Если у вас возникли сложности с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой - мы готовы помочь.
Предоплата всего
Подписываем
Материалы Управления Мэра
Стратегия и тактика ликвидации ветхого жилого фонда в Москве
К.Б.Норкин
(по материалам сообщений представителей префектур)
Приведем некоторый приближенный расчет, который поможет наметить стратегию решения задачи, которая является предметом нашего рассмотрения. Кстати говоря, уже само то обстоятельство, что мне приходится пользоваться собственными приближенными расчетами, выполненными на "скорую руку", а не ссылаться на соответствующие более точные и более детальные расчеты того же типа, является диагностическим признаком опасной ситуации.
Итак, будем исходить из того, что после всех уточнений нам придется разрушить 10 млн. кв. м пятиэтажек и других домов ветхого жилого фонда. В них проживает примерно 1 млн. человек. При существующих правилах переселения для этих людей потребуется построить примерно 20 млн. кв. м жилья. Считая, с серьезным занижением, стоимость 1 кв. м - 500$, а приведенные к одному квадратному метру затраты на развитие инфраструктуры - 250$, мы приходим к необходимости изыскать не менее 15 млрд. долларов для реализации программы.
Чисто коммерческим путем задачу решить не удастся. Если мы замыслим использовать средства переселяемого населения, то, даже предоставив гражданам рассрочку на 15 лет, мы должны будем собирать с каждого работающего "переселенца" порядка 120-150 долларов в месяц за это жилье. Более того, даже если мы будем ориентироваться на будущий экономический подъем, то для того, чтобы изъять указанную сумму у тех, кого мы переселяем, нужно было бы обеспечить более чем двукратное увеличение валового внутреннего продукта, производимого переселенцами. В обозримой перспективе это не реально.
По моим оценкам, реально изъять у переселенцев лишь 1/8 этой суммы, значит порядка 13.1 млрд. долларов придется изыскать из других источников. Существенно подчеркнуть, что даже когда жилье строится, на первый взгляд, за счет инвесторов, - оно фактически строится за счет городской общины. Я не хотел бы сейчас обосновывать этот тезис детально. Упомяну лишь, что когда мы продаем инвестору право использования городской земли, налагая на него обязательства построить жилье для переселенцев, мы автоматически уменьшаем продажную цену земли. Надеяться, что частный инвестор упустит свою выгоду - не реально. Он получает ее либо в явном виде - деньгами, либо в скрытом виде - через неучтенную стоимость передаваемых ему городских ресурсов.
Какие же "другие источники" доступны городу для компенсации указанных расходов? До сих пор мы задействовали только два: продажу права коммерческого использования городской земли и городской бюджет. Даже если продавать право землепользования в среднем по 2 млн. долларов за гектар и растянуть строительство на 5 лет, потребуется продавать 1.3 тыс. га в год, что вряд ли реально. Не легче решить проблему и за счет бюджетных средств. Если даже мы разложим эту сумму на всех налогоплательщиков, то ежемесячный дополнительный сбор налогов с каждого работающего должен возрасти почти на 50 долларов. Это получается примерно 14 трлн. руб. в год дополнительных налогов. Увеличить налоговые поступления на эту сумму, то есть на 20% также совершенно не реально. Мы и уже установленных налогов не можем собрать в полном объеме.
Я еще раз подчеркну, что приведенные расчеты носят сугубо приближенный характер. Но даже если мы ошиблись в несколько раз, все равно видно, что оба эти пути изыскания "других источников" - тупиковые. Больший оптимизм дают оценки реальности получения этих средств за счет роста валового внутреннего продукта. Однако, и в этом случае расчеты показывают, что попытки покрыть затраты только за счет переселенцев не реальны. Как уже указывалось, для того, чтобы покрыть расходы, переселенцы должны увеличить производимый ими продукт примерно в 2 раза и весь прирост доходов направить на жилье. Если же мы признаем обязательства городской общины в целом перед теми, кто живет в ветхом жилье, то для того, чтобы компенсировать затраты, мы должны увеличить ВВП всего на 5%, если сумеем весь его прирост направить на жилье или на 20%, если на жилье будет направлена часть ВВП в соответствии с установившимися мировыми нормативами. Это уже вполне реальная вещь, особенно если учесть, что существующий объем ВВП Москвы (около 290 трлн. руб.) составляет примерно 50% дореформенного.
Из изложенного вполне очевидны некоторые стратегические принципы, которых придется придерживаться, если мы действительно хотим добиться успеха:
- переселения жителей из ветхого жилого фонда - общегородская проблема;
- проблема неразрешима путем инвестиций только в жилищное
строительство.
Необходимы инвестиции, обеспечивающие увеличение валового внутреннего
продукта.
На основании изложенного можно сделать следующий главный вывод: время массового переселения из ветхого жилого фонда еще не наступило, т.к. для этого нет экономической основы. Как будет ясно из дальнейшего, дело осложняется тем, что нет достаточной юридической базы, да и само население, по существу, не подготовлено к решению этой проблемы в новых, рыночных, условиях. Это не означает, однако, что нужно приостановить начатый процесс. Продолжая начатое, нужно внести серьезные коррективы и в стратегию, и в тактику решения задачи.
Давайте, в свете сказанного, разберем трудности и предложения, возникшие в ходе реализации реконструкции пятиэтажек, высказанные 23.10.96 на совещании представителей префектур в Управлении мэра.
Прежде всего отметим, что схема долевого участия города в готовой продукции инвестора по схеме "50 на 50", "30 на 70" или им подобных порождает больше проблем, чем решает:
-для того, чтобы получить 20 миллионов кв. м жилья для переселенцев, на рынок придется выбросить дополнительно до 50 миллионов кв. метров жилья, что вряд ли реально продать;
-данная схема может быть реализована только за счет привлечения дополнительных жителей, что осложняет демографическую ситуацию: происходит миграция населения и въезжают "чужие", под которых округ обязан строить социальные объекты и другие элементы инфраструктуры;
-в рамках данной схемы трудно упорядочить финансовые взаимоотношения с инвесторами по расходам на развитие инфраструктуры. Как правило, инвестор хотел бы избежать оплаты инфраструктуры, раз уж он отдает часть жилья бесплатно. В ряде случаев инвестор берет на себя нагрузку по инженерным коммуникациям, которые он тянет до своего дома, но поскольку ими будут пользоваться и объекты социальной сферы, инвестор претендует, чтобы город взял на себя часть расходов;
-отсутствие в договорах с инвестором цены права аренды земли в явном виде привело к тому, что многие предполагаемые инвесторы выбрали для себя лучшие земельные участки безвозмездно, а отсутствие кредитного договора и некоторые юридические недоработки позволяет им сколь угодно долго держать неосвоенный участок, если у них денег, чтобы довести до конца строительство;
-"натуральный" характер расчетов города и инвесторов порождает трудности с инсоляцией: если бы отношение были чисто финансовыми, то более дешевая цена жилья в домах с ухудшенной инсоляцией отрегулировала бы проблему автоматически. Помимо изложенных принципиальных трудностей, на совещании были высказаны замечания, отражающие некоторые недоработки в городской системе разной степени "тяжести":
-при переселении городские власти и жители опираются на два нормативных акта. Один из них требует переселять на равноценную площадь, другой - требует переселять в пределах санитарной нормы от 9 до 12 кв. м. Трудно добиться согласия жильцов на переезд в равноценную квартиру, тем более, что стартовые дома не имеют достаточно равноценных квартир. В ряде случаев переезд на равноценную жилплощадь осложняется тем, что народились новые люди, образовались новые семьи в старых домах;
-судебные процессы по переселению префектуры, как правило, не выигрывают; причиной этого не всегда является незаконность действий, алишь недостаточный профессионализм ведения подобных дел;
-неясно, что делать со служебной площадью при переселении, что делать с собственниками, которые имеют площадь, но там не живут (наследники, подаренная и т.д.), что делать с коммуналками? Если расселять коммуналки, тогда возникают трудности с обеспечением очередников;
-оформление документов занимает много времени (иногда по полгода);
-проект комплексного развития территории стоит порядка 1.5 млрд., что не под силу префектуре, а инвестор не собирается за это платить (эскизный проект инвестор не финансирует);
-город не выполняет своих обязательств по строительству городских инженерных коммуникаций, а инвестора уже привлекли, и приходится с нарушением технических условий приспосабливаться к существующим коммуникациям;
-город задает жесткие сроки, а документации вовремя нет (эскизного проекта нет, сноса нет и т.д.);
-нет денег на социальные объекты;
-без телефонизации переселенцы въезжать не хотят, а город на развитие телефонной сети не дает денег;
-на сегодня мало людей, желающих переселиться;
-многие жители считают, что несправедливо заниматься пятиэтажками и забыть про наличие другого ветхого фонда;
-Москапстрой, заботясь о своих ДСК, выпускает серии домов, которые уже устарели, дороже стоят и не удовлетворяют нужд рынка жилья.
Для того, чтобы переломить ситуацию, нужно, помимо высказанных выше стратегических установок, реализовать следующие предложения:
-приглашать инвестора на комплексное развитие территории с учетом создания в непосредственной близости от жилья высокооплачиваемых рабочих мест;
-строить все взаимоотношения с инвестором на денежной основе: инвестор покупает право пользования землей (возможно в кредит или в рассрочку), на свои деньги все строит, а потом город покупает у него жилье "за долги" или берет деньгами, чтобы купить у другого; в этой ситуации автоматически решается задача строительства элитных домов по индивидуальному проекту и финансирование стартовых домов в неэлитных районах; на чисто финансовой основе должны также строиться и отношения с "переселенцами", им должна выдаваться компенсация за разрушенное жилье, а также дотация и ссуда под переселение. А новое жилье он должен покупать.
-надо разрешить при переселении пользоваться высокой нормой (12 кв. м), но при этом предложить разницу в площади оплачивать;
-должно быть соответствие стартовых домов тем площадям, из которых переселяют;
-решить вопрос: переселять без расширения, даже если семья увеличилась, или с расширением, но с доплатой за лишнюю площадь? Если без расширения-записать в очередники? (необходимы соответствующие нормативные акты);
-должна быть при каждой префектуре структура типа нотариата, чтобы могла быстро отработать оформительские документы;
-поручить государственно-правовому управлению провести анализ проигранных дел и представить рекомендации как по самой проблеме переселения, так и по процедурам, возникающим при ней (создать специальный жилищный суд?), отработать правовые нормы;
-привести во взаимное соответствие все существующие нормативные акты, касающиеся переселения;
-разработать правовые основы для работы с коммуналками и очередниками;
-при реконструкции надо подходить конкретно к каждому дому, когда выгодно - сносить, а нет - реконструировать;
-в разрешении проблемы инвестирования реконструкции должны участвовать и город, и инвесторы-строители, и население (в кредит); разработать соответствующий нормативный акт и механизм работы по отдельным договорам;
-рассмотреть вопрос оплаты (поэтапной) проекта комплексного развития территории разными структурами: город, префектура, инвестор;
-предложить инвестору выбрать: либо он сам находит организацию, которая делает эскизный проект территории, либо это делает город, и цену проектирования включает в цену участка;
-город должен входить долей на социальные объекты в прокладке инженерных коммуникаций, т.е. технические условия должны быть другие; возможно также организовать за счет города проводку инженерных коммуникаций к площадке с последующей продажей их инвестору, соответственно на эту сумму упадет и цена участка;
-рассмотреть проблему телефонизации новых домов при переселении;
-разобраться, почему не выполняются обязательства города по городской инфраструктуре, когда это обещано инвестору.