Если у вас возникли сложности с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой - мы готовы помочь.
Предоплата всего
Подписываем
Жаркова Ольга Александровна
Земельное право – оно есть, в отличии от экологического. Поэтому про предмет и метод мы почитаем в учебнике (а они все плохие). А вот градостроительное законодательство мы затрагивать не будем, а зря.
Презумпция знания ГК. Но между нормами ГК и Градостроительного кодекса превалировать будет последний!
Задачи Ивановой Татьяны Геннадиевны («для третьего потока» называются), не плохие. Взять на ксероксе или откуда их там берут (может с сайта).
Структура экзамена. Тесты, коллизия и задача (обычно из семинаров с небольшой переделкой).
3 задания: открытый вопрос, коллизия и задача. Задание одно на всех. НА ПК, но наличие баз неизвестно. Каждый поток пишет свой вариант. Обжаловать имеет смысл!
Традиционно носило публ-прав характер, ибо с римского права земля – недвижимость, а после 1917 земля изъята из оборота, объявлена публ собственностью и ряд отношений не укладывался в старые схему => необходимость в новой отрасли права.
В 2000 году законодатель (ЗК 2001) объявил, что земля выступает в двух качествах (ст. 1 ЗК): как природный ресурс (природный объект) и как имущество =>земельный правоотношения разбиты на 2 группы: природоресурсные и имущественные. В ст 3 ЗК указано, что природоресурсовые земельные отношения регулируется нормами земельного права, а в п 3 ст 3: «а имущественные земельные отношения регулируется гражданским законодательством, если иное не предусмотрено спец природоресурным законодательством».
Тем самым предмет земельного права – преродоресурсные отношения (с объектом – землей как природным ресурсом), и имущественные отношения с объектом - земельным участком, который объявлен недвижимым имуществом.
В ГК есть ряд положений, кот регулируют земельные отношения (гл 17). И теперь возникают противоречия: ЗК предусматривает нормы, противоположные ГК. И до 2007 все это вызывало проблемы, верховные суды склонялись к земельному законодательству (тем самым суды руководствовались исключительно судебной практикой, зачастую разнообразной – прецедентное право).
После 2007 года вносятся изменения в ГК, устраняющие большинство противоречий, но значение практики остается значительным.
Земельный участок – это предмет имущественных отношений. После того, как законодатель провозгласил землю недвижимостью, встал вопрос с его индивидуализацией. Ответ в Законе «О государственном земельном кадастре» 2000 (утратил силу в связи с принятием федерального закона "о государственном кадастре недвижимости"): индивидуализация через кадастровый учет. Там же порядок ведения: это не только составление плана и присвоение кадастрового номера, но, прежде всего, дорогостоящие межевые работы, т.е. работы по формированию земельного участка на местности. Объектом (предметом) оборота может выступать только земельный участок, прошедший кадастровый учет, ибо иначе он не считается инд-определенной вещью. После этого земельный рынок встал, ибо $ всем жалко, как дачникам, так и предприятиям. Чтобы снизить спрос на межевые работы, законодатель предпринял попытку введения упрощенной формы кадастрового учета земельного участка. 10.4.2001 принят приказ РосЗемКадастра (нынешняя Роснедвижимость), кот установил, что постановка земельного участка на кадастровый учет может осуществляется без межевых работ, тем самым осуществился «временный кадастровый учет земельного участка»: составлялся графический план, ему присваивался номер, вносилось все это в реестр с указанием примерных данных. Но этот приказ прямо противоречил действующему тогда ФЗ о кадастре.
В окт 2001 принимается ЗК, кот дает определение земельного участка – часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Это определение существовало до 25 окт 2008 и носило неполноценный характер: ничего про индивидуализацию через межевые работы. Таки что там с неразмежеванными участками?! Суд практика: сделки с земельными участками, не проведшими процедуру формирования, признавались незаключенными. Но существовали способы обойти сие: аренда до года, кот не требовала регистрации.
22 июля 2008 ФЗ №141 внес изменения в т.ч. в ЗК. Изменилось понятие земельного участка (с 25 окт вступил в силу): часть земной поверхности, границы которой определены в соотв с ФЗ. Основным таким законом теперь является ФЗ «О гос кадастре недвижимости». Т.е. если на кадастровом паспорте указано «границы земельного участка не определены», то земельного участка как объекта недвижимости не существует.
Аренда части земельного участка. В юр литре часто высказывалось мнение о том, что понятие «часть земельного участка» не имеет юр смысла. После принятия ЗК 2001 договоры аренды части земельного участка признавались незаключёнными со ссылкой на ст 607 ГК (нужно установить предмет, что делается только через кадастровый номер). С 2006 суд практика пошла по компромиссному пути. По ссылкой на п 2 ст 26 ФЗ О гос регистрации, в кот названы особенности гос регистрации договора аренды части земельного участка (к договору должен быть приложен план земельного участка, на кот графически выделено сдаваемая в аренду часть), суды стали признавать заключенными и не противоречащими ГК, а после принятия закона О кадастре, появилась нормативно подтвержденная возможность идентификации части земельного участка. В соответствии с п 65 Приказа Минэкономразвития № 42 2010, в реестр вносятся следующие сведения о частях земельных участков:
Делается это все по результатам геологических работ. Но эта оборотоспособность только для договора аренды или сервитута! Никаких иных сделок!
В части аренды части помещения ситуация этими изменениями осложняется. Индивидуализация такого помещения должна быть осуществлена не самими сторонами, а ПИБ. Часть помещения должна обладать потолком, полом и стенами. Причем комната в квартире может быть индивидуализирована, а часть комнаты – проблема?! А недвижимость такая должна быть индивидуализирована.
ФЗ «О гос кадастре недвижимости» вступил с 1.3.08. По общему правилу кадастровый учет земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства должен осуществляется Роснедвижимостью. Но до 1.1.2013 года введен переходный период, т.е. все остается по-прежнему: Роснедвижимость осуществляет кадастровый учет только земельных участков. Прочие объекты (кадастровый и технический учет) учитываются в Бюро технической инвентаризации (ПИБ в СПб).
Ранее учтенный земельный участок – земельные участки, кот были предоставлены гражданам и ЮЛ до 1.3.2008 с правоустанавливающими документами. Их 2 вида:
1. межёванные – те участки, кот были поставлены на кадастровый учет до 1.3.2008 в соотв с действующим на тот момент законодательством (ФЗ О гос земельном кадастре или др актами). Т.е. ФЗ исходит из принципа признания действительности ранее поставленных на кадастровый учет земельных участков. Но так как ставили тогда все с ошибками (старые данные и т.п.), то ошибок этих накопилось много. Например, по кадастровым данным есть земельные участки, рядом надо дорогу построить, а участки «убегают». На практике после выявления ошибки принимается решение о приостановлении кадастрового учета, составляется акт о кадастровой ошибке, после чего заново вызываются геодезисты. Но ведь собственник уже заплатил за составление плана! А $ получить назад можно только в обычном ГП порядке по иску к стародавнему землеустроителю. Так что принцип признания ранее поставленных на учет участков – это опасносте.
2. немежёванные – имеются правоустанавливающие документы, но не прошли кадастрового учета. Учет этот нужен для распоряжения участком: право на участок должно содержаться в ЕГРП (ФЗ О гос регистрации).
А) земельные участки, предоставленные гражданам для непредпринимательских целей (подпадающие под «дачную амнистию»), т.е. для ведения садоводства, огородничества, гаражного, дачного строительства, ИЖС, личного подсобного хозяйства (ст. 41 ФЗ О кадастре). Зарегистрировать права на эти участки можно без проведения межевых работ. Ст 45 ФЗ О гос кадастре недвижимости => подпадает под понятие «земельного участка».
Б) для ЮЛ или граждан с предпринимательскими целями.
1. Временный кадастровый план, но не зарегистрированы. ФЗ О гос регистрации изменил ст 19, с ними теперь можно совершать сделки. Если есть временный кадастровый паспорт или кадастровый план ранее предоставлялся и был помещен в дело. В этом документе могут отсутствовать ряд координат, но сделки считаются заключенными!
2. Все остальные. Они для регистрации права на земельный участок должны пройти процедуру межевания для постановки на учет, т.е. полноценную процедуру. Ст 45 О кадастре в совокупности со ст 19 ФЗ О гос регистрации исключает из всех остальных те земельные участки, которые предоставлялись раньше.
Все иные участки – вновь предоставляемые, они могут быть только уже поставленными на учет.
23.07.09 Пост ВАС: в соотв с 389 ст НК объектом налогообложения является земельный участок, понятие которого дано в ст 11.1 ЗК => объект налогообложения возникает только тогда, когда конкретный земельный участок будет сформирован. Если земельный участок на ПБП2 (или не возмездная аренда), то ЮЛ не сможет заплатить земельный налог, если нет кадастрового паспорта (земельный участок не сформирован). Но принцип платного землепользования => платить за что-то надо => неосновательное обогащение, кот рассчитывается по ставкам арендной платы, а не земельного налога. Тем самым все стимулируются к проведению кадастрового учета.
В отношении земельного участка существует 2 кадастровых документа:
1. кадастровая выписка (КВ) – выписка из государственного кадастра недвижимости (ГКН), содержащая запрашиваемые сведения о земельном участке. Тем самым она носит чисто информативный характер. В ФРС для гос регистрации она предоставлена быть не может (в ней нет графы «сведения для регистрации»).
2. кадастровый паспорт. До 1 марта 2010 кадастровый паспорт определялся как выписка из ГКН, содержащая необходимые для гос регистрации сведения о земельном участке. Паспорт получали межёванные участки и участки, подпадающие под дачную амнистию. Все иные же могли получить только кадастровую выписку для своего собственного информирования.
В связи с реструктуризацией органов исп власти (объединение Роснедвижимости и ФРС) 21 дек 2009 принят ФЗ № 334, который внес серьезные изменения в закон о гос регистрации (вступили в силу с 1 марта 2010). Теперь можно одновременно подавать заявление по постановке участка на кадастровый учет и гос регистрации прав на него. Т.е. раньше шли в Роснедвижимость, писали заяву о постановке, а потом с кадастровым паспортом тащились в ФРС. Теперь же с объединением двойная работа исчезла. В связи с этим изменилось понятие кадастрового паспорта. Теперь кадастровый паспорт – выписка из ГКН, содержащая уникальные характеристики объекта недвижимости (земельного участка), а не только для гос регистрации.
ВАС: договор аренды земельного участка с правом выкупа сформированных впоследствии земельных участков – смешанный договор аренды и купли-продажи => требуется индивидуализация предмета будущей купли-продажи. Т.е. ВАС в отношении предварительных договоров купли-продажи считает, что если предметом является непосредственно земельный участок, то он должен быть сформирован. Но это положение не относится к ситуации, когда земельный участок следует судьбе отчуждаемого здания. В этом случае ВАС имеет мнение, что при заключении договора купли-продажи здания может быть заключен предварительный договор купли-продажи несформированного земельного участка (552 ст ГК). В этой ситуации по ГК можно заключить и 2 договора, но они должны быть одновременно совершены.
ФЗ №141 ввел новую главу в ЗК – «Земельные участки» об их образовании. Участки могут быть образованы 2 способами:
1. первичное образование – из земель публ собственности впервые формируется земельный участок
2. вторичное образование – путем раздела, объединения (смежных), перераспределения (смежных), выдела (доли из участка).
Существует 3 правила:
1. земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются новые земельные участки, прекращают свое существования с даты гос регистрации прав на них.
2. при выделе земельного участка в счет доли земельный участок, из которого осуществляется выдел, сохраняется в измененных границах и числиться как измененный. Т.е. не возникает 2 новых, как оно было раньше, формировать 2 новых участка не нужно, формируется только выделяемый, а с остальным куском вообще ничего делать не надо, ФРС сообщает в Роснедвижимость о новых правах и Роснедвижимость самостоятельно меняет границы.
3. действует до 1.1.2015: при разделе земельного участка в публичной собственности и предоставленного гражданину или ЮЛ (любой титул, кроме собственности) могут быть образованы 1 или несколько земельных участков. При этом участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах и числиться как измененный. Участок в частной собственности всегда становится новым. После внесения изменений права на вновь образуемые земельные участки просто регистрируются. Был участок на ПБП с 3 объектами недвижимости. Владелец участка захотел продать 1 из трех объектов, что возможно только в месте с землей. Для этого участок делится и образуется 2 новых земельных участка. Один продается, а 2 объекта недвижимости и новый земельный участок остаются у владельца. Но требуется принять решение о предоставлении пользователю этого нового земельного участка, причем на новом праве (постоянное бессрочное пользование больше нельзя). После 2001 (принятие ЗК) у владельца же остается измененный, а не новый участок на старом праве постоянного бессрочного пользования.
С арендой ситуация иная. При образовании земельных участков из участка, используемого на основании договора аренды, лицо, с кот был заключен договор, имеет преимущественное право на заключение с ним нового договора аренды на прежних условиях без проведения торгов, либо на внесение изменений в ранее действующий договор аренды. Например, инвестор (застройщик) выиграл право аренды для строительства 4 домов. Построил он один дом, сдал, заселил. После этого застройщик не хочет платить аренду за землю нового дома, да и жители хотят построить стоянки на этой земле. Но КУГИ этого не хочет, ибо не будет $. Если бы КУГИ согласилась, получались бы 2 новых земельных участка. И чтобы достроить 3 новых корпуса, застройщик должен заново участвовать в торгах. Сегодня же возникает новый и измененный участок, в отношении измененного вносятся изменения в договор, а новый – преимущественное право на заключение договора.
Если преобразуется земельный участок на праве аренды или ПБП у ЮЛ, то его преобразование возможно только по решению органа исп власти, в ведении которого находятся данный земельный участок (с кем был договор – КУГИ, например). Земельный участок, находящийся у граждан, преобразуется без согласования с органами исп власти.
При преобразовании земельных участков сохраняется целевое назначение, разрешенное использование (т.е. сохраняется правовой режим) и сохраняются все внедоговорные обременения. А залог (договорное обременение) не сохраняется => преобразование заложенного земельного участка возможно только при наличии согласия залогодержателя.
Не допускается объединение земельных участков на постоянном бессрочном пользовании, пожизненном наследуемом владении, срочном пользовании, если они принадлежат различным лицам. Они сначала должны все переоформить на право собственности. Т.е. различные лица могут объединить участки только на праве собственности или аренде.
ЗК, ст 11.7 п 3: перераспределение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, между их собственниками и (или) между собственниками земельных участков - физическими или юридическими лицами не допускается => перераспределять можно только между частными лицами. Между гражданином и ЮЛ перераспределение возможно.
Градостроительный кодекс в ст 41 говорит, что обязательным условием разделения земельного участка на несколько является наличие подходов, подъездов в каждому земельного участку. Поэтому вроде как нарушением будет являться формирование земельного участка внутри другого, но ведь доступ к дороге может быть и через сервитут. В соотв с ФЗ о гос кадастре в ст 27: отказ в постановке, если доступ к образуемому земельному участку не будет обеспечен, в т.ч. через установление сервитута. «Сырные» участки вполне допустимы. Но в соотв с ч 6 ст 11.9 ЗК, образование земельных участков не должно приводить к вклиниваю, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосицы, и другим препятствующим рациональному использованию земель недостаткам. Но отказать в постановке участка на учет можно только по тем основаниям, которые перечислены в ст 27 ФЗ О кадастре.
Не допускается постановка участка на учет, если он пересекает границы НП, и не допускается постановка на кадастровый учет земельного участка, пересекающего границу МО. С появлением земельного налога, объектом стал земельный участок в рамках 1 МО, ибо налог поступает в местный бюджет. Но что делать с теми участками, которые уже пересекают границы?! Правообладатель должен вызвать геодезистов, которые рассчитают доли земельного участка, пропорционально которым высчитывается земельный налог.
Другая проблема – линейные объекты: в каждом МО должен быть сформирован собственный земельный участок (с принятием решения МО), что доставляет инвестору. Несколько участков => несколько объектов!
Когда речь идет о разделе земельного участка, на кот находятся объект недвижимости, то выдвигаются доп технико-юр требования. Например, мы можем разделить объект недвижимости (если он реально делим) и при этом не делить земельный участок (он переходит в общую собственность). Обратная ситуация невозможна: нельзя делить земельный участок, а недвижимость при этом не делить: каждый объект недвижимости должен быть расположен на 1 земельном участке.
Поскольку земельный участок объявлен недвижимым имуществом, то он должен выступать единым объектом гр прав, и распоряжение частью земельного участка (за исключением аренды или сервитута!) не допускается, речь может идти только о распоряжении правом общей долевой собственности. Поэтому если нужно распорядиться частью участка, то нужно образовывать новый. В связи с этим в 2007 в ГК внесены изменения, исключены все упоминания о возможности распоряжения частью земельного участка. Но как любая недвижимость, земельный участок может быть делим и не делим. ЗК в старой редакции содержал понятие «делимого земельного участка». С окт 2008 это понятие исключено. Вместо этого в ФЗ О гос кадастре недвижимости указано, что орган кадастрового учета отказывает в постановке участка на учет, если размер этого участка не соответствует предельным максимальным (минимальным) размерам. Например, дачный участок в 8 соток делить нельзя, потому что новые образованные должны быть не меньше 6 соток. И вот тогда приходится распоряжаться долей в праве.
Предельные размеры земельных участков определяются либо в соответствии с Правилами землепользования и застройки, а при их отсутствии предельные размеры определяется по правилам ст 33 ЗК.
В ФЗ «О гос регистрации» в ст 22.2 содержит эти нормы о порядке регистрации.
Среди кадастровых процедур (т.е. при формировании границ) наряду с постановкой земельного участка на кадастровый учет, снятие земельного участка с кадастрового учета и др, существует процедура уточнения границ земельного участка. При этой процедуре межевые работы проводятся (т.е. на местность приезжают геодезисты), но земельному участку новый кадастровый номер не присваивается. Например, 2 смежных участка, между которыми надо уточнить границу. Любые обязательства сохраняются. Другой пример: арендатор подвала заключил договор аренды земельного участка. Потом собственник подвала сформировал (поставил на учет) другой земельный участок, побольше первого, а первый – снят с учета. Тем самым по вине арендодателя ликвидирован предмет договора аренды. А вот если бы было уточнение границ, то с договором бы ничего не стало.
При постановке земельного участка на кадастровый учет и до регистрации прав на образуемый земельный участок, кадастровые сведения носят временный характер. Если по истечении 2 лет со дня постановки на кадастровый учет земельных участков права на них не зарегистрированы, то орган кадастрового учета снимает их с кадастрового учета. Тем самым земельный участок как объект недвижимости (имущество) возникает не с момента постановки его на кадастровый учет, а с момента гос регистрации прав на него. Например, есть земельный участок, права на который зарегистрированы. Правообладатель решил разделить его на 2, новые поставлены на учет, но не регистрирует права. Тогда как был 1 участок, так и остается, а если бы зарегистрировал – было бы у нас 2 новых объекта недвижимости.
Если земельный участок формируется впервые, то 2 годичный срок действия временного кадастрового учета к нему не применяется. По заявлению собственника (органа исп власти) он может быть снят с кадастрового учета в любой момент.
Изменился порядок принятия решения о предоставлении земельного участка. До окт 2008 для решения о предоставлении ставить его на кадастровый учет не обязательно. Например, идешь в КГА, они выполняют проект границ, на основе которого КУГИ принимало решение на предоставление. Теперь же решение о предоставлении земельного участка может быть принято только в отношении поставленного на кадастровый учет земельного участка. Т.е. к заявлению на предоставление участка прилагается кадастровый паспорт. Но этот паспорт не дает никаких доп гарантий. Например, есть объект недвижимости, под который есть земля, которую хочется выкупить. Платим $ за постановку на учет, идем в КУГИ, а тот парк там планировал разбить => дают в лучшем случае в аренду, но не собственность.
Что до первичного образования, то с заявлением может обратиться любое лицо. По федеральному закону даже если речь идет о постановке участка под объектом недвижимости на кадастровый учет, то все равно с заявлением может обратиться не только правообладатель недвижимости, но любое лицо. А вот в СПб к заявлению на постановку земельного участка под объектом недвижимости надо приложить копии правоустанавливающих документов на объект недвижимости.
Если земельный участок находятся на праве собственности, МБП, ПНВ или договор аренды более 5 лет, то все кадастровые процедуры проводятся только по заявлению правообладателя.
Согласование местоположения границ земельного участка. До введения в действие ФЗ О гос кадастровом учете каждая из границ впервые образовывающийся участок должен был согласовать все границы с собственниками смежных. С 1 марта 2008 при первичном формировании земельного участка согласовывать границы земельного участка ни с кем не нужно. Новый участок подгоняется вплотную к старым.
Предметом согласования теперь является только определение местоположения границы земельного участка, одновременно являющегося границей другого земельного участка. Оповестить заинтересованных лиц теперь можно не только путем извещения лично (или направления его по почте), но и путем опубликования сообщения в СМИ о проведении кадастровых работ.
В соотв с п 2 ст 7 ЗК правовой режим земельного участка определяется исходя из его принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соотв с зонированием территории. Т. е . для определяется правового режима в нашей стране используется 2 критерия:
До 1998 у нас как у всех применялось лишь целевое назначение путем разделения земель на различные категории. Нас традиционно 7 категорий земель:
Отнесение земель к категориям осуществляется собственником, за исключением земель в частной собственности и с\х назначения. То есть земли РФ – Правительство, субъект – по реш правительства субъекта, муниц – по реш органа МС. В отношении земель с\х назначения муниципалы правомочиями по общему правилу не обладают. Земли в частной собственности относятся к категориям органами МС, кр земель с\х назначения.
В 1998 принимается первый градостроительный кодекс. Он ввел зонирование территории => появление второго критерия определения правового режима. Термин «разрешенное использование» тогда применялся только к землям НП: зона жилой застройки, промышленной, инженерной и пр. Для каждой зоны – виды разрешенного использования (малоэтажная или многоэтажная застройка для жилых).
ЗК 2001 вводит положение о том, что критериями определения правового режима выступают 2 критерия, причем ЗК приоритет отдает целевому назначению. Потом принимается Градостроительный 2004 и он вообще не говорит ничего о целевом назначении, единственным критерием определения правового режима является разрешенное использование. Сначала разрабатывается Генеральный план, где указаны функциональные зоны. На основании Генплана принимаются Правила землепользования и застройки (ПЗЗ), где исходя из функциональных зон определяется территориальные зоны. Исходя из градостроительного зонирования, утверждаются градостроительные регламенты, где указаны виды разрешенного использования земельных участков, объектов капитального строительства и иные их параметры.
В соотв с Градостроительным кодексом, ПЗЗ может разрабатываться как в отношении НП, так и в отношении межселенных территорий (всех иных категорий земель) => для всех категорий земель единственным критерием правового режима выступает вид разрешенного использования земельного участка. Тем самым МО принимает ПЗЗ, деля территорию на зоны, разрешает жилищное строительство вне земель НП, что многие жаждут. Такая вот новомодная тенденция.
Существует 3 вида разрешенного использования:
Основной и вспомогательный правообладатель земельного участка выбирает или изменяет самостоятельно в пределах предложенного в заявительном порядке в органах реестра. Если возникла необходимость выбрать основной или вспомогательный вид разрешенного использования, не указанный в Град регламенте, то это делается либо путем внесения изменений в ПЗЗ, либо по решению главы МО. В СПб – по реш КГА.
Если хотим выбрать условно-разрешенный вид использования, то только
т.е. всего 3 этапа согласования.
П 5 ст 1 ЗК: все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Реализация в современных условиях затруднена:
До ЗК самым распространенным видом прав на землю было фактическое землепользование, т.е. когда у собственника здания \ сооружения без правоустанавливающих документов возникало право пользования земельным участком. В законе этот термин не употреблялся.
С принятием ЗК указано, что права на землю, не предусмотренные ст 15, 20-24, должны быть приведены в соответствие с действующим законодательством. Таким образом, ЗК указал, что пользоваться землей можно только на 6 титулах:
Как эти 6 прав соотносятся с фактическим землепользованием?! Все эти фактические пользователи стали незаконными пользователями, нужно все шустро ставить на учет. А что не успели оформить – можно ли привлечь их за самовольное занятие земельного участка?! Если есть объект недвижимости – ничего страшного. В 2005 вышло 2 постановления президиума ВАС 1.2.05 № 11301\04 и №9289\04. ВАС указал, что под использованием земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю следует понимать пользование земельным участком, осуществляемое с разрешения собственника или лица, им уполномоченного, но сопряженное с невыполнением законной обязанности по оформлению правоустанавливающих документов на землю. Таким образом, самовольно занявшим будет только тот, в отношении кого в законе указано, что они обязаны оформить права на землю: собственники зданий \ сооружений и лица, имеющие их на праве хоз ведения или оперативного управления. Тем самым арендаторы зданий, собственники и арендаторы помещений самовольниками быть не могут.
По поводу постройки на таком участке ФАС СЗО считает, что:
А) если разрешение собственника было получено, но нет правоустанавливающих документов, то в действиях лица вина отсутствует, и оно не может быть привлечено к административной ответственности.
Б) самовольная постройка на самовольном участке – последствия в виде сноса за свой счет.
В) Если здание было возведено правомерно, а права на землю не оформлены, то такое лицо является самовольно занявшим, но строение по причине отсутствия прав на землю самовольной постройкой признано быть не может.
Чтобы признать право собственности, важно 2 момента:
А) права на землю
До 1 сент 2006 в 222 ст ГК присутствовала норма, согласно которой право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу. И суды для признания права собственности на постройку довольствовались лишь письменным обещанием должностных лиц о том, что земельный участок будет впоследствии предоставлен, и признавали право собственности.
Но с 1 сент 2006 нормы 222 ст изменены законом О дачной амнистии. И теперь право собственности может быть признано за лицом, в собственности (ПНВ, ПБП) находится земельный участок. А что делать с арендаторами и прочими не собственниками?
Суды при вынесении решения должны руководствоваться нормой закона, действующей на момент возникновения правоотношения. Суды датой возникновения правоотношения стали признавать не дату окончания возведения самовольной постройки, а дату обращения в суд с исковым заявлением.
С арендой все решается на уровне практики. Сначала практика как арбитражных судов, так и судов общей юрисдикции исходила из того, на каких условиях заключался договор аренды. Если он заключался с правом возведения капитального строения, то такие арендаторы приравнивались к собственникам => за ними могло быть признано право собственности. Ну а те, кто заключил договор без права капительного строительства, ни при каких обстоятельствах не могли получить право на постройку. ВС остался на этой позиции, а ВАС считает, что так как в 222 аренда вообще не указана, то право собственности на самовольную постройку вообще не может быть признано за арендатором.
Б) градостроительные нормы
Чтобы признать право собственности на самовольную постройку, в суде также необходимо будет доказать, что она была возведена в рамках разрешенного использования земельного участка и с соблюдением строительных, санитарных, пожарных норм и правил.
К 2010 суд практика пошла по тому пути, что соответствие этим требованиям должно быть доказано в суде путем представления в суд заключений соответствующих публичных структур (органов исп власти). Например, в СПб вид разрешенного использования – КГА, строительные – служба надзора, пожарная безопасность – заключение МЧС. Независимые эксперты идет лесным участком в направлении компетентного органа. Совместное постановление ВАС и ВС от 29.04.10 №10\22: иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство или отсутствие акта ввода в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры.
Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, принадлежащим застройщику, однако на ее создание не были получены необходимые разрешения, ответчиком по иску застройщика о признании права собственности на самовольную постройку, является орган МС, на территории которого находится самовольная постройка. В СПб – КГА и службе надзора.
Наличие регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. На требование о сносе самовольной постройке исковая давность не распространяется.
Не самый распространенный вид прав на землю.
Возможны все формы собственности, между ними, согласно ст 8 КРФ, равенство. По факту явно превалирует государственная, ибо государство тут выступает не только как собственник, но и властный субъект.
Дикий неконституционный принцип в ст 1 ЗК: земельное законодательства основано на принципе разграничения гос собственности на землю на собственность РФ, субъектов и муниципальную! Поэтому мы будем говорить о публичной собственности.
Действующая до 1.7.06 редакция ЗК и ФЗ О разграничении гос собственности на землю 2001 года исходили из того, что в отношении каждого земельного участка, не находящегося в частной собственности, должен быть определен конкретный публ собственник. Т.е. разграничению подлежала вся публ земля. И должно это было закончиться к 2008 году. Но процедура сложная, и в 2006 законодатель от нее отказался. ФЗ О введении в действие ЗК был изменен, в соотв с ним утвержден перечень земельных участков, кот подлежат разграничению. Основной критерий – наличие на земельном участке объекта недвижимости, находящегося в соотв публ собственности. Публ субъект – собственник объекта недвижимости – просто подает заявление в Росреестр и регистрирует свое право собственности на этот земельный участок, а вся остальная публ земля, кот не подпадает в этот перечень, остается землей, собственность на которую не разграничена (большая часть). И если нет конкретного хозяина – презюмируется гос собственностью.
С 2006 наше государство официально пошло по пути дуализма публ собственности: есть разграниченная собственность на землю, а есть неразграниченная. Кто же ими распоряжается?! В отношении разграниченной собственности (зарегистрировано право собственности) естественно соотв публ субъект. А распоряжение неразграниченной собственностью – вопрос спорный. Хотя она является государственной (а фактически – бессубъектной!) собственностью, полномочия по распоряжению переданы муниципалам (п 10 ст 3 ФЗ О введение в действие ЗК). Исключение для столиц субъектов: может быть принят закон субъекта, по которому неразграниченной собственностью в такой столице распоряжается субъект. В ЛО и Московской области такой столицы нет.
Основания возникновения публ собственности:
В любом ученике с 1861 года.
В 90-м году 2 закона: О земельной реформе и О крестьянском (фермерском) хозяйстве. Потом изменения в конституцию и с 92 активная приватизация.
Всего 10% земель в частной собственности. Но в публичной собственности зачастую ограниченные в обороте земли. А если взять крупно населённые районы, то до 60% земли в частной собственности.
Наиболее распространен при Советах как право бессрочного постоянного пользования.
Никаких прав по распоряжению изначально нет. Затем в ГК появляется новое (нынешнее) название и указывает, что возможна аренда и безвозмездное срочное пользование с согласия собственника.
В ЗК остается прежнее название, данное ГК, но по своему содержанию этот титул сводиться к советскому бессрочному (постоянному) пользованию, так как в п 4 ст 20 указывает, что запрещается распоряжение таким участком. Тем самым получаем прямое противоречие с ГК. С тем, чтобы не допустить распоряжение земельным участком, полученным через ГП механизмы, в Закон О введении в действие ЗК включили в ст 3 фраз о том, что ранее предоставленное право постоянного бессрочного пользования землей соответствует по своему содержанию праву постоянного бессрочного пользования, предусмотренному ст 20 ЗК. В 2006 сие изменили и звучит оно как «ранее предоставленное право бессрочного постоянного пользования соответствует праву постоянного бессрочного пользования, предусмотренному ст 20 ЗК».
В июне 2007 принят 126 закон об изменениях ГК и из норм ГК исключены положения о возможности распоряжения земельным участком на праве постоянного бессрочного пользования. Эти положения не распространяются на аренду здания, находящегося на земельном участке, кот находится на праве постоянного бессрочного пользования. Такое здание можно сдавать в аренду, это не противоречит п 4 ст 20 ЗК, так как распоряжение земельным участком при сдаче в аренду здания не происходит.
Кому этот земельный участок может быть предоставлен. В соотв с п 1 ст 20 ЗК, земельный участок на праве постоянного бессрочного пользования гражданам предоставлен быть не может, а может – только некоторым ЮЛ:
В 2007 нормы ГК были приведены в соответствие с ЗК.
Все остальные ЮЛ должны до 1.1.2012 переоформить право постоянного бессрочного пользования на право собственности или право аренды. Исключение для владельцев линейных объектов: они не обязаны, а могут переоформить право ПБП на аренду или собственности до 1.1.2015.
Если такой земельный участок выкупается, то до 1.1.2012 действует льготная выкупная цена. 2 ее вида:
С 1.1.13 вступит в силу ст 7.37 КоАП, кот предусматривает адм ответственность за нарушение сроков переоформление ПБП, штраф 20-100 т.р.
Появляется в 90-м. В ЗК указано, что распоряжаться данным видом прав запрещается. Положения ГК о том, что такой участок может быть сдан в аренду и безвозмездное срочное пользование исключены в 2007 и сейчас это право может возникнуть только на основании наследования или в случае признания судом.
Гос регистрация перехода по наследству проводится на основании свидетельства о праве на наследство.
1181 ГК: ПНВ наследуется на общих основаниях.
Переоформление прав. Граждане, в отличии от ЮЛ, не ограничены сроком переоформления ПБП и ПНВ.
Указ Президента 1991
Так что законодатель стремиться все титулы свести к собственности и аренде, в первую очередь для ЮЛ. Для граждан законодатель не столь суров, ибо и земель у них не много.
Впервые в указе 1991 Президента было предусмотрено, что граждане на праве ПБП могут переоформить это право в собственность в пределах нормы предоставления земельных участков бесплатно.
Оставшаяся часть земельного участка может быть выкуплена, или ее можно взять в аренду, или переоформить на ПНВ. Для граждан наиболее выгодно из 15 соток имевшихся земель 6 по норме предоставления бесплатно оформить в собственность, а остальное оформить на право пожизненного наследуемого владения. Сегодня такой правоустанавливающий документ выдан быть не может, но с 90-х сие осталось. В итоге земельный участок частично оказывался на праве собственности, а частично – на ПНВ. Это ситуация прямо была предусмотрена тем указом, поэтому такие правоустанавливающие документы, выданные в то время, признаются вполне соответствующими законодательству.
В практике иногда выдавались правоустанавливающие документы, где частично участок на праве ПБП, а частично – ПНВ. Такие правоустанавливающие документы нашим законодателем никогда не были предусмотрены. В этом случае гражданина нужно отправлять в суд.
ЗК в 2001 предусматривает, что граждане без ограничения срока имеют право переоформить ограниченные вещные права на право собственности однократно бесплатно в полном объеме. При этом орган исп власти принимал решение о предоставлении им земельного участка в собственность бесплатно. Вопрос: а что значит «однократно»?! Если еще до ЗК по указу Президента ограниченно вещное право уже было переоформлено?! ВС разъяснил, что термин «однократность» следует понимать не как 1 раз за период жизни, а как 1 раз с момента вступления в силу ЗК. Нет указания на обратную силу => начинает действовать с момента вступления в силу.
С 1 сент 2006 вступили в силу изменения ФЗ № 93 (Закон о дачной амнистии). Этот закон создал прецедент трансформации ограниченного вещного права в право собственности путем признания этого права регистрирующим органом исп власти. До 1 сент для переоформления граждане должны были обращаться в распоряжающийся участком орган исп власти (КУГИ в СПб), кот принимал решение. С 1 сент считается, что земельные участки на ограниченных вещных правах уже как бы находятся на праве собственности и гражданам нужно только зарегистрировать это право собственности. Для этого граждане должны обращаться уже не в КУГИ, а в регистрирующий орган (росреестр) => решение о предоставлении земельного участка не принимается, а на основании имеющегося документа просто регистрируется право. При этом ограниченное вещное право прекращает свое существование в момент регистрации права собственности.
С 1 сент 2006 исчезло упоминание об однократности и бесплатности переоформления, потому что граждане платят в ФРС госпошлину (200 рэ). А исчезновение однократности позволяет оформить сколько угодно имевшихся участков.
В каких случаях сие действует. До 1 марта 2010 соотв положения содержались в ст 25.2 Закона О гос регистрации. Теперь частично эти положения с определенными изменениями включены в ст 45 ФЗ О кадастре. Ранее указывалось, что положения о дачной амнистии применимы только к тем гражданам, права на землю у которых возникли до введения в действие норм ЗК. Теперь же этого упоминания нет, ибо ограниченного вещного права после вступления в силу ЗК и возникнуть не могло.
Земельный участок гражданину должен был быть когда-то давно предоставлен с целями: личного подсобного хозяйства, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, инд жилищного и инд гаражного строительства (непредпринимательские цели). Вновь зарегистрировать можно только право собственности => если участок на ограниченных в обороте землях (лесной фонд), дачная амнистия не применяется. Если ранее была аренда – расторжение только по обоюдному согласию, оснований для расторжения нет.
Для регистрации представить правоустанавливающий документ:
Граждане должны представить подтверждение того, что земельный участок поставлен на кадастровый учет, для этого до 1 марта 2008 они предоставляли кадастровые планы, а с 1 марта 2008 предоставляют кадастровые паспорта => в законе говориться, что в случае расхождения по площади в правоустанавливающем документе и кадастровом паспорте, запрещается рассматривать расхождения как основания отказа в регистрации. Кадастровый паспорт рисуется на земельный участок, кот находится в фактическом пользовании, чтобы там не предоставляли 100 лет назад. Единственное требование: приращиваемая часть (разница) не может быть больше минимального размера предоставления для данного вида деятельности.
С 23 ноя 2007 вступили в силу изменения 268 ФЗ и граждане получили возможность постановки земельного участка на кадастровый учет без проведения межевых работ. Т.е. они приносят кадастровый паспорт, где указаны «границы не определены», но счастье все равно наступает.
Если граждан скончался или продал дом, не реализовав право на оформление земли в собственность, то, как сказал ВС, это право переходит правопреемникам. 268 закон это тоже устанавливает: граждане, к которым перешли в порядке наследования или по иным основанием права собственности на строение, вправе зарегистрировать право собственности на эти земельные участки. Для этого в Росреестр они должны представить 2 документа:
В ФЗ О введении в действие ЗК говорится о гражданах – фактических землепользователях, т.е. гражданах, совершивших сделку с жилым домом и не имеющим правоустанавливающего документа на землю. Порядок оформления прав на землю у этих граждан будет зависеть от даты совершения сделки с жилым домом.
Если дом приобретен в собственность до вступления в силу Закона о собственности в СССР (1.7.90), то такие граждане по реш органа МС (распоряжающегося землей) получают эту землю в собственность бесплатно в порядке ст 36 ЗК.
Если сделка была после 1.7.90, то граждане должны будут такую землю выкупить. До 1.7.2012 действует льготная выкупная цена (В СПб и Мск до 20% кадастровой стоимости, у нас – 13,5%, в др регионах – до 2,5%, все берут потолочную).
Это же правило относится к наследникам, принявшим наследство в виде жилого дома до 1.7.90.
С 1949 года граждане получили возможность получения земельных участков во временное пользование (сначала – до 3 лет, потом – до 10). Заканчиваться этот вид пользования должен с окончанием срока, никакой автоматической пролонгации нет. Но никто ничего не пролонгировал, мы получали кучу самовольных построек. ВС: трансформации временного пользования в постоянное быть не могло через приобретательскую давность.
Может ли быть долевое пожизненное наследуемое владение?! ФРС такое может и не зарегистрировать, но суды имеют свое мнение. Независимо от делимости земельного участка на ПНВ он может быть передан по наследству нескольким наследникам. При этом наследники вступают в наследство ПНВ, они могут оформить его в долевую собственность и по желанию разделить.
Земельный участок на праве ПБП завещать нельзя и он не наследуется. Если на таком земельном участке имеется объект недвижимости, то применяются правила ст 35 ЗК и 552 ГК, т.е. переход прав на землю при переходе прав на объект недвижимости: к наследнику по наследству переходит здание, а вместе с переходом здания в силу закона к нему переходит право ПБП землей, как если бы оно было продано.
Если здание на таком участке разрушено, то если в ЕГРП не прекращена запись на такое здание, все аналогично переходит по наследству. Наследники в силу ст 39 ЗК ограничены 3-летним сроком: наследники в теч 3 лет должны приступить к восстановлению здания с момента принятия наследства.
Если к моменту открытия наследства наследодатель не приступил к возведению дома на участке на ПБП, то к наследникам участок не переходит. Растительность, даже ценная – только принадлежность земельного участка, самостоятельным объектом не является.
Возможность применения принципа единства судьбы к наследованию здания и земельного участка. Сие не значит, что это 2 самостоятельных объекта ГП. Ст 35 ЗК и 552 ГК содержит запрет на отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания, если они принадлежат на праве собственности одному лицу. В связи с этим возникают вопросы: можно ли завещать здание одному, а землю – другому?! Или, что чаще бывает: завещание только в отношении здания, земля же переходит по закону другому лицу?! Может ли нотариус выдать отд свидетельства на здание и земельный участок?! Первый вариант может быть только в закрытом завещании, ибо нотариус сразу возмутиться. Литра предлагает считать такое завещание противоречащим закону, но суды идут по другому пути. Второй вариант трактуют как волю наследодателя на общий переход, но как-то это противоестественно: трактовать волю умершего. Суды говорят, что в соотв со ст 130 ГК здание и земельный участок фигурируют в качестве самостоятельных объектов гр прав, а п 5 ст 1 ЗК, где закреплен принцип единства, содержит формулировку о том, что он применяется за исключением случаев, прямо предусмотренных ФЗ. Таким случаем является раздел ГК про наследственное право, нормы которого не содержат каких-либо ограничений по распоряжению гражданином на случай смерти земельным участком и строением => нотариусы выдают самостоятельные свидетельства на здание и земельный участок. Если у правообладателей возникают споры, они могут обратиться в суд и тот определяет порядок пользования земельным участком.
Нормы ЗК в отношении наследования не применяется, наследование регулируется только ГК.
До ЗК старое земельное законодательство содержало два вида срочного платного землепользования: аренда и срочное возмездное пользование. Чем они отличались – непонятно. К этому срочному возмездному пользованию нормы ГК не применялись, особенно важно для норм об автоматической пролонгации => окончание срока, на кот был предоставлен земельный участок, считался полным прекращением прав землепользователя.
Нынче первый НПА о БСП – ГК, затем нормы о нем исключены => сегодня ст 24 ЗК является основным регулятором. 3 основания возникновения:
По задумке законодателя является основным видом прав на землю. ЗК однозначно исходит из того, что аренда является вещным правом. Сие спорно.
Стороны договора. В ст 22 указано, что в качестве арендодателя может выступать только собственник земельного участка, что законодателем сделано для того, чтобы ПБП и иже с ними не стали сдавать ее в аренду. Но это не исключает возможность заключения договора уполномоченным лицом (например, не СПб, а КУГИ).
Предмет. В отличии от 37 ст ЗК, регулирующей договор купли-продажи, где сказано, что предметом договора может быть только земельный участок, прошедший кадастровый учет, ст 22 никаких требований к индивидуализации земельного участка не предъявляет. Ст 607 ГК говорит о необходимости данных для инд определения имущества, а возможно ли это через адрес, поворотные точки и т.п.?! Нет! Но запрет этот относится только к договорам, заключенным после 2001.
Требования к договору аренды лесного участка. Кадастровые инженеры тут работать не умеют => до 2013 в соответствии с ФЗ О гос регистрации и О кадастре, и о Введение в действие ЛК, идентификация лесных участков осуществляется через присвоение им условного номера.
Общие положения этого договора не отличаются от обычного договора аренды. Если срок менее года – вступает в силу с момента подписания. Письма ВАС № 66 и какое-то еще. Если такой договор пролонгируется и заключается новый договор на тот же срок, то он также не подлежит гос регистрации. Исходя из п 2 ст 651 ГК, президиум ВАС делает вывод, что договор аренды на неопределённый срок является бессрочным и его гос регистрация не требуется => возобновление сторонами на неопределенный срок также не требует его регистрации.
Если договор аренды признается незаключенным, то возврат платежей, перечисленных в качестве арендной платы, не предусмотрен. ВАС Письмо № 49 указано, что возврат подлежат только излишне уплаченные платежи (неосновательное обогащение со стороны государства).
Ст 615 ГК: перенаем (т.е. передача прав и обязанностей), поднаем (субаренда), внесение арендных прав в уставной капитал, залог арендных прав – возможны только с согласия собственника земельного участка (согласительный порядок).
А) По ЗК если арендодатель – частное лицо – все аналогично. Но если арендодатель – государство (орган исп власти), то п 5 и 9 жгут напалмом: арендатор земельного участка вправе передать права и обязанности по договору аренды третьему лицу (в т.ч. отдать в залог, внести в уставной капитал) при условии уведомления собственника-публ субъекта. Если договор аренды заключен на срок до 5 лет, то может быть предусмотрен согласительный порядок.
ВАС Пост № 11:ст 607 и 615 ГК допускают возможность установления особенностей сдачи в аренду земельных участков через ФЗ, то ЗК вправе в ст 22 их установить. Указанное уведомление должно быть направлено в разумный срок после совершения сделки с 3 лицом в форме, которая позволяет арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом (хоть по СМС!). Если уведомление в разумный срок не направлено, то арендодатель вправе требовать возмещения убытков, но откуда они возьмутся?! Так что свобода распоряжения арендными правами.
Если стороны заключили на срок более 5 лет, но до введения ЗК и содержит условие о согласительном порядке, то стороны должны руководствоваться данным условием договора. Оно трактуется как существенное, его нарушение => расторжение договора.
Б) Особенности ипотеки (залога). В соотв со ст 62 п 1.1 Закона об ипотеке, если участок передан в аренду, то арендатор земельного участка вправе отдать арендные права в залог в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка \ => противоречие со ст 22 ЗК, который предусматривает и уведомительный порядок. ВАС: специальным законом будет ФЗ Об ипотеке. Ст 62 ФЗ Об ипотеке дополнена новым пунктом, где указано, что при аренде земельного участка в публ собственности на срок более 5 лет залог права аренды допускается без согласия собственника при условии его уведомления.
В) Договор аренды на инвестиционных условиях. В соотв с СПб законодательством договоры аренды на инвестиционных условиях рассматриваются как смешанный вид договора => положения о договоре аренды земельного участка применять не обязательно => в инвестиционном законодательстве прямо указано, что распоряжение арендными правами по инвестиционным договорам допускается только с согласия собственника, ибо иначе концов не найдешь.
Пост Правительства от 16.07.09 № 582 о размере арендной платы участка в гос собственности предусматривает даже торги для ее определения. Но принцип «победит предложивший большую плату» противоречит самому понятию методики определения ее размера.
2 вида:
1. частный. Регулируется нормами ГК
2. публичный. Регулируется норами ЗК.
Частный сервитут регулируется нормами ГК => обременен сервитутом может только участок в собственности, в т.ч. в публичной собственности. И государство в рамках ГК может договориться с частным субъектом (собственником) или наоборот, частный субъект с ничейной (гос) землей об обременении его частного участка, но цели должны быть соблюдены: сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута => для эксплуатации участка под объектом недвижимости сервитут не подходит => для ЮЛ остаются только аренда и собственность.
Сегодня сервитут оч востребован для линейных объектов.
ГК исходит из того, что это ограниченное вещное право. Но нигде в законодательстве не установлена обязанность собственника заключать соглашение о частном сервитуте. А иногда хочется: зачем изымать весь земельный участок, если нужна только часть (а часть изъять нельзя!)?! Только суд обязать заключить такое соглашение может.
Существует огромное количество примерных форм, но законодательство не предусматривает никаких требований к соглашению о частном сервитуте, отсутствуют примерные формы. И отсутствуют методики расчета платы за частный сервитут! Только п 5 ст 274 ГК, где указано, что плата должна быть соразмерной. При определении платы в этом случае не должно происходить полного перекладывания на лицо, в интересах которого устанавливается сервитут, расходов по содержанию обремененного земельного участка. Вывод судов: плата за сервитут должна быть меньше земельного налога за земельный участок аналогичного размера!
Обременить сервитутом можно только земельный участок, поставленный на кадастровый учет, иначе сие не зарегистрируешь. Обременить можно как весь земельный участок, так и его часть: если обременяется часть, то она должна быть выделена на местности, индивидуализирована и для регистрации такого договора должен быть приложен план земельного участка, на кот выделено обременяемая сервитутом часть земельного участка.
В соотв с ГК, соглашение о частном сервитуте заключается с собственником. Оно же распространяется на ПНВ и ПБП (за исключением ГУМ, МУП, ГУ, МУ, гос органов). Когда же сервитутом обременяется арендуемый участок, то соглашение также должно заключаться с собственником. Но можно ли обременить сервитутом ЗУ, если арендатор не согласен, ведь это меняет предмет договора аренды?! Суд практика различна. В Мск идут по щекотливому пути: органы исп власти обременяют сервитутом не земельный участок, а право аренды! Т.е. в договоре аренды по инициативе арендодателя устанавливается обязательство арендатора обеспечить право использования 3 лицами ЗУ.
Когда принимался ЗК, не предполагалось его распространение на линейные объекты, но потом Закон О связи признал их недвижимостью => нужно регистрировать право собственности, а для этого нужны права на землю. При строительстве линейных объектов применяются нормы ст 30-32 ЗК, кот на сегодня исключений для них не делают => нужно получать участок в аренду или собственность. Но вообще в законодательстве есть 2 исключения: закон о строительстве олимпийских объектов в Сочи и саммита во Владивостоке. Вот для них публичные земли предоставляются на праве сервитута.
Частный сервитут считается установлен с момента регистрации.
Введен указом Президента от 22.07.94. Затем подробнее в Градостроительном кодексе 1998. Публичный сервитут устанавливался НПА органов МС, когда сие определяется гос или общественными интересами.
Сегодня в ст 23 ЗК записано, что публ сервитут устанавливается законами и иными НПА РФ, субъектов и МС, если это необходимо для интересов государства, МС или населения по результатам общественных слушаний. В большинстве регионов принятие НПА об установлении публ сервитутов относится к компетенции органов исп власти.
Частный сервитут – ограниченно вещное право, а вот публ сервитут устанавливается в пользу неопределенного круга лиц и только через НПА! По своей природе это не ограниченное вещное право, а ограничение прав собственников-владельцев земельных участков.
Цели, для которых может быть установлен публ сервитут в ст 23 ЗК. Если установление частного сервитута приводит к невозможности использования земельного участка, то собственник вправе в суд порядке требовать прекращения частного сервитута. С публичным сложнее. Тут землевладелец вправе требовать изъятия земельного участка через выкуп с возмещением органом, установившим публ сервитут, убытков, или предоставления нового земельного участка.
Публ сервитут, по общему правилу, является бесплатным. Но если установление публ сервитута приводит к существенным ограничениям, то собственник вправе требовать платы => органы исп власти не заинтересованы в установлении публ сервитута.
Правом требовать установления публ сервитута обладает любое заинтересованное лицо, но у таких заявителей изначально отсутствует право требовать этого установления, ибо устанавливать его могут только органы власти, наделенные правом зак инициативы. Поэтому если орган исп власти отказывает в установлении публ сервитута, то обжаловать его отказ в суд невозможно, ибо публ сервитут не устанавливается в пользу частных лиц.
Кто может снять данное обременение. Проще всего – след НПА, кот признает утратившим силу акт об установлении сервитута. Инф Письмо ВАС № 80: рассмотрение заявлений о признании недействительными НПА об установлении публ сервитутов, принятых органами МС, относится к компетенции арбитражных судов; а органов гос власти – суды общей юрисдикции.
Что лежит в основании возникновения прав?! Уж всяко гос регистрация не включается в основания возникновения прав на землю при сложном юр составе: она несет только подтверждающее значение.
На ЗК в решении таких вопросов ссылаться нельзя, но п 1 ст 25 ЗК: Права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". П 1 ст 2 ФЗ О гос регистрации, эта самая регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права => арбитражные суды занимают единую позицию по правоподтверждающему, а не правоустанавливающему характеру гос регистрации.
В связи с этим возникает вопрос, как может быть оспорено зарегистрированное право. Традиционно было принято следующие способы защиты:
1. иск о признании недействительной свидетельства о регистрации права
2. иск о признании недействительной записи о регистрации права
3. иск о признании недействительной гос регистрации
4. иск о признании недействительным зарегистрированного права.
С 2006 года Президиум ВАС стал настаивать, что единственно правильной формулировкой в соотв с 1 ст 2 ФЗ О гос регистрации является иск о признании недействительным зарегистрированного права. В 2009 году Президиум ВАС разъяснил, что ст 12 ГК и иные законы не предусматривают подобный способ защиты (признание недействительным права). Альтернативой ненадлежащему способу защиты является иск о признании права недействительным зарегистрированного права, поданный совместно с виндикационным иском, что позволяет избежать действия срока исковой давности. К Росреестру иск не предъявлялся, оно участвует в качестве 3 лица, а ответчик – владелец земли.
С октября 2009 внесены изменения в ст 59 АПК. Частное лицо может подавать иск в защиту интересов других лиц.
Основания возникновения права указаны в ст 8 ГК. Для земельного участка важны:
В большинстве случаев выступает основанием возникновения прав сложный фактический состав, т.е. принятие решения о предоставлении земельного участка и заключение договора купли-продажи (аренды).
Правомочный применять решение орган. Ст 29 ЗК говорит, что полномочиями по принятию решение на предоставление обладают органы, управомоченные распоряжаться участками: террит подразделение Роисмущества (фед земли), соотв органы субъектов (КУГИ), КУМИ (комитет по управлению муниципальным имуществом) для муниципальной земли и неразграниченной.
Ст 213, 214 ГК: могут быть определены отд виды имущества, кот не может принадлежать гражданам и ЮЛ. Ст 27 ЗК реализует эти положения, определяя земельные участки, изъятые из оборота и ограниченные в обороте.
К изъятым относятся земли, кот не могут находится в частной собственности или быть объектом иных сделок.
Ограниченно оборотоспособные – не могут быть в частной собственности, кр случаев, предусмотренных ФЗ. Вообще объектом сделок могут быть. Ограничения в обороте нельзя путать с ограничениями в использовании: ограничение в обороте – ограничение сделок, а ограничение в использовании не означает ограничения в обороте (водоохранная зона, например).
Возникновение прав на земельные участки можно разделить на 2 группы:
1. предоставление незастроенных (пустых) земельных участков. Они могут предоставляться для целей строительства и не связанных со строительством.
2. предоставление застроенных земельных участков.
А) переход прав на землю при переходе прав на объект недвижимости
Б) приобретение прав на земельные участки под зданиями и сооружениями.
До окт 2008 для принятия решения о предоставлении земельного участка органом исп власти постановки земельного участка на кадастровый учет не требовалось, достаточно было проекта границ земельного участка, кот исполнялся органами градостроительства и архитектуры (КГА в СПб). После этого с проектом границ шли в КУГИ или иной орган, правомочный распоряжаться земельными участками. Орган принимал решение, после чего участок ставился на учет и заключался договор аренды или купли-продажи.
С октября 2008 ситуация изменилась. Решение о предоставлении земельного участка может быть принято только при наличии кадастрового паспорта земельного участка, т.е. поставленного на учет:
1. Для этого надо сначала обратиться в орган МС (КЗР в СПб) и заказать схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории.
2. После того, как схема будет выполнена, надо поставить участок на учет (КЗР или Роснедвижимость), получить кадастровый паспорт
3. к заявлению о предоставлении земельного участка приложить кадастровый паспорт. Потом решение о предоставлении, потом договор. При этом наличие кадастрового паспорта не гарантирует заключение договора.
552 ст ГК и 35 ст ЗК.
Самого механизма в этих нормах нет => вопросы решаются на уровне практики, а практика постоянно меняется.
Формулировки п 1 ст 35 и 552 не совпадают: в ГК и ФЗ О гос регистрации + ФЗ О кадастре речь только о зданиях и сооружениях, а в ЗК и Град К указано еще некоторое строение, но на него не существует кадастрового паспорта, а значит и земля с ним не связана.
Ст 35 ЗК устанавливает 3 правила:
А) если продается земельный участок, то его можно продать только вместе со зданием
Б) п 4: при продаже доли в праве собственности на объект недвижимости необходимо отчуждение доли в праве собственности на землю пропорционально
В) допускается отчуждение части здания, которое не может быть выделено в натуре, без прав на земельный участок. Это что?! ЗК принимался в 2001, когда ВАС говорил о помещении как части здания, причем могло одновременно существовать и здание, и помещение. Тут законодатель, возможно, и имел в виду помещение?! Аналогичное положение в ст 28 Закона О Приватизации. Данную норму, по мнению Жарковой, следует трактовать в свете письма ВАС от 5.11.09 № 134, п. 8 которого указывает, что объектом договора купли-продажи может быть только зарегистрированный объект недвижимости, договор купли-продажи здания или части помещения не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект => под «частью здания» как предмета договора купли-продажи мы можем понимать только помещение как вторичный объект недвижимости => если у продавца помещения права на землю были оформлены, то отчуждение помещения допускается только с одновременной передачей прав на землю.
А) объём прав. Ст 35 ЗК указывает, что к приобретателю здания переходит часть земельного участка продавца здания и права на земельный участок в том же объеме, которые были у продавца. Это значит, что покупателю здания не гарантировано получение земельного участка того размера, который был у продавца, он может быть уменьшен в соответствии с требованиями градостроительного законодательства. Термин «объем» применим не к размеру участка, а только к объему прав (собственность на собственность, аренда на аренду). Часть земельного участка оборотоспособной не становится!
Тем самым сначала нужно определить размер участка, а потом объём прав приобретателя.
Б) размер участка. В соотв со ст 35 ЗК размер земельного участка определяется по правилам п 3 ст 33 ЗК, т.е. по СНиП. До июня 2007 формировка 273 ГК позволяла сторонам самим договориться о размере земельного участка, кот перейдет к покупателю. ВАС: нужно руководствоваться нормами ЗК, а потом 273 поменяли.
Сегодня при определении размера земельного участка можно точно руководствоваться СНиП, императивно при землях публ собственности. При этом за счет приобретателя старый земельный участок снимается с кадастрового учета и новый ставится.
Если сделка между частными лицами, то СНиП не применим, собственник может делать все, что хочет, но если участок делиться, но новые участки должны соответствовать СНиП.
Какое право переходит к покупателю здания:
До июня 2007 ГК продавец здания мог сам определить, какое право на землю переходит покупателю, а если не определил, то презюмировалось право собственности. С июня 2007 эти статьи приведены в соотв с ЗК: и 273 и 552 ГК говорят, что при продаже здания, расположенного на земельном участке на праве собственности, к покупателю здания переходит право собственности, если иное не предусмотрено законом.
Ранее самой распространённой сделкой была аренды этой части земельного участка, ибо никто со своей собственностью расставаться не желал.
ФРС традиционно для регистрации прав перехода требовала предоставления единого договора купли-продажи здания и участка, либо 2 договоров, кот должны были быть поданы одновременно. Пост ВАС № 11: сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания без земельного участка или земельного участка без здания, если они принадлежат одному лицу на праве собственности, признаются ничтожными. Определяющим здесь является «воля сторон». Например, предварительный договор по земле свидетельствует о наличии воли сторон.
ВАС Пост № 11: покупатель здания приобретает право пользования земельным участком на праве аренды с момента регистрации перехода права собственности на здание, не зависимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор между собственником участка и покупателем участка.
Это положение неоднозначно трактуется. Модель ФАС СЗО и Московского округа.
А) СЗО имеет мнение, что у покупателя здания в момент регистрации перехода права собственности на здание возникает фактическое пользование земельным участком, за которое он должен вносить платеж в размере арендной платы, и которое он должен оформить через заключение нового договора аренды. Тем самым у покупателя возникает новое право, ничего не переходит => не гарантировано получение земельного участка прежнего размера => п 3 ст 33 ЗК, т.е. по СНиП. Зато покупателю здания не переходят долги продавца по аренде за землю и к нему не применяется неустойка за просрочку внесения платежей за землю, ибо она носит договорный характер. Однако регистрировать новый договор аренды можно только при наличии заявления на прекращение договора аренды со стороны продавца здания, что не есть хорошо, ибо при его отсутствии – суд на расторжение договора.
Б) Московская модель преобладает. Она исходит из замены стороны в договоре аренды => положительный момент в том, что покупатель получит участок в гарантированном размере, п 3 ст 33 не применяется, земельный участок как предмет договора меняться не может. Но к покупателю переходят долги по арендной плате продавца здания и к нему применима неустойка за просрочку платежа. Арендодателю это, соответственно, выгодно. Для регистрации смены субъектного состава в договоре аренды достаточно заявления только со стороны покупателя здания, мнение продавца здания не учитывается.
В) Существует еще уральская модель: права аренды к покупателю здания переходит в силу закона. Размер остается тот же, просрочка не применяется, неустойка не взыскивается, смену субъектного состава можно не регистрировать. Но сие возможно только если аренда – вещное право, а ВАС все как-то больше к обязательству склоняется.
До июля 2007 в ФЗ О введении в действие ЗК в ст 3: при продаже здания, расположенного на земельном участке на праве ПБП, право ПБП подлежит переоформлению на право аренды, или земельный участок должен быть приобретен в собственность.
При таком подходе перехода права нет, у покупателя возникает в момент регистрации перехода права на здание фактическое землепользование, а затем тот должен выкупить участок или заключить договор аренды.
Но каким образом у продавца прекратиться право ПБП и что платят за период фактического землепользования?! Ст 45 ЗК такого основания прекращения права ПБП как переход прав на здание не содержит => для закона единственный возможный вариант: продавец отказывается от права ПБП. А пока он откажется… => суд практика постепенно перешла на позицию, в соотв с кот отказываться продавцу от ПБП не надо, оно прекращается в силу закона.
Что платить за землю?! До введения в действие главы 31 НК в соотв с ФЗ О Плате за землю, исходя из пост Президиума ВАС, фактические землепользователи платили за землю земельный налог => период фактического землепользования оплачивался по ставкам земельного налога. 388, кажется, ст НК установила, что плательщиками налога являются лица, у кот участок на праве собственности, ПБП, ПНВ => фактические землепользователи (не имеющие правоустанавливающих документов) платить земельный налог не могут. Но принцип платности землепользования никто не отменял => суды с 2006 года, опасаясь на НК, делают вывод, что фактические землепользователи должны вносить за землю платеж в размере базовой ставки арендной платы без договора. Но это не соответствует ГК! Таки чем жертвуем?! В 2008 большинство судов опиралось на старую позицию ВАС => платить надо налог! В 2009 Пост ВАС № 54 указало, что объект налогообложения появляется только тогда, когда земельный участок будет сформирован => платить фактические землепользователи не могут ничего => чтобы что-то взыскать, нужно подавать иск в суд на взыскание неосновательного обогащения. И тут ВАС вспомнил свою позицию 2005 года № 11: если продавцу здания земля принадлежит на ПБП, а покупатель не относится к субъектам ПБП, то после перехода к покупателю права ПБП он может оформить право на участок в аренду или собственность. Наряду с фактическим землепользованием может существовать и второй вариант: к покупателю здания право ПБП на землю переходит в силу закона, и оно будет существовать, пока не будет переоформлено. Это московская позиция аналогична замене стороны в договоре аренды. Пост ВАС от 23 марта 2010 этот вывод формулирует.
П 1 нам какбе говорит, что собственники зданий, строений, сооружений обладают исключительным (не просто преимущественным) правом на оформление прав на землю в виде договора аренды или права собственности.
А) Объекты
Здания, строения, сооружения – исчерпывающий перечень?! Распространяется ли статья на собственников объектов незавершенного строительства, ведь это тоже недвижимость, объект кадастрового учета и объект капитального строительства.
Когда собственник объекта недвижимости будет реализовывать свое право через договор купли-продажи, до 1.1.12 землю выкупать они будут по льготной цене по правилам ст 2 ФЗ О введении в действие ЗК => собственник объекта незавершенного строительства тоже в этом заинтересован. Сегодня вопрос решен в пост ВАС от 23.12.08 № 8985\08: собственники тех объектов незавершенного строительства, кот были приватизированы как ОНС со ссылкой на ст 28 ФЗ О приватизации подпадают под п 1 ст 36 ЗК и участки могут быть выкуплены по льготной цене.
Но также значительно число вновь созданных объектов незавершенного строительства. По мнению ВАС, такие объекты недвижимости имеют временный статус, ибо цель, с которой был предоставлен земельный участок (для строительства), не достигнута. Объекты не введены в эксплуатацию => не могут рассматриваться как здания или сооружения => не подпадают под п 1 ст 36 ЗК => выкупить участок под ними невозможно вообще: сначала постройте, а потом будете выкупать. Причем пока строишь, тебе договор аренды могут не продлить!
Другие объекты неясной правовой природы. Судами были разосланы запросы в соотв гос структуры о правовом статусе таких объектов как асфальтовое покрытие, подземные коммуникации, заборы, навесы и т.п. Однозначного ответа не было, но есть мнение, что такие объекты могут быть отнесены к сооружениям. А вот вопрос об отнесении их к недвижимости должен решаться путем анализа совокупных характеристик или экспертного исследования, кот назначается судом. Например, может ли быть асфальтовая площадка зарегистрирована как объект недвижимости?! Чтобы оно было признано объектом, порождающим исключительное право для оформления прав на землю, участок должен быть предоставлен именно под строительство данного покрытия (например, стоянка, но не ларек), в противном случае сие выступает как элемент благоустройства.
Временные и вспомогательные постройки. Объект недвижимости возникает только тогда, когда у нас зарегистрированы права на него. Пока нет регистрации – нет объекта => нет исключительных прав. По общему правилу объектом недвижимости может стать объект капитального строительства (ОКС), для чего нужны права на землю, пройти стадии получения разрешений, и после разрешения на ввод в эксплуатацию можно регистрировать право на объект недвижимости. Но, например, вышки мобильной связи: их даже после всех согласований признают временной постройкой. Пост Правительства СПб №1735 определяет временное строение как то, что технически предусмотрено к демонтажу и не подлежит гос регистрации. Они не могут быть зарегистрированы как объекты права собственности => под п 1 ст 36 ЗК сие не подпадает => их владельцы не обладают исключительными правами на землю.
Вспомогательные сооружения могут выступать и в качестве временных построек, и в качестве объектов недвижимости. В соответствии с разъяснениями по применению ГСК в части осуществления надзора, критерием для отнесения сооружений к вспомогательным является наличие на земельном участке основного здания или сооружения, по отношению к которому другое сооружение выполняет вспомогательную или др обслуживающую функцию. Если по своим характеристикам вспомогательная постройка приближена к ОКС (но строилась без всей цепочки согласования, не является собственно ОКС!), то на него может быть зарегистрировано право собственности! Если же та же самая постройка выступает как основная постройка (бассейн), то для стройки нужны все согласования, ибо оно признается ОКС.
«Разрешённое использование» применяется только к ОКС, на вспомогательные и временные не распространяется. Кроме того, они не могут быть признаны самовольными постройками.
Разрушенные сооружения. Ст 36 формально не предъявляет требований к техническому состоянию объекта недвижимости. Поэтому по факту объект может быть в состоянии заброса \ залаза \ зопала. Практика долгое время отдавала предпочтение формальному критерию: отказ органов исп власти под разрушенным объектом признавался незаконным. С 2008 мир изменился. ВАС от 14.07.09: если земельный участок уже находится на праве ПБП или ПНВ, то при разрушении здания в течении 3 лет с момента разрушения, оно должно быть восстановлено. Только после этого возникнет исключительное право на оформление прав на землю.
Если под разрушенным зданием права на землю не оформлены, то при разрушении здания теряются права на оформление прав на землю. Но откуда это – непонятно. Тем более, что восстановить здание в этом случае невозможно: для строительства требуется право на землю.
Б) Кто на каком праве может оформлять права:
1. ЮЛ на праве оперативного управления оформляют в ПБП. Раньше могли и в виде аренды, где ответственным по долгам арендатора по долгам государства. Но с 2007 – только ПБП, а если договор аренды уже был заключен, то такие арендаторы не вправе распоряжаться арендными правами.
2. на праве хоз ведения (ГУП, МУП) – только аренда. Распоряжаться арендными правами также не могут.
3. имущество в собственности – на праве аренды или в собственность. Кто выбирает вид прав?! В ФЗ О введ в действие ЗК указания по поводу собственного желания собственника есть в отношении лиц, которые переоформляют ПБП на собственность или аренду. Но что с фактическими землепользователями?! Суды ориентируются на Пост ВАС № 11, где указано, что если собственник здания обращается с заявлением о приобретении права собственности на земельный участок, а если орган исп власти в течении месяца не направляет ему проект договора купли-продажи земельного участка, или направляет проект договора аренды, то собственник недвижимости имеет право обратиться в АС с заявлением о признании действий \ бездействий органов исп власти незаконными в порядке 24 главы АПК. При признании действий незаконными, суд обяжет их подготовить проект договора купли-продажи и направить его в определенный срок собственнику объекта недвижимости. В случае нарушения суд решения орган исп власти может быть неоднократно оштрафован.
Выкупная цена зависит от кадастровой стоимости земельного участка. Так как кадастровая стоимость участка может меняться, возникает вопрос, на какой момент мы будем определить выкупную цену?! На момент подачи заявления \ принятия решения о предоставлении \ момент заключения договора?! ВАС в 2009 поимел мнение, что на дату заключения договора.
В) случаи отказа
В соотв с п 4 ст 28 ЗК запрещается отказывать в предоставлении земельного участка в собственность за исключением 3 случаев:
1. если участок изъят из оборота.
До 2007 основанием отказа являлось также отнесение участка к землям, ограниченным в обороте. Но в 2007 произошли изменения, и в п 4 ст 27 ЗК указано, что отказ в предоставлении в собственность земельных участков, ограниченных в обороте, не допускается, если ФЗ разрешено предоставление их в собственность. ВАС указывает, что таким законом является п 1 ст 36 ЗК! Согласиться с этим сложно.
2. если земельный участок зарезервирован. Органы исп власти и АС трактуют неправильно. А вот ВС занимает правильную позицию. ВАС указал, что решения о резервировании земельного участка должно быть принято до обращения собственника объекта недвижимости с заявлением о выкупе земельного участка. Но нынче появляется т.н. «квазирезервирование». Порядок резервирования регламентируется пост Правительства от 22.07.08 № 561:
Только после этого участок считается зарезервированным. Но наблюдаются многочисленные случаи, когда органы исп власти утверждают проект красных линий и на этом основании без процедуры резервирования отказывают в выкупе земельного участка, и АС поддерживают органы исп власти, что прямо нарушает Положение о резервировании. ВС высказывает иную спорную позицию Опр от 16.09.08 № 4-в08-11: резервирование может является причиной отказа в предоставлении земельного участка в собственность только если заявление подано о предоставлении пустого земельного участка под строительство, нормы ЗК не рассматривают резервирование как причину отказа в предоставлении участка в собственность под объектом недвижимости в порядке 36 ст. Ст 28 ЗК содержит общие положения в отношении всех оснований возникновения прав на землю (и под застроенными, и под пустыми). Жаркова: позиция ВС социально правильная, ибо зачем резервировать земельный участок с объектом недвижимости?! Но сие не сочетается с п 8 ст 28 ФЗ О приватизации: отчуждению не подлежат находящиеся в публичной собственности земельные участки в границах земель, зарезервированных для публ нужд. И уж тут-то ст 28 ФЗ о приватизации является прямым продолжением ст 36 ЗК.
Если ЗУ предоставлен лицу, то резервируется максимум на 7 лет, а если никому – то до 20 лет. Продление срока не предусмотрено (но возможна новая процедура). С момента принятия решения зарезервированный ЗУ в соотв со ст 27 ЗК считается ограниченно оборотоспособным, т.е. приватизирован быть не может.
Все улучшения с момента принятия решения возмещению не подлежат. Но так как срок резервирования длительный, то может возникнуть ситуация необходимости внесения улучшений. И если они были внесены в связи с необходимостью таких улучшений, то в суд порядке пользователь может доказать, что действовал добросовестно в условиях крайней необходимости.
ВС: если ЗУ зарезервирован под объектом недвижимости, оснований для отказа в выкупе не существует, но он не может быть предоставлен под строительство.
3. если существует прямой запрет на приватизацию в ФЗ. П 8 ст 28 ЗФ О приватизации: этой самой приватизации не подлежат земли общего пользования (указаны в п 12 ст 85 ЗК): это земли, уже занятые улицами, дорогами и пр. С какого момента участок к таким относится?! Когда размещение объекта еще планируется или только уже существует?!ВС от 27.10.09 № 11-в09-19 указал, что нормы ЗК не содержат положений, ограничивающих право гражданина на получение в собственность земельного участка, на кот находится принадлежащий ему на праве собственности объект недвижимости в случае планируемого размещения на этом земельном участке объектов общего пользования (в рассматриваемом деле речь идет об акте главы г. Казани об утверждении проекта красных линий планируемого размещения трассы).
Однако арбитражные суды придерживаются противоположной точки зрения, и считают, что достаточно акта планируемого размещения объектов общего пользования, и это будет является отказом в разрешении на приобретение земли в собственность.
Г) Размер земельного участка под объектом недвижимости. Вопрос важен, ибо все хотят приобрести землю на халяву по льготной стоимости. П 7 ст 36 ЗК указывает, что размер земельного участка в случае выкупа определяется с учетом фактического землепользования. Но суд практика трактует это положение расширительно, исходит из того, что при определении размера земельного участка должна учитываться совокупность факторов: фактический размер использования, границы смежных земельных участков, естественные границы земельных участков, градостроительные и строительные нормы \ => можно предоставить и участок по обрезу фундамента! Эти же самые положения применяются и при определении размера земельного участка под многоквартирным домом. Конкретный размер с СПб определяется КЗР его волей.
Если участок дается под строительство, то обычно дается большой, ибо нужны подъездные пути. После возведения объекта и оформления прав собственности на него, размер земельного участка в соответствии со строительными и градостроительными нормами не совпадает с размером земельного участка, предоставляемого под строительство данного объекта. Как правило, земельный участок под эксплуатацию меньше, чем под строительство.
В Пост № 11 ВАС говорит (странную вещь) *Жаркова этого не говорила, я этого не писал* : если договор аренды земельного участка под объектом недвижимости заключен до введения в действие ЗК, то это не лишает собственника объекта недвижимости права выкупа земельного участка в соотв с п 1 ст 36 ЗК, т.е. по льготной цене. А если договор аренды заключен после ЗК, то собственник уже реализовал принадлежащее ему исключительное право на оформление прав на землю и выкупить участок в порядке 36 не может, т.е. может, но только по рыночной стоимости.
В июле 2004 в ФЗ О введение в действие ЗК появилась норма о том, что собственник здания вправе приобрести в собственность находящийся у них на праве аренды земельный участок независимо от того, когда был заключен договор аренды. ВАС соглашается.
В законодательстве не определено соотношение нежилого помещения и нежилого здания. ФАС СЗО имел мнение, что права могут быть зарегистрированы на здание и сооружение в целом как первичные объекты недвижимости, либо на самостоятельные вторичные, входящие в состав здания – помещения. И того, и другого вместе быть не может. Пост ВАС № 64 о том же: собственники в силу закона становятся собственниками доли в праве на общее имущество, и все то, что не может быть выделено в качестве обособленного помещения.
В многоквартирном доме сразу зарегистрировать помещения нельзя. В ТРК можно: введя в эксплуатацию, зарегистрировать права собственности на помещение после регистрации права собственности на здание (ибо именно на него было получено разрешение) и перевода здания во вторичку.
А) собственники
Собственник помещения не обязан, а имеет право оформить права на землю => такой собственник не может рассматриваться в качестве лица, самовольно занявший земельный участок. Если все помещения в здании находятся на праве собственности, то все они могут либо оформить долевую собственность на землю, либо заключают договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. И если хотя бы 1 из собственников не участвует в оформлении прав, то остальные собственники оформить долевую собственность не могут: только аренду с множественностью лиц. В договоре аренды с множественностью лиц может участвовать любое количество собственников помещений, даже 1 (с правом присоединения). И хотя арендой обременяется весь земельный участок, оплата производится пропорционально площади помещения.
Есть мнение, что 1 из собственников помещений (первый обратившийся) может оформить право собственности на весь земельный участок (к праву собственности присоединиться нельзя), но ВАС указал, что таким образом нарушается принцип единства судьбы земли и недвижимости.
ВАС: понуждение к заключению договора аренды в отношении отдельных владельцев помещений не допускается, но АС идут по тому пути, что хотя понудить их заключить договор аренды нельзя, но если собственник не оформляет права на землю, то к нему будет предъявлен иск о взыскании неосновательного обогащения по базовым ставкам арендной платы.
А могут ли собственники помещений оформить долю в праве собственности на земельный участок, образовав таким образом общую собственность публ и частного субъекта?! С точки зрения ГК, существование общей собственности публ и частного субъекта допускается. Но в 2004 ВАС указал, что ст 36 ЗК не предусматривает возможности приобретения права собственности на земельный участок одним из собственников помещений независимо от других, ибо п 5 ст 36 допускают исключительно совместное обращение в исполнительный орган власти всех собственников помещений. Таким образом общая собственность на землю публ и частных субъектов в порядке ст 36 ЗК возникнуть не может. Но суды общей юрисдикции этой точки зрения не придерживаются => для ФЛ сие возможно.
Б)Если одни помещения находится на праве собственности, а другие – на хоз ведении (ГУМ, МУП), то возможна только аренда с множественностью лиц.
В) Если среди владельцев помещения есть казенное предприятие или учреждение, то все остальные оформляют аренду, а для казенных предприятий и учреждений устанавливается особое право ограниченного пользования земельным участком. Это требование сложно выполнить => владельцы казенных предприятий права на землю вообще не оформляют. Нормальные собственники ставят участок на учет и обременяют его правом аренды (нельзя обременить ареной часть земельного участка). Потом ГУ заключает договор с собственником участка – МО. Но при этом меняется предмет договора аренды, что возможно только с согласия арендаторов. Так что законодателю может имел в виду только свободу учреждений.
Г) Если все помещения находится на праве оперативного управления, то тому лицу, у которого помещения наибольшей площади, участок предоставляется на праве ПБП, а для остальных устанавливается право ограниченного пользования.
Ст 16 ФЗ о введ в действие ЖК. Неск ситуаций:
1. ЗУ под домом поставлен на кадастровый учет до 1 марта 2005 (дата введения ЖК).
С 1 марта 2005 этот ЗУ переходит бесплатно в собственность собственников помещений в многоквартирном доме. В расчет берется только постановка ЗУ на кадастровый учет в целях эксплуатации многоквартирного дома, а не для обслуживания встроенно-пристроенного помещения.
2. ЗУ не поставлен до 1.3.05, то собственники помещений, желая оформить права на землю, должны созвать общее собрание, кот правомочно при наличии не менее 2\3 собственников, выбрать уполномоченное лицо. Оно обращается с заявлением на поставку земельного участка на кадастровый учет и с момента постановки его на кадастровый учет ЗУ переходит бесплатно в собственность собственников помещения в многоквартирном доме.
ВС: право собственности возникает в силу закона, акты исп власти никакого акта принимать не должны.
Собственники хотят – регистрируют, не хотят – не регистрируют. Но независимо от регистрации платить земельный налог они должны! Налог платиться с момента постановки земельного участка на кадастровый учет. Частные лица ждут налогового уведомления.
Права возникают не в силу акта о предоставлении участка (не в порядке ст 36 ЗК), а в силу закона с момента постановки земельного участка на кадастровый учет => с этого момента обязаны уплачивать налог. Регистрировать права лично они не обязаны, а платят все равно.
Как поставить участок на учет. Собрать общее собрание не менее 2\3 собственников, выбрать уполномоченное лицо и оно обращается в органы кадастрового учета с заявлением. Ст 20 ФЗ О кадастре: с заявлением о поставке может обратиться любое заинтересованное лицо, а не только собственник объекта недвижимости. В итоге КС в пост № 12-П от 28.05.10 указал, что обратиться может не только общим собранием лицо, но и любой собственник помещения, а так же орган исп власти (орган МС). Кто обращается – тот и платит.
ВС и ВАС № 10\20 от 29.04.10: если ЗУ под многоквартирным домом не поставлен на кад учет, то он находится в публ собственности, но собственники помещений – законные владельцы земельного участка, и они вправе владеть и пользоваться этим ЗУ в той мере, в кот это необходимо для эксплуатации дома. НО ЗУ ведь даже нет!
Порядок по органам. С заявлением обращаются в СПб в КЗР. Оно определяет размер ЗУ, кот полагается данному дому. Размер ЗУ под домом определяется по правилам ст 36.
Плательщиком земельного налога могут выступать только собственники помещений. ТСЖ или иная управляющая компания плательщиком выступать не может (ВАС № 54). Если собственники помещений считают, что участок выделен недостаточного размера, то они могут заключить договор аренды близлежащего (примыкающего) ЗУ под благоустройство на срок до 3 лет (краткосрочную). Тогда налоговая сама рассчитает налог за собственность, а ТСЖ – арендную плату за арендованную землю.
Если собственники помещений заходят зарегистрировать права на ЗУ, то они должны заключить соглашение об определении размера долей и с ним один из собственников идет в ФРС с заявлением о регистрации. Выдается единое свидетельство. Расчет пропорционально площади помещений в жилом доме.
3. вновь построенный дом (после 1.3.05). переход прав собственности на землю от застройщика к собственникам помещений.
А) у застройщика участок на праве собственности. Приказ Минюста от 14.1.09 № 29. П 2 ст 23 ФЗ О гос регистрации указывает, что гос регистрация возникновения, перехода или прекращения прав на помещение многоквартирном доме является гос регистрацией права общей долевой собственности применяется только в том случае, если права на землю у собственников помещений уже были оформлены. Если речь идет о переходе прав от застройщика к собственникам помещений в сданном доме, то собственность застройщика прекращается только после того, как собственники помещений (т.е. после регистрации права собственности на помещения) заключат соглашение об определении размера долей и один из собственников пойдет и зарегистрирует долевую собственность. Одной регистрации права собственности на помещение не достаточно, совместной собственности с застройщиком не возникает! Застройщику сие тоже не выгодно: он не хочет платить налог за него, а тот должен делать это, пока все квартиры не будут проданы, не будет достигнуто соглашение и произведена регистрация.
В этом случае собственникам переходит участок того же размера, что и у застройщика.
После подписания всех актов приема-передачи помещений, застройщик может отказаться от права собственности на ЗУ в порядке ст 53 ЗК. Тогда право собственности будет зарегистрировано за городом (В СПб или Мск) или становится неразграниченной. После этого собственники помещений могут оформить права на землю только после повторной постановки ЗУ на кадастровый учет => может быть иной размер.
Б) участок у застройщика был в аренде.
В СПб договор аренды с застройщиком прекращается в момент, когда все собственники помещений зарегистрируют право собственности на свои помещения. Пока помещения не сданы, они находится в залоге у покупателей (по долевому строительству). Наша ФРС считает, что единственным доказательством исполнения застройщиком своих обязательств является договор регистрация перехода права собственности (а не сдача в эксплуатацию) => из положения закона об ипотеке ФРС считает, что договор аренды с застройщиком прекращается только после того, как собственники помещений зарегистрируют свои права.
Тогда ЗУ застройщика снимается с учета, а собственники должны оформить права на новый участок.
В большинстве регионов ситуация иная: не ФЗ Об ипотеке, а на Закон о долевом участии. Обязательство застройщика считается выполненным с момента подписания акта приема-передачи помещений => договор аренды может быть расторгнут не тогда, когда зарегистрированы все права, а после подписания всех актов. П 6 ст 16 Закона о введ в действие ЖК весь ЗУ, кот был у застройщика в аренде, переходит в собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
А) Ипотека здания
В отношении ипотеки принцип единства судьбы введен еще ГК. П 3 ст 340 ГК указано, что ипотека здания допускается только с одновременной ипотекой ЗУ или права аренды ЗУ.
На практике сие не полюбили, Пост 6\8 указывает, что в тех случаях, когда залогодатель не является собственником или арендатором ЗУ, договор ипотеки здания не может считаться не соответствующим законодательству, если он заключен без залога прав на ЗУ => не только собственники, но и арендаторы обязан закладывать право аренды.
Но ст 5 ФЗ об ипотеке по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, права на кот зарегистрированы. К залогу права аренды применяются правила об ипотеке недвижимого имущества. Но ВАС разъясняет, что договор краткосрочной аренды или на неопределенный срок регистрации не подлежит => ФРС его не зарегистрирует. Инф Письмо ВАС № 61: договор ипотеки не может считаться несоответствующим законодательству, если он заключен без залога прав на ЗУ в связи с отсутствием у залогодателя права собственности на этот ЗУ => право аренды может не закладываться. Но инф письмо ВАС № 90 от 28.01.05 указывает, что если участок в собственности – только вместе с участком. Но если залогодатель (собственник объекта недвижимости) имеет землю на праве аренды, то залог права аренды обязателен, т.е. уже исключений никаких нет. На практике в договор включается положение о том, что договор ипотеки не распространится на ЗУ.
Право ПБП не закладывается, но ВАС указывает, что если предметом ипотеки является здание, расположенное на ЗУ, в момент заключения договора принадлежащее на праве ПБП и в последующем приобретенное залогодателем в собственность, то при обращении взыскания судом на здание, его реализация осуществляется вместе с ЗУ в соответствии с принципом единства судьбы. Но так как ЗУ не являлся предметом ипотеки, залогодержатель не имеет преимущественного права удовлетворения своих требований, обеспеченных ипотекой, из ден суммы, вырученной от продажи такого ЗУ. Так ведь изначально кредит был дан на здание без участка!
А если в период нахождения в залоге здания собственник заключит договор аренды ЗУ?! ФАС МО сказал, что в этом случае надо заключить доп соглашение к договору об ипотеке, в кот ипотека распространиться в том числе и на право аренды. Если залогодатель не захочет заключать такое соглашение, то его можно понудить. Но как?!
Б) Ипотека ЗУ. П 4 ст 340 ГК. Изначально статья говорила, что при ипотеке ЗУ право залога на здание, расположенное на этом ЗУ, не распространяется, если договором залога не установлено иное. Февр 2004 внесены изменения: теперь ипотека возможна только в отношении земель с\х назначения. В ст 64 Закона об ипотеке появился новый пункт 4, где указано, что если на закладываемом ЗУ из состава земель с\х назначения находится здание, то ипотека такого ЗУ допускается только с одновременной ипотекой здания.
Дек 2004 изменяет п 4 ст 340 ГК. При ипотеке ЗУ право залога распространяется на находящееся на нем здание, если в договоре не предусмотрено иное. Т.е. в договоре ипотеки ЗУ можно предусмотреть изменение принципа единой судьбы при обращении взыскания на имущество?! ВАС выкручивается: сделки, воля сторон по которым … такой же порядок отчуждения принадлежащих одному лицу ЗУ и зданий, должен применяться в случае обращения взыскания на заложенное имущество => возможен договор ипотеки ЗУ и указать, что на здание она не распространяется, но для целей отчуждения сие рассматривается как ничтожная оговорка.
Но если будет применяться внесуд порядок обращения взыскания на заложенное имущество (п 1 ст 55 Об ипотеке)?! Будет ли там применимо указание для судов?! ВАС сам указал, что в соотв со ст 271 ГК обращение взыскания на ЗУ по обязательствам собственника допускается только на основании реш суда => внесуд порядок обращения взыскания (п 1 ст 55 ЗФ Об ипотеке) к ЗУ не применяется.
ФЗ № 232 с 1.1.07 дополнил закон Об ипотеке ст 62.1, где указано, что предметом залога может быть ЗУ, находящийся в мун собственности, или собственность на кот не разграничена (право не зарегистрировано), если такие ЗУ предназначены для жилищного строительства. П 1 ст 5 ФЗ Об ипотеке: отсутствие гос регистрации права собственности на ЗУ, право собственности на кот не разграничено, не является препятствием для ипотеки таких ЗУ. Залогодателем выступает публ образование => реш принимает орган МС.
В 2009 ст 69.1: здание, сооружение и ЗУ на кот они находится, а также нежилое помещение, приобретенные с использованием кредитных средств, считаются находящимися в залоге с момент гос регистрации права собственности заемщика на это здание \ сооружение \ ЗУ \ помещение. Т.е. ипотека возникает в силу закона, ранее это было возможно только для жилых помещений.
В) Залог помещения и принцип единства судьбы
Традиционно регистрирующие органы исходили из буквального толкования п 3 ст 340 (залог только здания вместе с участком) ГК, т.е. распространяли ее только на первичные объекты недвижимости. Распространение же этого положения на вторичные объекты – помещения – рассматривали как недопустимое расширительное толкование.
Однако ВАС указывал, что помещения являются «частью здания», а поэтому на него распространяются нормы о правовом режиме здания => вместе с залогом помещения должна быть заложена доля в праве, кот следует за помещением. Но ФРС как правило такие договоры не регистрировало, так как сие противоречит ст 62 ФЗ Об ипотеке, где указано, что доля в праве на ЗУ не может быть предметом ипотеки, пока она не выделена в натуре. И до 2005 допускался залог помещений без прав на землю.
ВАС № 90 2005 указал, что если у собственника помещений права на землю оформлены, то залог помещения возможен только вместе с правами на землю. Итого:
1. у собственников помещений оформлена долевая собственность на ЗУ. ВАС: доля в праве на ЗУ не может быть предметом ипотеки, если речь о самост ЗУ (без объекта недвижимости), а если доля в праве следует судьбе закладываемого помещения, то правила ст 62 ФЗ Об ипотеке не применяется.
2. права на землю оформлены как аренда с множественностью лиц. По закону об ипотеке залог права аренды (если аренда до 5 лет) допускается только с согласия, а если аренда более 5 лет – залог допускается в уведомительном порядке. Но данные требования не применяются, если право аренды следует судьбе закладываемого помещения – тогда согласия не нужно.
Нужно ли согласия всех иных собственников?! У нас не существует доли в праве аренды: арендой обременяется весь участок => при первом залоге первый залогодатель закладывает помещение и ипотекой обременяется все право аренды без согласия иных собственников.
Каждый последующий собственник помещения-залогодатель для того, чтобы осуществить залог помещения должен получить согласие залогодержателя по предыдущей ипотеке.
В выписке из ЕГРП в графе «зарегистрированное обременение права» упоминается только о наличии или отсутствии обременений, но нет сведений о предмете ипотеки => собственник должен представить будущему залогодержателю не только выписку из ЕГРП, но и другой договор об ипотеке для сличения номера регистрационной записи => каждая последующая ипотека ставиться в сомнение в зависимости от желания стороны предыдущей ипотеки.
ЗК запутан, в регионах своих актов почти нет.
Существует 2 основных порядка предоставления ЗУ под строительство:
1. без предварительного согласования места размещения объекта.
2. с предварительным согласованием места размещения объекта.
Они применимы к точечным объектам. Но земли НП уже заняты => НП разрастается не за счет точечной застройки, а через снос старого или освобождение новых территорий => еще 2 способа застройки:
3. договор о развитии застроенной территории (снос старого и возведение нового). Сложность – разобраться с жителями расселенных домов.
4. освоение новых территорий путем комплексного освоение в целях жилищного строительства. Самое затратное – разработка территории и создание инфраструктуры.
Без предварительного согласования – это означает, что ЗУ будет предоставлен (как правило) на торгах. Искл для дорог и пр. На торги выставляется либо ЗУ (предоставляется в собственность), либо право аренды. Если ЗУ предоставляется через торги, то он должен быть сформирован, т.е. он должен пройти кадастровый учет, определен вид разрешенного использования, определены технические условия подключения и плата за подключение. Все землеустроительные работы проводятся за счет бюджета, но в цену торгов не включаются.
Инвестор платит $ и получает профит. В декабре 2008 в Пост Правительства были внесены изменения и теперь если на торги выставляется право аренды, то победителем признается лицо, предложившее наибольшего размера арендную плату. Это прямо противоречит ЗК, ибо там имеется в виду (ст 38), что победителем является лицо, предложившее наибольший разовый платеж за заключение договора аренды (бонус), так что конкурс получается, а не аукцион. Пост Правительства июля 2009 об определении арендной платы: критерий расчета арендной платы – по результатам торгов. ЗК при этом не менялся. Практика не спорит с Пост.
П 2 ст 30: По общему правилу в собственность под строительство ЗУ может быть предоставлен только через торги. Например, в ЛО действует закон о предоставлении участков под ИЖС без торгов: сначала дают в аренду, потом в собственность. Ряд субъектов в своих законах прямо указывают обратное.
Если на торги выставлялось право аренды и торги признаны несостоявшимися по причине подачи 1 заявки, то тогда с единственным участником орган исп власти обязан заключить договор аренды на объявленных условиях.
В дек 2004 принимается ГСК, и закон о его введении в действие. Появляется ст 38.1 ЗК. п 27 этой статьи (аукцион под жилищное строительство) в случае, если аукцион признается несостоявшимся (так как подано менее2 заявок), единственный участник аукциона вправе заключить договор купли-продажи или аренды, а орган исп власти обязан заключить договор с единственным участником по объявленной цене. Это прямо противоречит п 2 ст 30 ЗК. Жаркова: это спец норма по отношению к общей, законодателю намеренно лишает себя части доходов.
Основанием заключения договора в случае проведения торгов является подписание протокола обеими сторонами. Если одна из сторон, подписавших протокол, не пожелает заключить договор, то ее можно понудить к заключению договора в порядке 448 ГК. Но если организатор аукциона или победитель не желают подписывать протокол, то понуждение невозможно, а применяется обеспечительная сила задатка, и победитель аукциона при отказе его теряет, а организатор – выплачивает задаток в двойном размере.
Данная стадия очень длительна, но финансово не затратная. Вместо торгов применяется процедура выбору ЗУ, кот заканчивается предварительным согласованием. В собственность в этом случае ЗУ не предоставляется. Основной титул – аренда и ПБП для соотв субъектов.
Когда в обязательном порядке проводятся торги
Независимо от всех этих случаев публ субъект может самостоятельно проявить инициативу и независимо от наличия ПЗЗ на люб территории за свой счет сформировать ЗУ и выставить его на торги.
Процедура предоставления с предварительным согласованием места размещения объекта без торгов.
Далее ЗК кончился, пошел ГСК.
С 2004 года ВАС занимал позицию, согласно которой порядок предоставления ЗУ под строительство в ст 30 ЗК применяется и в тех случаях, когда ЗУ ранее был предоставлен тому же лицу для строительства иного объекта (получили участок для школы, а теперь хотим больницу => заново всю процедуру). Это критиковалась: нужно менять не ЗУ, а вид разрешенного использования, если ПЗЗ не приняты (иначе – менять ПЗЗ).
Аналогично до 2010 ВАС имел мнение в отношении тех ЗУ, кот предоставлены в аренду под эксплуатацию объекта недвижимости в порядке ст 36 ЗК. Если объект получен в собственность => можно строить все, что угодно в пределах ГСК. А если участок в аренде и есть разрешение на строительство и разрешение на ввод в эксплуатацию, ФРС отказывалась регистрировать права на вновь созданный объект недвижимости, так как нарушен порядок ст 30. 16.02.10 Президиум ВАС № 14434\09: ст 30 ЗК регулирует порядок предоставления ЗУ для строительства из земель в публ собственности => он не предусматривает ситуации, когда строительство нового объекта осуществляется на участке, уже предоставленном данному лицу в порядке ст 36.
ФЗ 232 от 18 дек 2006.
Принятию решения о развитии застроенной территории предшествует 2 юр факта:
1. ГСК предусматривает принятие органом МС решения о развитии
2. ЖК предусматривает отсутствие со стороны собственников жилых помещений на такой территории надлежаще поданных документов на снос или реконструкцию аварийного жилья. Ко всем собственникам должны обратиться с предложением самостоятельно реконструировать объекты. Хотя уже есть инвестор. Если за 6 месяцев жильцы сами не захотят реконструировать объекты – идет процедура дальше.
Решение о развитии принимается исп органом МС.
В СПб в соотв с Пост Правительства 386 от 10.04.07 – Правительством СПб. По положениям ГСК это решение может быть принято только в отношении той территории, где действует градостроительный регламент (=> есть утвержденные ПЗЗ).
В отношении какой территории может быть принято решение:
В решении указывается только площадь территории и перечень адресов зданий, подлежащих сносу или реконструкции. Про ЗУ на учете и аукционы не сказано: только «территория».
После этого организуется открытый публ аукцион и с победителем аукциона заключается договор о развитии застроенной территории.
Этот инвестор:
Еще одно обязательство инвестора – осуществить строительство или реконструкцию объектов инженерной инфраструктуры. Это условие законодательством относится к существенным. При этом необходимо оговорить объем участия и условия участия Администрации по созданию этой инфраструктуры. Вся созданная инфраструктура переходит в собственность администрации.
Инвестор после разработки проекта планировки и определения Администрацией ТУ подключения объекта к инженерным сетям (и плату за подключение) подает заявление о предоставлении ему ЗУ в пределах застроенной территории. Эти ЗУ он может получить в собственность бесплатно или в аренду, при этом размер арендной платы не должен превышать земельный налог.
После этого ДО постановки на учет принимается решение о предоставлении (второй такой же случай – аренда под ИЖС), и только после этого участок ставится на кадастровый учет.
Только после постановки он может заключить договор аренды или купли-продажи. В соотв с ч 7 ст 30 ЗК эти договоры является основанием для гос регистрации договора и перехода права собственности.
Тем самым, с одной стороны получить участок можно и в собственность бесплатно, но всегда требуется договор купли-продажи, кот не может быть безвозмездным: есть право, но нет механизма реализации.
Отсутствие надлежаще поданных документов на снос
Ст 32 ЖК изменена тем самым законом и дополнена частью 11, где указано, что после принятия решения о развитии застроенной территории, орган, принявший решение в отношении того, что дом является аварийным, должен предъявить к собственникам помещений в таком доме требование о сносе или реконструкции, и установить срок в 6 месяцев для подачи заявления на получение соотв разрешения. Если в течении 6 месяцев заява подана не будет, то ЗУ подлежит изъятию для публ нужд.
Ст 30.2 ЗК
Проводится исключительно аукцион, выставляется только право аренды, кот заключается, как правило, на 6 лет. За эти годы должно быть пройдено 4 этапа:
1. подготовка документации по планировке территории
2. строительств объектов инженерной инфраструктуры. Они в СПб бесплатно передаются городу, только после этого наступает 3 этап
3. кадастровый учет ЗУ внутри зоны развития
4. осуществление жилищного и иного строительства, при этом соц объекты тоже передаются бесплатно в собственность города.
До окт 2008 проблемы с кадастровым учетом. Рассчитывается арендная плата на 6 лет, проходят 2 этапа. После этого отд ЗУ внутри могут ставится на кадастровый учет. Раньше при каждой такой постановке новый большой участок получал новый номер => менялся предмет договора и он расторгался. 141 ФЗ внесены дополнения, в соотв с кот действует правило о том, что до 1.1.15 при разделе ЗУ, находящего в публ собственности и предоставленному ЮЛ, образуются новые ЗУ, а оставшиеся ЗУ числится как измененный.
Инвестор может получить ЗУ в собственность (по рыночной стоимости, зато без торгов) или в аренду.
Арендатор обязан соблюдать 3 основных срока
А) подготовка проекта планировки территории
Б) строительство объектов инженерной инфраструктуры
В) жилищного и иного строительства.
Арендные права могут быть переданы 3 лицу.
Строительство на землях СХ назначения
Не состыковка между ГСК и ЗК.
ЗК во главу угла ставит категорию земель => по ЗК жилищное строительство только на землях НП. Позиция преобладает.
ГСК вообще не учитывает категорию земель => правовой режим определяется только глад регламентом, кот может предусмотреть строительство на землях СХ.
Из буквального толкования п 7 ст 27 ЗК вытекает, что на землях СХ назначения возможно строительство ИЖС. Но эту норму следует трактовать в контексте ст. 78 и 81 ЗК. В таком случае получается, что те ИЖС, кот были построены на землях СХ назначения до введения в действие ЗК, имеют право на существование, а строительство новых ИЖС не допускается.
Дачное строительство. Ст 78, 81 ЗК: оно допускается на землях СХ назначения. В 2008 ВАС указывает, что эти нормы ЗК можно толковать только с учет положения О садоводческих, огороднических, дачных некоммерческих объединениях, где указано, что субъектами дачного строительства может выступать только некоммерческая организация => дачное строительство возможно, но круг субъектов этого строительства ограничен. Сделано это для того, чтобы ЗУ не приходилось включать в состав НП, хотя это можно сделать даже при отсутствии общей границы.
Ст 34. В тексте статьи проскакивают и ЮЛ. И в отличии от ст 30 ЗК (под строительством), соотв цели.
А) Вариант трактовки: речь о предоставлении земель для ведения личного подсобного и т.п. Наличие спец законов при этом объяснялось детализацией соотв нормой. А ЮЛ в этой статье говорится только о получении ими информации.
Б) Более адекватная трактовка. Речь о предоставлении участков во временное пользование без смены собственника (им остается государство). Тем самым виды пользования – скотоводство, выпас скота и пр. Но текст статьи этому противоречит.
В) Оптимальное толкование: данная статья, в отличии от 30-32, предусматривающих предоставление под строительство ОКС, предусматривает предоставление ЗУ под временные постройки. А отсутствие в названии ст ЮЛ может быть восполнено либо применением по аналогии, либо субъекты РФ и МО принимают свой НПА, кот распространяет положения данной статьи на ЮЛ.
Порядок предоставления традиционный: без торгов. Подается заявка в КЗР (в СПб) или органы МС в регионах на подготовку схемы, после чего участок ставится на кадастровый учет и при наличии кадастрового паспорта подается заявление в орган, уполномоченный на распоряжение данными ЗУ на предоставление данного ЗУ.
В СПб эта статья реализована в Пост Правительства 1735 от 2005 года. Там всякие автостоянки, ларьки и пр. Хорошее определение временных построек.
Решение о предоставлении принимается КУГИ по представлению районной или городской комиссии по распоряжению объектами недвижимости. При этом должно быть дано заключение ГКА, что в соотв с Град регламентом данный ЗУ не предназначен для размещения ОКС.
Договор аренды не рассматривается как основание возникновения прав, ибо это именно вещное право, а не обязательственное, по ЗК!
По ГК, существенными условиями договора КП ЗУ, как и люб недвижимости, 2: предмет и цена.
А) Предмет. Ст 554: данные, позволяющие однозначно определить предмет договора. Ст 37 ЗК сие развивает и говорит о том, что предметом договора КП может быть только ЗУ, прошедший кадастровый учет. И к будущему ЗУ не может быть применим основной договор, а вот будущий – возможно.
Проект Постановления ВАС.
Договор купли-продажи будущего жилого помещения не подлежит гос регистрации => заключен с момента подписания.
Предметом предварительного договора купли-продажи может быть ЗУ, не поставленный на кадастровый учет. Его регистрация еснно не требуется.
Это все не применяется к договору долевого участия.
Это постановление является основанием для пересмотра суд актов по вновь открывшимся обстоятельствам. Вот это возмутительно.
Жаркова считает, что заключить договор купли-продажи будущего ЗУ нельзя. В этом случае возможен только предварительный договор купли-продажи. Ст 455: возможна продажа будущего товара, только если сие соответствует существу отношений. Даже в отношении недвижимости типа квартиры сие возможно (ибо существует тонна технической документации), а будущий ЗУ так не индивидуализировать.
Б) Цена. Обычная цена не применяется. Но определяется может как по рыночной стоимости, так и по кадастровой. Как правило, при заключении договора фигурирует рыночная стоимость, кот определяется в соотв с ФЗ Об оценочной деятельности. В нее не включается стоимость постановки участка на учет (кадастровые работы).
Кадастровая стоимость ЗУ применяется, как правило, для целей налогообложения. При заключении договора она имеет место только при ст 36 ЗК: выкуп ЗУ под объектом недвижимости лицом, обладающим исключительным правом.
Ст 2 ФЗ О введении в действие ЗК указаны параметры, опираясь на кот субъекты РФ сами должны установить конкретную выкупную цену (для ст 36) исходя либо из ставки земельного налога, либо процент от кадастровой стоимости.
В СПб установлены новые выкупные цены Закон СПб от 15.02.10. 13,5% кадастровой стоимости заменили на 19%,когда речь идет о выкупе ЗУ под приватизированными объектами недвижимости. 9-кратную ставку земельного налога заменили на 13-кратную в отношении всех остальных собственников объектов недвижимости. Это цены для ЮЛ, для граждан дешевле.
Процедура заключения договора КП фигурирует только при предоставлении ЗУ из публ земель в частную собственность. Субъекты, как правило, принимают типовые формы. Основание возникновения: решение + договор КП. Договор считается заключенным с момента заключения, регистрации не требует! Регистрируется только переход прав.
Продавец ЗУ должен предоставить покупателю информацию обо всех обременениях и ограничениях ЗУ. В отличии от норм ГК, тут особая формулировка. Возможность требования уменьшения выкупной цены или расторжения договора КП наступает только в том случае, если продавец предоставил заведомо ложную информацию об обременениях и пр, вид разрешенного использования, качества земли, инф о смежных землепользователях и получении разрешения на строительство (будущее изъятие?!). А просто отсутствие информации не упоминается.
3 условия, при которых договор не считается заключенным:
Ст 39 ЗК предусматривает сохранение прав на ЗУ лиц, не являющихся его собственниками, которым он был предоставлен под застройку, при разрушении зданий. В данной норме речь идет о лицах, которым ЗУ предоставлен на ПБП и ПНВ. Собственнику сие без разницы. При разрушении здания по люб причинам, собственник здания должен в течении 3 лет приступить к его восстановлению. «Приступит к восстановлению» = получить разрешение на строительную деятельность. Но с какого момента, если речь не о ЧП?!
Условие о сохранении за арендатором и субарендатором прав на ЗУ при разрушении здания определяется договором.
ВАС имеет мнение, что у собственника разрушенного здания права на оформление прав на ЗУ возникают только после восстановления здания. Аналогично и ФАС СЗО. ФАС Московского округа имеет мнение, что достаточно наличия записи в ЕГРП, а тех состояние здания значения не имеет.
Но если нет прав на землю – не начать строительные работы по восстановлению => практика Мск разумнее. До 1.1.15 для ИЖС исключение: оно не требует разрешения.
Ст 37
По общему правилу, предельные размеры ЗУ определяются в соответствии с нормами градостроительного или земельного законодательства. Сие означает, что там, где действует Град регламент (следовательно, и ПЗЗ), предельные размеры казаны в град регламенте для каждой территориальной зоны (для каждого вида разрешенного использования).
В случае отсутствия град регламента, нормы предоставления определяется по правилам ст 33 ЗК. 2 подхода:
Второй. П 3 ст 33 определяет размер ЗУ, кот может быть предоставлен собственнику объекта недвижимости (ст 35, 36). При этом вид прав на землю значения не имеет: размер определяется в соответствии со СНиП. Размер в СПб определяется КЗР.
Первый. А п 1 ст 33 говорит о нормах предоставления пустых ЗУ под конкретные виды деятельности. Эти ограничения предоставления применяются только в отношении собственников, т.е приобретается участок в собственность.
Порядок прекращения зависит от того, на каких правах находится ЗУ.
Самый спорный вариант – собственники. Ст 44:
ГК предусматривает основания прекращения, но не порядок. Среди этих оснований существует «прекращение прав при ненадлежащем использовании». Сие реализовано в ст 284, 285: неиспользование ЗУ в теч 3 лет в соотв целях и использование с наращениями законодательства.
Порядок же изъятия в ст 286. П 1 соотв статьи, органы власти, уполномоченные принимать реш об изъятии ЗУ, а также порядок обязательного заблаговременного предупреждения собственников, определяется земельным законодательством.
Оно в свою очередь имеет ст 54 – «условия и порядок прекращения прав на ЗУ лиц, не являющихся его собственниками». Тем самым если собственник использует участок ненадлежащим образом, то он может быть привлечен только к публ-прав ответственности, а изъять участок по правилам ГК невозможно, ибо нет порядка!
Исключение только земель СХ назначения в соотв законе об обороте земель сх назначения. П 2 ст 6 этого ФЗ исходит из того, что ЗУ может быть изъят только у лица, не являющегося его собственником. А п 3 ст 6 указывает, что ЗУ может быть принудительно изъят у собственника в случае ненадлежащего его использования. Не путать с тем, что доля в праве собственности на ЗУ может быть в суд порядке признана по заявлению субъекта такой, которой в течении 3 лет не распоряжались (термин «не использовалась» не применяется). В этом случае орган исп власти субъекта формирует долю в ЗУ через выдел и переводит на себя право собственности («невостребованные земельные доли»).
В соотв с актами начала 90-х, собственник земельной доли обязан распорядиться ею одним из 3 способов:
- выделить с целью формирования КФХ
- внести в уставной капитал
- продать \ подарить обществу, фактически использующему данный ЗУ
При отказе от права собственника, оставленный ЗУ принимал правовой режим бесхозяйной вещи. Т.е. статус бесхозяйного имущества длился как минимум год, и в течении этого года лицо, отказавшееся от права собственности, выполняла все свои обязанности по участку, в т.ч. платило земельный налог.
После 2008 введена упрощенная форма отказа. Отказ от права собственности на ЗУ осуществляется путем подачи заявления в регистрирующий орган и право собственности прекращается с даты гос регистрации прекращения указанного права.
Одногранное в ФЗ О введ в действие ЗК введена норма, в соотв с кот в Мск и СПб с даты гос регистрации прекращения права собственности, ЗУ переходит в собственность субъекта РФ. В остальных регионах он является землей, собственность на кот не разграничена. Изменения в ФЗ О гос регистрации не учли этих положений, ибо в ст 30.2 ФЗ о гос регистрации указано, что при отказе от права собственности предоставления кадастрового паспорта или кадастрового плана не требуется, т.е. можно отказаться от несформированного участка => не понятно, как Мск и СПб будут регить право собственности: ставить на учет будем за счет публ субъекта?!
До 1.1.07 перечень оснований ст 49 ЗК носил не исчерпывающий характер. Действовал п 3 ст 83 ЗК, кот указывал, что ЗУ может быть изъят в поселениях (теперь называлось бы «НП») в целях застройки в соотв с генпланом. Эти положения в совокупности использовались так, что у собственников участки изымались в порядке 279 ГК для целей жилищного строительства.
После изменений в ст 49 закрытый перечень. А п 3 ст 83 утратил силу. После 1.1.07 нельзя изъять ЗУ под публ нужды в целях жилищного строительства.
Ч 1 п 3 ст 49 ЗК: иными обстоятельствами в установленных федеральными законами случаях, а применительно к изъятию, в том числе путем выкупа, земельных участков из земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в случаях, установленных законами субъектов Российской Федерации. Это о чем?! Иные случаи выкупа могут быть установлены ФЗ, а также законами субъектов РФ, но исключительно в отношении ЗУ, находится в собственности субъектов или муниципальной, т.е. в отношении земельных участков, кот из данных форм собственности (субъекта или МО) предоставлены на ПБП или ПНВ. Не могут быть изъяты ЗУ, предоставленные из земель, собственность на кот не разграничена.
Дополнительные случаи изъятия у собственника могут быть установлены только через ФЗ.
В случае изъятия обязательно должен быть соблюден принцип исключительности, т.е. условием изъятия является отсутствие иных вариантов возможного размещения. Строительство многоквартирных домов, по мнению ВАС, не отвечает признаку исключительности: его всегда можно построить в др месте.
Какие органы принимают решение. До 1.1.07 п 2 ст 279 ГК не предоставлял органам МС право принимать решение об изъятии для мун нужд. Решение мог принять только орган субъекта, а плату за изымаемые земли уплачивало МО. Сие прямо противоречило ФЗ 131, да и ЗК установил, что органы МС могут принимать подобные решения. Однако пока не посеяли ГК, суд поддерживал нормы кодекса.
Самое важное в процедуре – уведомление. Уведомление о принятии решения об изъятии ЗУ должно последовать от органа, кот правомочен принять соотв решение, а не 3-го лица. Все сроки 279 ст ГК начинают течь с момент а офиц уведомления в письменной форме. ЗК не упоминает об уведомлении залогодержателей, но это следует из др актов.
После принятия решения об изъятии, в ФРС регистрируется не само решение, а обременение данного ЗУ. Выкупная цена определяется на момент принятия решения.
Странные нормы ЗК. Реквизиция регламентируется 51 ст ЗК и 242 ГК. Основания реквизиции одинаковы: ЧС. Но ГК: имущество может быть изъято только с выплатой стоимости имущества, т.е. речь об окончательном, а не временном изъятии. А при прекращении данных обстоятельств можно в суд порядке требовать возврата сохранившегося имущества. В общем, есть что-то общее с выкупом.
По ЗК, при ЧС ЗУ может быть временно изъят у его собственника с возмещением ему причиненных убытков. Да и прямо указывается, что ничего общего с выкупом тут нет. В случае невозможности возврата ЗУ возмещается рыночная стоимость или предоставляется равнозначный ЗУ.
В соотв с ч. 5 ст. 51 ЗК, в случае наступления данных чрезвычайных обстоятельств при отсутствии необходимости реквизиции, он может быть временно занят, при этом заключается соглашение о временном занятии ЗУ. Это ни разу не законно. Аналогично делается на время строительства линейного объекта (например, подземного газопровода) без всякой регистрации обременения, только по окончании строительства линейного объекта устанавливается охранная зона, кот регистрируется как обременение.
1. отказ от данного вида прав
С 1.1.07.
Для отказа от права собственности заявлений не надо: идем в ФРС и регистрирует отказ. Тут же остался заявительный порядок. Заява подается в орган, представляющий собственника. К заяве прилагается кадастровый паспорт (при его наличии) и правоустанавливающие документы. В отношении лиц, указанных в п 1 ст 20 (право оперативного управления) должны быть приложен документы, подтверждающие согласие органа, создавшего ЮЛ, на отказ от права ПБП.
После этого орган исп власти принимает за 1 мес решение, и если право не было внесено в ЕГРП, оно прекращается в момент принятия решения органом исп власти; а если право было зарегистрировано, то орган исп власти обращается в регистрирующий орган.
2. ВАС в 2009: при переходе прав на объект недвижимости, расположенный на ЗУ на ПБП, отказ продавца здания от ПБП не требуется. Оно прекращается в силу прямого указания закона (хотя как самост основание не называется).
Ст.45 ЗК.
Ст 54 ЗК.
Лицо, совершившее правонарушение, штрафуется органами земельного контроля, и выносится предупреждение. Указывается срок, в течении которого правонарушение должно быть устранено. А при не устранении орган земельного контроля направляет материалы в орган исп власти, уполномоченный на распоряжение данными ЗУ, и орган исп власти направляет в суд заявление о прекращении права. Через 10 дней после принятия суд решения орган исп власти направляет заявление о регистрации прекращения.
Ст 46. Все дублируется ГК.
Речь не ГП ответственности, а правомерная деятельность 3-х лиц, кот причиняет вред землепользователям.
1. изъятие ЗУ для публ нужд. Этот пункт распространяется только на лиц – не собственников. Ибо когда ЗУ изымается у собственника, все убытки включаются в выкупную цену. Остальные основания на всех
2. ухудшение качества земли. Например, дорога. Но с кого взыскивать?!
3. временное занятие ЗУ. Реквизиция или соглашение о временном занятии ЗУ без его реквизиции.
4. ограничение прав землепользователей. Это не ограничения участка в обороте, а те ограничения, кот указаны в ст 56 ЗК. Это:
5. изменение целевого назначения ЗУ на основании ходатайства органа исп власти о переводе без согласования с правообладателем. Таких случая может быть 2:
Порядок возмещения этих убытков. Регулируется Пост Правительства № 262 от 7.5.03. Указано, что размер убытков определяется в соотв метод рекомендациями, утверждаемыми соотв органом исп власти. Росземкадастр от 11.03.04, но они утратили силу.
10.05.07 введено доп ограничение прав (вне 56 ст) – резервирование ЗУ.
До принятия ЗК вопросы перевода между категориями были не урегулированы. ЗК тоже вопрос особо не решил, только установил органы, кот правомочны принимать реш о переводе, но порядок должен быть урегулирован иным ФЗ.
И такой закон 21.12.04 был принят № 171 «О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую». ЗК вообще не говорит о переводе ЗУ, только земель. Да и необходимость перевода ЗУ встречается редко, только при изменении границ НП.
ФЗ же называет оба объекта. Но порядок перевода урегулирован фактически только в отношении ЗУ. Когда речь идет о землях, то закон носит отсылочный характер к подзаконным актам. 3 главы: общие вопросы, перевод конкретных категорий земель (статья на каждую категорию) и порядок отнесения ЗУ к категориям.
Перевод начинается с ходатайства в орган власти, уполномоченный на распоряжение. Подается заинтересованным лицом (правообладатель или орган исп власти). В люб случае, лицо, подавшее ходатайство, должно доказать свою заинтересованность, ибо основанием для отказа в принятии является подача его ненадлежащим лицом.
Содержание ходатайства указано подробно только в отношении ЗУ.
2 случая отказа в принятии ходатайства: подано ненадлежащим лицом и приложены документы, не предусмотренные законом. Из смысла предполагается, что ч 4 ст 2 ФЗ содержит исчерпывающий перечень этих документов. Но в нек случаях приходится добавлять документы, например, если речь о переводе земель с\х назначения (подтверждение кадастровой стоимости), а где-то нет указанных в законе (согласие всех правообладателей).
Принят приказ Минсельхоза 2010 года Об описании и содержании ходатайств о переводе земель или ЗУ. Там подробно дается перечень документов к землях сельхоз назначения.
Если ЗУ, кот требуется перевести, не поставлен на кадастровый учет, то сначала его нужно ставить, потом переводить.
В ходатайстве указать категорию будущую и нынешнюю => если категория переводимого ЗУ не определена, то нужно сначала отнести его к категории, потом переводить.
Если права на ЗУ не зарегистрированы, то сначала регистрируются они.
Закон требует приложить не свидетельство о регистрации, а выписку из ЕГРП, ибо она отражает все последние изменения.
Прилагается согласие всех правообладателей. В идеале, сам заявитель и является единственным правообладателем. Существует 2 случая, когда ЗУ можно перевести без согласия правообладателя:
По результатам рассмотрения составляется акт о переводе или акт об отказе. Обжалование только в суд порядке: сам орган власти не может отменить его или признать утратившим силу.
Акт о переводе не может быть принят на определенный срок => возврат обратно через новую процедуру.
Основания отказа в переводе (ФЗ О переводе земель № 171 глава 2 ):
1. установление ФЗ ограничения или запрета перевода
2. наличие отрицательного заключения экологической экспертизы, когда она нужна
3. установление несоответствия испрашиваемого целевого назначения документами территориального планирования.
Порядок. Когда принято органом исп власти решение о переводе, копия акта о переводе направляется в Росреестр, кот вносит изменение в ЕГРП и уведомляет заинтересованных правообладатель. Перевод считается состоявшимся с момента внесения записи в ЕГРП. При этом переоформление правоустанавливающих документов не требуется. Доказательством изменения категории является выписка из ЕГРП и копия решения, правоустанавливающий документ не меняется.
Жаркова: при аренде стоит заключить доп соглашения, ибо связано с арендной платой.
Если ранее категория была определена с ошибкой, ее можно изменить в порядке исправления ошибки через заявление в кадастровый орган. При отказе – в суд. Например, если участок в собственности вдруг изменил категорию.
В случае перевода ЗУ для изъятия для публ нужд, обязанность по изменению целевого назначения возложена на орган власти, а не на то лицо, кот ходатайствует об изъятии ЗУ и предоставлении его. Перевод осуществляется после принятия решения об изъятии до его предоставления.
Для осуществления перевода участок всегда надо отнести к одной из категорий. Об этом глава 3 ФЗ.
1. Если есть правоустанавливающие документы на ЗУ и есть кадастровые сведения, но их сведения не совпадают, категория определяется по правоустанавливающим документам.
2. Если ЗУ находится в черте НП и категория не определена, то это земли НП.
3. есть правоустанавливающий документ, но категория не определена, то категория определяется в зависимости от целей, на кот предоставлялся данный ЗУ. Акт об отнесении ЗУ в этом случае принимает орган МС (что абсурдно).
4. нет правоустанавливающих документов и сведения в кадастре отсутствуют, то категория земель определяется по документально подтвержденному фактическому использованию.
Ст 4.1 ФЗ О введ в действие ГСК. Действует до 1.1.12. Включение земель в земли НП, исключение ЗУ из земель НП.
1. если Генплан не принят. Решение о включение в земли НП или исключение принимает орган исп власти субъекта (кроме СПб и Мск)
2. если генпланы приняты, то целевое назначение меняется путем изменения соотв схем территориального развития или принятия решения органа исп власти о включении или исключении участка из земель НП.
Сначала обращаться в орган МС, на территории кот расположен ЗУ. Орган подготавливает материалы по результатам общественных слушаний и направляет эти материалы в органы субъекта. На это дается 45 дней с момента подачи заявления. Орган исп власти субъекта в теч 5 дней получает согласование (когда они нужны: в отношении перевода из земель обороны или земель лесного фонда) с Минобороны или РФ \ субъектом.
Отсутствие общей границы между НП и границей переводимого ЗУ не является основанием для отказа во включении его в земли НП.
Земельный контроль осуществляется Росреестр через спец ведомство.
Впервые введена ФЗ 1991 О плате за землю. Закон ввел 3 формы платы:
Земельный налог.
Закон 1991 утверждал средние ставки земельного налога в твердых фиксируемых суммах за единицу площади. Конкретные ставки устанавливается органы зак власти субъекта или МО (для разл видов землепользования). Так было в теч 12 лет. С 1995 применялся коэффициент индексации, кот ежегодно утверждался бюджетом (ФЗ О бюджете) и применялся к ставке налога за прошлый период. Иной подход появляется с появлением ЗК. Ст 65 исходит из того, что для определения налоговой базы вводится кадастровая стоимость ЗУ. 29 ноя 2004 закон «О внесении изменений в ч 2 НК» и была введена глава 31 НК. Но прямым действием она не обладает. Было предусмотрено поэтапное введение ее в действие. В каждом МО должен быть принят закон, которым устанавливается земельный налог. Чтобы налог мог взыматься в 2005 году, 29 или 30 дек нужно было принять соотв закон. Успела только Мск. В Спб – 26 ноя 2005. Если бы в теч 2005 года в каком либо из МО закон принят не был, то с 1.1.06 закон о налоге все равно утрачивал силу, кроме 1 пункта.
Круг налогоплательщиков. НК определил, что налогоплательщиками признаются лица, которым ЗУ принадлежит на праве собственности, ПНВ или ПБП, что должно быть подтверждено правоустанавливающими документами. Вас № 54 в п. 2 указал, что в силу ст. 389 НК объектом налогообложения является ЗУ, а в силу ст 11.1 ЗК, границы земельного участка должны быть определены в соотв с ФЗ О кадастре недвижимости => объект налогообложения может возникнуть только тогда, когда ЗУ сформирован => правообладатели участков, не поставленных на учет (или поставленных в упрощенной форме) субъектами налога не являются => иск о взыскании неосновательного обогащения органами исп власти как единственный способ взыскания. К ПНВ сие не относится, ибо когда речь идет о гражданах, позиция ВАС применяться не должна. Рассчитывается по базовым ставкам арендной платы, ибо как ГП категория неосновательное обогащение не может рассчитываться по ставкам налога.
Из круга налогоплательщиков, таки образом, выпали фактические землепользователи. До введ в действие гл 31 в соотв с ФЗ О плате плательщиками признавались и пользователи. В 2002 ВАС объяснил, что исходя из принципа платности землепользования, плательщиками земельного налога признаются также и фактические землепользователи. Сие носило спорный характер до 2009 года, но после Потс 54 точно не признаются.
Объект налогообложения – ЗУ в границах одного МО, ибо земельный налог – местный. Но нигде не было зафиксировано, что границы ЗУ должны совпадать с границами МО, сие появляется только в 2008 => были ЗУ, кот пересекали границы МО. Минфин опрл, как в этом случае рассчитывается земельный налог: база должна определяется как доля кадастровой стоимости ЗУ пропорционально доли площади, занимаемой ЗУ на территории соотв МО. Заключение о доли площади ЗУ могут дать территориальные органы Роснедвижимости на основании планового картографического материала.
НК впервые ввел понятие «ЗУ, не являющиеся объектами налогообложения». К ним относятся 5 категорий изъятых и 4 категории ограниченных в обороте.
База - кадастровая стоимость ЗУ. Для тех регионов, где кадастровая стоимость не определена, продолжает деятельность нормативная цена земли. Это положение было подтверждено в пост пленума 54 => п. 25 старого закона О плате продолжает деятельность!
Кадастровая стоимость. Для ее установления проводится кадастровая оценка. Правила проведения – в пост правительства от 8.4.08. При этом проводится оценочное зонирование территорий, устанавливаются оценочные зоны по результатам – карта оценочных зон и устанавливается кадастровая стоимость единицы площади (за 1 м2). У нас введена 2 авг 2005 пост Правительства СПб.
База определяется в отношении каждого участка по состоянию на 1 января года налогового периода, кот устанавливается с 1.01 по 31.12. Год может состоять из одного или нескольких отчетных периодов. Для ЮЛ – ежеквартально, для граждан гл. 31 установила 1 отчетный период, но каждый закон может установить иное, но не больше 2-х. организации сами рассчитывают, для ФЛ – налоговики. В отличии от закона О плате гл 31 устанавливает максимальные ставки в процентном соотношении от кадастровой стоимости, исходя из чего в каждом МО устанавливается свои собственные ставки земельного налога.
Льготы.
Это земли за пределами НП, предназначенные или предоставленные для нужд СХ. К землям СХ относится, в т.ч. фонд перераспределения (вот они и «предназначены»), ранее они входили в земли запаса. Составляется этот фонд за счет тех ЗУ, от кот отказались, нет наследников и принудительно изъятые.
2 вида
А) сельхозугодия
Б) прочие (ранее - неудобья)
ФЗ ОБ обороте земель СХ назначения распространяется на обе категории, а ФЗ О переводе земель и ЗУ распространяется только на СХ угодья.
До введения в действие ФЗ Об обороте земель СХ назначения (2003) запрещалась приватизация этих земель. Теперь же эти земли, за исключением оленьих и отгонных пастбищ, оборотоспособны, но дата начала приватизации вводится законом субъекта. Если закон субъекта не принимается вообще, то с 1.1.04 начинал прямое действие ФЗ Об обороте, т.е. с этой даты земли включались в оборот. Если же закон принимался, то дата могла быть указана любая – хоть 2053 год (ибо защита гос собственности).
При приватизации земель СХ назначения выкупные цены, указанные в ст 2 ФЗ О введ в действие ЗК, не применяются, они действуют только для НП! А тут все так:
1. сельхозугодия приватизируются по цене субъекта в пределах 20% кадастровой стоимости.
2. остальные – по рыночной стоимости. Но часть районов области на практике тоже их снижают до 20%.
До принятия закона о переводе земель СХ назначения, на соотв землях допускалось не только строительство, но и эксплуатация линейных объектов. После ФЗ О переводе на землях СХ назначения допускается только строительство линейных объектов (и никаких других), но после ввода в эксплуатацию земли СХ назначения должны быть переведены в иную категорию, т.е. эксплуатация на землях СХ назначения не допускается.
ФЗ О землях СХ назначения не распространяется на земли, предоставленные гражданам для непредпринимательских и иных личных целей (т.е. домик в садоводстве строить можно)
2 основных ограничения по этому ФЗ:
1. не могут быть переданы в собственность иностранным ФЛ и ЮЛ (более 50% уставного капитала), лицам без гражданства. Для них – только аренда
2. размеры минимальные и максимальные устанавливается субъектами. К минимальному размеру фед законодательство требований не предъявляет (в ЛО – 2 га), но они применяются только при образовании ЗУ, предназначенного для производства СХ продукции. А при изъятии, переводе и т.п. данный размер не применяется. Например, ЛЭП под каждым столбом формирует ЗУ (менее 2 га) в землях СХ назначения и переводит его в земли связи.
К предельному размеру на фед уровне установлены требования: предельный максимальный размер ЗУ СХ назначения в руках одного землепользователя не может быть менее 10% общей площади СХ угодий в границах одного АТО (по суд практике – МО, а не район области).
Изымать земли за неправомерное поведение можно – единственный подобный случай!
Если у лица оказался ЗУ, не соответствующий этим требованиям (например, иностранец унаследовал), то в теч года он должен произвести отчуждение данного ЗУ. если не произведет, то тогда орган Росреестра обязан известить орган власти субъекта (КУГИ), а тот в течении 1 месяца обязан обратиться в суд с заявлением о понуждении собственника к продаже ЗУ на торгах. При отсутствии покупателя субъект сам обязан приобрети этот участок.
Если участок превышает макс размер (слияние ЮЛ, например), то он должен быть разделен и часть продается. Если участок не делим, нужно продать все.
Предусмотрено право первоочередной покупки органом исп власти субъекта, если тот не делегировал их муниципалам законом. До 1.1.05 право первоочередной покупки государством применялось также в отношении земельных долей.
Первый закон, кот регулировал КФХ – это закон 1990. Оно пользовалось правами ЮЛ, но им не являлось.
Потом ГК опять не назвал КФХ ЮЛ. Но с 1990 по 1994 некоторые КФХ организовывались как ЮЛ.
Закон 2003: КФХ одушевляет предпринимательскую деятельность без образования ЮЛ, а те хозяйства, кот были организованы как ЮЛ, вправе были сохранить такой статус до 1.1.10
Закон 1990 предполагал, что собственником КФХ единолично является его глава. ГК указал, что КФХ существует в режиме общей совместной собственности, если иное не предусмотрено договором или законом => до введения в действие ФЗ 2003 режим собственности мог быть 3 видов:
Закон 2002 повторил нормы ГК: режим совместной собственности, но договором может быть предусмотрено иное. Те, кто остался с 90 года, вероятно, мог остаться в режиме собственности главы.
Наследование КФХ зависит от наследника:
1. наследник – не член КФХ. В любом случае нотариус выдает ему свидетельство о наследстве, он вступает в наследование. Все дальнейшие действия только на основании этого свидетельства.
Он не может требовать выдела своей доли, только получить соразмерную компенсацию в счет своей доли, или вступить в члены, внеся в капитал свою долю. Но остальные члены при этом не обязаны его принять.
2. наследник является членом КФХ.
А) между членами КФХ было соглашение о долевой собственности, то размер доли наследника увеличивается на величину доли наследодателя, режим долевой собственности остается.
Б) соглашения о долевой собственности нет => совместная собственность. Ч 2 ст 244 ГК. В случае смерти любого члена КФХ ранее существовавший режим общего совместной собственности изменяется на режим общей долевой, вне зависимости от волеизъявления собственников.
Аграрная реформа 1991, в ее ходе у колхозов и совхозов были изъяты все сельхозугодия и переданы в коллективную долевую собственность бывших работников колхозов, совхозов. А несельскохозяйственные угодья остались ПБП.
Каждый граждан получил свидетельство о праве собственности на земельную долю, т.е. огромное поле – единый участок, доли не выделялись, просто легион сособственников.
Имущество колхозов также передано бывшим работникам в виде имущественных паев.
Сами колхозы \ совхозы преобразованы в различные СХ организации. Для того, чтобы заниматься производством СХ продукции, им надо было вступить в договорные отношения с этими гражданами – собственниками. В 27.10.1993 указ Президента о сделках, которые с такими долями и паями можно совершать. Все паи имели денежное выражение и практически все были внесены в уставной капитал вновь созданных СХ организаций.
Доли – все иначе. Распорядится долей можно 3 способами: выделить в натуре, совершить сделку (продажа, аренда, дарение) или внести в уставной капитал. Но выделить ее в натуре невозможно, так как в соотв с 246, 252 ГК требовалось согласие всех сособственников, коих тысячи. Упрощенный режим получения согласия путем публикации информации в СМИ был введен только в 2003 году законом Об обороте. Продать долю тоже невозможно, ибо преимущественное право покупки (250 ГК).
С внесением доли в уставной капитал самые большие проблемы. ФЗ Об АО принят только в 1995, законодательство начала 90-х практически не регулировало порядок внесения земельных долей, а трактовалось различным образом. С точки зрения нынешнего законодательства ошибок (нарушений) было 2:
Для того, чтобы сделка по внесению была признана состоявшейся, необходимо наличие:
Должно быть отражено, вносится ли земельная доля с условием или без условия ее возврата в случае выхода члена из кооператива. Если доли вносились без условия возврата, то на свидетельстве гражданина должна быть поставлена погашающая запись, а ЮЛ должно быть выдано свидетельство о праве собственности на ЗУ, площадь которого совпадает с земельными долями, внесенными в уставной капитал.
В Указе Президента 1993 допускалось внесение в уставной капитал не земельной доли, а права пользования ею. Если совершалась такая сделка, то у гражданина на руках такое свидетельство оставалось, но в нем делалась запись о внесении в уставной капитал.
ФАС Московского округа, начиная с 2003, в случае подачи исковых заявлений о выделе земельной доли в натуре, стал отказывать со ссылкой на п 10 Пост Правительства № 86 О порядке реорганизации колхозов и указывал, что так как граждан подал заявление на вступление в АО, право собственности на земельную долю перешло к ЮЛ.
ВАС такую позицию поддержал. Он указывал, что нормативные акты предписывали владельцу земельной доли использовать ее одним из 3-х способов. Реализую свое право выбора формы собственности, трудовой коллектив на общем собрании принял решение о создании товарищества и принятии работников хозяйства в члены товарищества. Тем самым члены добровольно распорядились своим правом.
С 2009 года ВАС указал, что земельная доля может быть отражена в уставном капитале в виде натурального выражения (в га, а не $).
Наш ФАС СЗО имеет мнение, что заявление о вступлении в качестве доказательств, подтверждающих внесение долей в уставной капитал, признанными быть не могут. Заявление датировано раньше, чем осуществлена регистрация ОА в качестве ЮЛ (и даже раньше чем граждане стали собственниками долей)!
Итого для совершения любой сделки с земельной долей, необходимо представить след документы:
НПА 1995-96 допускали сие. Они признаются действительными. Но ФЗ ОБ обороте указал, что эти сделки должны быть приведены в соответствие с действующим законодательством до 27.1.12: доля должна быть выделена в натуре и заключен договор аренды ЗУ. в противном случае к данным договорам будут применяться правила договоров доверительного управления.
До июля 2005 ФЗ об обороте допускал совершение любых сделок с земельными долями вплоть до залога. Но теперь только:
1. продать или подарить можно только СХ организации, фактически использующей данный ЗУ
2. внести в уставной капитал организации, фактически использующей данный ЗУ
Залог, Обмен запрещены.
Можно наследовать и долевое управление.
Пост КС: порядок выдела земельной доли от 30.1.09 № 1-П
Что-то там про доли. Акт был передан в общую собственность колхозников. Если сделка по внесению земельной доли в капитал была хоть как-то оформлено, то соотв ЮЛ стало собственником.
2 праве постоянного бессрочного пользования