Если у вас возникли сложности с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой - мы готовы помочь.
Предоплата всего
Подписываем
Глава 19. Договір ренти
1. Поняття і види договору ренти
Одним із нових договірних типів відчуження майна є договір ренти, вперше в історії вітчизняного цивільного права закріплений ЦК України 2003 р. На законодавчому рівні правовому регулюванню рентних відносин присвячена гл. 56 "Рента" ЦК України (статті 731-743), норми якої закріпили поняття і види договору ренти, елементи та виконання рентного зобов'язання.
Нормативне закріплення цивільно-правового інституту ренти стало можливим завдяки загальнодозвільному режиму регулювання цивільних правовідносин. Попереднє цивільне законодавство обмежувало застосування договорів рентного типу, оскільки можливість відчуження майна в обмін на надання колишньому власнику сталого грошового або іншого утримання дозволялося лише шляхом укладення договору довічного утримання.
Поняття договору ренти закріплено ч. 1 ст. 731 ЦК України, згідно з якою за договором ренти одна сторона (одержувач ренти) передає іншій стороні (платникові ренти) якесь майно у власність, а платник ренти взамін цього зобов'язується періодично виплачувати одержувачеві ренту у формі певної грошової суми або в іншій формі.
Договір ренти має притаманні йому певні ознаки.
Зазначений договір є оплатною, ризиковою (алеаторною), двосторонньою, імперативно реальною або консенсуальною (у визначених законом випадках), довготривалою угодою, що передбачає перехід права власності до набувача (платника) під виплату безстрокових (довічних) або на певний строк періодичних рентних платежів.
За характером надання рента фактично має оплатний характер, оскільки майно передається отримувачем ренти (відчужувачем) у власність платника ренти в обмін на сплату останнім рентних платежів на користь отримувача ренти. Однак ЦК України режим формально оплатного договору визнає лише за рентою, одержувач якої передає майно у власність платника ренти за плату (ч. 2 ст. 734 ЦК). Безоплатною визнається рента, майно за якою передається у власність платника ренти безоплатно, і за таких відносин мають застосовуватися положення про договір дарування.
Поширення норм про дарування не можна розглядати як свідчення визнання даруванням даного виду ренти в цілому. Законодавець таким чином вимушено заповнює прогалину правового регулювання безоплатної ренти схожою до неї конструкцією дарування, яка, однак застосовується лише в частиш, що не суперечить сутності договору ренти.
Сфера дії на безоплатну ренту норм про дарування обмежується відносинами з безоплатного передання рентного капіталу у власність платника ренти; положення про дарування не поширюються на відносини зустрічного надання-сплати рентних платежів.
За спрямованістю зобов'язання договір ренти належить до договорів, пов'язаних з переданням права власності набувачеві (платнику ренти).
Договір ренти є правовою формою здійснення передання майна (рентного капіталу) у власність набувача (платника ренти), обтяженого зустрічним наданням періодичних платежів (ренти) як елемента утримання.
Рентний платіж є періодичною виплатою у вигляді певної грошової суми або іншого надання, передбаченого договором ренти.
Рентний платіж є зустрічним (наступним) виконанням і своєрідним еквівалентом первинного виконання. Зазначений платіж відображає специфіку ренти, яка полягає в існуванні надприбутку володільця майна, відчужуваного під виплату ренти, а також у спрямованості інтересу власника ренти на багатоактне, постійне отримання цього прибутку у вигляді періодичних платежів протягом усього періоду експлуатації, наданого взамін переданого у власність майна.
Рентний платіж є визначеною за певний період часу частиною поняття утримання як визначального елемента ренти.
Надання утримання є визначальною метою спрямованості та змісту ренти, що являє собою періодично отримуване відшкодування у вигляді грошових платежів або їх натурального еквівалента, що направляються отримувачем згідно з цілями, вказаними або погодженими з джерелом виплати.
За своєю сутністю рента є породженням права вимоги від конкретної особи (що зазвичай є власником рентного капіталу) стосовно надання утримання у вигляді певних виплат або інших благ, погоджених сторонами.
Договір ренти є різновидом ризикових (алеаторних) угод, пов'язаних з переходом права власності на майно.
Ризиковий (алеаторний) характер договору ренти зумовлений особливостями характеру зустрічного виконання в рентному зобов'язанні, що полягає в невизначеності на момент укладення договору загальної суми зустрічного надання в рахунок оплати відчужуваного майна.
За змістом прав сторін договір ренти є двостороннім, оскільки платник ренти та одержувач ренти мають права та обов'язки.
Рента зазвичай - пролонгований і довготривалий договір, специфіка якого передбачає тривалість договірних відносин, які можуть нараховувати не одне десятиліття.
Дискусійним є питання щодо реальності ренти. Договір ренти доцільно визнати консенсуальним договором, який вважається укладеним з моменту нотаріального посвідчення або державної реєстрації і покладає на отримувача ренти обов'язок передати майно платнику ренти. Консенсуальний характер договору ренти обґрунтовується тим, що окрім надання договору відповідної форми для його укладення не вимагається передача майна платнику ренти.
Договір ренти вважається укладеним і право власності виникає у набувача (платника ренти) з часу нотаріального посвідчення або реєстрації договору, а не в момент передачі майна чи фактичної його передачі набувачу, чому і відповідає його визнання договором консенсуальним.
Нотаріальне посвідчення і державна реєстрація визнаються юридично значимим фактом, необхідним для набрання чинності договору ренти, що унеможливлює реальний характер наведеного договору, оскільки будь-який реальний договір вчиняється шляхом передачі речі одним контрагентом іншому. Вчинення реальних дій учасниками рентного договору, укладеного в неналежній формі, недостатньо для набрання чинності наведеного договору. Щодо цього в літературі слушно зазначається про недоцільність застосування юридичної фікції визнання передачею речі під виплату ренти моменту реєстрації переходу прав власності для випадків, коли закон вважає це для відчуження майна необхідним, і фактичного вручення - в усіх інших випадках.
Вищенаведені позиції мають бути узгоджені у зв'язку з внесенням Законом України від 11 лютого 2010 р. змін до ч. 2 ст. 732 ЦК, згідно з якими договір ренти та договір про передачу нерухомого майна під виплату ренти підлягають нотаріальному посвідченню. Отже, вимога про державну реєстрацію скасована.
Види договорів ренти. ЦК України у ч. 2 ст. 731 передбачає можливість укладення двох видів договорів ренти - безстрокової і строкової, що передбачає встановлення договором обов'язку виплачувати ренту відповідно безстроково (безстрокова рента) або протягом певного строку.
При безстроковій ренті встановлюється обов'язок платника ренти сплачувати ренту одержувачеві до дня смерті (довічна рента) або припинення діяльності одержувача ренти на умовах договору.
Строкова рента передбачає обов'язок платника ренти виплачувати ренту протягом визначеного договором строку.
Правова природа договору ренти та його місце в системі договорів. У цивілістичній доктрині і правозастосовній практиці неоднозначно вирішуються питання правової природи і відмежування рентного договору від суміжних договорів. Особливість рентного договору зумовлена його двоєдиною спрямованістю (метою) - передачею права власності на майно та отримання рентних платежів. У зв'язку з цим правова природа договору ренти полягає у визнанні рентних платежів еквівалентом, що не піддається будь-якому об'єктивному обліку (калькуляції), та породженою відсутністю ціни і строку невизначеністю загального розміру зустрічного виконання, що з'ясовується лише на день смерті чи припинення діяльності набувача ренти.
Договір ренти слід розглядати самостійним видом договору, який передбачає відмежування рентного зобов'язання від суміжних договорів.
Одним з актуальних питань теорії і практики є відмежування рентного зобов'язання від купівлі-продажу. Відмінні ознаки ренти від купівлі-продажу зумовлені алеаторним характером зустрічного виконання зобов'язання в рентному договорі.
На відміну від договорів купівлі-продажу або міни, які зазвичай опосередковують акти еквівалентного товарообміну, договір ренти пов'язаний з ризиком того, що розмір рентних платежів може виявитися більшим або, навпаки, меншим від вартості відчуженого під виплату ренти майна.
За договором ренти платник ренти, який є покупцем лише в певному сенсі, виплачує за майно (як товар) не певну, відому грошову суму (ціну) чи завідомо оцінене сторонами відшкодування, а невизначений загальний обсяг рентних платежів, оскільки зобов'язання виплачувати ренту діє або безстроково, або строково.
Договір ренти спрямований не стільки на отримання майна у власність (цим він лише починається), скільки на матеріальну допомогу стороні (отримувачу ренти) її контрагентом (платником ренти).
У літературі неоднозначно вирішується питання щодо відмежування довічної ренти від різновиду купівлі-продажу з розстрочкою платежу, що в правозастосовній практиці отримали назву договорів купівлі-продажу з умовою довічного утримання. В останньому випадку йдеться про правочини відчуження майна, що є результатом розвитку зобов'язального права, все більша деталізація якого приводить до вступу учасників у договірні відносини, які покладають обов'язок з вчинення не однієї, а кількох дій, і передбачають виникнення у сторін не за одним, а за кількома зобов'язаннями (у вузькому значенні цього поняття). Зазначені договори купівлі-продажу містять два види зустрічного виконання зобов'язання - сплату ціни і надання довічного утримання, які як з юридичного, так і з економічного погляду не рівнозначні. Головне зустрічне надання (сплата ціни) вчиняється під скасувальну умову додаткового зустрічного виконання зобов'язання.
Відмінність довічної ренти від так званої купівлі-продажу з умовою довічного утримання полягає не у відмінностях форм періодичних платежів, а в алеаторному характері зустрічного виконання, спричиненого неможливістю визначення загальної суми зустрічного надання і припустимістю зміни ціни товару (загальної суми рентних платежів) залежно від настання певного випадку (смерті) при ренті, а не від показників, що зумовлюють ціну товару в купівлі-продажу (собівартість, затрати тощо).
Ризик у договорі ренти покладається на невизначену сторону (залежно від різниці між обсягом платежів на момент смерті та ціною майна, відчуженого під виплату ренти), а не на покупця (його спадкоємцю, правонаступників тощо) за договором купівлі-продажу.
У разі смерті (припинення діяльності) кредитора (продавця, отримувача ренти, відчужувача) рентне зобов'язання припиняється (за аналогією з ч. 2 ст. 755 ЦК України), а зобов'язання за договором купівлі-продажу припиняється лише в тому випадку, якщо воно є нерозривно пов'язаним з особою кредитора відповідно до вимог ч. 2 ст. 608 ЦК України.
Договори купівлі-продажу з умовою довічного утримання не відповідають вимогам ЦК України про встановлення ціни товару.
Відповідно до ст. 691 ЦК України ціна за договором купівлі-продажу має встановлюватись у договорі в конкретній сумі або може підлягати зміні залежно від показників, що зумовлюють ціну товару (собівартість, затрати тощо).
Визначення остаточної ціни за оплатним зобов'язанням залежно від настання в майбутньому випадкової обставини не підпадає під поняття невстановленої у договорі ціни, згідно з вимогами ч. 3 ст. 691 ЦК України, і охоплюється договором купівлі-продажу лише при здійсненні строкових біржових правочинів, які набувають статус біржових за умови дотримання правил біржової торгівлі.
Наведене дає підстави для висновку про те, що договори купівлі-продажу з умовою довічного утримання за своєю природою не можуть визнаватися непоіменованими з огляду на суперечності суті зобов'язання купівлі-продажу і підлягають кваліфікації як удавані угоди, що приховують договір ренти, оскільки плата за проданий товар і платежі на довічне утримання входять до складу єдиного зустрічного виконання і охоплюються зобов'язанням за договором безстрокової ренти за плату.
Отже, рентою мають визнаватися будь-які договори відчуження майна в обмін на зустрічне вчинення довічних або на певний строк періодичних платежів у грошовій, натуральній, інших, визначених законом формах, що достроково припиняються зі смертю або припиненням діяльності юридичної особи-платника ренти (набувача).
Відмежування договору ренти від договору довічного утримання зумовлене визнанням їх самостійними видами договорів, кожен з яких регулюється окремою главою ЦК (глави 56 і 57). ЦК України, на відміну від ЦК РФ, не визнає довічне утримання різновидом ренти.
Зазначені договори мають відмінності в предметі, суб'єктному складі, правах і обов'язках, строках чинності та правових наслідках розірвання договорів, що істотно відрізняють їх один від одного.
Порівняно з договором довічного утримання, договір ренти має більш широкий за сферою предмет рентного зобов'язання (тобто рентний капітал і ренту). Рентним капіталом і рентою можуть бути будь-які майно і відчужувані об'єкти цивільних прав. За договором довічного утримання відчужуваним під довічне утримання майном може бути лише нерухоме майно, його відчужувана частина або рухоме майно, яке має значну цінність, і при цьому вони можуть передаватися лише в обмін на надання довічного утримання (матеріальне забезпечення у вигляді житла, харчування) та (або) догляду (опікування) у вигляді необхідної допомоги, послуг.
Відчужувачем у договорі довічного утримання (догляду) може бути лише фізична особа, тоді як одержувачем ренти за договором може бути також і юридична особа.
Набувачу ренти забороняється відчужувати майно, передане за договором довічного утримання (догляду), на відміну від обов'язку платника ренти отримати згоду на відчуження подібного майна за договором ренти.
Договір довічного утримання (догляду) завжди є безстроковою угодою, чинність якої поставлено в залежність від настання випадку (смерть відчужувача). і не може бути строковим договором, на відміну від договору ренти, який може бути як безстроковим, так і строковим.
У разі розірвання договору довічного утримання (догляду) відчужувач набуває право власності на майно, яке було ним передане, що не передбачено нормами ЦК про ренту, згідно з якими одержувач ренти отримує грошову компенсацію.
Перелік істотних умов договору ренти. ЦК України прямо не вказує перелік істотних умов рентного договору, виявлення яких має проводитися шляхом тлумачення норм ЦК про ренту.
У доктрині права традиційно виокремлюють три істотні умови цього договору: умови про рентний капітал (майно, яке передається під виплату ренти); умови про рентні платежі; умови щодо забезпечення виконання зобов'язання з виплати рентних платежів.
Однак ЦК України істотними умовами договору ренти визнає лише дві з наведених умов - про предмет, форму і розмір ренти. ЦК України не передбачає інших істотних умов договору ренти, які б визнавалися такими в силу прямої вказівки закону.
Умови про рентний капітал і рентні платежі в сукупності становлять предмет договору ренти, який, незважаючи на притаманну йому певну невизначеність, виражає зовні правовий ефект, досягнення якого прагнуть його сторони.
Предмет договору ренти. За змістом ч. 1 ст. 731 ЦК України предмет договору ренти становлять дії щодо передання визначеного майна у власність під виплату ренти у вигляді періодичних платежів, довічно або на певний Строк сплачуваних за умовами договору. Предмет зазначеного договору складається з двох взаємозумовлених видів дій щодо передання майна, яке відчужується під виплату ренти, та самої ренти, яка виплачується її одержувачеві.
При цьому надання ренти (як і довічного утримання) - це самостійне зустрічне виконання іншої сторони, що безпосередньо не пов'язане з майном, переданим під виплату ренти, і не обмежує права набувача на таке майно.
Предмет договору ренти зумовлює характер виконання рентного зобов'язання, що передбачає передання зустрічного надання платником ренти в обмін на попереднє виконання з боку отримувача ренти.
Виконання зобов'язань платником ренти зі сплати рентних платежів є зустрічним виконанням, оскільки зумовлено виконанням отримувачем ренти зобов'язання з передання майна у власність платника ренти. На платника ренти покладається обов'язок взятися до виконання свого зобов'язання щодо сплати рентних платежів лише після виконання передання йому майна у власність під виплату ренти. Однак наведене не означає, що зобов'язання щодо зустрічного виконання (сплата ренти) не виникає, поки не буде проведено попереднє виконання (передання майна під виплату ренти). Прострочка чи непередання майна під ренту не позбавляє платника ренти права розпочати виплату ренти достроково, починаючи з моменту набрання чинності договору ренти, і виступає підставою для здійснення його права на зупинення виконання або відмову від договору відповідно до ч. 3 ст. 538 ЦК України.
Закон не встановлює обмежень з приводу майна, яке перелається під виплату ренти. Під майном ЦК України (ст. 190) розуміє окрему річ, сукупність речей, а також майнові права та обов'язки. При цьому майнові права в широкому сенсі доктрина тлумачить як зобов'язальне право вимоги кредитора до боржника, так і виключні права на результати творчої діяльності. У зв'язку з цим припустиме передання під виплату ренти зобов'язальних прав вимоги, результатів творчої діяльності тощо.
Ціна за договором ренти. Не визнається істотною умовою ціна за договором ренти, під якою розуміється не загальна сума рентних платежів, а грошовий еквівалент, за який передається майнове благо під виплату ренти. Наведений висновок випливає зі змісту ч. 2 ст. 734 ЦК України, згідно з якою до відносин ренти за плату застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, а якщо майно передається безоплатно - положення про договір дарування.
Відповідно до ст. 691 ЦК України покупець (у нашому випадку платник ренти) зобов'язаний оплатити товар за ціною, встановленою у договорі купівлі-продажу (читай за договором ренти), або, якщо ціна не встановлена у договорі і не може бути визначена виходячи з його умов, - за ціною, що визначається відповідно до ст. 632 ЦК, тобто виходячи із звичайних цін, що склалися на аналогічні товари, роботи чи послуги на момент укладення договору.
Не можна говорити про те, що ціна договору ренти еквівалентна сумі рентних платежів. Зазвичай ціна договору ренти не еквівалентна сумі рентних платежів у силу алеаторності рентного зобов'язання, припинення якого, в тому числі щодо сплати ренти, поставлено в залежність від настання чи ненастання (при строковій ренті) смерті або припинення діяльності набувача ренти.
Унаслідок невизначеності та ймовірності зазначених випадкових обставин загальна сума зустрічного виконання (рентних платежів) може бути більшою чи меншою за ціну за договором ренти (тобто еквівалента майна). У зв'язку з цим на момент укладення договору ренти зазвичай неможливо визначити загальну суму рентних платежів. Навіть при строковій ренті загальна сума ренти визначатиметься моментом смерті набувача рентних платежів, а не встановленою договором сумою рентних платежів, визначеною виходячи із загального строку чинності такої угоди.
Ціна за договором ренти зумовлена, однак не завжди тотожна оцінці вартості майна, що передається під виплату ренти; остання є нижньою межею під час визначення сторонами ціни за договором ренти. Оцінка вартості такого майна є передумовою визначення ціни, оскільки для встановлення останньої необхідна оцінка вартості майна. Відсутність оцінки вартості майна при ренті нерухомості фактично унеможливлює укладення таких договорів ренти. Наприклад, при укладенні договору ренти нерухомості, зокрема житла, оцінка вартості може визначатися в довідці-характеристиці БТІ. Ця оцінка необхідна для обчислення держмита при нотаріальному посвідченні договору і відповідно до цієї оцінки платник ренти як власник сплачуватиме податки.
Форма, розмір і строк виплати рентних платежів. Цивільне законодавство містить правила щодо форми і розміру ренти (ст. 737 ЦК).
Під рентою ЦК України розуміє рентні платежі, які становлять об'єкт зустрічного виконання рентного зобов'язання.
Для отримувача ренти визначальним елементом предмета ренти виступають рентні платежі - їх форма, обсяг, періодичність виплати, виконання яких дає можливість отримати правовий ефект, очікуваний у момент укладення такого договору.
Рентні платежі - це періодичні натуральні (утримання) або грошові (рента) відшкодування, отримувані особою, яка передала майно під виплату ренти.
Форма і розмір рентних платежів є істотними умовами договору ренти, які мають визначатися договором відповідно до вимог ст. 737 ЦК України. У разі відсутності або неконкретності умов про форму та/або розмір ренти договір ренти вважається неукладеним.
Формами рентних платежів виступають грошові суми або інші об'єкти цивільних прав, передбачені як форми ренти (передання речей, виконання робіт або надання послуг) відповідно до ч. 1 ст. 737 ЦК України.
Форма виплати ренти має встановлюватися договором ренти.
Одержувач має право отримувати рентні платежі після передання майна під виплату ренти. Цей факт є підставою для початку виконання зобов'язання з виплати рентних платежів.
Договором може бути передбачено можливість заміни однієї форми рентних платежів на іншу.
Договором може передбачатися передання ренти у вигляді: 1) грошового еквівалента; 2) надання житла; 3) забезпечення харчування (як договірний перелік, так і як рівень забезпечення, необхідного у конкретних умовах за звичайних умов, виходячи із соціального статусу одержувача ренти, місця проживання тощо); 4) догляду (зазначений обов'язок виникає в разі необхідності і має бути виконаний відповідно до звичайних вимог, що ставляться за конкретних обставин); допомоги (надання якої прямо передбачено договором або без якої одержувач не здатний за станом свого здоров'я виконати необхідні дії).
Сторони мають право домовитись і про інші способи надання забезпечення як форми ренти.
Зазвичай платник ренти зобов'язується надавати комплекс послуг щодо забезпечення і підтримки життєвого рівня одержувача ренти, визначеного погодженим сторонами грошовим еквівалентом. Обсяг цих обов'язків не є вичерпним і визначається в кожному конкретному випадку, керуючись принципами розумності, добросовісності, а також з урахуванням особистості одержувача ренти.
У частині 2 ст. 737 ЦК України передбачено норму, згідно з якою розмір ренти встановлюється договором. Якщо одержувач ренти передав у власність платника ренти грошову суму, розмір ренти встановлюється в розмірі облікової ставки Національного банку України, якщо більший розмір не встановлений договором ренти. Розмір ренти змінюється відповідно до зміни розміру облікової ставки Національного банку України, якщо більший розмір не встановлений договором.
Сторони мають право в договорі ренти розмір ренти встановити в більшому, але не меншому розмірі стосовно облікової ставки Національного банку України.
Цивільний кодекс України містить правила щодо строку виплати ренти, згідно з якою рента виплачується після закінчення кожного календарного кварталу, якщо інше не передбачено договором ренти (ст. 738).
Це означає, що зобов'язання платника ренти полягають у виплаті одержувачеві зумовленої договором грошової суми наприкінці кожного календарного кварталу. Сторони за взаємною згодою відповідно до договору ренти можуть установити графік платежів, за яким проводитимуться розрахунки.
Норма ст. 738 ЦК стосується виплати ренти у грошовій формі. Виплата ренти в натуральній чи іншій формі має провадитися відповідно до умов договору або з урахуванням звичайних вимог, що ставляться до надання послуг, виконання робіт тощо. Зокрема, забезпечення харчуванням передбачає доставку та підготовку продуктів (приготування їжі, організація харчування тощо) у строки, які визначаються специфікою особистості опікуваного, видом продуктів та умовами їх зберігання в місці проживання одержувача ренти.
Форма договору ренти. ЦК України у ст. 732 встановлює вимоги щодо форми договору ренти. Договір ренти має укладатися в письмовій формі з обов'язковим нотаріальним посвідченням. Договір ренти, предметом якого є нерухомість, підлягає також державній реєстрації.
Частиною 2 ст. 209 ЦК України допускається посвідчення таких договорів іншою посадовою особою, яка відповідно до закону має право на вчинення такої нотаріальної дії, шляхом вчинення на документі, в якому викладено текст договору, посвідчу вального напису. З наведеного випливає можливість посвідчення такого договору ренти (наприклад, житла) на біржі тощо, якщо законом передбачено право посадової особи біржі, іншої організації на вчинення нотаріального посвідчення договорів ренти.
У разі недотримання вимог закону (ч. 2 ст. 732 ЦК) про нотаріальне посвідчення договору такий договір ренти є нікчемним відповідно до правил ч. 1 ст. 220 ЦК України. Такий договір суд може визнати дійсним лише в порядку, встановленому ч. 2 ст. 220 ЦК України.
Сторони договору ренти. Цивільне законодавство містить правила про сторони в договорі ренти (ст. 733 ЦК).
Вітчизняне законодавство не обмежує суб'єктний склад учасників рентного зобов'язання. Сторонами зазначеного договору є одержувач і платник ренти, якими можуть бути як фізичні, так і юридичні особи.
Указані особи мають бути наділені цивільною право- та дієздатністю.
ЦК України не містить обмежень, пов'язаних із соціальним характером, і не передбачає, що одержувачем ренти має бути суб'єкт, який не займається підприємницькою діяльністю.
Одержувач ренти має бути власником майна, яке передається під виплату ренти, оскільки первинне надання спрямоване на передання права власності на таке майно (рентний капітал).
Одержувачем ренти за договором ренти може бути повнолітня дієздатна фізична чи неповнолітня фізична особа за згодою батьків (усиновлювачів) або піклувальника.
Юридичні особи за договором ренти можуть виступати як одержувачами ренти, так і платниками ренти, якщо це не суперечить суті таких зобов'язань. Так, за договором ренти житла юридичні особи зазвичай виступають одержувачами ренти. Це пов'язано з тим, що житло призначене для постійного проживання і можуть набувати його за певних обмежень. Платниками за договором ренти житла переважно виступатимуть фізичні особи, які придбавають житло для власних потреб. Якщо юридичні особи надаватимуть побудоване житло своїм співробітникам, а управителі житловою комерційною нерухомістю і третім особам, вони можуть бути платниками ренти.
Вітчизняне цивільне законодавство не передбачає, але й не забороняє можливості укладення договору ренти відчужувачем та/або платником ренти на користь третьої особи, оскільки, відповідно до ст. 636 ЦК України, виконати обов'язок на користь третьої особи за цим договором можуть обидві сторони.
У разі множинності осіб серед сторін договору ренти за аналогією можуть застосовуватися положення ЦК України про договір довічного утримання (догляду), передбачені частинами 3 і 4 ст. 746 і ст. 747 ЦК України.
Права одержувача ренти можуть передаватися іншим особам шляхом відступлення вимоги й переходити у спадок, якщо одержувач ренти є фізичною особою. Вітчизняний законодавець не забороняє можливості отримання повної ціни ренти від третьої особи у випадку, коли платник ренти не бажає або внаслідок об'єктивних причин не може здійснити викуп ренти. У цьому разі зазначена третя особа виконує зобов'язання перед одержувачем ренти й автоматично виконує обов'язок відносно платника ренти, який зобов'язаний здійснювати рентні платежі на користь нового одержувача ренти. Згода боржника, яким виступає платник ренти, на відступ від вимоги не вимагається, оскільки при цьому не погіршується його становище. Сума рентних платежів, строки їх виплати та інші умови договору залишаються незмінними, змінюється лише одержувач ренти.
Договором ренти може передбачатися заміна набувача та майна, яке було передане платнику ренти, за аналогією з договором довічного утримання (догляду) відповідно до статей 752 і 753 ЦК України, в частині, що не суперечить суті рентного зобов'язання.
Передання майна під виплату ренти. Цивільне законодавство передбачає умови передання майна під виплату ренти. Відповідно до ч. 1 ст. 734 ЦК договором ренти може бути встановлено, що одержувач ренти передає майно у власність ренти за плату або безоплатно.
При оплатній передачі майна під виплату ренти має вказуватися ціна відчуження такого майна. У цьому випадку одержувач ренти, крім рентних платежів, має отримати компенсацію вартості майна, що передається.
Субсидіарне застосування положень ЦК про купівлю-продаж і дарування до рентних зобов'язань.
Близькість договору ренти з купівлею-продажем і даруванням обумовили припустимість застосування окремих положень про купівлю-продаж і дарування до рентних зобов'язань. У частині 2 ст. 734 ЦК України закріплено правило про субсидіарне застосування норм про купівлю-продаж і дарування, залежно від того, на яких умовах було проведено передання майна під ренту (рентного капіталу).
Правила про купівлю-продаж і дарування поширюються на відносини з вчинення первинного надання (відчуження рентного капіталу) і не застосовуються до відносин зі сплати рентних платежів.
Цивільне законодавство встановлює правила щодо забезпечення виплати ренти. Відповідно до ст. 735 ЦК одержувач ренти набуває право застави на нерухоме майно, що передається під виплату ренти. У разі порушення платником ренти своїх зобов'язань одержувач ренти має змогу задовольнити свої вимоги за рахунок цього майна переважно перед іншими особами.
Цивільний кодекс України не містить імперативного правила про обов'язкове встановлення сторонами способу забезпечення виконання зобов'язань платника ренти у випадку передання рухомого майна під виплату ренти.
Якщо під виплату ренти передано рухоме майно, спосіб забезпечення виконання зобов'язань платника ренти має обов'язково вказуватися лише якщо це передбачено умовами зазначеного договору.
Рівень імперативності норми ст. 735 ЦК України різний залежно від предмета забезпечення рентних зобов'язань. Умови щодо забезпечення виконання зобов'язань з виплати рентних платежів визнаються істотними лише за згодою сторін договору. У разі передання нерухомого майна під виплату ренти одержувач ренти набуває право застави на це майно в силу прямої вказівки закону (ч. І ст. 735 ЦК). За договором ренти застава виникає автоматично за фактом укладення договору про передачу нерухомості під виплату ренти, незалежно від наявності чи відсутності умов про заставу у змісті зазначеного договору. Тому умови про заставу в договір ренти включати не обов'язково.
У частині 2 ст. 735 ЦК України записані обмеження у здійсненні відчуження майна, переданого набувачеві під виплату ренти. Платник ренти має право відчужувати зазначене майно лише за згодою одержувача ренти. ЦК України не забороняє відчужувати майно, передане платнику ренти, і не допускає встановлення такої заборони за згодою сторін, що випливає із змісту ч. 2 зазначеної статті і правила про припустимість обмеження здійснення права власності лише у випадках і в порядку, встановлених законом (ч. 2 ст. 321 ЦК). Згода одержувача ренти на відчуження майна має надаватися у формі, в якій вчинено сам договір ренти відповідно до ст. 732 ЦК (тобто, у простій письмовій формі або має нотаріально посвідчуватися), з дотриманням інших загальних правил про умови дійсності правочинів. Правочини щодо відчуження зазначеного майна, вчинені без згоди одержувача ренти, мають визнаватися недійсними з підстав відсутності повноважень сторони такого правочину.
У цій же частині ст. 732 ЦК закріплено правило слідування щодо обов'язків сплати ренти. У разі відчуження нерухомого майна іншій особі до неї переходять обов'язки платника ренти. Зазначене правило діє протягом чинності договору ренти, на підставі якого виникло зобов'язання платника ренти. ЦК України не передбачає імперативного правила, згідно з яким рента обтяжує рухоме майно, яке було передане під виплату. Умови договору ренти про поширення зазначеного правила на рухоме майно незаконно обмежують здійснення права власності набувача такого майна і мають визнаватися недійсними.
У частині 3 ст. 732 ЦК України передбачено диспозитивне правило про можливість забезпечення інтересів отримувача ренти встановленням обов'язку платника ренти застрахувати ризик невиконання ним своїх обов'язків за договором ренти. Зазначене правило, передбачене ч. І ст. 735 ЦК, не є альтернативним і не замінює (навіть за згодою сторін договору) правила про встановлення застави в силу закону. Умови страхування ризику невиконання обов'язків платника ренти встановлюються договором ренти або окремим договором страхування.
Закон не виключає можливості застосування сторонами разом із заставою будь-яких інших правомірних способів забезпечення виконання зобов'язань. У зв'язку з цим за договором, що передбачає передання під виплату ренти грошової суми або іншого рухомого майна, не є істотною умовою в силу закону умова, яка встановлює обов'язок платника ренти надати забезпечення виконання його зобов'язань або застрахувати на користь одержувача ренти ризик відповідальності за невиконання чи неналежне виконання цих обов'язків відповідно до положень ст. 735 ЦК України.
З підстав відсутності в договорі ренти умови про забезпечення виплати ренти зазначений договір не може визнаватися неукладеним.
Відповідальність за договором ренти.
Цивільне законодавство містить правила щодо відповідальності за прострочення виплати ренти.
У частині 1 ст. 736 ЦК України передбачено виплату на користь одержувача ренти відсотків у зв'язку з допущеною платником ренти прострочкою. Розмір відсотків визначається сторонами договору, а якщо він у договорі не встановлений, то згідно з ч. 2 ст. 536 ЦК. Варто зазначити, що виплата зумовлених в законі або договорі відсотків не є засобом цивільно-правової відповідальності, обов'язок з їх виплати настає в усіх випадках прострочки платника ренти, навіть тоді, коли прострочка відбулася не з вини платника.
Цивільне законодавство містить правила щодо здійснення права платника безстрокової ренти на відмову від договору ренти.
У частині 1 ст. 739 ЦК України закріплено право платника безстрокової ренти відмовитися від договору ренти. Зазначене право зумовлене безстроковим характером договору ренти і пов'язаними з цим ризиками у вигляді знищення майна, переданого під виплату ренти, зміни стану здоров'я осіб, які першими укладали даний договір, виникнення обставин, які ускладнюють виконання договору.
З огляду на пролонгований характер зазначеного договору здійснення цього права не може бути обмежене умовами договору. Умова договору, відповідно до якої платник безстрокової ренти не може відмовитися від договору ренти, є нікчемною.
Однак це не означає встановлення договором порядку здійснення зазначеного права з метою захисту інтересів обох сторін договору.
Зазначене положення знайшло відображення в ч. 2 ст. 739 ЦК, згідно з якою договором ренти можуть бути встановлені умови здійснення платником безстрокової ренти відмови від договору ренти. Зазначені умови можуть, зокрема, передбачати строк повідомлення про відмову договору, порушення яких може тягнути сплату пені чи інші негативні наслідки для одержувача ренти (перенесення строку дострокового припинення договору тощо).
Зобов'язання з виплати ренти може бути припинене у разі досягнення сторонами договору згоди про розірвання договору. Сторони мають право за взаємною згодою визначити процедуру дострокового розірвання договору, його правові наслідки (чи передбачається повернення майна і вже виплачених рентних платежів, чи отримує одержувач компенсацію тощо).
Частина 3 ст. 739 ЦК України передбачає правило, згідно з яким договір ренти припиняється після спливу трьох місяців від дня одержання одержувачем ренти письмової відмови платника безстрокової ренти від договору за умови повного розрахунку між ними.
У випадку наявності заборгованості між сторонами на момент спливу зазначеного тримісячного строку дата припинення договору ренти переноситься до погашення зазначеної заборгованості, якщо інше не передбачено договором.
Стаття 740 ЦК України передбачає порядок здійснення права одержувача безстрокової ренти на розірвання договору ренти.
Одержувач ренти має право вимагати розірвання зазначеного договору у випадках, указаних у ч. І ст. 740 ЦК або в договорі.
ЦК України закріплює три підстави розірвання договору безстрокової ренти з ініціативи одержувача ренти.
Право на розірвання договору виникає у випадку, коли платник такої ренти прострочив її виплату більш як на один рік.
Одержувач ренти має право на розірвання договору ренти, якщо платник безстрокової ренти порушив свої зобов'язання щодо забезпечення виплати ренти, передбачені договором або законом (не надав заставу або не провів заміну втраченого забезпечення, не уклав договору страхування ризиків тощо).
Зазначене право може бути реалізоване у разі виникнення обставин, які явно свідчать про неможливість виплати ним ренти в розмірі та строки, що встановлені договором (платник ренти визнаний неплатоспроможним тощо).
Відповідно до ч. 2 ст. 740 ЦК одержувач зазначеної ренти має право вимагати розірвання договору ренти також в інших випадках, встановлених договором ренти.
ЦК України встановлює правила щодо розрахунків сторін у разі розірвання договору ренти.
Згідно з ч. 1 ст. 741 ЦК можливе проведення розрахунків залежно від того, чи майно було передано у власність платника ренти за плату або безоплатно, якщо договором ренти не було встановлено правові наслідки розірвання договору ренти.
Частина 2 ст. 740 ЦК встановлює правило, згідно з яким платник ренти, якому майно було передано у власність безоплатно, має виплатити одержувачеві річну суму рентних платежів.
Згідно з ч. 3зазначеної статті ЦК платник ренти, якому було передано майно у власність за плату, тобто сплатив ціну майна, відчуженого під ренту, повинен за вимогою одержувача ренти виплатити річну суму ренти та вартість переданого майна.
Цивільним законодавством не передбачено права одержувача ренти вимагати повернення майна, переданого у власність платника ренти.
Однак за згодою сторін розрахунки можуть бути проведені шляхом передачі одержувачу ренти майна, належного платнику ренти.
Стаття 742 ЦК України містить правила щодо ризику випадкового знищення або випадкового пошкодження майна, переданого під виплату безстрокової ренти.
Ризик випадкового знищення або випадкового пошкодження майна залежить від того, на яких умовах передається майно за договором ренти.
Частиною 1 зазначеної статті ЦК передбачено, якщо майно було передано платнику ренти безоплатно, то зазначений ризик несе платник, який не звільняється від зобов'язання виплачувати ренту.
Крім того, покладення на платника ренти зазначеного ризику означає, що одержувач ренти не зобов'язаний відшкодовувати вартість втраченого майна або замінити його іншим рівноцінним майном і вважається таким, що передав майно у власність платника ренти.
За змістом ч. 2 ст. 742 ЦК у випадку настання зазначеного ризику за договором передання майна за плату під виплату безстрокової ренти платник ренти має право вимагати відповідно припинення зобов'язання щодо виплати ренти або зміни умов її виплати.
Стаття 743 ЦК України встановлює правило про покладення ризику випадкового знищення або випадкового пошкодження майна, незалежно від того, чи передано воно під виплату ренти безоплатно або за плату за договором, укладеним на певний строк, безпосередньо на платника ренти. У цьому разі до закінчення строку дії договору ренти за платником ренти зберігаються всі його зобов'язання з її виплати.
Стосовно договору безстрокової ренти ЦК не встановлює особливості переходу такого ризику, а отже, на відносини безстрокової ренти мають поширюватися загальні положення ЦК про перехід ризику випадкового знищення або випадкового пошкодження майна, передбачені ст. 323 ЦК, згідно з якою зазначений ризик несе власник майна, якщо інше не встановлено договором або законом. Тому в разі укладення договору безстрокової ренти зазначений ризик несе власник майна, переданого під виплату ренти (рентних платежів), якщо інше не передбачено договором ренти.
На договір безстрокової оплатної ренти мають поширюватися також положення ЦК про перехід зазначеного ризику за договором купівлі-продажу відповідно до ст. 668 ЦК України.
ЦК України врегульовані відносини, що виникають за договором ренти, який не передбачався в радянському цивільному законодавстві. За договором ренти одна сторона (одержувач ренти) передає другій стороні (платникові ренти) у власність майно, а платник ренти взамін цього зобов'язується періодично виплачувати одержувачеві ренту у формі певної грошової суми або в іншій формі (ст. 731 ЦК України).
Одним із різновидів договору ренти можна вважати договір довічного утримання, який має свої особливості. Цей договір був врегульований також цивільним законодавством радянського періоду.
ЦК України, на відміну від ЦК УРСР, в якому договору довічного утримання присвячено лише 5 статей, більш детально регламентує зазначені відносини, надавши цьому договору дещо іншого значення. Так, ЦК УРСР відносить договір довічного утримання до договорів про надання послуг, виділяючи його головну мету - надання відчужувачеві майна матеріального забезпечення. ЦК України відводить цьому договору місце серед групи договорів, спрямованих на відчуження права власності, розмістивши норми, що регулюють відносини договору довічного утримання після договору міни. Цим самим ЦК України підкреслює його правові наслідки, спрямовані на відчуження права власності. При цьому новий ЦК розширює коло об'єктів, що відчужуються за цим договором, а також коло осіб, які можуть бути відчужувачами за договором довічного утримання. Крім того, ЦК України визнає договір довічного утримання також договором догляду, додавши таке його визначення у назву глави, присвяченої цьому виду договору.
Так, відповідно до ст. 744 нового ЦК України "за договором довічного утримання (догляду) одна сторона (відчужувам) передає другій стороні (набувачеві) у власність житловий будинок, квартиру або їх частину, інше нерухоме майно або рухоме майно, яке має значну цінність, взамін чого набувач зобов'язується забезпечувати відчужувача утриманням та (або) доглядом довічно".
Договір довічного утримання (догляду) є одностороннім, оскільки за цим договором лише одна особа - набувач наділена обов'язками, а відчужувач - лише правами. В юридичній літературі іноді договір довічного утримання визнають двостороннім договором". На думку О. А. Підопригори, цей договір має також певні ознаки двосторонності, оскільки набувач має право вимагати розірвання договору довічного утримання. Договір довічного утримання безумовно є оплатним, оскільки набувач отримує у власність за цим договором певне майно, а відчужувач - необхідне утримання у вигляді відповідних матеріальних благ та послуг. При цьому цивільне законодавство не вимагає, щоб вартість передаваного відчужувачем майна була еквівалентною вартості подаваного набувачем утримання. У вартості цих цінностей можуть бути досить істотні розбіжності, що залежить від домовленостей сторін, а також від тривалості життя відчужу вам а. Договір довічного утримання не має завідомо визначеного терміну його дії, оскільки він обумовлений моментом настання смерті відчужувача. Тому від тривалості його життя безпосередньо залежить розмір надаваного набувачем утримання.
Цивільне законодавство встановлює особливі вимоги щодо форми договору довічного утримання. Відповідно до ст. 745 ЦК України договір довічного утримання укладається у письмовій формі та підлягає нотаріальному посвідченню, а щодо відчуження нерухомості - також державній реєстрації.
Момент виникнення права власності на майно у набувача пов'язаний з формою договору довічного утримання. Так, за ст. 748 ЦК право власності у набувача за договором, який вимагає нотаріального посвідчення, виникає з моменту такого посвідчення (ч. 3. ст. 334 ЦК), а за договором, який підлягає державній реєстрації, - з моменту такої реєстрації (ч. 4 ст. 334 ЦК). Тому право власності на рухоме майно, відчужене за договором довічного утримання, виникає у набувача з моменту нотаріального посвідчення, на нерухоме майно - з моменту державної реєстрації договору. Як видно з тексту ст. 748, закон не передбачає можливості визначення іншого моменту виникнення права власності, ніж того, що визначений у ст. 334. Отже, у даному випадку момент нотаріального посвідчення (державної реєстрації щодо нерухомого майна) засвідчує також момент переходу майна у власність набувачеві незалежно від фактичної його передачі набувачеві. При цьому ст. 754 ЦК встановлюються також певні обмеження щодо права розпорядження цим майном відчужувачем.
Проте ні ст. 748, ні зазначені статті гл. 16, що регулюють правочини, не визначають правові наслідки недодержання вимог про державну реєстрацію договору довічного утримання, за яким відчужується нерухомість, а відтак можливий висновок, що невиконання сторонами цієї вимоги не є підставою визнання нотаріально посвідченого договору недійсним, а може стати лише підставою для визнання його неукладеним. Необхідно відзначити, що Законом України від 11 лютого 2010 р. (окремі положення цього Закону набирають чинності з 1 січня 2012 р.) внесені зміни до кількох статей ЦК (зокрема, до статей 334, 640, 745), згідно з якими скасовані положення про державну реєстрацію договору довічного утримання, за яким передається нерухоме майно, а виникнення права власності на нерухомість пов'язується з днем його державної реєстрації.
Досить складним і неоднозначним може виявитися вирішення питання про реальність чи консенсуальність договору довічного утримання. Як відомо, консенсуальними є договори, які вважаються укладеними з моменту досягнення згоди щодо їх істотних умов у необхідній за законом формі (наприклад, договори купівлі-продажу, поставки, майнового найму, підряду). Реальними є ті договори, для укладення яких обов'язково необхідно вчинити певну додаткову дію, зокрема передати відповідне майно. До таких договорів (правочинів) належать договір дарування, позики, окремі види договорів перевезень вантажів, зберігання та деякі інші.
У юридичній літературі договір довічного утримання, як правило, беззастережно визнається реальним договором і обґрунтовується це, зокрема, тим, що:
1) момент укладення договору довічного утримання пов'язаний з передачею майна1;
2) договір набуває чинності з моменту його державної реєстрації і в цей же момент до набувача переходить право власності на будинок чи інше майно;
3) передача майна не становить обов'язку відчужувача і не є виконанням обов'язку, а є моментом укладення договору.
На наш погляд, наведені беззастережні обгрунтування реального характеру договору довічного утримання не повною мірою відображають зміст правових норм, що регулюють цей договір. Як відомо, договір дарування ш тіл і етична наука також визнає реальним договором. Підставою для такого висновку є норма ст. 243 ЦК УРСР, згідно з якою "договір дарування вважається укладеним з моменту передачі майна обдарованому". Між тим, аналогічного підходу у побудові ст. 425 ЦК УРСР та ст. 744 ЦК України законодавець чомусь не застосував, а передбачив неоднозначну для розуміння термінологічну фразу про те, що за договором довічного утримання відчужувач "передає" у власність другій стороні (набувачеві майна) певне майно. У такій редакції наведена норма не дає достатніх підстав вважати, що договір довічного утримання має вважатися укладеним лише в момент передачі відчужувачем майна набувачеві будинку.
У свій час відомий цивіліст радянського періоду О. С. Іоффе обґрунтовував консенсуальний характер договору довічного утримання, посилаючись на те, що коли договір довічного утримання належно оформлений, то набувач має надавати відчужувачу будинку утримання незалежно від передачі йому будинку4.
У зв'язку з цим варто нагадати законодавчий досвід Білоруської PCP, у ЦК якої у свій час містилася норма про те, що відчужувач "зобов'язується передати майно у власність" набувача, що фактично підтвердило консенсуальність договору довічного утримання. Така конструкція договору довічного утримання формально надає набувачеві право у разі належного його оформлення вимагати від відчужувача передачі майна.
Останнім часом була висловлена думка про те, що договір ренти (у тому числі і довічної) є реальним у разі відчуження рухомого майна і консенсуальним - у разі відчуження нерухомого майна.
Так чи інакше, наявність наведеної дискусії свідчить про наявність проблем у врегулюванні відносин з довічного утримання, що негативно позначається також на формуванні судової практики.
Так, рішенням Старокиївського районного суду м. Києва від 30 вересня 1999 р., залишеним без змін ухвалою судової колегії в цивільних справах Київського міського суду, було задоволено позов С. про визнання недійсним договору довічного утримання, за яким К. відчужила на користь Ш. двокімнатну квартиру, яку згодом заповіла позивачеві С. В основу рішення були покладені висновки про те, що Ш. не набув права власності на квартиру, оскільки вона йому не була передана відчужувачем, у спірній квартирі не проживав, не прописався, за життя К. квартиру в БИ не зареєстрував, а також неналежно виконував свої обов'язки набувача майна.
Заступник Голови Верховного Суду України подав протест на зазначене рішення до президії Київського міського суду, в якому, зокрема, зазначалося, що суд неправильно тлумачив норму ст. 425 ЦК УРСР і не врахував того, що виникнення права власності на квартиру у набувача за договором довічного утримання ні з якою іншою обставиною, як укладення договору, не пов'язано. Момент укладення договору є часом, з якого право власності переходить від відчужувача до набувача і відчужувач набуває права на утримання. Обставини передачі квартири відчужувачем, прописки, проживання, реєстрації договору в БТІ набувачем не перебуває у правовому зв'язку з виникненням у набувача права власності. У протесті також звернено увагу на те, що невиконання набувачем зобов'язань за договором може бути за вимогою відчужувача підставою для розірвання договору, а не визнання його недійсним.
За таких обставин у протесті цілком обґрунтовано було зроблено висновок про необхідність скасування судових рішень. Водночас аналіз матеріалів наведеної справи свідчить про те, що в ст. 425 ЦК УРСР мається на увазі не фактична передача майна, а згода відчужувача на передачу майна набувачеві, у якого право власності на це майно виникає з моменту нотаріального оформлення договору довічного утримання, тобто незалежно від фактичної передачі майна. При вирішенні спорів за ЦК України необхідно враховувати, що в ньому безпосередньо визначено момент виникнення права власності щодо рухомого і нерухомого майна.
Сторонами договору довічного утримання є відчужувач та набувач. Як уже зазначалося вище, ЦК УРСР визнав відчужувачами за договором довічного утримання лише непрацездатних фізичних осіб. Набувачами за цим договором визнавалися лише фізичні особи.
ЦК України визначає, що відчужувачем за цим договором може бути фізична особа незалежно від віку та стану здоров'я (ст. 746). Зазначене положення кардинально змінило суть самого договору довічного утримання, не лише розширивши коло осіб, що можуть бути відчужувачами, а й надавши таке право всім фізичним особам.
Набувачами за договором довічного утримання, відповідно до ст. 746 ЦК України, може бути фізична особа, яка здатна надавати відчужувачеві обумовлене договором забезпечення. ЦК України уточнює основні ознаки набувачів майна, визнавши таке право за повнолітніми дієздатними фізичними особами. Крім того, ЦК України розширив коло осіб, які можуть бути набувачами майна за договором довічного утримання, визнавши право бути набувачами також за юридичними особами. При цьому ЦК не визначає ніяких вимог до юридичних осіб-набувачів, що врешті-решт не виключає імовірності надто довільного тлумачення ч. 2 ст. 746 ЦК, а відтак будь-яка юридична особа може звернутися до нотаріальної контори з проханням посвідчити договір довічного утримання.
ЦК України також надав відчужувачеві право передбачити в договорі кілька набувачів, тобто кілька фізичних осіб, які отримують майно на праві спільної сумісної власності. їх обов'язок перед відчужувачем є солідарним, тому відчужувач має право вимагати виконання обов'язків за договором частково або в повному обсязі як від усіх набувачів разом, так і від будь-кого з них окремо (ст. 543 ЦК).
Крім того, новий ЦК України також визнає за можливе укладення договору довічного утримання на користь третьої особи. Це означає, що набувач зобов'язаний виконати свій обов'язок не на користь відчужувача, а на користь третьої особи, яка встановлена або не встановлена у договорі (ст. 636 ЦК України). Прикладом може слугувати укладення договору довічного утримання особою на користь одного зі своїх родичів (брата, сестри, бабусі, дідуся, другого з подружжя та ін.) або будь-якої іншої особи. Укладення такого договору може обумовлюватися відсутністю у особи, на користь якої він укладається, коштів для проживання, необхідністю догляду за нею у зв'язку з хворобою або відсутністю майна, необхідного для передачі за цим договором.
У разі, коли майно належить співвласникам на праві спільної сумісної власності (наприклад, подружжю), вони також мають право на відчуження цього майна за договором довічного утримання (п. І ст. 747 ЦК України). Тобто в даному випадку укладається не два договори, а один, в якому на стороні відчужувача виступають дві особи. При цьому обов'язковою умовою договору є зазначення приналежності майна, що відчужується, на праві спільної сумісної власності цим відчужувачам та зазначення правової підстави набуття ними майна у спільну власність.
2. Зміст договоруМайно, що може бути об'єктом договору довічного утримання Відповідно до ст. 465 ЦК України об'єктами, що можуть передаватися у власність за цим договором, можуть бути: житловий будинок, квартира, їх частина, інше нерухоме майно, яке має значну цінність. Отже, на відміну від ЦК УРСР, за ЦК України відчужуватися за договором довічного утримання може також рухоме майно, що має значну цінність. У зв'язку з тим, що нормами ЦК України не дано вартісного вираження значної цінності такого майна та при мірного його переліку, зазначене положення може неоднозначно тлумачитися, а відтак мати проблематичне вирішення на практиці. Можна припустити, що таким рухомим майном може бути транспортний засіб, антикварні речі, твори мистецтва тощо. Оскільки договір довічного утримання спрямований на передачу права власності на перелічені об'єкти, то, відповідно, зазначене майно повинно належати відчужувачеві на праві власності, що має підтверджуватися відповідними правовстановлюючими документами, і не повинно бути обтяжене заставою. Стаття 747 ЦК визнає можливість укладення договору довічного утримання, за яким відчужується майно, що належить співвласникам на праві спільної сумісної власності, зокрема те, що належить подружжю. Якщо відчужувачем є один із співвласників майна, що належить їм на праві спільної сумісної власності, то договір довічного утримання може бути укладений після визначення частки цього співвласника у спільному майні або визначення між співвласниками порядку користування цим майном. При цьому в разі смерті одного зі співвласників майна, що було відчужене ними на підставі договору довічного утримання, обсяг зобов'язань набувача відповідно зменшується. Стаття 753 ЦК передбачає можливість заміни майна за договором довічного утримання. Зокрема, заміна такого майна може здійснюватися за взаємною згодою шляхом укладення змін та доповнень до договору довічного утримання, що мають бути вчинені в тій самій формі, що і договір довічного утримання. Чинний ЦК не визначає ніяких підстав для заміни речі, що може призводити до зловживань набувачами або відчужувача ми у сфері застосування заміни речей кілька разів. При цьому законодавець не визначає також видів речей, що можуть бути замінені за договором довічного утримання, з чого можна зробити висновок, що замінені можуть бути будь-які речі, що можуть бути предметом договору довічного утримання. Наслідками заміни речі за договором довічного утримання може бути залишення обов'язків набувача у незмінному обсязі або відповідна їх зміна, що залежить від вартості заміненої речі. Якщо вартість заміненої речі менша від вартості попередньої речі, то обсяг обов'язків набувача може бути відповідно зменшений. А якщо вартість заміненої речі більша за вартість попередньої речі, то обсяг обов'язків може бути збільшений. У разі заміни речі на іншу річ такої самої вартості обсяг обов'язків набувача залишається незмінним. При цьому, в разі зміни обсягу обов'язків набувача з підстав заміни речі, до договору довічного утримання мають бути внесені відповідні зміни у тій самій формі, що і договір довічного утримання. Крім того, у разі заміни нерухомого майна за договором нотаріусом мають бути внесені зміни до Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна, а також подані відомості для здійснення державної реєстрації. Права та обов'язки сторін Набувач за договором довічного утримання зобов'язується систематично забезпечувати відчужувача утриманням та (або) доглядом. Зазначене утримання може полягати як у матеріальному забезпеченні (в натуральному чи грошовому), так і в наданні догляду. При цьому всі види забезпечення та догляду мають бути зазначені в договорі. Це може бути надання житла, харчування, забезпечення необхідним одягом, білизною, заміна постільної білизни, прибирання квартири (будинку) тощо. Зазначені види матеріального забезпечення підлягають грошовій оцінці в договорі та підлягають індексації в порядку, встановленому законом (ст. 751 ЦК України). ЦК УРСР передбачав оцінку будинку, що передавався за договором довічного утримання за погодженням сторін (ст. 426), а також передбачав визначення за погодженням сторін грошової оцінки матеріального забезпечення. Договором може передбачатися надання відчужувачеві систематичних грошових виплат. Отже, в договорі довічного утримання мають бути зазначені способи надання утримання, строки їх виконання, порядок та види догляду за відчужувачем. У разі якщо способи забезпечення або догляду відчужувача не визначені договором, спір підлягає розв'язанню відповідно до засад справедливості та розумності (п. 2 ст. 749 ЦК України). Утому випадку, коли за договором довічного утримання набувач зобов'язується забезпечувати відчужувача або третю особу, на користь якої укладено договір, житлом, причому таким може бути як будинок (квартира), що відчужується за договором, так і інше житло, передбачене в договорі, в ньому обов'язково має бути конкретизовано, яке саме житло надається (чи квартира або будинок повністю, чи окрема кімната чи кімнати) (ст. 750 ЦК України). Отже, набувач за договором довічного утримання наділений такими обов'язками: 1) надавати відчужувачеві довічне матеріальне забезпечення (у натуральній та грошовій формі) та/або догляд у строки та види, передбачені договором; 2) забезпечити відчужувача житлом (у разі, якщо такий обов'язок передбачений договором); 3) поховати відчужувача, навіть якщо такий обов'язок не був передбачений договором (ч. 3 ст. 749 ЦК України). При цьому, якщо частина майна відчужувача перейшла до його спадкоємців, то витрати на поховання мають бути справедливо розподілені між ними та набувачем. Стаття 754 ЦК України встановлює такі способи забезпечення виконання договору довічного утримання: - набувач не може до смерті відчужувача передане йому за договором довічного утримання майно продати, обміняти, подарувати, укладати щодо нього договір застави чи передати у власність іншій особі на підставі іншого правочину; - протягом життя відчужувача на майно, передане набувачеві за договором довічного утримання, не може бути звернене стягнення за зобов'язаннями набувача; - втрата, знищення, пошкодження цього майна не припиняє дію договору довічного утримання і не є підставою для припинення чи зменшення обсягу його обов'язків перед відчужувачем. Набувач наділений правом передати свої права та обов'язки за договором іншій особі у разі неможливості подальшого виконання ним обов'язків за договором довічного утримання з підстав, що мають істотне значення. Крім того, набувач також наділений правом вимагати розірвання договору довічного утримання в судовому порядку (п. 2 ч. 1 ст. 755 ЦК України). Стаття 752 ЦК передбачає підстави та порядок заміни набувача-фізичної особи за договором довічного утримання. Зокрема, набувач може бути замінений у разі неможливості подальшого виконання ним обов'язків набувача за договором довічного утримання за наявності підстав, що мають істотне значення. При цьому ст. 752 не визначає примірного переліку таких підстав. Відповідно, можна припустити, що такими підставами можуть бути: істотне погіршення майнового стану набувача, тяжка хвороба набувача або членів його сім'ї, звільнення з роботи та інші обставини, що призводять до неможливості належного виконання обов'язків за договором. За наявності таких обставин набувач може бути замінений його членом сім'ї або іншою особою лише за згодою відчужувача. Законодавець не визначає порядку здійснення заміни набувача та форми, в якій має бути висловлена згода відчужувача. Уявляється, що в даній ситуації необхідно застосовувати загальні положення про зобов'язання, зокрема в частині підстав та порядку заміни боржника (статті 520-523 ЦК). Тобто у разі заміни набувача, має бути складений правочин про заміну набувача між попереднім та новим набувачем, який має бути схвалений відчужувачем, наприклад, шляхом підпису зазначеного правочину, який буде невід'ємною частиною договору довічного утримання. Другим способом оформлення заміни набувача може бути розірвання договору довічного утримання в судовому порядку у разі відмови відчужувача на його заміну і наступне укладення договору довічного утримання з новим набувачем. Такий висновок можна зробити, виходячи з аналізу ст. 755 ЦК. Цю проблему спробували вирішити складачі Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій. Так, в п. 48 Інструкції зазначається, що договір сторін про зміну або розірвання нотаріально посвідченого договору оформляється шляхом складання окремого договору, який додається до примірника основного договору, що міститься у справах державної нотаріальної контори, приватного нотаріуса (державного нотаріального архіву). Договір про заміну або розірвання договору підписується сторонами і посвідчується нотаріусом. При цьому на всіх примірниках основного договору робиться відмітка про його зміну або розірвання, в якій зазначаються номер за реєстром та дата посвідчення договору про зміну або розірвання. Крім того, про зміну або розірвання договору робиться запис у реєстрі для реєстрації нотаріальних дій, де зареєстровано основний договір. У разі укладення договору про зміну або розірвання такого договору, він повинен бути поданий для державної реєстрації за місцем обліку цього майна, про що нотаріус зазначає у посвідчувальному написі і роз'яснює сторонам. Невизначеними в ЦК залишилися наслідки заміни набувача в договорі довічного утримання. Зокрема, як вже зазначалося вище, у набувача виникає право власності з моменту укладення договору (державної реєстрації). Відповідно, ЦК не визначає правові наслідки заміни набувача в частині передачі новому набувачеві права власності на майно, отримане за договором довічного утримання. Якщо навіть припустити, що попередній набувач передає право власності на це майно новому набувачеві, то чи повинна йому виплачуватися вартість майна, пропорційна вартості наданого відчужувачеві утримання та (або) догляду? Напевне, що питання про розрахунки між набувачами має бути вирішене в договорі між ними, тобто вирішується на розсуд цих сторін або в рішенні суду, якщо спір вирішується в судовому порядку. Частина 2 ст. 752 ЦК передбачає можливість судового оскарження відмови відчужувача у наданні згоди на заміну набувача. У цьому випадку суд враховує тривалість виконання договору та інші обставини, що мають істотне значення (наприклад, належне виконання договору набувачем та ін.). Зазначена норма спрямована на захист прав набувача, який з поважних причин не може продовжувати виконувати умови договору довічного утримання. Відчужувач має право: вимагати від набувача належного виконання передбачених договором обов'язків; замінити майно, що було передане за договором довічного утримання набувачеві за його згодою; вимагати розірвання договору в судовому порядку у разі невиконання чи неналежного виконання набувачем своїх обов'язків, незалежно від вини. Як уже зазначалося вище, договір довічного утримання припиняє свою дію зі смертю відчужувача. Договір довічного утримання може бути розірваний як на вимогу набувача, так і на вимогу відчужувача майна. На вимогу відчужувача майна договір може бути розірваний за рішенням суду в разі невиконання чи неналежного виконання набувачем своїх обов'язків, незалежно від вини. У такому випадку відчужувач набуває право власності на майно, що він передав за договором, і, відповідно, має право вимагати від набувача його повернення (ст. 756 ЦК України). При цьому витрати набувача на утримання або догляд відчужувача поверненню не підлягають. У даному разі цивільне законодавство встановлює відповідальність набувача за невиконання чи неналежне виконання обов'язків за договором довічного утримання, тим самим захищаючи права та інтереси відчужувача. Набувач також наділений правом вимагати розірвання договору, зокрема у разі незгоди відчужувача від заміни набувача за договором з підстав неможливості останнім виконувати обов'язки за договором. У разі задоволення судом вимог набувача суд може залишити за ним право власності на частину майна з урахуванням часу, протягом якого він належно виконував обов'язки за договором (ч. 2 ст. 756 ЦК України). Під час строку дії договору довічного утримання можуть настати обставини, які можуть істотно вплинути на дію договору. Такими обставинами можуть бути: смерть набувача (фізичної особи) або припинення юридичної особи-набувача. Зокрема, у разі смерті фізичної особи-набувача можуть настати такі юридичні наслідки, передбачені ст. 757 ЦК України: - права та обов'язки набувача, що помер, переходять до його спадкоємців, до яких перейшло право власності на майно, передане відчужувачем; - якщо спадкоємець за заповітом відмовився від прийняття майна, переданого відчужувачем, то право власності на це майно може перейти до спадкоємця за законом; - відчужувач набуває право власності на майно, передане ним за договором довічного утримання в разі відсутності у набувача, що помер, спадкоємців або їх відмови від прийняття зазначеного майна. У цьому разі договір довічного утримання припиняє свою дію. У разі припинення юридичної особи-набувача за договором довічного утримання настають такі правові наслідки, передбачені ст. 758 ЦК України: - якщо у юридичної особи є правонаступник, то права та обов'язки за договором переходять до правонаступника; - якщо юридична особа ліквідується, то договір довічного утримання припиняє свою дію і майно, що було за ним передане, переходить до відчужувача; - якщо у разі ліквідації юридичної особи-набувача майно перейшло до її засновника (учасника), то права та обов'язки за договором переходять до цього засновника (учасника). |