Если у вас возникли сложности с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой - мы готовы помочь.
Предоплата всего
Подписываем
22. Сравнительный анализ способов распоряжения ОН, находящимися в гос.собст-ти
(2.3. Управление отдельными видами недвижимости города)
2.1. Особенности системы управления недвижимостью города
Государственная власть в сфере недвижимости проявляется в двух аспектах. С одной стороны, органы власти регулируют рыночные процессы в экономике, инициируя и утверждая нормативные и правовые акты. С другой стороны, государство, являясь собственником значительного количества объектов недвижимости различного назначения, должно принимать решения по поводу эффективного владения, пользования и распоряжения ими. При этом роль государства не сводится к наращиванию массы объектов государственной собственности в экономическом пространстве страны.
Государственная политика в имущественной сфере, в основу которой положена Концепция управления государственным имуществом и приватизации в Российской Федерации в редакции Постановления Правительства РФ от 29.11.2000 г. №903.
Управление объектами коммерческой недвижимости.
В городах передача объектов недвижимости в аренду рассм/ся как возобн/ источник доходов территориальных бюджетов. Передаче в аренду подлежат объекты, имеющие значительный совокупный эффект, высокий уровень ликвидности и не нуждающиеся в капитальных вложениях.
Передаче в долгосрочную аренду на инвестиционных условиях подлежат объекты, функцион/ как имущ/комплексы (комплексы объектов, связанных единой территорией, предназначением и инфраструктурой), способные принести значит/ совокупный эффект и требующие существе/инвестиций.
Передача объектов в долгосрочную аренду на инвестиционных условиях предполагает вложение арендатором денежных средств или иного имущества в реконструкцию и модернизацию данного объекта (комплекса объектов).
В основе определения ставок арендной платы лежат методы массовой или индивидуальной оценки объектов недвижимости.
Доверительное управление недвижимым имуществом города – предп/ деятельность по выполнению всей совокупности работ, связанных с исполнением любых, допускаемых гражданским законодательством правомочий собственника (города) недвижимого имущества, разрешенного к обороту.
Специалисты и практики считают, что аренда по сравнению с доверительным управлением имеет ряд недостатков. Во-первых, затруднены управление и контроль развития объекта недвижимости, причем интересы арендатора и арендодателя в этой области могут не совпадать, а средства управления и контроля являются чисто административными и предъявляют достаточно жесткие требования к проработке договора аренды в части ограничений и обременении. Во-вторых, арендная плата фиксирована и не зависит от результатов использования арендованного имущества. Доверительное управление недвижимостью во многом решает эти проблемы. Интересы собственника и управляющего совпадают. Прибыль от использования объекта недвижимости, за исключением вознаграждения управляющему, переходит в распоряжение собственника. Собственник имеет возможность осуществлять эффективный контроль деятельности управляющего.
Решение о передаче городской недвижимости в доверительное управление принимает КУГИ.
Передаче в управление подлежат, как правило, объекты, имеющие средний или незначительный совокупный эффект и испытывающие потребность в капитальных вложениях.
При передаче объектов (групп объектов) в управление могут использоваться различные формы (передача в доверительное управление, заключение договоров на управление и эксплуатацию, договоров агентирования, передача объектов в аренду с правом сдачи вторичных объектов в субаренду и одновременной передачей части функций по управлению и т. п.).
Доверительное управление имуществом осуществляется в его интересах или в интересах лица, указанного им в договоре (выгодоприобретателя). Право собственности к доверительному управляющему не переходит, он не может управлять переданным ему имуществом в своих интересах, однако может действовать в интересах третьего лица, указанного учредителем управления.
Назначение управляющего осуществляется по итогам открытого конкурса на право заключения договора доверительного управления имуществом.
3.Продажа объектов недвижимости города
Отчуждению, как правило, подлежат объекты, требующие для достижения финансового эффекта дополнительных капиталовложений, не обладающие высоким уровнем положительных внешних эффектов и не планируемые к финансированию за счет средств бюджета города:
1) свободные от обязательств объекты нежилого фонда муниципальной собственности;
2) не свободные от обязательств (включая переданные в доверительное управление, хозяйственное ведение, оперативное управление или пользование) объекты нежилого фонда муниципальной собственности, в договорах или иных документах, на передачу которых предусмотрена возможность их изъятия, в том числе и для последующей продажи;
3) объекты нежилого фонда, предназначенные для реконструкции;
4) объекты, освобождающиеся от арендаторов в случаях:
завершения договоров аренды, если арендатор не воспользовался в установленном порядке преимущественным правом на продление договора аренды;
расторжения договоров по соглашению сторон, по решению суда или арбитражного суда;
смерти арендатора (физического лица) или ликвидации юридического лица при отсутствии правопреемства по предмету аренды.
Как правило, местными нормативными актами предусматриваются ограничения на продажу ветхих, аварийных и предназначенных на снос объектов, перечень которых устанавливается, утверждается и дополняется правовыми актами местной администрации.
Отчуждение осуществляется на инвестиционных торгах с условиями создания, восстановления, реконструкции или достройки объектов недвижимости в нормативные сроки либо путем внесения объектов и/или прав пользования ими в уставные капиталы хозяйственных товариществ и обществ.
При отчуждении ОН, в том числе при внесении ОН в уставный капитал должны быть предусмотрены меры, обеспечивающие соблюдение интересов города в процессе дальнейшего функционирования объектов недвижимости. В качестве таких мероприятий выступают:
использование системы ограничений (сервитутов), накладываемых на собственников недвижимости при приобретении объектов;
установление специального права города как акционера на ограничение прав распоряжения объектами недвижимости, внесенными в уставный капитал (по принципу «золотой акции»).
На уровне субъектов Федерации, городов комитеты по управлению городским имуществом распоряжаются объектами городской собственности в рамках переданных им полномочий.
Например, КУГИ Санкт-Петербурга осуществляет следующие основные функции:
1. Разрабатывает с учетом требований Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации и представляет на утверждение Законодательному собранию проект городской программы приватизации, изменения и дополнения к ней, а также проекты нормативных актов по вопросам приватизации.
2. Учреждает акционерные общества открытого типа в соответствии с Законом Российской Федерации «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации».
3. Инициирует продажу государственных предприятий-должников и их активов, а также находящихся в государственной собственности долей (паев, акций) в капитале указанных предприятий. 4. Создает, реорганизует и ликвидирует в установленном порядке государственные предприятия.
5. Утверждает типовые уставы государственных предприятий и примерные контракты с их руководителями;
6. Обеспечивает проведение инвентаризации и оценку государственного имущества в установленном порядке.
7. Ведет реестр государственного имущества, находящегося на территории Санкт-Петербурга.
8. Выступает арендодателем государственного имущества.
9. Передает в установленном порядке имущество, находящееся в собственности Санкт-Петербурга, в хозяйственное ведение, оперативное управление, аренду, доверительное управление и на ином вещном праве юридическим и физическим лицам на основе заключенных с ними договоров (за исключением передачи по договорам найма и аренды жилых помещений, а также передачи жилых помещений в порядке, установленном Законом Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»).
10. Осуществляет контроль использования по назначению и сохранностью находящегося в государственной собственности имущества, в том числе имущества, закрепленного за предприятиями на праве хозяйственного ведения и за государственными учреждениями – на праве оперативного управления, а также переданного в установленном порядке иным лицам.
11. Осуществляет в установленном порядке учет и оценку недвижимого имущества, находящегося на территории Санкт-Петербурга.
12. Обеспечивает в пределах своей компетенции защиту имущественных прав города Санкт-Петербурга при ведении дел в суде, арбитражном суде, третейском суде, осуществляя полномочия истца, ответчика либо третьего лица.
В крупных городах, таких как Санкт-Петербург, создаются районные агентства КУГИ, которые действуют на территории соответствующего административного района города в пределах своих полномочий. В частности, районные агентства выполняют следующие функции: