шерстит всю прессу договаривается сам смотрит квартиры
Работа добавлена на сайт samzan.net:
Советы покупателю.
Как искать квартиру?
При сложившейся ситуации на рынке недвижимости С-Петербурга (см.Тенденции рынка и Роль риэлтера) сегодня, упрощенно говоря и идеализируя, есть две схемы поиска и покупки квартиры:
Покупатель сам "шерстит" всю прессу, договаривается, сам смотрит квартиры. Но, скорее всего, у него хватит благоразумия не завершать сделку без консультации с профессионалом. Самостоятельно решить проблему взаиморасчетов Вы вряд ли сможете (см.О расчетах). Вознаграждение риэлтер получает за так называемое оформление - надзор за проведением сделки. Покупателям, пошедшим по этому пути, особо не стоит рассчитывать сэкономить деньги, ища в газете прямой телефон продавцов. Их там очень не много, а цена всегда сравнима с предложениями агентств. Если продавец не побоялся дать рекламу на свой телефон - торговаться с ним будет не просто. Часто покупателей сбивает с толку грозная фраза: "Посредников просьба не беспокоить┘.". В подавляющем большинстве случаев, авторы таких рекламных объявлений сами агентства, которые пополняют базы данных, поэтому им нужны звонки от продавцов и покупателей лично, а не от посредников.
Покупатель полагает, что решение любой задачи необходимо начинать с поиска профессионала, способного найти оптимальное решение: "Каждый должен заниматься своим делом". Возможно, он считает ниже своего достоинства тратить драгоценное время на поиск и отбор вариантов, организацию просмотров и т.д. А хочет получить комплекс услуг: подбор квартир, их анализ, просмотр, разъяснение, подводные камни и оптимальные решения, определение рисков и их вероятность, организация и проведение сделки, послепродажная поддержка. Покупатель находит человека, на которого может положиться в этом важном деле ("Доверяй своему аптекарю"). Перед началом работы подписывается договор на поиск квартиры. Клиент вносит залог.
К сожалению, существует и третий способ покупки квартиры - нечестный. Покупатель обращается в агентство и после того как квартира найдена агентом и все подготовлено к продаже, пытается договориться с продавцом о самостоятельном проведении сделки с целью не платить агентству, то есть надуть его. Такая сделка проходит, если:
продавец тоже нечестный, некомпетентный и по незнанию не боится обмана при расчете;
агент ошибся и напрасно поверил какой-то из сторон на слово или просто по неопытности не выполнил обязательные для него формальные процедуры, прежде чем начать работать. То есть не подписал договора, не взял залог, не четко проговорил обязанности сторон и ответственность за их нарушение.
Легальный рынок недвижимости существует около семи лет. Это достаточный срок, чтобы заложить некоторые принципы в основы его существования. Одна из целей моих рассуждений - раскрыть мотивы поведения людей занимающихся недвижимостью. Тем самым я искренне хочу показать Вам, что, в зависимости от того, пойдете ли вы первым или вторым путем, велика вероятность, что расходы на покупку квартиры будут абсолютно одинаковы.
Почему покупатели идут по первому пути?
Во-первых, в силу привычки. В надежде, что, сам все сделаю не хуже и дешевле. Этот подход - наследие социалистического "натурального хозяйства", когда все самостоятельно ремонтируют свои машины, квартиры и т.д. Пути развития ведущих стран мира однозначно показывают, что успехи в развитии любой сферы деятельности возможны только при профессиональном подходе и разумной специализации. Каждый занимается тем, что умеет.
Во вторых, из-за незнания или неверия в возможность оказания таких услуг на профессиональном уровне. Действительно, у нас только-только выкристаллизовались первые островки цивилизованного рынка недвижимости. Большинство из покупателей даже не подозревают об этом. Поэтому сложно упрекать их в том, что они начинают поиск квартиры не так, как это видится профессионалу.
Хотелось, чтобы Вы осознанно выбрали второй описанный выше вариант поиска квартиры. Те, кто приходят к этому, увереннее идут по жизни. Все чем они занимаются, делается серьезно, прагматично, продуманно, профессионально, крепко и надолго. Да ведь и нет особых причин навязывать его Вам. Вот смотрите сами:
Сколько можно сэкономить, если искать квартиру самостоятельно?
К 17 августа 1998г. стала входить в норму ситуация, когда цена квартир, публикуемая в рекламных изданиях, состояла из цены продавца плюс 8-9%. Агентства были готовы делить комиссионные между собой (по 4% агенту покупателя и агенту продавца). Если покупатель делал мне заказ, то я предлагал ему квартиры и из листингов объединенных баз данных агентств и из открытых средств массовой информации по тем ценам, которые он мог видеть и сам. Мои комиссионные уже были заложены в цену предложения. Такая схема продаж очень удобна и цивилизована. У нее большое будущее.
Кризис обрушил спрос и чуть было не похоронил зачатки цивилизованного рынка. Продавцы не смогли быстро перейти на новый ценовой уровень. Чтобы проводить хоть какие-то сделки, агенты вынуждены были уменьшать свое вознаграждение. В публикуемых листингах к цене продавца добавлялось уже только порядка 4%. Прибыль агентств сразу снизилась в два раза.
Как я уже говорил - маленькие комиссионные - временная мера (см. Роль риэлтера). Фирма, предоставляющая комплекс услуг на высоком уровне, не может существовать не получая прибыли.
К счастью для всех участников рынка, сегодня, (осень 1999г.) то, о чем я говорю (раздел комиссионных), стало опять входить в норму.
Так за счет чего же можно сэкономить? Когда Вы сами ищете квартиры по рекламным изданиям (а не поручаете эту работу своему персональному агенту), если повезет, возможно сэкономить порядка 2-4% от цены сделки. Это происходит потому, что небольшие агентства бывает идут на снижение агентских до 4% и публикуют цену уже с уменьшенным процентом. Только не попадите в ловушку. Обычно объекты с юридическими подводными камнями выставляются по заниженной цене и, как правило, без агентств, либо через агентства однодневки.
Почему, когда я открыто говорю о существующих возможностях сэкономить, я не боюсь остаться без работы? Я считаю, что проявление покупателем излишней инициативы в вопросах недвижимости - не лучшее решение в первую очередь для него самого. Опыт работы показывает, что я прав, и многие клиенты согласны со мной. К сожалению, огромная часть вины за подталкивание продавцов и покупателей к самостоятельному решению жилищных проблем лежит на риэлтерах (см. Роль риэлтера).
Что плохого в "самостоятельном" поиске?
Потеря времени. Дело не только в звонках и разговорах, но главное - сам процесс поиска получается очень длительным и рыхлым. Для того чтобы понять в результате телефонного разговора, что представляет собой квартира, нужно знать, о чем спросить, разгадать, что хотят от Вас скрыть. Это дело агента. Именно он по первой фразе разговора должен почувствовать насколько интересен его клиенту этот вариант. (Я не имею в виду агента-новичка. Согласен, что работа дилетанта без способностей может значительно УСЛОЖНИТЬ покупку квартиры!).
На сегодняшний день существует довольно много источников, в которых можно найти информацию о продаваемых квартирах. Их все необходимо знать, прорабатывать. Срок появления рекламы в печатном издании 4-7 дней. Только в агентстве при личном общении агент владеет последними, иногда "горящими" вариантами.
Еще раз сделаю акцент на том, что, выбирая квартиры для просмотра, существенное внимание необходимо уделить тому, насколько реальна ее продажа. Не тратьте силы на просмотры непродаваемых квартир. Их выставляют в продажу агенты-олухи. Из-за ожидания легкого обогащения в недвижимость ринулось много никчемной публики (см. Об агентах).
Помощь в выборе. Потеря только времени - не самое страшное. Риэлтер - во многом консультант. Часто клиент сам не представляет, что ему надо. Еще чаще он не осознает этого. Ему нужна помощь, чтобы понять свои истинные желания. Людям непросто это сделать, особенно если речь идет о такой сложной вещи, как недвижимость.
Если Вы ищете квартиру строго определенной известной Вам стандартной планировки в ограниченном месте - профессиональные советчики в момент поиска может быть, и не особо нужны. А, например, поиск квартир в центре города, в старом фонде - очень сложное занятие. Покупатель проходит через несколько стадий осмысления того, что же ему надо? (см. ниже "Распространенные заблуждения") Долго лелеемая мечта о новой светлой просторной квартире разбивается о темные коридоры коммуналок. Научить видеть, абстрагироваться от состояния квартиры - одна из задач агента. Кто, как не он - Ваше доверенное лицо - посоветует, прокомментирует, поможет увидеть, разъяснит, правду ли Вам говорят. А если нет, то почему.
Поддержка при оформлении. Самостоятельно найдя квартиру, Вы фактически вынуждены подчиняться требованиям агента, ее представляющего. У каждого агентства свои правила (у крупных фирм одни стандарты, у средних другие, у маленьких - эластичные). Уровень профессионализма сотрудников даже в крупных компаниях далеко не однороден. Подавляющее число расчетов проходит через ячейки. В случае элементарной цепочки (2-3 квартиры) уже накапливается довольно много (по отдельности небольших) рисков. Решить задачу равновесия гарантий сторон может только профессионал - агент, который знает все возможные пути развития ситуаций. Тем более, если контроль над расчетами переложен на участников цепочки - владельцев "ключей" от ячеек (см. О расчетах).
Ситуация: покупатель самостоятельно нашел квартиру по газете, посмотрел, решил купить, пришел в агентство, представляющее продавца. Наиболее вероятны два варианта завершения сделки:
Покупатель идет на поводу агентства, делает то, что ему говорят, веря, что в этот-то раз все кончится хорошо. Если агентство, представляющее квартиру, имеет надежную систему расчетов, а агент продавца - профессионал, умеющий соблюсти интересы обоих сторон, - никаких проблем. Однако такое золотое сочетание встречается довольно редко.
Если с Вами нет человека, понимающего мотивы поведения агентов и продавца, специалиста, который после нескольких минут разговора может Вам в получасовой беседе разъяснить, что происходит, почему именно так и чем это может кончиться, на Вас могут "повесить лишнее". Очень мерзкое состояние почувствовать себя пешкой. Вместо приятных ощущений от покупки новой долгожданной квартиры, Вы постоянно ловите себя на мысли (может быть и ложной) - не обманывают ли меня?" (Хотя бы в мелочах.)
Покупатель пытается диктовать условия продавцу и агентству. Из-за отсутствия знания нюансов в технологии проведения сделок, переговоры могут перейти в яростное противостояние двух (трех) сторон. Агрессией отчаяния Вы можете развалить сделку. Возможно, добиваясь выполнения малозначимых вещей, просмотрите ключевые моменты. После переговоров - нервный срыв, стресс. Вы выбиты из колеи. Не можете плодотворно работать. Несколько недель выброшено на попытки разобраться в юридических аспектах рынка недвижимости. Прикиньте, сколько Вы не заработали из-за этого?
Контрагент - непонятное слово. Контрагенты - агент покупателя и агент продавца. Контрагент отстаивает интересы своего клиента, ведя диалог со своим коллегой - агентом продавца. Их цель - найти оптимальную схему передачи права собственности с минимальными равномерно распределенными между сторонами рисками.
Здесь уместна аналогия с вековыми традициями судебной практики. Представьте себе судебный процесс без защитника у обвиняемого или совмещение в одном человеке двух сторон - обвинителя и адвоката. Это невозможно. Ужас. Бред. Исход процесса можно предсказать заранее - скажите Вы.
В недвижимости - то же самое. Эти закономерности не видны человеку, сталкивающемуся с квартирными проблемами первый раз в жизни. Со временем, с развитием рынка, начинать поиск сильного агента прежде, чем что-либо предпринять, будет также естественно, как сегодня срочно по всем возможным каналам ищется хороший адвокат, если не дай бог что. В сделках с недвижимостью ставка не на много меньше.
Подводя черту, рекомендую Вам, каким бы путем Вы ни решили бы идти, в любом случае найдите профессионала, на которого можно положиться, - он Вам пригодится.
Как найти профессионала.
Где найти такого человека. Как выбрать. Агентов в городе несколько тысяч┘
За годы существования легального рынка недвижимости сформировался пласт профессионалов. Их сравнительно немного. Даже в крупном агентстве можно сосчитать по пальцам. Работают они в основном по рекомендациям - за эти годы появилась огромная база клиентов. Заниматься случайным клиентом просто нет времени. Некоторые клиенты, уже имевшие дело с опытными агентами и почувствовавшие разницу в уровне работы, готовы ждать несколько недель, пока риэлтер освободится.
Для профессионала существуют совершенно другие ориентиры в работе, чем для среднего агента. Заработок не цель, а следствие каждодневной работы, рассчитанной на долгие годы вперед. Когда приходит "время собирать камни" - это не сложно, все необходимое для проведения сделки уже подготовлено. Иногда профессионал готов отказаться от сделки, чтобы не поступаться принципами, сохранить репутацию.
Для меня условия работы с клиентом - это открытость в отношениях, эксклюзивность - в определенный срок вариантом занимаюсь только я, верность слову - соблюдение договоренностей.
Наиболее верным способом поиска агента считается рекомендация знакомых. И, наверное, при определенных условиях (см. ниже), на сегодня это оптимальный вариант. У каждого из нас есть приятели, родственники, которым уже довелось решать жилищные проблемы. После того как человек прошел это испытание, у него осталась масса наблюдений, представление о работе агентов, мнение об агентстве, в котором проходила сделка. Ему есть что рассказать.
У каждого из нас есть знакомые, про которых говорят: "Он мудрый человек. Он знает жизнь". Найдите именно такого человека, решавшего жилищные проблемы. Спросите у него.
Давая заявку даже в очень солидное агентство, Вы имеете вероятность нарваться на среднего агента в 90% случаев. Профессионалы редко дежурят на телефонах. Их имена передаются из рук в руки. Стоимость услуг та же. Уровень знаний, возможностей, стиль общения - абсолютно другой. На несколько порядков выше.
Преимущества работы со стажером или недавно работающим агентом, как ни странно, тоже есть. Только они будут возиться с "глухим" (тяжелым) вариантом. Например, с разменом стандартной квартиры с мизерной доплатой и большими амбициями обменщиков.
Бывает, что клиенту комфортнее общаться со стажером. Больше душевных разговоров, размеренное ведение дела. Если и сделка удается - совсем хорошо и приятно.
У опытных агентов, которые семь пудов соли съели и видят на несколько шагов вперед, из-за напряженного графика иногда бросается в глаза их очень конструктивно-манипулирующее поведение. Не всегда есть возможность разжевывать, почему надо делать именно так и именно сейчас. Поэтому от них иногда можно услышать: "Я работаю с клиентами только по рекомендации!" В этом случае не надо тратить время на объяснение каждого своего шага и доказывать, что ты хороший. Подчас не хватает неторопливой мягкости. Хотя? Лекарство всегда не может быть сладким. Возможно только его оболочка ароматизирована.
Недостатки малоопытных агентов понятны. Они могут корректироваться умелой поддержкой менеджеров. Но другой стороной этого, является замедленная скорость принятия решений, что крайне раздражает. Клиент, договорившись о чем-то с агентом, через некоторое время может узнать, что Агент-новичок не был в курсе, ошибался, его менеджер говорит, что так делать нельзя и т.д. На новое согласование опять уходит драгоценное время, и не факт, что новые соглашение не будут так же легко разрушены. Очень часто на такие консультации с начальством времени просто нет. Решение должно быть принято мгновенно.
Распространенные заблуждения.
Я сотворю себе мечту и буду ее искать. Идея покупки новой квартиры вынашивается не один день. За это время будущий покупатель постоянно рисует в своем воображении ее возможные достоинства. Присматривается к недавно купленным и отремонтированным квартирам своих знакомых. Пристраивает к своей родной уютной любимой квартире дополнительные комнаты и комнатки. Просматривает рекламные издания, пытаясь определить среднюю стоимость метра площади.
После первого просмотра состояние человека нарисовавшего свою мечту, - шок. Жуткие парадные, грязные мрачные квартиры, мутные окна, трещины на потолках, петербургские облупившиеся дворы-колодцы.
Огромные недорогие квартиры в историческом центре жирно подчеркнутые в рекламных газетах оказались кишкообразными дворовыми обрубками дореволюционных барских апартаментов в домах, где в 50-е годы заменили трубы, а в уголке кухни установили ванны, иногда даже огороженные стенкой.
Процесс поиска квартиры (особенно в центре) - превращается в изменение сознания покупателя (самостоятельного). В выбор не квартиры своей мечты, а тех недостатков, с которыми можно смириться. Чтобы купить, необходимо закрыть глаза на состояние квартиры. Научиться видеть состояние дома, вид из окон, расположение капитальных стен, откуда вход.
Стоимость ремонта квартиры в старом фонде часто сравнима с ее ценой. Поэтому очень многие покупатели, ринувшиеся вначале к Таврическому саду, на наб. Мойки (где уже давно все выбрано, мало что продается, а уж если продается, то цены огромны) вскоре увеличивают ценовую планку раза в два. Или приходят к мысли, что ничего особенного в этом центре-то и нет. Постепенно смещаются в такие также престижные районы как Московский, район метро Удельная, Заневской площади, Черной речки, где они могут найти добротные квартиры в сталинских домах по приемлемым ценам.
Это же относится и к поиску небольших недорогих квартир. Все радостно дешевое в центре - хлам (см.О районах и планировках).
Добавлю еще одну фразу о ценообразовании. Огромное влияние на стоимость оказывает антураж дома (консьерж, чистая парадная, хорошие соседи). Внутри квартиры все можно переделать. Но заменить соседей - невозможно, а улучшить территорию вокруг дома и преобразить парадную - проблематично. Кроме денег, нужны еще организаторские способности и время.
Оформление покупки.
Найти квартиру - полдела. Оформить сделку - часто не более легкая, однозначная и быстро решаемая задача. Сроки оформления и возможные сложности зависят от условий продажи квартиры. Их несколько.
Прямая продажа.
Прямая (чистая) продажа - лучший вариант для покупателя. Нет необходимости одновременно с продажей квартиры приобретать другое жилье. В квартире никто не прописан или есть куда выписаться и вывезти вещи. Вероятность срыва сделки минимальна. Обычно такие квартиры дороже вариантов со встречными покупками.
Встречная покупка.
Встречная покупка ("встречка", "встреча", обмен) - продавцы ставят условие, чтобы одновременно с продажей квартиры было куплено альтернативное жилье. Так приходится делать, если у продавцов нет другой квартиры, куда они могут выехать и выписаться, если права на квартиру имеет несовершеннолетние или продавцы боятся оставлять деньги на хранение.
Выбирая квартиру со встречной покупкой, Вы рискуете потерять время.
Что кроется за Вашим согласием на такой вариант и внесением залога? Внося залог, покупатель подтверждает, что квартира нравится, и он готов ждать, пока агентство подберет встречный вариант в течение указанного в договоре срока. Агентство обещает приложить все усилия, чтобы это произошло, и убрать квартиру из рекламы. Продавцы обещают, что не будут продавать квартиру в течение срока договора никому другому, кроме Вас, будут смотреть предлагаемые им варианты обмена. Если за это время не удается найти подходящий вариант, покупатель вправе забрать залог или продлить договор, возможно увеличив (или уменьшив цену). Сделка не состоялась. Никто никому ничего не должен. Покупатель потерял время. Возможно, упустив другие варианты.
После кризиса на рынке появилось достаточное количество квартир в прямой продаже. Найти покупателя, который бы ждал, пока продавцы согласятся на встречный вариант, очень сложно. Для этого квартира должна быть очень интересной, нетиповой или стоить меньше аналогичных процентов на 10%.
Покупая квартиру в историческом центре, к сожалению, нельзя рассчитывать на быструю сделку. Продается-то много. Но, как я уже говорил, качество жилья очень невысоко. Рассчитывать найти квартиру, чтобы она понравилась, да еще бы была в прямой продаже - сложно. Скорее всего, Вас ждет встречная покупка или расселение. Но если квартира подходит, ничего не поделаешь - приходится ждать, часто продлевать сроки договора и даже смиряться с увеличением цены.
Несколько слов о том, что стоит за ценой квартиры, продающейся через расселение или встречную покупку. Практически всегда эту цену определяет агент, исходя из того, какие квартиры взамен хотят получить ее владельцы. На стоимость кроме реальных запросов продавца влияет:
Квалификация агента - насколько правильно он понял, какие встречные квартиры необходимы, и как точно он их оценил;
Сколь твердо сформировались и устойчивы требования владельцев квартиры.
Таким образом, нельзя безоглядно верить цене, которую Вы видите в газете. Она может быть определена со значительной ошибкой. К сожалению, это часто вводит покупателя в заблуждение, из которого его очень непросто вывести. Посмотрев недорогие квартиры, которые за заявленные деньги купить невозможно, о чем покупатель еще не подозревает, он начинает требовать показывать ему другие варианты не дороже.
Расселение.
Расселение аналогично встречной покупке, но взамен требуется несколько квартир. Из-за того, что очень сложно одновременно подобрать 2-5 квартир, подготовить все документы, получить разрешения РОНО - покупателю приходится вначале выкупать частично или все "маленькие" квартиры на себя, а затем совершать договор мены (или несколько договоров купли-продажи).
И встречная покупка и расселение - достаточно сложный и трудно предсказуемый варианты оформления. Нельзя винить в возможных проблемах только агентство, хотя очень многое все же зависит от Вашего агента. Опытный человек, во-первых, предскажет возможные пути развития ситуации. Во-вторых, будет во время всего процесса расселения или подбора встречной покупки держать руку на пульсе происходящего. Сделает все возможное, чтобы Вы не оказались в патовой ситуации. Самый избитый пример неграмотной работы риэлтера, когда покупатель остается с выкупленной частью большой квартиры, которая и ему не нужна, и продать ее за вложенные деньги невозможно. Мы работаем с бабушками, дедушками, полуграмотными людьми. Даже подписывая с ними договора на жестких (но честных) условиях, никто не может гарантировать их исполнения. Ну что с ними сделаешь, если вдруг в голове что-то заклинило. Поэтому очень важно с самого начала построить процесс расселения так, чтобы потом не было мучительно больно.
Обменные варианты, и особенно расселение - настоящее коммерческое предприятие, вложение денег в которое сопряжено с упомянутыми выше рисками. Не покупайте квартиру через расселение, пока не выберете себе ЛИЧНОГО агента - Ваше доверенное лицо.
Долевое участие (строящийся дом).
Покупка квартиры в строящемся доме, с юридической точки зрения, кардинально отличается от сделки с готовым жильем. Не каждый риэлтер, даже отлично владеющий знаниями о вторичном рынке, возьмется консультировать Вас при приобретении строящегося жилья. Пакет договоров, особенности и нюансы оформления - все это совершенно другое.
Суть договора долевого участия в следующем: Покупатель дает коммерческой фирме деньги на строительство дома. Фирма обязуется организовать это строительство, привлечь других инвесторов, сдать дом государственной комиссии, зарегистрировать (предоставить документы для регистрации) Ваше право собственности на квартиру в определенный срок и передать Вам квартиру.
Гарантий успешной деятельности коммерческой фирмы никто не дает. Приходится полагаться на ее репутацию, если она успела сложиться. Кроме явной растраты денег, чего в нашем городе в последние годы практически не происходит, инвестора может ждать много других возможных неприятностей.
Самое распространенное - срыв сроков сдачи жилья и задержки получения прав собственности. Обычно заселение дома у нас начинается в лучшем случае на квартал позднее, чем обещают строители. С регистрацией права собственности ситуация сложнее. После приемки дома госкомиссией застройщик должен предоставить в ГБР объемный комплект документов на дом, а после этого в течение месяца (официальный минимальный срок) бюро должно выдать дольщикам свидетельства о праве собственности. Т.к. количество предоставляемых документов достаточно велико, постоянно возникают корректировки в их количестве и качестве со стороны ГБР, прежде чем подать документы на регистрацию должны быть проведены сверки взаиморасчетов и урегулированы все спорные вопросы между инвесторами, а их в процессе строительства накапливается немало, в самом ГБР сроки не выдерживаются - в результате перечисленного подготовка документов затягивается на несколько месяцев. В худших случаях - на целый год.
Только при получении свидетельства о регистрации покупатель вздыхает спокойно - квартира не оказалась проданной несколько раз, все споры между инвесторами разрешены, можно, наконец, прописаться (зарегистрироваться) в новой квартире. Последнее опять-таки возможно, только если уже заключен договор об обслуживании с паспортно-визовой службой и РЭУ. Были случаи, когда и этот процесс затягивался на долгие месяцы.
Но риск - благородное дело. У квартиры в новом доме масса достоинств - хорошие планировки, новые коммуникации, соседи равного социального статуса, возможность выбора отделки, перепланировки и объединения квартир на стадии строительства за сравнительно небольшую доплату, отсутствие череды предыдущих сделок, рассрочка. Несмотря на многочисленные попытки широко распространить банковские кредиты на покупку жилья, договор долевого участия на сегодня остается единственным работающим способом для того, чтобы растянуть оплату квартиры на некоторый срок.
Особенность. Одна из особенностей покупки квартир в строящемся доме - отсутствие типовых договоров. Условия строительства каждого дома, а также и юридическая основа права продажи каждой квартиры у того, кто ее предлагает, - индивидуальны.
Основное правило. Для покупателя квартиры в строящемся доме есть только одно правило - без юриста не стоит вести даже предварительные переговоры. Составление договора о долевом участии, анализ возможных рисков - очень сложное дело, доступное только профессиональным юристам, специализирующимся на этих вопросах.
Самые распространенные конфликты: упоминавшаяся уже задержка сроков сдачи и регистрации права собственности, нечетко оговоренные вопросы отделки квартиры, отказ строительной организации возвращать деньги, если квартира оказалась меньше указанной в договоре.
В отличие от распространенного заблуждения наиболее дешевые квартиры - не у заказчика или генерального инвестора, а у тех, кто поставляет стройматериалы, получая в оплату не деньги, а квартиры. Цементному заводу или производителю лифтов нужны оборотные средства - деньги. Ему не нужны квартиры. Поэтому они стараются как можно быстрее от них избавиться. Очень часто по демпинговым ценам. В этом-то и подвох. Покупая квартиры, полученные в результате бартера, необходимо особо тщательно проверять предоставляемые документы. Нередко они оформлены безграмотно, т.к. директора цементных и кирпичных заводов, в основном, далеки от юридических аспектов недвижимости.
Без поддержки грамотного юриста покупать квартиру в строящемся доме нельзя. Его задача заключается в проверке предоставляемых документов и помощи составления договора долевого участия в части включения в него пунктов, делающих невыгодным для строительной фирмы любые исходы, кроме как передачи Вам квартиры.
Чего бояться при покупке квартиры.
большого количества предыдущих сделок;
продавцов низкого социального статуса (алкоголиков);
если квартира продавалась несколько раз в течение короткого времени;
доверенностей, существование которых сумбурно объясняется или которые затруднительно проверить;
агентов, которые на поставленные вопросы не дают четких ответов, а уводят разговор в сторону;
договоренностей на словах. Даже в мелочах. И продавец, и покупатель в течение сделки проходят через несколько различных внутренних состояний. Их роли, восприятие ситуации и степень воздействия на нее изменяются. Милые приветливые люди за несколько часов могут превратиться в жестких партнеров, использующих каждый Ваш промах или двоякое трактование нечетко проговоренных или незаписанных договоренностей.
Мера ответственности агентств.
На какие гарантии может рассчитывать покупатель, обращаясь в агентство? К сожалению, возможности риэлтера очень сильно ограничены законодателем. Может быть, поэтому редко встречается правдивый и соответствующий возможностям агентства ответ на этот вопрос.
Многие из компаний и непосредственно их сотрудники, пытаются взять на себя обязательства, мягко говоря, не свойственные риэлтерской компании. А, выражаясь прямо, - то, что никогда не смогут обеспечить или гарантировать. Скорее всего, это происходит для повышения своей значимости. А зачастую и просто по неведению.
Если говорить о гарантиях, то агентство и непосредственно агент может:
Присутствовать при сборах документов, необходимых для продажи квартиры и тем самым проследить, что справки получены там, где нужно, а не подделаны. К сожалению, это все равно не может обезопасить покупателя от ошибок, например, паспортной службы (нечаянных и умышленных);
Разработать оптимальную схему оформления и передачи денег в равной мере безопасную для сторон;
Предоставить продавцу и покупателю предварительные договора, подписание которых позволяет избежать ненужных споров по ходу сделки и после. Проследить, чтобы в основном договоре отчуждения содержались все необходимые фразы, усложняющие возможность оспаривания сделки в суде, и были подписаны все дополнительные бумаги, необходимые для полного завершения сделки (акт приемки квартиры, расписки в получении денег ┘);
Задерживая выплаты продавцу (обычная схема: 50% - после регистрации договора отчуждения, 40% - после выписки, 10% - после освобождения), агентство имеет рычаги влияния на продавца, тем самым, обеспечивая передачу квартиры, свободной от прописки, проживания продавца и регистрацию квартиры за новым собственником;
Опытный агент предупредит покупателя о возможных осложнениях, которые могут появиться при покупке той или иной квартиры или позже;
Выполнение всего перечисленного позволяет покупателю чувствовать себя достаточно уверено после завершения сделки.
Но если квартира ранее продавалась, то прежних владельцев Вы не видели. Что у них на уме - неизвестно. В любую минуту у кого-нибудь из бывших собственников может появиться желание посудиться. Возможно, что никаких серьезных мотивов за этим нет. И через год рассмотрения судебного дела арест с квартиры снимут.
Если иск был подан к предыдущей сделке - к агентству претензий быть не может. По закону Государственная регистрации прав на недвижимое имущество не гарантирует бесповоротного перехода права собственности. Ни государство, ни риэлтерские фирмы не обязаны ничего компенсировать пострадавшему в случае признания сделки недействительной. Потому что, согласно действующим у нас законам агент и агентство НЕ МОГУТ:
Проверить историю предыдущих продаж. Гарантировать безупречность предыдущих сделок. Отсутствие ареста на квартиру не означает, что он не может появиться спустя несколько месяцев после сделки. Агентства не имеют доступа к архивам паспортных служб, нотариусов, ГБР, картотекам психоневрологических диспансеров;
Гарантировать, что по квартире, приобретенной при участии агентства недвижимости, никогда не будет попыток оспаривания права собственности;
Агентство своими силами не может освободить квартиру для покупателя, если продавец почему-то не освобождает ее. Агентство может организовать привлечение необходимых органов власти и регулировать этот процесс удержанием штрафов с продавца.
Если условия освобождения и выписки были проработаны и оговорены в предварительных договорах, проблемы с этим возникают очень редко. Даже когда при встречной покупке до освобождения и выписки задержать выплаты продавцу невозможно, проблемы возникают также очень нечасто. Есть куда прописаться и переехать. Необходимо только не пускать процесс на самотек и постоянно подталкивать продавцов в нужном направлении.
По неофициальным каналам агентство может попросить представителей МВД сделать выписку из архива паспортного стола. Это будет текст на простом листе бумаги без подписей и печатей. На его основании можно проверить официальную справку формы 9, выданную паспортным столом, попытаться проанализировать, кто, куда выписывался-прописывался из квартиры, сколько раз менялись хозяева, не затерялись ли сведения о лицах, находящихся в заключении. Глубокого анализа и соответственно серьезных выводов на основании этих сведений сделать невозможно.
Более серьезную проверку истории квартиры можно заказать в юридической фирме (мы пользуемся услугами ЮРИНФОРМ-ЦЕНТРА), которая, используя свои полномочия и связи, выдаст заключение о явных нарушениях в предыдущих сделках. Причин признания сделки недействительной множество. Такая экспертиза - серьезное испытание для права собственности.
Небольшая тонкость. Заказывая проверку, Вы платите деньги. Срок ее проведения 5-10 дней. Таким образом, необходимо быть уверенным, что за это время интересующая Вас квартира не будет продана кому-то другому и продавец никуда не исчезнет. Если в истории предыдущих продаж будет найдет криминал, не стоит жалеть о потраченных на проверку деньгах. В случае лишения Вас права собственности на эту квартиру, потери были бы в 100 раз больше.
К сожалению, даже такой тщательный анализ не дает полной гарантии от возможности оспаривания права собственности и потери квартиры, т.к. наше законодательство очень запутано, местами противоречиво и неоднозначно. Методы сбора информации порой полулегальны и поэтому могут не иметь под собой правовой основы и быть не достоверны. Оформление сделок в 1992-1993 годах происходило в отсутствие четких канонов, с множеством нарушений, на которые в то время не обращали внимания. Почти все квартиры оформлялись (и продолжают продаваться до сих пор) по заниженной стоимости ПИБ. К тому же существует масса вариантов, которые не сможет выявить любая, самая тщательная проверка. Например, владелец квартиры (не состоящий на учете в психоневродиспансере) за час перед нотариатом идет к врачу психиатру (возможно знакомому) и тот находит у него острое психическое заболевание, состояние невнимательности или что-нибудь подобное. О чем делает соответствующие записи и выдает справку.
В мире разработан механизм гарантированного сохранения у покупателя права собственности (средств потраченных на покупку) - страхование сделки.
Страхование
В нашей стране, также существуют страховые компании, которые за 1-3% от реальной стоимости квартиры после вышеупомянутой проверки истории предыдущих продаж, выдают покупателю страховой полис.
В случае оспаривания права собственности страховая компания берет на себя все расходы по ведению дела в суде, предоставлению адвокатов. А в случае решения суда о лишении покупателя права собственности компания выплачивает полную стоимость, указанную в договоре страхования. Страхование - цивилизованный путь защиты своей собственности, а точнее средств затраченных на ее покупку, потому что в нашей стране не страхуется титул (право собственности) добросовестного приобретателя.
Стоимость страхования зависит от срока страхования. Самый дорогой - 10 лет - срок исковой давности по сделкам с недвижимостью. Страхование на год - бессмысленно, так как обычно судебные дела по жилищным спорам не длятся менее года. Существуют промежуточные сроки страхования, например, 3 года. Считается, что если в течение этого времени не возникли споры, то вероятность появления их в будущем - минимальна.
К сожалению, на сегодняшний день я не знаю страховой компании, на которую можно положиться. (Это не означает, что их не существует.) Если страховая фирма перестанет существовать - уплаченные за страховку деньги окажутся выброшенными на ветер. Сегодня в нашей стране сложно загадывать наперед.
Оптимистическое заключение.
Все вышеизложенное - не взгляд пессимиста. Я попытался сделать акцент на проблемных, наиболее неприятных и сложных ситуациях, возникающих при покупке квартиры. К сожалению, все это собранное в одном месте, наверняка производит гнетущее впечатление. Как мне кажется, похожие ощущения могут возникнуть и после чтения, например, "Справочника практикующего врача". Однако это не означает, что им нельзя пользоваться.
Так что, не все так сумрачно и безысходно. Просто необходимо серьезно отнестись к делу покупки Вашей новой квартиры. Подумайте, прежде чем сделать даже первый шаг. Надеюсь, мои слова помогут Вам выбрать верный путь и легко его пройти.
Удачной покупки!
2. Р Ткач ~ Национальный университет кораблестроения им
3. а тыс человек- все население ~ 6452 городское ~ 5039 сельское ~1413 Плотность населения1 3
4. На тему- ВлКачество и эффективность управленческих решенийВ СОДЕРЖАНИЕ ВВЕДЕНИЕ 1
5. полупроводник МС перехода является более известный как барьера Шоттки диод
6. Г
7. Ампутация ушной раковины у собак 2- 4 месячного возраста, Amputatio auriculue
8. тематический ~ связанный с ц
9. темах Понятие маркетинг многие ошибочно отождествляют с рекламой и сбытом
10. Причащение.html
11. ВосточноСибирский государственный университет технологий и управления ФГБОУ ВПО ВСГУТУ П Р И К А З
12. Динамика и структура научного познания
13. Структура и организация работы Европейского парламента
14. Варианты реорганизации предприятий Внутренняя среда организации Зарубежный опыт государственного р
15. а Короткие 150 1 ч Стрижка мытьё сушка Средние 200
16. Организационно-экономические расчеты при проектировании участков и цехов авиационных предприятий
17. Сознание и формальная логик
18. Модуль 1 Модуль 2 ВСЕГО ПО УЧЕБНОЙ РАБОТЕ Аттестация
19. спасательные операции ПСО-SR Принцип ГМССБ основан на том что поисковоспасательные организации и суда в р
20. Гарт союз українських пролетарських письменників організований 1923