Если у вас возникли сложности с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой - мы готовы помочь.
Предоплата всего
Подписываем
Таврический Национальный Университет
им. В.И. Вернадского
Отчет по прохождению практики
в фирме „Декорум”
Подготовила
студентка III курса,
юридического факультета
___________________________
Проверил:
_________________________
_________________________
г. Симферополь, 2006
В период с 6 ноября по 4 декабря 2006 года, я проходила практику в фирме «Декорум».
Фирма действует на основании Свидетельства о государственной регистрации юридического лица (см. прил. 1), а также устава фирмы, утвержденного Протоколом собрания Участников №8 и зарегистрированного Исполнительным комитетом Киевского районного Совета г. Симферополя (см. прил. 2), и оказывает определенный спектр услуг, перечисленный в ее уставе (см. прил. 3). В своей деятельности я ознакомилась с одним из направлений: посредническими услугами в поиске объектов недвижимости для приобретения и (или) продажи, аренды помещений, обеспечения юридического сопровождения сделки, подготовки пакетов документов на недвижимое имущество.
Фирма состоит из директора, секретаря, заместителя директора, юриста, бухгалтерского отдела, водителя автотранспортного средства и риэлтеров. В данном штате я проходила практику в качестве помощника юриста по гражданским делам.
|
Юридический отдел |
Директор |
Бухгалтерия |
||
Упрощенная схема фирмы:
|
Секретарь |
|
Заместитель директора |
|
Транспорт |
|
Риэлтер |
Риэлтер |
Риэлтер |
Своей деятельностью фирма минимизирует риск при купле-продаже жилья (проверка на арест жилья, отсутствия долгов по коммунальным платежам, отсутствия прописки посторонних лиц, удостоверения подлинности денежных купюр при расчете и т.д.)
Недвижимость – земельные участки, недра, обособленные водные объекты и все, что связанно с землей, а также те объекты, расположенные на земельном участке, перемещение которых невозможно без их обесценивания и изменения их назначения, (з.1,ст.181 ГКУ).
Работая в сфере недвижимости, фирма ориентируется на рынок. Для упрощения восприятия и обработки поступающей информации об объектах весь рынок недвижимости подразделяется на сегменты:
а) рынок городского жилья;
б) загородное жилье;
в) аренда жилья.
3. Рынок нежилых помещений:
а) офисы;
б) торговые помещения;
в) складские помещения.
4. Рынок промышленной недвижимости.
Сам же риэлтер - юридическое или физическое лицо, занимающееся предпринимательской деятельностью в соответствии с действующим законодательством на рынке недвижимости с целью получения прибыли.
Фирма, являясь посредником, предназначена предоставлять следующий ассортимент услуг:
Находясь в штате фирмы на должности помощника юриста, я выполняла работу по толкованию основных и наиболее важных статей Гражданского и Семейного Кодекса Украины, проводила дополнительное консультирование по вопросам целесообразности юридических операций с недвижимостью. Также мне было доверено составление договоров, касающихся различных видов недвижимого имущества.
Правоотношение, возникающие в связи осуществлением аренды недвижимости, урегулированы ст. 793 – 797 ГКУ (§ 4,глава 58 „Наем здания или другого капитального сооружения”).
По договору найма жилого помещения сторона (наймодатель) обязуется предоставить жилое помещение в пользование другой стороне (наниматель),
а последний в свою очередь обязуется использовать помещение в соответствии с его назначением и регулярно вносить квартплату.
Основные, неотъемлемые пункты договора составляю:
Также в договоре указывается, что при желании расторгнуть данное соглашение одной или обеими сторонами другая сторона должна быть предупреждена за месяц до выселения.
Следующим важным моментом является обговаривание условий оплаты коммунальных услуг и принятие собственником определенной суммы в виде залога за ценное имущество, оставленные в помещении под ответственность нанимателя, за услуги телефонной связи АТС и др.
Обозначенная в договоре ответственность сторон указывает на последствия в случаи невыполнения обязательств.
Таким образом, стороны участвуют в оформлении договора, что облегчает достижение согласия в подтверждении своего решения заключить такой договор, стороны собственноручно заполняют графу „Квартиросдатчик” и „Квартиросъемщик”, ставят свои подписи, а директор фирмы, присутствие которого все время заключения обязательно, также в письменной форме подтверждает свое участие в заключении такового, ставит свою подпись и печать на общих экземплярах.
Согласно ст. 794 ГКУ, договор найма помещения подлежит государственной регистрации. На практике такое правило применяется лишь в случаях аренды крупных производственных помещений и складов.
II. Составление „договора о задатке”.
Понятие, содержание и цель задатка указаны в ст. 570 и 571 ГКУ. т.е. договор фактически описывает детали выдачи задатка, заполняет „пробелы” в правоотношениях, связанных с задатком на приобретение недвижимого имущества.
Так же, и в договоре аренды, в первую очередь в договоре о задатке указываются реквизиты сторон. В разделе „Предмет договора” заполняются строки адреса объекта, правоустанавливающего документа, цены объекта, характеристики объекта по его наименованию площади, состоянию, рыночной стоимости, так же Ф.И.О. лиц там прописанных.
Размер задатка оговаривается в разделе „Гарантии сторон”.
Защита интересов частного предпринимателя проводящего куплю – продажу объекта, гарантируется пунктом о „ ведении переговоров между сторонами только в его присутствии”.
Отличительной чертой задатка от других форм других гарантийных выплат являются предусмотренное возмещение ущерба в виде удержания его Продавца (если неисполнение соглашения произошло по вине покупателя), или возвращении его в двойном размере Продавцом Покупателю (если не исполнено по вине Продавца).
Договор подписывается обеими сторонами.
Представитель фирмы (директор) отмечает законность соглашения таким же образом, как и в договоре найма.
Ш. Составление „договора об авансовом платеже”.
Авансовой платеж является мягкой формой задатка. По своему содержанию - вышеуказанный договор о задатке. Отличительный пункт в разделе „Ответственность сторон”, где в случае невыполнения оговоренных обязательств авансовый платеж возвращается покупателю независимо от того, какая из сторон не выполнила условия договора.
Фактически договор об авансовом платеже необходим лишь в том случае, если сторонам, желающим совершить сделку купли – продажи, необходимо некоторое время для подготовки необходимых документов для нотариального оформления.
Следует отметить, что в случае необходимости возможно составление сперва договора об авансовом платеже, а затем договора о задатке. Причем авансовый платеж (денежные знаки) приобретают форму задатка, а договор об авансовом платеже расторгается.
IV. Подготовка пакета документов для нотариального удостоверения договора купли – продажи.
Договор купли – продажи – соглашение двух или более сторон, в силу которого первая сторона (Продавец) обязуется передать недвижимое имущество в собственность второй стороне (покупатель), а Покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную, денежную суму. Договор является возмездным (ч.5, ст. 626 ГКУ). Позволяет сторонам самостоятельно в договоре определить его вид (в зависимости от характера распределения прав и обязанностей между участниками).
В первую очередь при подготовке пакета документов к сделке необходим
правоустанавливающий документ. Или может быть:
Технический паспорт – документ, отображающий технические характеристики жилья, метраж, конфигурацию и т.д.
Вытяг – государственная оценочная стоимость жилья, произведенная Бюро Технической Инвентаризации. Оценка производится специалистами бюро. Позже в соответствии со стоимостью, указанной в вы тяге, будут подсчитаны суммы налогов и отчислений в пенсионный фонд в размерах по 1%.
Заявление супруга / супруги – о том, что не возражает против продажи / покупки стороной жилья.
Если сторона не в браке – заявление от стороны о том, что не состоит в браке на момент совершения сделки.
Решение органа опеки и попечительства – необходимо в случае продажи части недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему либо недееспособному. Оригинал паспорта, идентификационного кода сторон. Въездная миграционная карта – если в купле – продаж участвует иностранец.
V. Подготовка документов для приватизации земельного участка.
Законодательством определено понятие земельного участка как части земной поверхности с установленными границами, определенным месторасположением, с обозначенными в отношении его правами (ст.79 ЗКУ).
Право собственности на землю – право владеть, пользоваться и распоряжаться земельным участкам (ст. 78ЗКУ).
Право собственности на земельный участок приобретается субъектами права путем:
Все перечисленные и другие условия четко описаны законодателем в ст.81ЗКУ - в отношении граждан, и ст. 82ЗКУ - юридических лиц.
Земельный участок, выделенный под строительство или иное пользование государством физическому или юридическому лицу, может быть приватизирован, т.е. перевезен в частную собственность этого лица.
Согласно Декрету КМУ „О приватизации земельных участков”, приватизации подлежит земли, предоставленные гражданам для видения личного подсобного хозяйства, строительства и обслуживания жилого дома и хоз. построек (приусадебные участки), садоводства, индивидуального дачного и гаражного строительства.
Приватизация имущества государственных предприятий – это отчуждение имущества, находящегося в общегосударственной собственности и коммунальной собственности, в пользу физических лиц и негосударственных юридических лиц.
Приватизация земельного участка происходит в соответствии с Земельным Кодексом Украины. В частности, ст.116, 118-119, 121, 125,126.Однако ЗКУ не предусматривает общие требования, которыми должно обладать физическое и юридическое лицо для приобретения земельного участка. Такие требования предусмотрены ст.325,374ГКУ.
Таким образом, можно перечислить документы, необходимые для приватизации государственного земельного участка:
Приватизация государственного недвижимого имущества осуществляется также путем заключения договоров купли – продажи в порядке, предусмотренном статьями 224-240 ГКУ и законами о приватизации. Порядок приватизации путем выкупа:
В ходе практики я ознакомилась с порядком работы юридического отдела фирмы, в частности его взаимодействия с государственными исполнительными и судебными органами, принципами общения с клиентурой. Большое значение для меня имело ознакомление с законами, кодексами законов.
Из перечня проделанных мною работ больше всего я специализировалась на аренде жилых помещений, т. к. на данный вид посреднической услуги приходится больший спрос.
Кроме того, я приобрела некоторый опыт в оценке жилья, предназначенного как для аренды, так и купли – продажи.
Также мне удалось немного разобраться в системе выдачи банковских кредитов на жилье, что играет важную роль в делах купли – продажи недвижимости.