Если у вас возникли сложности с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой - мы готовы помочь.
Предоплата всего
Подписываем
ЧАСТЬ 5.
ОБЩЕЕ ИМУЩЕСТВО
Что относится к общему имуществу?
- помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
- иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;
- крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
- земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты (ст. 36 Жилищного Кодекса).
Подвалы и нежилые помещения
В соответствии с законодательством, подвалы принадлежат собственникам дома, то есть, проще говоря, жителям. Однако, подвалы – это недвижимость, а к ней у органов власти особое отношение. Поэтому во всех городах России идут суды между жителями и органами власти.
Но как быть с теми подвалами, которые уже проданы, и где находятся элеваторные узлы и щитовые? Представители жителей, обслуживающие компании вправе иметь доступ в эти помещения. И если они настойчивы, то предприниматель предпочтет вынести щитовую, сделав пристрой.
Приводим образец одного сработавшего письма:
Ул. Б.Хмельницкого 13
Предпринимателю Мачехину
В соответствие с Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 «Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме», в состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного водоснабжения и газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях. Также в состав общего имущества включается внутридомовая инженерная система водоотведения, состоящая из канализационных выпусков, фасонных частей (в том числе отводов, переходов, патрубков, ревизий, крестовин, тройников), стояков, заглушек, вытяжных труб, водосточных воронок, прочисток, ответвлений от стояков до первых стыковых соединений, а также другого оборудования, расположенного в этой системе.
Согласно п. 11 указанного Постановления содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя:
- осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и ответственными лицами, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан;
- обеспечение готовности внутридомовых инженерных систем электроснабжения и электрического оборудования, входящих в состав общего имущества, к предоставлению коммунальной услуги электроснабжения;
- текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, указанного в подпунктах "а" - "д" пункта 2 настоящих Правил, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества.
При этом осмотры общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом проводятся собственниками помещений, лицами, привлекаемыми собственниками помещений на основании договора для проведения строительно-технической экспертизы, или ответственными лицами, являющимися должностными лицами органов управления товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива (далее - ответственные лица) или управляющей организацией, а при непосредственном управлении многоквартирным домом - лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы.
Ввиду изложенного прошу Вас сообщить о порядке проведения осмотра помещения, принадлежащего Вас по адрес ул. Б.Хмельницкого 13, поскольку в нем находятся инженерные сети, входящие в состав общего имущества. Также прошу сообщить о способе доступа в указанное помещение в случае возникновения аварийной или иной экстренной ситуации.
С уважением,
Уполномоченный дома
Вопрос оформления земельных участков
Придомовая территория
Придомовая территория принадлежит собственникам дома. Официально она называется так: «земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом» (п. 4 ст. 36 Жилищного Кодекса РФ).
Порядок оформления земли в собственность
Земля под многоквартирным домом и придомовая территория являются собственностью владельцев соответствующего дома.
Для приобретения прав на земельный участок граждане обращаются в орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастрового паспорта (п. 5 ст. 36 Земельного Кодекса).
В месячный срок орган местного самоуправления обязан принять решение о предоставлении земельного участка на праве собственности.
В случае, если не осуществлен государственный кадастровый учет земельного участка или в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о земельном участке, необходимые для выдачи кадастрового паспорта земельного участка, орган местного самоуправления на основании заявления гражданина в месячный срок утверждает и выдает заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории.
Стоимость кадастровых работ оплачивает лицо, подавшее заявку на формирование земельного участка.
Орган местного самоуправления в двухнедельный срок со дня представления кадастрового паспорта земельного участка принимает решение о предоставлении этого земельного участка собственникам дома и направляет им копию такого решения с приложением кадастрового паспорта этого земельного участка (п. 8 ст. 36 Земельного Кодекса РФ).
Нужно ли обращаться в Регистрационную палату?
Нет, земля в собственность с момента присвоения кадастрового номера.
Нужно ли общее собрание для оформления земли?
В соответствие с п. 3 ст. 16 Закона «О введение в действие Жилищного кодекса РФ» при формировании земельного участка под многоквартирным домом документы подает лицо, уполномоченное общим собранием.
Однако, Постановлением Конституционного Суда РФ от 28.05.2010 N 12-П эта норма признана противоречащей Конституции. Действительно, если человек является собственником части дома, то он по определению владеет и частью земли. Очевидно, что его право не должно зависеть от воли соседей.
Поэтому, без всякого общего собрания любой собственник вправе оформить землю под домом. При этом он несет финансовые издержки, а земля оформляется не только на него, но и на всех соседей. Недостаток этой нормы в одном: она позволяет органам власти устанавливать те границы придомовой территории, которые ей выгодны (если заявку подает собственник квартиры, например, находящийся в служебной зависимости от органов власти).
Если дом сгорел…
Во многих городах страны прошли коммерческие поджоги. Дома, расположенные в центральной части больших городов, специально уничтожали, чтобы расчистить место для застройщиков и новой буржуазии. СПРАВЕДЛИВАЯ РОССИЯ на протяжении многих лет добивалась права людей оформить землю под домом даже в случае его гибели. Такая поправка, прекращающая поджоги раз и навсегда, была в результате принята.
Читаем: «В случае разрушения, в том числе случайной гибели, сноса многоквартирного дома собственники помещений в многоквартирном доме сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и на иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке, в соответствии с долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме на момент разрушения, в том числе случайной гибели, сноса такого дома»(п. 6 ст. 36 Жилищного Кодекса РФ).
Границы земельных участков
26 августа 1998 года Минземстрой Росси утвердил приказ № 59 о расчете нормативных земельных участков в кондоминимумах. Кондоминимум – это «совладение». Это единственный действующий в стране документ, позволяющий определить границы земельных участков многоквартирных домов.
Нормативный размер земельного участка рассчитывается путем умножения общей площади жилых помещений в доме на удельный показатель земельной доли по формуле (1):
S = Sкв x К,
где S - нормативный размер земельного участка
Sкв - общая площадь жилых помещений в доме, м2;
К – коэффициент этажности.
Если во дворе находится школа, детсад, другие отдельно расположенные учреждения культурно - бытового обслуживания, территории общего пользования микрорайонного и внемикрорайонного значения, территории незавершенной, реконструируемой и проектируемой застройки, а также других территорий, не занятых жилой застройкой, применяется другая формула:
Sкв - Sнж - Sзастр
Sк = ---------------------------- х Sобщ.к + Sзастр.к
Sобщ
где Sк - размер земельного участка в кондоминиуме;
Sкв - общая площадь квартала, микрорайона;
Sнж - суммарная площадь всех нежилых территорий, не подлежащих передаче в кондоминиумы;
Sзастр - суммарная площадь застройки всех жилых зданий в границах квартала, микрорайона;
Sобщ - суммарная общая площадь жилых помещений всех жилых зданий в границах данного квартала, микрорайона;
Sобщ.к - общая площадь жилых помещений кондоминиума, для которого рассчитывается нормативный размер земельного участка;
Sзастр.к. - площадь застройки кондоминиума, для которого рассчитывается земельный участок.
УДЕЛЬНЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ ЗЕМЕЛЬНОЙ ДОЛИ, ПРИХОДЯЩЕЙСЯ НА 1 М2 ОБЩЕЙ ПЛОЩАДИ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ ДЛЯ ЗДАНИЙ РАЗНОЙ ЭТАЖНОСТИ
Строительные Этажность
нормы
¦ ¦ 2 ¦ 3 ¦ 4 ¦ 5 ¦ 6 ¦ 7 ¦ 8 ¦ 9 ¦ 12
1957 г. ¦2,84¦2,00¦1,57¦1,34¦1,23¦1,19¦1,14¦ - ¦ -
СН 41-58
1967 г. ¦2,72¦1,97¦1,81¦1,52¦1,39¦1,30¦1,21¦1,04¦
СНиП II-К.2-62
1975 г.¦2,30¦1,80¦1,59¦1,36¦1,21¦1,15¦1,10¦0,98¦0,94¦
СНиП II-60-75
ВСН 2 85¦1,85¦1,47¦1,32¦1,16¦1,05¦0,96¦0,85¦0,80
1994г. ¦3,57¦1,85¦1,33¦1,31¦1,16¦1,05¦0,96¦0,85¦0,80
МГСН-1.01-94
СНиП Не менее 0,92
2.07.01-89
В общем, лучший способ разобраться – прочитать это постановление.
Преимущества формирования земельного участка
Преимуществ в приватизации земли около дома три:
- если Вы живете в центре города в деревянном доме, вас специально не подожгут, так как делать это бессмысленно – Вы все равно собственник земли;
-впритык к Вашему дому не построят элитную высотку или ночной кабак;
- если расположение дома позволяет, можно немного заработать денег, сдав землю в аренду под автостоянку или хлебный киоск.
Негативные последствия формирования земельного участка
- Вы начнете платить земельный налог (его ставка устанавливается местными органами власти, поэтому в каждом городе и поселке свои правила, никаких федеральных льгот для ветеранов или инвалидов не существует);
- Вам придется самим решать вопросы с обрезкой деревьев, так как эти деревья будут расти уже на вашей земле, и если сухое дерево упадет, например, на машину, платить автовладельцу будут жители дома, а не кто-нибудь еще.
Инженерные коммуникации и придомовые дороги ремонтировать не придется, так как они все равно остаются в собственности коммунальных компаний или муниципалитета.
Расстояние до мусорных контейнеров
Санитарные правила содержания территории населенных мест СанПиН 42-128-4690-88, в частности пункт 2.2.3, предусматривают, что площадки для установки контейнеров (а соотвественно и баки которые на них распологаются) должны быть удалены от жилых домов, детских учреждений, спортивных площадок и от мест отдыха населения на расстояние не менее 20 м, но не более 100 м. Размер площадок должен быть рассчитан на установку необходимого числа контейнеров, но не более 5.
Расстояние до гаражей
Расстояние от многоквартирного жилого дома до гаражей зависит от числа гаражей. При числе гаражей до 10-ти - расстояние устанавливается не менее чем в 10 метров, при числе гаражей от 10 до 50 – не менее чем в 15 метров (СНиП 2.07.01-89*).
Отремонтировать внутриквартальный проезд
Россия остается единственной страной, в которой ямы на дорогах утверждены по ГОСТу. Согласно ГОСТ Р 50597-93 размеры ям не должны превышать 15 см по длине, 60 см по ширине и 5 см по глубине. Дорогой считается в том числе и внутриквартальный проезд. Соответственно, если проезд у вашего дома имеет выбоины, превышающие установленные параметры, то нужно спокойно обращаться в прокуратуру. При этом ни в коем случае не надо просить ремонта: всем просителям объяснят, что в бюджете нет денег. Надо написать, что нарушается закон.
Документ № 13
Текст жалобы в прокуратуру
Уважаемый прокурор!
На внутриквартальном проезде восточной и южной сторон дома № 52 по ул. Тамбовская расположены ямы. Согласно ГОСТ Р 50597-93 размеры ям не должны превышать 15 см по длине, 60 см по ширине и 5 см по глубине. Однако, ямы на ул. Тамбовская 52 превышают параметры, предусмотренные отечественными стандартами ям.
Прошу принять меры и проинформировать меня об их результатах.
ВИКТОРОВ В.П.