Если у вас возникли сложности с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой - мы готовы помочь.
Предоплата всего
Подписываем
Белорусский государственный университет
Государственный институт управления
и социальных технологий
Кафедра управления недвижимостью
Реферат
на тему: «Редевелопмент недвижимости»
Выполнил: магистрант кафедры
управления недвижимостью
Прокушенков Антон Павлович
Минск 2013
Содержание
История……………………………………………………………………………3
Особенности………………………………………………………………………4
Проблемы и перспективы редевелопмента в России……………..….……10
Литература……………………………………………………………….……..15
История
Корни возникновения термина «редевелопмент» следует искать в Америке. Редевелопмент был эффективно внедрен в США в I952 году на основе опыта других стран и стал главной движущей силой по оживлению пришедших в упадок районов. Именно там появились компании, которые скупали мелкие устаревшие предприятия, сносили старые дома и возводили на их месте новые экономически привлекательные объекты недвижимости. В России понятие «редевелопмента» и «реконструкции» зачастую имеют синонимическое значение. «Редевелопмент - это реконструкция отдельных объектов недвижимости, групп зданий (фабрик, заводов). районов или целых населенных пунктов с цепью более эффективного их использования. В народе прижилось и активно используется это солидное понятие, поскольку имеет в своем корне слово «развитие» (development), в то время как «реконструкция» означает «изменение конструкций», - говорит коммерческий директор компании «Архитек Инжиниринг» Владимир Савинов.
Особенности
Редевелолмент - это фактически «естественный отбор» на рынке недвижимости: по статистике, более 60% крупных и средних предприятий в Москве не функционируют либо работают не на полную мощность. В феврале 2004 года столичное правительство утвердило целевую программу развития производственных территорий. Всего в городе 56 промзон, в которых расположено 419 предприятий. Промзоны занимают около 20% всей территории Москвы (22 тыс. га из 110 тыс. га территории города). Генеральный план развития Москвы до 2020 года предусматривает сокращение территорий производственного использования до 15,6 тыс. га (в том числе с полной ликвидацией производственных функций - на 5300 га). Также намечается ликвидация 16 и частичное сокращение 20 производственных зон в пределах МКАД. Сегодня в городе около 1200 крупных и средних производств. Из них действительно функционируют только 35%.
Между тем говорить о перспективах предложений такого рода пока довольно проблематично. Московские власти постепенно перемещают промышленное и техническое производство за пределы города, а освободившиеся земли отдают под реконструкцию (реже - под строительство) бизнес-центров, торгово-офисных и прочих зданий. Предполагается, что из центра города промышленные предприятия будут выведены менее чем за 10 лет. Редевелопмент должен коснуться и территорий в отдаленных районах города.
Значительная часть обширных промзон, постепенно перепрофилируемых в офисные и многофункциональные комплексы, расположена близ Третьего транспортного кольца. Тем не менее, по мнению экспертов рынка недвижимости, сейчас редевелопмент промышленных территорий не складывается в общую картину, и обновленные участки промзон представляют собой разрозненную мозаику. Вместе с тем эксперты отмечают, что сегодня девелоперы и инвесторы предпочитают осваивать менее масштабные проекты, преимущественно в центре города - именно они могут гарантировать им наибольшую доходность. В первую очередь это бывшие заводы, расположенные рядом с основными магистралями и станциями метро.
В редевелопменте есть и немало недостатков. В большинстве случаев объект принадлежит государству, а для того чтобы получить разрешение на реконструкцию существующих строений или строительство новых, необходимо решить множество юридических вопросов. Намного легче такие нюансы регулируются с собственниками участков. Все же, судя по отзывам даже самых востребованных арендаторов, в последнее время качество редевелопмента и реконструкции бывших индустриальных зданий существенно выросло. Это связано как с качеством возводимых конструкций и новыми строительными решениями на рынке, так и с высокой конкуренцией на рынке офисной недвижимости. Именно поэтому существенно сэкономить на редевелопменте, как правило, не получается.
Специалисты «Промсвязьнедвижимости» считают, что сэкономить можно на внутренней отделке и немного - на отделке фасада. «Но несущественно - так как внешний вид здания все же очень влияет на его привлекательность для арендаторов. А вот инженерные системы должны быть безупречны. В противном случае это не только затруднит реализацию площадей, но и существенно повысит стоимость эксплуатации здания за счет ремонтных работ», - уточняет г-жа Панова.
Экономическая выгода и целесообразность сноса или строительства нового здания зависит от конкретного объекта: его изначальной стоимости, состояния строительных конструкций, особенностей архитектуры (по ряду параметров не все промышленные здания можно реконструировать в офисные), наличия подведенных к зданию инженерных сетей, прилегающей территории и многого другого. Реконструкция существующего здания обычно занимает меньше времени, в отдельных случаях при реконструкции также проще процедура согласования. Иными словами, если конфигурация объекта в целом позволяет относительно легко реконструировать его в офисное здание, то сносить, скорее всего, не имеет смысла: это будет дороже и займет больше времени.
По словам Владимира Савинова, при реконструкции архитектурная концепция должна учитывать не только СНИПы и нормативы, а прежде всего опираться на комплексный анализ будущего проекта, принимая во внимание следующие факторы:
- необходимость сохранения исторического облика объекта;
- сочетание планируемого или реконструируемого объекта с градостроительными планами развития окружающих территорий - как по архитектурным требованиям, так и концептуальному развитию территории;
- соответствие существующих или планируемых помещений по конфигурации, площадям, инженерно-техническим показателям и назначению, прогнозируемым запросам потенциальных приобретателей или арендаторов объекта;
- экономическая целесообразность данной архитектурной конфигурации; баланс ожидаемой эффективности вложения финансовых средств с планируемыми архитектурными и строительными затратами, направленными на изменение облика и назначения объекта;
- наличие или возможность увеличения нагрузки на существующие коммуникации, сети и инфраструктуру;
- по возможности - соответствие рассматриваемого архитектурного решения будущим людским и транспортным потокам.
«Задачу на проектирование должен ставить не архитектор или проектное бюро, а команда, имеющая комплексное видение будущего объекта и управляющая реализацией проекта, - уточняет г-н Савинов. - Что касается финансового анализа по развитию промышленных территорий, наиболее сложно оценить такие пункты предполагаемого бюджета, как доля города или компенсация за инфраструктуру, внешние сети или ТУ на подключение к ним, величина затрат по перебазированию, реформированию и/или ликвидации брошенного оборудования, а также затраты на административные ресурсы».
В случае перебазирования производств для освобождения площадки инвестор сталкивается с затратами, равнозначными с инвестициями в строительство нового завода, отмечают специалисты группы «Архитек». Компенсация со стороны местной администрации может выглядеть, например, как освобождение от оплаты долевого участия на развитие городских инженерных сетей и сооружений при выдаче технических условий на присоединение и от отчислений на развитие социальной и инженерной инфраструктуры города.
Любопытен в этом отношении зарубежный опыт. Понимая риски инвестора, государство предлагает ряд поощрительных мер. Например, в Нью-Джерси местные органы самоуправления при поддержке ЕРА (Агентство по защите окружающей среды) предложили девелоперам покрытие 75% стоимости расчистки промышленных территорий в счет бюджета. В штате Огайо инвесторам позволяют выплачивать налоги из расчета стоимости старого здания и сооружений в течение 15 лет после редевелопмента. Миссури предлагает до 100% кредитного финансирования на очистку земельного участка и подготовку к новому строительству. Программа TIF (tax increment financing), широко используемая за рубежом, предполагает, что выплата налогов откладывается и впоследствии затраты на расчистку девелопером территории погашаются невыплаченными налогами.
По словам старшего коммерческого менеджера строительной компании Savant Эндрю Блайта, на момент начала реконструкции строители получают объект в следующем состоянии:
- фундаменты в основном всегда нормальные;
- конструктив здания в хорошем состоянии, но могут потребоваться изменения или усиление;
- наружные стены конструктивно в хорошем состоянии, но надо менять окна и облицовку;
- кровлю, внутренние стены, инженерные коммуникации и отделку приходится полностью менять;
- лифты устанавливаются новые».
«Основные затраты идут на детальное техническое обследование, работы по сносу и усилению конструкций. С другой стороны, это экономит средства на переделку и доделку в будущем, - поясняет Эндрю Блайт. - Для сравнения: если типовое строительство офиса класса B в стадии shell & core обходится $100О/кв. м, то стоимость редевелопмента до состояния shell & core будет, скорее всего, $500-800/кв. м (без налогов и услуг консультантов). Впрочем, наружные работы в обоих случаях стоят одинаково».
По словам специалистов Savant стоимость коммуникаций в случае редевелопмента может быть ниже, если существующие сети находятся в нормальном состоянии (эти затраты не включены в приведенное выше сравнение). А вот требования девелопера к парковке могут действительно стать проблемой, если невозможно ГЦ разместить ее в подвале существующих строений.
Но частности всегда сложнее обобщений. «К примеру, промышленный объект обладает такими положительными характеристиками, как высокие потолки, значительные резервы по мощности, широкий шаг сетки колонн, большая территория, которую можно использовать для размещения парковки... Но при этом наличие ряда параметров делает реконструкцию невыгодной или попросту невозможной: высоты потолков недостаточно, чтобы разделить его на 2 этажа по вертикали, увеличив тем самым арендуемую площадь здания; характеристики несущих конструкций не позволяют надстроить здание; глубина этажа не обеспечивает естественного освещения помещений в центре здания, а конфигурация такова, что создание атриума невозможно или не даст нужного эффекта», - комментирует Виктория Бекасова, старший консультант Департамента оценки и консалтинга Colliers International. «Чем ближе к районам городской активности расположен объект, тем больше требований к его классу (и концепции), а значит, тем более вероятным становится вариант сноса и нового строительства», - поясняет Лариса Афанасьева, директор департамента оценки и консалтинга Colliers International.
Перед проведением любых работ по реконструкции здания, являющегося памятником архитектуры, на первом этапе редевелопер сталкивается с необходимостью проведения исследований, для получения научно-исследовательского и технико-технологического заключений. В зависимости от объекта ограничения могут накладываться на изменения фасада здания, планировочных решений и внутренних конструкций (например, нельзя сносить встроенные шкафы). После выявления всех ограничений редевелопер должен предоставить архитектурно-реставрационную концепцию здания, основой которого станет подтверждение сохранности предметов охраны после проведения реставрационных работ. Затем начинается серьезный процесс согласования. Если объект располагается в зоне особого градостроительного режима, в историческом центре столицы, он проходит рассмотрение на Архитектурном совете Москвы. «Все этапы требуют большого количества согласований, что продлевает сроки проведения работ и увеличивает стоимость проекта, - говорит директор департамента маркетинга ПСН компании «Промсвязьнедвижимость» Алеся Панова. - При этом стоимость реконструкции зависит также от непосредственного перечня работ и состава участников. По законодательству все реставрационные работы на объектах - памятниках архитектуры должны проводить только специальные лицензированные организации. Стоимость таких работ существенно превышает среднерыночный показатель».
А посему на выходе нередко оказывается, что с учетом всех согласований затраты на реконструкцию бывшего завода соответствуют затратам на реконструкцию здания класса А. При этом сам объект, с точки зрения архитектурных решений, потянет разве на офис-центр класса С, да еще с весьма длительным сроком окупаемости.
Проблема качества таких помещений зачастую возникает из-за невозможности кардинального пересмотра некоторых архитектурно-строительных особенностей реконструируемых зданий и нежелания собственника делать дополнительные капитальные вложения. Большинство реконструированных комплексов по своему уровню не превышают класс В+. Приоритетными для девелоперов в данном случае являются быстрые сроки реконструкции и скорейшая сдача помещений в аренду. Соответствующим образом выстраивается и ценовая стратегия - на начальном этапе арендные ставки вполне демократичные, да и компенсационные условия куда более привлекательные, чем после прохождения госкомиссии.
Если объект представляет собой комплекс зданий, то в первую очередь реконструируется наименее затратное. У редевелопера есть возможность поэтапно либо сдавать зданий БЦ, либо его этажи. Но определить наши первые шаги, единые для всех реноваций практически невозможно. Редевелопмент делается поэтапно в тех случаях, когда реконструируется не одно здание, а комплекс. Сроки таких работ достаточно длительные и требуют значительных вложений, поэтому многие девелоперы стараются ввести в эксплуатацию часть зданий для начала возврата инвестиций.
Фазированность проекта - это еще и неплохая подстраховка для собственника Если первая очередь сдается в аренду проблематично, за вторую можно вовсе не браться. «Или хотя бы максимально учесть недостатки первой, - поясняет Алиса Зотимова. - Пофазовая реконструкция приносит хорошие прибыли только при наличии относительно большого земельного участка: если здания расположены впритирку, лучше вести основные работы параллельно во всех».
«В первую очередь в здании необходимо провести все работы по слому и демонтажу необходимых конструкций, чтобы не мешать внешним отделочным работам, - советует Алеся Панова. - Далее можно начинал реконструкцию фасада, чтобы придать зданию законченный вид. На этом же этапе стоит провести реконструкцию входной группы. А все внутренние работы можно оставить напоследок». К тому же если сдача отдельных фаз разнесена во времени достаточно сильно, то у первых арендаторов есть реальная возможность получить дополнительные площади под расширение бизнеса.
Проблемы и перспективы редевелопмента в России.
Современная экономика имеет свойство развиваться в соответствии с определенными циклами (их еще называют «волнами»). За периодом бурного роста всегда следует стагнация, а за ней – спад, который через некоторое время заменяет сначала слабый, а за тем увеличивающийся по темпам рост.
Жизнь мегаполиса подвержена тем же законам, что и макроэкономика, отличаются разве что конкретные проявления и масштабы.
В частности, любой крупный город имеет различные по характеристикам районы: есть «элитные» районы, которые населяют топ-менеджеры, крупные предприниматели и другие богатые люди – в них низкий уровень преступности, развитая инфраструктура и хорошая экология, есть «промзоны», где живут трудящиеся предприятий, пролетариат – там дешевые магазины, низкая стоимость жилья и все «прелести» населения с низким уровнем образования (уровень криминальности, захламленная территория, много мусора и т.п.); есть «спальные» районы, где обитают «белые воротнички» - там неразвитая инфраструктура, но преимущественно массовая застройка; есть также «окраины», «торговые коридоры» и «центральная часть города».
Стоимость недвижимости (в частности, основной ее составляющей – земли) зависит в первую очередь от ее местоположения, поэтому характеристика района играет одну из основных ролей в определении стоимости объекта недвижимости. Вместе с тем, структура районов любого города – не статична, характеристика каждого из них динамично меняется с течением времени. Это обусловлено как естественными причинами (расположение рек, роза ветров, характеристика почв и тектонических плит, качество воды и воздуха), так и такими понятиями, как «престиж», «комфорт». Многие люди готовы платить за такие слабо осязаемые вещи, как «соседство по даче» с членами правительства или «близость к офису конкурентов».
На фоне таких процессов неизбежно будут образовываться районы, к которым внимание девелоперов и властей будет минимальным – на «загнивающих» территориях могут возникать криминальные конфликты, аварии в коммуникациях, транспортные проблемы, своевременное решение которых будет упираться в нерасторопность коммунальных служб, обусловленное низким доходом жителей: власти (в виде различного рода служб), при прочих равных, будут уделять внимание в приоритетном порядке благополучным районам, поскольку это выгодно им с экономической точки зрения.
Опыт США
С нарисованной выше апокалиптической картиной постоянно сталкиваются власти различных американских городов, начиная примерно с середины прошлого века. И, решая одни и те же специфичные проблемы, год от года вырабатывался относительно постоянный алгоритм, суть которого состоит в появлении института редевелоперских агентств (redevelopment agencies).
Редевелопмент – это реконструкция отдельных объектов недвижимости, групп зданий (фабрик, заводов), районов или целых населенных пунктов с целью более эффективного их использования. При этом со стоны местных властей могут ставиться дополнительные цели или ограничения, связанные с социальным положением объекта, повергающегося редевелопменту. Надо заметить, что забота о социальном благополучии тех или иных районов – дело в США не столько благородное, сколько выгодное: львиная доля доход местных бюджетов заключается в налоге на имущество, а если стоимость недвижимости падает – снижаются и доходы города. Таким образом, городу просто невыгодно даже с экономической точки зрения появление неблагополучных районов.
Механизм работы редевелоперских агентств примерно следующий. Городские власти (именно они чаще всего являются инициатором процесса редевелопмента) создают редевелоперское агентство, которое получает карт-бланш на определенное время, в течение которого фактически не работают рыночные механизмы на определенной территории: агентство разрабатывает план, в соответствии с которым, отдельные элементы инфраструктуры района (или всего населенного пункта) преображаются, некоторые – упраздняются, какие-то – создаются заново. Здания обновляют фасад, многие – сносятся для возведения более современных или больших по размеру. Многие предприятия сферы услуг (избыточные или вредные для города, по мнению агентства) выкупаются и упраздняются, либо переносятся на другую территорию. Непосредственным исполнением плана занимается нанимаемый высокопрофессиональный девелопер с идеальной репутацией, а контроль за деятельностью агентства лежит в рамках компетенции местных властей, жителей района и работников предприятия (если редевелопмент затрагивает преимущественно одно предприятие).
На данном этапе неизбежно возникновение трудностей с владельцами упраздняемых предприятий – ведь фактически происходит насильственное нарушение их прав, хоть и подпираемое благими целями. Интересы мелкого бизнеса, по сути, вообще не рассматриваются как препятствие. В любом случае, при несогласии с действиями агентства, любой пострадавший может обратиться в суд - правда практика показывает, что шансов на победу у него не много, чаще всего речь идет о размерах компенсации: приоритеты личного над общественным расставлены довольно жестко, и судьи это понимают. В результате проводимых мероприятий (в том случае, если этот процесс сопровождает грамотный менеджмент и последовательные действия) район преображается: появляются современные здания, хорошие дороги, реконструированные строения; налаживается инфраструктура, коммунальные службы. Улучшается экологическая и социальная обстановка (в том случае, если такая цель ставилась). Появляется большое количество новых рабочих мест - в транспорте, сфере услуг и других отраслях. Улучшается деловой климат, растут офисные строения. Жителями района становятся более благополучные граждане, падает уровень преступности.
Российская специфика
Таков опыт США, где редевелопмент проводится уже более пятидесяти лет и стал чем-то вроде обязательной очистки неблагополучных районов крупных городов. В России ситуация в городском благоустройстве не располагает к тому, чтобы назвать ее благополучной. Несмотря на то, что в самом крупном городе страны не наблюдается такой четкой дифференциации районов, как в Нью-Йорке, Москва имеет все шансы получить проблемы западного мегаполиса уже в самом ближайшем будущем (на практике, к примеру, транспортная проблема Москвы – одна из самых сложных среди крупнейших городов мира).
Основная предпосылка для таких пессимистичных предположений заключается в откровенно загнивающем положении жилищно-коммунального хозяйства, городских служб (включая силы правопорядка) и транспортной инфраструктуры в районах массовой застройки. Для масштабного решения этих проблем нужны инвестиции, а привлекать их фактически не под что – пригодных под застройку площадей (основной актив города) остается все меньше.
Вместе с тем, у Москвы есть еще одна очень благодатная почва для редевелопмента – наследие СССР в виде промышленных предприятий в черте города. Несмотря на то, что есть утвержденный мэром план по выводу большинства предприятий за МКАД, решение этой проблемы – довольно сложный вопрос, упирающийся не столько в бюрократические проволочки (хотя их тоже предостаточно), сколько в неясные гарантии для предприятий, которым необходим переезд.
В городе есть «промзоны», которые заняты неработающими промышленными производствами и инфраструктурой, зависимой от этих предприятий, поэтому невозможно просто взять и перевести, к примеру, завод – необходимо также придумать, что делать с его работниками, живущими рядом.
С другой стороны, откровенная слабость судебной системы не дает оснований надеяться, что в случае с «лакомыми» участками удастся избежать недружественных захватов: в погоне за прибылью, многие «инвестиционные компании» (по форме, а по сути – это райдеры, то есть захватчики предприятий) готовы не только на откровенный подкуп судей, чиновников, комиссий и других разрешительно-согласовательных ведомств, но и на криминальные методы защиты интересов.
Говоря о редевелопменте, как о повышении экономической эффективности города как субъекта экономической жизни, нельзя не упомянуть и о социальной составляющей. Очевидно, что выращивать картофель или разводить лошадей на Рублево-Успенском шоссе, где сотка земли стоит десятки и сотни тысяч долларов – экономически нецелесообразно и как бы не защищали одни чиновники владельцев земель в этом районе, нападки на «лакомые» территории будут продолжаться до тех пор, агрессоры не перестанут «покупать» нужные им решения у других чиновников, то есть до тех пор, пока деятельность захватчиков не выйдет за рамки закона.
В частности, речь идет о согласованности и последовательности в исполнении плана развития города. Действия чиновников подчас упираются в откровенный, ничем не прикрытый конфликт интересов: показательны в этом отношении проводимые тендеры и аукционы – неоднократно случалось, что победителями в них становились «приближенные» к определенным чиновникам компании.
При редевелопменте проблемы могут встать также и перед зданиями, используемыми научными центрами и институтами: в настоящее время многие из них используются «в серую» как офисные центры, несмотря на то, что существует запрет на такого рода их функционирование – фактически эти строения не модернизируются, имеют устаревшую инфраструктуру и планировку, то есть являются потенциальными «клиентами» агентств по редевелопменту. Но тут уже противодействие, с которым может столкнуться редевелопер, носит «внутренний» характер, поскольку арендная плата частично оседает в карманах руководителей упомянутых центров.
Причем, в том случае, если практика использования зданий НИИ в качестве офисных строений будет пресечена, на рынке офисной недвижимости могут произойти очень серьезные изменения – предложение низкокачественных офисов класса «С» резко уменьшится, что повлечет за собой не только увеличение спроса на более высококлассные здания, но и может привести к закрытию многих компаний (в их числе «молодые» и «маленькие» компании). Таким образом, при достижении одной цели могут пострадать (или - точнее – быть задетыми) интересы приоритетных групп лиц. Как говорится, «лес рубят – щепки летят».
Еще одна из причин, почему американский опыт не приемлем в оригинальном виде в России вообще и в Москве, в частности – отсутствие необходимых законодательных актов, дающих соответствующие полномочия агентствам по редевелопменту. Также совсем не очевидны гарантии прав собственности и вытекающие отсюда проблемы с привлечением финансирования (девелоперы, занимающиеся развитием территорий делают это преимущественно на привлеченные средства, в случае с неясными правами собственности практически нереально заложить объект как обеспечение).
Несмотря на общий пессимизм прогнозов, в Москве есть и примеры удачно проведенных редевелоперских мероприятий. В 2000 году в столице было около 240 рынков, а на начало 2004 года их осталось 135 – таким образом, сокращение составило 44%, а в ближайшие 4-5 лет их количество сократится еще на 39 штук (по данным департамента потребительского рынка и услуг г. Москвы). На месте рынков (территорий с неясным товарооборотом, непрозрачным движением денежных средств, неконтролируемым качеством товаров и эстетически ущербным внешним видом, не говоря про некомфортные условия осуществления покупок) появляются современные высококлассные торговые комплексы, которые не только украшают облик города, но и приносят доход как городским властям, так и собственникам.
Тенденции
Перспектива повсеместного внедрения редевелопмента в столице выглядит многополярной. С одной стороны, редевелопмент жизненно необходим, поскольку многим районам без этого грозит судьба Нью-йоркского «Гарлема», а социальная атмосфера в прилегающих к ним может стать взрывоопасной. Опять-таки, до тех пор, пока на фоне дорожающей с каждым днем земли, на ней будут простаивать неработающие предприятия, будут компании, которые захотят эту землю «купить» и чем дешевле, тем лучше.
С другой – редевелопмент (в значении «оздоровления района») очень сложный процесс, требующий активного участия не только властей, но и инвестиционного сообщества, владельцев предприятий, работников и жителей района. Взаимодействие между этими группами лиц не всегда может быть грамотно налажено в настоящее время (отчасти из-за инертности жителей, отчасти из-за низкой заинтересованности в процессе со стороны предпринимателей, отчасти – из-за бюрократических проволочек со стороны властей).
Литература