 года общая площадь территорий Республики Молдова составила 3 384 625,53 га.
Республика разделена на 32 района, 3 муниципия, Автономное Территориальное Объединение Гагаузия и административно-территориальные единицы левобережья Днестра. Территория республики разделена на 978 примэрий которые включают 1679 населённых пунктов.
Площадь земель городов составляет 49132,93 га, площадь земель, сел – 309 148,35 га.
На практике часто рынок земли делят по способу совершения сделок на первичный и вторичный.
Под первичным рынком земли принято понимать совокупность сделок, совершаемых с земельными участками находящимися в государственной собственности. Он обеспечивает передачу объектов в оборот или прав собственности на рынке земли.
Под вторичным рынком земли понимается сделки, совершенные с земельными участками не в первые и связанные с перепродажей или другими формами перехода прав собственности на землю.
В зависимости от состава прав собственности которые являются объектом сделки между продавцами и покупателями, рынок земли делится на рынок купли-продажи земельных участков и рынок аренды. В последние время выделяет также рынки сервитутов, ипотеки, застройки и других ограничений полного права собственности.
Рынок земли подразделяют на два сегмента в зависимости о объёмах передаваемых прав.
На рынке купли-продажи в обмен на соответствующий эквивалент продаётся право собственности, владения а также пользования.
На рынке аренды, сервитутов, долевого участия объектом сделки является частный набор прав, включающий только право пользования.
Собственность на земельный участок включает три основных элемента; владения, пользования, распоряжения.
По субъектам земельной собственности земли распределены следующим образом:
– площадь земель, находящихся в государственной публичной собственности составляет 781,5 тыс. га;
– площадь земель, находящихся в публичной собственности территориально-административных единиц составляет 732,8 тыс. га;
– площадь земель, находящихся в частной собственности составляет 1870,3 тыс. га.
Общее качество собственников земли в Республике Молдова составляет 2 386 402, в том числе:
В сельском хозяйстве республики в 2005 году действовало:
– 147 акционерных общества с общей площадью 51,0 тыс. га;
– 4 колхоза площадью 13,6 тыс. га;
– 4 межхозяйственных предприятия площадью 210,2 га;
-1292 обществ с ограниченной ответственностью площадью 632,3 тыс. га;
– 378000 фермерских хозяйств площадью 563,1 тыс. га;
– 221 индивидуальных предприятий площадью 10,1 тыс. га;
– 117000 личных хозяйств площадью 128 тыс. га.
Средняя площадь одного производственного кооператива составляет 899 га, одного акционерного общества – 490 га, одного индивидуального предприятия – 6,9 тыс. га
Общества с ограниченной ответственностью арендуют 504,5 тыс. га; фермерские хозяйства – 62,9 тыс. га и индивидуальные предприятия – 6,9 тыс. га.
Другим критерием сегментации рынка земли является функциональное назначение земельных участков. По назначению земельный рынок Республики Молдова подразделяется на следующие сегменты
Таблица 2. Структура земельного фонда в республике Молдова на 1 ноября 2005 года
|
№ |
Категория |
Площадь, тыс. га |
Доля, % |
|
1 |
Земли сельскохозяйственного назначения |
1952,6 |
57,7 |
|
2 |
Земли в черте населенных пунктов |
309,1 |
9,1 |
|
3 |
Земли промышленности, транспорта, связи и иного специального назначения |
58,5 |
1,7 |
|
4 |
Земли лесного фонда и природоохранного назначения |
432,3 |
12,8 |
|
5 |
Земли лесного фонда |
83,7 |
2,5 |
|
6 |
Земли резервного фонда |
548,4 |
16,2 |
|
Земли – всего |
3384,6 |
100,0 |
Земли сельскохозяйственного назначения образуют территорию, используемые соответствующими предприятиями, организациями и гражданами для нужд сельскохозяйственного производства. В их составе выделяются сельскохозяйственные угодья и земли, занятые лесополосами, внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесами, болотами, зданиями и сооружениями, необходимыми для функционирования сельского хозяйства
Земли признаются пригодными для сельского хозяйства на основе данных земельного кадастра.
Площадь земель сельскохозяйственного назначения составляет 1952,6 тыс. га или 57,7% из общей площади республики: включая 1649,3 тыс. га – пашни; 123 тыс. га – виноградники; 116,9 тыс. га – сады.
Земли в черте населённых пунктов. К ним относятся земли в пределах черты поселений, находящихся в ведении органов местного публичного управления, а в муниципиях – в муниципальной собственности. Черта населённого пункта, которая отделяет их от других земель.
В состав земель городов и сёл входят:
– земли застройки;
– земли общего пользования;
– земли автомобильного, железнодорожного, водного, воздушного, трубопроводного транспорта, линий связи и электропередачи, горных разработок и иной промышленности;
– земли, занятые лесными массивами;
– земли сельскохозяйственного назначения и другие угодья.
Общая площадь земель в республике составляет 309,1 тыс. га, в том числе 49,2 тыс. га в городах и муниципиях; 259,9 тыс. га в сельской местности.
Земли промышленности, транспорта, связи и иного специального назначения признаются земли, представленные органами местного публичного управления для размещения и эксплуатации административных, бытовых, вспомогательных строений и сооружений промышленных, горнодобывающих, транспортных и других предприятий, учреждений и организаций, строительство подземных путей и инженерных коммуникаций, организаций промышленного производства, строительство транспортных магистралей, прокладки линий связи и электропередачи.
Площадь земель промышленности, транспорта, связи и иного специального назначения составляет 58,5 тыс. га, в том числе 11,5 тыс. га – площадь земли промышленных предприятий; 11,3 тыс. га – железнодорожного транспорта; 19,3 тыс. га – дорожного транспорта.
Земли природоохранного, оздоровительного, рекреационного, историко-культурного назначения, пригородных и зеленных зон.
Площадь земель природоохранного назначения составляет 3,05 тыс. га
Земли лесного фонда признаются земли, покрытые лесом, а также не покрытые лесом, но подлежащие облесению.
Площадь земель лесного фонда составляет 429,3 тыс. га.
Земли водного фонда. К землям водного фонда относятся, земли занятые реками, озерами, прудами, водохранилищами, болотами, гидротехническими и другими водохозяйственными сооружениями, а также земли выделенные под полосы отвода по берегам рек, водоёмов, магистральных межхозяйственных каналов и коллекторов.
Площадь земель водного фонда составляет 83,7 тыс. га.
Землями резервного фонда являются все земли, не предоставленные в собственность владения и пользования. К ним относятся и земли право собственности, владения и пользования которыми прекращено в соответствии с положениями земельного кодекса.
Площадь земель резервного фонда составляет 548,4 тыс. га
Сегментация рынка земли осуществляется в зависимости от цели использования. Приобретенные земельные участки могут быть использованы для личных нужд, для предпринимательской деятельности, а также для государственных и общественных нужд.
В зависимости от степени обустройства рынок земли делится на рынок освоённых земельных участков; рынок освоенных, но не застроенных земельных участков и рынок застроенных земельных участков.
1.3 Факторы спроса и предложения на рынке земли
Основными факторами, регулирующими рынок любых товаров и услуг, является спрос и предложение, в результате взаимодействия которых создаётся рынок продавцов или рынок покупателей.
Спрос – количество земельных участков
Спрос на земельные участке в каждом регионе формируется под влиянием многочисленных факторов: экономических, социальных и демографических и частных.
Рост спроса вызывает усиление активности на рынке. Объединительным условием роста является расширение экономических возможностей потенциальных потребителей, рост их доходов, который приводит к усилению активности на рынке земли. Аналогично снижению платежеспособности спроса введет к депрессии на рынке. Важным фактором роста спроса на рынке земли является рост численности населения, но сам по себе рост численности населения не вызывает активности на рынке недвижимости. Необходимо увеличение платежеспособности населения.
Предложение – это количество земельных участков выставляемых на рынок по определённым ценам.
Цена – количество денег уплаченных за единицу земельной площади в осуществленных сделках.
Цена на землю, как и на любой товар определяется спросом и предложением. По мере понижения цены на рынке увеличивается спрос на земельные участки, а с ростом цен – снижается.
Состояние спроса и предложения в зависимости от изменения рыночных условий определяется понятием эластичности. Эластичность спроса показывает на сколько процентов изменится спрос при увеличении цен на земельные участки на один процент. Эластичность предложения показывает как увеличится предложение, если цены на земельные участки увеличатся на один процент.
Характерной особенностью земли как товара является абсолютная не эластичность её предложения. Количество предлагаемой на рынке земли ограничено самой природой.
Любой землевладелец заинтересованный в максимизации своих доходов, будет представлять землю бизнесу за любую плату, так как в противном случае он лишится ренты вообще. Поэтому цена земли полностью формируется спросом, то есть уровнем цен продуктов, производимых на земле. Например, если цены на зерно, картофель и т.д. сильно упадут, то и производный от них спрос на землю, на которой они выращиваются, также резко сократится, и цена на землю соответственно понизится.
Из неэластичности предложения земли на рынке ещё Давид Рикардо сделал весьма важные и не всеми ещё до сих пор осознаваемые выводы.
Во-первых, расхожие мнение, что цена зерна высока по тому, что высока рента землевладельцев, ошибочно. Не по тому цена хлеба высока, что высокая цена земли, а наоборот, цена земли потому большая, что высокие цены на зерно, выращиваемое на ней.
Во-вторых, налоги на доходы землевладельцев не влияют на цены продовольствия, а просто уменьшают их ренту.
В-третьих, стоимость земли полностью определяется стоимостью выращиваемой на ней продукции, а не наоборот, как это кажется внешне.
Количественный анализ рынка земли основан на основе на расчёте ёмкости рынка. При анализе рынка земли определяется коэффициент ёмкости рынка и коэффициент проникновения на рынок.
Коэффициент ёмкости рынка земли позволяет определить сколько единиц земельных участков будет продано или сдано в аренду на региональном рынке недвижимости. Этот коэффициент определяется отдельно для земельных участков подлежащих продаж и для земельных участков, подлежащих сдаче в аренду.
Коэффициент ёмкости рынка определяется по формуле:
Низкий коэффициент ёмкости рынка указывает либо на излишек участков земли, существующей на рынке земли, либо на недостаточный платежеспособный спрос населения. Чем ниже среднерыночный коэффициент ёмкости рынка, тем ниже экономическая активность на данном рынке.
Высокий коэффициент ёмкости рынка свидетельствует о высоком спросе на земельные участки, об увеличении цен на них, об экономическом росте в данном регионе.
Коэффициент проникновения на рынок характеризует уровень сдачи земельных участков в аренду и определяется по формуле:
Увеличение коэффициента проникновения на рынок характеризует прежде всего, степень рыночной привлекательности сдаваемого в аренду земельного участка.
2. Процесс оценки земельных участков
2.1 Основные принципы оценки рыночной стоимости земли
Систематизация и анализ собранной по объекту оценки информации ведётся исходя из положений специальных оценочных принципов.
В основу принципов положена логика, правила и модели экономического поведения людей при формировании стоимости товара на свободном рынке.
При этом различают:
Принципы взаимосвязаны, универсальны и применимы ко всем видам объектов оценки. Их практическая направленность может меняться в зависимости от назначения оценки и характеристик исследуемого объекта.
Принципы, основанные на представлениях пользователя.
1. Принцип полезности устанавливает способность собственности удовлетворять потребности пользователя в данном месте в течение определённого периода времени. Земля имеет стоимость тогда, когда она может быть полезной конкретному собственнику для реализации определённой экономической функции, например, для выращивания урожая. Она может быть полезной, поскольку тот, кто готов платить арендную плату за временное владение ею, создаёт у собственника чувство гордости или удовлетворяет иную психологическую потребность.
2. Принцип замещения основан на допущении, что разумный покупатель не заплати за данную собственность больше, чем наименьшая цена, запрашиваемая за другую собственность с эквивалентной полезностью.
Принцип замещения обнаруживается в каждом из трёх подходов к оценке стоимости.
Подход сравнения рыночных продаж. Когда существует альтернативный выбор аналогичных или похожих земельных участков, рыночная стоимость имеет тенденцию останавливаться на цене приобретения равно приемлемой замены, при условии, что не возникнет временных задержек при приобретении, которые могут служить заменой.
Затратный подход. Никто из рационально мыслящих людей не заплатит за объект недвижимости больше той суммы, которую он может затратить па покупку земельного участка и строительства на нём здания с аналогичными параметрами и полезностью.
Доходный подход. Стоимость имеет тенденцию устанавливаться на уровне величины эффективного капиталовложения, необходимого для приобретения, без необоснованных издержек, сопоставимого, приносящего доход, замещающего объект недвижимости, который будет приносить равно желаемую величину чистого дохода.
3. Принцип ожидания – это установление текущей стоимости доходов или других выгод, которые могут быть получены от владения земельным участком в будущем. В основе принципа ожидания лежит теория изменения стоимости денег во времени.
Принцип ожидания подразумевает, что рыночная стоимость недвижимости равна текущей стоимости будущих доходов.
Принципы, связанные с рыночной средой
1. Принцип зависимости выясняет, в какой степени стоимость объекта оценки подвержена влиянию и сама влияет на природу и величину стоимости других объектов находящихся в сфере его расположения. Качество месторасположения зависит от соответствия параметров участка, принятому в данном месте типу землепользования, и от его близости к экономическим центрам.
2. Принцип соответствия. Соответствие – степень, в которой потребительские свойства земельного участка: архитектурный стиль и уровни удобств и услуг, предлагаемых застройкой земли, отвечают потребностям и ожиданиям рынка. Проекты застройки земли должны соответствовать типу землепользования. Например, в районе коттеджной застройки дом без гаража будет не принят рынком, если все окружающие дома имеют гаражи. Такой же эффект будет, если в районе небольших старых домов возвести особняк с богатыми архитектурными украшениями.
3. Принцип спроса и предложения. Взаимодействие между спросом и предложением определяет цены на рынке. Предложение – количество товаров, имеющихся в наличии по определённым ценам. Спрос – количество товаров, желаемых по определённым ценам. Цены на земельные участки растут при превышении спроса над предложением и снижаются при превышении предложения. Если рынок недвижимости насыщен участками и спрос на них есть, рыночная стоимость объекта стабилизируется.
Спрос на землю включает в себя два основных элемента: сельскохозяйственный и несельскохозяйственный спрос.
Сельскохозяйственный спрос является производным от спроса на продовольствие. Он складывается из спроса на продукцию растениеводства, животноводства и т.д. Сельскохозяйственный спрос зависит, прежде всего, от уровня плодородия почв, возможности её повышения, а также от местоположения участка земли – степени удалённости от центров потребления, продовольствия и сырья.
Несельскохозяйственный спрос нейтрален к уровню плодородия почв. Главное-местоположение земельных участков. Несельскохозяйственный спрос складывается из спроса на землю для строительства жилья, объектов инфраструктуры, промышленного спроса, инфляционного спроса и пр.
Спрос и предложение являются краеугольными камнями в теории оценки стоимости. Взаимодействие факторов спроса и предложения определяет рыночную стоимость недвижимости, которая отражается в рыночных ценах. Особое значение имеют спрос и предложение при оценке земли, поскольку – предложение её, по существу, является величиной фиксированной. Это означает, что цены на земельные участки в конкретной местности будут определяться факторами спроса, например, плотностью населения и темпами экономического роста, уровнем занятости и доходом, пропускной способностью местной транспортной системы, ставкой процента по закладным и т.д.
4. Принцип конкуренции. Прибыль как часть дохода, полученная при использовании недвижимого имущества, представляет собой денежный стимул и вознаграждение за предпринимательскую деятельность, порождает конкуренцию. Сверхприбыль ведет к разрушительной конкуренции.
5. Принцип изменения, устанавливает, что стоимость собственности непрерывно изменяется во времени, поэтому оценка должна быть привязана к конкретной дате. Стоимость земельного участка определяется динамикой экономических, политических и демографических факторов: зонированием, ограничением ставок арендной платы, ставок процента, состояния транспортной системы и местными экономическими условиями. Поскольку предложение земли фиксировано, её стоимость сильно зависит от колебания этих факторов.
Принципы, связанные с объектом собственности
1. Принцип сбалансированности устанавливает, что любому типу землепользования соответствует оптимальное сочетание различных факторов производства при сочетании которых достигается максимальная стоимость земли.
2. Принцип экономической величины заключается в определении оптимальной в количественном исчислении величины собственности, необходимой для получения максимальной прибыли в соответствии с рыночными условиями в данном регионе. На любом рынке существует оптимальное количество земли, необходимое для наиболее эффективного использования различных типов собственности. Хороший участок, который слишком мал или слишком велик, может потерять в стоимости. Например, отсутствие места для парковки машин может снизить стоимость большого универсального магазина, и наоборот, слишком большой земельный участок не принесёт дополнительного дохода.
3. Принцип экономического разделения. Имущественные права на собственность следует разделять и соединять таким образом, чтобы стоимость собственности при этом увеличилась. Разделение имущественных прав на землю может осуществляться следующим образом.
– Физическое разделение – это разделение прав на воздушные пространства на поверхность земли и на её недра, разделение земельного массива на отдельные участки.
– Разделение по времени владения – это различные виды аренды, выкуп, пожизненное владение, будущие имущественные права и пр.
– Разделение совокупности имущественных прав на землю – права владения срочного или бессрочного пользования, распоряжения, пожизненного владения, права ограниченного использования.
– Разделение совокупности имущественных прав среди участников – совместная аренда, товарищество и др.
– Разделение по залоговым правам – судебные залоги, участие в капитале и др.
4. Принцип вклада означает, что в результате инвестиций должен быть получен доход, остающийся после покрытия издержек. Применительно к рынку недвижимости этот принцип можно интерпретировать следующим образом: стоимость любого отдельного элемента недвижимости зависит от величины его вклада в общую стоимость или размеров её уменьшения при его отсутствии. Этот имеет практическое применение при расчёте уровня излишних или недостаточных улучшений либо их неправильного размещения при анализе лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.
5. Принцип остаточной продуктивности. Остаточная продуктивность измеряется как чистый доход, отнесённый к земле, после того, как были оплачены затраты на труд, капитал и предпринимательство. Остаточная продуктивность возникает в результате того, что земля позволяет получать дополнительные доходы за счёт максимума выручки от продаж, минимума издержек или удовлетворения особых потребностей. Соответственно, чем больше остаточная продуктивность, тем больше стоимость собственности. Так, продуктивность отдельных видов угодий неодинакова: более высокий доход на единицу плодородия дают земли плодово-ягодных насаждений, далее следует пашня, залежь, сенокосы и пастбища, притом орошаемые угодья более ценны, чем неорошаемые.
Экономисты делят факторы производства на 4 группы: земля, труд, капитал и предпринимательская способность. Принцип остаточной продуктивности подразумевает, что доход, извлекаемый из земельной собственности, представляет собой то, что остаётся после возмещения расходов.
Принцип наилучшего и наиболее эффективного использование.
Наилучшее и наиболее эффективное использование – это наиболее вероятное использование земельного участка, являющееся физически возможным, экономически эффективным и юридически законным, осуществимым с финансовой точки зрения, и в результате которого стоимость оцениваемого участка будет максимальной. Этот принцип является синтезом принципов всех групп, которые были рассмотрены ранее.
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования подобен анализу общего равновесия – это когда земля, труд, капитал и предпринимательская способность используются с целью максимального увеличения благосостояния потребителя, то есть ресурсы используются в наиболее эффективном варианте.
Принцип наиболее эффективного использования означает, что рыночная стоимость недвижимости зависит от потенциальных вариантов использования, а не от одного только существующего варианта землепользования. Этот принцип наиболее нагляден в случае неосвоенного земельного участка, стоимость которого будет определяться его потенциалом. Чем более доходно потенциальное использование, тем выше будет спрос и рыночная стоимость. Неосвоенная земля в черте города всегда имеет более высокую стоимость, чем аналогичные участки в сельской местности.
Принцип применим и к освоенным земельным участкам. Возьмём, например, предназначенный для одной семьи жилой дом в развивающемся городском районе, который согласно зонированию, предназначен для коммерческого использования. Стоимость земли для коммерческого использования может сильно превышать её стоимость под жилую застройку и может даже превысить общую стоимость земли и здания. Участок затем может быть куплен для коммерческого использования, дом снесён, а на его месте может быть построено здание коммерческого назначения. Аналогичным образом, небольшое одноэтажное коммерческое сооружение часто сносится, чтобы освободить место под многоэтажное здание.
2.2 Факторы влияющие на стоимость земли
При оценке стоимости земельных ресурсов оценщик должен учитывать факторы, влияющие на стоимость оцениваемого участка. Их можно подразделить на категории:
Экономические факторы
Эти факторы зависят от общего состояния мировой экономики, экономической ситуации в стане, регионе или на местном уровне. К числу экономических факторов, которые оказывают влияние на стоимость земли со стороны спроса и предложения относятся:
Все ли факторы, особенно те, что связаны с предложением, могут в значительной степени колебаться и зависимости от местоположения конкретного земельного участка.
Социальные факторы
Они помогают объяснить характер землепользования, спрос на землю и её цену. Социологи утверждают, что у людей есть базовые потребности в приобретении земли и в общении с окружающими.
При выборе варианта землепользования важную роль играют следующие факторы:
Правовая обоснованность застройки
Физические характеристики земельного участка
площадь и форма;
земельные излишки;
топография.
Инженерное обустройство территории
наличие систем водоснабжения, канализации. теплоснабжения. газоснабжения, электроснабжения, телефонизации, радиофикации:
наличие наружного освещения;
наличие удобных транспортных связей с зонами трудового тяготения, с культурными и общественными центрами.
Местоположение
для городских земель:
для земель сельскохозяйственного назначения:
Окружающая среда
2.3 Осмотр и описание земельного участка
Особенности работы оценщика при осмотре объекта оценки
Процедура оценки объекта недвижимости начинается с его осмотра. Перед началом осмотра рекомендуется ознакомиться с имеющейся технической документацией по объекту, а также провести беседу со специалистами технических служб, ответственными за его эксплуатацию. При ознакомлении с технической документацией необходимо установить, какие основные изменения были внесены в проект, проводилась ли реконструкция, дата текущего и капитального ремонтов, были ли на объекте аварии и какие мероприятия были осуществлены для ликвидации последствий.
Осмотр объекта рекомендуется осуществлять совместно с представителем, ответственным за его техническое состояние. Необходимо отметить в отчёте, в каком состоянии находится оцениваемый объект: в эксплуатируемом, на консервации, охраняется ли объект, действуют ли основные системы инженерного оборудования. При осмотре проводится фотографирование всего объекта, а также повреждений и дефектов, например, трещин, мест фильтрации воды в подземных сооружениях, провалов грунта и т.д.
Для определения рыночной стоимости объекта необходимо использовать техническую документацию.
Одной из целей осмотра является проверка соответствия объектов, указанных в технической документации реальной ситуации на участке.
При составлении отчёта об оценке в соответствии со стандартами необходимо указывать дату оценки, она соответствует дате посещения и осмотра объекта. Если в процессе работы оценщик посещал объект несколько раз, то под датой оценки понимается дата его последнего посещения для осмотра и сбора исходных данных.
Описание объекта оценки при составлении отчета
Описание района, земельного участка и оцениваемого строения – обязательная часть отчёта по оценке. Основной целью данного описания является, в первую очередь, выявление всех достоинств и недостатков оцениваемого объекта. При описание объекта оценки необходимо соблюдать следующие требования:
Таблица 3. Описание объектов недвижимого имущества
|
№ |
Элементы описания |
Характеристика |
|
Общие положения: |
||
|
1 |
Назначение объекта недвижимого имущества |
Жилая, коммерческая, промышленная, сельскохозяйственная, специальная недвижимость Рынок земельных участков, рынок жилых помещений, рынок коммерческой недвижимости, рынок производственных помещений |
|
2 |
Текущее использование |
Магазин; офис; склад; кафе; ресторан; гостиница; банк; производственное здание; индивидуальный жилой дом; квартира; сезонный дом многоквартирный дом и т.п. |
|
3 |
Населенный пункт |
√ |
|
4 |
Адрес |
√ |
|
5 |
Время до центра на общественном транспорте |
√ |
|
6 |
Время до центра на личном транспорте |
√ |
|
7 |
Расстояние до остановок общественного транспорта |
√ |
|
8 |
Ближайший город |
√ |
|
9 |
Расстояние до ближайшего города |
√ |
|
10 |
Расстояние до ближайшей автомагистрали |
√ |
|
11 |
Расстояние до ж/д станции |
√ |
|
12 |
Ближайшие окружение |
√ |
|
13 |
Границы окружения |
√ |
|
14 |
Типичное использование окружения |
Жильё; административные; коммерческие; промышленные; смешанные |
|
15 |
Основной тип застройки |
Уличная; плотная с разрывами; отдельно стоящее здание; микрорайон |
|
16 |
Плотность застройки |
Менее 25%; 25–75%; свыше 75%; |
|
17 |
Этажность застройки |
Многоэтажная; малоэтажная; смешанная |
|
18 |
Социальная инфраструктура |
Наличие рабочих мест; учебные заведения; предприятия торговли; медицинские учреждения; предприятия общественного питания; предприятия бытового обслуживания; зоны отдыха; спортивные сооружения; иное |
|
19 |
Благоустройство территорий |
Зелённые насаждения; детские площадки; гаражи; автостоянки; освещение; тротуары |
|
Юридическое описание: |
||
|
20 |
Оцениваемые права |
Право собственности; право аренды или другие права; ограничения оцениваемых прав |
|
21 |
Наличие договоров аренды или субаренды |
Привести детали договоров аренды или субаренды: сроки аренды, арендная плата, арендная плата, случаи изменения условий договора, условия прекращения договора |
|
22 |
Финансовые обязательства, связанные с объектом недвижимого имущества |
Финансовые соглашения о кредитовании объекта недвижимости, находящегося в состоянии развития |
|
Планы и требования законодательства: |
||
|
23 |
Генеральный план развития населённого пункта |
Позволяет определить функциональную зону, в которой расположен объект оценки, а также прогнозировать развитие территории: строительство магистралей, автомобильных дорог и т.п. |
|
Неблагоприятные факторы окружающей среды: |
||
|
24 |
Использование опасных материалов и технологий |
Описание |
|
25 |
Наличие строений, возведённых без разрешения на строительство, не соответствующих существующим строительным нормам и стандартам. Наличие высоковольтных линий передач вблизи от объекта недвижимости, что может рассматриваться участниками рынка недвижимости как опасность для здоровья |
Описание |
|
Земельный участок: |
||
|
26 |
Площадь участка |
|
|
27 |
Зона |
Производственная; зона исторической застройки; селитебная, ландшафтно-рекреационная |
|
28 |
Сервитуты |
|
|
29 |
Форма |
Прямоугольная; квадратная; неправильная; многоугольная; иное |
|
30 |
Топография |
Ровное место; пологий склон; крутой склон; иное |
|
31 |
Состояние участка |
Не разработан; расчищен и спланирован; разработан; имеются посадки; иные условия |
|
32 |
Неблагоприятные условия окружающей среды |
Возможно затопление; близость оврагов; низкая несущая способность грунта; близость залегания грунтовых вод; возможны оползни; сейсмичность; иное |
|
33 |
Транспортная доступность участка |
Общественный транспорт; главная автодорога; второстепенная автодорога; пересечение главной дороги; пересечение второстепенной дороги; пересечение главной и второстепенной дороги; ж/д переезд |
|
34 |
Качество дорог |
С твёрдым покрытием, грунтовая |
|
35 |
Состояние дорог |
Хорошее; удовлетворительное; плохое; строятся |
|
36 |
Доступные инженерные коммуникации |
Электрические сети; водопровод; сети канализации; газопровод; теплотрасса; телефонная сеть |
При описании района в зависимости от целей оценки приводятся данные по экономической, демографической, социальной, экологической ситуациям. Если район относится к исторической зоне, то при описании приводят краткую историческую справку. Кроме того, в данном разделе проводится предварительный анализ состояния рынка недвижимости, тенденций его развития, описание транспортных узлов, магистралей, развитости инфраструктуры, основных транспортных и пешеходных потоков, приводится любая доступная информация, которая потребуется при анализе наилучшего использования земельного участка.
2.4 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
Общие положения
Земля обретает стоимость лишь при её использовании, поэтому все доказательства относительно стоимости основаны на анализе возможного использования. Это вносит элемент неоднозначности в оценку земли, так как в зависимости от характера такого использования стоимость одного и того же земельного участка может существенно отличатся, что позволяет говорить о разной стоимости земли при альтернативном использовании. Однако, всегда существует такое использование, которое приводит к наивысшей стоимости земли и будет для неё наиболее эффективным. Именно оно является адекватным с точки зрения участников рынка и должно рассматриваться как основание для определения рыночной стоимости земельного участка.
В сегодняшней практике оценки земельных участков отсутствует данный анализ. Как правило, в отчетах выбор и обоснование наиболее эффективного использования сводится к перечислению его критериев и неподтвержденным какими-то либо расчетами утверждению, что использование, под которое выделяется земельный участок, является наиболее эффективным.
Процедура выявления и обоснования альтернативного использования недвижимого имущества обеспечивающего максимально продуктивное использование, называется анализом наилучшего и наиболее эффективного использования. При этом наилучшее и наиболее эффективное использование – это вероятное использование свободной земли или собственности с улучшением, которое физически осуществимо, юридически обоснованно, экономически целесообразно и приводит к наивысшей стоимости.
В основном понятие наилучшего и наиболее эффективного использования применяется только к земле. Земля, считается, имеет стоимость, в то время как улучшения вносят свой вклад в стоимость самого недвижимого имущества в целом. Отсюда теоретический акцент анализа наилучшего и наиболее эффективного использования ставится на возможное использование земли, как если бы она была свободной. Даже для улучшенной недвижимости оценка земли как свободной является необходимым условием при определении стоимости недвижимого имущества. Только таким способом может быть определен реальный вклад улучшений в стоимости недвижимости.
Понятие наилучшего и наиболее эффективного использования улучшенной недвижимости в оценке недвижимости было разработано в 1960-е годы.
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется:
а) для участка земли как свободного;
б) для участка земли с существующими улучшениями.
Цель анализа наилучшего и наиболее эффективного использования – обоснованный выбор максимально продуктивного использования недвижимости.
При окончательном выборе варианта наилучшего и наиболее эффективного использования конкретной собственности руководствуются следующими положениями:
Наилучшее и наиболее эффективное использование земли как свободной
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли как свободной выполняется в двух случаях:
Основная задача данного анализа – дать ответ на следующие вопросы:
1. Если земля есть или будет свободной, как её следует использовать?
2. Какой тип здания или сооружения следует построить и когда?
Оценщик должен проанализировать не только текущее состояние рынка, но и дать прогноз его изменения на будущее, так как стоимость определяется, главным образом, потенциальными возможностями. Например, существующее наиболее эффективное использование в ближнем пригороде, как сельскохозяйственной, с ростом города может измениться на использование под строительство жилых индивидуальных домов.
Могут быть случаи, когда наиболее эффективным текущим использованием будет временное или спекулятивное. Временное использование предполагает устройство автостоянок, спортивных площадок. Через некоторое время наиболее эффективным использованием участка может быть строительство офиса.
Спекулятивное использование предполагает удерживание участка свободным до того момента, когда ситуация на рынке будет благоприятна для проведения улучшений.
Часто застроенный участок анализируется как будто бы свободный. В этом случае задачей анализа является определение эффективности текущего использования и связанного с ним дальнейшего использования – реконструкций, модернизаций, ремонта, демонтажа и т.п. Данный свободный участок рассматривается с точки зрения строительства здания, аналогичного существующему. Если такое использование соответствует наиболее эффективному, то разница между текущей стоимостью улучшений и стоимостью новых улучшений будет определять потерю стоимости за счет различных причин.
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования – сопоставление вариантов застройки участка земли. Для каждого варианта застройки рассчитывается остаточная стоимость земли. Самая высокая остаточная стоимость земли соответствует варианту её наилучшего и наиболее эффективного использования.
Наилучшее и наиболее эффективное использование земли с существующими улучшениями
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования собственности, как улучшенной, выполняется в следующих случаях:
Основная задача данного анализа – дать ответы на следующие вопросы:
1. Как следует использовать существующие улучшения?
2. Какой тип реконструкции или модернизации следует выполнить и когда?
Наилучшее и наиболее эффективное использование собственности как улучшений – это использование её при наличии существующих улучшений. Анализ такого использования должен дать рекомендации по дальнейшей эксплуатации собственности.
Критерием наилучшего и наиболее эффективного использования собственности как улучшенной, является максимизация стоимости собственности при подходящей долгосрочной норме отдачи и величине риска.
На практике, если варианты не предполагают расходов на реконструкцию или модернизацию, то они могут сравниваться непосредственно друг с другом на основе настоящей стоимости будущих доходов. Если требуются расходы на перепрофилирование или реконструкцию, сравнение вариантов может производиться на базе чистой настоящей стоимости или внутренней нормы прибыли проекта реконструкции каждого варианта.
Последовательность выполнения анализа наилучшего наиболее эффективного использования земельного участка
Анализ ННЭИ участка земли как свободного от улучшений
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка производиться в следующей последовательности:
1. Анализ рынка и отбор альтернативных вариантов возможного использования, которые разумно осуществимы, с учетом рыночных возможностей и ограничений.
Вариант наилучшего и наиболее эффективного использования конкретного участка земли свободного или земельного участка с улучшениями включает в себя проверку соответствия различных вариантов следующим критериям:
Наилучшее и наиболее эффективное использование земельного участка как свободного, так и с улучшениями, должно удовлетворять четырем критериям:
Рассмотрим особенности применения критериев наилучшего и наиболее эффективного использования.
Физическая пригодность земельного участка.
Наилучшее и наиболее эффективное использование собственности зависит от её физических характеристик.
При рассмотрении вариантов использования следует учитывать:
Юридическая обеспеченность
При анализе наилучшего и наиболее эффективного использования собственности следует определить какие варианты использования соответствуют действующим в данной местности законодательным, правительственным, муниципальным актом. Должны быть проанализированы все документы регламентирующие нормативно-юридическую сторону функционального использования. Публичные ограничения включают: правила зонирования; требования по охране окружающей среды; требования на получение разрешения; строительные кодексы; жилищные кодексы; положения о разбивке земли на участки. Прочие публичные ограничения могут включать нормативы энергопотребления, ограничения по затенённости, принудительное изъятие земли для публичного использования и другое.
Характер использования может быть ограничен долгосрочными договорами аренды. Кроме того, могут иметь место частичные или временные ограничения определяющие запрет на использование отдельных видов материалов, ограничения этажности, временный запрет на строительство в данном месте.
В некоторых случаях применительно к крупным проектам, обязательным требованием является их оценка местными жителями. В других случаях застройщик должен предоставлять определенный процент квартир или такую же часть домов в микрорайонах индивидуальной жилой застройки людям с низким уровнем дохода по ставкам арендной платы или по ценам ниже рыночных. Эти ограничения могут значительно повлиять на вариант наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.
Могут иметь место частичные или временные ограничения, определяющие запрет, связанный со статусом объекта, как памятника культурно-исторического наследия. Частичные ограничения в большинстве случаев накладывают дополнительные расходы при проведении улучшений, особенно в районах исторически-городской застройки.
Кроме законодательных ограничений могут иметь место негативные настроения местного населения, что может сделать невозможным определенный вариант использования.
Частные правовые ограничения включают ограничения на использование объекта, сервитуты и конкретные соглашения. Соседний землевладелец, может владеть зданием, вторгающимся в данный объект. На участке могут находиться захоронения или исторические здания не подлежащие сносу.
Финансово-экономическая целесообразность
После исключения из рассмотрения физически не осуществимых и законодательно не разрешенных вариантов использования, следует выполнить анализ финансовой целесообразности оставшихся вариантов. Критерием финансовой целесообразности является положительный возврат инвестируемого капитала, то есть, возврат равный или больший расходов на компенсацию затрат на содержание, финансовые обязательства и начальные инвестиции.
Направленность исследования финансовой осуществимости будет зависеть от того, на каком рынке представлены физически возможные и юридически разрешенные виды использования.
Если эти виды использования представлены на рынке аренды, то анализ финансовой осуществимости будет сводиться к тому, какие из них обеспечат чистый операционный доход, достаточный для удовлетворения требуемой рыночной нормы отдачи инвестиций:
где:
– чистый операционный доход от сдачи в аренду улучшенной недвижимости;
ГПОД – годовой платеж по обслуживанию долга.
Если физически возможные и разрешенные виды использования представлены на рынке купли-продажи, то анализ финансовой осуществимости будет направлен на определение величины дохода, который будет получен от реализации улучшенной недвижимости при альтернативном использовании. Финансово осуществимыми в этом случае будут считаться те виды использования, при которых доход будет превышать сумму затрат, необходимую для создания и продажи улучшенной недвижимости:
РС > Cc + Cф + Пр
где:
РС – рыночная стоимость улучшенной недвижимости;
Сс – стоимость строительства;
Сф – стоимость финансирования;
Пр – прибыль застройщика
Очевидно, что данные превышение будет определять сумму, которую застройщик может потратить на приобретение земли. Однако, с учетом допущения о том, что на рынке все стороны, включая собственника земельного участка, стремятся максимизировать свои выгоды, можно сформулировать следующие дополнительные условия осуществимости освоения и застройки земельного участка. Сумма, которую застройщик может предложить за земельный подлежащий развитию, должна быть больше или равной его стоимости с улучшениями:
С >C
Исследование финансовой осуществимости должно строиться на надежных доказательствах, собранных и проанализированных на конкурентоспособном рынке рассматриваемого недвижимого имущества.
Финансовая осуществимость во многом зависит от соотношения спроса и предложения, местоположения.
Проверка на максимальную доходность применяется к тем видам использования, которые соответствовали первым трем критериям. Она не только предполагает рассмотрение стоимости недвижимого имущества, которую можно получить при максимально продуктивном ею использования, но и затрат, связанных с достижением этой стоимости, включая затраты по сносу и переносу строений, затраты по восстановлению окружающей среды, затраты по изменению зонирования и другие.
Из финансово осуществимых видов использования наиболее эффективным использованием является то использование, которое обеспечивает наивысшую остаточную стоимость земли.
Остаточная стоимость земли может быть найдена путем определения стоимости предполагаемого использования и вычета затрат на создание улучшений.
2. Определяется стоимость застройки по каждой из альтернативных стратегий.
Во внимание принимаются ресурсное качество участка и технологическая обоснованность различных вариантов застройки.
3. Определяется финансовая обоснованность выявленных стратегий застройки.
По каждому варианту составляется прогнозный отчет о доходах. Для каждой стратегии застройки, исходя из допущений и предположений о будущем поведении рынка, рассчитывается чистый операционный доход.
4. Определяются коэффициенты капитализации для зданий, сооружений и земельного участка. Оценщик может использовать коэффициенты капитализации, определенные исходя из имеющийся рыночной информации или основанные на ожиданиях инвестора.
5. Производится распределение чистого операционного дохода между зданиями, сооружениями и участком земли.
6. Определяется остаточная стоимость земли.
Самая высокая остаточная стоимость земли соответствует варианту её наилучшего и наиболее эффективного использования.
Анализ участка земли с существующими улучшениями
Анализ участка земли с имеющейся застройки производится в следующей последовательности.
1. Производится отбор вариантов использования, которое разумно осуществимы с учетом рыночных возможностей и организаций;
2. Определяется стоимость застройки по каждому предлагаемому варианту;
3. Определяется чистый операционный доход;
4. Определяется общий коэффициент капитализации;
5. Определяется настоящая стоимость будущих доходов;
6. Определяются расходы на реконструкцию или ремонт;
7. Определяется рыночная стоимость единого объекта недвижимого имущества.
Самая высокая чистая настоящая стоимость или внутренняя норма прибыли проекта реконструкции соответствует варианту наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.
2.5 Метод сравнительного анализа продаж
Особенности применения метода прямого сравнительного анализа продаж.
Метод прямого сравнительного анализа продаж предполагает определение рыночной стоимости земельного участка на основании сравнительного анализа цен продажи недавно проданных сопоставимых земельных участков и последующего внесения поправок на различия между ними и объектом оценки.
Расчётная рыночная стоимость оцениваемого участка определяется по формуле:
Сз = Цi Kij
где:
Цi – цена продажи i-го сравниваемого земельного участка;
Kij – величина корректировки цены продажи i-го сравниваемого участка по j-му параметру
Являясь функцией экономической ситуации на рынке, рыночная стоимость определяется на базе основных принципов оценки – замещения, спроса и предложения.
Основным принципом метода сравнительного анализа продаж является принцип замещения, который предполагает, что рациональный покупатель не заплатит за оцениваемый участок больше, чем ему обойдется приобретение другого аналогичного участка с подобными полезными свойствами.
В основе метода лежит и принцип спроса и предложения. Цены продаж сравниваемых земельных участков являются решающим фактором, определяющим спрос на оцениваемый участок. Если цены на аналогичные участки растут, то продавец знает: спрос на участки земли повысился, и наоборот если цены на данном сегменте рынка недвижимости снижаются, то спрос на данный вид объектов падает. Величина спроса обратно пропорциональна цене земельного участка, то есть, чем выше цена, тем меньше спрос. Величина предложения прямо зависит от цены участка, то есть, чем выше цена, тем выше предложение. Равновесие между спросом и предложением определяет цену объекта.
При применение метода прямого сравнительного анализа продаж в исследовании должны включаться только типичные сделки, в которых не было особых условий и они подобраны по принципу аналогов на соответствующем сегменте рынка.
Метод прямого сравнительного анализа продаж может применяться для оценки как свободных, так и застроенных земельных участков различного целевого назначения в составе единого объекта недвижимого имущества.
Применение данного метода возможно:
Основными факторами, оказывающими влияние на стоимость земельных участков, являются:
а) местоположение и окружающая среда:
в) назначение участка, вид существующего использования, права третьих лиц на участок;
с) физические характеристики участка: рельеф, размер, форма и др.;
d) доступ к участку;
е) наличие инженерных сетей на участке.
Этапы расчета стоимости методом прямого сравнительного анализа продаж.
Применение метода сравнительного анализа продаж для определения рыночной стоимости участка земли заключается в последовательном выполнении следующих действий.
1 Этап Анализ рынка с целью выявления недавних продаж сопоставимых объектов на соответствующем сегменте земельного рынка
Оценщик изучает земельный рынок, проводит его сегментирование и определяет, к какому сегменту рынка относиться объект оценки.
Основными характеристиками типичного для данного сегмента земельного участка является:
Характеристики типичного для данного сегмента земельного рынка субъекта включают:
В результате сегментирования, оцениваемый участок может относиться к одной из следующих групп:
2 Этап Отбор информации по каждому участку земли и определение единиц и элементов сравнения
Для анализа может быть достаточным получение исчерпывающей информации по 3–5 аналогичным земельным участкам. В странах с развитым рынком метод сравнительного анализа продаж основан по крайней мере на ценах трёх недавних сделок или на шести текущих ценах предложения.
Количество участков-аналогов для анализа определяется степенью их соответствия оцениваемому участку по существенным параметрам сравнения.
К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками.
Наиболее важными факторами стоимости являются:
К характеристикам сделок с земельными участками относятся:
3 Этап Проверка достоверности информации о сделках с отобранными для сравнения участками
Проводиться отбор информации с целью повышения её достоверности.
Данные о продажах сопоставимых земельных участков могут быть получены из следующих источников:
При регистрации цена сделки фиксируется со слов продавца и покупателя без подтверждения её достоверности, а цены предложений отличаются от цен продаж в зависимости от сбалансированности спроса и предложения. Информация о сделке считается достоверной в том случае, если она подтверждена хотя бы одним из основных участников сделки либо посредником между ними.
Полученная информация должна соответствовать следующим требованиям:
Если исходная информация не соответствует перечисленным требованиям, то это не значит, что она не может быть использована в процессе анализа. При отсутствии прямой информации о сделках купли-продажи земельных участков может быть использована информация о сделках залога, страхования, внесения в уставной капитал и иных, но с соответствующей корректировкой.
4 Этап Сравнение оцениваемого земельного участка с участками, продаваемыми на рынке и внесение корректировок с учетом различий между оцениваемым и каждым сопоставимым участком.
На выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов вносятся поправки в цены продаж сопоставимых аналогов.
5 Этап Анализ и согласование скорректированных цен аналогов и установление итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого участка земли
Согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов и определяется итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.
Единицы и элементы сравнения.
При анализе продаж или предоставлении в долгосрочную аренду земельных участков можно выделить две основные единицы сравнения:
Единицы сравнения используются, когда необходима предварительная информация для инвесторов или потенциальных покупателей.
При сделках с незастроенными земельными участками используются следующие единицы сравнения:
Цена за 1 га – при оценке больших массивов земли сельскохозяйственного или лесного назначения, под промышленное использование, при разделение земельных массивов на стандартные участки.
Цена за 1 м² – при продажах земли в центрах городов под коммерческую застройку. Участки должны быть сопоставимы по важнейшим признакам: для офисных зданий – доступ к транспортным магистралям и местной парковке, другим офисным зданиям, банкам и т.п.; для складских помещений – доступ к транспортным коммуникациям.
Цена за 1 фронтальный метр – при оценке земли, предназначенной для торговых предприятий, а также предприятий сферы обслуживания. Стоимость участка пропорциональна длине его границы по улице или шоссе при стандартной глубине участка, на которую приходиться небольшая часть стоимости.
Цена за лот – цена за стандартные по форме и размеру земельные участки в районах массовой жилой или дачной застройки. Колебания цен на стандартные по размеру и форме участки могут быть вызваны перепадами в рельефе, дренажными проблемами или опасностью паводков.
Цена за единицу плотности – коэффициент отношения площади застройки к площади земельного участка. Нормативные акты по зонированию обычно ограничивают плотность застройки на различных участках. На некоторых сегментах рынка это приводит к тому, что цена котируется на основе максимальной плотности, утвержденной нормами зонирования, например, на основе количества разрешенных для строительства единиц жилья.
По застроенным участкам в качестве единицы сравнения могут приниматься:
При использовании метода прямого сравнительного анализа продаж рассматривают следующие элементы сравнения:
1) передаваемые права собственности и другие имущественные права на недвижимость;
2) условия финансирования;
3) условия продажи;
4) состояние рынка;
5) местоположение;
6) физические характеристики;
7) экономические характеристики;
8) использование;
9) компоненты стоимости не связанные с недвижимостью.
Передаваемые права собственности
Корректировка учитывает разницу в выборе прав передаваемых при сделке. Можно утверждать, что при прочих равных условиях цена продажи объекта недвижимости будет предельно высокой при абсолютном праве собственности на него. Наличие ограничений на право собственности объективно снижает стоимость объекта недвижимости, а следовательно и цену продажи. Корректировка вноситься при отягощении прав покупателя залогом или долгосрочной арендой. Разницу между ценами продаж объектов недвижимости, идентичных по всем элементам сравнения, но различающихся по правам собственности, можно интерпретировать как рыночную стоимость дополнительных прав собственности.
Достаточно часто при продаже объектов доходной недвижимости собственность продают вместе с существующими арендными договорами. Если договорная арендная плата отличается от рыночной, будущий владелец недвижимости в течении всего оставшегося срока договора аренды будет получать денежные потоки, отличные от рыночных. Учет разницы между рыночной и договорной арендной платой при определение стоимости называют корректировкой на праве собственности. Величина этой корректировки может быть определена двумя методами либо методом прямой капитализации разницы между рыночной и договорной арендной платой, либо дисконтированием этой разницы в течение оставшегося срока аренды
Условия финансирования.
Расчет поправки на условие финансирования зависит от финансовых договоренностей между продавцом и покупателем об условиях продажи и условиях финансирования сделки.
Сделки купли-продажи объектов недвижимости в аспекте финансовых расчетов при их приобретении могут иметь разнообразные варианты, из которых можно выделить три типичных:
Отличия в условиях по фактору наличных или безналичных платежей учитываются из средних рыночных данных
Условия продажи
На условия продажи отражают нетипичные условия осуществления сделки:
Определение величины корректировок по данному элементу сравнения – достаточно сложная процедура, учитывая трудности с выявлением самих мотиваций приобретения недвижимости. В общем виде корректировка определяется как разница между рыночной стоимостью земельного участка без каких-либо отклонений по чистоте сделки и стоимостью продажи рассматриваемого сравниваемого земельного участка с выявленными нетипичными мотивациями его приобретения.
Поскольку рассчитать поправку на условия продажи затруднительно, то лучше, по возможности, не рассматривать для анализа и сравнения подобные сделки.
Состояние рынка.
Этот элемент сравнения позволяет выявить влияние фактора времени на динамику сделок на рынке недвижимости и соответственно на уровень цен продаж.
Составляющими фактора времени является:
Для выявления величины данной корректировки необходимо использовать либо информацию о перепродаже того же участка земли, либо паре идентичных сравниваемых участков, различающихся лишь датой оценки. Чаще всего изменение состояния рынка во времени отражается показателем изменения цен.
Местоположение.
Корректировка на местоположения производиться в случае, если местоположение сопоставимых земельных участков отличается от местоположения оцениваемого участка. Местоположение земельного участка описывается рядом характеристик. Для земельных участков сельскохозяйственного назначения – плодородие; наличие и качество дорог; удаленность от рынков сбыта; наличие мелиоративных систем и другие характеристики. Для земельных участков городов и посёлков – транспортная доступность; развитость социально-бытовой структуры; престижность проживания в том или ином районе; удаленность от делового центра и другие. Таким образом, при корректировке по данному элементу сравнения определяется рентный доход от местоположения как разница их цен продажи в различных местах размещения.
Физические характеристики определяют полезность участка земли, а значит и его стоимость. Конкретизация перечня физических характеристик должна проводиться оценщиком исходя из его представлений о наиболее значимых физических характеристик с позиций их влияния на его стоимость.
Перечень этих характеристик разнообразен:
Экономические характеристики.
Этот элемент сравнения используется для оценки земельных участков, приносящих доход. К экономическим характеристикам относят те, которые влияют на основные результаты использования доходной недвижимости:
Использование.
Корректировка на использование производиться в случае, если использование сопоставимых участков в некоторой степени отличается от использования объекта оценки.
Компоненты стоимости не связанные с недвижимостью, производится в редких случаях, когда в сделке с земельным участкам принимало участие и другое имущество, например, производственное оборудование.
Корректировка может производиться в трёх основных формах
Стоимостные поправки:
Процентные поправки – вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта.
Процентные корректировки бывают двух видов:
Для определения величины поправок применяются следующие методы:
Для парного сравнения основан на сопоставлении двух рыночных продаж в целях определения поправки по одному из элементов сравнения. При этом участвующие в сопоставимых продажах объекты должны быть идентичны по всем характеристикам, кроме одной, по которой и выполняется корректировка.
Ограниченность применения данного метода объясняется сложностью подбора объектов парной продажи, поиском и переработкой большого количества информации.
Анализ сопутствующих продаж предполагает выполнение корректировок на основе информации, полученной из аналогичных отчетов о развитие рынка, статьи, публикации.
Метод статистического анализа предполагает применение экономическо-математических методов. При анализе статистических данных о сделках купли-продажи недвижимости важное место занимает статистические характеристики, которые позволяют судить о характерных особенностях наблюдаемого статистического ряда. В качестве средних величин используют среднюю арифметическую, медиану и моду.
Средняя арифметическая, по данным наблюдений, равна
= : n
где: – средняя арифметическая;
- данные наблюдений;
n – число наблюдений
Медианой называют значение признака, приходящегося на середину ранжированного ряда наблюдений.
Модой называют такое значение признака, которое наблюдалось наибольшее число раз.
В практике применения метода сравнительного анализа продаж могут применяться также другие методы выполнения корректировок: метод графического анализа, трендовый анализ, анализ затрат, индивидуальные опросы и др.
Последовательность внесения поправок и получения скорректированного результата.
1. При выполнении корректировок на:
Цена продажи сравниваемого объекта пересчитывается после каждой корректировки.
2. Поправки на основные элементы сравнения могут быть выполнены в любом порядке. Цену продажи сравниваемого объекта недвижимости можно пересчитывать после каждой корректировки или после осуществления всех корректировок. Порядок применения этих корректировок не оказывает влияние на конечный результат.
3. Процентные поправки всегда вносятся первыми – к каждой предыдущей уже скорректированной величины сопоставимой продажи, затем денежные поправки.
Типы корректировок на отличительные характеристики участка земли в черте населенных пунктов
Корректировка на глубину участка
«Правило 4 – 3 – 2 – 1»
Это правило подразумевает, на первые 25% глубины приходиться 40% стоимости, на вторые 25% – 30% стоимости, на третьи 25% стоимости – 20% стоимости и на последнее 25% – 10% стоимости участка.
Метод Рунге
Если площадь участка относительно большая, она делиться на зоны:
Зона I – глубина до 40 м от улицы;
Зона II – глубина участка между 40 – 80 м от улицы;
Зона III-а – глубина более 80 м от улицы, участок застроен
Зона III-в - глубина более 80 м от улицы, участок не застроен.
Соотношение между зонами:
Зона II составляет 50% от стоимости зоны I;
Зона III-а примерно 25% от стоимости зоны I;
Зона III-в менее 25% от стоимости зоны I.
Корректировка на неправильности формы
Участок треугольной формы
При одинаковой площади и протяженности фронтальной границы треугольный участок оценивается ниже, чем участок треугольный из-за неудобств при проведении строительных работ и эксплуатации объекта.
«Правило 65 – 35»
Установлено, что земельного участка треугольной формы с основанием по фронту улицы составит 65% стоимости участка прямоугольной формы с такой же протяженностью фронтальной границы и глубиной.
Соответственно, стоимость земельного участка треугольной формы в том случае, когда на главной улице находиться его вершина, составляет 35% от стоимости участка прямоугольной формы.
Корректировка на угловое расположение
Преимущество углового расположения, особенно для коммерческих объектов недвижимости проявляется в свободе входа и выхода, в простате подъезда при высокой интенсивности транспортного потока и в дополнительных возможностям оформления витрин и организации рекламы.
Расчет величины влияния углового расположения ведется тремя основными приемами:
Вводиться коэффициент углового расположения – 1,5.
2.6 Доходный подход к оценке земельных участков
Сущность и область применения доходного подхода к оценке земельных участков
Сущность доходного подхода состоит в том, что стоимость земельного участка определяется на основе чистого операционного дохода, который предполагается получить от его эксплуатации в будущем путем капитализации или дисконтирования денежных потоков.
Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает:
– качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;
– риски, характерные как для объекта оценки, так и для региона.
Теоретической основой доходного подхода определения стоимости земли является принцип ожидания получения дохода, который реализуется на фоне принципов замещения, спроса и предложения, наилучшего использования.
В зависимости от целевого назначения земельный участок может принести его владельцу следующие виды доходов:
Доходный подход используется при определении:
При использовании доходного подхода применяются два метода определения стоимости:
В основе данных методов лежит предпосылка, что стоимость недвижимости обусловлена способностью оцениваемого объекта генерировать потоки доходов в будущем. В обоих методах происходит преобразование будущих доходов от объекта недвижимости в его стоимость с учетом уровня риска, характерного для данного объекта. Различаются эти методы лишь способом преобразования потоков доходов.
При использование метода капитализации доходов в стоимость недвижимости, преобразуется доход за один временной период, а при использование метода дисконтирования денежных потоков – доход от его предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.
Достоинство доходного подхода определяется по следующим критериям:
Определение чистого операционного дохода
Первым шагом при любом подходе к капитализации дохода является определение потоков денежных средств. При анализе доходов и расходов принято использовать как ретроспективные, так и прогнозные данные.
Методика определения дохода заключается в прогнозировании величины доходных и расходных денежных потоков на будущие периоды. Чистый операционный доход является основным показателем, дающим информацию об уровне рентабельности объекта недвижимости.
Общий алгоритм определения чистого операционного дохода предусматривает выполнение следующих операций.
1. Определение потенциального валового дохода
Потенциальный валовой доход – доход, который можно получить от земельного участка, при 100 процентном его использовании без учёта всех потерь и расходов.
При оценке потенциального валового дохода оценщик должен получить от собственника всю информацию о доходах и расходах, связанных с функционированием земельного участка или единого объекта недвижимого имущества как на момент оценки, так и на перспективу.
При оценке потенциального валового дохода оценщик может использовать следующую информацию:
2. Определение потерь, связанных с неполной занятостью земельного участка, и потерь при сборе арендной платы.
При эксплуатации земельного участка возможны потери арендной платы от неполной занятости площадей и недобора платежей, например, вследствие смены арендаторов, нарушения графиков арендных платежей.
Расчет данных потерь осуществляется на базе ретроспективной и текущей информации по оцениваемому земельному участку и на основе сравнительного анализа земельных участков, подобных объекту оценки.
3. Определение прочих доходов.
Прочие доходы – это доходы, получаемые от функционирования недвижимости сверх арендных платежей. Эти доходы можно увязать с нормальным использованием данного объекта недвижимости в целях обслуживания в частности, арендаторов, и не включаемые в арендную плату.
4. Определение действительного валового дохода.
Действительный валовой доход – доход, который может быть получен от эксплуатации земельного участка с учётом уровня занятости площадей и возможных потерь при сборе арендной платы.
Действительный валовой доход – это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального использования объекта недвижимости:
ДВД = + ПД
5. Определение операционных расходов
Операционные расходы – это текущие расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования земельного участка и воспроизводства действительного валового дохода.
Операционные расходы можно разделить на четыре группы:
1. Постоянные операционные расходы
К постоянным операционным расходам относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг:
2. Переменные операционные расходы
Переменные операционные расходы – это периодические ежегодные расходы, величина которых зависит от загрузки площадей.
Наиболее типичные переменные расходы на:
Расходы на управление включаются в отчет независимо от того, кто управляет объектом – собственник или нанятый управляющий. Оценщик должен из данных по сопоставимым объектам определить, какой вид вознаграждения управляющему типичен на данном рынке для подобных объектов. Иногда оплата труда управляющего определяется в процентах от действительного валового дохода. Большие объекты, располагающие офисными помещениями, могут иметь расходы, связанные с услугами связи, юридическими и бухгалтерскими консультациями, рекламой.
Расходы на коммунальные услуги включают расходы по уплате за водоснабжение и канализацию, электричество, отопление, тепловую энергию. Оценщик определяет величину этих расходов на основании данных о расходах прошлых периодов, сравнительного анализа за коммунальные услуги по аналогичным объектам или на основании информации поставщиков данных услуг.
Оплата договорных услуг включает расходы за пользование телефоном, кабельным телевидением, противопожарной системой, охраной и др. Оценщик определяет величину этих затрат на основании информации, полученной из договоров на услуги
Расходы на заработную плату включает расходы на оплату труда работников, занятых обслуживанием и эксплуатацией объекта оценки обслуживающего инженерное оборудование.
Прочие переменные расходы включают расходы на оплату труда работников, занятых очисткой снега, уборкой мусора, санитарной обработкой, обслуживанием территорий и зеленных насаждений, расходы на юридические и другие профессиональные услуги, связанные с составлением договоров, расходы на рекламу и другую маркетинговую деятельность.
3. Расходы на содержание и ремонт объекта недвижимости включает расходы на текущий мелкий ремонт и содержание объекта недвижимости:
В эту группу не включается заработная плата работников ответственных за мелкий ремонт и обновление так как эти расходы вошли в группу «переменные операционные расходы».
Величина будущих затрат на содержание и ремонт оборудования и инженерного обустройства определяется в процентном отношении от валового действительного дохода.
4. Операционные расходы на замещение
Включают в себя расходы на замещение быстроизнашивающихся элементов инженерного обустройства и элементов зданий и сооружений земельного участка, срок службы которых меньше срока службы основных конструктивных элементов. К быстроизнашивающимся элементам относятся: кровля, внутренняя сантехника, лифтовое оборудование, электроарматура, но кроме полов, внутренняя и внешняя отделка.
Стабилизация подобных расчётов осуществляется через создание резервного фонда на замещение путем ежегодных отчислений под процент, характерный для местных кредитно-сберегательных учреждений. Величина ежегодных отчислений определяется как произведение суммы, необходимой для осуществления замещения и коэффициента фонда замещения.
Расходы на замещение конструктивных элементов с истекшим сроком службы не включается в группу операционных расходов по ремонту и содержанию, поскольку расходы на замещение предполагают инвестиции собственника.
Расходы не учитываемые при оценке в целях налогообложения
подоходный налог также не является операционными расходами
Чистый операционный доход рассчитывается по следующей формуле:
ЧОД = ДВД – ОР
где:
ЧОД – чистый операционный доход;
ДВД – действительный валовой доход;
ОР – операционные расходы собственника объекта недвижимости
С целью определения чистого операционного дохода составляется реконструированный или гипотетический отчёт о доходах. Данный вид отчёта о доходах является спецификой оценки недвижимости и разработан для расчёта величины чистого операционного дохода, применяемого для целей оценки. Оценщику необходимо проанализировать всю доступную финансовую и бухгалтерскую документацию по объекту оценки и по возможности по составленным объектам. Анализу подлежит как текущая отчётность, так и данные за несколько предыдущих отчётных периодов.
Основные документы – балансовый отчёт и отчёт о прибылях и убытках. Кроме того, полезными источниками информации является результаты личных переговоров оценщика с собственниками и арендаторами, изучение коммунальных счетов, страховых полисов, отчёты по налоговым платежам, результаты переоценок и т.д.
В результате проведенного анализа оценщик должен составить корректные прогнозные оценки по доходам и затратным статьям для построения реконструированного отчёта о доходах и расходах применительно к оцениваемому объекту. Если для оценки используется метод дисконтированного денежного потока, то статьи отчёта заполняются для каждого года прогнозного периода; если используется метод прямой капитализации-то для последующего относительно даты оценки года.
Метод прямой капитализации земельного дохода
Метод прямой капитализации используется, если:
Этот метод применяется для определения стоимости земельных участков со строениями и незастроенных земельных участков в тех случаях, когда имеется информация о доходах, получаемых при эксплуатации подобных участков.
Метод прямой капитализации предполагает преобразование дохода, полученного в течении одного года эксплуатации земельного участка с помощью ставки капитализации:
С =
где:
С – оцененная стоимость земельного участка;
ЧОД – чистый операционный доход;
r – ставка капитализации.
Метод прямой капитализации состоит в осуществлении следующих этапов:
а) определение годового чистого операционного дохода полученного от использования земельного участка;
в) определение ставки капитализации;
с) определение стоимости земельного участка как отношения годового чистого операционного дохода к ставке капитализации.
Ключ к модели определения стоимости земельного участка:
Оценщик на основании выполненного анализа составляет реконструированный отчёт о доходах и расходах, прогнозирует чистый операционный доход от оцениваемого участка для последующей его капитализации. Поэтому очень важно обоснованно установить ставку капитализации дохода.
Ставка капитализации определяется с помощью одного из следующих методов:
а) метод сравнительного анализа продаж;
в) метод коэффициента действительного валового дохода;
с) техника инвестиционной группы;
d) метод коэффициента покрытия долга.
а) метод сравнительного анализа продаж является самым простым и надежным методом определения ставки капитализации с помощью собранных на рынке данных о чистом операционном доходе и рыночной стоимости ряда сопоставимых земельных участков. Ставка капитализации может быть рассчитана только после корректировки цен продажи сопоставимых земельных участков.
Ставка капитализации определяется по формуле:
r =
где:
ЧОД1…n – чистый операционный доход приносимый участками 1…n
С1…n – цены продажи аналогичных земельных участков С1…n
n – количество земельных участков взятых оценщиком для сравнения
в) Метод коэффициента действительного валового дохода
Данный метод применяется в случаях, когда не может быть получена полная информация о сравниваемых земельных участков, но имеется информация о действительном валовом доходе и операционных расходах этих участков.
Ставка капитализации рассчитывается по формуле:
r =
где:
КОР – коэффициент операционных расходов, величина которого определяется по формуле: КОР = ОР: ДВД
МДВД – мультипликатор действительного валового дохода, которого определяется по формуле:
МДВД = Ц: ДВД
с) Техника инвестиционной группы
В большинстве случаев с земельными участками связаны различные материальные ресурсы. Поэтому ставка капитализации должна соответствовать требованиям каждого из обладателей имущественных прав на земельный участок по сравнению с уровнем рентабельности инвестиций.
Материальные интересы, связанные с земельным участком могут иметь:
– финансовый характер;
– физический характер.
Техника инвестиционной группы для финансовых интересов
Если при покупке участка используется не только собственный капитал, но и заемный, то общая ставка капитализации должна удовлетворять рыночным условиям получения чистого операционного дохода на обе части инвестиций, соизмеримого с ожидаемыми рисками.
r = m r + r
где:
m – удельный вес заёмных средств в стоимости объекта недвижимого имущества
– удельный вес собственного капитала в стоимости объекта недвижимости
r – ставка капитализации кредитора в практике оценки называется ипотечной постоянной.
Ставка капитализации кредитора рассчитывается по формуле:
r =
где:
ОК – годовые отчисления по обслуживанию кредита, лей;
СК – сумма ипотечного кредита, лей.
r– ставка капитализации собственника.
Ставка капитализации собственника определяется по формуле:
r=
где:
ДПДУН – денежные потоки до уплаты налогов;
СИК – сумма собственного инвестированного капитала.
Исходные данные для расчетов можно получить путем изучения деятельности кредиторов на рынке и анализа сопоставимых продаж для собственных средств.
Техника инвестиционной группы для физических интересов.
Для определения ставки капитализации оценщику необходима информация о ставках капитализации для каждого из анализируемых компонентов а также о доле каждого из физических компонентов в стоимости единого объекта недвижимого имущества.
Общая ставка капитализации рассчитывается по формуле:
r = З rз + С rc
где:
З – удельный вес стоимости земельного участка в стоимости единого объекта недвижимого имущества;
rз – ставка капитализации для земельных участков;
С – удельный вес стоимости строений в стоимости единого объекта недвижимого имущества;
rc – ставка капитализации для строений.
d) Метод коэффициента покрытия долга
Данный метод применяется для расчета ставки капитализации в случаях, когда для финансирования сделок с землей привлекаются кредитные средства.
Ставка капитализации рассчитывается по формуле:
r = КПД rк m
где:
КПД – коэффициент покрытия долга, который определяется по формуле:
КПД =
ЧОД – чистый операционный доход;
ГПОК – годовая плата за обслуживание кредита;
rк – ипотечная постоянная, %
m – удельный вес заёмных средств, %
Метод дисконтирования денежных потоков
Метод дисконтирования денежных потоков применяется для оценки застроенных и свободных земельных участков, приносящих доход.
Источником доходов может быть сдача в аренду, хозяйственное использование земельного участка или единого объекта недвижимого имущества, либо продажа земельного участка или единого объекта недвижимого имущества в наиболее вероятные сроки по рыночной стоимости.
Метод дисконтирования денежных потоков более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков моделируя характерные черты их поступления.
Применяется метод ДДП когда:
Оценка рыночной стоимости земельного участка методом дисконтирования денежных потоков осуществляется путём преобразования в текущую стоимость ожидаемой земельной ренты виде арендных платежей или чистого операционного дохода за период владения землёй и выручки от перепродажи участка или единого объекта недвижимого имущества.
Для применения метода ДДП необходимо:
Сз = +
где:
ЧОД – чистый операционный доход;
t – расчетный период;
i – ставка дисконтирования;
P – реверсия.
Определение прогнозного периода зависит от объема информации, достаточной для долгосрочных прогнозов. В международной оценочной практике средняя величина прогнозного периода составляет 5–10 лет. Поскольку в условиях переходной экономики сложно прогнозировать доходы, генерируемые объектами недвижимости в течение длительного периода времени, рекомендуется принимать расчетный период равный 3–5 лет. Это реальный срок на который можно сделать обоснованный прогноз.
При оценке недвижимости методом ДДП рассчитывается несколько видов дохода от объекта:
1) потенциальный валовой доход;
2) действительный валовой доход;
3) чистый операционный доход;
4) денежный поток до уплаты налогов;
5) денежный поток после уплаты налогов
Особенности расчёта денежного потока при использовании метода ДДП:
1. Поимущественный налог, слагающийся из налога на землю и налога на имущество, необходимо вычитать из действительного валового дохода в составе операционных расходов.
2. Капитальные вложения необходимо вычитать из чистого операционного дохода для получения величины денежного потока поскольку это реальные денежные выплаты, увеличивающие срок функционирования объекта и величину стоимости реверсии.
3. Платежи по обслуживанию кредита необходимо вычитать из чистого операционного дохода, если оценивается инвестиционная стоимость объекта. При оценке рыночной стоимости объекта недвижимости вычитать платежи по обслуживанию кредита не надо.
4. Предпринимательские расходы владельца недвижимости необходимо вычитать из действительного валового дохода если они направлены на поддержание необходимых характеристик объекта.
Таким образом:
Денежный поток до уплаты налогов = ПВД – Потери от незанятости и при сборе арендной платы + Прочие доходы = ДВД – ОР – предпринимательские расходы владельца недвижимости, связанные с недвижимостью = ЧОД – Капиталовложения – Обслуживание кредита + Прирост кредитов.
Денежный поток для недвижимости после уплаты налогов = Денежный поток для уплаты налогов – Платежи по подоходному налогу владельца недвижимости.
Реверсия представляет собой наиболее вероятную цену, за которую объект недвижимого имущества может быть продан в конце расчётного периода.
Обоснование цены перепродажи земельного участка в конце прогнозного периода возможно тремя способами:
Р =
где:
Р – реверсия;
r – ставка капитализации для года, следующего за расчётным периодом;
Р = PV
где:
∆ – годовой темп роста стоимости;
PV – текущая рыночная стоимость объекта;
Ставка дисконтирования отражает ожидания инвестора по поводу будущих доходов и определяется с помощью следующих методов:
1. метод построения;
2. метод выделения;
3. метод альтернативных инвестиций;
4. метод мониторинга.
1) Метод кумулятивного построения основывается на предпосылке, что ставка дисконтирования является функцией риска и рассчитывается как сумма всех рисков присущих каждому конкретному объекту недвижимости. Эта ставка называется нормой отдачи на инвестиции и отражает характеристики определенных инвестиционных затрат которые, по ожиданиям инвестора, должны быть компенсированы за счет будущих доходов.
Ставка дисконтирования, рассчитанная с помощью методов кумулятивного построения определяется по форме:
i = реальная «чистая» ставка прибыли + ставка ожидаемой инфляции + премия за риск + премия за затраты
Реальная «чистая» ставка прибыли – это прибыль, которую инвестор ожидает получить за отказ от текущего использования определенной суммы денежных средств и инвестирование её в бизнес. «Чистая» ставка прибыли одинакова для всех инвестиций. В качестве безрисковой ставки прибыли используют среднюю доходность по государственным краткосрочным облигациям или по банковскому валютному депозиту. В практике оценщиков Молдовы в качестве ставки прибыли, очищенной от риска используется ставка дохода на государственные ценные бумаги на срок 364 дня.
Ставка ожидаемой инфляции отражает компенсацию, которую получит инвестор в случае снижения покупательской способности будущих доходов под влиянием инфляции. Ставка ожидаемой инфляции определяется на основании официальных прогнозов об инфляции в национальной экономике.
Премия за риск отражает уровень риска данных инвестиций.
Риск – оцененная степень неопределенности получения в будущем доходов.
Общий риск представляет собой сумму всех рисков связанных с принятием инвестиционного решения. Различают систематический и несистематический риск.
Систематические риски:
– общая политическая ситуация;
– общая экономическая ситуация;
– изменение законодательства;
– увеличение числа конкурирующих объектов.
Несистематические риски:
– менеджмент;
– не получение арендных платежей;
– износ зданий;
– чрезвычайные ситуации;
– юридическая некомпетентность.
Определение различных составляющих премий за риск:
а) Инвестиционный риск. Различают три вида инвестиционных рисков:
Риск, связанный с осуществлением бизнеса отражает возможность изменения операционных расходов в связи с изменением рыночных условий и общей экономической ситуации.
Данный вид риска состоит из двух частей:
Рыночный риск возникает в случае диверсификации инвестиционного портфеля, то есть когда инвестиции инвестора направлены в различные сектора экономики или сегменты рынка, что позволяет распределить риск, связанный с бизнесом по различным направлениям и снизить за счет этого общую величину риска.
Остаточный риск – это риск не диверсифицированных инвестиций.
б) Риск, связанный с неожиданной инфляцией.
Принимается во внимание отдельно, большинство прогнозов, развитие инфляции весьма недостоверны. В такой ситуации инвестор и оценщик могут иметь свои суждения о развитии инфляционных процессов, отличающиеся от официальных прогнозов.
с) Риск неликвидности связанный с тем, что объект недвижимости будет выставлен на продажу более длительное время, чем средний период экспонирования, и риск связанный с продажей объекта по более низкой цене, чем предполагалась должен быть компенсирован увеличением ставки дисконтирования. Риск неликвидности на земельном рынке не менее 5–7% возникает в результате возможных потерь при реализации земельных участков.
Премия за затраты является компенсация инвестору за затраты связанные с рыночными услугами:
2. Метод выделения основан на анализе информации о сопоставимых объектах недвижимости и на выделение ставки дисконтирования из данных о чистых доходах и стоимостях сопоставимых объектов недвижимости.
Ставка дисконтирования прямо из данных о продажах выделена быть не может, так как её нельзя рассчитать без выявления ожиданий покупателя относительно будущих денежных потоков.
Наилучший вариант расчета ставки дисконтирования методом выделения – интервьюирование покупателя и выяснение, какая ставка была использована при определение цены продажи, как строился прогноз будущих денежных потоков. Информация предоставленная оценщиком может быть проверена при расчете внутреннего уровня доходности проекта. Внутренний уровень доходности представляет собой ставку дисконтирования, которая приравнивает текущую стоимость будущих денежных потоков к сумме начальных инвестиций.
Этот метод применяется при условии, что в качестве аналогичных должны подбираться сделки купли-продажи таких сопоставимых объектов, существующие использование которых является наилучшим и наиболее эффективным.
Алгоритмы расчета ставки дисконтирования по методу выделения следующий:
3. Метод альтернативных инвестиций основан на предположении, что инвестиционные проекты с похожими рисками, имеют одинаковую ставку дисконтирования. Ставка дисконтирования определяется путем суммирования текущей ставки доходности на рынках капитала и разности между ставкой прибыли на рынках капитала и ставки прибыли для объектов недвижимого имущества, определенной на основе анализа предыдущих инвестиций. Ставка дисконтирования, рассчитанная с помощью метода альтернативных инвестиций определяется по формуле.
I = «чистая» ставка прибыли + + Премия за риск.
4. Метод мониторинга основан на регулярном интервьюирование непосредственных участников рынка недвижимости: инвесторов, кредиторов, агентов по недвижимости, оценщиков, по поводу основных экономический показателей инвестиций в недвижимость. Подобную информацию необходимо обобщать по различным сегментам рынка и регулярно публиковать. Эта информация служит ориентиром для оценщика, позволяет проводить сравнение полученных показателей со среднерыночными, проверяя обоснованность различного рода допущений.
Рассмотри пример определения рыночной стоимости участка земле методом дисконтирования.
5. Метод остатка для оценки земли
Метод остатка используется для застроенных участков и участков, предназначенных для строительства.
Наиболее распространено применение техники остатка при анализе наиболее эффективного использования земли и при оценке земли в случаях, когда отсутствует информация о продажах свободных земельных участков. Оценка земельного участка с помощью техники остатка целесообразна, когда имеющиеся на ней постройки достаточно новые, то есть когда определение стоимости строительства не составляет труда, а износ незначителен.
При использование метода остатка оценка осуществляется следующими этапами:
а) расчет восстановительной стоимости или стоимости замещения улучшений, существующих на земельном участке или улучшений, которые должны быть созданы;
в) определение величины чистого операционного дохода, который может быть получен в результате использования единого объекта недвижимости, на основе рыночных данных об арендной плате за объекты, сопоставимые с единым объектом недвижимости, составной частью которого является оцениваемый земельный участок;
с) определение чистого операционного дохода, относящегося к улучшениям как произведение восстановительной стоимости или стоимости замещения и ставки капитализации для улучшений;
d) расчет чистого операционного дохода, относящегося к земельному участку, как разности между чистым операционным доходом, генерируемым единым объектом недвижимости и чистым операционным доходом, относящимся к улучшениям;
е) определение стоимости земельного участка как отношение чистого операционного дохода, относящегося к участку, к ставке капитализации для земельного участка.
Рыночная стоимость земельного участка определяется по формуле:
Сз =
Где:
ЧОД – чистый операционный годовой доход от единого объекта недвижимого имущества;
Сс – рыночная стоимость улучшений;
rc – коэффициент капитализации доходов для улучшений
При определение размеров индивидуальных участков учитываются физические, юридические и экономические факторы, влияющие на принятие данного решения, на чаще всего размеры определяются исходя из экономических возможностей потенциальных инвесторов.
Новые участки должны соответствовать требованиям местных органов публичного управления в отношении площади и обеспеченности инфраструктурой и удовлетворять требованиям местного рынка.
Земельный массив должен быть освоен еще до его разбивки и продажи отдельными участками. Поэтому, помимо затрат на приобретение самой земли, новый собственник несет ряд других издержек. Некоторые из этих издержек обусловлены ресурсным качеством земли, другие – местными правилами определяющими порядок разбивки, или законодательством по охране «окружающей среды». Затраты понесённые ещё до начала физического освоения, получили название «предварительных» затрат.
До разбивки массива на участке оценщику следует ознакомиться с местными правилами, регламентирующими данный процесс. Эти правила определяют, какие улучшения должны быть, сделанные на земле, какие следует получить разрешение, наконец какие должны быть произведены дополнительные затраты. Обычно, для составления плана землепользования который предусматривал на разбивку массива на максимальное число подлежащих застройке участков, приглашаются земельные планировщики или архитекторы. Может возникнуть необходимость в получении консультации у специалистов по различным инженерным вопросам. В смету должны быть включены все платежи за получение различных разрешений. Проводиться расчистка земли, съемка и межевание будущих участков и дорог, различные плановые и топографические изыскания. Подобная деятельность требует дополнительных затрат до продажи первого участка.
Помимо предварительных затрат, первичный застройщик должен затратить деньги по каждому из продаваемых участков. Большинство из этих расходов производиться в течение того года, когда участок продается новому владельцу. Они включают затраты на прокладку дополнительных улиц, дренажные работы, создание канализационных и коммуникационных сетей, на продажу участков. Кроме того, первичный застройщик должен правильно распределить накладные расходы и необходимую прибыль.
2.8 Согласование результатов оценки
Результаты оценки, полученные тремя подходами – затратным, сравнительным и доходным, – дают различные величины стоимости. В связи с этим производится согласование результатов и установление окончательной величины стоимости.
Согласование результатов оценки и определение окончательной стоимости объекта недвижимого имущества может осуществляться двумя методами: методом средней арифметической или методом средневзвешенной.
Метод средней арифметической
Стоимость объекта определяется по формуле:
С = / 3,
где:
С – окончательная рыночная стоимость объекта оценки, лей;
С1, С2, С3 – стоимость объекта, определённая с использованием затратного, сравнительного и доходного подхода соответственно, лей.
Использование метода средней арифметической довольно часто приводит к занижению или завышению итоговых результатов оценки.
Метод средней взвешенной для определения окончательной величины стоимости считается наиболее приемлемым, поскольку одни результаты оценки могут иметь большее значение чем другие.
Итоговая стоимость объекта методом средней взвешенной определяется по формуле:
С = С1 х Q1, + С2 х Q2 + С1 х Q2
где:
С – обоснованная рыночная стоимость объекта оценки, леи
С1, С2, С3 – стоимость объекта, определённая с использованием затратного, сравнительного и доходного подхода соответственно, лей.
Q1, Q2, Q3 – значимость затратного, сравнительного и доходного подхода соответственно.
Определение весов каждого из результатов оценки может осуществляться с помощью коэффициента удельного веса, либо на основе установления относительной иерархии результатов.
Метод анализа иерархии применяется для установления весов каждого из результатов, полученного различными подходами. При анализе значимости метод применяется шкала отношений
Таблица 5. Расчет окончательной стоимости объекта
|
Степень значимости |
Важность метода оценки |
Объяснения |
|
1 |
2 |
3 |
|
1 |
Одинаковая важность |
Два метода вносят одинаковый вклад в достижении цели |
|
3 |
Незначительное преобладание значимости одного метода над другим |
Существует соображение в пользу одного из методов, однако это недостаточно убедительно |
|
5 |
Существенное или значительное преимущество |
Имеются надежные данные или логические суждения для того, чтобы показать предпочтительность одного из методов |
|
7 |
Очевидное или явное преимущество |
Убедительное свидетельство в пользу одного метода перед другим |
|
9 |
Абсолютное преимущество |
Свидетельства в пользу предпочтения одного метода другому в высшей степени убедительности |
|
2, 4, 6, 8 |
Промежуточные значения между двумя соседними суждениями |
Ситуация, когда необходимо компромиссное решение |
|
Обратные величины приведенных выше нулевых величин |
Если методу i при сравнении с методом j устанавливается одно из определенных выше чисел, то методу j при сравнении с методом i устанавливается обратное значение |
Слабым местом в согласовании результатов является установление весовых коэффициентов. Оно субъективно по своей сути и заключается в сравнении достоинств и преимуществ каждого подхода по отношению именно к рассматриваемой конкретной ситуации.
Если объекты уникальны по своему виду и назначению, для которых не существует рынка либо объекты с незначительным износом или результаты оценки необходимы для страхования, то лучше в качестве ведущего подхода выбрать затратный. Вместе с тем, затратный подход связан с проблемой определения износа и ограничения его применения.
Если объект недвижимости приносит стабильный доход и приобретается именно для этой цели, то оценщик посчитает основным доходный подход. Например, в процессе определения стоимости коммерческого центра будет применяться, прежде всего, доходный метод, так как такие объекты недвижимости приобретаются для получения дохода. Даже, если в процессе оценки использовались три метода, величина окончательной стоимости должна быть ближе к стоимости, полученной в результате применения доходного метода, самого адекватного для данной оценки. Тем не менее, данный метод основан на субъективных предложениях и оценках будущих доходов и ставки прибыли.
Если оценивается объект недвижимости и имеется достаточно данных о рыночных продажах, то наибольшее доверие вызывает у оценщика сравнительный подход, который учитывает тенденции рынка м предпочтения покупателей. Однако применение сравнительного подхода ограничивается отсутствием достоверной и полной информации о сопоставимых продажах.
Точность и достоверность окончательной оценки, во многом зависит от квалификации и опыта оценщиков, их объективности. Иногда согласование называют «Экзаменом совести»