Если у вас возникли сложности с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой - мы готовы помочь.
Предоплата всего
Подписываем
22.11.2012 - Гражданское право
Тема: Договорные обязательства, связанные с передачей имущества в пользование
Подтема: Аренда
Вопросы:
Часть вторая
Раздел IV. Отдельные виды обязательств (ст.ст. 454 - 1109)
Глава 34. Аренда (ст.ст. 606 - 670)
§ 1. Общие положения об аренде (ст.ст. 606 - 625)
§ 2. Прокат (ст.ст. 626 - 631)
§ 3. Аренда транспортных средств (ст.ст. 632 - 649)
§ 4. Аренда зданий и сооружений (ст.ст. 650 - 655)
§ 5. Аренда предприятий (ст.ст. 656 - 664)
§ 6. Финансовая аренда (лизинг) (ст.ст. 665 - 670)
Один из наиболее древних договоров. Востребован. Это модель для всей группы.
Модель из римского права. Наём касался не только вещей, но и работ и личных услуг.
Было общее location conductio. А дальше специальные:
location conductio rerum – нынешняя аренда.
location conductio operis – подряд.
location conductio operarum – трудовой договор, договор возмездного оказания услуг.
Начиная с римского права к этому типу существуют требования. Цель использования имущества определялось тем, что оно должно быть принято одним лицом от другого, чтобы использовать его соответствующим образом обратно, с учетом износа. У договора купли-продали цель другая (там полное отчуждение имущества, в собственность).
Неизменным остается центральный объект наемных отношений – это вещь. Причем обладающая двумя признаками: индивидуально-определенная и не потребляемая. Вещь с родовыми признаками нельзя передать во временное пользование, оно смешается с другими. Непотребляемость – то же понятно.
Пример – начало девяностых, “Торговый дом Селинга”, давал в аренду денежные купюры .
Аренда – конструкция возмездная.
Аренда: Признак объекта (индивидуальность + непотребляемость) + признак возмездности договора.
Континентальная система
Гражданские и торговые кодексы. Влияние римского права (Германия, Швейцария, Франция).
Англосаксонская система
Нет кодификации, прецедентное право. Статутное право.
Спиздив сраный трактор, Съёбую из рашки…
В РФ влияние римского права + историческая особенность. Действовала классическая конструкция со спецификой… В Российской империи аренда касалась более широкого круга отношений нежели сейчас. Дело в том, что объектный состав арендных отношений более широкий (Свод законов). Мейер писал, что “по смыслe российского законодательства объектом является любое имущество, которое может быть отдано на откуп (приносить выгоду)”, в аренду могли передаваться права… Никакой разницы между наймом и арендой не существовало.
В Проекте Гражданского уложения – постепенное сужение объектного состава.
С Кодекса 1922 года – что-то очень похоже на Уложение, но с веселой преамбулой…
Начиная с 30-х годов – представление об аренде, как едином договорном виде развалилось. Всё то, что относилось к социалистической собственности – хозяйственные договоры проектного типа (компетенция СССР). Гражданские кодексы содержали только общие нормы. Всё регулировалось не кодексом, а в основном подзаконными актами, Правительством СССР.
Пореформенное время. 1989 – “Основы законодательства об аренде”. Было юридическое лицо – “арендное предприятие”, государство передавало собственность в аренду предприятию. Передавалось с правом выкупа. Эта хозяйственная аренда перешла ближе к вещным правам (передача из государственной собственности в частную). 1992 – В РФ поняли что, что-то здесь не так… СССР поназаключало таких договоров…. А там надо было 3 копейки заплатить, чтобы выкупить предприятие. Свернули это дело. Были приняли – закон о приватизации, программа о приватизации. Указ 1230 (1992г.) – при каких условиях может произойти приватизация, с помощью переданного в аренду предприятия, а не классическими способами (очень жесткие условия, только 10% прошли). Основы гражданского законодательства СССР 1991 года – аренда (обязательственная). Со временем хозяйственная аренда развалилась, осталась классическая.
Современная аренда
Статья 606. Договор аренды
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Определение отличается от определения от конструкции купли-продажи. Там сформулировано как двустороннее обязательство, договор. А здесь складывается впечатление, что только арендодатель имеет обязанности (передать…), и лишь упоминается, что происходит это возмездно. Легальное определение отражает представление об арендных отношениях, которое сложилось исторически. Если посмотреть на смысл этих взаимоотношений, топ существу можно бы было взять определение кули-продажи, а только брать слова о передаче в собственность.
Статья 454. Договор купли-продажи
1. По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Аренда – двусторонне обязывающий договор, консенсуальный, возмездный (все как купле продаже).
Разница – получить не в собственность, а во временное владение/пользование. Древние Римляне так и говорили… “цель другая”. А так, очень похоже.
Арена - хороша тем, что не имею больших ресурсов можно взять имущество в пользование. Можно купить оборудование за 2 млн. $, а можно взять в аренду за 10 тыс. $/месяц.
“По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель)“ - между наймом и арендой – законодатель разницы не видит.
Арендодатель
Закон “О государственных и муниципальных унитарных предприятиях” запрещает распоряжаться недвижимостью без согласия собственника. Хозяйственного ведения – с согласия; Оперативного управления – вообще не может (может распоряжаться только денежными средствами на его смете, и только на свои цели).
Форма договора аренды
Общий посыл – если есть вопрос с недвижимостью, то нужна государственная регистрация. Здесь речь то идёт о переходе прав на временное пользование.
Вопрос решается в ст. 609 и ФЗ “О государственной регистрации прав и сделок с недвижимостью”:
Статья 609. Форма и государственная регистрация договора аренды
1. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Получается, что сама сделка является регистрационной. Регистрируется не переход права, а договор.
Нежилые помещения – слишком громоздко требовать регистрации договора аренды нежилых помещений, особенно если эта аренда краткосрочная. Судебная практика пошли и пути того, что есть необходимость регистрации таких договоров, только в случае аренды более года. Это п. 2 ст. 651 и ст. 609.
Важно:
Информационное письмо Президиума ВАС от 1 июня 2000 года № 53 – Пункт 2.
2. Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 ГК РФ.
В соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с пунктом 1 статьи 433 ГК РФ.
Глава 34. Аренда
§ 1. Общие положения об аренде
§ 2-6 – специальные нормы
Применительно к земельным участкам, лесного фонда, водным объектам – специальное законодательство и лишь субсидиарно – Глава 34.
Договор водопользования (можно делать только забор воды, цели другие) – не классическая аренда, ГК пользоваться не правильно.
Здесь же нужно специальное законодательство о регистрации.
Применительно к нежилым помещениям – должны применяться общие нормы об аренде (§ 1 Глава 34).
Специальные виды:
§ 2. Прокат (ст.ст. 626 - 631)
§ 3. Аренда транспортных средств (ст.ст. 632 - 649)
§ 4. Аренда зданий и сооружений (ст.ст. 650 - 655)
§ 5. Аренда предприятий (ст.ст. 656 - 664)
§ 6. Финансовая аренда (лизинг) (ст.ст. 665 - 670)
Почему именно они? Критериев нет… в основном специальный субъект, или особенности объекта …
Финансовая аренда (лизинг) – вид арендных отношений. В других странах лизинг не урегулирован вообще (старые кодексы). В других кодексах (новых), лизинг не в аренде. Лизинг в аренде – наша специфика.
В смысле существенных условий – похоже на Главу 30.
По общему правилу – согласилось условия о предмете.
Но, договор аренды – возмездный, то стороны видимо должны согласовывать арендную плату. Но, отсутствие указанного условия не превращает этот договор как незаключенных, а требует обращения к общим нормам, которые могут заполнить отсутствие этого условия.
Конструкция договора – он срочный, по своему смыслу. Но, это не значит, что если не указаны срок – он считается заключенным неопределенный срок. Если срок не указан, это не означает что договор не заключен – представляются специальные сроки на возможность его расторгнуть. Движимость – предупредить за 1 месяц; недвижимость - предупредить за 3 месяца.
Надо помнить, что в уже заключенном соглашении – все условия существенные.
Условие о предмете. Что является предметом договора? Это с одной стороны вещь, а с другой стороны это передача вещи во временное владение или пользование.
Подавляющее большинство уже договорилось, что если речь идёт о самой вещи – то вещь, а если речь идёт о действиях – то предметом договора будет передача имущества, а не собственно сама вещ.
Важно, чтобы были ясны сущностные характеристики имущества, становящегося предметом.
Требование важно – предмет должен быть определен настолько конкретно, насколько это возможно. Сдаем в аренду станок? Переписывает его номер, комплектацию и т.д.
Вместе с самим предметом должна передаваться техническая документация.
В некоторых случаях существует обязанность не только передать имущество, но и обязанность арендатора принять имущества. Это видно в “§ 4. Аренда зданий и сооружений” и “§ 5. Аренда предприятий”.
Какое же право возникает у арендатора по договору аренды?
Мы уже говорили о том, что аренда когда-то ушла в вещно-правовую сферу.
Временное владение и пользование порождает право. Но какое оно – дискуссии.
Проблема в том, что аренда эта та группа договоров, где передача порождает владение этим имуществом. Получается, что арендатор не только участник отношений, но и законный владелец. Начинает маячить что-то вещно-правовое…
Во-первых, арендатор может против третьих лиц использовать вещно-правовые способы защиты.
Во-вторых, Смена собственника имущества (арендодателя) не приводит к разрыву отношений. Право арендатор – право следования.
В-третьих, Если срок договора аренды заканчивается, и арендодатель хочет заключить договор аренды с третьим лицом - у арендатора – право преимущественного заключения договора (при прочих равных).
Это признак, которые сближают это право с вещным. Но, в законе нет четкого содержания этого права как вещного. А это важнейший признак – перечень вещный прав закрыт. Аренда – не вещное право.