Если у вас возникли сложности с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой - мы готовы помочь.
Предоплата всего
Подписываем
Субъекты инвестиционно-строительной деятельности.
Под капитальным строительством в соответствии со ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации следует понимать возведение зданий, строений, сооружений, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.
Следует различать капитальное строительство объектов производственного назначения и жилищное строительство. Отношения между участниками этих процессов могут строиться (точнее, практически всегда строятся) по-разному.
Капитальное строительство объектов производственного назначения
В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 25.02.99 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее — Закон № 39-ФЗ) под капитальными вложениями понимаются инвестиции (то есть вложения денежных средств и иного имущества, имеющего денежную оценку) в основной капитал (основные средства), в том числе затраты на новое строительство, расширение, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-изыскательские работы и другие затраты.
Субъектами инвестиционной деятельности согласно ст. 4 Закона № 39-ФЗ являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений.
Инвестор
В соответствии с п. 2 ст. 4 Закона № 39-Ф3 под инвестором понимается лицо, осуществляющее капитальные вложения в основные средства с использованием собственных либо привлеченных средств.
Под основными средствами в соответствии с п. 4 положения по бухгалтерскому учету «Учет основных средство ПВУ 6/01 утвержденного приказом Минфина России от 30.03.2001 № 26н (далее — ПБУ 6/01), понимается имущество организации, принадлежащее ей по праву собственности (либо находящееся в оперативном ведении или хозяйственном управлении) и одновременно удовлетворяющее следующим условиям:
— предназначено для использования в производстве продукции при выполнении работ или оказании услуг либо для управленческих нужд организации;
— предназначено для использования в течение длительного времени, то есть срока полезного использования продолжительностью свыше 12 месяцев, или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев;
— не предполагается последующая его перепродажа;
— оно способно приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.
Если хотя бы одно из этих условий не выполняется, данное имущество не может быть принято к учету в качестве объекта основных средств. Следовательно, организация, вкладывающая собственные или привлеченные денежные средства в приобретение или строительство такого имущества, не может называться инвестором.
Примером могут служить организации, занимающиеся строительством жилых домов за счет средств физических лиц, банковских кредитов, своих оборотных средств и т.д.
Построенный жилой дом, естественно, будет признан объектом недвижимости, то есть объектом основных средств. Но только у кого?
для строящей его конторы (которую часто называют инвестором, строительно-инвестиционной компанией и т.д.) не выполняются условия, предусмотренные п. 4 ПБУ 6/01.
Во-первых, строительно-инвестиционная компания занимается строительством жилых домов то есть сооружением имущества, изначально предназначенного для продажи
Во-вторых... Ну дальше уже можно не продолжать, поскольку достаточно и «во-первых».
Итак, инвестором далее будем именовать организацию, которая закладывает средства в строительство (или приобретение) объектов недвижимости, принимаемых впоследствии ею же к учету в качестве объектов основных средств.
Заказчик
В соответствии с п. З ст. 4 Закона 39-ФЗ заказчиком признается уполномоченное на то инвесторами лицо, осуществляющее реализацию инвестиционного проекта.
Однако с этим термином — заказчик — и во многих нормативных документах, и в головах наблюдается большая путаница.
Во-первых, в Гражданском кодексе РФ (п. 1 ст. 702) заказчиком признается та из сторон договора подряда, по заданию которой другая сторона (подрядчик) обязуется выполнить определенную работу.
Таким образом, если между инвестором и заказчиком (с точки зрения Закона № 39-ФЗ) заключен договор на выполнение определенных работ, то по ГК РФ инвестора следует признать заказчиком, а заказчика — подрядчиком.
Во-вторых, в ряде нормативных документов органов исполнительной власти предприятие, специализирующееся на организации строительства объектов и контроля за его ходом, именуется застройщиком (Положение по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, утвержденное письмом Минфина России от 30.12.93 № 160, Положение по бухгалтерскому учету «Учет договоров (контрактов) на капитальное строительство» ПБУ 2/94, утвержденное приказом Минфина России от 20.12.94 № 167) либо заказчиком-застройщиком (Положение о лицензировании деятельности по строительству зданий и сооружений 1 и 2 уровней ответственности в соответствии с государственным стандартом, утвержденное постановлением Правительства РФ от 21.03.2002 № 174).
Однако застройщиком в соответствии с действующим законодательством именуется лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта (п. 16 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ). Аналогично согласно п. 1 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2004 I 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 214-ФЗ) под застройщиком понимается юридическое лицо, имеющие в собственности или аренды земельный участок и привлекающие денежные средства участников долевого строительства для строительства на этом земельном участке многоквартирных домов.
Таким образом, основной отличительный признак застройщика — владение (на праве аренды или на праве собственности) земельным участком, предназначенным для строительства.
По Закону № 39-ФЗ заказчик наделяется правами владения пользования и распоряжения капитальными вложениями на период, и в пределах полномочий, которые установлены договором между ним и инвестором, но это не означает, что к нему переходят права и на земельный участок. Отсюда можно сделать вывод, что дальнейшее именование заказчика (с точки зрения Закона № 39-ФЗ) застройщиком либо заказчиком-застройщиком противоречит действующему законодательству.
Согласно ст. 749 ГК РФ заказчик (то есть инвестор или застройщик) в целях осуществления контроля и надзора за строительством и принятия от его имени решений во взаимоотношениях с подрядчиком может заключить самостоятельно без согласия подрядчика договор об оказании заказчику услуг такого рода с соответствующим инженером (инженерной организацией). То есть заказчика (с точки зрения Закона № 39-ФЗ) следует признать (по ГК РФ) инженерной организацией. В обиходе его иногда называют еще техническим заказчиком. В дальнейшем мы остановимся на этом термине.
Согласно. п. 1 Положения о лицензировании деятельности по строительству зданий и сооружений 1 и II уровней ответственности в соответствии с государственным стандартом, утвержденного постановлением Правительства РФ от 21.03.2002 № 174, деятельность технического заказчика подлежит обязательному лицензированию. В нем, правда, говорится о лицензировании функций заказчика-застройщика. Однако, исходя из сказанного выше, можно прийти к выводу, что речь идет именно о техническом заказчике.
Подрядчик
Согласно п. 4 ст. 4 Закона I 39-ФЗ под подрядчиками понимаются лица, которые выполняют работы по договору подряда, заключаемому с заказчиком. Подрядчики обязаны иметь лицензию на осуществление ими тех видов деятельности, которые подлежат лицензированию в соответствии с законодательством. Здесь, что случается довольно редко в нашем законодательстве и нормативных документах, нет ни противоречий, ни путаницы в терминологии. Строительные организации, непосредственно выполняющие работы по возведению объектов недвижимости, и по ГК РФ, и по Закону № 39-ФЗ именуются подрядчиками и никак иначе.
Пользователь
В соответствии с п. 5 ст. 4 Закона № 39-ФЗ пользователем объекта капитальных вложений является лицо, в том числе иностранное, а также государственный орган, орган местного самоуправления, иностранное государство, международное объединение и организация, для которого создается объект.
В соответствии с п. б ст. 4 Закона № 39-ФЗ субъект инвестиционной деятельности вправе совмещать функции двух и более субъектов.
Обычно инвестор одновременно является и пользователем построенного объекта. Ведь если объект строится не для себя, а для другого, то есть передается по какому-либо договору (выполнения работ, купли-продажи и др.), то инвестор не может уже именоваться инвестором, а должен называться подрядчиком либо кем-то еще.
Функции пользователя построенного объекта (вернее, его части) инвестор должен передать другому лицу чаще всего в случае, когда при получении разрешения на строительство нового объекта производственного назначения либо модернизацию действующего администрация муниципального образования, на территории которого расположена организация, обязывает ее произвести дополнительные работы. Организацию обязывают построить новую ТИП, произвести реконструкцию теплосети и т.д. После окончания строительства данные объекты передаются на баланс города либо специализированных организаций, осуществляющих их эксплуатацию. Таким образом, пользователем (лицом, осуществляющим эксплуатацию в собственных целях) части построенных инвестором объектов становится другая организация.
Практически во всех остальных случаях инвестор и пользователь — одно и то же лицо.
Совмещение функций одним ЛИЦОМ
Кроме того, что инвестор чаще всего является и пользователем, он
может одновременно исполнять и функции технического заказчика.
В этом случае организация самостоятельно осуществляет контроль за целевым и своевременным использованием ресурсов, соблюдением строительных норм и правил при проектировании и строительстве объекта, за качеством принимаемых проектных решений, материалов, конструкций, оборудования и строительно-монтажных работ, за сроками ввода объекта в эксплуатацию.
В крупных организациях, регулярно ведущих новое строительство или реконструкцию объектов, выполнение вышеупомянутых функций возлагается на отделы (управления, департаменты и т.д.) капитального строительства.
Также при наличии лицензий, персонала и техники инвестор (он же технический заказчик) может одновременно взять на себя и обязанности генерального подрядчика строительства. В эти обязанности в первую очередь входит обеспечение выполнения строительно-монтажных работ в соответствии с графиком их производства, а также координация деятельности всех участников строительства. Чаще всего генеральный подрядчик собственными силами выполняет основной объем СМР, поручая выполнение ряда работ (монтажных, отделочных, пуско-наладочных и пр.) специализированным субподрядным организациям.
Выполнение всего объема работ собственными силами инвестора (он же заказчик, он же генподрядчик) обычно называют «строительство хозспособом». Если привлекаются еще и субподрядчики, то говорят о строительстве объекта хозяйственно-подрядным способом.
Жилищное строительство
В первую очередь процесс жилищного строительства регулируется Федеральным законом от 30.12.2004 №214-ФЗ О долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законные акты Российской Федерации»
Два основных участника процесса жилищного стрительства — застройщик и участник долевого строительства.
Застройщик
Под застройщиком согласно п. 1 ст. 2 Закона № 214-ФЗ понимается организация, имеющая в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающая денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.
Застройщик (как и инвестор) строит (или организует строительство) объектов недвижимости. Однако данные объекты изначально предназначены для последующей продажи. Следовательно, для него строительство (жилых домов) нельзя признать возведением (сооружением) объектов основных средств.
В соответствии с п. 15 Указаний о порядке составления и представления бухгалтерской отчетности, утвержденных приказом Минфина России от 22.07.2003 № 67н, всю деятельность организации можно разделить на текущую, финансовую и инвестиционную.
Финансовой деятельностью считается деятельность организации, в результате которой изменяются величина и состав собственного капитала организации, заемных средств — поступления от выпуска акций, облигаций, предоставления другими организациями займов, погашение заемных средств и т.п.
Инвестиционной деятельностью считается деятельность организации, связанная с приобретением земельных участков, зданий и иной недвижимости, оборудования, нематериальных активов и других внеоборотных активов, а также их продажей; с осуществлением собственного строительства, расходов на научно-исследовательские, опытно-конструкторские и технологические разработки; с осуществлением финансовых вложений (приобретение ценных бумаг других организаций, в том числе долговых, вклады в уставные (складочные) капиталы других организаций, предоставление другим организациям займов)
Текущей деятельностью считается деятельность организации, преследующая извлечение прибыли в качестве основной цели либо не имеющая извлечение прибыли в качестве такой цели в соответствии с предметом и целями деятельности, т.е. производством промышленной, сельскохозяйственной продукции, выполнением строительных работ, продажей товаров, оказанием услуг, сдачей имущества в аренду и др.
деятельность по строительству (организации строительства) жилых домов никоим образом не подпадает под определение финансовой или инвестиционной деятельности. Так как организация создана именно для строительства и продажи (реализации) построенного ею жилья, то всю деятельность ее на этом поприще следует признать текущей.
Участник долевого строительства
Участником долевого строительства в соответствии со ст. 4 Закона Ь 214-ФЗ признается лицо, заключившее договор участия в долевом строительстве жилого дома или иного объекта недвижимости с застройщиком. После окончания строительства и получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию участник принимает от застройщика объект и регистрирует право собственности на него.
Участниками долевого строительства могут быть как физические лица, так и организации.
Если организация будет в дальнейшем использовать полученный ею объект для извлечения дохода, то ее можно признать инвестором с точки зрения закона I 39-ФЗ.
Другие участники жилищного строительства
В соответствии со ст. 4 Закона № 214-ФЗ застройщик на принадлежащем ему (или арендованном) земельном участке может строить жилые объекты самостоятельно либо с привлечением других лиц.
Взаимоотношения застройщика с этими «другими лицами» регулируются действующими нормативными документами в области строительства вообще, то есть той же самой нормативной базой, как и при строительстве объектов производственного назначения.
Застройщик имеет право самостоятельно вести строительство жилых домов и иных объектов недвижимости только в том случае, если он является членом саморегулируемой организации.
Если таких лицензий у него нет, то он обязан привлечь к строительству технического заказчика и генерального подрядчика.
Обычно технический заказчик специализируется на каком-то определенном виде строительства. Содержать в одной организации специалистов как по техническому надзору за жилищным строительством, так и по надзору за строительством, например, объектов связи либо металлургических комбинатов не совсем рационально.
Для генерального подрядчика, который в первую очередь производит общестроительные работы, по большому счету все едино, под что он роет котлован — под фундамент дома, сборочного цеха либо торгового комплекса.
Субподрядные организации, специализирующиеся на производстве каких-то определенных видов работ (отделочные, электромонтажных и т.д.), одновременно могут работать и на объектах промышленного назначения, и в жилищном строительстве.
С точки зрения методологии бухгалтерского учета и налогообложения вид строительства и для технического заказчика и для подрядчика не имеет абсолютно никакого значения,