Если у вас возникли сложности с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой - мы готовы помочь.
Предоплата всего
Подписываем
PAGE 21
Федеральное агентство по образованию
государственное образовательное учреждение
высшего профессионального образования
«Пермский государственный технический университет»
Чайковский филиал
Кафедра экономики, управления и предпринимательства
Экономика недвижимости
Методические указания и контрольные задания
для студентов заочной формы обучения
Специальность 080502
Экономика и управление на предприятии машиностроения
г. Чайковский, 2006 г.
Методические указания к контрольной работе по дисциплине «Экономика недвижимости» предназначены для студентов, обучающихся на заочной форме обучения по специальности 80502 «Экономика и управление на предприятии машиностроения».
Составитель: старший преподаватель кафедры экономики, управления и предпринимательства ЧФ ПГТУ Зеленина С.П.
Методические указания подготовлены преподавателем кафедры «Экономика, управление и предпринимательство» Чайковского филиала Пермского государственного технического университета с целью закрепления теоретического материала, пройденного на лекциях, а также самостоятельного изучения вопросов по темам дисциплины «Экономика недвижимости».
Методические указания составлены в соответствии с программой изучения этой дисциплины в экономических вузах и предназначено для студентов
ЧФ ПГТУ.
Рецензент:
Утверждено на заседании кафедры ЭУП ЧФ ПГТУ
«______» ___________ 2006 г. протокол №_________
Утверждено методической комиссией факультета экономики и менеджмента ЧФ ПГТУ.
«______» ___________ 2006 г. протокол № ________
Содержание
|
[1]
[2]
[3]
[4] 2. Варианты контрольных заданий [5] 3. Контрольные задания
[5.1] 3.1. Методические указания и задания к выполнению
[5.2] [5.2.1] Практическое задание № 1. Временная оценка денежных потоков [5.2.2] Практическое задание № 2. Основные подходы к оценке недвижимости
[6]
[7]
[8]
[9] |
Методические указания предназначены для выполнения контрольных заданий при изучении теоретического материала по дисциплине «Экономика недвижимости». Методические указания разработаны на основе требований Государственного образовательного стандарта высшего профессионального образования к содержанию и уровню подготовки выпускников по специальности 080502 «Экономика и управление на предприятии машиностроения» и рабочей программы «Экономика недвижимости».
Предметом дисциплины «Экономика недвижимости» является изучение основополагающих принципов экономического содержания недвижимости, роли и места недвижимости в жизнедеятельности общества в условиях рыночной экономики.
Цель курса «Экономика недвижимости» – познакомить студентов с правовыми основами экономики недвижимости, функциональными особенностями и целевой принадлежностью недвижимости, условиями ее использования, с операциями, совершаемыми на рынке недвижимости, принципами управления имуществом, подходами в оценке недвижимости и экономической эффективности инвестиционных вложений в недвижимость, ипотекой и ипотечным кредитованием.
В результате изучения дисциплины студент должен четко представлять виды и особенности каждого вида недвижимости, уметь правильно определиться с проведением оценки недвижимости, использованием вложений в инвестиционные проекты, получить определенные навыки в управлении недвижимостью.
Основной задачей выполнения контрольной работы является привитие студентам навыков самостоятельной работы. Имеющиеся в методических указаниях вопросы, задания предназначены для того, чтобы научиться применять теорию для решения практических вопросов, сделать экономическое мышление студентов более конкретным.
Задания к контрольной работе по дисциплине «Экономика недвижимости» предлагаются индивидуально для каждого студента и включают:
1. Теоретические задания. Ответы формируются на основе проработки рекомендуемой литературы, список которой прилагается в конце данных методических указаний.
2. Практические задания. Выполнение основано на изучении соответствующего теоретического материала и примеров практической деятельности в области оценки недвижимого имущества.
Для квалифицированного выполнения контрольного задания студентам рекомендуется пользоваться как учебной, так и специальной литературой.
Положительная аттестация по контрольной работе является основанием для допуска студента к зачету или экзамену по изучаемой дисциплине.
Недвижимое имущество составляет основу национального богатства. В целом на его долю приходится более 50% мирового богатства, оно является важнейшим экономическим ресурсом и играет роль той пространственной среды, в которой осуществляется любая человеческая деятельность.
В соответствии с требованиями Государственного образовательного стандарта к уровню подготовки специалистов в вузе будущий экономист-менеджер должен ориентироваться на рынке недвижимости, иметь знания об экономическом содержании, основных принципах и методах оценки, процессах финансирования объектов недвижимости, технологиях оценки и принципах эффективного управления недвижимостью.
Настоящие методические указания призваны помочь студентам овладеть терминологией, ознакомиться с видами и особенностями каждого вида недвижимости, познать основы управления недвижимостью, вызвать интерес к оценочной деятельности и оказать возможное содействие студентам в их профессиональной ориентации.
Цели выполнения контрольной работы:
С целью проверки глубины усвоения материала в процессе самостоятельного изучения дисциплины «Экономика недвижимости», умения связывать теоретические положения с практикой, а также применять практически полученные знания, для студентов V курса заочной формы обучения предусмотрено выполнение контрольной работы.
Контрольная работа предусматривает выполнение двух заданий и построена таким образом, что выполнение задания № 1 позволяет выполнить студентам все остальные задания.
Прежде чем приступить к выполнению контрольных заданий, студент должен ознакомиться с содержанием учебной программы дисциплины. Это необходимо для того, чтобы осмыслить содержание учебной дисциплины, круг вопросов, которые предстоит освоить, и определить место и значимость контрольных заданий в общей структуре дисциплины. Содержание дисциплины «Экономика недвижимости» для специальности 080502 – Экономика и управление на предприятии машиностроения дается в Приложении 1.
Самостоятельное изучение дисциплины предусматривает составление краткого конспекта по темам учебной дисциплине.
Контрольные задания позволяют студенту проверить уровень знаний самостоятельного изучения дисциплины и осуществить самоконтроль усвоения учебного материала в соответствии с учебной программой.
Каждый из студентов выбирает собственный вариант заданий. Номер варианта выбирается по двум последним цифрам зачетной книжки студента. Если две последние цифры составляют число большее 20, то они суммируются, и соответствующее число принимается как номер варианта.
Пример: две последние цифры номера зачетной книжки студента – 47. Соответствующий номер варианта – 11 (4+7=11).
При выполнении контрольной работы студент должен использовать учебную и специальную литературу, список которой приведен в конце методических указаний, периодическую информацию, а также собственный практический опыт.
При работе с указанной в списке литературой следует учитывать, что за время, прошедшее с момента издания методических указаний, могли выйти новые учебники, учебные пособия, специальные работы, с которыми необходимо ознакомиться и по возможности использовать в работе.
Контрольная работа должна быть оформлена в соответствии с общими требованиями, предъявляемыми к оформлению текстовых документов. Работу необходимо правильно оформить. Вначале студент указывает все вопросы выполняемого варианта, а затем письменно излагает ответы на них. При выполнении контрольной работы необходимо следить за аккуратностью написания работы, не допускаются сокращение слов и терминов. Для замечаний необходимо оставить поля. Выполненная работа подписывается исполнителем и представляется не позднее установленного срока руководителю на проверку.
При возврате проверенной, но не зачтенной работы студент должен внести исправления в соответствии с замечаниями рецензента и выслать работу на повторную проверку. При отправке работы на повторное рецензирование обязательно предоставлять работу с первой рецензией. Работа, удовлетворяющая предъявляемым требованиям к содержанию и оформлению, после исправления замеченных неточностей оценивается руководителем.
Перед экзаменом или зачетом проводится собеседование по результатом выполненной контрольной работы.
Предлагаемое задание включает в себя три теоретических вопроса, которые касаются разных тем дисциплины «Экономика недвижимости» и позволяют проконтролировать знание основных понятий и определений. Для выполнения задания предварительно необходимо подобрать соответствующую литературу. Ответы на вопросы должны быть краткими, конкретными, отражать сущность вопроса, основываться на знании нормативных актов, регламентирующих деятельность, связанную с объектами недвижимости.
Перечень теоретических вопросов по вариантам
Вариант 1
Рекомендуемая литература: [1], [4], [6], [9], [10], [13], [14], [15], [17], [21]
Вариант 2
Рекомендуемая литература: [1], [4], [6], [9], [10], [13], [14], [15], [17], [21]
Вариант 3
Рекомендуемая литература: [1], [4], [6], [9], [10], [13], [14], [15], [17], [21]
Вариант 4
Рекомендуемая литература: [1], [4], [6], [9], [11], [13], [14], [15], [16], [17], [21]
Вариант 5
Рекомендуемая литература: [1], [4], [9], [10], [11], [13], [14], [15], [16], [17], [21]
Вариант 6
Рекомендуемая литература: [1], [4], [6], [8], [9], [10], [14], [15], [17], [21]
Вариант 7
Рекомендуемая литература: [1], [2], [3], [4], [10], [14], [15], [17], [21]
Вариант 8
Рекомендуемая литература: [1], [2], [4], [6], [14], [15], [17], [21]
Вариант 9
Рекомендуемая литература: [1], [4], [6], [11], [14], [15], [16], [17], [21]
Вариант 10
Рекомендуемая литература: [1], [4], [6], [14], [15], [17], [18], [19], [20], [21]
Вариант 11
Рекомендуемая литература: [1], [3], [4], [6], [14], [15], [17], [18], [19], [20], [21]
Вариант 12
Рекомендуемая литература: [1], [4], [6], [14], [15], [17], [18], [19], [20], [21]
Вариант 13
Рекомендуемая литература: [1], [3], [4], [6], [14], [15], [17], [18], [19], [20], [21]
Вариант 14
Рекомендуемая литература: [1], [4], [6], [9], [10], [14], [15], [17], [19], [20], [21]
Вариант 15
Рекомендуемая литература: [1], [4], [6], [9], [14], [15], [17], [18], [19], [20], [21]
Вариант 16
Рекомендуемая литература: [1], [4], [5], [6], [11], [14], [15], [17], [20], [21]
Вариант 17
Рекомендуемая литература: [1], [4], [5], [6], [9], [10], [11], [13], [15], [17], [21]
Вариант 18
Рекомендуемая литература: [1], [4], [5], [6], [9], [10], [11], [13], [15], [21]
Вариант 19
Рекомендуемая литература: [1], [4], [5], [6], [9], [10], [11], [13], [17], [21]
Вариант 20
Рекомендуемая литература: [1], [4], [5], [6], [9], [10], [11], [13], [17], [21]
Предлагаемое задание включает в себя две практические задачи, касающиеся вопросов эффективности инвестиций в недвижимое имущество и практики оценочной деятельности на рынке недвижимости. Для выполнения задания предварительно необходимо изучить соответствующую литературу: [7], [12], [17], [18], [19], [20].
Цель данного задания – изучение проблем, связанных с анализом инвестиционных возможностей недвижимого имущества. Вложение капитала выгодно только в том случае, если предполагаемые поступления превысят текущие расходы. Теория стоимости денег исходит из предположения, что деньги, являясь специфическим товаром, со временем меняют свою стоимость и, как правило, обесцениваются. Приведение денежных сумм, возникающих в разное время, к сопоставимому виду называется временной оценкой денежных потоков. Для приведения денежных потоков к сопоставимому виду существуют так называемые множительные таблицы (приложение 2). Таблицы сгруппированы по величине процентной ставки. Для решения задачи необходимо сначала найти страницу, совпадающую со ставкой дисконта, а затем на пересечении столбца, совпадающего с нужной функцией, и строки, соответствующей периоду, найти множитель, позволяющий откорректировать ту или иную сумму.
Временная оценка денежных потоков основана на использовании шести функций сложного процента:
1. Сложный процент (будущая стоимость единицы) – базовая функция сложного процента, позволяющая определить будущую стоимость при заданном периоде, процентной ставке и текущем взносе. Символ функции – FV; колонка №1.
Пример. Какая сумма будет накоплена вкладчиком через три года, если первоначальный взнос составляет 400 тыс. руб., проценты начисляются ежегодно по ставке 10%.
Решение:
тыс. руб.
2. Дисконтирование (текущая стоимость единицы) – позволяет рассчитать настоящую (приведенную) стоимость при заданном периоде, процентной ставке и известной сумме в будущем. Символ функции – PV; колонка № 4.
Пример. Какую сумму необходимо поместить на депозит под 10% годовых, чтобы через 5 лет накопить 1 500 тыс. руб.?
Решение:
тыс. руб.
Таким образом, инвестирование 931,4 тыс. руб. на 5 лет при ставке дохода 10% обеспечит накопление в сумме 1 500 тыс. руб. Функция дисконтирования является обратной по отношению к функции сложного процента.
3. Текущая стоимость аннуитета1 – дает возможность определить текущую стоимость взноса, обеспечивающего в будущем получение заданных равновеликих поступлений при известном числе периодов и процентной ставке. Символ функции – PVA; колонка № 5.
Пример. Какую сумму необходимо положить на депозит под 10% годовых, чтобы затем снять 5 раз по 300 тыс. руб.?
Решение:
тыс. руб.
Таким образом, инвестор снимет со счета пять раз по 300 тыс. руб. Разница между первоначальным вкладом 1 137 тыс. руб. и накоплением – 1 500 тыс. руб. обеспечивается суммой процентов, которые начисляются на уменьшающийся остаток вклада по технике сложного процента. Этот процесс предполагает, в конечном счете, нулевой остаток на депозите.
4. Периодический взнос в погашение кредита (взнос за амортизацию единицы) – позволяет рассчитать величину аннуитета при заданных текущей стоимости аннуитета, процентной ставке и периоде. Символ функции – PMT/PVA; колонка № 6.
Пример. Какую сумму можно ежегодно снимать со счета в течение 5-ти лет, если первоначальный вклад равен 1 500 тыс. руб., банк начисляет ежегодно 14%, и при условии, что снимаемые суммы будут одинаковы.
Решение:
тыс. руб.
Таким образом, если положить на счет под 14% годовых 1 500 тыс. руб., можно 5 раз в конце года снять по 437 тыс. руб. Дополнительно полученные деньги в сумме (437×5 – 1 500) = 685 тыс. руб. являются результатом начисления процентов на уменьшающийся остаток вклада.
Функция «периодический взнос на погашение кредита» является обратной по отношению к функции «текущая стоимость аннуитета».
5. Будущая стоимость аннуитета (накопление единицы за период) – позволяет определить будущую стоимость периодических равновеликих взносов, при заданных величине аннуитета, процентной ставке и периоде. Символ функции FVA; колонка № 2.
Пример. Какая сумма будет накоплена на счете, если в течение 4-х лет ежегодно вносить 350 тыс. руб., а банк начисляет на вклад 10% годовых.
Решение:
тыс. руб.
Таким образом, депонирование 1 400 тыс. руб. (350×4) обеспечивает накопление в сумме 1 624 тыс. руб. Разница представляет величину процентов, начисленных на возрастающую сумму вклада по технике сложного процента.
6. Периодический взнос на накопление фонда (фактор фонда возмещения) – позволяет рассчитать величину равновеликих взносов, при заданных будущей стоимости аннуитета, процентной ставке и периоде. Символ функции –
PMT / FVA; колонка № 3.
Пример. Какую сумму необходимо 5 раз внести на пополняемый депозит под 14% годовых, чтобы накопить 2 000 тыс. руб.
Решение:
тыс. руб.
Таким образом, суммарный взнос в 1 515 тыс. руб. (303×5) при начислении 14% годовых позволит накопить 2 000 руб. Функция «периодический взнос на накопление фонда» является обратной по отношению к функции «будущая стоимость аннуитета».
В табл. 3.1 представлена взаимосвязь функций сложного процента.
Таблица 3.1
Взаимосвязь функций
|
Основная функция |
Обратная функция |
|
Сложный процент (кол. №1) |
Дисконтирование (кол. №4) |
|
Будущая стоимость аннуитета |
Периодический взнос на накопление фонда |
|
Текущая стоимость аннуитета |
Периодический взнос на погашение кредита |
Использование таблиц требует четкого понимания экономической сущности функции.
Исходные данные для решения задач по вариантам
Вариант 1
Стоимость покупки дома в данный момент составляет 800 тыс. руб. По мнению экспертов через 5 лет этот дом можно будет продать за 1 000 тыс. руб. Что предпочтете Вы: купить дом или положить деньги на депозит. Текущая ставка процента равна 10.
Вариант 2
Определить размер ежегодного платежа по ипотечному кредиту в
200 тыс. руб., предоставленному на 8 лет, при номинальной годовой ставке 14%?
Вариант 3
Владелец кафе планирует заменить санитарно-техническое оборудование через 5 лет. Он предполагает, что через 5 лет это ему обойдется в 80 тыс. руб. Какую сумму владелец кафе должен депонировать по окончании каждого года с учетом того, что средства на счете будут аккумулироваться по годовой ставке 10%?
Вариант 4
Какую сумму необходимо поместить на депозит под 12% годовых, чтобы через 5 лет накопить 900 тыс. руб. на покупку квартиры?
Вариант 5
Земля куплена сегодня за 50 000 ден. ед. Инвестор ожидает прирост стоимости на 10% в год. Предполагаемый период равен 7 годам. Какова ожидаемая продажная цена через 7 лет?
Вариант 6
Стоимость земли, купленной за 20 000 долл., повышается на 15% в год. Сколько она будет стоить через 5 лет без учета налогов, страховых сборов и торговых расходов?
Вариант 7
Госпожа Гринберг только что заплатила 100 долл. за опцион2 на покупку участка земли. Опцион дает ей право через 2 года купить недвижимость за 10 000 долл. Сто долл., заплаченные за опцион, не будут засчитаны в цене покупки. Сколько сегодня госпожа Гринберг должна положить в банк, который платит 9% годовых с ежемесячным начислением процента, с тем, чтобы через два года на ее счете было 10 000 долл.?
Вариант 8
Инвестор полагает, что сможет через 4 года продать застройщику земельный массив площадью 100 га по цене 10 000 долл. за га. Если не брать в расчет издержки по владению и продаже, то какая цена в денежном выражении, оплаченная сегодня, позволит инвестору получить накапливаемый ежегодный доход в 12%?
Вариант 9
Вы уезжаете за границу на 2 года и сдаете свою квартиру в аренду за 200 долл. в месяц, идущих на ваш счет авансовыми платежами под 15% годовых (банк начисляет проценты ежемесячно). Какова текущая стоимость такой аренды?
Вариант 10
Аренда магазина принесет его владельцу в течение первых трех лет ежегодный доход в 750 млн. руб., в последующие 5 лет доход составит 950 млн. руб. в год. Определить текущую стоимость совокупного дохода, если ставка дисконта 10%.
Вариант 11
Каков размер ежегодного платежа по ипотечному кредиту в 35 000 долл., предоставленному на 7 лет, при номинальной годовой ставке 12%?
Вариант 12
Рассчитать величину ежегодного взноса в погашение кредита в сумме 40 000 тыс. руб., предоставленного на 15 лет под 15% годовых.
Вариант 13
Марина Сергеевна откладывает деньги к выходу на пенсию через 15 лет. Она только что внесла 300 долл. на счет, на который будет начисляться 12% годовых. Она собирается откладывать такую же сумму в начале каждого последующего года вплоть до самого выхода на пенсию. Каков будет остаток на счете к тому времени?
Вариант 14
Супруги Ивановы копят деньги для первоначального денежного взноса за дом. Если в начале каждого месяца они будут вносить 100 долл. на банковский счет, то сколько денег у них будет на счету через 5 лет? Банковский процент – 14% годовых.
Вариант 15
Владельцы кондоминиума планируют заменить кровлю на всех своих зданиях через 10 лет. Они полагают, что через 10 лет это им обойдется в 150 000 долл. Какую сумму они должны депонировать по окончании каждого года с учетом того, что средства на счете будут аккумулироваться по годовой ставке 10%?
Вариант 16
Ипотечный кредит в 50 000 долл. предусматривает периодическую выплату только одних процентов. Однако через три года должна быть единовременно погашена вся основная сумма кредита. Господин Х, заемщик, хочет в начале каждого месяца вносить в специальный фонд, приносящий процент, определенную сумму с тем, чтобы иметь возможность через три года погасить долг. На эти вложения в фонде начисляются ежегодно 12%. Какую сумму должен ежегодно господин Х вносить в фонд погашения кредита?
Вариант 17
Стоимость земли, купленной за 300 тыс. руб., повышается на 12% в год. Сколько она будет стоить через 7 лет без учета налогов, страховых сборов и торговых расходов?
Вариант 18
Инвестор полагает, что сможет через 3 года продать застройщику земельный массив площадью 200 га по цене 600 тыс. руб. за га. Если не брать в расчет издержки по владению и продаже, то какая цена в денежном выражении, оплаченная сегодня, позволит инвестору получить накапливаемый ежегодный доход в 14%?
Вариант 19
Аренда магазина принесет его владельцу в течение первых двух лет ежегодный доход в 800 млн. руб., в последующие 3 года доход составит 850 млн. руб. в год. Определить текущую стоимость совокупного дохода, если ставка дисконта 14%.
Вариант 20
Господин Беркович копит деньги для первоначального денежного взноса за дом. Если в начале каждого месяца он будет вносить 3 000 руб. на банковский счет, то сколько денег у него будет на счете через 6 лет? Банковский процент – 12% годовых.
Целью данного задания является изучение подходов и методов к оценке недвижимости.
Согласно п.1 ст. 130 ГК РФ к недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.
Для практической оценки здания и сооружения подразделяются на следующие виды: промышленные здания; административные здания; часть здания, жилые здания, квартиры; садовые домики, дачи, особняки; сооружения; комплексы зданий и сооружений и т. д.
Каждому способу использования объекта недвижимости соответствует определенная величина стоимости. В соответствии с определением рыночной стоимости, ее расчет выполняется исходя из возможного альтернативного использования собственности, при котором в текущей рыночной ситуации стоимость объекта будет максимальной.
Процесс оценки недвижимости включает следующие этапы (рис. 3.1).
Рис. 3.1. Определение рыночной стоимости объекта
недвижимого имущества
Анализ лучшего и наиболее эффективного использования – процедура выявления и обоснования альтернативного использования собственности, обеспечивающего максимально продуктивное использование. Анализ наиболее эффективного использования позволяет определить наиболее доходное и конкурентное использование объекта недвижимости.
Существует рекомендованный подход к поиску наилучшего использования имущества. Он сводится к рассмотрению спектра вариантов и их последовательному отбору по четырем критериям:
1. Законодательная разрешенность – рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями о зонообразовании, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонах и экологическим законодательством, правительственным и местным законодательством. Характер использования может быть ограничен договорами аренды, запретом на использование отдельных видов материалов, ограничением определенной этажности, запретом на строительство в конкретном месте, негативным настроением местного населения.
2. Физическая осуществимость – рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования (размеры и форма участка, доступность, топографические и географические особенности, инженерно-геологические и гидрологические условия, доступность транспортных и коммунальных удобств).
3. Финансовая осуществимость – рассмотрение из физически осуществимых и разрешенных законом использований того использования, которое будет давать приемлемый доход владельцу участка. Критерием финансовой целесообразности является положительный возврат инвестируемого капитала, то есть возврат, равный или больший расходов для компенсации затрат на инвестиции.
4. Максимальная эффективность – выявление из финансово осуществимых видов использования того, которое приносит максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.
Определение рыночной стоимости объекта недвижимости методами затратного подхода производится в последовательности, представленной
на рис. 3.2.
Рис. 3.2. Расчет стоимости объекта недвижимости
затратным подходом
Рыночная стоимость участка земли определяется как сумма стоимости участка земли и стоимости нового строительства зданий или сооружений с учетом совокупного износа и прибыли предпринимателя.
Полная стоимость воспроизводства или замещения (нового строительства) здания или сооружения определяется на основании данных о стоимости строительных контрактов на возведение аналогичных объектов в аналогичных условиях, на основании данных о стоимости типового строительства из специализированных справочников, на основании расчетов стоимости нового строительства.
В зависимости от назначения оценки и наличия достоверной информации применяются следующие методы определения величины совокупного износа: метод сравнения продаж, метод разбивки.
Определение рыночной стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом производится в следующей последовательности:
При этом критерием выбора объектов сравнения является аналогичное наилучшее и наиболее эффективное использование.
В качестве единиц сравнения применяют измерители, традиционно сложившиеся на местном рынке. Для оценки одного и того же объекта могут быть применены одновременно несколько единиц сравнения.
Корректировки к стоимости производятся в следующей последовательности:
К элементам сравнения относят характеристики объектов недвижимости и сделок, которые вызывают изменение цен на недвижимость. К элементам, подлежащим обязательному учету, относят: состав передаваемых прав; условия финансирования сделок купли-продажи; условия продажи; время продажи; месторасположение; физические характеристики; экономические характеристики; характер использования; компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью.
Приняв определенную последовательность, шаг за шагом применяют корректировки к цене продажи сравнимых объектов. Суть действий при этом сводится к выявлению степени схожести оцениваемого объекта со сравниваемым объектом, то есть фактически путем уменьшения или увеличения цены объекта сравнения на величину корректировки она приводится к искомой. На основе изучения данных рынка анализируются сравнимые продажи для того, чтобы определить, является ли влияние на стоимость сравниваемых элементов превышающим, равным или недостающим по отношению к объекту оценки. Поправка будет положительной, если сопоставимая продажа будет хуже оцениваемого объекта, и наоборот – отрицательной, если сопоставимая продажа лучше оцениваемой.
Для расчета стоимости сравнительным подходом используются цены свершившихся сделок. Сравнительный подход предполагает достаточное количество сравнимых продаж. Однако информацию по свершившимся сделкам получить затруднительно, т. к. плохо развита информационная инфраструктура рынка. Поэтому цены свершившихся сделок определяются расчетным путем уменьшения цен предложений на возможность торга между продавцом и покупателем и возможную скидку.
Определение рыночной стоимости объекта недвижимости на основе доходного подхода выполняется в следующей последовательности:
Прогнозирование будущих доходов для целей оценки рыночной стоимости выполняется в виде составления прогнозируемого отчета о доходах и расходах при сдаче объектов оценки в аренду. При проведении оценки необходимо четко разграничивать объект оценки и бизнес, располагающийся на этом объекте.
Для пересчета будущих доходов применяют два метода капитализации, различающиеся исходными предпосылками:
Расчеты по методу дисконтированных денежных потоков можно разделить на следующие основные этапы:
Оценщик при проведении оценки обязан использовать: затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки.
Исходные данные для решения задач по вариантам
Вариант 1
Необходимо рассчитать доходным подходом стоимость жилого дома, находящегося в муниципальной собственности, для дальнейшей оплаты арендной платы.
Исходные данные:
Таблица 3.2
Информация о сделках купли-продажи
|
Аналог |
Дата |
Норма |
Цена |
Цена за помещение, руб. |
|
|
2 комн. |
3 комн. |
||||
|
1 |
Март 10 |
10,5 |
11000 |
660000 |
935000 |
|
2 |
Апрель 10 |
10,2 |
10800 |
648000 |
918000 |
|
3 |
Май 10 |
10,4 |
12000 |
720000 |
1020000 |
|
4 |
Июнь 10 |
10,6 |
11600 |
696000 |
986000 |
Вариант 2
Определить затратным подходом стоимость дачи.
Исходные данные:
Вариант 3
В течение 6 лет недвижимость будет сдаваться в аренду за 500 тыс. руб., платежи будут поступать в конце года. Ставка дисконтирования 14%. В конце 6-го года объект недвижимости будет продан за 5 000 тыс. руб. Определить текущую стоимость объекта недвижимости методом дисконтированных денежных потоков.
Вариант 4
На арендном рынке большим спросом пользуются двухкомнатные квартиры по сравнению с однокомнатными. Определить вид износа и рассчитать его величину (в руб.) на основе следующих исходных данных:
Вариант 5
Стоимость земельного участка в данном районе составляет 15 000 долл. Объект недвижимости приносит 7 500 долл. чистого годового операционного дохода; норма прибыли определена в 15%. Оставшийся срок экономической жизни здания составляет 30 лет, норма возврата для здания формируется по прямолинейной схеме и неизменной стоимости земли.
Определить стоимость объекта недвижимости техникой остатка для зданий.
Вариант 6
Известна величина годовой рыночной арендной платы для оцениваемого объекта – 200 тыс. руб. Оценщик располагает следующей рыночной информацией (табл. 3.3).
Таблица 3.3
Информация о сделках купли-продажи
|
Аналог |
Цена продажи, тыс. руб. |
Годовая арендная плата, тыс. руб. |
|
1 |
2 880 |
240 |
|
2 |
3 150 |
270 |
|
3 |
1 980 |
180 |
|
4 |
2 300 |
230 |
|
5 |
1 785 |
170 |
Определите усредненный мультипликатор валовой ренты и рассчитайте стоимость оцениваемого объекта.
Вариант 7
Определить затратным подходом стоимость коттеджа.
Исходные данные:
Вариант 8
Требуется определить стоимость офисного здания с оставшимся сроком экономической жизни 20 лет. Чистый доход, приходящийся на здание, равен 45 000 долл. за 1-й год. На момент оценки средневзвешенная процентная ставка банков высшей категории по привлеченным депозитам и вкладам предприятий и организаций составляет 8,5%. По мнению эксперта-оценщика, дополнительный риск капиталовложений в офисное здание равен 4%. Затраты на управление инвестициями (поиск сфер вложения капитала и пр.) составляют 2%.
Так как продажа данного объекта займет определенное время, эксперт-оценщик принимает премию за недостаточную ликвидность в размере 1,5%.
Возмещение инвестиций осуществляется по прямолинейному методу (метод Ринга).
Вариант 9
Определить вид износа и рассчитать его величину (в %) с помощью метода парных продаж.
Исходные данные:
Вариант 10
Оценивается двухэтажное офисное здание площадью 500 м2, требующее косметического ремонта. Имеется аналог – двухэтажное офисное здание площадью 400 м2, в котором проведен косметический ремонт. Последний был продан по цене 8 000 тыс. руб. Имеются следующие данные по парным продажам (табл. 3.4).
Таблица 3.4
Информация о сделках купли-продажи
|
Объект |
Физические |
Состояние |
Цена, тыс. руб. |
|
1 |
Одноэтажное кирпичное здание (S = 150 м2) |
Требуется косметический ремонт |
2 100 |
|
2 |
То же самое (S = 200 м2) |
Проведен косметический ремонт |
3 500 |
Рассчитайте поправку на косметический ремонт и рыночную стоимость двухэтажного офисного здания площадью 500 м2.
Вариант 11
Требуется оценить однокомнатную квартиру площадью 40 кв.м. с балконом, расположенную недалеко от станции метро, на третьем этаже, без мусоропровода. Известно, что средняя стоимость однокомнатной квартиры общей площадью 38 кв. м. с мусоропроводом, без балкона, находящейся на средних этажах (непервый и непоследний) и расположенной в 20 мин. ходьбы пешком до автобусной остановки, составляет 382 000 руб. Дополнительная площадь увеличивает стоимость квартиры на 13 000 руб. за 1 кв.м. Наличие мусоропровода оценивается в 500 руб., близость с автобусной остановкой увеличивает стоимость на 10%, наличие балкона оценивается в 5 000 руб.
Вариант 12
Оценить стоимость объекта недвижимости методом дисконтирования потоков денежных средств.
Ожидается, что объект недвижимости будет приносить чистый операционный доход в размере 550 тыс. руб. в течение 5 лет. В конце этого периода он будет продан за 3 600 тыс. руб. Ставки дисконтирования для дохода и продажи объекта определены экспертом в 12% и 15% соответственно. Какова текущая стоимость оцениваемого объекта?
Вариант 13
Оценивается однокомнатная квартира общей площадью 43,0 м2, в том числе жилой 28,6 м2 без балкона на первом этаже трехэтажного блочного дома, расположенного в центральном районе города. Состояние отделки оцениваемого объекта хорошее.
Имеется следующая информация по сопоставимым аналогам (табл. 3.5).
Таблица 3.5
Информация о сделках купли-продажи
|
Сравниваемые объекты |
Аналог 1 |
Аналог 2 |
Аналог 3 |
Аналог 4 |
|
Площадь общая, м2 |
43,3 |
41,6 |
43,0 |
43,4 |
|
Цена аналога, руб. |
583 600 |
560 000 |
600 000 |
578 600 |
|
Местоположение |
центральный |
центральный |
прилегающий к центру |
прилегающий к центру |
|
Материал стен здания |
блочное |
блочное |
кирпичное |
блочное |
|
Местоположение помещений в здании |
1/5 |
2/5 |
1/4 |
1/4 |
|
Состояние отделки |
хорошее |
удовлетворительное |
хорошее |
хорошее |
|
Наличие балкона (лоджии) |
отсутствует |
отсутствует |
застекленный балкон |
отсутствует |
|
Входная дверь |
деревянная |
металлическая |
металлическая |
металлическая |
Согласно анализу рынка было выявлено, что скидка на возможность торга между продавцом и покупателем достигала в среднем 3 %. Стоимость 1м2 общей площади квартиры, расположенной на 1-ом этаже дома, на 5% ниже стоимости 1м2 общей площади квартиры, расположенной на верхних этажах дома. Все остальные поправки принимаются равными 5% к скорректированной стоимости объектов.
Определить рыночную стоимость оцениваемого объекта сравнительным подходом к оценке недвижимости.
Вариант 14
Определить сравнительным подходом рыночную стоимость гаража общей площадью 22,7 м2, имеющего овощную яму.
Имеется следующая информация по сопоставимым аналогам (табл. 3.6).
Таблица 3.6
Информация о сделках купли-продажи
|
Сравниваемые объекты |
Аналог 1 |
Аналог 2 |
Аналог 3 |
Аналог 4 |
|
Тип помещения |
гараж |
гараж |
гараж |
гараж |
|
Площадь общая, м2 |
24,0 |
24,0 |
24,0 |
24,0 |
|
Цена аналога, руб. |
160 000 |
150 000 |
145 000 |
135 000 |
|
Дополнительные улучшения |
овощная яма |
нет |
овощная яма |
овощная яма |
Согласно анализу рынка было выявлено, что скидка на возможность торга между продавцом и покупателем достигала в среднем 3 %. Наличие овощной ямы увеличивает стоимость объекта на 5%.
Вариант 15
Оценивается четырехкомнатная квартира общей площадью 106,3 м2 на третьем этаже 11-ти этажного монолитного дома турецкой застройки в престижном районе города. Состояние отделки помещений оценивается экспертом как отличное. Лоджия застеклена, установлен домофон, в доме установлены камеры видео наблюдения за парковочными площадками рядом с домом.
Имеется следующая информация по сопоставимым аналогам (табл. 3.7).
Таблица 3.7
Информация о сделках купли-продажи
|
Сравниваемые |
Аналог 1 |
Аналог 2 |
Аналог 3 |
Аналог 4 |
|
Пощадь общая, м2 |
105,0 |
107,0 |
105,0 |
100,0 |
|
Цна аналога |
1 800 000 |
1 850 000 |
1 900 000 |
1 400 000 |
|
Состояние отделки |
отличное |
хорошее |
отличное |
отличное |
|
Категория жилья |
турецкая застройка |
турецкая застройка |
турецкая застройка |
немецкая застройка |
|
Престижность расположения |
отличная |
отличная |
отличная |
хорошая |
|
Наличие балкона (лоджии) |
застекленная лоджия |
застекленная лоджия |
застекленная лоджия |
две застекленные лоджии |
|
Дополнительные характеристики |
встроенные камеры наблюдения за парковочными площадками возле дома, домофон |
встроенные камеры наблюдения за парковочными площадками возле дома, домофон |
встроенные камеры наблюдения за парковочными площадками возле дома, домофон |
домофон |
Согласно анализу рынка было выявлено, что скидка на возможность торга между продавцом и покупателем достигала в среднем 2%. Средняя цена предложений квадратного метра жилья в домах турецкой застройки превышала на 10% среднюю цену предложений квадратного метра в домах немецкой застройки. Корректировка на наличие второй застекленной лоджии оценивается экспертом в 2%. Корректировки на престижность расположения и на масштаб (при превышении площади более 5 м2) оцениваются в 3%, на наличие дополнительных улучшений и состояние отделки – 5%.
Определить рыночную стоимость оцениваемого объекта сравнительным подходом к оценке недвижимости.
Вариант 16
В течение 3 лет объект недвижимости будет приносить ежегодный доход в размере 6 000 долл., после чего будет продан за 150 000 долл. Расходы по ликвидации составят 3% продажной цены. Ставка дисконтирования 15%. Определить текущую стоимость объекта недвижимости методом дисконтированных денежных потоков.
Вариант 17
Оценивается земельный участок для индивидуального жилищного строительства площадью 1 280 м2 с расположенным на нем частным деревянным домом с хозяйственными постройками. Объект расположен на территории застройки объектов индивидуального жилищного строительства в районе Уральская г. Чайковский, Пермский край. Престижность района удовлетворительная. Условия для подъезда неудобные. На участке расположены многолетние насаждения, травяной покров. Участок огражден деревянным забором, вход на участок через деревянные двери (калитку). Подведены коммуникации: электричество, холодное и горячее водоснабжение отсутствует, имеется возможность газификации.
Имеется информация по сделкам купли-продажи четырех сравниваемых объектов (табл. 3.8).
Таблица 3.8
Информация о сделках купли-продажи
|
Сравниваемые |
Аналог № 1 |
Аналог № 2 |
Аналог № 3 |
Аналог № 4 |
|
Площадь общая, м2 |
1050,0 |
926,0 |
1000,0 |
801,5 |
|
Цена предложения, руб. |
240 450 |
104 200 |
150 000 |
222 000 |
|
Престижность |
высокая |
хорошая |
удовлетв. |
хорошая |
|
Местоположение |
Завьялово-2 |
Завьялово |
Уральская |
Уральская |
|
Доступные коммуникации |
возможность подведения коммуникаций |
возможность подведения коммуникаций |
электричество, возможность подведения газа |
электричество, вода, возможность подведения газа |
|
Застройка |
не застроен |
не застроен |
домовладение |
домовладение |
|
Дополнительные характеристики |
отсутствуют |
посадки, ограждение |
постройки, посадки, ограждение |
постройки, посадки, ограждение |
|
Подъездные пути |
отличные |
хорошие |
удовлетв. |
отличные |
Согласно анализу рынка было выявлено, что скидка на возможность торга между продавцом и покупателем достигала в период оценки в среднем 3 %. Средняя цена предложений квадратного метра земельных участков в районе Уральская превышала на 5% среднюю цену предложений квадратного метра земельных участков в районе Завьялово. Остальные величины корректировок составляют:
Определить рыночную стоимость земельного участка сравнительным подходом.
Вариант 18
Инвестор планирует купить свободный земельный участок размером 10 га, разбить его на 24 индивидуальных участка, построить на них дома-дачи и продать, получив прибыль. Общая выручка от продажи всех индивидуальных участков планируется в сумме 25 020 тыс. руб.
Издержки освоения составят 10 250 тыс. руб.; затраты на управление и охрану – 500 тыс. руб.; издержки по продаже – 750 тыс. руб.; текущие расходы (страхование, налоги и пр.) – 450 тыс. руб.; предпринимательская прибыль – 1 500 тыс. руб.
Разработан график продаж, в котором предусмотрена продажа двух участков в месяц. Ставка дохода определена в 12%.
Определить стоимость неосвоенного земельного участка.
Вариант 19
Оценивается трехкомнатная квартира общей площадью 55,2 м2, расположенная на втором этаже четырехэтажного блочного дома. Объект расположен в микрорайоне Основной г. Чайковский Пермского края. Согласно градации города по категориям престижности местность относится к району приближенному к центру города. Состояние отделки помещений оценивается экспертом как удовлетворительное. Балкон застеклен, входная дверь – деревянная. Имеется информация по сделкам купли-продажи четырех сравниваемых объектов (табл. 3.9).
Согласно анализу рынка было выявлено, что скидка на возможность торга между продавцом и покупателем достигала в период оценки в среднем 3 %. Средняя цена предложений квадратного метра жилья, расположенного в центральном районе города, превышала на 2% среднюю цену предложений квадратного метра жилья, расположенного в районе, прилегающем к центру. Стоимость 1м2 общей площади квартиры, расположенной на 1-ом этаже дома, на 3% ниже стоимости 1м2 общей площади квартиры, расположенной на верхних этажах дома. Корректировки на застекленного балкона оценивается экспертом в 3%. Корректировка на масштаб оценивается в 1,2% за каждый 1 м2 площади. Хорошее состояние отделки оценивается в 5% стоимости объекта. Корректировка на двойную входную дверь составляет 2%.
Таблица 3.9
Информация о сделках купли-продажи
|
Сравниваемые |
Аналог № 1 |
Аналог № 2 |
Аналог № 3 |
Аналог № 4 |
|
Площадь общая, м2 |
58,8 |
55,2 |
60,0 |
62,4 |
|
Цена аналога, руб. |
750 000 |
720 000 |
730 000 |
735 000 |
|
Местоположение |
Район, прилегающий к центру |
Район, прилегающий к центру |
Район центральный |
Район центральный |
|
Местоположение помещений в здании |
1/5 |
1/4 |
1/5 |
1/6 |
|
Состояние отделки |
хорошее |
хорошее |
хорошее |
хорошее |
|
Наличие балкона (лоджии) |
застекленный балкон |
отсутствует |
отсутствует |
отсутствует |
|
Входная дверь |
двойная |
двойная |
двойная |
двойная |
Определить рыночную стоимость оцениваемого объекта сравнительным подходом к оценке недвижимости.
Вариант 20
Для оценки свободного земельного участка оценщик выявил близко расположенный аналогичный земельный участок с недавно построенным зданием. Стоимость здания определена в 50 000 тыс. руб.
Объект приносит 9 500 тыс. руб. чистого годового дохода, норма дохода на инвестиции для подобных объектов составляет 12%. Срок экономической жизни здания 40 лет. Оценщик считает, что фонд возмещения должен формироваться исходя из линейного вида потери стоимости улучшений при неизменной стоимости земли.
Определить стоимость объекта недвижимости техникой остатка для земли.
Предлагаемые методические указания являются актуальным изданием, так как подготовлены по сравнительно новой для нашей страны учебной дисциплине «Экономика недвижимости» и охватывают широкий круг проблем, которые появились в России в условиях рыночной экономики.
Экономика недвижимости – это дисциплина, знание которой совершенно необходимо для подготовки современных высококвалифицированных кадров по различным направлениям системы образования, так как любой специалист в настоящее время встречает в своей практической деятельности процессы, происходящие на рынке недвижимости. В процессе изучения дисциплины «Экономика недвижимости» студенты приобретают определенные знания, характеризующие принципы, роль и значение имущества в обеспечении экономических и социальных интересов юридических и физических лиц.
Настоящее учебное пособие в форме методических указаний и контрольных заданий для студентов заочной формы обучения соответствуют структурным и понятийным требованиям Государственного образовательного стандарта высшего профессионального образования. В основу построения пособия был положен принцип комплексности, который раскрывает экономические, этические, экологические, технические аспекты рынка недвижимости и условия деятельности его субъектов.
Извлечение из рабочей программы дисциплины
«Экономика недвижимости»
Содержание дисциплины
ВВЕДЕНИЕ
Предмет и задачи учебной дисциплины «Экономика недвижимости». Содержание основных понятий. Основная нормативно-законодательная база функционирования рынка недвижимости. Краткая характеристика разделов курса. История развития понятия «недвижимость». Место недвижимости в рыночной системе хозяйствования. Необходимость оценки недвижимости в рыночных условиях
ТЕМА 1. СУЩНОСТЬ И ОСНОВНЫЕ ПРИЗНАКИ ОБЪЕКТОВ
НЕДВИЖИМОСТИ
Сущность и основные признаки недвижимого имущества. Недвижимость как экономическое благо. Недвижимость как товар. Недвижимость как источник дохода. Жизненный цикл объектов недвижимости. Классификация объектов недвижимости по физическому статусу, по назначению, по видам собственности, по юридическому статусу, с точки зрения налогообложения. Земельный участок – основа недвижимости. Категории земель.
ТЕМА 2. РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ В СИСТЕМЕ РЫНКОВ
Сущность рынка недвижимости. Рынок недвижимости как сфера инвестиций. Общая характеристика рынка недвижимости. Виды рынков недвижимости. Субъектная структура рынка недвижимости. Формы государственного регулирования рынка недвижимости
ТЕМА 3. ВЛИЯНИЕ СТРАТЕГИЧЕСКИХ НАПРАВЛЕНИЙ В РАЗВИТИИ ЭКОНОМИКИ СТРАНЫ НА РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ
Развитие отечественного рынка недвижимости. Государственная политика в развитии рынка земли и других объектов недвижимости. Программы экономического и социального развития на рынке недвижимости. Основные тенденции преобразований в жилищном секторе.
ТЕМА 4. ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ И НОРМАТИВНЫЕ ПРАВОВЫЕ АКТЫ
Законодательная основа имущественно-земельных отношений. Ответственность за нарушение земельного законодательства. Жилищное законодательство. Приватизационное законодательство.
ТЕМА 5. СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
Правовые основы операций с недвижимостью. Понятие и виды сделок с недвижимым имуществом. Основные операции с недвижимостью. Договор как правовая форма сделок с недвижимыми вещами. Операции с недвижимостью в жилищной сфере.
ТЕМА 6. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ
НА НЕДВИЖИМОСТЬ
Задачи и цели государственной регистрации прав на недвижимость. Принципы государственной регистрации прав на недвижимость. Единый государственный реестр прав. Процедура государственной регистрации прав.
ТЕМА 7. НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ
Плата за землю. Налог на имущество физических лиц. Налог на имущество предприятий. Единый налог на недвижимость.
ТЕМА 8. КРЕДИТОВАНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ
Принципы и формы кредитования недвижимости. Субъекты финансирования недвижимости. Залог и закладная. Ипотечный кредит. Основные участники системы ипотечного кредитования. Основные схемы жилищного инвестирования и ипотечного кредитования. Расчеты, связанные с предоставлением ипотечных кредитов. Временная оценка денежных потоков.
ТЕМА 9. ПРИНЦИПЫ И ТЕХНОЛОГИИ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ
НЕДВИЖИМОСТИ
Виды стоимостей объектов недвижимости и их цена. Факторы, влияющие на стоимость и цену объектов недвижимости. Основные подходы к оценке недвижимости. Принципы оценки недвижимости. Процесс оценки
ТЕМА 10. ДОХОДНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ
Экономическое содержание доходного подхода. Область применения доходного подхода. Принципы, лежащие в основе доходного подхода. Структура доходного подхода. Чистый операционный доход, ставка капитализации, ставка дисконтирования. Метод капитализации доходов, его преимущества, ограничения в применении и практическое использование. Метод дисконтирования денежных потоков, его преимущества, недостатки и практическое использование.
ТЕМА 11. РЫНОЧНЫЙ (СРАВНИТЕЛЬНЫЙ) ПОДХОД К ОЦЕНКЕ
НЕДВИЖИМОСТИ
Экономическое содержание рыночного подхода. Особенности применения сравнительного подхода к оценке недвижимости. Принципы оценки, лежащие в основе сравнительного подхода. Основные этапы оценки недвижимости методом сравнения продаж. Классификация и суть поправок. Оценка на основе соотношения дохода и цены продажи.
ТЕМА 12. ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ
Общая характеристика затратного подхода, область применения. Принципы, лежащие в основе затратного подхода к оценке недвижимости. Структура затратного подхода. Расчет восстановительной стоимости объектов недвижимости. Методы оценки износа. Специфика земельного участка как объекта оценки. Подходы к оценке земельных участков: доходный, сравнительный, затратный и их практическое использование.
ТЕМА 13. ОФОРМЛЕНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ
Отчет об оценке как итоговый документ, предоставляемый оценщиком заказчику. Порядок составления отчета об оценке недвижимости. Описание объекта оценки при составлении отчета. Допущения и ограничивающие условия как неотъемлемая часть отчета об оценке недвижимости.
Таблица сложных процентов
10,00% 10,00%
6 ФУНКЦИЙ ДЕНЕГ
(начисление процентов ежегодно)
|
Год |
Будущая стоимость единицы |
Накопление единицы за период |
Фактор фонда воз- мещения |
Текущая стоимость единицы |
Текущая стоимость единичного |
Взнос за |
№ года |
|
1 |
1,10000 |
1,00000 |
1,00000 |
0,90909 |
0,90909 |
1,10000 |
1 |
|
2 |
1,21000 |
2,10000 |
0,47619 |
0,82645 |
1,73554 |
0,57619 |
2 |
|
3 |
1,33100 |
3,31000 |
0,30211 |
0,75131 |
2,48685 |
0,40211 |
3 |
|
4 |
1,46410 |
4,64100 |
0,21547 |
0,68301 |
3,16987 |
0,31547 |
4 |
|
5 |
1,61051 |
6,10510 |
0,16380 |
0,62092 |
3,79079 |
0,26380 |
5 |
|
6 |
1,77156 |
7,71561 |
0,12961 |
0,56447 |
4,35526 |
0,22961 |
6 |
|
7 |
1,94872 |
9,48717 |
0,10541 |
0,51316 |
4,86842 |
0,20541 |
7 |
|
8 |
2,14359 |
11,43589 |
0,08744 |
0,46651 |
5,33493 |
0,18744 |
8 |
|
9 |
2,35795 |
13,57948 |
0,07364 |
0,42410 |
5,75902 |
0,17364 |
9 |
|
10 |
2,59374 |
15,93742 |
0,06275 |
0,38554 |
6,14457 |
0,16275 |
10 |
|
11 |
2,85312 |
18,53117 |
0,05396 |
0,35049 |
6,49506 |
0,15396 |
11 |
|
12 |
3,13843 |
21,38428 |
0,04676 |
0,31863 |
6,81369 |
0,14676 |
12 |
|
13 |
3,45227 |
24,52271 |
0,04078 |
0,28966 |
7,10336 |
0,14078 |
13 |
|
14 |
3,79750 |
27,97498 |
0,03575 |
0,26333 |
7,36669 |
0,13575 |
14 |
|
15 |
4,17725 |
31,77248 |
0,03147 |
0,23939 |
7,60608 |
0,13147 |
15 |
|
16 |
4,59497 |
35,94973 |
0,02782 |
0,21763 |
7,82371 |
0,12782 |
16 |
|
17 |
5,05447 |
40,54470 |
0,02466 |
0, 19784 |
8,02155 |
0,12466 |
17 |
|
18 |
5,55992 |
45,59917 |
0,02193 |
0,17986 |
8,20141 |
0,12193 |
18 |
|
19 |
6,11591 |
51,15909 |
0,01955 |
0,16351 |
8,36492 |
0,11955 |
19 |
|
20 |
6,72750 |
57,27500 |
0,01746 |
0,14864 |
8,51356 |
0,11746 |
20 |
|
21 |
7,40025 |
64,00250 |
0,01562 |
0,13513 |
8,64869 |
0,11562 |
21 |
|
22 |
8,14028 |
71,40275 |
0,01401 |
0,12285 |
8,77154 |
0,11401 |
22 |
|
23 |
8,95430 |
79,54303 |
0,01257 |
0,11168 |
8,88322 |
0,11257 |
23 |
|
24 |
9,84973 |
88,49733 |
. 0,01130 |
0,10153 |
8,98474 |
0,11130 |
24 |
|
25 |
10,83471 |
98,34706 |
0,01017 |
0,09230 |
9,07704 |
0,11017 |
25 |
|
26 |
11,91818 |
109,18177 |
0,00916 |
0,08391 |
9,16095 |
0,10916 |
26 |
|
27 |
13,10999 |
121,09994 |
0,00826 |
0,07628 |
9,23722 |
0,10526 |
27 |
|
28 |
14,42099 |
134,20994 |
0,00745 |
0,06934 |
9,30657 |
0,10745 |
28 |
|
29 |
15,86309 |
148,63093 |
0,00673 |
0,06304 |
9,36961 |
0,10673 |
29 |
|
30 |
17,44940 |
164,49403 |
0,00608 |
0,05731 |
9,42691 |
0,10608 |
30 |
|
31 |
19,19434 |
181,94343 |
0,00550 |
0,05210 |
9,47901 |
0,10550 |
31 |
|
32 |
21,11378 |
201,13777 |
0,00497 |
0,04736 |
9,52638 |
0,10497 |
32 |
|
33 |
23,22516 |
222,25151 |
0,00450 |
0,04306 |
9,56943 |
0,10450 |
33 |
|
34 |
25,54767 |
245,47670 |
0,00407 |
0,03914 |
9,60857 |
0,10407 |
34 |
|
35 |
28,10244 |
271,02437 |
0,00369 |
0,03558 |
9,64416 |
0,10369 |
35 |
|
36 |
30,91268 |
299,12681 |
0,00334 |
0,03235 |
9,67651 |
0,10334 |
36 |
|
37 |
34,00395 |
330,03949 |
0,00303 |
0,02941 |
9,70592 |
0,10303 |
37 |
|
38 |
37,40435 |
364,04343 |
0,00275 |
0,02673 |
9,73265 |
0,10275 |
38 |
|
39 |
41,14478 |
401,44778 |
0,00249 |
0,02430 |
9,75696 |
0,10249 |
39 |
|
40 |
45,25926 |
442,59256 |
0,00226 |
0,02210 |
9,77905 |
0,10226 |
40 |
12,00% 12,00%
6 ФУНКЦИЙ ДЕНЕГ
(начисление процентов ежегодно)
|
Год |
Будущая стоимость единицы |
Накопление единицы за период |
Фактор фонда воз- мещения |
Текущая стоимость единицы |
Текущая стоимость единичного |
Взнос за |
№ года |
|
1 |
1,12000 |
1,00000 |
1,00000 |
0,89286 |
0,89286 |
1,12000 |
1 |
|
2 |
1,25440 |
2,12000 |
0,47170 |
0,79719 |
1,69005 |
0,59170 |
2 |
|
3 |
1,40493 |
3,37440 |
0,29635 |
0,71178 |
2,40183 |
0,41635 |
3 |
|
4 |
1,57352 |
4,77933 |
0,20923 |
0,63552 |
3,03735 |
0,32923 |
4 |
|
5 |
1,76234 |
6,35285 |
0,15741 |
0,56743 |
3,60478 |
0,27741 |
5 |
|
6 |
1,97382 |
8,11519 |
0,12323 |
0,50663 |
4,11141 |
0,24323 |
6 |
|
7 |
2,21068 |
10,08901 |
0,09912 |
0,45235 |
4,56376 |
0,21912 |
7 |
|
8 |
2,47596 |
12,29969 |
0,0813Р |
0,40388 |
4,96764 |
0,20130 |
8 |
|
9 |
2,77308 |
14,77566 |
0,06768 |
0,36061 |
5,32825 |
0,18768 |
9 |
|
10 |
3,10585 |
17,54873 |
0,05698 |
0,32197 |
5,65022 |
0,17698 |
10 |
|
11 |
3,47855 |
20,65458 |
0,04842 |
0,28748 |
5,93770 |
0,16842 |
11 |
|
12 |
3,89598 |
24,13313 |
0,04144 |
0,25668 |
6,19437 |
0,16144 |
12 |
|
13 |
4,36349 |
28,02911 |
0,03568 |
0,22917 |
6,42355 |
0,15568 |
13 |
|
14 |
4,88711 |
32,39260 |
0,03087 |
0,20462 |
6,62817 |
0,15087 |
14 |
|
15 |
5,47357 |
37,27971 |
0,02682 |
0,18270 |
6,81086 |
0,14682 |
15 |
|
16 |
6,13039 |
42,75328 |
0,02339 |
0,16312 |
6,97399 |
0,14339 |
16 |
|
17 |
6,86604 |
48,88367 |
0,02046 |
0,14564 |
7,11963 |
0,14046 |
17 |
|
18 |
7,68997 |
55,74971 |
0,01794 |
0,13004 |
7,24967 |
0,13794 |
18 |
|
19 |
8,61276 |
63,43968 |
0,01576 |
0,11611 |
7,36578 |
0,13576 |
19 |
|
20 |
9,64629 |
72,05244 |
0,01388 |
0,10367 |
7,46944 |
0,13388 |
20 |
|
21 |
10,80385 |
81,69873 |
0,01224 |
0.09256 |
7,56200 |
0,13224 |
21 |
|
22 |
12,10031 |
92,50258 |
0,01081 |
0,08264 |
7,64465 |
0,13081 |
22 |
|
23 |
13,55235 |
104,60289 |
0,00956 |
0,07379 |
7,71843 |
0,12956 |
23 |
|
24 |
15,17863 |
118,15524 |
0,00846 |
0,06588 |
7,78432 |
0,12846 |
24 |
|
25 |
17,00006 |
133,33386 |
0,00750 |
0,05882 |
7,84314 |
0,12750 |
25 |
|
26 |
19,04007 |
150,33393 |
0,00665 |
0,05252 |
7,89566 |
0,12665 |
26 |
|
27 |
21,32488 |
169,37401 |
0,00590 |
0,04689 |
7,94255 |
0,12590 |
27 |
|
28 |
23,88386 |
190,69889 |
0,00524 |
0,04187 |
7,98442 |
0,12524 |
28 |
|
29 |
26,74993 |
214, 58275 |
0,00466 |
0,03738 |
8,02181 |
0,12466 |
29 |
|
30 |
29,95992 |
241,33268 |
0,00414 |
0,03338 |
8,05518 |
0,12414 |
30 |
|
31 |
33,55511 |
271,29261 |
0,00369 |
0,02980 |
8,08499 |
0,12369 |
31 |
|
32 |
37,58172 |
304,84772 |
0,00328 |
0,02661 |
8,11159 |
0,12328 |
32 |
|
33 |
42,09153 |
342,42945 |
0,00292 |
0,02376 |
8,13535 |
0,12292 |
33 |
|
34 |
47,14251 |
384,52098 |
0,00260 |
0,02121 |
8,15656 |
0,12260 |
34 |
|
35 |
52,79962 |
431,66350 |
0,00232 |
0,01894 |
8,17550 |
0,12232 |
35 |
|
36 |
59,13557 |
484,46312 |
0,00206 |
0,01691 |
8,19241 |
0,12206 |
36 |
|
37 |
66,23184 |
543,59870 |
0,00184 |
0,01510 |
8,20751 |
0,12184 |
37 |
|
38 |
74,17966 |
609,83053 |
0,00164 |
0,01348 |
8,22099 |
0,12164 |
38 |
|
39 |
83,08122 |
684,01020 |
0,00146 |
0,01204 |
8,23303 |
0,12146 |
39 |
|
40 |
93,05097 |
767,09142 |
0,00130 |
0,01075 |
8,24378 |
0,12130 |
40 |
14,00% 14,00%
6 ФУНКЦИЙ ДЕНЕГ
(начисление процентов ежегодно)
|
Год |
Будущая стоимость единицы |
Накопление единицы за период |
Фактор фонда воз- мещения |
Текущая стоимость единицы |
Текущая стоимость единичного |
Взнос за |
№ года |
|
1 |
1,14000 |
1,00000 |
1,00000 |
0,87719 |
0,87719 |
1,14000 |
1 |
|
2 |
1,29960 |
2,14000 |
0,46729 |
0,76947 |
1,64666 |
0,60729 |
2 |
|
3 |
1,48154 |
3,43960 |
0,29073 |
0,67497 |
2,32163 |
0,43073 |
3 |
|
4 |
1,68896 |
4,92114 |
0,20320 |
0,59208 |
2,91371 |
0,34320 |
4 |
|
5 |
1,92541 |
6,61010 |
0, 15128 |
0,51937 |
3,43308 |
0,29128 |
5 |
|
6 |
2,19497 |
8,53552 |
0,11716 |
0,45559 |
3,88867 |
0,25716 |
6 |
|
7 |
2,50227 |
10,73049 |
0,09319 |
0,39964 |
4,28830 |
0,23319 |
7 |
|
8 |
2,85259 |
13,23276 |
0,07557 |
0,35056 |
4,63886 |
0,21557 |
8 |
|
9 |
3,25195 |
16,08535 |
0,06217 |
0,30751 |
4,94637 |
0,20217 |
9 |
|
10 |
3,70722 |
19,33730 |
0,05171 |
0,26974 |
5,21612 |
0,19171 |
10 |
|
11 |
4,22623 |
23,04452 |
0,04339 |
0,23662 |
5,45273 |
0,18339 |
11 |
|
12 |
4,81790 |
27,27075 |
0,03667 |
0,20756 |
5,66029 |
0,17667 |
12 |
|
13 |
5,49241 |
32,08865 |
0,03116 |
0,18207 |
5,84236 |
0,17116 |
13 |
|
14 |
6,26135 |
37,58107 |
0,02661 |
0,15971 |
6,00207 |
0,16661 |
14 |
|
15 |
7,13794 |
43,84241 |
0,02281 |
0,14010 |
6,14217 |
0,16281 |
15 |
|
16 |
8,13725 |
50,98035 |
0,01962 |
0,12289 |
6,26506 |
0,15962 |
16 |
|
17 |
9,27646 |
59,11760 |
0,01692 |
0,10780 |
6,37286 |
0,15692 |
17 |
|
18 |
10,57517 |
68,39407 |
0,01462 |
0,09456 |
6,46742 |
0,15462 |
18 |
|
19 |
12,05569 |
78,96924 |
0,01266 |
0,08295 |
6,55037 |
0,15266 |
19 |
|
20 |
13,74349 |
91,02493 |
0,01099 |
0,07276 |
6,62313 |
0,15099 |
20 |
|
21 |
15,66758 |
104,76842 |
0,00954 |
0,06383 |
6,68696 |
0,14954 |
21 |
|
22 |
17,86104 |
120,43600 |
0,00830 |
0,05599 |
6,74294 |
0,14830 |
22 |
|
23 |
20,36159 |
138,29704 |
0,00723 |
0,04911 |
6,79206 |
0,14723 |
23 |
|
24 |
23,21221 |
158,65862 |
0,00630 |
0,04308 |
6,83514 |
0,14630 |
24 |
|
25 |
26,46192 |
181,87083 |
0,00550 |
0,03779 |
6,87293 |
0,14550 |
25 |
|
26 |
30,16658 |
208,33275 |
0,00480 |
0,03315 |
6,90608 |
0,14480 |
26 |
|
27 |
34,38991 |
238,49933 |
0,00419 |
0,02908 |
6,93515 |
0,14419 |
27 |
|
28 |
39,20449 |
272, 88924 |
0,00366 |
0,02551 |
6,96066 |
0,14366 |
28 |
|
29 |
44,69312 |
312,09373 |
0,00320 |
0,02237 |
6,98304 |
0,14320 |
29 |
|
30 |
50,95016 |
356,78685 |
0,00280 |
0,01963 |
7,00266 |
0,14280 |
30 |
|
31 |
58,08318 |
407,73701 |
0,00245 |
0,01722 |
7,01988 |
0,14245 |
31 |
|
32 |
66,21483 |
465,82019 |
0,00215 |
0,01510 |
7,03498 |
0,14215 |
32 |
|
33 |
75,48490 |
532,03502 |
0,00188 |
0,01325 |
7,04823 |
0,14188 |
33 |
|
34 |
86,05279 |
607,51992 |
0,00165 |
0,01162 |
7,05985 |
0,14165 |
34 |
|
35 |
98,10018 |
693,57271 |
0,00144 |
0,01019 |
7,07005 |
0,14144 |
35 |
|
36 |
111,83421 |
791,67288 |
0,00126 |
0,00894 |
7,07899 |
0,14126 |
36 |
|
37 |
127,49099 |
903,50708 |
0,00111 |
0,00784 |
7,08683 |
0,14111 |
37 |
|
38 |
145,33973 |
1030,99808 |
0,00097 |
0,00688 |
7,09371 |
0,14097 |
38 |
|
39 |
165,68730 |
1176,33781 |
0,00085 |
0,00604 |
7,09975 |
0,14085 |
39 |
|
40 |
188,88352 |
1342,02510 |
0,00075 |
0,00529 |
7,10504 |
0,14075 |
40 |
15,00% 15,00%
6 ФУНКЦИЙ ДЕНЕГ
(начисление процентов ежегодно)
|
Год |
Будущая стоимость единицы |
Накопление единицы за период |
Фактор фонда воз- мещения |
Текущая стоимость единицы |
Текущая стоимость единичного |
Взнос за |
№ года |
|
1 |
1,15000 |
1,00000 |
1,00000 |
0,86957 |
0,86957 |
1,15000 |
1 |
|
2 |
1,32250 |
2,15000 |
0,46512 |
0,75614 |
1,62571 |
0,61512 |
2 |
|
3 |
1,52088 |
3,47250 |
0,28798 |
0,65752 |
2,28323 |
0,43798 |
3 |
|
4 |
1,74901 |
4,99338 |
0,20027 |
0,57175 |
2,85498 |
0,35027 |
4 |
|
5 |
2,01136 |
6,74238 |
0,14832 |
0,49718 |
3,35216 |
0,29832 |
5 |
|
6 |
2,31306 |
8,75374 |
0,11424 |
0,43233 |
3,78448 |
0,26424 |
6 |
|
7 |
2,66002 |
11,06680 |
0,09036 |
0,37594 |
4,16042 |
0,24036 |
7 |
|
8 |
3,05902 |
13,72682 |
0,07285 |
0,32690 |
4,48732 |
0,22285 |
8 |
|
9 |
3,51788 |
16,78584 |
0,05957 |
0,28426 |
4,77158 |
0,20957 |
9 |
|
10 |
4,04556 |
20,30372 |
0,04925 |
0,24718 |
5,01877 |
0,19925 |
10 |
|
11 |
4,65239 |
24,34928 |
0,04107 |
0,21494 |
5,23371 |
0,19107 |
11 |
|
12 |
5,35025 |
29,00167 |
0,03448 |
0,18691 |
5,42062 |
0,18448 |
12 |
|
13 |
6,15279 |
34,35192 |
0,02911 |
0,16253 |
5,58315 |
0,17911 |
13 |
|
14 |
7,07571 |
40,50471 |
0,02469 |
0,14133 |
5,72448 |
0,17469 |
14 |
|
15 |
8,13706 |
47,58041 |
0,02102 |
0,12289 |
5,84737 |
0,17102 |
15 |
|
16 |
9,35762 |
55,71748 |
0,01795 |
0,10686 |
5,95423 |
0,16795 |
16 |
|
17 |
10,76126 |
65,07510 |
0,01537 |
0,09293 |
6,04716 |
0,16537 |
17 |
|
18 |
12,37545 |
75,83636 |
0,01319 |
0,08081 |
6,12797 |
0,16319 |
18 |
|
19 |
14,23177 |
88,21182 |
0,01134 |
0,07027 |
6,19823 |
0,16134 |
19 |
|
20 |
16,36654 |
102,44359 |
0,00976 |
0,06110 |
6,25933 |
0,15976 |
20 |
|
21 |
18,82152 |
118,81013 |
0,00842 |
0,05313 |
6,31246 |
0,15842 |
21 |
|
22 |
21,64475 |
137,63165 |
0,00727 |
0,04620 |
6,35866 |
0,15727 |
22 |
|
23 |
24,89146 |
159,27640 |
0,00628 |
0,04017 |
6,39884 |
0,15628 |
23 |
|
24 |
28,62518 |
184,16786 |
0,00543 |
0,03493 |
6,43377 |
0,15543 |
24 |
|
25 |
32,91896 |
212,79302 |
0,00470 |
0,03038 |
6,46415 |
0,15470 |
25 |
|
26 |
37,85680 |
245,71198 |
0,00407 |
0,02642 |
6,49036 |
0,15407 |
26 |
|
27 |
43,53532 |
283,56877 |
0,00353 |
0,02297 |
6,51353 |
0,15353 |
27 |
|
28 |
50,06562 |
327,10408 |
0,00306 |
0,01997 |
6,53351 |
0,15306 |
28 |
|
29 |
57,57546 |
377,16969 |
0,00265 |
0,01737 |
6,55088 |
0,15265 |
29 |
|
30 |
66,21178 |
434,74515 |
0,00230 |
0,01510 |
6,56598 |
0,15230 |
30 |
|
31 |
76,14355 |
500,95692 |
0,00200 |
0,01313 |
6,57911 |
0,15200 |
31 |
|
32 |
87,56508 |
577,10046 |
0,00173 |
0,01142 |
6,59053 |
0,15173 |
32 |
|
33 |
100,69985 |
664,66552 |
0,00150 |
0,00993 |
6,60046 |
0,15150 |
33 |
|
34 |
115,80482 |
765,36535 |
0,00131 |
0,00864 |
6,60910 |
0,15131 |
34 |
|
35 |
133,17555 |
881,17016 |
0,00113 |
0,00751 |
6,61661 |
0,15113 |
35 |
|
36 |
153,15188 |
1014,34583 |
0,00099 |
0,00653 |
6,62314 |
0,15099 |
36 |
|
37 |
176,12466 |
1167,49753 |
0,00086 |
0,00568 |
6,62881 |
0,15086 |
37 |
|
38 |
202,54336 |
1343,62216 |
0,00074 |
0,00494 |
6,63375 |
0,15074 |
38 |
|
39 |
232,32487 |
1546,16549 |
0,00065 |
0,00429 |
6,63804 |
0,15065 |
39 |
|
40 |
267,86360 |
1779,09031 |
0,00056 |
0,00373 |
6,64178 |
0,15056 |
40 |
9,00% 9,00%
6 ФУНКЦИЙ ДЕНЕГ
(начисление процентов ежемесячно)
|
Месяц |
Будущая стоимость единицы |
Накопление единицы за период |
Фактор фонда воз- мещения |
Текущая стоимость единицы |
Текущая стоимость единичного |
Взнос за |
№ месяца |
|
1 |
1,0075 |
1,00000 |
1,00000 |
0,99256 |
0,99256 |
1,00750 |
1 |
|
2 |
1,0151 |
2,0075 |
0,49813 |
0,98517 |
1,97772 |
0,50563 |
2 |
|
3 |
1,0227 |
3,0226 |
0,33085 |
0,97783 |
2,95556 |
0,33835 |
3 |
|
4 |
1,0303 |
4,0452 |
0,24721 |
0,97055 |
3,92611 |
0,25471 |
4 |
|
5 |
1,0381 |
5,0756 |
0,19702 |
0,96333 |
4,88944 |
0,20452 |
5 |
|
6 |
1,0459 |
6,1136 |
0,16357 |
0,95616 |
5,84560 |
0,17107 |
6 |
|
7 |
1,0537 |
7,1595 |
0,13967 |
0,94904 |
6,79464 |
0,14717 |
7 |
|
8 |
1,0616 |
8,2132 |
0,12176 |
0,94198 |
7,73661 |
0,12926 |
8 |
|
9 |
1,0696 |
9,2748 |
0,10782 |
0,93496 |
8,67158 |
0,11532 |
9 |
|
10 |
1,0776 |
10,3443 |
0,09667 |
0,92800 |
9,59958 |
0,10417 |
10 |
|
11 |
1,0857 |
11,4219 |
0,08755 |
0,92109 |
10,52067 |
0,09505 |
11 |
|
Год 1 |
|||||||
|
1 |
1,0938 |
12,5076 |
0,07995 |
0,91424 |
11,43491 |
0,08745 |
12 |
|
2 |
1,1964 |
26,1885 |
0,03818 |
0,83583 |
21,88915 |
0,04568 |
24 |
|
3 |
1,3086 |
41,1527 |
0,02430 |
0,76415 |
31,44681 |
0,03180 |
36 |
|
4 |
1,4314 |
57,5207 |
0,01739 |
0, 69861 |
40,18478 |
0,02489 |
48 |
|
5 |
1,5657 |
75,4241 |
0,01326 |
0,63870 |
48,17337 |
0,02076 |
60 |
|
6 |
1,7126 |
95,0070 |
0,01053 |
0,58392 |
55,47685 |
0,01803 |
72 |
|
7 |
1,8732 |
116,4269 |
0,00859 |
0,53385 |
62,15396 |
0,01609 |
84 |
|
8 |
2,0489 |
139,8562 |
0,00715 |
0,48806 |
68,25844 |
0,01465 |
96 |
|
9 |
2,2411 |
165,4832 |
0,00604 |
0,44620 |
73,83938 |
0,01354 |
108 |
|
10 |
2,4514 |
193,5143 |
0,00517 |
0,40794 |
78,94169 |
0,01267 |
120 |
|
11 |
2,6813 |
224,1748 |
0,00446 |
0,37295 |
83,60642 |
0,01196 |
132 |
|
12 |
2,9328 |
257,7116 |
0,00388 |
0,34097 |
87,87109 |
0,01138 |
144 |
|
13 |
3,2080 |
294,3943 |
0,00340 |
0,31172 |
91,77002 |
0,01090 |
156 |
|
14 |
3,5089 |
334,5181 |
0,00299 |
0,28499 |
95,33457 |
0,01049 |
168 |
|
15 |
3,8380 |
378,4058 |
0,00264 |
0,26055 |
98,59341 |
0,01014 |
180 |
|
16 |
4,1981 |
426,4104 |
0,00235 |
0,33820 |
101,57277 |
0,00985 |
192 |
|
17 |
4,5919 |
478,9182 |
0,00209 |
0,21778 |
104,29661 |
0,00959 |
204 |
|
18 |
5,0226 |
536,3517 |
0,00186 |
0,19910 |
106,78686 |
0,00936 |
316 |
|
19 |
5,4938 |
599,1727 |
0,00167 |
0,18202 |
109,06353 |
0,00917 |
228 |
|
20 |
6,0092 |
667,8869 |
0,00150 |
0,16641 |
111,14496 |
0,00900 |
240 |
|
21 |
6,5729 |
743,0468 |
0,00135 |
0,15214 |
113,04787 |
0,00885 |
252 |
|
22 |
7,1894 |
825,2573 |
0,00121 |
0,13909 |
114,78759 |
0,00871 |
264 |
|
23 |
7,8638 |
915,1797 |
0,00109 |
0,12716 |
116,37811 |
0,00859 |
276 |
|
24 |
8,6015 |
1013,5375 |
0,00099 |
0,11626 |
117,83222 |
0,00849 |
288 |
|
25 |
9,4084 |
1121,1219 |
0,00089 |
0,10629 |
119,16162 |
0,00839 |
300 |
|
26 |
10,2910 |
1238,7985 |
0,00081 |
0,09717 |
120,37702 |
0,00831 |
312 |
|
27 |
11,2564 |
1367,5139 |
0,00073 |
0,08884 |
121,48817 |
0,00823 |
324 |
|
28 |
12,3123 |
1508,3037 |
0,00066 |
0,08122 |
122,50404 |
0,00816 |
336 |
|
29 |
13,4673 |
1662,3006 |
0,00060 |
0,07425 |
123,43278 |
0,00810 |
348 |
|
30 |
14,7306 |
1830,7434 |
0,00055 |
0,06789 |
124,28187 |
0,00805 |
360 |
15,00% 15,00%
6 ФУНКЦИЙ ДЕНЕГ
(начисление процентов ежемесячно)
|
Месяц |
Будущая стоимость единицы |
Накопление единицы за период |
Фактор фонда воз- мещения |
Текущая стоимость единицы |
Текущая стоимость единичного |
Взнос за |
№ месяца |
|
1 |
1,0125 |
1,00000 |
1,00000 |
0,98765 |
0,98765 |
1,01250 |
1 |
|
2 |
1,0252 |
2,0125 |
0,49689 |
0,97546 |
1,96312 |
0,50939 |
2 |
|
3 |
1,0380 |
3,0377 |
0,32920 |
0,96342 |
2.92653 |
0,34170 |
3 |
|
4 |
1,0509 |
4,0756 |
0,24536 |
0,95152 |
3,87806 |
0,25786 |
4 |
|
5 |
1,0641 |
5,1266 |
0,19506 |
0,93978 |
4,81784 |
0,20756 |
5 |
|
6 |
1,0774 |
6,1907 |
0,16153 |
0,92817 |
5,74601 |
0,17403 |
6 |
|
7 |
1,0909 |
7,2680 |
0,13759 |
0,91672 |
6,66273 |
0,15009 |
7 |
|
8 |
1,1045 |
8,3589 |
0,11963 |
0,90540 |
7,56812 |
0,13213 |
8 |
|
9 |
1,1183 |
9,4634 |
0,10567 |
0,89422 |
8,46234 |
0,11817 |
9 |
|
10 |
1,1323 |
10,5817 |
0,09450 |
0,88318 |
9,34553 |
0,10700 |
10 |
|
11 |
1,1464 |
11,7139 |
0,08537 |
0,87228 |
10,21780 |
0,09787 |
11 |
|
Год |
|||||||
|
1 |
1,1608 |
12,8604 |
0,07776 |
0,86151 |
11,07931 |
0,09026 |
12 |
|
2 |
1,3474 |
27,7881 |
0,03599 |
0,74220 |
20,62423 |
0,04849 |
24 |
|
3 |
1,5639 |
45,1155 |
0,02217 |
0,63941 |
28,84727 |
0,03467 |
36 |
|
4 |
1,8154 |
65,2284 |
0,01533 |
0,55086 |
35,93148 |
0,02783 |
48 |
|
5 |
2,1072 |
88,5745 |
0,01129 |
0,47457 |
42,03459 |
0,02379 |
60 |
|
6 |
2,4459 |
115,6736 |
0,00865 |
0,40884 |
47,29247 |
0,02115 |
72 |
|
7 |
2,8391 |
147,1290 |
0,00680 |
0,35222 |
51,82219 |
0,01930 |
84 |
|
8 |
3,2955 |
183,6411 |
0,00545 |
0,30344 |
55,72457 |
0,01795 |
96 |
|
9 |
3,8253 |
226,0225 |
0,00442 |
0,26142 |
59,08651 |
0,01692 |
108 |
|
10 |
4,4402 |
275,2171 |
0,00363 |
0,22521 |
61,98285 |
0,01613 |
120 |
|
11 |
5,1540 |
332,3198 |
0,00301 |
0,19402 |
64,47807 |
0,01551 |
132 |
|
12 |
5,9825 |
398,6021 |
0,00251 |
0,16715 |
66,62772 |
0,01501 |
144 |
|
13 |
6,9442 |
475,5395 |
0,00210 |
0,14400 |
68,47967 |
0,01460 |
156 |
|
14 |
8,0606 |
564,8450 |
0,00177 |
0,12406 |
70,07514 |
0,01427 |
168 |
|
15 |
9,3563 |
668,5067 |
0,00150 |
0,10688 |
71,44964 |
0,01400 |
180 |
|
16 |
10,8604 |
788,8326 |
0,00127 |
0,09208 |
72,63380 |
0,01377 |
192 |
|
17 |
12,6063 |
928,5013 |
0,00108 |
0,07933 |
73,65395 |
0,01358 |
204 |
|
18 |
14,6328 |
1090,6225 |
0,00092 |
0,06834 |
74,53282 |
0,01342 |
216 |
|
19 |
16,9851 |
1278,8053 |
0,00078 |
0,05888 |
75,28998 |
0,01328 |
228 |
|
20 |
19,7155 |
1497,2394 |
0,00067 |
0,05072 |
75,94228 |
0,01317 |
240 |
|
21 |
22,8848 |
1750,7878 |
0,00057 |
0,04370 |
76,50424 |
0,01307 |
252 |
|
22 |
26,5637 |
2045,0952 |
0,00049 |
0,03765 |
76,98837 |
0,01299 |
264 |
|
23 |
30,8339 |
2386,7138 |
0,00042 |
0,03243 |
77,40546 |
0,01292 |
276 |
|
24 |
35,7906 |
2783,2492 |
0,00036 |
0,02794 |
77,76478 |
0,01286 |
288 |
|
25 |
41,5441 |
3243,5294 |
0,00031 |
0,02407 |
78,07434 |
0,01281 |
300 |
|
26 |
48,2225 |
3777,8018 |
0,00026 |
0,02074 |
78,34103 |
0,01276 |
312 |
|
27 |
55,9745 |
4397,9608 |
0,00023 |
0,01787 |
78,57078 |
0,01273 |
324 |
|
28 |
64,9727 |
5117,8132 |
0,00020 |
0,01539 |
78,76871 |
0,01270 |
336 |
|
29 |
75,4173 |
5953,3852 |
0,00017 |
0,01326 |
78,93924 |
0,01267 |
348 |
|
30 |
87,5410 |
6923,2791 |
0,00014 |
0,01142 |
79,08614 |
0,01264 |
360 |
1 Аннуитет – денежный поток, в котором одинаковые по величине суммы возникают через одинаковые промежутки времени
2 Опцион – предоставляемое собственником право покупки или аренды недвижимости в будущем на условиях, оговоренных в настоящее время
+
+
тоимость земельного участка
Накопленный износ
(обесценение)
Стоимость восстановления (замещения)
Прибыль инвестора (застройщика)
Стоимость объекта недвижимости
=
-
Обобщение результатов – расчет согласованной стоимости
Доходный подход
Сравнительный подход
Затратный подход
Расчет рыночной стоимости с использованием трех подходов к оценке
Анализ лучшего и наиболее эффективного использования
Исследование и обзор рынка
-