Если у вас возникли сложности с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой - мы готовы помочь.
Предоплата всего
Подписываем
Финансовые риски ипотечного страхования
Виды рисков
При осуществлении операций на ипотечном рынке его участники, как кредиторы, так и заемщики, испытывают различные виды рисков. Заемщик боится повышения процентных ставок, банкротства кредитной организации, существенного изменения цен на недвижимость, потери трудоспособности, порчи заложенного имущества. Банк-кредитор, по существу, боится того же самого: и необходимости невыгодно для себя изменять размер процентных ставок, и неплатежеспособности заемщика, и снижения ликвидности залога, и собственного банкротства... Основные риски при ипотеке известны, изуче ны и «излечимы». Причем в большинстве случаев нельзя однозначно отделить риск заемщика от риска кредитора. Гораздо полезнее определить последст вия, которые тот или иной риск оказывает на заемщиков и кредиторов.
Риск процентных ставок
Для кредитора риск процентных ставок заключается в снижении при быльности операций по ипотечному кредитованию из-за негативного воз действия изменения процентных ставок, несбалансированности активов и пассивов банка по срокам и стоимости привлекаемых и размещаемых ре сурсов.
Для заемщика данный риск имеет существенное значение в случае, когда изменение процентных ставок ведет к увеличению его затрат на возврат кре дита при постоянном или неблагоприятном изменении собственного дохода.
В классическом варианте процент по ипотечному кредиту фиксирован на весь срок кредитования. При этом появляется возможность равномерно го распределения нагрузки на заемщика по возврату кредита в течение все го кредитного срока. Но фиксированный процент может применяться толь ко в экономических системах с относительно низкой инфляцией и слабо ме няющейся стоимостью финансовых ресурсов. Если в течение срока креди тования с фиксированной ставкой процента произойдет значительное изме нение уровня инфляции в сторону повышения, то банк может оказаться не способным покрыть свои затраты на выдачу кредита и даже стать несостоя тельным. С другой стороны, от такого поворота событий заемщик выигры вает, т.к. реальная доля платежей по кредиту в его доходе снижается В 80-х годах XX века, в связи с ростом инфляции и спадом на развитых рынках жилья, появились новые финансовые инструменты, учитывающие влияние инфляции. С этого времени в качестве альтернативы стали приме няться различные варианты кредитов с переменной ставкой процента. Надо сказать, что они не всегда способны верно отражать инфляцию и реальную стоимость ресурсов и достаточно сложно рассчитываются. Поэтому для повы шения привлекательности такого рода кредитов процентные ставки по ним устанавливаются на 1,5 — 2% ниже, чем по кредитам с фиксированной ставкой процента и одновременно определяется максимальный предел увеличения процента за весь кредитный период.
Рыночный риск
Рыночный риск присутствует на нестабильных рынках недвижимости при резком снижении цен на жилье. Для заемщика это плохо, поскольку, если он приобретает в кредит дорогую квартиру, он рассчитывает, что ее стоимость по крайней мене не уменьшится за то время, пока он будет воз вращать кредит. Иначе переплата за квартиру будет слишком велика. Кре дитор при снижении цен на жилье не сможет компенсировать свои затра ты на выдачу кредита из его стоимости в случае, если заемщик окажется не способным вернуть кредит.
На развитых рынках, где цены на жилье меняются мало и медленно, ры ночный риск невелик.
Кредитный риск
Кредитный риск, или риск неплатежа, растет в ситуации социально-эко номической нестабильности, когда велик уровень потерь, неисполнения обя зательств и банкротств среди кредитных организаций. Он находится в обрат ной зависимости от уровня развития жилищного рынка, наличия достаточ ного платежеспособного спроса для осуществления долгосрочных кредит ных операций и уровня развития законодательной базы в кредитной сфере.
При правильном расчете этого вида риска, который можно произвести уже на стадии определения условий кредита и размера регулярных плате жей, он не представляет особой опасности для кредитора. В свою очередь, заемщик стремится обезопасить себя от собственной неплатежеспособно сти, постоянно контролируя свои расходы и имея стабильную занятость.
Риск ликвидности
Риск ликвидности возникает тогда, когда из-за несбалансированности активов и пассивов банка при наступлении сроков исполнения своих обя зательств у него не хватает средств для их оплаты. Это связано с тем, что ре сурсная база ипотечных кредитов формируется в значительной степени за счет привлечения краткосрочных кредитов и депозитов.
Регулирование этого риска осуществляется в законодательном порядке путем установления специальных нормативов и ограничения деятельности ипотечных кредиторов только низкорискованными операциями. Риск лик видности является риском кредитора в чистом виде и прямого отношения к заемщику не имеет.
Риск утраты трудоспособности
Риск утраты трудоспособности относится только к заемщику. В случае его наступления заемщик уже не будет иметь возможности зарабатывать деньги и возвращать кредит, что приведет к обращению взыскания на зало женное имущество и усугублению ситуации. Поэтому при выдаче кредита банки требуют страхования заемщика от этого риска.
Имущественные риски
Помимо рисков кредитора и заемщика есть еще одна условная группа рисков — имущественные риски, т.е. риски, имеющие отношение к объек ту залога. К ним относятся риск физической порчи имущества и риск утра ты титула собственности на объект залога.
Риск повреждения имущества
От того, что переданная в залог квартира или другой объект недвижимо сти каким-либо образом пострадают (от пожара, затопления и т.п.) и уже будут непригодны для проживания, обязательства заемщика по возврату кредита формально не прекращаются. Но поскольку имущественные рис ки, как и риск потери трудоспособности заемщика, страхуются, фактичес кие затраты по возврату кредита банку понесет страховая компания.
Риск утраты титула собственности
Риск утраты титула собственности наступает тогда, когда уже после со вершения сделки купли-продажи становится известно о наличии обосно ванных претензий на заложенный объект недвижимости со стороны треть их лиц. Если бы этот риск не страховался, могло бы получиться так, что за емщик обязан продолжать возвращать кредит за квартиру, которая ему уже не принадлежит.
Как видим, риски, относящиеся к заемщику, могут быть успешно застра хованы. В большинстве действующих в России кредитных банковских про грамм страхование жизни и потери трудоспособности заемщика, страхова ние имущества и страхование титула собственности является обязатель ным. Затраты по страхованию несет заемщик. Они составляют около 1,5% от стоимости кредита.
Для того, чтобы не тратить большие суммы денег на страхование рис ков, было бы интересно использовать опыт Венгрии. Там страховые компа нии не страхуют каждого заемщика по отдельности, а формируют их в группы, или пулы, и страхуют весь пул. Если, например, пул заемщиков со стоит из 10 человек, риск того, что все десять станут финансово несостоя тельными или же у всех них сгорит имущество, очень невелик. Это позво ляет снизить ставки процента по страхованию и тем самым удешевить ипо течный кредит для каждого заемщика.
Финансовые риски: зарубежный опыт
Программы жилищных накоп лений привлекательны для кре диторов как способ мобилизации долгосрочных ресурсов. В то же время при внедрении этих про грамм финансовые институты особое внимание уделяют управ лению финансовыми рисками, а именно риском ликвидности, про центным и кредитным рисками.
Риск ликвидности
Основной риск для кредитных организаций, реализующих про граммы жилищных накоплений, связан с возможным сокращени ем притока новых средств и, со ответственно, затруднениями в финансировании ипотечных кре дитов, вытекающих из обяза тельств по контрактам. Возможная несбалансирован ность между имеющимися сред ствами и кредитными обязатель ствами хорошо регулируется в "закрытой" германской системе путем четкого определения усло вий кредитования, в частности принципов организации "очере ди на получение кредита", преду сматривающих взаимосвязь раз мера кредита и приоритетов в очереди.
В большинстве "открытых" французских программ жилищ ных сбережений стабильность достигается благодаря ликвидно сти, обеспечиваемой вкладчика ми, не берущими кредит.
Величина риска ликвидности определяется тремя факторами.
Первый фактор. Продолжитель ность кредитов и сберегательных депозитов. Предполагается, что жилищные кредиты (особенно на покупку) должны иметь относительно длинные сроки (15 лет и более). В то же время чем больше период амортизации кредита, тем меньше периодический де нежный поток. Кредитная орга низация может обеспечить боль шой срок кредита, привлекая вкладчиков, не претендующих на кредит, а также увеличивая ми нимальный период сбережений.
Второй фактор. Соотношение кредита и сбережений. Чем боль ше это соотношение, тем, оче видно, больше риск ликвидности.
Третий фактор. Характер кре дитного обязательства. Риск лик видности значительно больше, если контрактом предусмотрено обязательное предоставление кредита при выполнении вклад чиком всех условий накопления, в отличие от ситуации, когда банк оставляет за собой право принимать решение о времени выдачи кредита, учитывая необ ходимые для выполнения обяза тельства финансовые ресурсы.
Управление ликвидностью в "закрытой" Баушпар-системе за ключается в порядке распределе ния кредитных средств, получен ных от сберегательных депози тов, в сочетании с использовани ем низкого соотношения кредита и накоплений (1~1,5). Кредитная организация не обязуется предо ставить кредит в определенный срок. Она заранее информирует вкладчиков о том, что получение кредита зависит от потока сбере гательных депозитов. Формиру ется очередь потенциальных за емщиков. Первыми в очереди на получение кредита стоят так на зываемые привилегированные вкладчики, к числу которых от носятся те, кто осуществляет на ибольшие постоянные взносы и выбирает самые короткие кре дитные сроки. Главная задача "закрытой" сберегательной сис темы — привлечь как можно больше новых вкладчиков, чтобы минимизировать период ожида ния, присущий такому распреде лительному подходу. Как только период ожидания удлиняется, уменьшается привлекательность системы стройсбережений для потребителей. Уменьшение ко личества новых контрактов в те чение 80-х гг. вызвало следую щие изменения:
— увеличение среднего периода накопления средств при установлении двухлетнего мини мального накопительного пе риода;
— введение требования обяза тельного образования резерва по сберегательной программе в размере 3% от суммы сбере гательных депозитов;
—расширение возможностей ис пользовать финансирование по рыночным ставкам.
Управление ликвидностью в "открытой" французской системе стройсбережений заключается в привлечении значительного ко личества вкладчиков, не берущих кредит. На это направлен ком плекс стимулирующих мер, бла годаря которым конечные дохо ды, гарантированные жилищны ми сберегательными программа ми, могут выдержать конкурен цию с другими рыночными сбе регательными альтернативами. Привлекательность системы стройсбережений во Франции обеспечивается, главным обра зом, комбинацией свободных от налогов процентов и сберега тельных премий, предоставляе мых государством. Результатом этого является привлечение средств под ставки значительно ниже рыночных (но на безнало говых условиях), что позволяет банкам в дальнейшем и кредиты предоставлять по ставкам ниже рыночных.
Поскольку целевые жилищные накопительные контракты широ ко распространены в банковской системе вместо того, чтобы быть локализованными в специальных организациях, риск ликвидности требует особого внимания. Именно уменьшению этого рис ка должно было способствовать увеличение срока накопительно го контракта до 5 лет в течение 1980-1984 гг. в ответ на сокраще ние количества жилищных сбе регательных депозитов.
Риск процентной ставки
Риск процентной ставки воз никает в связи с установлением в накопительном контракте ставки процента по предстоящему ипо течному кредиту.
В Баушпар-системе этот риск носит ограниченный характер, поскольку здесь ставки и сбере гательных контрактов, и креди тов фиксированы на срок кон тракта и не меняются в зависи мости от рыночных условий, а кредитная масса в основном обеспечивается именно сберега тельными вкладами. Риск про центной ставки может возник нуть из-за характеристик инвес тиционного портфеля и других займов, поэтому их величина и структура регулируются.
Значительно большую роль риск процентной ставки играет в "открытой" французской систе ме. Управляемые ставки по раз личным пулам контрактов долж ны соответствовать меняющимся рыночным условиям и возмож ному сценарию будущих ставок процента. Кредитные ставки ус танавливаются с учетом маржи по отношению к ставке сбереже ний. Возможности для неблаго приятного исхода велики в ситу ации с вкладчиками, получивши ми высокие контрактные ставки, установленные по их депозитам, и не взявшими кредиты, а также с вкладчиками с низкими кон трактными ставками, минимизи рующими их доходы, и немед ленно берущими кредиты по ставкам ниже рыночных. Ис пользование различных некон трактных источников финанси рования ипотечных кредитов мо жет также создать риск процент ной ставки.
Кредитный риск
Наибольшая привлекатель ность системы стройсбережений заключается в возможности сни зить кредитный риск.
Системы стройсбережений играют полезную информацион ную роль. Успешно завершив контрактные сбережения, вклад чик демонстрирует достаточ ность бюджета для накопления в течение определенного времени требуемой суммы, а также регу лярность получения средств, тем более что многие системы поощ ряют равномерные и регулярные сбережения определенными сти мулами, отдавая предпочтение вкладчикам, вносящим значительные суммы. Клиент "сигна лизирует", что он надежный за емщик, демонстрируя свою дис циплину и заинтересованность в успешном завершении сберега тельного контракта.
Таким образом, кредитование вкладчиков системы стройсбере жений может быть менее риско ванным, чем кредитование слу чайно выбранных граждан. Кро ме того, существенный первона чальный взнос благодаря кон трактным сбережениям сокраща ет вероятность неуплаты кредита в случае возникновения непред виденных обстоятельств, влияю щих на доход семьи.
Как показала практика, и в Германии, и во Франции невоз вратов кредитов по системе стройсбережений значительно меньше, чем по обычным ипотеч ным кредитам. Во Франции доля невозвратов по такого рода кре дитам составляет 1 /10 от количе ства невозвратов по другим ти пам жилищных кредитов. По оценкам специалистов, потери от неплатежей по системе стройсбережений в Германии со ставляют менее 10 базисных пунктов. При этом следует иметь в виду, что общие потери от не платежей по всем жилищным кредитам во Франции и Герма нии относительно низкие, что является следствием традицион ной системы андеррайтинга, низкого максимального LTV и относительно стабильных цен на жилье.
Итак, привлекательность сис темы стройсбережений для фи нансовых институтов зависит от параметров программы (особенно величины маржи) и возмож ностей управлять рисками. Во Франции, например, главное внимание уделяется снижению рисков ликвидности и процент ной ставки. Происходит это на стадии разработки контракта, в частности при определении нор мы соотношения кредита и сбе режений, предоставлении граж данам права на кредит после за вершения сберегательного кон тракта и возможности выбирать тип контракта. В то же время следует отметить, что субсидиро ванная процентная ставка иска жает стоимость ипотеки и вносит дополнительную неопределен ность в финансовую систему.
Деятельность стройсберкасс характеризуется высокой ста бильностью. Несмотря на скром ные доходы, Баушпар-рынок ос тается весьма конкурентным бла годаря тому, что программа позволяет минимизировать потен циальные риски ликвидности и процентной ставки. Уменьшение субсидий сократило рост ставки по сберегательным контрактам, однако количество участников программы остается большим. Покупка частных стройсберкасс коммерческими банками в тече ние последних 15 лет также сви детельствует о жизнеспособности системы.
Программы стройсбережений внесли значительный вклад в экономическое развитие Герма нии и Франции, и прежде всего в расширение объема жилищного строительства, увеличение уров ня обеспеченности граждан жи льем, повышение размеров их сбережений, охват жилищными программами широких слоев на селения, включая людей с низки ми доходами.