Если у вас возникли сложности с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой - мы готовы помочь.
Предоплата всего
Подписываем
Оценка стоимости объекта недвижимости
ПОЯСНИТЕЛЬНАЯ ЗАПИСКА К КУРСОВОЙ РАБОТЕ
по дисциплине «Экономика недвижимости»
АННОТАЦИЯ
В данной работе приводится оценка конкретного объекта недвижимости, с использованием необходимых научных инструментов оценки, что позволяет одновременно закрепить полученные теоретические и практические навыки, а так же проанализировать определенный (офисный) рынок недвижимости. Приводится оценка объекта недвижимости затратным, сравнительным и доходным подходами.
СОДЕРЖАНИЕ
|
[1] ВВЕДЕНИЕ [1.1] Определение накопленного износа здания [1.2] Определение остаточной стоимости здания [1.3] Определение общей стоимости оцениваемого объекта недвижимости [1.4] Характеристики сопоставимых объектов аналогов [1.5] Корректировка цен продажи сопоставимых объектов аналогов [1.6] Определение общей стоимости оцениваемого объекта недвижимости [1.7] Потенциальный валовой доход от аренды здания [1.8] 5.2. Действительный валовой доход от аренды здания [1.9] 5.3. Текущие операционные расходы по эксплуатации здания, налог на прибыль и налог на имущество [1.10] 5.4. Чистый операционный доход от аренды здания [1.11] 5.5. Реальный денежный поток [1.12] 5.6. Коэффициент дисконтирования [1.13] 5.7. Дисконтированный денежный поток [1.14] 5.8. Текущая стоимость перепродажи здания (реверсия) [1.15] 5.9. Текущая стоимость здания [1.16] 5.10. Стоимость объекта недвижимости [1.17]
[2] [3] БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
[4] [5] ПРИЛОЖЕНИЕ Б – Глоссарий |
Очевидно, что в настоящее время рынок недвижимости играет важную роль в решении не только социальных проблем общества, но и развитии реального сектора экономики, оживлении инвестиционного процесса, макроэкономической стабильности.
В условиях жесткой конкуренции обоснованные экономические решения должны приниматься на основе анализа имеющейся информации, быть рациональными и доказуемыми, при этом требуются расчеты, связанные с прогнозами развития рынка недвижимости. В связи с этим, существует объективная необходимость оценки и анализа состояния и развития рынка недвижимости.
Цель работы: закрепление теоретических знаний и практических навыков по оценке недвижимости, изучение подходов к оценке объектов недвижимости, которые могут быть использованы в будущей профессиональной деятельности.
Задачи работы:
1) Краткая характеристика объекта оценки:
3) Краткая характеристика рынка недвижимости;
4) Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта;
5) Оценка земельного участка.
Здание сдаётся в аренду. Ставка арендной платы за 1 кв. м. полезной площади здания составляет 0,758 тыс. руб. в месяц. Ставка арендной платы за 1 кв. м. площади подвала составляет 0,458 тыс. руб. в месяц. Расположенное на 1-ом этаже здания кафе приносит чистый операционный доход в размере 50, 008 тыс. руб. в месяц.
Для дальнейшего использования здания предполагается выполнить ремонт помещений. Сметная стоимость ремонта помещений в текущих ценах составляет 2,408 тыс. руб. Срок выполнения ремонтных работ – 3 месяца. В этот период здание закры вается на ремонт. Его эксплуатация в этот период доходов не приносит и текущих расходов не требует. После ремонта помещение будет сдаваться в аренду. Типичный период коммерческого использования здания после ремонта по данным рынка аренды нежилых помещений составляет 5 лет. Ожидается, что в первый год будет сдано в аренду 60,0% площадей; во второй – 85,0 %; в третий 100,0 %; в четвёртый и пятый годы незанятых площадей не будет.
Текущие расходы по эксплуатации здания составляют:
Годовая норма амортизационных отчислений на полное восстановление здания составляет 1,0 % от его полной восстановительной стоимости.
Анализ рынка показывает, что, начиная со второго года после ремонта здания, доходы и расходы будут ежегодно расти, в том числе:
Ставка дисконтирования по данным финансового рынка определена на уровне 19,0 % – для первого года коммерческого использования здания; 22,0 % – для второго года; 24,0% – для третьего года; 25,0 % – для четвёртого и для пятого года.
Здание расположено в центральной части Челябинска по адресу ул. Советская д.12 на участке земли площадью 2 008 кв.м. с ровным рельефом. К участку подходит дорога с твёрдым покрытием. Имеется лёгкий доступ к центральным магистралям города. Ставка земельного налога для данного участка составляет 0,080 тыс.руб. за 1 кв.м.
Здание представляет собой 5-ти этажное кирпичное строение, которое имеет все виды благоустройства: оборудовано лифтами, системами горячего и холодного во доснабжения, канализацией, центральным отоплением, вентиляцией, электроснабжением, противопожарной защитой. В здании имеется необходимое количество телефонных линий. На каждом этаже расположены офисные помещения с одним об щим коридором. На первом этаже помещается кафе. В здании имеется подвал, часть которого сдаётся в аренду под складские цели. Здание введено в экс плуатацию 7 лет назад.
Нормативный срок эксплуатации здания составляет 100 лет.
Строительный объём здания – 18 008 куб.м.
Полезная (арендная) площадь здания – 3458 кв.м.
Полезная (арендная) площадь подвала –608 кв.м.
Прямые затраты на строительство данного типа здания составляют в теку щих ценах 3,908 тыс. руб. / 1 куб.м.
Коэффициент отличий оцениваемого здания от типового – 1, 40.
Здание имеет все виды износа. В здании отсутствует система охранной сиг нализации, что не отвечает современным требованиям к офисным зданиям. Стои мость устройства такой системы составляет 130,0% от полной восстановительной стоимости системы телефонизации здания.
Недавно ближайшие к зданию жилые дома поставлены на реконструкцию и капитальный ремонт, что затрудняет подъезд к зданию. Связанный с этим внешний износ составляет 0,35% от полной восстановительной стоимости здания.
Полное право собственности на здание с правом долгосрочной (50лет) аренды земли. Собственником здания является ОАО "Урал-сервис", собственник земли - государство.
Целью оценки является определение рыночной стоимости полного права собственности на объект недвижимости и права долгосрочной аренды зе мельного участка под ним для последующей продажи объекта.
Для удобства делового оборота офисы принято относить к той или иной категории. Наиболее распространённой является буквенная классификация, в соответствии с которой выделяются основные категории офисных помещений A, B, C, D, (A — наиболее высокий, D — наиболее низкий класс) которые дополнительно уточняются путём дополнения символами «+» и «-» (A+, A, A- и т. д.), либо цифровыми индексами (A1, A2 и т. д.). Присвоение класса в определенной степени субъективно и производится с учётом следующих характеристик помещений: расположение, тип здания, год постройки, права, управление зданием, конструктивные решения, межэтажные перекрытия, окна, планировка и отделка, инженерные системы, системы кондиционирования и вентиляции, телекоммуникации, парковка, лифты, охрана, инфраструктура.
Так как в данной курсовой работе внимание уделяется офису принадлежащему к классу В, целесообразно дать подробное описание данного класса. Офисы класса В — один из типов помещений, предназначенных для работы служащих, осуществления коммерческой деятельности. Несколько уступают по уровню офисам класса А, относятся к офисам эконом-класса, характеризуются более низкой арендной ставкой. Предназначены для размещения основного персонала компании. Офисы класса B относят к категории рабочих, а не представительских помещений. Обычно их выбирают солидные банки, представительства зарубежных компаний, СМИ. Офисы класса В располагаются в реконструированных особняках, зданиях современной постройки, модернизированных административных, промышленных зданиях 60 — 80 годов прошлого века. Некоторые офисы класса B находятся в бывших бизнес-центрах категории А, прошедших период 5-летней эксплуатации.
Для зданий класса B характерны те же параметры, что и для объектов класса А, однако спектр услуг может быть более узким. Так, для офисов класса B характерно наличие наземной парковки, часто отсутствует автоматизированная система управления зданием. К зданиям с офисами класса B предъявляются менее строгие требования к качеству отделки помещений, уровню инженерных, вентиляционных систем. В категории B различают офисы класса B+, B-.
Что касается характеристики в целом рынка недвижимости (офисов), то по данным сайта «ChelReal.ru» на рынке офисных помещений города Челябинска представлены помещения классов: A, В+, B-, C и D (рисунок 1). Доминирующая часть основного предложения приходится на классы В и С. Общий объем предложения наиболее качественных офисных помещений (класс А, В+ и В) на конец 2012 г. составляет 209,1 тыс. м2.
Рисунок 1 – Процентное распределение площадей офисов отдельного класса
Из рисунка 2 видно, что офисы класса А занимают около 60 тыс. кв. м, класса B+ - более 50 тыс. кв. м. Основные деловые площади расположены в Центральном районе, который является бизнес-центром города. В нем находятся площади общим объемом более 200 тыс. м2 (что составляет 60% от общей офисной площади города Челябинска).
Рисунок 2 – Распределение офисов по районам Челябинска
Примеры современных действующих офисных центров:
Результаты исследования, проведенного отделом маркетинга ОАО «Теплоприбор», показали, что арендные ставки на офисные помещения с 2011 года значительно увеличились: на офисы класса А - на 8%, класса В+ - на 29%, класса В- - на 20%, класса С - на 12%, класса D - на 11%.
В соответствии с уровнем спроса средние цены ранжируются по районам города (таблица 1). Максимальная средняя цена на офисную недвижимость в конце 2012 года - в Центральном районе и составляют 0,654 тыс.руб./кв. м. В Металлургическом районе средняя арендная ставка на офисы составляет 0,392 тыс.руб./кв.м.
В настоящее время арендные ставки офисов класса «В» г. Челябинска находятся в диапазоне 0,350-0, тыс.850 руб. за кв.м./мес. Величина арендной ставки в наибольшей степени зависит от местоположения офисного здания.
Таблица 1 - Средняя арендная ставка на офисные помещения, декабрь 2012
|
Район |
% от общей офисной площади |
Средняя арендная ставка, руб кв.м/мес |
|
Центральный |
59,9 |
654 |
|
Советский |
15,5 |
571 |
|
Ленинский |
3,3 |
452 |
|
Курчатовский |
7,7 |
535 |
|
Калининский |
5,2 |
458 |
|
Металлургический |
6,0 |
392 |
|
Тракторозаводский |
2,5 |
368 |
Арендные ставки на офисы по классам можно увидеть в таблице 2. Из нее видно, что наибольшая цена у офисов класса «А», наименьшая у класса «С».
Таблица 2 - Арендные ставки на офисные помещения по классам
|
Арендная ставка, руб. кв.м/мес |
|||
|
минимальная |
максимальная |
средняя цена |
|
|
Класс А |
593 |
1250 |
922 |
|
Класс В+ |
450 |
1100 |
775 |
|
Класс В- |
350 |
850 |
600 |
|
Класс С |
169 |
614 |
392 |
|
Класс D |
250 |
525 |
388 |
По состоянию на конец 2012 года по классу А средняя доля вакантных помещений составляет около 15%, по классу В+ -5%, по классу В - 3%, по классу С - 21%, что является хорошим показателем заполняемости офисных центров в Челябинске и востребованности офисных помещений класса В+ и В-.
В среднесрочной перспективе ситуация на офисном рынке Челябинска будет стабильна. В 2013 ставки аренды, при сохранении текущих макроэкономических трендов, будут оставаться на уровне 2012 года, либо, возможно небольшое увеличение во второй половине 2013 года.
Стоит отметить, что Челябинск входит в десятку российских городов с наибольшим объемом предложения качественных офисных площадей. В рамках данного исследования был составлен рейтинг городов по количеству качественных офисных объектов, лидером рейтинга стал Екатеринбург - в городе насчитывается 520 470 кв. м офисов.
Интерес арендаторов к покупке офисных площадей для собственного использования сейчас крайне низок. Данная тенденция позволяет говорить об определенной комфортности текущих ставок для арендаторов и приверженности стратегии «минимизации рисков», в рамках которой будет формироваться отложенный спрос на такие сделки в будущем.
Основным источником спроса на качественные офисные помещения в регион. городах являются крупные российские и международные компании, а также гос. организации, которые открывают свои представительства. Преуспевающие местные компании обычно предпочитают арендовать офисы класса С, в основном, из-за большего выбора в этом сегменте и ограниченного бюджета.
Наилучшим и наиболее эффективным использованием данного объекта недвижимости является его дальнейшее использование, при этом необходимо учитывать, что здание довольно недавно построено, на рынке офисы класса Б конкурентоспособны, более того кафе на первом этаже здания так же приносит стабильный доход.
Стоимость земельного участка определяется на основе нормативной цены земли, которая принимается в размере 95-кратной ставки земельного налога на единицу площади земельного участка по формуле:
VL=95 * TL * SL (1)
где: VL – стоимость земельного участка, тыс. руб.;
TL – ставка земельного налога, тыс.руб./ кв. м.;
SL – площадь земельного участка, кв. м.
VL=95*0,08 тыс.руб./ кв. м.* 2 008 кв.м.= 15 260,8 тыс.руб
Полная восстановительная стоимость здания VR определяется по формуле:
VR=CD+CI+P (2)
где: CD – прямые затраты, тыс. руб.;
СI – косвенные затраты, тыс. руб.;
Р – предпринимательская прибыль застройщика, тыс. руб.
VR= 98 525,80тыс.руб +39 410,32 тыс.руб.+48 274,65тыс.руб.= 186 210,77 тыс.руб.
Прямые затраты рассчитываются по формуле:
(3)
где: – прямые затраты на 1 куб. м. строительного объема типового проекта аналогичного здания в текущих ценах, тыс. руб.;
– строительный объем оцениваемого здания, куб. м.;
– коэффициент отличий оцениваемого здания от объекта аналога.
3,91 тыс.руб./1 куб.м.*18 008 куб.м.*1,40 =98 525,80тыс.руб.
Косвенные затраты рассчитываются по формуле:
CI = CD * 0,4 (4)
CI = 98 525,80 тыс.руб* 0,4=39 410,32 тыс.руб.
Предпринимательская прибыль застройщика Р рассчитывается на основе статистических данных о рентабельности аналогичных инвестиции в отрасли. В настоящее время строительные проекты являются достаточно рентабельным бизнесом и приносят 30,0 – 40,0 % дохода на вложенный капитал. В связи с этим процент предпринимательской прибыли рекомендуется принять равным 35,0 % от суммы прямых и косвенных затрат.
Предпринимательская прибыль рассчитывается по формуле:
Р = (CI+CD)*0,35 (5)
Р = 137 936,12 * 0,35 = 48 274,65тыс.руб.
Накопленный износ здания D определяется по формуле:
D = DP + DF + DE (6)
где: Dp – физический износ здания, тыс. руб.;
DF – функциональный износ здания, тыс. руб.;
DE – внешний износ здания, тыс. руб.
D = 22 034,56 тыс.руб. + 4 841,49 тыс.руб.+651,74 тыс.руб.= 27 527,79 тыс.руб.
Для определения физического износа определяется восстановительная стоимость конструктивных элементов здания, а затем рассчитывается их износ методом срока жизни. Необходимые для расчётов данные приведены в таблице 3. Далее, определяются функциональный и внешний износы.
Таблица 3 - Расчет физического износа оцениваемого здания
|
Наименование конструктивных элементов здания |
Доля в восстановительной стоимости всего здания, % |
Восстановительная стоимость элемента, тыс. руб. |
Фактический срок эксплуатации, лет |
Нормативный срок эксплуатации, лет |
Коэффициент износа (гр.4/гр.5) |
Сумма износа, тыс. руб. (гр.3 *гр.6) |
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
|
Фундамент |
7 |
13 034,76 |
7 |
100 |
0,07 |
912,44 |
|
Наружные стены |
16 |
29 793,73 |
7 |
100 |
0,07 |
2 085,57 |
|
Перекрытия |
14 |
26 069,51 |
7 |
100 |
0,07 |
1 824,87 |
|
Кровля |
8 |
14 896,87 |
7 |
50 |
0,14 |
685,57 |
|
Перегородки |
8 |
14 896,87 |
7 |
80 |
0,09 |
1 340,72 |
|
Окончание таблицы 4 |
||||||
|
Внутренняя отделка |
6 |
11 172,65 |
2 |
5 |
0,40 |
4 469,06 |
|
Наружная отделка |
3 |
5 586,33 |
7 |
30 |
0,23 |
1 284,86 |
|
Система водоснабжения и канализации |
10 |
18 621,08 |
7 |
50 |
0,14 |
2 606,96 |
|
Система электроснабжения |
7 |
13 034,76 |
7 |
40 |
0,17 |
2 215,91 |
|
Система отопления |
9 |
16 758,97 |
7 |
50 |
0,14 |
2 346,26 |
|
Система вентиляции |
2 |
3 724,22 |
7 |
40 |
0,17 |
633,12 |
|
Система пожаротушения |
3 |
5 586,33 |
7 |
50 |
0,14 |
782,07 |
|
Система телефонизации |
2 |
3 724,22 |
7 |
40 |
0,17 |
633,12 |
|
Лифты |
5 |
930,53 |
7 |
30 |
0,23 |
214,03 |
|
Всего |
100 |
186 210,77 |
- |
- |
- |
22034,56 |
Физический износ = 22 034,56 тыс. руб.
Внешний износ составляет 0,35% от полной восстановительной стоимости здания, следовательно внешний износ равен:
DE = VR * 0,0035 (7)
DE = 186 210,77 тыс. руб. * 0,0035 =651,74 тыс.руб.
В здании отсутствует система охранной сиг нализации, что не отвечает современным требованиям к офисным зданиям и относится к фактическому износу. Стои мость устройства такой системы составляет 130,0% от полной восстановительной стоимости системы телефонизации здания.
Фактический износ = VR телефонизации * 1,30 (8)
Фактический износ = 3 724,22 *1,30 = 4 841,49 тыс.руб.
Остаточная стоимость здания Vrem определяется путем вычитания из полной восстановительной стоимости здания величины накопленного его износа:
Vrem =VR – D (9)
Vrem = 186 210,77 тыс. руб.- 27 527,79 тыс.руб.=158 682,98тыс.руб.
Общая стоимость оцениваемого объекта недвижимости затратным подходом VCA определяется как сумма остаточной стоимости здания и стоимости земельного участка, рассчитанной по формуле (1).
Общая стоимость объекта равна:
VCA = Vrem + VL (10)
VCA = 158682,98 тыс.руб.+15 260,8тыс.руб= 173 943,78тыс.руб.
На основании исходных данных о характеристиках объектов А, Б, В и Г, сопоставимых с оцениваемым объектом заполняется таблица4.
Таблица 4- Характеристики сопоставимых объектов аналогов
|
Показатели |
Сопоставимые объекты |
|||
|
А |
Б |
В |
Г |
|
|
Цена продажи, тыс. руб. |
47250 |
19820 |
35960 |
21730 |
|
Полезная площадь здания, кв. м. |
3508 |
2008 |
3208 |
1808 |
|
Время продажи, месяцы |
3 |
3 |
1 |
1 |
|
Местоположение объекта (хуже, лучше, аналог) |
аналог |
хуже |
хуже |
хуже |
|
Состояние объекта (хуже, лучше, аналог) |
лучше |
аналог |
аналог |
лучше |
|
Чистый операционный доход от аренды, тыс. руб. |
6960 |
5950 |
12200 |
6950 |
Цены продажи сопоставимых объектов аналогов подвергаются корректировке, так как они отличаются по своим характеристикам от оцениваемого объекта. В качестве единицы сравнения объектов принимается 1 кв. м. полезной площади здания.
Корректировка цен продажи сопоставимых объектов в расчете на 1 кв. м. полезной площади осуществляется последовательно по каждому из учитываемых факторов (время продажи, местоположение и состояние объекта). Для этого выбираются два объекта, отличающиеся по данному фактору и имеющие сходные иные характеристики. Разница в ценах выбранной пары объектов является абсолютной величиной корректировки по данному фактору. На эту величину цена каждого сопоставимого объекта либо уменьшается, либо увеличивается в зависимости от того, лучше или хуже сопоставимый объект по данному фактору по сравнению с оцениваемым. Для корректировки по времени продажи рассчитывается рост цены за 1 месяц, а затем определяются цены продажи сопоставимых объектов на дату оценки.
Результаты расчетов приводятся в таблице 5. Величина корректировки по каждому фактору и каждому объекту записывается в таблицу 5 либо со знаком (+), если сопоставимый объект по данному показателю хуже, чем оцениваемый, либо со знаком (-), если сопоставимый объект по данному показателю лучше, чем оцениваемый.
Таблица 5 – Расчет объектов недвижимости методом парных продаж
|
Показатели |
Сопоставимые объекты |
|||
|
А |
Б |
В |
Г |
|
|
Цена продажи в расчете на 1 кв. м. полезной площади здания |
13,470 |
9,880 |
11,210 |
12,020 |
|
Величина корректировки по времени продаж |
+1,995 |
+1,995 |
+ 0,665 |
+ 0,665 |
|
Скорректированная по времени продажи цена |
15,465 |
11,875 |
11,875 |
12,685 |
|
Величина корректировки по местоположению |
0,000 |
+ 2,780 |
+2,780 |
+2,780 |
|
Скорректированная по местоположению цена |
15,465 |
14,665 |
14,655 |
15,435 |
|
Величина корректировки по состоянию объекта |
- 0,770 |
0,000 |
0,000 |
- 0,770 |
|
Скорректированная по всем показателям цена |
14,695 |
14,665 |
14,665 |
14, 665 |
Алгоритм заполнения таблицы 5:
Объект А: 47 250 / 3 508 = 13, 47
Объект Б: 19 820 / 2 008 = 11,21
Объект В: 35960 / 3 208 = 9,88
Объект Г: 21 730 / 1 808 = 12,02
Абсолютная величина корректировки (для объектов Б и В) = 11,21 – 9,88 = 1,33
Для корректировки по времени продажи рассчитывается рост цены за 1 месяц:
Объект А: (1,33/2)*3=1,995
Объект Б: (1,33/2)*3=1,995
Объект В: 1,33/2=0,665
Объект Г: 1,33/2=0,665
Скорректированная по времени продажи цена для объектов:
Объект А: 13,47+1,995=15,465
Объект Б: 9,88 + 1,995 = 11,875
Объект В: 11,21 + 0,665= 11,875
Объект Г: 12,02 + 0,665 = 12,685
Абсолютная величина корректировки (для объектов А и Г) = 15, 465 – 12, 685 = 2,78
Скорректированная по местоположению цена:
Объект А: 15,465 + 0 = 15, 465
Объект Б: 11,875 + 2,78 = 14,665
Объект В: 11,875 + 2,78 = 14,665
Объект Г: 12,685 + 2,78 = 15,435
Абсолютная величина корректировки (для объектов В и Г) = 15,435- 14,665 = 0,77
Скорректированная по состоянию объекта:
Объект А: 15, 465 -0,77 = 14,695
Объект Б: 14,665 +0 = 14,665
Объект В: 14,665 + 0 =14,665
Объект Г: 15,435 – 0,77 = 14,665
Объект А=14,695; Объект Б =14, 665; Объект В =14, 665; Объект Г = 14, 665.
В результате расчетов получена скорректированная по всем показателям цена продажи сопоставимых объектов в расчете на 1кв.м. полезной площади, которая принимается в качестве стоимости 1 кв. м. полезной площади оцениваемого объекта, т.е. 14,665 тыс.руб/ кв.м.
Стоимость оцениваемого здания определяется по формуле:
VB = PC * SB (11)
где: PC – стоимость 1 кв. м. полезной площади оцениваемого здания, тыс. руб.;
SB – полезная (арендная) площадь оцениваемого здания (без учета сдаваемой в аренду площади подвала), кв.м.
VB = 14, 665 тыс.руб. * 3458 кв.м. = 50 711,57 тыс.руб
Стоимость всего оцениваемого объекта недвижимости сравнительным подходом методом парных продаж VSC определяется путем суммирования стоимости здания VB и стоимости земельного участка VL, которая определена ранее по формуле (1).
Стоимость всего оцениваемого объекта определяется:
VSC=VB+VL (12)
VSC= 50 711,57 тыс.руб +15 260,8 тыс.руб= 65 972,37тыс.руб.
Для определения стоимости объекта доходным подходом методом дисконтирования денежных потоков прогнозируются доходы получаемые и расходы осуществляемые при эксплуатации объекта за весь период коммерческого использования здания.
Потенциальный валовой доход от аренды здания PGI определяется:
PGI=(rB*SB+rb*Sb)*m (13)
где: rB – арендная плата за 1 кв. м. полезной площади здания в месяц,тыс. руб.;
SB – полезная площадь здания, кв. м.;
rb – арендная плата за 1 кв. м. полезной площади подвала месяц, тыс. руб.;
Sb – полезная площадь подвала, кв.м.;
m – кол-во месяцев получения арендной платы в анализируемом году.
Ставка арендной платы за 1 кв. м. полезной площади здания составляет 758 руб. в месяц. Ставка арендной платы за 1 кв. м. площади подвала составляет 458 руб. в месяц. Начиная со второго года арендная плата будет ежегодно расти на 10,0 %. Полезная (арендная) площадь здания 3458 кв.м. Полезная (арендная) площадь подвала –608 кв.м.
Ставка для полезной площади здания:
Стоимость аренды полезной площади здания:
Ставка для полезной площади подвала:
Стоимость аренды полезной площади подвала:
Действительный валовой доход от аренды помещений здания EGI определяется по формуле:
EGI = PGI * k, (14)
где: k – коэффициент заполняемости здания (доля сданных в аренду площадей).
Действительный валовой доход от аренды помещений равен:
Текущие операционные расходы СОЕ по эксплуатации здания определяются путём суммирования:
– фонда оплаты труда персонала; – 60,00 тыс. руб. в месяц
– отчислений на страховые взносы; 30% от ФОТ;
– платежей за коммунальные услуги; 0,070 руб. в месяц на 1 кв. м. полезной площади здания; т.е.– прочих расходов; 0,045 руб. в месяц на 1 кв. м. полезной площади здания;
– амортизац. отчислений на полное восстановление здания. 1862,11 тыс.руб.
Стоимость указанных выше затрат соответствует 1 году. Анализ рынка показывает, что, начиная со второго года после ремонта здания, доходы и расходы будут ежегодно расти, в том числе:
Так же нужно учитывать то, что в первый год ежемесячные расходы рассчитываются для 9 месяцев (1-е три месяца - ремонт), для остальных лет – 12 месяцев. Полезная (арендная) площадь здания – 3 458 кв.м.
Тек.опер.расходы=(ком.услуги+др.расходы+ФОТ)*12+аморт-ция+страх.взносы
Текущие операционные расходы равны (в тысячах рублей):
При расчёте общей суммы платежей за коммунальные услуги и прочих расходов полезная площадь подвала не учитывается.
Текущие операционные расходы по эксплуатации здания во время проведения его ремонта не начисляются.
Налог на имущество NI определяется в размере 1,0 % от остаточной стоимости здания в каждом прогнозируемом году
(15)
Налог на имущество:
Остаточная стоимость здания в каждом прогнозируемом году, начиная со второго рассчитывается по формуле
(16)
где: – остаточная стоимость здания в предыдущем году тыс. руб.;
– амортизационные отчисления на полное восстановление здания в прогнозируемом году, тыс. руб.
Примечание: Остаточная стоимость здания в первом прогнозируемом году принимается равной остаточной стоимости здания, рассчитанной ранее по формуле (5). Амортизация = 1862,11 тыс.руб.
Остаточная стоимость здания:
Налог на прибыль NU определяется по формуле
(17)
Налог на прибыль:
Чистый операционный доход от аренды помещений здания NOIЗ определяется:
NOIЗ = EGI – COE – NI – NU + A (18)
Амортизация = 1862,11 тыс.руб.
Реальный денежный поток CF определяется как общий чистый операционный доход от аренды помещений здания с учётом дополнительного дохода от кафе.
CF = NOIЗ + NOIК, (19)
где: NOIK - чистый операционный доход от кафе, тыс. руб.
Кафе приносит чистый операционный доход в размере 50, 008 тыс. руб. в месяц. В первый год ежемесячные доходы рассчитываются для 9 месяцев (1-е три месяца - ремонт), для остальных лет – 12 месяцев. Начиная со второго года после ремонта здания, чистый доход от кафе будет ежегодно расти на 15,0%.
Реальный денежный поток:
Коэффициент дисконтирования для n-го года эксплуатации зданияопределяется по формуле:
, (20)
где - ставка дисконтирования в k-ом году эксплуатации здания.
Ставка дисконтирования по данным финансового рынка определена на уровне 19,0 % – для первого года коммерческого использования здания; 22,0 % – для 2-го года; 24,0% – для третьего года; 25,0 % – для четвёртого и для пятого года.
Коэффициент дисконтирования:
Дисконтированный денежный поток DCF для конкретного года определяется:
DCF = CF * (21)
Дисконтированный денежный поток:
Текущая стоимость перепродажи здания (реверсия) определяется в конце срока его коммерческого использования по формуле :
(22)
где: – дисконтированный денежный поток последнего 5-го года;
– коэффициент капитализации, определяется с использованием таблицы 6.
1 999,29 тыс. руб . /0,276= 7 243,81тыс.руб.
Таблица 6-Характеристики сопоставимых объектов аналогов
|
Показатели |
Сопоставимые объекты |
|||
|
А |
Б |
В |
Г |
|
|
Цена продажи, тыс. руб. |
47 250 |
19 820 |
35 960 |
21 730 |
|
Чистый операционный доход от аренды, тыс. руб. |
6 960 |
5 950 |
12 200 |
6 950 |
R = (+ ):4 = (0,147+0,300+0,339+0,319)/4=0,276 (23)
Текущая стоимость здания PVB (в тысячах рублей) определяется по следующей формуле:
(24)
где: – единовременные затраты (инвестиции) на ремонт помещений здания, тыс. руб.
= -2408 +51 999,91 +7 243,81= 56 835,72 тыс.руб.
Стоимость объекта недвижимости по методу дисконтирования денежных потоков VDI определяется по формуле:
(25)
=56 835,72 тыс.руб. +15 260,8 тыс.руб. =72 095,72 тыс.руб.
Результаты расчетов представляют в таблице 7.
Таблица 7 - Расчёт стоимости здания доходным подходом
|
Наименование показателей |
Значение показателей по годам |
||||
|
1 год |
2 год |
3 год |
4 год |
5 год |
|
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
|
3 458 |
3 458 |
3 458 |
3 458 |
3 458 |
|
608 |
608 |
608 |
608 |
608 |
|
0,758 |
0,834 |
0,918 |
1,001 |
1,111 |
|
0,458 |
0,504 |
0,555 |
0,610 |
0,671 |
|
23 590,48 |
34527,60 |
38 093,33 |
41 537,50 |
46 102,06 |
|
2 506,18 |
3 677,19 |
4 049,28 |
4 450,56 |
4 895,62 |
|
26 096,66 |
38204,79 |
42 142,61 |
45 988,06 |
50 997,68 |
|
0,6 |
0,85 |
1 |
1 |
1 |
|
15 657,00 |
29576,21 |
34 795,54 |
34 795,54 |
|
|
540,00 |
756,00 |
793,80 |
833,52 |
875,28 |
|
Окончание таблицы 7 |
|||||
|
162,00 |
226,80 |
238,14 |
250,06 |
262,59 |
|
2 178,54 |
3 122,64 |
3 356,88 |
3 608,76 |
3 879,48 |
|
1 400,49 |
2 007,48 |
2 158,08 |
2 319,96 |
2 493,96 |
|
1 862,11 |
1 862,11 |
1 862,11 |
1 862,11 |
1 862,11 |
|
5 677,62 |
7 975,23 |
8409,01 |
8874,41 |
9373,42 |
|
158682,98 |
156820,88 |
154 958,77 |
153 096,66 |
151 234,55 |
|
1 586,83 |
1 568,21 |
1 549,59 |
1 530,97 |
1 512,35 |
|
1 678,51 |
4 586,13 |
6 236,81 |
7 116,54 |
8 022,39 |
|
8 576,15 |
|
26 809,35 |
30 328,27 |
33 951,67 |
кафе, тыс. руб. |
450,09 |
690,24 |
793,78 |
912,85 |
1 049,78 |
|
9 026,24 |
20896,87 |
27 603,13 |
31 241,12 |
35 001,45 |
|
19 |
22 |
24 |
25 |
25 |
|
0,85 |
0,70 |
0,50 |
0,24 |
0,06 |
|
7 672,31 |
14 627,81 |
13 801,57 |
7 497,87 |
1 999,29 |
|
2408 |
0 |
0 |
0 |
0 |
|
56 835,72 |
||||
|
72 095,72 |
Полученные тремя подходами значения стоимости объекта недвижимости необходимо проанализировать.
В результате полученных расчетов, целесообразно выбрать наиболее важный для данного объекта недвижимости. Так как оцениваемое здание является коммерческим, и главная цель от его использования – получение дохода, то наиболее важным в данном случае подходом является доходный подход. Главное преимущество этого дохода в том, что он гораздо лучше отвечает представлениям будущего владельца о том или ином объекте недвижимости, в который он инвестирует с целью получения дохода. Следовательно, в этом аспекте доход определяется как главный фактор ценообразования.
Если говорить об остальных подходах, то затратный подход в данном случае не занимает главную позицию, так как в основном полезен для новых объектов, а так же для объектов на "пассивных" или малоактивных секторах рынка недвижимости. Что касается сравнительного подхода, то информация о сопоставимых объектах недвижимости не является исчерпывающей, полностью достоверной и проверенной.
На основании этого, полученным различными методами оценкам присваиваются весовые коэффициенты (коэффициенты значимости) в долях единицы (доходный подход = 0,5; затратный=0,25 и сравнительный=0,25).
Средневзвешенное значение стоимости объекта недвижимости V и принимается в качестве его рыночной стоимости.
(26)
V =(173 943,78+65 972,37)*0,25+72 095,72 *0,5=96 206,47 тыс.руб.
где , , - коэффициенты значимости оценок стоимости объекта недвижимости, полученные затратным, сравнительным и доходным подходом соответственно.
Цели курсовой работы достигнуты – закреплены теоретические знания и получены практические навыки по оценке недвижимости, которые могут быть использованы в будущей профессиональной деятельности.
В данной работе проведена оценка тремя подходами: затратным, сравнительным и доходным, по окончании которых стоимость объекта равна: 173 943,78 тыс.руб., 65 972,37 тыс.руб., 72 095,72 тыс. руб. соответственно.
Затратный подход состоит в определении затрат на покупку такого же земельного участка и постройку аналогичного здания, при этом учитывается износ недвижимости, а именно внешний, функциональный и физический.
Сравнительный подход основан на сравнении оцениваемого объекта с подобными объектами недвижимости, уже выставленными на продажу.
Доходный подход рассматривает возможность окупаемости вложенных в недвижимость денежных средств за определённый период. В данном случае рассматривали срок 5 лет.
В конце работы по преимуществам и недостаткам каждого из подхода были расставлены коэффициенты значимости. Наибольший вес имеет доходный подход к оценке объекта недвижимости, так как оцениваемое здание является коммерческим, и главная цель от его использования – получение дохода. Затем рассчитана рыночная стоимость здания, которая стала равной 96 206,47 тыс.руб.
1. Джек Фридман. Николас Ордуэй. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости М. ДЕЛО 2007 461 с.
2. Генри С. Харрисон. Оценка недвижимости: Учебное пособие. М., 1994. 230 с.
3. А. Г. Грязнова М. А. Фетодова. Оценка недвижимости М. Финансы и статистика 2010 557 с.
4. С. В. Грибовский. Оценка стоимости недвижимости М. Маросейка 2012 420 с..
5. Е. Н. Иванова. Оценка стоимости недвижимости. Учебное пособие М. Кнорус 2009. 344 с.
6. В. И. Оценка стоимости земельных участков Учебное пособие. М Кнорус 2008 220 с.
7. Джозефа К. Эккерта. Оценка земельной собственности. «Красная гора». Красногорск. 2011.
8. Приложение к журналу «Имущественные отношения в Российской Федерации» Вопросы оценки земли Международная академия оценки и консалтинга.. М. 2009
|
Условное обозначение |
Обозначаемое понятие (величина, показатель) |
|
1 |
2 |
|
VL |
Стоимость земельного участка |
|
TL |
Ставка земельного налога |
|
SL |
Площадь земельного участка |
|
VR |
Восстановительная стоимость здания |
|
CD |
Прямые затраты на строительство здания |
|
CD |
Прямые затраты на строительство 1 куб.м. здания |
|
CI |
Косвенные затраты на строительство здания |
|
Р |
Предпринимательская прибыль застройщика |
|
BV |
Строительный объем здания |
|
D |
Износ здания |
|
DP |
Физический износ здания |
|
DF |
Функциональный износ здания |
|
DE |
Внешний износ здания |
|
Vrem |
Остаточная стоимость здания |
|
VCA |
Стоимость объекта по затратному подходу |
|
PС |
Скорректированная стоимость 1 кв.м здания |
|
S |
Полезная площадь здания |
|
VB |
Стоимость здания по сравнительному подходу |
|
VSC |
Стоимость объекта по сравнительному подходу |
|
r |
Ставка арендной платы |
|
Потенциальный валовой доход |
|
|
EGI |
Действительный валовой доход |
|
СОЕ |
Текущие эксплуатационные расходы |
|
NOI |
Чистый операционный доход |
|
CF |
Реальный денежный поток |
|
DCF |
Дисконтированный денежный поток |
|
R |
Коэффициент капитализации |
|
VDI |
Стоимость объекта по доходному подходу |
|
V |
Средневзвешенная (рыночная) стоимость объекта |
ПРИЛОЖЕНИЕ В – Задание и методические указания
МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ
ЮЖНО-УРАЛЬСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ
Факультет «Экономика и предпринимательство»
Кафедра «Экономика фирмы и рынков»
ЗАДАНИЕ И МЕТОДИЧЕСКИЕ УКАЗАНИЯ
К КУРСОВОЙ РАБОТЕ
по дисциплине " ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ "
Специальность 060800 "ЭКОНОМИКА И УПРАВЛЕНИЕ НА ПРЕДПРИЯТИИ (ОПЕРАЦИИ С НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ)"
Квалификация "Экономист-менеджер"
Челябинск
2013
Задание и методические указания к практическим занятиям по дисциплине "ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ". Специальность 060800 "Экономика и управление на предприятии (операции с недвижимым имуществом) "Квалификация "Экономист-менеджер"
Задание и методические указания к курсовой работе одобрены кафедрой
«Экономика фирмы и рынков»
ВВЕДЕНИЕ
Учебным планом по дисциплине "ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ" для студентов специальности 06.08.00 "Экономика и управление на предприятии(операции с недвижимым имуществом)" предусмотрено выполнение курсовой работы. Курсовая работа подготовлена в соответствии с рабочей программой дисциплины.
Цель курсовой работы – закрепление теоретических знаний студентов и получение ими практических навыков по оценке недвижимости, которые могут быть использованы в их будущей профессиональной деятельности.
Задание и методические указания включают исходные данные об оцениваемом объекте и пояснения по выполнению расчетов.
Курсовая работа выполняются под руководством преподавателя, при этом предусматривается самостоятельная работа студентов по анализу информации о рынке недвижимости.
1 ИСХОДНЫЕ ДАННЫЕ
1.1 Характеристика оцениваемого объекта
Тип оцениваемого объекта недвижимости:
Здание офисного типа
Адрес:
Город Челябинск, улица Советская, дом 12
Правовой режим объекта:
Полное право собственности на здание с правом долгосрочной (50лет) аренды земли.
Собственники недвижимости:
Здание: ОАО "Урал-сервис". Земля: Государство.
Местоположение объекта:
Здание расположено в центральной части города на участке земли площадью 2000* кв.м. с ровным рельефом. К участку подходит дорога с твёрдым покрытием. Имеется лёгкий доступ к центральным магистралям города. Ставка земельного налога для данного участка составляет 80 руб. за 1 кв.м.
Описание здания:
Здание представляет собой 5-ти этажное кирпичное строение, которое имеет все виды благоустройства: оборудовано лифтами, системами горячего и холодного во доснабжения, канализацией, центральным отоплением, вентиляцией, электроснабжением, противопожарной защитой. В здании имеется необходимое количество телефонных линий. На каждом этаже расположены офисные помещения с одним об щим коридором. На первом этаже помещается кафе. В здании имеется подвал, часть которого сдаётся в аренду под складские цели. Здание введено в экс плуатацию 7 лет назад.
Нормативный срок эксплуатации здания составляет 100 лет.
Строительный объём здания – 18 000* куб. м.
Полезная (арендная) площадь здания – 3450* кв. м.
Полезная (арендная) площадь подвала – 600* кв. м.
Прямые затраты на строительство данного типа здания составляют в теку щих ценах 3900* руб. / 1 куб. м.
Коэффициент отличий оцениваемого здания от типового – 1, 40
Здание имеет все виды износа. В здании отсутствует система охранной сиг нализации, что не отвечает современным требованиям к офисным зданиям. Стои мость устройства такой системы составляет 130,0% от полной восстановительной стоимости системы телефонизации здания.
Недавно ближайшие к зданию жилые дома поставлены на реконструкцию и капитальный ремонт, что затрудняет подъезд к зданию. Связанный с этим внешний износ составляет 0,35% от полной восстановительной стоимости здания.
Существующее использование здания:
Здание сдаётся в аренду. Ставка арендной платы за 1 кв. м. полезной площади здания составляет 750* руб. в месяц. Ставка арендной платы за 1 кв. м. площади подвала составляет 450* руб. в месяц. Расположенное на 1-ом этаже здания кафе приносит чистый операционный доход в размере 50000* руб. в месяц.
Для дальнейшего использования здания предполагается выполнить ремонт помещений. Сметная стоимость ремонта помещений в текущих ценах составляет 2400* тыс. руб. Срок выполнения ремонтных работ – 3 месяца. В этот период здание закры вается на ремонт. Его эксплуатация в этот период доходов не приносит и текущих расходов не требует. После ремонта помещение будет сдаваться в аренду. Типичный период коммерческого использования здания после ремонта по данным рынка аренды нежилых помещений составляет 5 лет. Ожидается, что в первый год будет сдано в аренду 60,0% площадей; во второй – 85,0 %; в третий 100,0 %; в четвёртый и пятый годы незанятых площадей не будет.
Текущие расходы по эксплуатации здания составят:
Годовая норма амортизационных отчислений на полное восстановление здания составляет 1,0 % от его полной восстановительной стоимости.
Анализ рынка показывает, что, начиная со второго года после ремонта здания, доходы и расходы будут ежегодно расти, в том числе:
Ставка дисконтирования по данным финансового рынка определена на уровне 19,0 % – для первого года коммерческого использования здания; 22,0 % – для второго года; 24,0% – для третьего года; 25,0 % – для четвёртого и для пятого года.
1.2 Характеристика объектов, сопоставимых с оцениваемым
( объектов аналогов)
Для расчета стоимости объекта по сравнительному подходу (рыночному подходу) методом парных сравнений выбраны 4 со поставимых с оцениваемым объекта - А, Б, В и Г. Объекты А и Б были проданы 3 месяца назад, объекты В и Г были проданы 1 месяц назад . Объект А расположен в центре города, объекты Б, В и Г - на окраине. Физическое состояние объектов Б и В аналогично состоянию оцениваемого объекта. Физическое состояние объектов А и Г лучше состояния оцениваемого объекта. Полезная (арендная) площадь, цены объектов и чистый операционный доход от их использования приведены в таблице 1.
Таблица 1
Данные по сопоставимым объектам
|
Показатели |
Объекты |
|||
|
А |
Б |
В |
Г |
|
|
Полезная (арендная) площадь здания, кв. м. |
3500* |
2000* |
3200* |
1800* |
|
Цена продажи, тыс. руб. |
47250 |
19820 |
35960 |
21730 |
|
Чистый операционный доход от аренды, тыс. руб. |
6960 |
5950 |
12200 |
6950 |
2 МЕТОДИЧЕСКИЕ УКАЗАНИЯ ПО ВЫПОЛНЕНИЮ
КУРСОВОЙ РАБОТЫ
Курсовая работа выполняется каждым студентом самостоятельно в соответ ствии с собственным вариантом расчетов.
Для определения собственного варианта расчетов студентам необходимо к цифрам, приведенным в исходных данных с пометкой (*) , прибавить число, состоящее из двух последних цифр (четвертой и пятой по счету) номера своей зачетной книжки. Все расчеты выполняются в тысячах рублей, цифры округляются до двух знаков после запятой. Один из пунктов курсовой работы (п. 1.3) выполняется на основе анализа информации, собранной студентами самостоятельно, характеризующей состояние рынка недвижимости в г. Челябинска.
Курсовая работа оформляется в виде отчета, содержащего все необходимые расчеты и пояснения, в соответствии со стандартом ЮУрГУ.
В курсовую работу должны быть включены следующие основные положения и расчеты.
1) ДЕЛОВАЯ СИТУАЦИЯ
1.1) Краткая характеристика объекта оценки
В данном пункте отчета студент приводит характеристику объекта оценки:
Информация по объекту оценки содержится в исходных данных.
1.2) Цель оценки
Целью оценки является определение рыночной стоимости полного права собственности на объект недвижимости и права долгосрочной аренды зе мельного участка под ним для последующей продажи объекта.
1.3) Краткая характеристика рынка недвижимости
В данном пункте работы студент приводит характеристику социально-экономической ситуации и рынка недвижимости (сегмента рынка недвижимости, к которому относится здание данного типа) в г. Челябинске. Здесь необходимо указать источники информации (наименование изданий; наименование организаций, от которых получена информация и т.п.).
1.4) Основные понятия, используемые в работе
В работе необходимо раскрыть содержание следующих понятий:
1.5) Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта
Необходимо определить и обосновать, что является наилучшим и наиболее эффективным использованием для оцениваемого объекта недвижимости – про должение текущего использования, перепрофилирование, ликвидация или что-то другое.
1.6) Дата оценки стоимости объекта
В работе датой оценки объекта является дата выдачи задания.
2) ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
Стоимость земельного участка определяется на основе нормативной цены земли, которая принимается в размере 95-кратной ставки земельного налога на единицу площади земельного участка по формуле:
VL=95 * TL * SL, (1)
где: VL – стоимость земельного участка, тыс. руб.;
TL – ставка земельного налога, руб./ кв. м.;
SL – площадь земельного участка, кв. м.
Примечание: Расшифровка применяемых в формулах условных обозначений приведена так же в Приложении к данным заданию и методическим указаниям.
3) ОЦЕНКА ОБЪЕКТА ЗАТРАТНЫМ ПОДХОДОМ
Оценка объекта затратным подходом производится в изложенной ниже по следовательности.
3.1) Определение полной восстановительной стоимости здания
Полная восстановительная стоимость здания VR определяется по формуле
VR=CD+CI+P, (2)
где: CD – прямые затраты, тыс. руб.;
СI – косвенные затраты, тыс. руб.;
Р – предпринимательская прибыль застройщика, тыс. руб.
Прямые затраты рассчитываются по формуле:
, (3)
где: – прямые затраты на 1 куб. м. строительного объема типового проекта
аналогичного здания в текущих ценах, тыс. руб.;
– строительный объем оцениваемого здания, куб. м.;
– коэффициент отличий оцениваемого здания от объекта аналога.
Косвенные затраты CI составляют 40% от прямых затрат.
Предпринимательская прибыль застройщика Р рассчитывается на основе статистических данных о рентабельности аналогичных инвестиции в отрасли. В настоящее время строительные проекты являются достаточно рентабельным бизнесом и приносят 30,0 – 40,0 % дохода на вложенный капитал. В связи с этим процент предпринимательской прибыли рекомендуется принять равным 35,0 % от суммы прямых и косвенных затрат.
3.2) Определение накопленного износа здания
Накопленный износ здания D определяется по формуле:
D = DP + DF + DE, (4)
где: Dp – физический износ здания, тыс. руб.;
DF – функциональный износ здания, тыс. руб.;
DE – внешний износ здания, тыс. руб.
Для определения физического износа определяется восстановительная стоимость конструктивных элементов здания, а затем рассчитывается их износ методом срока жизни. Необходимые для расчётов данные приведены в таблице 2. Там же следует представить и результаты расчетов.
Далее, в соответствии с исходными данными, определяются функциональный и внешний износы.
3.3) Определение остаточной стоимости здания
Остаточная стоимость здания Vrem определяется путем вычитания из полной восстановительной стоимости здания величины накопленного его износа:
Vrem = VR – D (5)
3.4) Определение общей стоимости оцениваемого объекта недвижимости
Общая стоимость оцениваемого объекта недвижимости затратным подходом VCA определяется как сумма остаточной стоимости здания и стоимости земельного участка, рассчитанной по формуле (1)
VCA = Vrem + VL
Таблица 2
Расчет физического износа оцениваемого здания
|
Наименование конструктивных элементов здания |
Доля в восстановительной стоимости всего здания, % |
Восстановительная стоимость элемента, тыс. руб. |
Фактический срок эксплуатации, лет |
Нормативный срок эксплуатации, лет |
Коэффициент износа (гр.4/гр.5) |
Сумма износа, тыс. руб. (гр.3 *гр.6) |
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
|
Фундамент |
7 |
- |
- |
100 |
- |
- |
|
Наружные стены |
16 |
- |
- |
100 |
- |
- |
|
Перекрытия |
14 |
- |
- |
100 |
- |
- |
|
Кровля |
8 |
- |
- |
50 |
- |
- |
|
Перегородки |
8 |
- |
- |
80 |
- |
- |
|
Внутренняя отделка |
6 |
- |
- |
5 |
- |
- |
|
Наружная отделка |
3 |
- |
- |
30 |
- |
- |
|
Система водоснабжения и канализации |
10 |
- |
- |
50 |
- |
- |
|
Система электроснабжения |
7 |
- |
- |
40 |
- |
- |
|
Система отопления |
9 |
- |
- |
50 |
- |
- |
|
Система вентиляции |
2 |
- |
- |
40 |
- |
- |
|
Система пожаротушения |
3 |
- |
- |
50 |
- |
- |
|
Система телефонизации |
2 |
- |
- |
40 |
- |
- |
|
Лифты |
5 |
- |
- |
30 |
- |
- |
|
Всего |
100 |
- |
- |
- |
- |
4) ОЦЕНКА ОБЪЕКТА РЫНОЧНЫМ ПОДХОДОМ
Стоимость объекта по рыночному подходу (сравнительному подходу) методом парных продаж определяется в приведенной ниже последовательности.
4.1) Характеристики сопоставимых объектов аналогов
На основании исходных данных о характеристиках объектов А, Б, В и Г, сопоставимых с оцениваемым объектом заполняется таблица 3.
Таблица 3
Характеристики сопоставимых объектов аналогов
|
Показатели |
Сопоставимые объекты |
|||
|
А |
Б |
В |
Г |
|
|
Цена продажи, тыс. руб. |
- |
- |
- |
- |
|
Полезная площадь здания, кв. м. |
- |
- |
- |
- |
|
Время продажи, месяцы |
- |
- |
- |
- |
|
Местоположение объекта (хуже, лучше, аналог) |
- |
- |
- |
- |
|
Состояние объекта (хуже, лучше, аналог) |
- |
- |
- |
- |
4.2) Корректировка цен продажи сопоставимых объектов аналогов
Цены продажи сопоставимых объектов аналогов подвергаются корректировке, так как они отличаются по своим характеристикам от оцениваемого объекта. В качестве единицы сравнения объектов принимается 1 кв. м. полезной площади здания.
Корректировка цен продажи сопоставимых объектов в расчете на 1 кв. м. полезной площади осуществляется последовательно по каждому из учитываемых факторов (время продажи, местоположение и состояние объекта). Для этого выбираются два объекта, отличающиеся по данному фактору и имеющие сходные иные характеристики. Разница в ценах выбранной пары объектов является абсолютной величиной корректировки по данному фактору. На эту величину цена каждого сопоставимого объекта либо уменьшается, либо увеличивается в зависимости от того, лучше или хуже сопоставимый объект по данному фактору по сравнению с оцениваемым.
Для корректировки по времени продажи рассчитывается рост цены за 1 месяц, а затем определяются цены продажи сопоставимых объектов на дату оценки.
Результаты расчетов приводятся в таблице 4. Величина корректировки по каждому фактору и каждому объекту записывается в таблицу 4 либо со знаком (+),
если сопоставимый объект по данному показателю хуже, чем оцениваемый, либо со знаком (-), если сопоставимый объект по данному показателю лучше, чем оцениваемый.
Таблица 4
Характеристики объектов аналогов
|
Показатели |
Сопоставимые объекты |
|||
|
А |
Б |
В |
Г |
|
|
Цена продажи в расчете на 1 кв. м. полезной площади здания |
- |
- |
- |
- |
|
Величина корректировки по времени продаж |
- |
- |
- |
- |
|
Скорректированная по времени продажи цена |
- |
- |
- |
- |
|
Величина корректировки по местоположению |
- |
- |
- |
- |
|
Скорректированная по местоположению цена |
- |
- |
- |
- |
|
Величина корректировки по состоянию объекта |
- |
- |
- |
- |
|
Скорректированная по всем показателям цена |
- |
- |
- |
- |
В результате расчетов будет получена скорректированная по всем показателям цена продажи сопоставимых объектов в расчете на 1кв.м. полезной площади, которая принимается в качестве стоимости 1 кв. м. полезной площади оцениваемого объекта.
Стоимость оцениваемого здания VB: определяется по формуле
VB = PC * SB, (7)
где: PC – стоимость 1 кв. м. полезной площади оцениваемого здания, тыс. руб.;
SB – полезная (арендная) площадь оцениваемого здания (без учета сдаваемой в аренду площади подвала), кв.м.
недвижимости
Стоимость всего оцениваемого объекта недвижимости сравнительным подходом методом парных продаж VSC определяется путем суммирования стоимости здания VB и стоимости земельного участка VL, которая определена ранее по формуле (1)
VSC = VB + VL (8)
5) ОЦЕНКА ОБЪЕКТА ДОХОДНЫМ ПОДХОДОМ
Для определения стоимости объекта доходным подходом методом дисконтирования денежных потоков прогнозируются доходы получаемые и расходы осуществляемые при эксплуатации объекта за весь период коммерческого использования здания.
Расчеты производятся по приведенным далее формулам для каждого анализируемого года и приводятся в таблице 5.
5.1) Потенциальный валовой доход от аренды здания
Потенциальный валовой доход от аренды здания PGI определяется по формуле
PGI = (rB * SB + rb * Sb) х m, (9)
где: rB – арендная плата за 1 кв. м. полезной площади здания в месяц,тыс. руб.;
SB – полезная площадь здания, кв. м.;
rb – арендная плата за 1 кв. м. полезной площади подвала месяц, тыс. руб.;
Sb – полезная площадь подвала, кв.м.;
m – количество месяцев получения арендной платы в анализируемом году.
5.2) Действительный валовой доход от аренды здания
Действительный валовой доход от аренды помещений здания EGI определяется по формуле
EGI = PGI * k, (10)
где: k – коэффициент заполняемости здания (доля сданных в аренду площадей).
5.3) Текущие операционные расходы по эксплуатации здания, налог на прибыль и налог на имущество
Текущие операционные расходы СОЕ по эксплуатации здания определяются путём суммирования:
– фонда оплаты труда персонала;
– отчислений на страховые взносы;
– платежей за коммунальные услуги;
– прочих расходов;
– амортизационных отчислений на полное восстановление здания.
При расчёте общей суммы платежей за коммунальные услуги и прочих расходов полезная площадь подвала не учитывается.
Текущие операционные расходы по эксплуатации здания во время проведения его ремонта не начисляются.
Налог на имущество NI определяется в размере 1,0 % от остаточной стоимости здания в каждом прогнозируемом году
(11)
Остаточная стоимость здания в каждом прогнозируемом году, начиная со второго рассчитывается по формуле
(12)
где: – остаточная стоимость здания в предыдущем году тыс. руб.;
– амортизационные отчисления на полное восстановление здания в прогнозируемом году, тыс. руб.
Примечание: Остаточная стоимость здания в первом прогнозируемом году принимается равной остаточной стоимости здания, рассчитанной ранее по формуле (5).
Налог на прибыль NU определяется по формуле
(13)
5.4) Чистый операционный доход от аренды здания
Чистый операционный доход от аренды помещений здания NOIЗ определяется по формуле
NOIЗ = ( EGI – COE) – NI – NU + A (14)
5.5)Реальный денежный поток
Реальный денежный поток CF определяется как общий чистый операционный доход от аренды помещений здания с учётом дополнительного дохода от кафе
CF = NOIЗ + NOIК, (15)
где: NOIK - чистый операционный доход от кафе, тыс. руб.
5.6) Коэффициент дисконтирования
Коэффициент дисконтирования для n-го года эксплуатации зданияопределяется по формуле
, (16)
где - ставка дисконтирования в k-ом году эксплуатации здания.
5.7) Дисконтированный денежный поток
Дисконтированный денежный поток DCF для конкретного года определяется по формуле
DCF = CF * (17)
5.8) Текущая стоимость перепродажи здания (реверсия)
Текущая стоимость перепродажи здания (реверсия) определяется в конце срока его коммерческого использования по формуле
, (18)
где: – дисконтированный денежный поток последнего 5-го года (m=5);
– коэффициент капитализации.
5.9) Текущая стоимость здания
Текущая стоимость здания PVB определяется по формуле
, (19)
где: – единовременные затраты (инвестиции) на ремонт помещений здания, тыс. руб.
Результаты расчетов представляют в таблице 5
Таблица 5
Расчёт стоимости здания доходным подходом
|
Наименование показателей |
Значение показателей по годам |
||||
|
1 год |
2 год |
3 год |
4 год |
5 год |
|
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
|
Полезная площадь здания, кв.м. |
- |
- |
- |
- |
- |
|
Полезная площадь подвала, кв.м. |
- |
- |
- |
- |
- |
|
Ставка арендной платы за 1 кв.м. полезной площади здания в месяц, тыс.руб. |
- |
- |
- |
- |
- |
|
Ставка арендной платы за 1 кв.м. полезной площади подвала в месяц, тыс.руб. |
- |
- |
- |
- |
- |
|
Потенциальный валовой доход от аренды здания, тыс.руб. |
- |
- |
- |
- |
- |
|
Потенциальный валовой доход от аренды подвала тыс.руб. |
- |
- |
- |
- |
- |
|
Итого потенциальный валовой доход, тыс.руб. |
- |
- |
- |
- |
- |
|
Коэффициент заполняемости |
- |
- |
- |
- |
- |
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
|
Действительный валовой доход, тыс.руб. |
- |
- |
- |
- |
- |
|
Фонд оплаты труда персонала, тыс.руб. |
- |
- |
- |
- |
- |
|
Отчисления на социальные нужды персонала, тыс.руб. |
- |
- |
- |
- |
- |
|
Плата за коммунальные услуги, тыс.руб. |
- |
- |
- |
- |
- |
|
Прочие расходы, тыс.руб. |
- |
- |
- |
- |
- |
|
Амортизационные отчисления на полное восстановление здания, тыс. руб. |
- |
- |
- |
- |
- |
|
Текущие операционные расходы по эксплуатации здания, тыс. руб. |
- |
- |
- |
- |
- |
|
Остаточная стоимость здания, тыс.руб. |
- |
- |
- |
- |
- |
|
Налог на имущество, тыс.руб. |
- |
- |
- |
- |
- |
|
Налог на прибыль, тыс.руб. |
- |
- |
- |
- |
- |
|
Чистый операционный доход от аренды помещений здания, тыс.руб. |
- |
- |
- |
- |
- |
|
Чистый операционный доход от аренды помещений кафе, тыс. руб. |
- |
- |
- |
- |
- |
|
Реальный денежный поток, тыс.руб. |
- |
- |
- |
- |
- |
|
Ставка дисконтирования, % |
- |
- |
- |
- |
- |
|
Коэффициент дисконтирования |
- |
- |
- |
- |
- |
|
Дисконтированный денежный поток, тыс.руб. |
- |
- |
- |
- |
- |
|
Затраты на ремонт здания (инвестиции), тыс.руб. |
- |
- |
- |
- |
- |
|
Текущая стоимость перепродажи здания (реверсии), тыс.руб. |
- |
||||
|
Стоимость здания по методу дисконтирования денежных потоков, тыс. руб. |
- |
Стоимость объекта недвижимости по методу дисконтирования денежных потоков VDI определяется по формуле
, (20)
6) СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ
Полученные тремя подходами значения стоимости объекта недвижимости необходимо проанализировать. Для этого кратко описываются преимущества и недостатки каждого из использованных методов оценки применительно к оцениваемому объекту с учетом его специфических особенностей (времени продажи, местоположения, технического состояния, назначения и т.п.) и конъюнктуры на рынке недвижимости.
На основании этого, полученным различными методами оценкам присваиваются весовые коэффициенты (коэффициенты значимости) в долях единицы.
Средневзвешенное значение стоимости объекта недвижимости V и принимается в качестве его рыночной стоимости.
, (21)
где , , - коэффициенты значимости оценок стоимости объекта недвижимости, полученные затратным, сравнительным и доходным подходом соответственно.
PAGE \* MERGEFORMAT43