Если у вас возникли сложности с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой - мы готовы помочь.
Предоплата всего
Подписываем
Ответы к экзамену: «Оценка недвижимости».
Под недвижимостью понимается участок земли, включая пространство над ним и содержанием недр, а также строения на участке земли и все то, что неотделимо от земли, т.е. недвижимость.
Недвижимость в рыночной экономике является товаром, следовательно, возникает необходимость в ее оценке в следующих случаях:
Недвижимость: 1) земля; 2) улучшение.
Рынок недвижимости, его особенности.рынок недвижимости не совершенный:1)товары и услуги на обычном рынке серийны и взаимозаменяемы, на рынке недв-ти таких товаров нет тк они все индивидуальны.2)на обычном рынке цены стабильны,унифицированы и низки,они обычно являются фактором спроса и предложения, на недвижимости таких факторов не встречается.3)спрос и предложение благодаря конкуренции на обычном рынке сбалансированы,на рынке недвижимости место имеет либо избыток либо недостаток обьекта
|
Классификационный признак |
Вид рынка |
|
1) По видам сделок с недвижимостью |
1) Рынок купли-продажи; 2) рынок прав пользования |
|
2) По видам физических объектов, входящих в недвижимость |
1) рынок ЗУ; 2) рынок зданий, строений, сооружений;3) рынок предприятий; 4) рынок воздушных и морских судов, судов внутреннего строения; 5) рынок помещений |
|
3) по географическому (территориальному) признаку |
1) местный; 2) региональный; 3) национальный; 4) мировой |
|
4) по функциональному назначению |
1) рынок ЗУ; 2) рынок жилья; 3) рынок нежилых помещений; 4) рынок промышленной недвижимости |
|
5) по форме собственности |
1) рынок частной собственности; 2) рынок муниципальной собственности; 3) региональный рынок; 4) рынок федеральной собственности. |
|
6) по степени готовности к эксплуатации |
1) рынок существующих объектов; 2) рынок незавершенного строительства; 3) рынок нового строительства; |
|
7) по происхождению |
1) первичный рынок; 2) вторичный рынок |
|
Субъекты рынка недвижимости |
|||||
|
Органы власти (БТИ, федеральные службы прав собственности и муниципальные органы власти) |
покупатель |
↔ |
Посредники: реэлторы, адвокаты, агенты по недвижимости; нотариусы; оценщики; девелоперы (застройщики) |
↔ |
продавец |
Рынок недвижимости не совершенный:
Существуют стандарты оценки, которые применяются во всем мире при оценке недвижимости:
2 стандарта: МСО-1 (рыночная стоимость как база оценки) и МСО-2 (базы, отличные от рыночной стоимости)
2 применения: ПМС-1 (оценка для цели финансирования отчетности) и ПМС-2 (оценка для цели кредитования)
8 методических руководств.
ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» №135-ФЗ от 29.07.1998г.
Субъекты оценочной деятельности: оценщики (юр. И физич. лица) и заказчик.
Объекты оценки: 1) отдельные материальные объекты;
2) совокупность вещей, составляющих имущество лица, либо имущество определенного вида (предприятия);
3) права собственности на имущество или отдельные вещи из состава имущества;
4) права, требования, обязательства (долги);
5) работы, услуги, информация;
6) иные объекты гражданских прав, объекты гражданских прав, которые участвуют в гражданском обороте.
Обязательность проведения оценки объекта в следующих случаях:
- при национализации имущества;
- при ипотечном кредитовании;
- при брачных контрактах или разводе;
- при выкупе или изъятии имущества у собственников для государственных нужд;
- в целях контроля за правильность уплаты налогов в случае спора об отчислении налога облагаемой базы.
СТ.14. «ПРАВА».
СТ.15. «ОБЯЗАННОСТИ ОЦЕНЩИКА».
Регулирование оценочной деятельности – это система мер и процедур, направленных на повышение качества и услуг оценщика и соответствие их определяемых критериям, установленным профессиональным сообществом оценщиков (саморегулирование) или государственным органом (государственное регулирование) или совместное.
Саморегулирование – выполнение требований, устава, система профессиональных знаний ,кодекс этики, использование стандартов.
Государственное регулирование: 1) принятие и разработка стандартов профессиональной деятельности; 2) лицензирование, сертификация, окредитация, аттестация.
1.при проведении стоимости объектов оценки в целях их приватизации,передаче в доверительное управление.
2.при использовании объекта оценки в качестве предмета залога.
3.при продаже или ином отчуждении объектов оценки.
4.при переуступке долговых обязательств связанных с объектом оценки.
5.при передаче в качестве вклада в уставные капиталы организации и фонды юр.лиц.
6.при возникновении спора в стоимост.
Права оценщика. 1.применять самостоятельно методы по оценке в соот-вии со стандартами оценки ФСО №2,3 2.требовать от заказчика обеспечения доступа в полном объеме к документам3.получать разъяснения и дополнительные сведения4.запрашивать в письменной или устной форме у 3-их лиц информацию об объекте оценки, если отказ – указывают в отчете5.привлекать на договорной основе других специалистов6.отказаться от проведения оценки, если заказчик нарушил условия оценки7.требовать возмещения расходов связанных с проведением оценки и денежного вознаграждения по определению судаОбязанности оценщика.1.быть членом одной из саморегулируемых организаций оценщиков2.соблюдать законы оценочной деятельности и законы своей организации3.соблюдать правила деловой проф- ой деятельности4.сообщать заказчику о невозможности проведения оценки в следствии возникновения обстоятельств5.обеспечить сохранность документов предоставляемых заказчику6.предоставлять заказчику сведения о членстве в саморегулируемой организации и страховой полис7.не разглашать конфиденциальную информацию от заказчика и 3-их лиц в ходе проведения оценки8.предоставлять копии отчетов гос. Органам по их требованию.
В ГК РФ предусмотрена необходимость регистрации сделок с недвижимостью:ст.339 «договор об ипотеке»,ст.558 р.2 «договор продажи жилого дома квартиры»,ст.560 п.3. «договор продажи предприятия»,ст.574 п.3 «договор дарения недвижимого имущества»,ст.584 «договор ренты»,ст.601 «договор пожизненного содержания с иждивением»,ст.609 п.27 «договор аренды недвижимого имущества на срок более года»
Оценка как важнейшая функция системы управления предшествует принятию практически любого решения в отношении недвижимого имущества. Она проводится обычно профессиональными оценщиками по заказу собственника или покупателя перед заключением сделки, для получения кредита под залог недвижимости, при разделе имущества или внесении его в качестве взноса в уставный капитал коммерческой организации, при страховании и налогообложении объектов и т.д. В соответствии с Законом РФ «Об оценочной деятельности» определен перечень случаев, в которых проведение оценки объектов должно быть обязательным. В частности, обязательной признается оценка имущества:
Как и любой товар на рынке, объекты недвижимости имеют цену и стоимость.
Цена объекта недвижимости – это цена конкретной свершившейся сделки купли-продажи объекта недвижимости. Ввиду того, что цена в любой реальной и предполагаемой сделке определенным образом связана со стоимостью объекта недвижимости, часто этот термин используется как синоним стоимости в обмене.
Цена сделки может значительно отличаться от рыночной стоимости. Эта разница, именуемая «поправка на сделку» [1] , зависит от ряда причин, например наличия аналогов или стабильности рынка.
Так, например, во время кризиса 17 августа, ради срочного получения денег, продавцы охотно шли на 10 – 20 % снижения цены ради скорости продаж [2] . Часто начальная цена сознательно завышается на 15 – 20 %, чтобы потом на эту сумму уступить в процессе торга.
Порой, цена сделки формируется под воздействием личных представлений участников сделки и не поддается прогнозам [3] .
Рыночная стоимость объекта недвижимости - расчетная денежная сумма, по которой продавец, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать, согласен был бы продать его, а покупатель, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести. То есть, это наиболее вероятная цена, по которой он может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции. При этом предполагается что стороны располагая всей необходимой информацией, действуют разумно, без принуждения, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Определенная таким образом рыночная стоимость является предметом для торга и содержит диапазон колебаний как в сторону повышения, так и понижения.
Понятие стоимости объекта недвижимости имеет множество различных аспектов.
Потребительская стоимость (стоимость в использовании) отражает ценность объекта недвижимости для конкретного собственника, который не собирается выставлять объект на рынок недвижимости. Оценка потребительской стоимости объекта производится исходя из существующего профиля его использования и тех финансово-экономических параметров, которые наблюдались в период предыстории функционирования объекта и прогнозируются в будущем.
Если рыночная стоимость определяется исходя из принципа наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости, то потребительская стоимость определяется исходя из текущего использования объекта.
Восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства копии объекта недвижимости в ценах на дату оценки) определяется затратами в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта. Здесь используются такие же архитектурные решения, применяются такие же строительные конструкции и материалы, Даже качество строительно-монтажных работ аналогично. В данном случае воспроизводятся тот же моральный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имелись у оцениваемого объекта.
Стоимость замещения (стоимость аналога объекта оценки в ценах на дату оценки) определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта недвижимости, имеющего с оцениваемым объектом эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле с использованием современных проектных нормативов и прогрессивных материалов и конструкций, а также современного оборудования объекта недвижимости
Таким образом, восстановительная стоимость выражается издержками на воспроизводство точной копии объекта, а стоимость замещения - издержками на создание объекта функционального аналога.
Страховая стоимость объектов недвижимости представляет собой стоимость полного возмещения их ущерба при наступлении страхового случая. На базе страховой стоимости объекта недвижимости определяются страховые суммы, выплаты и проценты.
Первоначальная стоимость объекта недвижимости – фактические затраты на приобретение или создание на момент начала его использования.
Остаточная стоимость объекта недвижимости - стоимость объекта с учетом износа.
Залоговая стоимость объекта недвижимости – стоимость объекта недвижимости для целей обеспечения кредита.
этапы:а)заключение договора на проведение оценки,включающее задание на оценку.б)сбор и анализ инфор-ции необходимых для проведения оценки.в)применение подходов оценки,включая выбор методов оценки и осущ-ния необходимых расчетов.г)согласование результатов. Оценку производят 3 подходами:затратный,сравнительный,доходный. Подход к оценке представляет собой савокупность методов оценки обьединенных по общей методологии. Методом оценки явл-ся последовательность процедур,позволяющих на основе существенной для данного метода инормации определить ст-сть объекта оценки в рамках одного из подхода оценки.датой оценки является дата по состоянию на которую опред-ся ст-ть объекта оценки с даты оценки до даты состояния отчета не более 3х месяцев.
1.заключение договора на проведение оценки, включающее задание на оценку
2.сбор и анализ информации необходимой для проведения оценки
3.применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осущ-е необходимых расчетов
4.согласование результатов
|
|
Оценку производят 3 подходами:затратный,сравнительный,доходный. Подход к оценке представляет собой савокупность методов оценки обьединенных по общей методологии. Методом оценки явл-ся последовательность процедур,позволяющих на основе существенной для данного метода инормации определить ст-сть объекта оценки в рамках одного из подхода оценки.датой оценки является дата по состоянию на которую опред-ся ст-ть объекта оценки с даты оценки до даты состояния отчета не более 3х месяцев.
Имущество-совокупность подлежащих денежной оценке юридических отношений в которых находится данное лицо. Юридические отношения подлежащие денежной оценке называют ИМУЩЕСТВЕННЫМИ ОТНОШЕНИЯМИ.
Имущество :1.вещь:земля,леса,недра,здания.2.имущ-е права:вещные права(право собств-ти,право владения,право распоряжения),иные вещные права(право хоз-го ведения,право оперативного управления),обязательные права(право треб. Дебиторской задолженности,долги)Имущественные права-субъективные права участников правоотношений,связаны с владением,пользованием и распоряжением имущества,матер-ми требованиями,которые возникают между участниками гражданского оборота по поводу распределения этого имущества и обменаПравовладения – предоставленная законом возможность обладания вещью и удержание ее в собственном владении
Право пользования-основаная на законе возможность эксплуатации имущества,извлечение из него полезных св-в или получение плодов и доходов.
Право распоряжения-предоставляется собственнику возможность по своему усмотрению и интересам совершать действия,определяющие юр.судьбу имущества.
Право собственности прекращается,если собственник:передал имущество другим лицам,отказался от права собственности,утратил право собственности на имущ-во в случае гибели или уничтожения имущества.
1.принципы основанные на предоставлениях пользователя(покупателя)2.принципы основанные и связанные с землей,зданиями и сооружениями3.связанные с рыночной средой4.связанные с лучшим и наиболее эф-м использованием.
Принципы :1.:1.принцип полезности,если полезно какому-либо потенциальному собственнику и нужно для реализации определенной экономической функции.2.принцип замещения,мах стоимость имущества определяется наименьшей ценой по которой может быть приобретено другое эквивалентное полезности имущество3.принцип ожидания,оценка стоимости имущ.,установл-я на дату ,должна осуществляться на основе учета прогнозируемых будущих выгод или доходов от владения и послед.продаже оцениваемого имущества.4.принцип вклада-необходимость учета суммы прироста или снижения стоимости объекта в результате наличия ил и отсутствия какого-либо вещ-го фактора,но не по фактическим затратам на этот фактор2.принцип остаточной продуктивности-когда разделяется поток дохода от потока цены земли и здания означает необходимость определения чистого дохода отнесенного к земле,после оплаты затрат на труд капитал и предпренимательство3.принцип сбалансированности-любому типу землепользования соотв-т оптимальные суммы различных факторов производства при сочетании которых достигается максимальная стоимость недвижимости,сначала доходы для всех возростают,но от перегрузки,доходы станут падать.4.принцип экономического размера-для достижения оптимального масштаба землепользования в соотв.с рыночными условиями в данном местоположении необходимо определенное кол-во земли(принцип зависимости,принцип соответствия,принцип предложения и спроса
1.принцип полезности,если полезно какому-либо потенциальному собственнику и нужно для реализации определенной экономической функции.
2.принцип замещения,мах стоимость имущества определяется наименьшей ценой по которой может быть приобретено другое эквивалентное полезности имущество
3.принцип ожидания,оценка стоимости имущ.,установл-я на дату ,должна осуществляться на основе учета прогнозируемых будущих выгод или доходов от владения и послед.продаже оцениваемого имущества.
1.пинцип зависимости,стоимость оцениваемого объекта подвержена влиянию со стороны окружающих его объектов и в то же время сам оцениваемый обект влияет на стоимость окружающих обектов.
2принцип соответствия означает учет соответствия степени архитектурного стиля уровня удобств и услуг предполагаемой застройки земли,потребностям и ожиданиям рынка.
3принцип предложения и спроса означает что при оценке стоимости обьекта следует учитывать степень сбалансированности спроса на рынке.(пример: много предложений по приватизации, но не было столько покупателей,поэтому стоило дешево).
4.принцип конкуренции-учет влияния конкуренции на стоимость обьекта(в продаже по конкурсу или на аукционе).
27. Принципы связанные с землей или ее освоением.
1.принцип вклада-необходимость учета суммы прироста или снижения стоимости объекта в результате наличия ил и отсутствия какого-либо вещ-го фактора,но не по фактическим затратам на этот фактор
2.принцип остаточной продуктивности-когда разделяется поток дохода от потока цены земли и здания означает необходимость определения чистого дохода отнесенного к земле,после оплаты затрат на труд капитал и предпренимательство
3.принцип сбалансированности-любому типу землепользования соотв-т оптимальные суммы различных факторов производства при сочетании которых достигается максимальная стоимость недвижимости,сначала доходы для всех возростают,но от перегрузки,доходы станут падать.
4.принцип экономического размера-для достижения оптимального масштаба землепользования в соотв.с рыночными условиями в данном местоположении необходимо определенное кол-во земли(принцип зависимости,принцип соответствия,принцип предложения и спроса
ЛНЭИ явл-ся синтезом всех трех предыдущих групп и означает необходимость установления наилучшего использования зем.уч. как застроенного так и незастроенного, когда целью оценки явл-ся определение рыночной стоимости. Оценщик должен определить все варианты которые возможны на данном земельном участке и выбрать тот для которого стоимость земли будет наивысшей.
Затратный подход по ФСО№1 – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки,основанных на определении затрат необходимых для воспроизводства либо замещения объекта с учетом износа и устаревания.
Принципы:замещения,вклада,спроса и предложения,ЛНЭИ.
Применяется:
1.при определении ЛНЭИ использования земли,
2.для оценки недвижимости,
3.для получения стартовой цены на аукционах,
4.для оценки объектов незавершенного строительства,
5.для оценки с целью получения кредита в банке,страхования,налогооблажения,
6.для определения затрат на реконструкцию объекта,
7.при проведении итогового согласования рыночной стоимости объекта,полученных другими подходами
30. Затратный подход оценки недвижимости. Сложности при проведении затратного подхода.
31.Затратный подход оценки недвижимости.
ФСО 1-это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки основанных на определении затрат необходимых для воспроизводства,либо замещения объекта оценки с учетом износа и устаревания.
В основе затратного подхода лежат принципы:замещения,вклада,спроса и предложения,ЛНЭЕ.
Затратный подход принимается:1-при определении ЛНЭЕ использования.
2-для оценки недвижимости на пассивном рынке.
3-для получения стартовой цены на аукционе.
4-для оценки объектов незавершнного строительства.
5-для оценки с целью получения кредита в банке,страхования,налогооблажения.
6-при определении затрат на реконструкцию и перепрофилирования объекта.
7-при переоценке ОФ.
8-при проведении итогового согласования рыночной стоимости объекта,полученную другими продажами и в других случаях.
32.Понятие восстановительной стоимости.
Восстановительная стоимость которая базируется либо на стоимости воспроизводства либо на стоимости замещения.стоимость воспроизводства-это затраты на строительство в текущих ценах на дату оценки,точной копии оцениваемого объекта используя так же строй. материалы,стандарты и проекта.
Стоимость замещения- затраты на строительство в текущих ценах на дату оценки.Улучшения одинаковой полезности с одинаковым объектом с использованием современных материалов,стандартов проектов и архитектурных решений.
2.определение величины(накопленного)суммарного износа улучшения.
3.определение величины предпринимательской прибыли.
4.определение величины улучшения.
5.определение рыночной стоимости земли как свободной и доступной для наиболее эффективного использования.
6.определение рыночной стоимости недвижимости.
33.Восстановительная стоимость недвиж.
Восстановительная стоимость которая базируется либо на стоимости воспроизводства либо на стоимости замещения.
стоимость воспроизводства-это затраты на строительство в текущих ценах на дату оценки,точной копии оцениваемого объекта используя так же строй. материалы,стандарты и проекта.метод разбивки по компанентам- основан на применении текущих удельных фактических затрат на строительство конструктивных элементов,эдентичных оцениваемым элементам и размероным характеристикам этих элементов.зная стоимость единицы конструктивного элемента его объем или площадь путем перемножения этих показателей получаем стоимость конструктивного элемента и суммируем все элементы.
Метод сравнительной единицы- на основе применения текущих затрат на строительство новых объектов подобно оцениванию.при его применении используют характеристики стоимости м2,м3 объема.
Это важно для эксперт оценки приблизительно.
Методы оценки восстановительной стоимости объекта.
1.метод квадратных метров(сравнительной единицы)
2.метод разбивки по компонентам
3.метод количественного обследования.
4.метод сравнительного объекта.
35.Износ.
Износ-уменьшение восстановительной стоимости улучшения, которая может происходить в результате функционального и внешнего устаревания или комбинаций этих разрушений.
Методы оценки:1- метод срока жизни
2-метод разбиения .более точно методом оценки стоимости накопленного износа является метод разбиения который рассчитывается:
1-нормативный(экспертный)
2-метод по нормативным срокам службы конструктивных элементов.
3-стоимостной метод определения износа
4-метод срока жизни.
36. Физический износ.
Физический износ вызывается разрушением строит. конструкций и материалов мне действием различных факторов. Бывает устранимый и неустранимый.
1.по сроку жизни
2.среднеарифметический
3.медиальный
37.Функциональный износ.
Функциональный износ вызывается несоответствием характеристик зданий или сооружений современным рыночным стандартам и предоставлением о характеристиках рассматриваемых типов недвижимости. бывает устранимый и неустранимый. Устранимый оценивается по 3 группам факторов обусловленых:1-недостаточностью отдельных элементов зданий или их качественных характеристик.2-потребностями в замене или модернизации элементов.3-переизбытком отдельных элементов сверх улучшений
38.Внешний износ.
Внешний износ или экономическое устаревание вызывается изменением внешних факторов по отношению к объекту оценки в частности к изменениям ситуации на рынке финансовых и законодательных условий.
Факторы: экономический, местоположение, транспортная доступность, экологическая ситуация, условия рынка, нормативно-законодательная база.
2 метода оценки износа:1-потеря дохода к изменению внешних условий.2-сравнение продаж подобных объектов при ставлюных и измененных внешних условиях.
39. Сравнительный подход. Понятие, принципы, область применения.
В соответствии с ФСО№1 СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД - это совокупность методов оценки, стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами аналогами, в отношении которых имеется инфо о ценах.
Объектом аналогом является объект сходный объекту оценки по основным экономическим материальным, техническим и др характеристикам определяющий его стоимость. Принципы: - спроса и предложения
- вклада,
- замещения. Сравнительный подход применяется:
40. Сравнительный подход. Методы расчета
В соответствии с ФСО№1 СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД - это совокупность методов оценки, стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами аналогами, в отношении которых имеется инфо о ценах. Методы оценки
1. Метод сравнения продаж. Сущность метода заключается в том, что при его использовании оценщик анализирует сходные аналогичные объекты, которые были недавно проданы или выставлены на продажу, затем вносят корректировки или поправки на возможные различия между оцениваемым объектом или аналогом.
В результате определяется продажная цена каждого из аналогов. Если бы при продаже они бы имели одинаковые характеристики с оцениваемым объектом, после этого проводят согласования результатов
Сравнения проводятся min 3аналогами и 9 элементами сравнения Элементы сравнения:
Поправки на различие между аналогами и оцениваемом объекте могут быть:
2. Метод валового рентного мультипликатора
GRM-это отношение продажной пены от аналога и потенциальной ПВД или действительному потенциальному доходу ДВД
41. Сравнительный подход Виды элементов сравнения и условия применения поправок на различия меяаду оцениваемыми объектами и объектом аналогом
В соответствии с ФСО№1 СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД - это совокупность методов оценки, стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами аналогами, в отношении которых имеется инфо о ценах. Элементы сравнения:
Поправки на различие между аналогами и оцениваемом объекте могут быть:
5. валовый рентный мультипликатор(цена за единицу приносящая доход).
Виды поправок и способы их внесения
3. Общая группировка
1)денежная поправка - это сумма прибавляемая или вычитаемая из продажной цены каждого аналогичного объекта на различие между оцениваемом объектом и аналогами. 2) % поправки используются тогда, когда сложно определить точные денежные суммы но рыночные данные свидетельствуют о существовании % различия .здесь важно определить на какой основе вносить эти поправки: а)по принятой рынком определенной
Метод измерения поправок
-анализ парных продаж
|
Сопоставимые |
Цена продажи |
Качеств отличие |
|
объекты |
от оцен объекта |
|
|
1 |
618000 |
Лучше |
|
2 |
610000 |
Чуть хуже |
|
5 |
612000 |
Хуже |
(618+610+612)/3 =614
- количественные поправки денежные
|
Элемент сравнения |
Оцениваемая квартира |
Аналоги |
||
|
А |
Б |
В |
||
|
1 местоположение |
Ленинск |
Ленинск |
дзерж |
Дзерж |
|
2техн состояние |
Хорошее |
отл |
хор |
Отл |
|
Зцена сделки |
- |
1800000 |
1500000 |
1600000 |
|
Элемент сравнения |
Оцениваемая |
Аналоги |
||
|
квартира |
А |
Б |
В |
|
|
Цена продажи |
- |
1,8 |
1,5 |
1,6 |
|
1 местоположение |
Ленине |
Ленинск |
дзерж |
Дзерж |
|
Поправка на местоположении |
- |
0 |
+0,2 |
-0,2 |
|
2техн состояние |
хор |
отл |
хор |
Отл |
|
Поправка |
-од |
0 |
+0,1 |
|
|
Итоговая поправка |
- |
-0,1 |
+02 |
+0,1 |
|
Отпроектируемая цена |
1 7 |
1 7 |
1,7 |
1,7 |
|
% корректировка |
||||
|
Эл сравнения |
Оцениваемая кв |
А |
Б |
В |
|
Цена продажи |
- |
1,8 |
1,5 |
1,6 |
|
1 местоположение |
лен |
лен |
дзерж |
дзерж |
|
поправка |
0 |
+ 1 |
+1 |
|
|
Итоговая поправка |
- |
1,8 |
1,52 |
1,62 |
|
2техн сост |
хор |
отл |
хор |
отл |
|
Поправка% |
-2 |
0 |
-2 |
|
|
Итоговая ттена |
1,63 |
1.76 |
1,52 1,59 |
|
цена |
оо |
1,5 |
1,6 |
|
|
1местонол |
лен |
лен |
дзрж |
дзерж |
|
поправки |
- |
0 |
+1 |
+ 1 |
|
2техн сост |
хор |
отл |
хор |
Отл |
|
поправки |
- |
-2 |
0 |
_2 |
|
Зпоправки |
- |
+4 |
+2 |
-1 |
|
итого |
- |
j г\ |
+3 |
-2 |
|
Итоговая пена |
1,65 |
j A jo |
1,545 |
1,568 |
|
2техн сост |
хор |
отл |
хор |
отл |
|
Поправка% |
- |
-2 |
0 |
-2 |
|
Итоговая цена |
1,63 |
1,76 |
1,52 |
1,59 |
|
цена |
- |
1,8 |
1,5 |
1,6 |
|
1местопол |
лен |
лен |
дзрж |
Дзерж |
|
поправки |
- |
0 |
+1 |
+1 |
|
2техн сост |
хор |
отл |
хор |
Отл |
|
поправки |
- |
-2 |
0 |
-2 |
|
3поправки |
- |
+4 |
+2 |
-1 |
|
итого |
- |
+2 |
+3 |
-2 |
|
Итоговая цена |
1,65 |
1,836 |
1,545 |
1,568 |
3. Метод валового рентного мультипликатора
ORM-это отношение продажной цены от аналога и потенциальной ПВД или действительному потенциальному доходу ДВД
42. Сравнительный подход. Виды поправок и способы их внесения. Примеры
В соответствии с ФСО№1 СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД - это совокупность методов оценки, стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами аналогами, в отношении которых имеется инфо о ценах.
Поправки на различие между аналогами и оцениваемом объекте могут быть:
Виды поправок и способы их внесения
1 )денежная поправка - это сумма прибавляемая или вычитаемая из продажной цены каждого аналогичного объекта на различие между оцениваемом объектом и аналогами. 2) % поправки используются тогда, когда сложно определить точные денежные суммы но рыночные данные свидетельствуют о существовании % различия .здесь важно определить на какой основе вносить эти поправки: а)по принятой рынком определенной последовательности, б) на независимой основе, в) на кумулятивной основе
Метод валового рентного мультипликатора
GRM-это отношение продажной цены от аналога и потенциальной ПВД или действительному потенциальному доходу ДВД.
43. Доходный подход. Понятие, принципы, область применения.
Доходный подход - это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки основанных на определении ожидаемых доходов от использования объектов оценки.
Область применения - когда существует достаточная информация позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить а также связанные с объектов оценки оасходы. Доходный подход оценивает:
1) Стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных
подходов, т.е. отражает качество и количество дохода которые объект недвижимости
может принести в течении всего срока службы.
2) Риски характерные как для оцениваемого района, так и для региона.
Доходный подход использует:
Методы капитализации доходов.
Прямой метод. При использовании метода капитал доходов в стоимость недвижимости доход преобразуется, за 1 временный период используют:
а)если потоки доходов стабильны длительное время,
б)потоки возрастают устойчивыми темпами нельзя применять! - не стабильность потоков дохода,
-недвижимость в стадии реконструкции или незавершенного строительства
V= ЧОД/R, где ЧОД - чистый операционный доход
R-коэффициент капитализации преобразующий ЧОД в текущую стоимость объекта
Этапы оценки:
3. Определение стоимости объекта недвижимости Определение ожидаемого годового дохода
1) ПВД^Са
S-площадь, Са- стоимость 1м2аренды.
2) ДВД = ПВД-Потери +Прочие доходы
Потери - ПВД*Кнедозагрузки
Прочие доходы -аренда помещенитя +склад(гараж)
3) ЧОД=ДВД-ОР
ОР- операционные расходы:
-условно-постоянные(налог на имущество -2,2%, страх,взносы-1%) -условно-переменные(коммунальные на обеспечение безопасности, текущий ремонт, ЗП персоналу и управлению)
- на замещение и пи резерв (замена быстро изнашивающих элементов улучшения) Расчет ставки капитализации
Премия за риск - надбавки за низкую ликвидность, за риск вложенной недвижимости, за инвестиционный менеджмент. Премия за риск-
« За низкую ликвидность- %ставка долларовой инфляции
• За риск вложения в недвижимость- это размер страховых отчислений в страховых компаниях
* За инвестиционный менеджмент включает ставку дохода на инвестиции и норму возврата капитала
ЧОД 70000
V- ЧОД/ К R=
44. Метод прямой капитализации дли оценки доходной недвижимости. Его сущность. Основные понятия, применяемые в этом методе. Методы капитализации доходов:
Прямой метод. При использовании метода капитал доходов в стоимость недвижимости доход преобразуется, за 1 временный период используют:
а)если потоки доходов стабильны длительное время,
б)потоки возрастают устойчивыми темпами нель' т применять! - не лабильность потоков дохода.
-недвижимое^ в стадии реконструкции или незавершенного строительства
ЧОД в текущ стоимость объекта. Этапы оценки:
6. Определение стоимости объекта недвижимости
Определение ожидаемого годового дохода
4) ГТВД=8*Са
S-площадь. Сз-стоимость 1м2аренды.
5) ДВД = ПВД-Потери +Прочие доходы
Потери - ПВД*Кнедозагрузки
Прочие доходы -аренда помещенитя +склад(гараж)
6) ЧОД=ДВД-ОР
ОР- операционные расходы:
-условяо-постоянные(налог на имущество -2,2%, страх.взносы-1%) -условно-переменные(коммунальные на обеспечение безопасности, текущий ремонт, ЗП персоналу и управлению)
- на замещение или резерв (замена быстро изнашивающих элементов улучшения) Расчет ставки капитализации
❖ Метод с учетом возмещения капитальных затрат
R= безрисковая ставка дохода + премия за риск Безрисковая ставка - базовая ставка банка ВЭБ
Премия за риск - надбавки за низкую ликвидность, за риск вложенной недвижимости, за инвестиционный менеджмент Пр>емия за риск-
* За иткую ликвидность- %ставка долларовой инфляции
• За риск вложения в недвижимость- это размер страховых отчислений в страховых компаниях
» За инвестиционный менеджмент включает ставку дохода на инвестиции и норму возврата капитала
45. Доходный подход. Виды дохода. Определения и сущность.
Доходный подход - 5то совокупность методов оценки стоимости объекта оценки основанных на определении ожидаемых доходов от использования объектов оценки.
Область применения - когда существует достаточная информация позволяющая прогнозировать будушие до оды, которые объект опенки способен приносить а также связанные с объектов оценки расходы. Доходный подход оценивает:
3) Стоимости не движимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных
подходов, т.е. отражает качество и количество дохода которые объект недвижимости может принести в течении всего срока службы. 4) Риски характерные как для оцениваемого района, так и для региона. Доходный подход использует:
Прямой метод. При использовании метода капитал доходов в стоимость недвижимости доход преобразуется, за 1 временный период используют:
а)если потоки доходов стабильны длительное время,
б)потоки возрастают устойчивыми темпами нельзя применять! - не стабильность потоков дохода,
-недвижимость в стадии реконструкции или незавершенного строительства
V=— ЧОД - чистый операционный доходД-коэффициент капитализации преобраз
ЧОД в текущ стоимость объекта. Этапы оценки:
9. Определение стоимости объекта недвижимости
Определение ожидаемого годового дохода
1) ПВД=Б*Са
S-площадь, Са- стоимость 1м2аренды.
2) ДВД = ПВД-Потери +Прочие доходы
Потери - ПВД*Кнедозагрузки
Прочие доходы -аренда помещенитя +склад(гараж)
3) ЧОД=ДВД-ОР
ОР- операционные расходы:
-условно-постоянные(налог на имущество -2,2%, страх.взносы-1%) -условно-переменные(коммунальные на обеспечение безопасности, текущий ремонт, ЗП персоналу и управлению)
- на замещение или резерв (замена быстро изнашивающих элементов улучшения) Расчет ставки капитализации
Метод с учетом возмещения капитальных затрат R- безрисковая ставка дохода + премия за риск Безрисковая ставка - базовая ставка банка ВЭБ
Премия за риск - надбавки за низкую ликвидность, за риск вложенной недвижимости, за инвестиционный менеджмент. Премия за риск:
|
объект |
ЧОД |
V |
R |
|
№1 |
20750 |
120000 |
0,173 |
|
№2 |
90000 |
150000 |
0,6 |
|
№4 |
140000 |
25500 |
5,49 |
ЧОД 70000 V-?
V= ЧОД/R R= ЧОД/V
46. Метод дисконтирования денежных потоков. Его сущность. Основные понятия, применяемые в этом методе. Преимущества и недостатки
Метод дисконтирования денежных потоков - доход от предполагаемого использования недвижимостью заряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта в конце прогнозного периода.
Необходимы данные:
а) ПВД, б)ДВД, в) ЧОД, г) денежный поток до уплаты налога, д) после.
у-ЧОД, Ч0Д2 | | ЧОДп [ S 1+г (1+г)2 "' (1+г)п (1+г)п
Расчет стоимости реверсии:
Расчет ставки дисконтирования. Основан на том, что ставка дисконта является функцией только риска и определяется суммой всех рисков. R=r6+Xri
Мониторинга- профессиональные органы ведут мониторинги рынка и продаже недвижимости.
3. Метод капитализации с применением техники остатка.
Применяется для улучшения, как земли, так и недвижимость в целом. Базируется на принципе остаточной продуктивности. При применении техники остатка для улучшений должна быть известна стоимость земли, а для применения техники остатка для земли - стоимость улучшения. Этот метод используется в тех случаях, когда известно суммарная стоимость потока доходов, а также выручка от перепродажи всего объекта недвижимости. Данный метод активно применяется для оценки лучшего и наиболее эффективного использования земли.
47. Рынок земли: понятие, структура, функции
Рынок земли- механизм перераспределения земли между собственниками экономическими
методами на основе конкурентного спроса и предложения.
Функции: 1. Передача прав на земельном участке от одного лица к другому
2. установление равновесных цен на землю в различных регионах; 3. Установление связей
между собственниками земли и покупателями с помощью экономической мотивации; 4.
Распределения в пространстве между конкурирующими вариантами использования земель и
субъектами земельного рынка.
Земельный участок - определен в государственном земельном кадастре ФЗ №28от 02.01.2000г. Под земельным участком понимается часть поверхности Земли (в т.ч. поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке, уполномоченными госорганами а также все то, что находится под поверхностью и над земельным участком если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах об использовании воздушного пространства и иными ФЗ.
Потребительская стоимость или ценность земли заключается в ее основных характеристиках.
1 В зависимости от категории земель различают:
Данные категории установлены в земельном кодексе РФ
2 В зависимости от вида разрешенного использования ЗУ могут быть предназначены
Подходы к оценке стоимости земли и методы их реализации. В оценке стоимости земли используют 3 подхода:
1. Сравнительный подход, который основан на принципах замещения согласно
которому рациональный покупатель не заплатит за данный участок больше чем ему обойдется другой участок с полезными подобными свойствами.
- метод сравнения продаж
Элементы сравнения:
- имущественные права
- условия финансирования
- условия продажи
- рыночные условия
- местоположение
-физические характеристики.
Поправки на различие вносятся в 3 формах: денежные, процентные, общие группировки.
Единицы сравнения для застроенных земельных участках 1.цена за 1м2общей площади ЗУ 2.за единицу приносящая доход
метод базового(стандартного)
используются для оценки стоимости участков приблизительного одного размера, но которые сильно отличаются по элементам сравнения. При использовании этого метода определяют стоимость
50(20)процедуры оценки рыночной стоимости з.у(этапы)
1этап:а)предварительное ознакомление с предметом оценки,включающий объект оценки и его окружение.б)идентификация объекта оценки(наименование,адрес ит.д).в)установление целей оценки(какой вид стоимости).г)установление даты оценки.д)установление срока оценки.е)установление имущественных прав на объект оценки.ж)установление предполагаемого использования результатов оценки и связанных с этим ограничений.з)подготовка согласования и подписание договора заказщиком.2этап:а)сбор,изучение,анализ количественных и качественных хар-к обьекта и его окружения,включая местоположения,свидетельство права собственности на этот объект,сведенья на обременения,физ cв-ва обьекта,его технические и эксплуатационные хар-ки,сведенья об износе,устаревании,прошлые и ожидаемые затраты и др документы относящиеся к оценке.б) сбор,изучение,анализ экономических, политических,технических,социально-экологических и др факторов влияющих на ст-ть объекта.в) сбор,изучение,анализ информации о спросе и предложении на рынке к которому относится объект оценки,включая инфо о факторах влияющих на спрос и предложение и кол-во данных факторов.3этап:а)применение в общем случае 3х подходов к объекту оценки затратного ,сравнительного,доходного или обоснование отказа на применение отдельных подходов к оценке объекта.б)выбор и обоснование методов оценки в рамках каждого выбранного подхода и проведения возможных расчетов.в)согласование результатов оценки и ст-ти объекта оценки,полученных разными методами,в рамках каждого выбранного подхода к оценке.4этап:а)выбор способа согласования результатов оценки полученных разными подходами:а1:метод математического взвешенного.а2:метод экспертного суждения(ориентируются к сравнительному подходу,но с суждениями и обоснованиями).б)согласование результатов оценки полученных разными подходами и установления итоговой величины ст-ти объектной оценки(с НДС и без НДС).в)составление и оформление отчета об оценке обьекта и его передача по акту сдачи приема заказщику.
51.Методы оценки земли в доходном подходе.
1.метод капитализации земельной ренты:применяется для оценки застроенных и не застроенных участков:V=D(доход)/Rзем – расчеты как для улучшений
2.метод дисконтирования денежных потоков-применяется для оценки стоимости земельных участков предприятий добывающей промышленности :V=D1/(1+r)+D2/(1+r)2+…..+S/(1+r)n
3метод предварит-го условия
Прменяется для оценки незастроенных земельных участков,применяется затратный и доходный подход.
52.методы оценки земли в затратном подходе.
1метод выделения-используется для оценки застроенных зем участков в качестве доп-ниЯ информации о ценах прода на освоенных зем.уч.при использовании метода сравнения продаж. Особенно полезен для давноосвоенных микрорайонови опред по формуле Vз=Vн-Vу. 2.определение затрат на освоение-удобен при оценке неравноделенного з.у или з.у готового к дроблению. Он применяется когда лучше наиболее эффективное использование участка достигается путем разбивки з.у. на отдельные участки.3.оценка затрат на инфраструктуру-используется для земель освоений .для этого необходимо рассчитать величину затрат на воспроизводство улучшений городских земель т.е. всей инженерной инфраструктуры города или поселка с выделением доли приходящейся на зем.участок. Типы поправок на отличные характеристики и их определения:поправка на глубину участка,поправка на размеры участка,на неправильность формы участка,на влияние углового расположения,на относительное расположение участка.
53.методы оценки земли в сравнительном подходе.
основан на принципах замещения согласно которому рациональный покупатель не заплатит за данный участок больше чем ему обойдется другой участок с подобными полезными свойствами.методы:метод сравнения продаж:1.метод единицы сравнения.-применяется в случаях когда участки отличаются друг от друга поразмерам, но относительно схожи по другим параметрам,элементам сравнения(имущественные права,условие финансирования,условия продажи,рыночные условия,местоположение,физические харак-ки)поправки на различия вносятся в 3х формах:денежные,процентные,общей группировки. Единицы сравнения используемые на застроенных з.у:цена за 1га,цена за1м2,цена за 1 метр фронтальный(для коммерческого использования земель в городах),цена за лот. Единицы сравнения для застроенных земельных участков:цена за1м2 общей S з.у,цена за единицу приносящая доход.2.метод базового участка-используется для оценки ст-ти участков примерно одного размера, но которые сильно отличаются по элементам сравнения. При использовании этого метода определяется ст-ть стандартного или базового участка, объектом оценки служит реальный или гипотетический участок. метод распределения(соотношение переноса)-применяется для оценки застроенных земельных участков.данный метод реализуется путем определения,соотношения между общей ст-тью застроенного участка и ст-тью земли. Существует устойчивая связь между ст-тью земли и ст-тью улучшения.полученные коэф-ты соотношений можно применять к оцениваемым микрорайонам для определения ст-ти единицы или базового участка для данного района.
55. Переоценка основных фондов.
Стоимость недвижимости имущества не связана непосредственно с затратами на его строительство или приобретение, а связана с доходом в денежном выражении, который может приносить этот объект.
В условиях рыночной экономики специфической деятельностью оценщиков является участие в процессе плановых переоценок ОФ, проводимых в соответствии с постановлениями правительства.
Стоимость ОФ существенно влияет на финансовое положение предприятия и налогооблагаемую базу.
Переоценка проводилась до 1996г. В настоящее время предприятие само решает, проводить переоценку или нет, если переоценка проводится, то должна проводиться ежегодно.
Переоценка ОФ имеет ряд специфических особенностей:
ПЕРЕОЦЕНКА ОФ – это процесс изменения стоимости ОФ, при помощи которого производится приведение ее в соответствии с современными условиями производства.
Они необходимы для:
Полная восстановительная стоимость ОФ определяется 2 методами:
56. Управление недвижимостью, приватизация недвижимости.
ПРИВАТИЗАЦИЯ – формируется как переход государственного имущества в частный сектор экономики.
Связь понятия «приватизация» и «разгосударствление» заключается в том, что приватизация является разгосударствлением собственности.
Виды:
Приватизация считается недействительной:
Оформление сделки после аукциона: В течение 30 дней после подписания протокола о результатах аукциона покупатель перечисляет денежные средства по последней цене на аукционе (конкурс). По итогам аукциона в местной печати дается информация о продаже и новом собственнике. Любой участник конкурса может опротестовать результаты в течение 30 дней после получения протокола с решением конкурсной комиссии.
57. Сделки с объектами недвижимости. Основные понятия.
СДЕЛКИ – это акты долевых осознанных действий физических и юридических лиц, совершая которые они стремятся к достижению определенных правовых последствий.
Виды сделок:
58. Формы аренды: конкурсы, торги, прямые переговоры.
Аренда – это право пользоваться чужой недвижимостью на определенных условиях по договору аренды арендодатель обязуется предоставлять арендатору недвижимость имущество за плату во временное пользование.
В аренду могут быть переданы: ЗУ, обособленные природные объекты, предприятия, имущественные комплексы, здания, сооружения и другие объекты.
Срок аренды: определение договором и может быть заключен на определенный и неопределенный срок.
Если срок заключается более года, то проходит регистрацию в ЕГРН,
59. Права и обязанности арендатора.
Обязанности:1пользоваться имуществом в в соответствии с условиями договора2своевременное внесение арендной платы3осуществление текущего или капитального ремонта, если это предусмотрено договором4возврат имущества арендодателю по истечению срока действия договора в надлежащем состоянии.
60. залог недвижимости, содержание закладной.
61. Понятие ипотеки и ипотечного кредитования. Основные понятия и основные положения.
ИПОТЕКА – это залог недвижимого имущества главным образом земли и строений, с целью получения ипотечной ссуды.
Ипотека предоставляет такой вид залога, при котором закладываемое имущество не передается в руки кредитора, а остается у должника. Под ипотекой понимают также закладную и долг по ипотечному кредиту.
Основные особенности ипотеки заключаются в том, что в случае неисполнения основных обязательств взыскание обращается именно на заложенное недвижимое имущество, а не на какое-либо другое, а залогодержатель (кредитор) имеет преимущественное право на удовлетворение своих требований.
Бывает ипотека: первичная и вторичная.
Первичная ипотека – первичный ипотечный залог – залог при котором ипотека создается на базе объекта недвижимости еще ранее не заложенного. Банк предоставляет ипотечный кредит в сумме равной ⅔ стоимости залога.
Вторичная ипотека – вторично использованный ипотечный залог, когда кредит выдается под ранее уже заложенный объект недвижимости, при этом сумма двух объявленных кредитов не превышает 80% стоимости залога..
Заемщик - это должник ипотеки кредита. Заемщик по кредиту, обеспеченному собственностью выдающий кредитору (залогодержателю) закладную в качестве обеспечения взятого им кредита обычно является и залогодателем.
62. Страхование прав собственности на недвижимость
страхование гражданской ответственности оценщиков является условием, обеспечивающим защиту прав потребителей услуг оценщиков,и осуществляется в соотв-вии с законодательством РФ. Страховым случаем является причинение убытков третьим лицам в связи с осуществлением оценщиком своей деятельности, установленное вступившим в законную силу решением суда,арбитражного суда или третейского суда. Оценщик не вправе заниматься оценочной деятельностью без заключения договора страхования. Наличие страхового полиса является обязательным условием для заключения договора об оценке объекта оценки. Страхование гражданской ответственности оценщиков может осуществляться в форме заключения договора страхования по конкретному виду оценочной деятельности(в зависимости от объекта оценки)либо по конкретному договору об оценке объекта оценки.
63. Составление паспорта жилого помещения.
Составляется в БТИ, в котором указываются количественные и качественные характеристики оцениваемого объекта на дату составления технического паспорта.
Подписывается:
- конструктивные элементы здания с указанием материалов изготовления;
- рассчитывается восстановительная стоимость УПВС на дату оценки;
- проводятся физические расчеты каждого конструктивного элемента, которые потом суммируются и проводится расчет остаточной стоимости объекта оценки;
- даются параметры отдельных частей объекта оценки, которые потом суммируются;
- пишется дата застройки и дата оценки объекта;
- делается схема по внутреннему периметру оцениваемого объекта;
- проверяется правильность планировки с данными БТИ.
64. Агентства недвижимости. Агент по недвижимости.
Реэлторские компании должны иметь свой банк информации чтобы успешно конкурировать на рынке реэлторских услуг.
1.цены,условия договоров.
2.рыночная политика и планы конкурентов,их доля на рынке и тенденция 3.изменения,отношения с клиентами и репутация,оценка качества и эффективности их работы.
4.численность и размещение финансов агентов.
5.каналы,политика и методы взаимодействия с органами госвласти и МСУ.
6.программа рекламы,продвижение информации о недвижимости через средства МИ и собственные.
7.маркетингновые исследования.
Агент недвижимости.
Правила поведения:
-быть вежливым с окружающими,не забыть извинится если причинили другим беспокойство и неудобство.
-не показывать пальцем на людей и предметы.
-заботитсять о своем внешнем виде.
-следить за своей походкой.
-не жестикулировать без необходимости,держать руки под контролем
-не смеяться слишком громко не курить если это мешает другим.
-не дотрагиваться до собеседника с целью привлечь его внимание.
-не бровировать и не хвастаться знаниями.
-не брониться.
-не опаздывать на встречу.