Если у вас возникли сложности с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой - мы готовы помочь.
Предоплата всего
Подписываем
Введение в экономику недвижимости.
Великий философ и математик Рене Декарт сформулировал положение, которое следует считать, пожалуй, самым главным для проведения любого научного исследования: «Давайте договоримся о понятиях, и мы избавим мир от половины заблуждений». Действительно, все без исключения объек ты и явления окружающего нас мира могут определяться человеком с помощью самых различных слов - определителей, так называемых терми нов. При этом понятие остается одним и тем же. Определить понятие - значит, решить, что именно является объектом анализа, изучения и исследо вания. Точно так же, как грамотность начинается с алфавита, профессио нальное изучение любой науки должно начинаться с определения и усво ения базовых понятий, на основе которых осуществляется дальнейшее развитие конкретной отрасли науки. Вполне очевидно, что при изучении экономики недвижимости базовыми будут являться те понятия, которые составляют название данной учебной дисциплины, а именно - «экономи ка» и «недвижимость». При этом определяющим является второе из этих понятий. Это логически следует из целевого назначения учебного курса, в котором главное содержание составляют не общие проблемы, единые для любого вида экономической деятельности, а их «преломление», специфичес кие особенности применительно к недвижимости, процессам ее воспроиз водства, обращения и потребления.
Тема 1. Юридическое понятие недвижимости
1.1 Исторический опыт правового регулирования недвижимости
Понятия в большинстве случаев формируются на основе уже существующих терминов. Можно вкладывать в понятие самое различное содержание, однако самого словесного обозначения придумывать не нужно - оно уже существует и используется в практике. Экономика недвижимости представляет собой самостоятельную предметную область экономической науки. В свою очередь, экономическая наука в ее современном понимании как целостная научная теория сложилась в XVII веке. Термины же, относящиеся к недвижимости, возникли гораздо раньше, а именно, - когда возникла сама недвижимость, т.е. на заре человеческого рода. В каждом языке этих терминов было множество, и на определенном этапе развития общества возникла необходимость перейти от терминов к понятию «недвижимость» для обеспечения однообразного толкования. Чем была вызвана подобная необходимость?
Во-первых, тем, что недвижимость активно участвует в процессах, которые составляют основу жизни общества, а именно, в создании и использовании различных экономических благ. В связи с этим становится необходимой экономическая интерпретация недвижимости.
Во-вторых, в любом обществе, достигшем определенной стадии своего развития, возникает необходимость урегулирования отношений, возникаю щих как между самими членами общества, так и между его членами и государством. Такое урегулирование осуществляется посредством созда ния специальных норм, называемых правовыми. Основной формой правовых норм являются законы, в связи, с чем понятия «право» и «законодательство» трактуются как синонимы. Отличительной особенностью пра вовой нормы является ее общеобязательный характер. Согласно известной формулировке философа Гегеля, «главным свойством закона является "всеобщность": закон может нравиться или не нравиться отдельным членам общества, он может даже противоречить интересам большинства, однако до тех пор, пока он действует, ему обязаны подчиняться все без исключения и без оговорок. Только наличие правовой нормы позволяет говорить о законном регулировании тех или иных отношений.
Это в полной мере относится и к экономическим отношениям. Понятно, что ни о каком подлинном урегулировании отношений не может быть и речи, если не определен объект отношений - то, по поводу чего «пересекаются» различные интересы. Поэтому столь же обязательным, как эко номическое толкование, является правовое понятие недвижимости. С практической точки зрения именно оно является наиболее важным. Можно не иметь ни малейшего представления об экономическом содержании недвижимости и в то же время быть активным участником отно шений, связанных с нею: владеть недвижимостью, покупать и продавать ее, наследовать, передавать в дар. Эти возможности становятся реаль ными, благодаря наличию соответствующих правовых норм, содержащих однозначное определение объекта отношений. Каким же именно образом определяется недвижимость в зако нодательстве?
Если рассматривать этот вопрос в историческом аспекте, то понятие "недвижимость" в российском законодательстве появилось впервые в указе Петра I от 23 марта 1714 года «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах». Затем оно было закреплено в Своде Законов Российской Империи в следующей формулировке: «Недвижимыми имуществами признаются по закону земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также желез ные дороги». Это общее понятие дополнительно конкретизировалось в отдельных статьях закона. Так, например, к принадлежностям земель относились «состо ящие на них церковные и другие строения, дворы, мельницы, мосты, перевозы, плотины, гати, озера, пруды, болота, дороги, источники и другие места, сим подобные; все произведения, на поверхности земли обретающиеся, и все сокровенные в недрах ее металлы, минералы и другие ископаемые». С октября 1917 до 1 января 1995 года юридическое понятие недвижимости в советском и российском законодательстве отсутствовало. Связано это было с тем, что прежние российские законы после октября 1917 года прекратили свое действие, а принятый и введенный в действие с 1 января 1923 года Гражданский кодекс РСФСР понятие недвижимого имущества вообще не включал. Период с конца 1991 года характеризовался переходом экономики России на рыночные отношения и подготовкой соответствующего законодательства. Новый Гражданский кодекс (ГК) РФ вступил в действие с 1 января 1995 года. Именно в нем вновь после почти 80-летнего перерыва появилось правовое понятие недвижимости. Ст. 130 ГК РФ определяет недвижимость следующим образом:
«К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения.
К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено имущество».
В ст. 132 содержится детализация этих общих положений применительно к предприятиям:
«Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью».
1.2. Определяющие факторы недвижимого имущества
Если проанализировать основное содержание и характер изменения юридических норм, устанавливающих понятие «недвижимость», то можно сделать следующие выводы:
1. Главным критериальным признаком, позволяющим классифицировать недвижимость как отличительный от других объект правового регулирования, является ее неразрывная связь с землей. Эту связь можно считать родовым признаком недвижимости, главной ее специфической особенностью. Конечно, связь эту нельзя понимать буквально, как абсолютную и принципиальную невозможность пространственного перемещения. Достаточно вспомнить два примера из истории Москвы: в 30-х годах была осуществлена передвижка нынешнего здания мэрии на расстояние 14 м вверх по нечетной стороне ул. Тверской, а всего за период 1937-41гг. в Москве было передвинуто 22 каменных здания. В конце 70-х годов на втрое большее расстояние передвинули здание редакции газеты «Труд», при этом персонал не прекращал своей деятельности, рабочий день шел как обычно.
Современные технические возможности в принципе позволяют осуществлять перемещение многих объектов недвижимости на достаточно большие расстояния. Понятно, что подобное перемещение представляет отклонение от нормального режима использования объекта недвижимости, нарушение его обычной эксплуатации. Нормальным состоянием любого объекта недвижимости является именно стационарное состояние.
Связь объекта недвижимости с земельным участком может быть прямой и косвенной. Так, например, квартиры напрямую не связаны с земельным участком, - они расположены в доме, который в свою очередь, занимает определенный участок земли. Эту цепочку можно удлинить: комната находится в квартире, которая расположена в доме, занимающем земельный участок. Можно привести и другого рода пример опосредованной связи с землей. Из практики хорошо известен такой вид жилых построек, как свайные дома. Прямой связи с землей здесь нет, однако речное, озерное, морское дно, которое служит опорой для свай, является таким же фрагментом земной поверхности, как и земельный участок, т.е. в конечном итоге все равно имеет место неразрывная связь объекта с землей. Сколько бы ни было звеньев в подоб ных "цепочках", первичным звеном всегда будет являться земельный участок, на котором располагаются самые различные объекты недвижимости. Именно поэтому сами земельные участки представляют собой важнейший вид объектов недвижимости.
Таким образом, юридически здания и сооружения, как объекты недвижимости, рассматриваются отдельно от земельных участков, на которых они расположены. Согласно законодательству, существуют земельный участок и прочно связанная с ним недвижимость. В мировой же практике земельный участок рассматривается не как самостоятельный объект, а как основной атрибут объекта недвижимости «застроенный земельный участок». Земля не может быть продана или сдана в аренду без соответствующей передачи прав на расположенные на ней здания и соору жения, и наоборот. Подобный подход полностью соответствует понятию "имущественный комплекс".
2. Особая роль земли, как определяющего фактора недвижимого имущества, требует дополнительного анализа понятия «земельный участок». Следует учитывать, что в российском законодательстве это понятие трактуется не совсем так, как в законодательстве большинства зарубежных стран. В зарубежном законодательстве под земельным участком понимают фрагмент земной поверхности с определенными в пространстве гра ницами. Что же касается размеров «в глубину», то считается, что никаких границ в этом направлении земельный участок не имеет, и условной границей считается геометрический центр земли. Соответственно, права собственника участка распространяются на любые находящиеся в земле независимо от глубины залегания. В российском же законодательстве разграничены понятия «земельный участок» и «недра». Главной причиной такого разграничения являются права собственности, - недра в РФ принадлежат исключительно государству, тогда как земельные участки могут находиться в частной собственности. Таким образом, возникает необходимость разграничения от «недр» и в натуре. На практике это достигается введением понятия "земельная парцелла", которая устанавливает границы заглубления, в пределах которых земная толща считается относящейся к земельным участкам. Это понятие использовано, например, в Уставе г. Москвы для юридического описания городской земельной собственности. Величина земельной парцеллы для различных видов участков может быть неодинаковой, но обычно составляет 6 м. Таким образом, если, согласно зарубежному законодательству, земельный участок в объеме представляет собой m-гранную пирамиду с вершиной в геометрическом центре земли, то в соответствии с российским законода тельством это m-сторонний многогранник. Величиной парцеллы ограничивают ся и права собственника земельного участка, - все, что расположено глубже, ему не принадлежит. Что же касается включения в состав недвижимости «участков недр», то под ними понимаются поверхностные выходы полез ных ископаемых. Главным свойством, определяющим понятие земельного участка, служит то, что это не просто фрагмент земной повер хности, а такой фрагмент, который однозначно определен на местности и в документах. Про такой земельный участок говорят, что он сформирован. Благодаря сформированности зе мельный участок обладает конкретными характеристиками - местополо жением, конфигурацией, пространственной ориентацией, размерами, а так же правами собственности. Таким образом, существует необходимая юри дическая база для регулирования различных процессуальных отношений.
3. Достаточно интересной представляется эволюция самого определе ния недвижимости. В Своде Законов определение больше похоже на перечисление конкретных объектов, перечень которых весьма подробен. В дальнейшем определение меняется в сторону большего обобщения. Эти изменения вполне логичны, поскольку позволяют избежать негативного эффекта, именуемого «за деревьями не видеть леса»: юридическое поня тие должно основываться на том признаке, который для определяемого объекта является главным. Как отмечалось ранее, для недвижимости таким признаком является неразрывная ее связь с землей. Вместе с тем, среди конкретных перечисленных в статье 130 ГК РФ объектов недвижи мости отсутствуют железные и автомобильные дороги, которые играют важнейшую роль в экономике страны. Вряд ли можно признать значение дорог меньшим, чем у многолетних насаждений, которые прямо названы как объекты - представители недвижимости. Их протяженность постоян но возрастает, более того, - именно развитие дорожной сети является одним из обязательных условий и характерных свидетельств экономического роста. Можно с уверенностью утверждать, что вся история промышлен ного развития общества, начиная с XVIII века по сегодняшний день, ха рактеризуется превращением дорог в один из наиболее типичных объек тов недвижимости.
Возможное объяснение заключается в том, что ГК предназначен для правового регулирования гражданского оборота, то есть, отношений «меж ду лицами, осуществляющими предпринимательскую деятельность или с их участием», «основания возникновения и порядок осуществления права собственности и других видов прав». Как известно, дороги в РФ в настоящее время в частной собственности не находятся, чем может объясняться отсутствие этих объектов недвижимости в ст.130 ГК РФ. Признать подобной объяснение удовлетворительным нельзя хотя бы по той причине, что леса в РФ также являются исключительной собственностью государства, однако они входят в перечень, содержащийся в ст. 130 ГК РФ.
4. Очень важным является то обстоятельство, что закон не рассматри вает объект недвижимости изолированно от его использования. Нарушение неразрывной связи с землей трактуется как главная причина несоразмерного ущерба не собственно объекту, а именно его назначению. Действительно, как было показано выше, переме стить многие объекты недвижимости, не нарушая их целостности, техниче ски вполне возможно. Однако, отвечать своему назначению в полной мере объект недвижимости может лишь в стационарных условиях. Рассмотрение в неразрывном единстве самого объекта недвижимости и его назначения является обяза тельным. Термин «здание» встречается только в сочетании с такими оп ределениями как «жилое», «нежилое».
Важнейшей частью юридического понятия недвижимости является сис тема государственной регистрации объектов недвижимого имущества, прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Чем вызвана необходимость существования подобной взаимосвязи? Прежде всего, одной из важнейших функций государства в условиях рыночной экономики является обеспече ние и защита прав собственности. Это означает, что любой объект недвижимости со своими конкретны ми характеристиками должен не только существовать «в натуре», но и быть зафиксированным документально в соответствии с требованиями, установ ленными законодательством. Другое столь же важное требование - доку ментальное оформление прав собственности на объект недвижимости, а именно - право владения, пользования и распоряжения объектом собственности. Собственник у недвижимости существует всегда, хотя основания для возникновения прав собственности могут быть различ ными. Таким образом, по отношению к объек ту недвижимости может осуществляться право передачи собственности в аренду, право сдавать в наем. Все эти действия подлежат обязательной регистрации. Следовательно, с юридической точки зрения не может быть объекта недвижимости без тех или иных прав на него и наобо рот. При этом сам объект, права на него и совершаемые с ним сделки должны пройти государственную регистрацию, то есть быть юридически оформленными. В противном случае объект как бы не существует, а права и сделки с ним являются недействительными.
С учетом вышеизложенного, под недвижимостью понимается объект гражданских прав, отличительными особенностями которого являются вещная природа и неразрывная связь с землей, зарегистрированный в соответствии с действующим законодательством.
Тема 2. Экономическое понятие недвижимости
При всей важности и обязательности правового определения недвижимо сти ее сущность может быть выявлена только в результате экономического анализа. Лишь единство правового и экономического определений позволя ют говорить о наличии полноценной характеристики недвижимости.
Для того, чтобы составить себе представление об экономическом содер жании недвижимости, следует обратиться к основным положениям эконо мической теории.
2.1. Недвижимость как экономическое благо
Согласно наиболее употребляемому определению, экономика понима ется как процесс производства экономических благ, осуществляемый в условиях ограниченности всех видов ресурсов. Соответственно, экономи ка недвижимости - это та часть общего экономического процесса, ко торая связана с созданием одной из многочисленных разновидностей экономических благ, а именно, объектов недвижимости.
Понятие «экономическое благо» также нуждается в пояснении. Изве стно, что одна из наиболее существенных сторон человеческого существо вания на всех уровнях - удовлетворение самых разнообразных потребностей. В свою очередь, пер вичными из этих потребностей являются потребности матери альные, без удовлетворения которых нормальная человеческая жизнь попросту невозможна. Отличительная их особенность заключается в том, что удовлетворены такие потребности, могут быть только посредством использования каких-либо предметов, материальных субстанций различного вида. Так, для удовлетворения чувства голода нужна пища, для утоления жажды - вода, для защиты от холода - одежда и обувь. «Не вещью» ни одну из материальных потребностей удовлетворить нельзя. Способность вещи удовлетворять потребности называется ее полезностью, потребительскими свойствами или потребительной стоимостью, а сама вещь с присущей ей полезностью - потребительским благом или просто бла гом. Процесс удовлетворения потребностей называют потреблением. Ес тественно, что бесполезная вещь в качестве блага рассматриваться не может. Столь же естественно, что полезность вещи может изменяться в зависимости от обстоятельств: абсолютно бесполезные до определенного момента нефть и газ в XX веке стали одними из важнейших благ, с другой стороны, столь распространенные в прошлом блага, как кероси новая лампа или примус в наши дни практически полностью утратили свою полезность.
Анализируя удовлетворение потребностей, следует обратить внимание еще на два обстоятельства.
Во-первых, удовлетворение потребностей может иметь две различные формы - потребление самой вещи и потребление ее свойств. В первом случае вещь при потреблении физически исчезает, «перестает быть». Во втором случае вещь не потребляется в буквальном смысле этого слова, она используется для удовлетворения потребностей. Разумеется, первоначальные потребительские свойства ве щей при этом изменяются, они постепенно утрачивают свою полезность, но это связа но с характером использования, а не с буквальным потреблением. Непотребляемостъ в процессе использования является отличительной особенно стью абсолютного большинства благ. Критерием разграничения потребля емых и непотребляемых благ является фактор времени. Первый вид благ потребляется одномоментно, а второй - в течение какого-то времени. Продолжительность потребления зависит и от конкретного вида блага, и от уровня потребительских свойств. Таким образом, можно сказать, что исполь зование представляет собой распределенное во времени потребление, «про лонгированное» удовлетворение потребностей в отличие от «разового» потребления (рис. 1).
Рис. 1. Процесс удовлетворения потребностей
Во-вторых, между понятиями «вещи» и «материальные потребности» отсутствует однозначная связь. Некоторые из вещей способны удовлетво рить не только материальные, но и иные потребности. В качестве нагляд ного примера достаточно указать на ювелирные украшения, - никаких материальных потребностей они удовлетворить не в состоянии, однако воспринимаются в качестве блага, полезного для удовлетворения прести жа, любви к изящному, выгодного вложения средств. Иначе говоря, вещь может быть средством удовлетворения как материальных, так и нематериальных потребностей. Обратное утвер ждение неверно: «не-вещь» сама по себе никаких материальных потребностей удов летворить не может.
В общем случае человек может получить необходимые ему блага толь ко двумя способами: либо, забирая, присваивая их у природы, либо создавая их собственным трудом, «третьего не дано». Вся человеческая история представляет собой процесс прогрессивного нарастания и совершенствования трудовой деятельности по созданию благ, а сама эта деятельность в решаю щей степени определяет все характеристики жизни общества. Именно с этим процессом связана трансформация понятия «благо» в понятие «эко номическое благо», называемое также ценностью. Если «просто» благо означает только наличие полезности, то ценность отражает сочетание двух характеристик - полезности и редкости. То, что, являясь полезным, может быть предоставлено в любом необходимом количестве, не имеет ценности, поскольку не обладает редкостью. В этом, и состоит ответ на вопрос, поставленный основоположником классической политэкономии А.Смитом в его труде «Исследование о природе и причинах богатства народов», - почему блага, необходимые для поддержания жизни, например, вода либо вообще бесплатны, либо неизмеримо дешевле алмазов, которые, по определению А.Смита, представляют собой «величайшее из всех излишеств», поскольку не обладают никакой полезностью. Можно продолжить рас суждения на примере той же воды. При благоприятных условиях она общедоступна и именно поэтому бесценна. Однако могут существовать природные и другие условия, при которых вода, обладая той же самой полезностью, становится редким благом. Это сразу же формирует ее ценность, которая нарастает по мере увели чения редкости. Таким образом, никакого парадокса нет: будь алмазы столь же доступны, они сравнялись бы в своей «бесценности» с водой; попади человек в ситуацию, когда от глотка воды зависит его жизнь, - он отдаст за этот глоток все алмазы.
Другой практически обязательный аспект экономического блага - то, что оно является продуктом труда, результатом экономической деятельно сти. Феномен редкости присущ любому экономическому благу, во-первых, в связи с тем, что ограниченными, сравнительно редкими являются исполь зуемые факторы производства, а во-вторых, в связи с опережающим ростом тех потребностей, которые удовлетворяются экономическими благами.
С учетом вышеизложенного можно дополнить приведенную ранее схе му (рис. 2):
Рис. 2. Процесс удовлетворения потребностей за счет потребления благ
Любое благо проявляется как таковое только в процессе своего потреб ления или использования, поскольку только таким образом проявляется полезность. Каким же образом может быть использовано экономическое благо?
2.1.1. Три способа использования экономического блага
Существует три способа использования экономического блага. Рассмотрим их в той последовательности, как они исторически складывались и развивались.
I. Прежде всего, любое экономическое благо может быть использова но по своему прямому назначению, т.е. для удовлетворения потребностей. В этом случае обладание благом является целью потребителя. Этап эко номического развития, соответствующий такому использованию благ, назы вается натуральным хозяйством.
2. По мере развития общества возник другой тип хозяйства - товарное производство, а основным вариантом использования благ стало использо вание их в качестве товара. Товаром, как известно, являются продукция, работы или услуги, произведенные для обмена на всеобщий стоимостной эквивалент. В той экономике, которую мы называем рыночной, в качестве такого эквивалента выступают деньги. Производитель товара отличается от обладателя экономических благ тем, что обладание товаром является для него не целью, а средством: товар произведен не для собственного потреб ления, а для продажи по возможно более высокой цене. Естественно, что размер цены отражает именно ценность товара: чем он качественнее или реже, тем выше будет цена. Именно об этом еще в 1690 году писал англий ский экономист Никола-с Барбон: «Ценность всех товаров проистекает из их полезности. Насущная ценность вещей выражается в их цене. Она возникает в результате взаимоотношения между потребностью в них и количеством, могущим удовлетворить эту потребность».
3. Наконец, третий возможный способ использования экономических благ - в качестве источника получения дохода. Отличительной особенно стью данного способа является то, что благо в этом случае не меняет своего владельца, т.е. не происходит смены собственника. Собственник либо сам использует благо в качестве средства извлечения дохода, либо предо ставляет за плату право получения дохода от использования блага другим лицам. Нетрудно заметить, что этот способ использования экономических благ при прочих равных условиях является наиболее эффективным в силу того, что доход имеет регулярный характер, а не разовый, как при сделках купли-продажи.
На основании проделанных предварительных рассуждений рассмотрим основные экономические характеристики недвижимости.
2.1.2. Основные экономические характеристики недвижимости
Первая характеристика состоит в том, что любая недвижимость пред ставляет собой вещь. Именно конкретные нату рально-вещественные свойства недвижимости являются исходным пунк том последующего анализа. Более того, данный факт определяет и саму последовательность анализа: для каких бы целей ни использовалась не движимость, ее, прежде всего, следует рассматривать с «материальной» точки зрения, так как натурально-вещественные свойства определяют са мое главное в недвижимости - ее полезность.
Специфика недвижимости как натурально-вещественной субстанции заключается в том, что она представляет собой не просто вещь, а нераз рывное единство двух вещей: одна из них - земельный участок - является вещью природной, а другая - здание или строение - продук том труда. Это априорное различие обуславливает и необходимость при менения неодинаковых методов при анализе, оценке и экспертизе недви жимости.
Принадлежность недвижимости к благам не вызывает сомнений, хотя существовали и другие точки зрения. Уже упоминавшийся Н. Барбон в своем «Очерке о торговле» утверждал буквально следующее: «К потреб ностям тела относятся потребности в пище, одежде и жилище. Но если строго рассматривать, то абсолютно необходима только пища, так как большая часть человечества ходит обнаженной и живет в хижинах и пещерах». Даже для XVII века подобное утверждение является явным преувеличением. Вся история человечества однозначно свидетельствует: появление и развитие жилья, других строений и сооружений, словом, всего того, что мы называем недвижимостью, является обязательным признаком любой цивилизации, потому что служит удовлетворению одной из самых основных человеческих потребностей. В связи с этим можно сделать следующий вывод: недвижимость облада ет максимальной полезностью среди других благ, поскольку удовлетворяет жизненно важную материальную потребность, делает возможным само нормальное существование человека.
Более того, удовлетворением материальной потребности значение не движимости как блага не ограничивается. Не требует специальных дока зательств тезис о том, что именно такой вид недвижимости, как дороги, превращает природную территорию в организованное пространство и, как уже отмечалось, самым непосредственным образом влияет на характер экономического развития. В этом случае недвижимость выполняет функ ции общественного блага и данную роль невозможно переоценить.
Наконец, недвижимость, как не многие из благ, способна удовлетворять и нематериальные потребности. Все наиболее известные цивилизации и государства, так или иначе, ассоциируются у нас с объектами недвижимо сти: Древний Египет - с пирамидами, Древний Рим - с Колизеем, Аппиевой дорогой и акведуками, Россия - с московским Кремлем. Это естественно, потому что подобные сооружения, помимо удовлетворе ния практических нужд, наглядно выражали мощь и престиж власти. Достаточно вспомнить ответ Людовика XIV на вопрос о своем самом большом грехе: «Я слишком много строил».
Отличительной особенностью недвижимости как блага является весьма продолжительный период использования. В этом отношении недвижимость является уникальной по сравнению с любыми другими благами.
Является ли недвижимость экономическим благом, т.е. свойственна ли ей редкость? Если вспомнить, что обязательным атрибутом недвижимости являются фрагменты земной поверхности - земельные участки, то может показаться, что обязательное для экономических благ свойство редкости здесь отсутствует. Однако, подобный вывод был бы некорректным, поскольку в рассмотрении должны приниматься только те земельные участ ки, которые реально являются местами расселения людей. Размеры таких территорий достаточно ограни чены. Так, например, площадь, занимаемая городами, составляет лишь 3% общей территории РФ. Кроме того, все улучшения земельного участка являются продуктами человеческого тру да. Таким образом, факт принадлежности недвижимости к экономическим благам следует считать бесспорным. Это означает, что любой объект не движимости обладает ценностью. Ценность объекта недвижимости имеет не только абсолютный характер, но и относительное выражение, зависящее от степени полезности и уровня редкости, т.е. могут быть более и менее ценные объекты недвижимости. Конкретно это проявляется в такой характеристике, как целевое назначение объекта недвижимости. Целям непосредственно удовлетворения потребностей служит только один вид недвижимости - жилье. Все остальные виды недвижимости потребляются опосредованно, через предоставляемые ими услуги.
2.2. Специфические особенности различных способов использования недвижимости
Если проанализировать специфические особенности различных спосо бов использования недвижимости, то можно констатировать следующее:
1. Принципиальное отличие недвижимости, как средства удовлетворе ния потребности, заключается в наличии специфического фактора, а имен но - фактора местоположения. Он имеет первостепенное значение, по скольку в значительной, а иногда решающей мере определяет полезность конкретного объекта недвижимости. Для подтверждения этого тезиса рассмотрим два абсолютно одинаковых объекта недвижимости - жилых дома, отличающихся только своим местоположением: один находится в центре города, а другой - на окраине. Натурально-вещественные характеристики, а, следовательно, и потребительские свойства этих домов равны между собой, но если сравнивать их цену, то она будет различной. Причина такого различия может быть только одна - данные объекты недвижимости обладают различной ценностью. В свою очередь, различие ценности не может быть вызвано расхождением в количестве использованных факторов производства: поскольку объекты во всем, кро ме местоположения, тождественны, то и затраты на их производство оди наковы. Следовательно, при прочих равных условиях сравнительная цен ность объектов недвижимости определяется ценностью местоположения. Само понятие «местоположение» является достаточно сложным, имеющим свою иерархию. В наиболее общем виде местоположение следует пони мать как муниципальное образование в его границах. Наиболее распро страненной формой муниципальных образований является город. Следо вательно, административно-территориальные границы города следует счи тать верхним уровнем местоположения. В пределах каждого города име ется какое-то количество пространственных фрагментов, различающихся между собой по ландшафтным, градопланировочным, градостроительным, экологическим и другим характеристикам. Расположение объекта недвижимости в том или ином конкретном фрагменте городской территории определяет его сравнительную ценность. В отечественной практике подоб ные фрагменты принято называть территориально-экономическими зонами. Зона представляет собой следующий уровень иерархии местоположения.
Нижним уровнем этой иерархии будет являться конкретное местополо жение объекта с характеристиками его ближайшего пространственного окружения, топология объекта. В этом смыс ле употребляют также термины «локализация объекта», «локальное рас положение».
На каждом из уровней имеются характеристики, определяющие итого вую сравнительную ценность местоположения. Так, например, размеры всей городской территории (площадь города, S) определяют диапазон измене ния ценности ( ) объектов недвижимости:
= f1 (S)
Относительно характера самой функции f, можно сказать, что зависи мость V от S является прямой, но не линейной.
Основным фактором, определяющим ценность местоположения на зо нальном уровне (V), принято считать удаленность конкретной зоны от центра города (L):
V, = f2 (L)
Отличие f2 от f1 заключается в том, что она имеет обратный характер по отношению к аргументу.
Ценность локального местоположения (V) также определяется коммуникационными характеристиками, а именно - удаленностью конкретного объекта от ближайшей остановки городского транспорта ( ):
V" = f3 ( )
при совпадающем характере f3 и f2.
Итоговое значение ценности местоположения можно представить в следующем виде:
при этом
Vraax-Vmin= .
Как и любое другое экономическое рассуждение, анализ ценности местоположения не является абсолютно строгим и предполагает наличие ряда допущений. Прежде всего, предполагается, что в городе существует четко выраженный «центр». Имеется в виду не центр в геометрическом смысле, а та часть территории города, которая служит «центром притяже ния» для жителей. На практике это означает, что в подобном центре существует совокупность объектов недвижимости функционального различного назначения, что позволяет жителям удовлетворить свои разнообразные потребности.
В некоторых случаях подобное действительно имеет место. Классическим примером можно считать Москву - здесь геометрический центр и «центр притяжения» совпадают. Но наличие центра характерно в полной мере лишь для городов с длительной историей развития. Существует и еще одно осложняющее обстоятельство: центр «номинальный» и центр «реаль ный» могут не совпадать. Обратимся вновь, к примеру, Москвы и зададим вопрос: куда в наибольшей степени стре мятся «москвичи и гости столи цы»? Ответ очевиден - на различного рода ярмарки и рынки. Таким образом, рассматривать лишь коммуникационные характеристики местопо ложения некорректно, требуется более детальный анализ.
Нельзя упускать из рассмотрения и другие возмущающие факторы. Так, например, наличие развитой городской транспортной сети и средств передвижения существенно снижает влияние удаленности на ценность местоположения, т. е. в этом случае V - > min. Более значимыми в подоб ных условиях становятся, например, экологические характеристики место положения.
Сама по себе территориальная удаленность не имеет абсолютного характера, степень ее влияния связана с функциональным назначением объекта недвижимости. Для объектов промышленного назначение распо ложение в центре города является скорее недостатком, чем преимуще ством, для них более существенной является близость к транспортным узлам и местам складирования продукции, это снижает транзакционные издержки. Если рассматривать, например, офис, то «центральное» место расположение является чаще всего составной частью имиджа фирмы, отражением ее устойчивых позиций на рынке, а не насущной экономиче ской потребностью.
Заканчивая общий обзор фактора местоположения, можно сделать два важных с позиций дальнейшего анализа вывода.
Во-первых, местоположение правильнее считать не столько фактором влияния на ценность и, соответственно, цену объекта недвижимости, сколь ко важнейшим потребительским свойством. Это прямо следует из пони мания недвижимости как «составной» сложной вещи, из неразрывного единства имущественного комплекса.
Во-вторых, рассмотрение города только как коммуникационной систе мы представляет собой достаточно абстрактную модель, нуждающуюся в дополнительной корректировке. Только в этом случае можно будет при нять распространенную в зарубежной практике оценки недвижимости формулу: «Единственное, что действительно важно в недвижимости, - местоположение, местоположение и местоположение».
Напрямую через использование недвижимости в качестве экономиче ского блага удовлетворяется только одна потребность, а именно - потреб ность в жилье.
Потребность эта может удовлетворяться в различных формах.
1. Самой законченной из них является приобретение жилья в собствен ность. Только в этом случае жилищная недвижимость проявляет себя как экономическое благо в полной мере, поскольку, имея жилье в собственности и пользуясь им для удовлетворения своих потребностей, человек обладает потенциальной возможностью в случае необходимости продать его или сдавать в аренду. Именно поэтому все другие права по отношению к праву собственности называются производными.
Однако между удовлетворением потребности в жилье и приобретением жилья в собственность нет тождественной связи. Разумеется, приобретение жилья в собственность является одним из самых Главных мотивов потре бительского поведения, однако оно жестко связано с платежеспособностью, уровнем доходов потенциальных покупателей. Возникает необходимость вынужденного решения проблемы - приобретение не самого жилья, а тех услуг, которые оно предоставляет.
2. Квартиру, дом можно либо арендовать, либо получить в наем. Сто имость жилья и стоимость услуг, предоставляемых этим жильем, будут различаться между собой. Причина такого расхождения заключается в количественном различии объема прав соб ственника, арендатора и нанимателя. При этом стоимость самого объекта может быть одинаковой. Потребности удовлетворяются в равной степени. Потребительная стоимость остается постоянной, однако различие в свободе распоряжения объектом приводят к тому, что стоимость соб ственности, найма и аренды различается. Можно сделать следующий вывод: по мере перехода от найма к аренде и далее к собственности, степень удовлетворения потребности в жилье, а, следовательно, и его полезность возрастает. Вполне закономерно вырастает и стоимостное выражение этой полезности.
при С = f (U)
где U - полезность различных форм владения жильем; С - стоимост ное выражение полезности.
Изменение полезности (U) имеет качественный характер: каждое пос ледующее право вбирает в себя все предыдущие, порождая изменение полезности. Изменение имеет и количественную сторону. В пределах одного и того же объекта прав можно пользоваться различным количе ством жилья или жилищных услуг: арендовать, иметь в собственности, нанимать.
3. Наем - это социальная жилищная льгота, представляющая собой один из вариантов удовлетворения жилищной потребности в основном для лиц с невысокими доходами. В ряде стран вместо понятия «наем» используют другое, более точное - «социальная аренда». Как и любые другие льготы, размеры и качество предоставляемого в наем жилья явля ются ограниченными и диктуются не желанием нанимателя и его финан совыми возможностями, а внеэкономическими факторами: числом членов семьи, действующими санитарными нормами, готовностью общества к та ким льготам. В случае аренды или приобретения в собственность размеры и качество жилья зависят только от величины дохода потенци ального арендатора или собственника. Таким образом, можно записать:
где V - величина блага (размеры нанимаемого, арендуемого или приоб ретаемого в собственность жилья);
V - нормативный размер предоставляемого в наем жилья;
N - число членов семьи нанимателя;
Dx - величина дохода арендатора (собственника).
Соотношение V > V , показывает, что в аренде и собственности не может находиться жилье меньших размеров, чем это определено санитарно-гигиениче скими нормами.
Из вышеизложенного следует, что жилье, как экономическое благо, существует в многообразии своих качественных и количественных харак теристик. Это определяет необходимость дифференцированного подхода к определению его стоимости.
2.3. Недвижимость как товар
В наибольшей степени специфика недвижимости проявляется при ее использовании в качестве товара.
Анализ этой специфики следует начать с двойственного характера удовлетворения потребности в жилье: посредством приобретения в соб ственность объекта жилищной недвижимости и посредством приобрете ния жилищных услуг на условиях найма или аренды. Подобная двойственность характерна не только для жилья, но и для всех остальных видов недвижимости. Нужно ли в обязательном порядке приобретать магазин в собственность, для того, чтобы осуществлять торговлю, или до статочно этот магазин арендовать? Понятно, что сам по себе режим арен ды абсолютно никаких помех для нормальной торговли не создает. Точно так же обстоит дело и с офисными помещениями: абсолютное большин ство вполне благополучных фирм в экономически развитых странах свои офисы арендуют, в собственности административные здания имеют лишь самые крупные и процветающие корпорации, которые опять-таки основ ную часть своих площадей сдают в аренду. Это вполне естественно: недвижимость сама по себе им не нужна, она для них является не непос редственным экономическим благом, а обязательным условием осуществ ления предпринимательской деятельности. Без нее просто нельзя обой тись, это необходимый фактор производства, который обязательно требу ется использовать, но отнюдь не обязательно приобретать в собственность. Таким образом, недвижимость как товар существует всегда в двух видах: товар - объект (для приобретения в собственность) и товар - услуга (для найма и аренды):
Рис. 3. Двойственность недвижимости как товара
Двойственность, присущая недвижимости - товару, имеет еще один ас пект, проиллюстрировать который можно на примере приватизации жилья. В соответствии с Указом Президента РФ от 3 июля 1991 за „N1541-1 и Законом РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федера ции» от 23.12.92 с дополнениями и изменениями от 11.08.94 граждане получили право оформить в частную собственность занимаемые ими жилые помещения. Приватизированное жилье может являться объектом коммер ческого оборота, то есть товаром.
Кажется очевидным, что в данном случае товаром будет объект, однако такой вывод является ошибочным. Объяснение заключается в том, что обязательным признаком любого товара - объекта является возможность его выделения в натуре. Жилые помещения в многоквартирных домах этим признаком не обладают: все ограничивающие их в пространстве конструк тивные элементы являются составными частями дома в целом и к конкретному помещению отнесены быть не могут: потолок одной квартиры одновременно является полом квартиры, расположенной на следующем этаже; все стены являются или общими для соседних квартир, или представляют собой фрагмент стены дома. То же относится и к комнатам в коммунальной квартире. Таким образом, жилое помещение, являясь объектом собственности и, следователь но, потенциальным товаром, практически не имеет материального воплоще ния. Учитывая невозможность выделения жилых помещений в натуре, следует отнести их к категории нематериальных активов. Приватизируя квартиру или комнату, человек получает не собственность в ее натурально-вещественном выражении, не «физическое тело» недвижимости, а право собственности, то есть возможность использования этой недвижимости в виде экономического блага, товара или источника дохода. Если же объек том собственности является отдельно стоящее здание или строение, то в этом случае объект недвижимости и права на него представляют неразрыв ное единство. Только такой вариант собственности можно считать полно ценным, поскольку он обеспечивает собственнику реализацию его главного права — права распоряжения объектом собственности в полном объеме. Например, никто не может препятствовать собственнику осуществлять пе репланировки своего дома, а собственник квартиры, за редким исключением, такой возможности лишен. Он может лишь изменить планировку за счет переноса ненесущих перего родок. Таким образом, недвижимость - товар может присутствовать на рынке в трех модификациях.
Такая форма товара, как недвижимость - объект, включает и право собственности
Рис. 4. Модифицированные формы товара — недвижимости
на него. В неразрывном единстве в понятие «собственность» входят права владения, пользо вания и распоряжения.
2.3.1. Специфические особенности недвижимости
При рассмотрении первой специфической особенности товара - не движимости отметим:
а) преимущественное внимание к жилищной недвижимости, в кото рой ее характеристики проявляются наиболее часто и наиболее зримо;
б) сложность, неоднородность товара - недвижимости требует оп ределения прав и их границ.
Вторая особенность - инвестиционный характер данного товара. Он предназначен для длительного использования. Это долговечный товар, не потребляемый в процессе использования. Все изменения в «физическом теле» недвижимости, в первоначаль ных натурально-вещественных свойствах диктуются, главным образом, действием временного фактора. Долговечность недвижимости означает принципиально иной характер удовлетворения потребности. Если, напри мер, продукты питания удовлетворяют соответствующую потребность чело века регулярно, то потребность в жилье при отсутствии ограничений по платежеспособности может быть удовлетворена однократно, в результате единственного действия - приобретения жилищной недвижимости в соб ственность. То же относится и к другим видам недвижимости: многие заводы и фабрики, офисы и банки, магазины и склады, имея вполне совре менное оборудование, функционируют в зданиях, построенных в отдален ные периоды времени.
Третья особенность - уникальность любого объекта недвижимости. Главной причиной этой уникальности является действие фактора местопо ложения. Даже если здания возведены по одному типовому проекту и по своим натурально-вещественным характеристикам, архитектурно-планиро вочным и конструктивно-технологическим решениям являются тождествен ными, их потребительная стоимость никогда не будет абсолютно одинако вой, потому что они не располагаются на одном и том же земельном участке. При рядовой застройке в одинаковых соседних домах, соприка сающихся торцевыми стенами, могут различаться конкретные характери стики. Различия эти не всегда достигают значимой величины, но уникаль ность каждого объекта недвижимости данный факт не отменяет.
Четвертая особенность - недвижимость отличается высокой капиталоем костью. Это связано с большим количеством материальных, финансовых и трудовых ресурсов, используемых при ее создании. Капиталоемкость основ ной единицы жилищной недвижимости - квартиры многократно превосхо дит этот показатель на единицу других инвестиционных товаров: автомоби лей, радиоэлектроники и т.п. Экономическое обоснование такой специфики недвижимости очевидно - «одноразовое» удовлетворение потребности равносильно соответствующему увеличению ценности. Это означает, что при прочих равных условиях долговременное благо требует больших затрат.
Помимо затрат, связанных с процессом создания объекта недвижимо сти, имеют место значительные транзакционные издержки, связанные с передачей товара от продавца к покупателю в результате совершения рыночных сделок. Основными факторами, определяющими высокий уровень трансакционных издержек, является: уникальность каждого из объектов недви жимости, дополнительные требования при оформлении сделок с ним, обязательная государственная регистрация объекта недвижимости, увели чение продолжительности и сложности рыночных сделок с недвижимо стью.
Пятая особенность имеет принципиальный характер - недвижимость может являться товаром в любой момент своего жизненного цикла. Это означает, что в коммерческий оборот может вступать не только завершен ное здание или строение, но и так называемый «недострой». Как известно, полезность «недостроя» равна 0, однако это не мешает ему во многих случаях оставаться товаром. Хотя подлинным товаром в подобных ситу ациях является не объект недвижимости, а право собственности на него. Как считает покупатель «недостроя», реализация этого права позволит не только компенсировать затраты на завершение строительства, но и получить выгоду в результате использования объекта. В свою очередь, основанием для подобного предположения служит воз можность длительного использования объекта недвижимости - или в ка честве экономического блага, или в качестве источника дохода. Период использования и в том, и в другом случае многократно превосходит время, необходимое на завершение строительства, т. е.:
при tстр« tисп,
где - U - отрицательная полезность (сумма затрат на завершение строи тельства 3);
+ U - полезность от использования готового объекта (исчисляется величиной опосредованного или прямого дохода Дх);
tстр и tисп - соответственно, время завершения строительства объекта и период его использования.
Приобретение прав собственности на «недострой» для последующей продажи законченного объекта теоретически возможно, но этот вариант встречается крайне редко и в основном зависит от местонахождения объекта. Критерием его приемлемости является высокая прибыль от продаж, которая является следствием значительного превышения спроса над пред ложением. Подобного рода конъюнктура возможна, более того, именно она была характерна для рынка недвижимости Москвы в 1992 - 94 гг.
Однако:
— если подобная конъюнктура прогнозируема, то владелец «недостроя» предпочтет сам пойти на значительные финансовые издержки по завер шению строительства, а не лишаться права собственности и упускать будущую прибыль;
— конъюнктурные колебания достаточно скоротечны и при значитель ном объеме незавершенного строительства существует проблема «непопа дания» в благоприятную ценовую ситуацию.
Эта особенность присуща только недвижимости, она делает уникаль ным не только недвижимость - объект, но и недвижимость - товар. Никакая другая вещь, будучи не законченной, не может являться товаром. Специфика недвижимости проявляется и в дальнейшем по мере совершения ее жизненного цикла. Если провести сравнение с другими товарами, то можно отметить следующее. Товары, не являющиеся предметами дли тельного пользования, можно продать в течение весьма ограниченного времени после изготовления. Это так называемый срок годности, нару шение которого в ряде случаев может повлечь за собой серьезные эконо мические санкции. Предметы длительного пользования могут являться товарами с момента изготовления до появления необратимых изменений, исключающих возможность дальнейшего использования. И лишь недвижимость обладает товарностью до своей полной готовности, в момент готовности, и после него. Из этого следует, что «период товарности» для недвижимости является максимальным. Это положение можно проиллюстрировать на следующей схеме:
где tтоварн - период товарности;
tполезн - время, в течение которого вещь сохраняет свои потребитель ские свойства (полезность).
Рис. 5. Периоды товарности для различных категорий товаров
Примечания:
1. Для вариантов а) и б) товаром может быть только вещь или услуги.
2. Для услуг, предоставляемых недвижимостью, действителен вариант б), поскольку незаконченным объектом пользоваться нельзя.
3. Для варианта в) отсутствует tполезн. Это связано с уже отмеченным различием между недвижимостью - товаром и недвижимостью - объектом. Товаром могут быть также права, незаконченные объекты, которые полезностью не обладают.
Из этого следует, tтоварности (в) > tж.ц., поскольку прекращение существования объекта недвижимости не означает окончания физической жизни земельного участка, на котором этот объект располагался. В этом смысле для земельных участков tтоварн = ∞.
Шестая особенность - количественное несовпадение качественных характеристик недвижимости - объекта и недвижимости - товара. Если принять, что объектом является законченное строительством здание или строение, то в одном этом физическом объекте может содержаться множество товаров различной модификации. К примеру: многоэтажный жилой дом имеет первый этаж, который занимает нежилое помещение со своим функциональным назначением. Товарами в этом случае могут быть:
- все приватизированные квартиры;
- услуги проживания, предоставляемые на правах аренды;
- услуги проживания, предоставляемые на правах найма;
- права собственности на встроенное нежилое помещение.
Таким образом, имеем:
{Т1, Т2 .... Tn} S,
где T1, T2, ..., Тп - различные товары, представляющие собой элементы единого объекта недвижимости; n - общее число товаров; S - объект недвижимости; - символ принадлежности.
Отличительной особенностью этого конгломерата следует признать то, что ни один из товаров не имеет натурально-вещественной формы, по скольку ни один из объектов прав не может быть выделен в натуре. Кроме того, даже если все эти товары будут реализованы, дом товаром не станет.
Седьмой особенностью является неодинаковая товарность различных видов и элементов недвижимости. Все товары текущего потребления и длительного пользования можно продавать и покупать на равных осно ваниях и без каких-либо ограничений. Однако с недвижимостью дело обстоит иначе. Имеются некоторые ее виды, на коммерческий оборот которых либо наложен прямой законодательный запрет, либо этот оборот связан с ограничениями. В настоящее время в РФ законодательно отсут ствует свободная купля-продажа земли, в том числе земельных участков в составе городских территорий. В результате создана ситуация, при которой элементы единого имущественного комплекса разобщены как товары. Земельные участки можно только арендовать и товаром в данном случае являются права аренды. Правда, указанный запрет не имеет абсолютного характера: во-первых, не суще ствует ограничений для товарного обращения земельных участков для целей индивидуального жилищного строительства, а также тех, где распо ложен так называемый «второй дом» - дача, загородный дом; во-вторых, в некоторых субъектах РФ в свободном обороте могут находиться и город ские земли; в-третьих, собственниками занимаемых ими земельных участков могут быть приватизированные предприятия в порядке и на условиях, определенных Указом Президента РФ от 18.09.96 за №1535; с учетом изложен ного следует, что для недвижимости как имущественного комплекса ха рактерна неполная товарность.
Восьмая особенность - более низкая ликвидность недвижимости по сравнению с другими товарами. Под ликвидностью, как известно, понимают степень обратимости товара в деньги. Следует разграничивать два аспекта ликвидности - качественный и количественный. Каче ственный аспект характеризует зависимость ликвидности (L) от спроса (AD):
L = f(AD)
Между L и AD существует прямая зависимость: любой товар ликви ден в меру активности спроса на него. Если же учесть, что AD, в свою очередь, связан обратной функциональной зависимостью с уровнем цен (Р), то можно записать:
L = f (AD) = f'(Р)
Выражение f'(Р) означает, что величина L для одного и того же товара варьируется в зависимости от колебаний Р.
Количественно L выражается в типичном для конкретного рынка времени реализации недвижимости. При прочих равных условиях для недвижимости это время будет больше, чем для любых других товаров. Это связано с комбинированным влиянием двух других специфических особенностей не движимости - уникальности и капиталоемкости. Такая зависимость представлена в виде следующей структур но-логической схемы:
Рис. 6. Взаимосвязи групп ликвидности с уникальностью и капиталоемкостью недвижимости
Экономическое содержание этой схемы выражается классическими словами Б.Франклина: «Время - деньги». Их можно считать своего рода «формулой ликвидности».
С учетом вышеизложенного следует:
1. Рыночный характер экономики РФ характеризуется преобладанием использования недвижимости как товара и своей спецификой. Исключе ниями являются: возможность, когда человек не приобретает объект недвижимости, а строит его сам; приобретение в собственность объектов недвижимости в результате приватизации. Однако доминирующим является приобретение недвижимости как товара, что дает возможность дальнейшего ее использования в качестве экономического блага или источника дохода.
2. Не все из представленных особенностей характерны только для недвижимости, многие относятся ко всем инвестиционным товарам. Одна ко совокупность специфических характеристик действует только для объек тов недвижимости.
3. Все особенности недвижимости - товара определяются в конечном итоге ее свойствами как вещи. Экономическое содержание этих особенно стей представляет своего рода «надстройку»- над вещественным базисом, стоимостную интерпретацию первичных свойств.
2.4. Недвижимость как источник дохода
Завершающий аспект анализа - рассмотрение особенностей использо вания недвижимости в качестве источника дохода.
В этой связи сразу же отметим наиболее существенные положения, важные для последующего изложения.
Первое положение - далеко не все объекты недвижимости являются и могут являться источником получения дохода. Большинство объектов жилищного фонда, которые предоставляются на условиях найма, явля ются не источником доходов, а расходной статьей бюджета. Жилье, перешедшее в частную собственность граждан в результате приватизации, практически полностью используется для целей проживания самих собственников и членов их семей и служит в качестве экономического блага. Таким образом, «доходный потенциал» недвижи мости, если рассматривать только ту разновидность дохода, которую она может приносить своему собственнику - ренту - относительно невелик.
Рента - регулярно получаемый доход на капитал, имущество, землю, облигации государствен ных займов через равные интервалы времени.
Второе положение - различие дохода, получаемого именно от недви жимости и дохода, приносимого при участии недвижимости. В первом случае недвижимость является единственным фактором дохода, во вто ром - одним из нескольких и, возможно, не главным. В чистом виде рентный доход от недвижимости имеет место в тех случаях, когда объект недвижимости, обладающий необходимыми потребительскими свойствами, сдается в аренду. В данном случае с экономической точки зрения роль недвижимости аналогична передаваемому в ссуду капиталу; можно ска зать, что объект недвижимости представляет собой «натурализованный» капитал, то есть капитал в вещественной форме, приносящей собственнику недвижимости денежный доход. Выражаясь языком американского экономиста Ирвина Фишера, капитал - запас, благосостояние на определенный момент време ни. Стоимостной эквивалент недвижимости будет представлять собой ка питализированную ренту со следующими соотношениями:
г(Дх) = RК
К = Дх/R,
где г (Дх) - рентный доход собственника недвижимости;
R - Уровень доходности капитала (в %);
К - величина капитала.
Эти соотношения универсальны для приносящих доход объектов не движимости любого функционального назначения. Различия будут заклю чаться в величине дохода, которая, в свою очередь, производна от уровня платежеспособного спроса. В настоящее время наибольшим спросом пользу ются нежилые здания и помещения офисного назначения, что и опреде ляет более высокий уровень арендной платы для данного вида недвижи мости. Есть еще один фактор, который влияет на величину ренты при коммерческом использовании недвижимости: доходность деятельности са мого арендатора. В одинаковом офисе могут располагаться и высокопри быльная фирма, и фирма, далеко отстоящая от нее по уровню доходов. Однако на практике арендная плата почти всегда коррелирует с уровнем дохода арендатора, т.е.:
АП = АП + АП [= f (Дxaр)],
где АП - размер арендной платы;
АП - средневзвешенная рыночная ставка АП для данного вида недвижимости;
АП - излишек АП (сверхрента, дополнительная рента).
Разумеется, точное представление о величине дохода арендатора (осо бенно в условиях России) далеко не всегда может быть обеспечено. Поэтому в ряде случаев используются другие механизмы формирования АП, хорошо учитывающие все существенные особенности использования арендованной недвижимости.
Так, например, в Японии и некоторых европейских странах величина арендной платы для торговых и складских помещений определяется сле дующим образом:
АП = АО + % Vоб,
где АО - величина амортизационных отчислений;
Vоб - объем оборота в стоимостном выражении (% = 2÷З).
Подобный алгоритм вполне обоснован экономически. Любая недвижи мость в процессе использования снашивается и подлежит воспроизводству. Эта часть обязательных расходов собственника возмещается арендатором в виде амортизационных отчислений. Вторая часть АП (%Vo6) отражает интенсивность коммерческого оборота, для целей которого арендуется не движимость. Если эта интенсивность различна, значит, недвижимость ис пользуется с разным «коэффициентом полезного действия». Более высо кой отдаче для арендатора закономерно должна соответствовать и более высокая отдача для арендодателя. Нечто подобное издавна существовало в России при аренде земли на условиях натуральной ренты. Есть у приведен ного алгоритма еще одно существенное достоинство: V0б гораздо проще отследить, чем доход арендатора. Например, при аренде универсама, супер маркета ассортимент и объемы продуктов достаточно стабильны, цены из вестны и определить Дхар для арендодателя не составит особого труда.
При аренде жилищной недвижимости определение величины ренты, то есть размера АП, является более простым. Она представляет собой функ цию от потребительских свойств арендуемого жилья. Имеет место взаи мосвязь следующего вида:
U(Uоб + Uloc) АП = АП ,
где U - общая полезность;
Uоб - полезность (потребительские качества) объекта;
Uloc - то же, местоположения.
При этом для примерно равных значений АП выполняется условие U const, т.е. за одну и ту же плату можно арендовать более качественное жилье с худшим местоположением или наоборот. Все эти факторы учи тываются субъектами рынка, что и формирует размер АП.
Если же принять Uоб const, то:
+ U = + Uloc + АП,
т.е. изменение полезности такого жилья всегда представляет собой увели чение сравнительных преимуществ местоположения, а АП следует рас сматривать в качестве ренты по местоположению.
Таковы основные характеристики недвижимости как источника дохода.
Иная ситуация имеет место, когда недвижимость является одним из факторов производства. Прежде всего, необходимо уяснить, что ни один из факторов производства источником дохода непосредственно не являет ся. Их правильнее рассматривать в качестве обязательных условий, мате риальных предпосылок получения дохода. Источником же дохода являет ся предпринимательская и трудовая деятельность, результаты которой ре ализуются на рынке в качестве товаров. Объем реализации определяет величину предпринимательского дохода. Прибыль - приток услуг во времени. Если капитал представляет собой интег рацию будущих услуг, то прибыль - результат исполь зования этих услуг на протяжении определенного промежутка времени.
Полученная прибыль является результатом производственного потреб ления определенной комбинации факторов. Различия в характере производственного потребления хоро шо известны: часть из них, а именно основные фонды, к которым относится и недвижимость, используется в течение множества производственных циклов и не потребляется в буквальном смысле, не утрачивает своей натурально-вещественной формы в процессе производства; другая часть целиком трансформируется в готовую продукцию. Характер потребления определяет и стоимостные показатели продукции, одна часть которых - это амортизация основных фондов, а другая - полная сто имость оборотных средств. Соответственно, можно записать:
С Нао х Соф + Сос
где С - общие издержки по выпуску продукции в стоимостном выраже нии;
Соф - стоимость основных фондов;
Сос - стоимость оборотных средств;
Нао - норматив амортизационных отчислений.
На основании этой формулы можем определить объем реализации продукции в стоимостном выражении (Среал):
Производственная недвижимость является частью основных фондов. Следовательно, ее стоимостной эквивалент Снедв можно определить следу ющим образом:
где АОнедв - сумма амортизационных отчислений по объектам производ ственной недвижимости.
Примечание: 1. Результаты выражений 1, 2 определяются в годовом исчис лении.
2. Накладные расходы и прочие элементы затрат в данном случае не учитываются.
Из вышеизложенного следуют три важных вывода:
Во-первых, экономическую экспертизу производственной недвижимости следует рассматривать как составную часть экспертизы предприниматель ской деятельности предприятия в целом.
Во-вторых, предпринимательский доход и его составная часть, обеспе чиваемая производственной недвижимостью, имеет иную основу, в отличие от аренды недвижимости.
В-третьих, производственная недвижимость, в отличие от сдаваемой в аренду, используется самим собственником-предпринимателем.
Заканчивая рассмотрение недвижимости как экономического понятия, следует отметить, что на практике могут иметь место комбинированные варианты использования. Например, проживая в собственной квартире, можно одновременно заниматься репетиторством или другим видом деятельности. Когда часть недвижимости сдается в аренду, то эта часть используется в качестве источника дохода. Подобные ситуации приводят к необходимости осуще ствления более детальной экспертизы, разработки соответствующих мето дов.
Заключительным результатом проведенного анализа должно являться определение экономического понятия недвижимости. Сформулируем его, рассматривая во взаимосвязи процессы создания, развития и управления недвижимостью:
Недвижимость как экономическая категория есть материальный актив, стоимостной эквивалент которого определяется эффективностью его ис пользования в качестве экономического блага, товара или источника до хода.
2.5. Жизненный цикл недвижимости
Некоторые ученые экономисты считают, что недвижимость как товар представляет собой своего рода «живой организм», развивающийся, как известно, в следующем порядке: замысел - рождение - зрелость - старение и смерть. По аналогии мы различаем следующие этапы жизненного цикла объекта недвижимости: прединвестиционный этап проекта, этап реализации проекта, этап эксплуатации объек та и этап ликви дации. С помощью теории жизненного цикла можно частично прогнозировать ситуацию, но не в случае составления прогнозной модели, так как в этом случае предприятие может лишиться маркетинговой под держки.
2.5.1. Жизненный цикл рынка недвижимости
Общее правило: «покупай подешевле, продавай подороже» относится и к недвижимости как к любому другому виду инвестирования. На рис. 7 представлены четыре цикла, основанные на исследованиях рынка с его «классическими условиями» - экономическими спадами и подъемами. Длительность и сложность циклов зависит от многих внешних и внут ренних условий.
Рис. 7. Основные циклы развития рынка недвижимости.
Различные сегменты рынка ведут себя по-разному в одно и то же время. Например, строительство в одной части города может быстро расти в цене, тогда как в то же самое время в другой ее части наблюдается застой. Тем не менее, способность определять эти циклы может предоста вить заказчику дополнительные инвестиционные возможности. Рассмот рим характеристику этих циклов.
А. Цикл спада. Наблюдается тогда, когда рынок перенасыщен, и число незанятых строений начинает увеличиваться. Содержание незаселенных строений отрицательно сказывается на финансовом состоянии проекта. Этот рынок - рынок покупателя. Владельцу недвижимости требуется приложить интенсивные усилия в области маркетинга и поиска финансо вой поддержки. На рынке появляется небольшое число новых объектов. Кредиторы практически приостанавливают свои операции до нового подъема, а цены на недвижимость снижаются.
Б. Цикл поглощения. Из-за отсутствия нового строительства, являюще гося результатом цикла спада, начинает набирать силу спрос и предложе ние на рынке недвижимости. Рынок переходит в новый цикл - цикл по глощения созданного объекта. После того, как инвестиционные излишки будут поглощены, рентные ставки начнут расти. В соответствии с возрас танием спроса и уменьшением предложения начинают проводиться прединвестиционные исследования по созданию новых объектов недвижимости.
В. Цикл нового строительства. Циклу нового строительства соответ ствует повышенный спрос на рынке объектов строительства наряду с сокращением предложений на свободные земельные участки. Рентные ставки увеличиваются вместе с ценой на недвижимость. В этот период повышается уровень инфляции, и стоимость строительства возрастает, что увеличивает продажную цену объекта недвижимости.
Г. Цикл насыщения рынка. Рост продаж недвижимости происходит медленными темпами и, в конце концов, сокращается. Возникает излишек готовой строительной продукции и мощностей. Уровень занятости начи нает уменьшаться, а строительная деятельность постепенно останавливает ся. Наилучшее время для увеличения объектов собственности - это ста дия цикла поглощения или периода нового строительства.
Для оценки эффективности функционирования рынка недвижимости необходимо более детально рассмотреть жизненный цикл объекта и уста новить основные критические точки во времени, сочетания которых будут влиять на длительность цикла и динамику изменения затрат, результатов.
2.5.2. Жизненный цикл объекта недвижимости
Оценка эффективности функционирования любого объекта недвижи мости подразумевает рассмотрение его на протяжении всего жизненного цикла. Жизненный цикл объекта от момента технико-экономического обоснования до момента физического или морального старения можно разделить на три периода:
I. Строительство (прединвестиционная и инвестиционная фазы);
П. Эксплуатация до момента полной окупаемости (предприниматель ская фаза проекта);
III. Эксплуатация при последующей наработке результатов на вложен ные инвестиции (инновации, закрытие объекта). На рис. 8 схематически представлен жизненный цикл объекта недвижимости.
В значительной мере определяющим эффективность функционирования объекта является первый период. Этот этап особенно сложен, он состоит из многочисленных составляющих, а именно: анализ условий для воплощения первоначального замысла, разработка концепции проекта, оценка его жизнеспособности, выбор и согласование места размещения объекта, экологическое обоснование, экспертизы, разработка ТЭО, получе ние разрешения на строительство, создание временной строительной ин фраструктуры, создание или обновление объекта, ввод его в эксплуата цию. Второй период включает освоение мощностей, эксплуатацию объек та при стабильных параметрах его проектных мощностей. Рассматривая характер кривой ОА1А2А3А4, отражающей изменение во времени стоимо стных характеристик строительства и эксплуатации объекта, мы видим, что на первом этапе жизненного цикла кривая OA1 падает и соответству ет затратам инвестора на создание или обновление объекта недвижимо сти. Точка А1 соответствует общему объему инвестиций. Поскольку важнейшим принципом воспроизводства объекта в динамике является целостность цикла и его развитие во времени, все виды затрат и резуль татов откладываются по оси t. Для анализа жизненного цикла объекта следует использовать несколько значений фаз, которые характеризуют отрезки времени проявления критических точек от двух значений жиз ненного цикла. Такой ключевой точкой считается время ввода объекта в эксплуатацию А1. По отношению к ней определяются фазы: t1 - подготовка и возведение объекта, t2 - освоение мощности, t3 - начало получения прибыли, t4 - начало морального и физического износа объекта. Особенно важным являются фазы, характеризующие время создания объекта и время его жизни в период эксплуатации. Определяя соотно шение различных фаз, можно получить сравнительную эффективность периодов жизненного цикла объекта недвижимости, осуществить анализ затрат и результатов деятельности подрядчика и заказчика. На третьем этапе жизненного цикла объекта А2, А4 наступает период последующей наработки на вложение инвестиций. Теоретически, третий период может продолжаться довольно долго. Ограничением целесообразности эксплуа тации объекта являются дополнительные затраты на устранение физичес кого и морального износа.
В таблице 1 представлена продолжительность первого периода жиз ненного цикла различных видов проектов.
Таблица 1
Продолжительность фаз жизненного цикла объектов недвижимости
(государственный/частный секторы)
|
Вид строительства |
Продолжительность реализации фаз (лет) |
||
|
Концептуальная фаза |
Контрактная фаза и рабочее проектирование |
Строительство |
|
|
Жилые здания Промышленные объекты Коммерческие здания |
1-4/0,5-2 1-4/0,5-6 0,5-3/1-10 |
1-3/0,5-4 1-3/0,5-2,5 0,5-2/1-4 |
1-4/0,5-1,5 1,5-2,5/0,5-2 0,5-1,5/0,5-2 |
Из таблицы можно сделать следующие выводы: продолжительность проекта в целом зависит от вида строительства; значительное внимание уделяется концептуальной фазе проекта с целью получения в дальнейшем максимальной эффективности от вложенных средств.
2.5.3. Факторы динамики потребительной стоимости объектов не движимости
Все без исключения материальные объекты существуют во времени и в пространстве. Следовательно, адекватно охарактеризовать любой объект можно только с учетом тех пространственно-временных параметров, в которых он находится, и тех воздействий, которые на него оказывают. Необходимо также учитывать, что хотя время и пространство являются обязательными условиями существования недвижимости, но считать их категориями равнозначными нельзя: пространство само изменяется во времени. Это является прямым следствием человеческой деятельности, в результате которой природное пространство последовательно трансформируется с все нарастающей интенсивностью.
Одним из характерных признаков, присущих существованию во време ни, является цикличность, то есть периодическая возобновляемость во времени. Одновременно сосуществует множество раз личных по своему содержанию циклов, определенным образом соотнося щихся между собой, соподчиненных друг другу. Исходными являются природные циклы, которые оказывают прямое или опосредованное вли яние на все остальные, сами же такому влиянию не подвергаются: человек может сколь угодно активно воздействовать на природу в самых различ ных формах, однако не в его власти отменить или изменить смену времен года или дня и ночи.
Поэтому естественно, что человеческая деятельность, которая всегда осуществляется в природных условиях, испытыва ет влияние этих циклов, а иногда и подчиняется им. Наиболее наглядно это проявляется в сельском хозяйстве и частично в строительстве, где весь процесс производства «подстроен» под колебания природно-климатиче ских условий, а результаты труда в существенной степени от этих условий зависят.
Вместе с тем, для преобладающего числа конкретных видов деятельно сти определяющими являются экономические циклы. Само существование, содержание и динамика таких циклов определяются внутренними законо мерностями развития экономической системы. Под экономическими циклами понимаются периодические колебания интенсивности воспроизводства экономических благ.
Основной характеристикой экономического цикла является темп эконо мического роста, т. е.:
где Q(BHП) - объем валового национального продукта, либо другого макроэкономического агрегата в зависимости от масштаба анализиру емой экономической системы: для мировой экономики это будет объем мирового производства, для национальной экономики - ВНП или ВВП;
t и t+1 - соответственно, предшествующий и последующий моменты времени.
Величина i может быть различной, что позволяет выделить в цикле две фазы, соответствующие различным состо яниям экономической активности,- фазу роста и фазу спада. В общем, виде в любом цикле всегда существуют только две фазы — возрастания и убы вания: достаточно вспомнить график колебаний маятника.
Предполагается, что в нормальных условиях экономическая система развивается по возрастающей, с так называемым «положительным» трен дом», т. е. когда
при этом i1 > i2, i = i1 + i2, т.е. общий темп роста представляет собой алгебраическую сумму темпов на фазе роста (i1) и фазе спада (i2), при большей абсолютной величине первого из них.
Эти общие положения могут быть проиллюстрированы следующей схемой.
Причины существования экономических циклов могут быть сведены к следующему:
а) в результате научно-технического прогресса происходит периоди ческое обновление производственной базы. Это обновление связано с соответствующими затратами, что вызывает временное падение темпов роста. Затем это падение сменяется увеличением темпов за счет использования новых, более производительных фондов;
Рис.9. Обобщенная схема экономического цикла
б) на уровень деловой активности очень сильно влияют конъюнктур ные факторы, связанные с соотношением спроса и предложения не только на товарном рынке, но и на рынке капиталов;
в) темпы экономического роста формируются также под воздействием факторов организационного и управленческого характера — внедрения прогрессивных форм кооперации и специализации, широкого распростра нения информационных технологий.
Экономические блага, являясь регуляторами экономиче ской деятельности, естественно, также обладают цикличностью. Она имеет два аспекта:
во-первых, существование экономических благ характеризуется с раз личной интенсивностью согласно динамике экономических циклов, в соот ветствии с фазами которых нарастают или уменьшаются объемы произ водства, обмена, распределения и потребления благ;
во-вторых, те экономические блага, которые являются вещью, имеют собственный период существования, называемый жизненным циклом.
Содержанием жизненного цикла является изменение во времени полезности. Началом жизненного цик ла служит момент появления возможности использования блага для удовлетворения потребности. Используется ли благо на самом деле, значения не имеет, главным является наличие у него полной меры полезности.
Таким образом, для начала жизненного цикла имеет место условие U = Umax. Окончанием же цикла является момент исчерпания полезности, полного потребления блага, когда U = Umin = 0. Продолжительность жиз ненного цикла фактически совпадает со сроком физической жизни эконо мического блага. Это вполне естественно, ибо U отражает совокупность потребительских характеристик блага, имеющих натурально-вещественную основу. Если U = О, то, следовательно, потребительские свойства блага утрачены, а это означает, что необратимые изменения произошли с самим его «физическим телом»,— вещь, как таковая, перестала существовать.
Логичным является предположение, что утрата полезности происходит во времени не равномерно, а нарастающими темпами. Связано это с тем, что в процессе использования в «физическом теле» экономического блага накапливаются различные повреждения, которые с определенного момента приобретают неустранимый, а затем и необратимый характер. Следствием всех этих процессов и является прогрессирующая утрата полезности.
Из этого можно сделать вывод о том, что жизненный цикл экономических благ отличается от классической модели циклических процессов. Согласно этой модели цикл имеет три последовательно сменя ющих друг друга стадии: рост стабильность спад. Как уже отме чалось, использование экономического блага, и жизненный цикл его существования начинаются при U = Umax. Это означает, что ста дия роста у экономических благ отсутствует и сам жизненный цикл имеет двустадийный характер: стабильность спад. Отметим также, что для целого ряда экономических благ период использования весьма ограничен, и жизненный цикл оказывается «свернутым» в точку: утрата полезности происходит одномоментно от U = Umax до U = 0, и при этом, как правило, экономическое благо перестает существовать физически.
Несколько иначе обстоит дело с динамикой стоимости (V). Разумеется, ее изменения во времени имеют тот же характер, что и у полезности, т. е. происходит ее последовательное убывание: при U = Umax имеем V = Vmax, при U = Umin имеем V = Vmin. Однако в тех случаях, когда экономические блага имеют достаточно жизненный длительный цикл, существует разли чие в величине Umin и Vmin. Если Umin = 0, то Vmjn 0 и Vmin > 0. Объясняется это тем, что хотя полезность таких благ к концу жизненного цикла исчерпана полностью, но в физическом смысле они не исчезают. Остаются какие-то натурально-вещественные фрагменты, которые в ряде случаев можно ре ализовать, получив часть первоначальной стоимости блага V>0.
Графически динамика U и V будет выглядеть следующим образом:
Рис 10. Динамика полезности и стоимости в течение жизненного цикла
Примечание: a) t0 — начало жизненного цикла, tж.ц. — окончание жизненного цикла;
Тц — длительность жизненного цикла;
6) отрезок [0; t0] соответствует времени создания экономического блага, т.е. t0≠0;
в) выпуклая форма кривой отражает последовательно ускоряющуюся утрату полезности;
г) отрезок [t0; tcm] — период стабильности (U - const), отрезок [tCT, tж.ц. ] — период спада.
Все вышеизложенное в полной мере относится и к недвижимости. В процессе использования у любого объекта недвижимости ухудшаются первоначальные натурально-вещественные свойства, что приводит к после довательной утрате потребительских свойств и уменьшению полезности. Однако эта общая закономерность имеет свои особенности, связанные с тем, что использование объектов недвижимости осуществляется в трех вариантах: для удовлетворения потребностей, в качестве товара и в качестве источника дохода. Необходимо, следователь но, определить динамику U и V для двух последних вариантов (первому варианту соответствует рис. 10). По существу это означает, что необходимо определить t0 и tmin для недвижимости — товара и не движимости — источника дохода.
Ранее указывалось, что товаром может быть объект незавершенного строительства. Следовательно, имеет место соотношение:
где t0(g) — начало жизненного цикла объекта недвижимости — товара; t0(W) — то же объекта недвижимости — блага.
Продолжая рассуждения, можно прийти к выводу, что поскольку това ром на рынке недвижимости могут быть участки под застройку, то t0(g)min = 0, т. е. экстремальным положением t0(g) является начало координат. Участок [О, t0(g)] в этом случае будет означать последовательное нарастание готов ности объекта и, следовательно, увеличение полезности недвижимости — товара Ug.
Возможность использования недвижимости в качестве источника дохо да однозначно увязана с наличием экономического блага и, следовательно,
где to(i) — начало жизненного цикла объекта недвижимости, используемо го в качестве источника дохода.
Соотношения эти означают, что использование объекта недвижимости в качестве товара начинается не позже, а в качестве источ ника дохода не раньше, чем использование в качестве потребительского блага.
Оканчиваются ли жизненные циклы объекта недвижимости, использу емого в качестве товара и в качестве источника дохода, одновременно с Tц(w) или это происходит раньше? (Понятно, что это не может произойти позже, поскольку продать или извлечь доход из объекта, полностью утра тившего полезность, нельзя). Ответ на этот вопрос зависит от характера влияния уровня потребительских свойств на эффективность этих вариантов использования. Покупатель всегда приобретает полезность вещи, а не саму вещь, поэтому реализация товара становится крайне затрудни тельна с момента появления необратимых изменений натурально-вещественных характеристик объекта недвижимости (это соответствует нижне му участку кривой U на рис. 10). Нельзя также не учитывать, что нормальные условия сделки предполагают наличие конкуренции продав цов: покупателю одновременно предлагается большое количество сравнимых по своим потребительским свойствам объектов. Наконец, решающим аргументом является длительность использования приобретаемого объек та — товара в качестве блага: ни один здравомыслящий человек не станет покупать жилье в доме, почти полностью отслужившим свой срок. Из вышеизложенного следует, что утрата полезности у объекта недвижимос ти — товара наступает раньше, чем при других вариантах использования, то есть, имеет место соотношение:
Использование объекта недвижимости в качестве источника дохода возможно до тех пор, пока объект будет обладать потребительскими свойствами. Доход — это плата за возможность использо вать не принадлежащее на праве собственности экономическое благо. Поэтому понятно, что динамика Uw и U{ является тождественной, но
Чк.н (О ^*.ц.(«0.
Это в равной степени справедливо и для случая, когда объект недвижи мости используется в качестве фактора производства: доход извлекается при помощи недвижимости до тех пор, пока она в состоянии (физически) участвовать в производственном процессе, то есть, до момента почти полной утраты натурально-вещественных характеристик и исчерпания полезности.
С учетом вышеизложенного можно детализировать график динамики U (см. рис. 1.11).
Рассмотрим теперь динамику VR и V{. Ранее отмечалось, что на участке [0; t0(),vvj)] нарастание Ufi происходит в строгом соответствии с изменением готовности объекта строительства. Однако это не означает, что таким же образом изменяется Vg. Цена «недостроя» всегда отражает уровень риска завершения строительства. Естественно, что по мере увели чения готовности этот риск уменьшается, причем не линейно, а ускоренно: объект, готовый на 10%, никогда не будет продан за такую же часть полной стоимости, так как неопределенность и риск являются весьма высокими. Разумеется, конкретное соотношение между степенью готовно сти (dRE) и долей полной стоимости (dv) зависит от масштабов и сложности объекта, но в начальные периоды строительства dRE>dv.
С другой стороны, при 90%-ной готовности объект уже не может быть продан меньше, чем за ту же часть полной стоимости. Таким образом, на завершающих этапах строительства dRE = dv.
Vj представляет собой капитализированный доход за период от начала получения дохода, которым может быть любая точка на кривой Uh до t*c.u.u)- Таким образом, динамика V, практически полностью совпадает с динамикой и;. Возможное (но не строго обязательное) уточнение состо ит в том, что реально получение дохода прекращается все же несколько раньше, чем наступает t(w ilo>. Применительно к жилью это можно сформу лировать следующим образом: квартира еще достаточно хороша, чтобы в ней можно было жить самому (т. е. ее стоимость не равна нулю), но уже достаточно плоха, чтобы сдавать ее в аренду (и, следовательно, доход от нес равен нулю).
Рис. 1.11. Динамика полезности объектов недвижимости в течение жизненного цикла
Примечание: t0Cg) не является фиксированным и может находиться в любой точке па участке кривой [0; Umilx].
С учетом вышеизложенного динамика V(w>s,o будет выглядеть следую щим образом (см. рис. 1.12).
Таковы общие закономерности изменения U и V в течение жизненного цикла отдельного объекта недвижимости. Являясь циклом низшего поряд ка, он испытывает на себе влияние природных и экономических циклов. Первые воздействуют на «физическое тело» объекта, ухудшая его потре бительские свойства и последовательно уменьшая Uw и Vv. Это законо мерно сказывается на Ug и Vg, Ui и V,.
Экономические циклы, по определению, не влияют на Uw , но воздей ствуют на другие параметры. Причем если для Uw всегда справедливо соотношение Uw(0 > Uw(t+1)l то динамика Ug, Uh V8 и V{ на разных этапах экономического цикла может быть не столь однозначной.
На основании вышеизложенных положений главную проблему эконо мики недвижимости можно сформулировать следующим образом: нахож дение стоимостного эквивалента объекта недвижимости адекватно от ражающего изменения его натурально-вещественных характеристик, пространственного окружения и факторов рыночной среды на всем протяжении жизненного цикла.
Решение этой проблемы предполагает:
а) определение состава и содержательной характеристики факторов влияния по каждой из разнородных групп (относящихся, соответственно, к натурально-вещественным характеристикам объекта, его пространствен ному окружению и рынку недвижимости);
б) раскрытие динамики факторов во времени (на протяжении всего срока физической жизни объектов недвижимости);
в) установление количественных зависимостей стоимостного эквива лента от факторов влияния;
Рис. 1.12. Динамика стоимости объектов недвижимости в течение жизненного цикла
г) определение целевых функций и критериев эффективности.
В общем виде модель взаимосвязей различных факторов, влияющих на стоимостной эквивалент объекта недвижимости, представлена на рис. 1.13.
На рис. 1.13 ось U означает возможные варианты использования объекта недвижимости, ось t — время, а ось L — пространственные характерис тики (местоположение) объекта. Сам объект в любой момент Т„ {t0, tWJIi} находится в месте с конкретными пространственными характеристиками, используется одним из трех возможных способов (благо, товар, источник дохода) и обладает совокупностью конкретных натурально-вещественных свойств. Это отражается фиксацией объекта в области, ограниченной за штрихованными плоскостями, и определяет конкретное значение V. В те чение жизненного цикла происходит изменение характеристик объекта в пределах тех же координат. Под влиянием этих изменений изменяется и конкретное значение, которое соответствует определенной точке на траек тории
Рис. 1.13. Модель взаимосвязей различных факторов, влияющих на стоимостной эквивалент
.КОНОМИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ
3.1. Экономические теории, используемые в оценке недвижимости
Оценка объектов недвижимости представляет собой одну из множества возможных экспертиз, в ходе которых определяются те или иные экономические показатели. Для оценки недвижимости таким показателем является стоимостной эквивалент объекта, определяемый с учетом следующих факторов:
нормативного срока службы (Тн);
срока фактической эксплуатации (tэкспл.);
права, на которых используется объект недвижимости (собственность, аренда, найм);
местоположение, отражающее неразрывную связь объекта недвижимости с землей.
Отличительной особенностью оценки является то, что стоимостной эквивалент определяется для всех трех возможных видов использования (благо, товар, источник дохода) с последующим расчетом интегрального значения по специальным алгоритмам. Иначе говоря, определение стоимостного эквивалента осуществляется как для фактического, так и для возможных видов использования. Например, объектом оценки (под которым понимается объект недвижимости, в отношении которого осуществляется определение стоимостного эквивалента) является жилое помещение (квартира), фактически используемое для целей проживания. Казалось бы, можно ограничиться расчетом стоимости квартиры, как блага. Однако подобный подход будет неверным, поскольку он отражает лишь стоимость с позиций пользователя (потребителя). Аналогичные квартиры одновременно присутствуют на рынке в качестве предметов сделки купли-продажи, и стоимость в данном случае определяется именно с этих позиций. Наконец, такие же квартиры, сдаваемые в аренду, служат источником дохода и именно с позиций доходности должна определяться их стоимость. Из этого можно сделать вывод, что только интегрированное значение стоимости, отражающее ее величину и с позиций пользователя, и с позиций рынка, и с позиций получения дохода можно считать действительно эквивалентным, т.е. эквивалентным всем возможным видам использования.
Если представить оценку в виде обобщенной структурно-логической схемы, то она будет иметь следующий вид (рис. 3.1):
Рис. 3.1. Структурно-логическая схема оценки
Проанализируем эту схему в обратном направлении - от конечного результата к исходным основаниям.
Нижний уровень представляет собой совокупность процедур, позволяющих получить конкретное числовое значение стоимости. Сам термин алгоритм означает точное предписание, определяющее вычислительный процесс, ведущий от исходных данных к искомому результату. Главным свойством алгоритма является детерминированность (определенность), означающая, что при заданном наборе исходных данных будет получен единственный (однозначный) результат. Нетрудно заметить, что отличительной особенностью алгоритмического определения стоимости (то, что мы называем расчетом) являются чисто количественные требования без какой-либо содержательной нагрузки: алгоритм нейтрален по отношению к тому, что именно рассчитывается.
Другим отличительным свойством алгоритма является возможность его неоднозначной реализации: состав и последовательность вычислительных процедур могут быть различными, при этом свойство детерминированности не нарушается. Так, например, выражение ас+вс может быть записано и в виде (а+в)с: процедуры различаются, а результат остается неизменным.
По отношению к алгоритму, следовательно, нельзя ставить вопрос о его истинности или ложности, можно говорить о его эффективности, критерием которой является количество вычислительных процедур: чем оно меньше, тем эффективность алгоритма выше, т.е. один и тот же результат достигается с меньшими затратами труда и времени.
Однако эта заведомая «правильность» алгоритма имеет и другую сторону. Приступая к вычислениям, следует быть уверенным, что количественные преобразования совершаются на основе правильного определения содержания. Иначе может получиться, что мы «складываем лопаты и землекопов»: формально правильный, верно вычисленный результат оказывается бессмысленным с содержательной точки зрения.
Естественно, это означает, что все качественные особенности, присущие стоимостному эквиваленту, должны быть определены на более высоком логическом уровне, т.е. посредством выбора правильного метода определения стоимости. В общем случае под методом понимается совокупность способов и приемов, благодаря которым осуществляется адекватное (однозначно точное) отображение содержания того или иного объекта, явления или процесса количественных зависимостях, устанавливающих однозначную взаимосвязь между различными факторами. Под фактором понимается причина, находящаяся в определенной логической связи со следствием. При этом каждый фактор имеет разный характер влияния на конечный результат: существуют факторы, вызывающие увеличение стоимости, а также факторы, которые стоимость уменьшают. В свою очередь, одинаково влияющие на стоимость факторы, различаются в степени своего влияния, т.е. значимость факторов неодинакова. Таким образом, можно сделать вывод, что каждый метод определения стоимости представляет собой факторную модель следующего вида:
(3.1)
где х - искомая величина (в данном случае - конкретный вид стоимости,
форма стоимостного эквивалента);
fi - один из факторов влияния;
ai - коэффициент, учитывающий степень влияния fi на искомую
величину;
- остаточная величина, отражающая степень точности факторной
модели;
r = 1,...,i,...m - общее число факторов и соответствующих им коэффициен-
тов. При r=1 модель называется однофакторной, при r>1 - много-
факторной;
- знак алгебраической суммы (с учетом знака, отражающего характер
влияния).
Продолжая приведенное ранее сравнение, можно сказать, что правильно выбранный метод подобен своего рода логическому «фильтру», заранее исключающему ситуацию, при которой лопаты суммируются с землекопами. Причины, характер и степень их влияния определены верно, что гарантирует нас от ошибок, способных исказить величину стоимости.
Метод, так же как и алгоритм, не может быть единственным. Связано это с тем, что включаемые в оценку факторы принципиально различаются по своему содержанию и сущности. Сам объект недвижимости представляет собой вещь, а права на объект - нематериальные активы. С другой стороны, земельный участок, как неотъемлемая часть имущественного комплекса, тоже является вещью, но - в отличие от здания, строения или сооружения - вещью природной, а не результатом труда. Очевидно, что столь разнохарактерное содержание не может быть отражено в одной факторной модели, или, иначе говоря, не может быть единого метода определения стоимости. Наиболее наглядно это проявляется при анализе вида использования объекта недвижимости. В процессе оценки он по определению рассматривается и как благо (объект использования), и как товар (предмет сделки купли-продажи), и как источник дохода (капитальный актив). Другими словами, в его стоимостном эквиваленте отражаются совершенно различные по своей природе факторы стоимости. Следовательно, должны использоваться разные методы ее определения и соответствующие факторные модели. Поскольку учет вида использования является при оценке обязательным, должны существовать самостоятельные факторные модели определения стоимости для недвижимости - блага (Сw) недвижимости - товара (Сg) и недвижимости - источника дохода (Сi). Помимо этого, должна существовать модель, преобразующая конкретные виды стоимости в интегральное значение стоимостного эквивалента (СRE), т.е. обеспечивающая преобразование следующего вида:
{Cw, Cg, Ci } CRE (3.2)
Итак, точность вычисляемого по алгоритму значения стоимости обеспечивается корректностью того метода, в соответствии с которым стоимость определяется. Именно конкретный метод устанавливает характер и степень влияния факторов на величину конкретного вида стоимости. Но что является гарантией правильности самого метода? Этот вопрос может быть сформулирован по-другому: каковы критерии отбора факторов, определения характера и степени влияния? Общий критерий заключается в том, что фактор отражает наиболее существенные моменты содержательной характеристики оцениваемого объекта. Если оценивается недвижимость - товар, то определить стоимостные факторы можно только на основе точного объективного знания рынка, товара, их основных экономических характеристик. Такое точное объективное знание, называемое научным, обеспечивается на основе всестороннего исследования качественной природы объекта, явления или процесса, в рамках экономической теории. Главной задачей при этом является установления устойчивых причинно-следственных связей, закономерностей развития. Следовательно, именно применение конкретной экономической теории обеспечивает выявление факторов и определяет характер их влияния.
Поскольку целью оценки является определение стоимостного эквивалента, экономические теории должны обеспечить правильную трактовку стоимости, ее конкретных видов, а также определить, от чего и каким образом зависит стоимость в различных экономических условиях. Только при наличии соответствующей теории можно считать гарантированной корректность используемых методов. Другими словами, метод корректен в той степени, в которой он соответствует теории.
Если проанализировать представленную на рис. 3.1. схему в прямой последовательности, то можно сделать следующие выводы:
а) экономическая теория представляет собой научное (объективное) освоение экономической практики. На этом уровне выявляются основные закономерности изменения стоимостного эквивалента, а также те факторы, под воздействием которых указанные изменения происходят. Анализ является по преимуществу качественным. В результате обеспечивается научное знание о стоимости недвижимости;
б) метод определения стоимости позволяет на основе построения факторной модели обеспечить количественное определение стоимостного эквивалента. Анализ является по преимуществу количественным;
в) алгоритм представляет собой расчет стоимостного эквивалента, при которой в факторную модель подставляют конкретные исходные данные, а количественные преобразования осуществляются в соответствии с принятыми вычислительными процедурами.
Данный вопрос имеет и другую сторону: полноценное понимание сущности и содержания оценки не может быть достигнуто лишь на базе знания алгоритма или метода. Только правильное применение теории обеспечивает решение такой задачи. Следовательно, анализ основных экономических теорий является весьма важным и обязательным элементом исследования сущности и содержания объектов недвижимости.
3.1.1. Теория стоимости
Ранее уже неоднократно отмечалось, что недвижимость прежде всего представляет собой благо, поскольку удовлетворяет одну из важнейших человеческих потребностей. Потребление недвижимости блага может быть непосредственным (как это имеет место для жилых зданий и помещений) или опосредованным (недвижимость производственного назначения потребляется в качестве фактора производства; недвижимость социально-бытового назначения обеспечивает удовлетворение различных нематериальных потребностей). Именно способность удовлетворять различные человеческие потребности, полезность объектов недвижимости обуславливает возможность их использования в качестве товара или источника дохода.
Существенное значение имеет тот факт, что недвижимость является не просто благом, а экономическим благом. К экономическим относятся те блага, потребность в которых превышает их наличие. Экономическими являются абсолютное большинство необходимых человеку благ, поскольку потребности в них покрываются далеко не в полной мере. Недвижимость не составляет исключения: например, количество нуждающихся в улучшении жилищных условий в нашей стране исчисляется десятками миллионов человек, а для мира в целом счет, очевидно, должен идти на миллиарды. Очевидно, что обеспечить возрастающее удовлетворение потребностей в жилье и иной недвижимости можно только одним способом - в процессе производства необходимых благ. Именно это составляет основное содержание экономической деятельности. Поэтому вполне закономерно, что формирование стоимости, ее величина и изменение с самого начала рассматривались экономической теорией во взаимосвязи с процессом труда. Результатом подобного анализа явилась трудовая теория стоимости, основные положения которой могут быть сведены к следующему:
Таким образом, с позиций трудовой теории стоимости
(3.3)
где С - величина стоимости;
Цпр - цена производства;
Зi - величина i-го вида производственных издержек;
n - общее число видов производственных издержек (ими могут быть
статьи или элементы сметной стоимости);
Прнорм - нормальная прибыль.
Какие выводы можно сделать о применимости трудовой теории стоимости в качестве теоретического обоснования оценки объектов недвижимости? Главный вывод заключается в том, что недвижимость, являясь экономическим благом, создается трудом и никаким другим способом создана быть не может. С этой точки зрения необходимость использования трудовой теории стоимости вполне очевидна.
Во-вторых, следует отметить, что стоимостным эквивалентом недвижимости - блага является цена производства объекта нового строительства, т.е. величина всех элементов издержек определяется для ныне существующих (актуальных) условий воспроизводства. Если объектом оценки будет являться здание или строение прошлых лет строительства, то и в этом случае он будет рассматриваться как построенный в настоящее время, но с накопленным за период фактической эксплуатации износом.
В-третьих, необходимо проанализировать, в какой степени суммарные затраты труда и определяемый на их основе стоимостной эквивалент соответствуют полезности объекта недвижимости. В гл.1 отмечалось, что полезность имеет два равнозначных толкования:
а) прежде всего - это совокупность конкретных свойств, обеспечивающих удовлетворение человеческих потребностей (потребительная стоимость). Потребительную стоимость можно рассматривать как полезность в наиболее общем виде;
б) степень удовлетворения потребности, т.е. относительная полезность или конкретная полезность. Например, потребность в еде может быть удовлетворена с помощью очень широкого спектра продуктов питания. Однако степень удовлетворения потребности (уровень насыщения) при потреблении конкретных продуктов питания будет различным (он зависит от калорийности пищи). С этой точки зрения более калорийные продукты питания оказываются более полезными.
С учетом этих уточнений сформированную выше проблемы можно определить и как соотношение стоимости и потребительной стоимости. Не может ли иметь место ситуация, когда затраты на создание блага оказываются ниже, а его полезность - выше? При анализе нормальных условий производства подобную ситуацию можно исключить. Благо (например, объект недвижимости) с лучшими потребительскими свойствами при прочих равных условиях требует для своего производства больших затрат труда. Если объект недвижимости обладает лучшей звукоизоляцией, имеет более качественную отделку, то это означает, что при его создании использовался более квалифицированный труд (то есть, имели место более высокие затраты живого труда), лучшие материалы или передовая технология (что равносильно увеличению затрат прошлого труда).
Таким образом, можно сделать очень важный вывод: определение стоимости на основе трудовой теории позволяет учесть не только затраты труда, но и уровень полезности (поскольку стоимость и потребительная стоимость находятся в прямой зависимости).
Четвертый вывод заключается в том, что применение трудовой теории не обеспечивает полноценного учета всех факторов, влияющих на стоимостной эквивалент. Прежде всего, это относится к такому обязательному фактору, как местоположение. Земля не является продуктом труда, а представляет собой вещество природы. Следовательно, на основе трудовой теории можно определить стоимость только тех улучшений, которые относятся к земельному участку, но не самого земельного участка. Трудовая теория стоимости не дает ответа на еще один важный вопрос, для иллюстрации которого можно привести следующий условный пример.
Предположим, что имеются два идентичных объекта недвижимости А и В, расположенных на одинаковых по площади и степени обустройства земельных участках (то есть стоимости улучшений этих участков равны между собой). Единственное различие заключается в степени удаления от центра (допустим, что lA = 2 lВ ). Очевидно, что с позиций трудовой теории стоимости СА=СВ ( С - стоимостной эквивалент). Но столь же очевидно, что полезность А и В различна из-за несовпадающих характеристик местоположения. Трудовая теория не учитывает влияние данного фактора, поскольку l нельзя выразить через затраты труда.
Следует также учитывать, что обязательным для учета фактором является уровень прав на объект недвижимости. Права с затратами труда никак не связаны, и поэтому их стоимостное выражение на основе трудовой теории определить нельзя.
Заключительный вывод состоит в том, что определение стоимости как цены производства является основой расчета всех прочих стоимостных показателей. В качестве базовой модели используется объект недвижимости, созданный в современных условиях воспроизводства, не имеющий износа и используемый в качестве блага. Соответствующий такому объекту стоимостной эквивалент называется первоначальной стоимость (С0). Используемое в качестве аналога определение «балансовая стоимость» в данном случае является излишним, поскольку не каждый объект недвижимости подлежит балансовому учету (например, ни на каком балансе не числятся находящиеся в частной собственности загородные дома).
Учет фактора времени отражается в последовательном уменьшении С0 (до 0 в течение Тн), т.е.:
Сt = С0 - C = C0 (1 - Hао х tэкспл), (3.4)
где C - снижение С0;
tэкспл - длительность эксплуатации объекта недвижимости (лет);
Hао - норматив амортизационных отчислений (в долях единицы);
t - момент времени, для которого определяется стоимостной эквивалент.
Заканчивая рассмотрение трудовой теории стоимости можно констатировать, что ее применение является необходимым, но не достаточным условием определения стоимости объектов недвижимости.
3.1.2. Теория ренты
Трудовая теория стоимости представляет собой одну из важнейших частей классической политической экономии. Другой важной частью является теория ренты. В своем исходном значении слово «рента» означает «излишек» (по-английски «rent» - доход, т.е. излишек результатов над затратами). В экономической теории принято различать следующие основные значения понятия «рента»:
Рис. 3.2. Распределение доходов при аренде
Общие закономерности определения величины ренты (т.е. размера арендной платы) были охарактеризованы в гл.1 и могут быть сведены к двум основным вариантам:
1-ый вариант - арендатор использует недвижимость в качестве блага для собственного потребления (т.н. конечное потребление). В этом случае арендная плата (АП) зависит от полезности передаваемой в аренду собственности, т.е. от величины собственности (площади жилья) и его потребительских свойств. Оба эти параметра связаны с величиной Сt
Апt = dCt (3.5)
где d - весовой коэффициент в долях единицы.
2-ой вариант - арендатор использует недвижимость в качестве фактора производства (т.н. производственное потребление).
В этом случае размер АП будет корреспондироваться не с полезностью арендуемой недвижимости, а с величиной предпринимательского дохода арендатора в период аренды (Дхt), т.е.:
Апt = d Дхt, (3.6)
Можно предположить, что различный характер потребления обуславливает и принципиально различный подход к тому размеру АП, который арендатор считает для себя приемлемым. В 1-ом варианте размер АП будет близок к возможному максимуму (АПmax), т.к. арендатор больше склонен арендовать лучшее жилье, доступное ему в соответствии с уровнем дохода. Во 2-ом варианте целевая функция будет иметь противоположный характер (АПmin), т.к. арендная плата выступает в качестве элемента издержек производства (чем выше размер АП, тем ниже уровень прибыли).
2. Земельная рента. В узком смысле именно обоснование ренты сельскохозяйственных земель представляет собой содержание рассматриваемой теории в рамках классической политической экономии. В данном случае под рентой понимается дополнительный доход, получаемый со всех земельных участков, естественное плодородие (без привлечения дополнительного капитала на удобрения и агротехнические мероприятия) и местоположение которых (степень приближенности к рынкам сбыта) превосходят аналогичные участки на худших землях. Именно уровень затрат на худших землях принимается в качестве ОНЗТ, т.е. в сельскохозяйственном производстве ОНЗТ=Зmax. Естественное, что на всех лучших землях Зi<Зmax, что и обуславливает возникновение ренты (Rзем):
Rземi = Зmax - Зi (3.7)
Таким образом, суммарная рента распадается на две части: первая обусловлена естественным плодородием (она, собственно, и является земельной - Rплод), а вторая - выгодами местоположения по своему содержанию это транспортная рента - Rтрансп.), т.е.:
Rземi = Rплод - Rтрансп (3.8)
На практике могут иметь место ситуации, когда высоким естественным плодородием обладают более отдаленные участки и наоборот (т.е. одна из составляющих Rземi имеет отрицательную величину). Самостоятельного значения это не имеет, т.к. критерием остается общая величина ренты.
3. Предпринимательская рента. Она образуется в том случае, когда затраты конкретного i-го производителя (ОНЗТi) меньше, чем ОНЗТ. В результате прибыль i-го производителя оказывается больше, чем Прнорм:
Rпредпр = ОНЗТ - Зi (3.9)
Прi = Прнорм+R (3.10)
Следовательно, по своему содержанию предпринимательская рента представляет собой дополнительную прибыль, излишек фактической прибыли по сравнению с Прнорм .
Ранее указывалось, что конкретный размер прибыли не диктуется только внутренними условиями производства. При высокой покупательской активности (т.н. ажиотажный спрос) неизбежно приводит к повышению уровня прибыли до Пр:
Пр` = Прнорм +Пр (3.11)
Излишек прибыли Пр нельзя считать рентой, т.к. его наличие не связано с соблюдением обязательного условия Зi<ОНЗТ, а отражает нетипичную рыночную ситуацию. Именно поэтому Пр называют квазирентой (псевдорентой, якобы рентой), т.к. по существу это ни что иное, как спекулятивный доход предпринимателя.
4. Ценовая (меновая) рента. В нормальных условиях товар, поступивший на рынок, реализуется по цене, соответствующей равновесному уровню РЕ, который отражает нормальное соотношение совокупного спроса (АD) и совокупного предложения (AS). В ситуациях, когда AD>AS, уровень цен повышается, что и приводит к образованию ценовой ренты Rц:
, (3.12)
где - уровень цен при AD>AS.
Следует иметь в виде, что неравновесные состояния для стабильной рыночной экономики являются нетипичными, поэтому Rц правильнее рассматривать как квазиренту продавца, его спекулятивный доход.
Проанализируем применение теории ренты к оценке объектов недвижимости?
Во-первых, следует ответить на вопрос, все ли виды ренты могут быть отнесены к недвижимости? Ответ должен быть отрицательным. В гл.1 указывалось, что объектом недвижимости следует считать законченное строительством здание, строение или сооружение, готовое к использованию. Следовательно, этап производства в экономический анализ недвижимости не входит (он является основным объектом анализа в экономике строительства). Соответственно, к недвижимости не относится предпринимательская рента (дополнительная прибыль предпринимателей, действующих в строительной отрасли).
Во-вторых, очевидно, что важнейшей из всех разновидностей ренты для объектов недвижимости является земельная рента. Теория ренты разрабатывалась для сельскохозяйственных земель и служила обоснованием формирования цен на сельскохозяйственную продукцию. Недвижимость же, как отмечалось во гл.2, сосредоточена в местах расселения (городах) и, следовательно, необходимо проанализировать возникающие в результате этого особенности применения теории ренты в процессе оценки недвижимого имущества.
Анализ целесообразно начать с ответа на вопрос, что обуславливает применимость теории ренты к оценке городских земель, т.е. что есть общего и в сельскохозяйственных, и в городских землях, позволяющих оценивать их на базе одной теории? Такой общей характеристикой следует считать то, что оба вида земель в своем использовании представляют собой вещественную форму капитала - материальный актив, использование которого порождает (продуцирует) устойчивый поток доходов. В сельском хозяйстве основные причинно-следственные связи формирования ренты выглядят следующим образом:
Рис
Рис. 3.3. Формирование ренты для земель сельскохозяйственного
назначения
Что представляет собой доход от использования городских земель? Кажется очевидным, что это - суммарный доход от всех видов предпринимательской деятельности, которые осуществляются на территории города.
Для каждого из них использование земли является обязательным условием. Нельзя, однако, забывать, что ренту получает собственник земли, а получателем дохода от предпринимательской деятельности (прибыли) является сам предприниматель. Более того, рента по существу уплачивается за право ее использования, она должна быть выплачена собственнику даже в том случае, если прибыль не была получена. Что же касается собственно земельной ренты, определяемой в соответствии с выражением (3.5), то для городских земель она в явном виде отсутствует. Rзем определяется исключительно для производства сельскохозяйственной продукции. Состав культур, выращиваемых на конкретных землях и условия их производства относительно стабильны, что позволяет довольно точно выявить ОНЗТ.
Городские же территории одновременно используются по самому различному назначению, параллельно осуществляются процессы как производственного, так и конечного потребления. Естественно, что в этих условиях отпадает сама поставка вопроса об ОНЗТ. Наконец, важнейшее значение имеет то обстоятельство, что, в отличие от сельскохозяйственных, городские земли не обладают естественными факторами, способными, подобно плодородию, приносить дополнительный доход, т.е. Rплод отсутствует по определению. Что же касается Rтранс, то она, разумеется существует, но учитывается иначе (см. далее).
В настоящее время практически все городские земли находятся в государственной (федеральной, субъектов федерации) или муниципальной собственности. Таким образом, можно сделать вывод: размер ренты для городских территорий равен суммарному земельному налогу (расчете на единицу площади).
Правильность такого вывода может быть обоснована следующими доводами:
а) получателем налога является собственник городской земли (муниципалитет);
б) размер налога устанавливается с учетом основных факторов, обусловливающих потенциальную доходность использования, включая Rтранс (налог на приближенные к центру территории существенно выше, чем на удаленные). Уточним, что часть Rтранс (R`транс) достается предпринимателю, т.к. близкое по отношению к местам сбыта расположение снижает его транспортные издержки;
в) налог представляет собой "чистый" излишек, т.е. именно ренту;
г) налог уплачивается только теми, кто является пользователем городских земель, т.е. налог представляет собой именно платеж за право использования;
д) величина налога и обязательность его уплаты никак не связаны с эффективностью использования. Можно сказать, что рента и налог равнозначны между собой именно как обязательные платежи - с этой точки зрения между ними нет различий;
е) порядок уплаты налога, так же, как и рента, могут устанавливаться и изменяться только собственником.
Следовательно, отличие Rзем для городских территорий заключается в том, что она имеет одну компоненту (Rтранс), часть которой (Rтранс) в неявном виде (в составе земельного налога) поступает собственнику.
Процесс формирования земельной ренты для городских территорий может быть выражен следующей схемой:
Рис. 3.4. Формирование земельной ренты для городских
территорий
Следует сделать еще одно уточнение. При конечном потреблении (проживание в расположенных на разных участках городских территорий жилых домах) Rтрансп для лиц, пользующихся общественным транспортом Rтрансп вырождается в 0, т.к. величина транспортных издержек (Зтрансп) зависит не от должности перемещений, а от количества поездок. Плата за одну поездку является постоянной и, следовательно, Rтрансп не образуется. С позиций теории ренты было бы правильнее перейти от зависимости вида
(3.13)
где a - тариф за одну поездку на i-ом виде общественного транспорта;
N - суммарное количество поездок на i-ом виде транспорта за период
(как правило, в расчете на год);
n - число видов общественного транспорта (без такси) к зависимости
(3.14)
где bi - тариф за 1 км перемещения на i-ом виде общественного транспорта;
li - перемещение на i-ом виде общественного транспорта (км).
Иначе говоря, для выявления Rтрансп необходимо распространить на все виды общественного транспорта тот же порядок оплаты проезда, который действует для такси ("чем дальше, тем дороже") и который распространен в большинстве крупнейших зарубежных городов.
Следующий вывод состоит в том, что на рынке недвижимости ценовая рента имеет заметную специфику.
Прежде всего, в отличие от большинства других товаров, для недвижимости соотношение AD>AS не является единственным вариантом возникновения ценовой ренты. Главным фактором формирования ценовой ренты является само местоположение. Как уже отмечалось, городские земли в РФ не являются объектом свободного рыночного оборота, т.е. товаром. Поэтому правильнее говорить о местоположении не самого земельного участка, а объекта недвижимости, который на этом участке расположен. Если объекты (например, квартиры) сравнимы по своим потребительским свойствам, то разница в цене, последовательное повышение цены объясняется только улучшением местоположения. Продажа объекта с последовательно улучшающимся местоположением приносит продавцу все больший дополнительный доход, - это и есть ценовая рента:
Rц = Цi - Цmin, (3.15)
где Цmin - цена сделки купли-продажи объекта с худшим местоположением;
Цi - то же объекта с лучшим местоположением.
Таким образом, можно сказать, что ценовая рента является приращенной формой (видоизменением) земельной ренты городских территорий. Вне рыночного оборота, иначе как через Rц нельзя выразить Rзем, потому что, как уже отмечалось, на территории города одновременно осуществляется несравнимые между собой виды деятельности.
Можно следовательно, заключить, что Rц для объектов городской недвижимости по существу представляет собой Rзем и включает две компоненты:
основную Rц, величина которой определяется местоположением объекта по отношению к худшим участкам. Rц отражает одно из наиболее существенных свойств недвижимости - товар;
дополнительную - Rц, величина которой определяется соотношением AD и AS. Rц отражает одно из наиболее существенных условий сделки купли0продажи объекта недвижимости:
Rц= f(l0c) (3.16)
Rц= f(AD,AS) (3.17)
Rц (общ) = f(Rц+ Rц), (3.18)
где l0c - характеристики конкретного местоположения;
Rц (общ) - общая ценовая рента.
В заключение анализа сформулируем следующие выводы:
1. Применение теории ренты в оценке объектов недвижимости является обязательным, т.к. указанная теория определяет сущность, содержание и процесс формирования особого вида дохода - дохода от собственности.
2. При оценке недвижимости наиболее существенное значение имеет главное отличие городских земель от сельскохозяйственных: первые уже не являются, по существу, веществом природы, преобладают пространственные характеристики.
3. Земельная рента в явном виде для городских земель не существует, ее превращенной формой является ценовая рента по сделкам купли-продажи объектов недвижимости.
3.1.3. Предельный анализ и теория рыночного равновесия
Качественно новым этапом развития экономической теории стала т.н. "маржиналистская революция", положившая в основу исследования экономических явлений и процессов методологию предельного анализа (от лат. "Marginus" - край, граница, его также называют маржиналистским анализом или маржиналистской теорией).
Принципиальное отличие этой, впоследствии названной неоклассической школы от классической политической экономии заключается в использовании для анализа предельных величин. Классическая теория оперировала, по преимуществу, средними величинами, полагая, что именно они наиболее точно отражают нормальные условия производства. В п. 3.1.1. уже отмечалось, что именно так в рамках трудовой теории стоимости понимались ОНЗТ: они и соответствуют средним издержкам при средней производительности труда, обеспечивают среднюю норму прибыли.
Если, например, известна средняя производительность труда одного работника в натуральных единицах (т.н. выработка), то общий объем выпускаемой продукции можно определить простым умножением выработки на число работников. Следовательно, основные параметры производственного процесса считались в классической теории не только средними, но и относительно постоянными. Иначе выглядит ситуация с позиций системного анализа. В этом случае в рассмотрение принимается не просто производительность одного работника, а прирост производительности, обеспечиваемый включением в процесс создания продукции еще одного работника. Это различие в подходах может быть проиллюстрировано следующим условным примером.
Предположим, что необходимо вскопать участок земли, площадь которого составляет 500 кв. м. Известно также, что за час один человек в среднем может вскопать 25 кв. м. Если исходить из трудовой теории стоимости, то, зная число работников можно определить, за сколько часов будет вскопан весь участок: 10 человек сделают это за 2 часа, 20 человек - за 1 час, 50 человек - за 24 минуты. Однако продолжение подобного усредненного подхода неизбежно приводит к абсурдному результату: формально 5000 человек могут выполнить эту работ за 14,4 секунды, однако совершенно ясно, что на самом деле они вообще не смогут приступить к работе, поскольку просто физически не поместятся на участке. Предельный анализ учитывает данное обстоятельство и делает акцент на том, какую дополнительную производительность обеспечивает появление еще одного работника. Как только прирост производительности станет равен 0, это будет означать, что достигнута оптимальная численность работников, каждый дополнительный работник будет уже не повышать, а снижать общую производительность.
Тот же подход применен и к анализу полезности. Полезность есть мера удовлетворения потребности. Еще Аристотель предложил считать соизмерение потребностей основой товарообмена и вывел следующую пропорцию:
(3.19)
где и - соотношение потребностей в благах;
и - количества обмениваемых друг на друга благ (товаров).
Теория предельной полезности явилась завершением анализа обмена. Ее основные положения заключаются в том, что
а) обмен совершается на основе эквивалентного соотношения полезностей обмениваемых товаров (а не затрат труда, как в трудовой теории стоимости);
б) сама полезность является убывающей по мере удовлетворения потребности, главную роль при этом играет полезность каждой дополнительной единицы потребляемого блага (она и называется предельной);
в) обмен совершается при условии равенства предельных полезностей обмениваемых товаров. Так, например, если З единицы товара А обмениваются на 5 единиц товара В, то это означает, что с точки зрения участников обмена полезность третьей (последней) единицы товара А и пятой (тоже последней) единицы товара В равны между собой.
Существенным моментом маржиналистской теории является понимание полезности с учетом субъективных представлений потребителя. Так, например, очевидно, что абстрактная полезность (полезность как таковая) присуща любому продукту питания. Однако конкретная полезность, т.е. выбор конкретного продукта определяются человеком, исходя из собственных предпочтений, привычек, вкусов. Именно это оказывается (при равенстве прочих условий) решающим фактором потребительского выбора. Один из основоположников предельного анализа, представитель т.н. "австрийской школы" К. Менгер по этому поводу высказывался абсолютно определенно: "Ценность - это суждение которое хозяйствующие люди имеют о значении находящихся в их распоряжении благ для поддержания их жизни и их благосостояния, и поэтому вне их сознания не существует" подчеркнуто нами - авт.). Более того, субъективной в своей основе, по мнению К. Менгера, является и мера ценности, т.е. меновая стоимость или цена: "Ценность субъективна не только по своему существу, но и по своей мере".
Закономерным завершением теории предельного анализа явилась теория рыночного равновесия, выработка которой в законченном виде выполнена А. Маршаллом. Рассмотрим ее основные положения с помощью классической модели, известной как "крест Маршалла" (см. рис.3.5).
Рис. 3.5. Модель рыночного равновесия
Для дальнейшего анализа существенно следующее:
Рассматривается рыночная система с совершенной или близкой к совершенной конкуренцией.
Целью изучения является зависимость количества приобретаемых и продаваемых на рынке товаров от главного рыночного регулятора - цены.
Кривая спроса (DD) выражает закон убывания предельной полезности данного товара для потребителей. Это очень важный момент. Довольно часто форму кривой DD понимают как увеличение спроса: чем ниже цена, тем большее количество товара может быть приобретено потребителем. Однако сущность зависимости, выражаемой кривой DD, иная: по мере приобретения все большего количества единиц однородного блага (того же самого товара) полезность каждой последующей единицы неуклонно снижается. Это уменьшение предельной полезности в обязательном порядке должно быть компенсировано соответствующим снижением цены, - в противном случае обмен с точки зрения потребителя будет не эквивалентным. Полезность является потребительским аргументом, а цена - ее функцией, но не наоборот: потребитель согласен платить более высокую цену за более полезный с его точки зрения товар, но сам по себе уровень цены полезность товара для потребителя никоим образом не определяет.
Кривая SS выражает закон возрастания предельных издержек для производителя (т.е. дополнительных издержек, необходимых для выпуска еще одной единицы товара). Логика рассуждений аналогична изложенной в п.3: увеличение объемов производства приводит к нарастанию предельных издержек, которое должно быть компенсировано соответствующим увеличением цены.
Состояние равновесия означает, что количества приобретаемых и производимых товаров равны между собой (QЕ). В равной степени оно может пониматься, как такой уровень цены, которая является денежным эквивалентом предельной полезности для потребителя и, одновременно, - предельных издержек для производителя.
Таким образом, модель рыночного равновесия - это не чисто функциональные зависимости вида DD=f(p) или SS=f(p), а по существу - модель согласования интересов основных субъектов рынка. Рыночный товарно-денежный обмен потому и становится действительно возможным, что интересы покупателей и продавцов при определенном уровне цены РЕ совпадают.
Сам А. Маршалл придавал принципиальное значение именно такому, взаимосвязанному рассмотрению рынка, где спрос и предложение, покупатель и продавец находятся во взаимосвязи и взаимозависимости: "Мы могли бы с равным основанием спорить о том, регулируется ли ценность полезностью или издержками производства, как и о том, разрезает ли кусок бумаги верхнее или нижнее лезвие ножниц".
Естественно, проанализированные позиции отражают лишь самые существенные моменты теории предельного анализа и теории рыночного равновесия. Они, однако, позволяют сделать ряд выводов с точки зрения их использования при определении стоимостного эквивалента объекта недвижимости.
Начать следует с ответа на главный вопрос, точнее, на два взаимосвязанных вопроса: Как образом проявляются применительно к недвижимости предельная полезность и предельные издержки?
Для ответа на этот вопрос необходимо более подробно рассмотреть, что, собственно, представляет собой полезность недвижимости - блага, какое конкретное содержание вкладывается в это понятие. Уже неоднократно отмечалось, что полезность есть мера удовлетворения потребности. Следовательно, прежде всего нужно правильно определить потребность в недвижимости (здесь и далее под ней будет пониматься жилищная недвижимость, т.к. именно в ней потребность проявляется напрямую). Разумеется, потребность эта должна быть объективно обоснованной, т.е. определяться с учетом имеющихся (главным образом, экономических) ограничений. Реальной потребностью в жилье следует считать ту, которая соответствует нормальным качественным и количественным параметрам проживания в течение всей человеческой жизни. Поскольку основным элементом человеческого общежития является семья, то она должна проживать в отдельной квартире, при этом:
в одной квартире при нормальных условиях проживают родители и их несовершеннолетние дети. Это, в частности, означает, что по достижении совершеннолетия каждый человек должен иметь свою квартиру, - таков должен быть нормальный характер удовлетворения потребности в жилье;
число комнат (m) равно числу проживающих (n). Согласно рекомендациям HABITAT ООН уровень полного удовлетворения потребностей в жилье определяется соотношением m=n+1 (по одной комнате на каждого проживающего плюс одна "общесемейная").
В СССР безвозмездное выделение гражданам квартир осуществлялось, главным образом, исходя из соотношения m=n-1. Соотношение m=n+1 можно охарактеризовать, как "разумный максимум", поскольку оно обеспечивает каждого члена семьи личным "пространством проживания" и, кроме того, позволяет (через наличие дополнительной комнаты) обеспечивать полноценную реализацию обязательной для семьи функции межличностного общения. Эта дополнительная комната не нужна, строго говоря, ни одному из членов семьи в отдельности, ее полезность для них равна 0. Однако она обеспечивает дополнительную (предельную) общую полезность. Дальнейшее увеличение m является, с позиций предельной полезности, нерациональным, т.к. в этом случае непосредственного удовлетворения потребностей через постоянное использование жилого помещения не происходит. Соотношение m=n соответствует "реальному максимуму", т.е. преобладающему представлению о возможном пределе удовлетворения потребностей с учетом имеющихся ограничений;
каждая квартира обладает полным набором удобств, обеспечивающих нормальное проживание (не в смысле буквального соответствия норматива, а с точки зрения удовлетворения потребностей). В этот набор должны входить все инженерные системы (центральное отопление, электричество, горячее водоснабжение, лифт/мусоропровод, канализация), дополнительные помещения (санузел, ванная, кухня, прихожая), а также балкон (лоджия);
максимизация полезности достигается за счет качественных и количественных характеристик. К количественным характеристикам относятся общая площадь квартиры Fобщ и соотношение жилой площади Fж к Fобщ (планировочный коэффициент К1). Подчеркнем, что Fобщ и К1 являются равнозначными характеристиками, поэтому ограничиваться при анализе потребности только Fобщ или отношение Fобщ/т Fобщn (обеспеченность общей площадью в расчете на 1 чел.) неправильно. Более точным является измеритель потребности в виде необходимой обеспеченности при оптимальном К1.
С учетом изложенного можно сделать основные выводы.
Прежде всего, необходимо отметить, что само убывание предельной полезности сохраняется для недвижимости в полной мере. Вторая квартира, если рассматривать их исключительно с позиций потребляемого блага, для человека менее полезны, чем первые квартиры или дом (хотя бы с той точки зрения, что одновременное проживание в двух местах невозможно и одна из единиц блага оказывается, следовательно, частично неиспользуемой, коэффициент использования каждой из единиц блага по времени меньше единицы).
Изменение полезности жилья очень дифференцировано. Оно проявляется:
в увеличении m - m=n-k (k>1)m=n-1m=nm=n+1;
в показателе обеспеченности;
в приближении К1 к оптимальной величине.
Практически имеет место комбинация этих характеристик, при этом они могут изменяться в различном направлении (например, обеспеченность увеличивается при одновременном ухудшении К1).
Следовательно, могут иметь место несколько конкретных траекторий изменения предельной полезности при том, что все они будут убывающими (т.к. отрицательная экспонента).
Отличительной особенностью недвижимости является весьма ограниченный диапазон Q, в пределах которого происходит полное исчерпание предельной полезности, если под Q понимать законченную единицу блага (отдельную квартиру). Можно сказать, что счет здесь идет на "раз-два": трудно представить себе объективное обоснование потребности в третьей квартире для одной семьи. Даже вторая единица блага - это, в абсолютном большинстве случаев, не еще одна квартира, а т.н. "второй дом" - загородная недвижимость. Таком образом, сосуществуют как бы две потребности - основная (в собственной квартире с рассмотренными выше характеристиками) и дополнительная (во "втором доме"). Естественно, что сравнительный приоритет потребностей сказывается и на уровне цен: для первой, абсолютно необходимой единицы блага он будет существенно выше, чем для второй - квартира (в расчете на единицу площади (и без учета стоимости земельного участка) всегда дороже дачи.
Следовательно, исчерпание предельной полезности (МU) в данном случае происходит одномоментно при переходе от первой единицы блага ко второй (при сохранении потребностей на том же уровне):
Рис. 3.6. Изменение предельной полезности жилья
Еще раз подчеркнем, что MUconst и для одной единицы недвижимости - блага, т.к. MU=f(n, m, F, K1), т.е. для одной квартиры с разными значениями n, m, F и К1 существуют несколько уровней (точек траектории) MU. MV=0 будет соответствовать значениям m=n+1, F/n=oft и K1=oft, - все последующие улучшения оказываются бесполезными. Имея комплексный показатель (удобств, комфортности (Z), учитывающий сравнительную значимость m, n, F и К1 в зависимости от n, можно представить изменение MU в следующем виде (см. рис. 3.7):
Рис. 3.7. Взаимосвязь предельной полезности (MU) и комфортности (Z)
для одной единицы недвижимости - блага
Общая полезность недвижимости - блага определяется и местоположением. Эта часть полезности также является дополнительной из двух возможных вариантов -ухудшение местоположения при улучшении обеспеченности и наоборот - абсолютно преобладает первый). Таким образом, улучшение местоположения равносильно параллельному сдвигу вверх-вправо кривой MU на рис. 3.7.
Последняя отличительная черта полезности недвижимости - блага - очень важная роль субъективного фактора, во многом определяющего потребительское поведение и спрос. Связано это, прежде всего, с множественностью тех характеристик, из которых формируется общая полезность, их сложной взаимосвязью и противоречивой динамикой. Конечно, объективные составляющие преобладают, однако всего существует некоторая комбинация их воплощения на практике - варианты планировки, пространственная ориентация в пределах одного и того же локального местоположения и т.д. Кроме того, полезность по определению не может быть исчерпана объективными факторами, всегда присутствуют сложившиеся индивидуальные склонности и предложения. Из этого можно сделать вывод, что полезность не может быть определена количественно (трудно подобрать даже соответствующую ей единицу измерения) и, следовательно, единственным реальным критерием ее оценки является потребительская практика, анализ потребительских предпочтений и действующих факторов спроса на рынке недвижимости.
Возвращаясь к рис. 3.5, необходимо сразу же уточнить, что на любом рынке, в том числе, и на рынке недвижимости фактически присутствуют сразу три кривых спроса и предложения.
Первая из них соответствует основному объему спроса (Q1) и определяет зависимости Q1 от для лиц с наиболее характерным, средним уровнем дохода. Естественно, спрос они предъявляют на соответствующее этому уровню доходов жилье, которое совпадает всеми базовыми характеристиками комфортности, отвечают "реальному максимуму", т.е. соответствуют фактически действующему социально-потребительскому стандарту (СПС). Эластичность спроса, т.е. степень изменения объема спроса (+Q1) d\в зависимости от степени изменения уровня цены (-Р) по различным данным, например, в США, в странах с развитой рыночной экономикой считается меньше 1, она составляет от -0,67 до -0,89 (знак "-" указывает на то, что Q и Р изменяются в противоположных направлениях). Эластичность через предельную полезность связана с уровнем удовлетворения потребности: полезным является то, что приводит к повышению этого уровня. Следовательно, эластичность спроса будет тем выше, чем ниже уже имеющийся уровень удовлетворения потребности. Учитывая, что уровень жилищной обеспеченности в России достаточно низок и несравним с показателями экономически развитых стран, можно предположить, что эластичность основного спроса (Е1) на жилье будет близка к 1 или несколько выше (т.е. в целом неэластичный спрос на жилье за рубежом трансформируется в эластичный спрос для условий России - см. рис. 3.8:
Рис. 3.8. Спрос на жилье, соответствующее социально-потребительскому
стандарту
Отметим также, что ценовой диапазон (Pmax - Pmin) будет достаточно велик.
Вторая из кривых спроса соответствует совокупному спросу на жилье (Q2), превосходящее по своим потребительским характеристикам СПС (т.н. "элитное").
В этом случае Р2>Р1 и, соответственно, Q2<Q1 ( число лиц с высокими доходами меньше, чем численность "среднего класса"). Эластичность спроса (Е2) будет, естественно, значительно ниже, поскольку очень большие абсолютные значения цен, сохраняющиеся для всего ценового диапазона, не могут вызвать заметного увеличения спроса. Таким образом, для этой кривой спроса (АР2) справедливы следующие соотношения:
Q2<< Q1
Р2(max)>P1(min)
Р2(min)>>P1(min) (3.20)
[Р2(max)-P2(min)]min
E2<< E1
Зависимость между Р2 и Q2 представлена на рис. 3.9.
Рис.3.9. Спрос на "элитное" жилье
Третья кривая характеризует спрос на низкокачественное жилье (к нему могут быть отнесены дома первых массовых серий). Объем совокупного спроса (Q3) в данном случае будет также намного меньше, чем Q1 - из-за сравнительно меньшей численности лиц с низкими доходами и, главным образом, из-за того, что удовлетворение потребности в жилье на столь низком уровне всегда является вынужденным. Потребитель предпочтет отложить покупку с тем, чтобы получить в свое распоряжение дополнительные средства и приобрести более качественное жилье (напомним, что для семьи приобретение жилья является, в большинстве случаев, разовой акцией). Абсолютные значения цен будут, естественно, ниже, чем в первом случае, меньшей будет и степень их относительного изменения. Эластичность (Е3) также будет ниже, чем в первом случае, но выше, чем во втором, при этом в целом спрос на низкокачественное жилье все равно будет неэластичным (Е3<1). Главным фактором влияния на эластичность можно считать местоположение. Его сравнительные преимущества по отношению к низкокачественному жилью ощущаются потребителем особенно наглядно, т.к. удельный вес в общей полезности возрастает. Таким образом,
Q2<Q3<Q1
Р3(max)<P1(max)]<P2(max)
E2<E3<E1
[Р3(max)-P3(min)]min
Зависимость между Р3 и Q3 представлена на рис. 3.10.
Рис. 3.10. Спрос на низкокачественное жилье
Общий совокупный спрос на жилье (АD) представляет собой сумму AD1, AD2 и AD3 , т.е. Qобщ=Q1+Q2+Q3. В отношении Р и Р никаких суммирований и последующих усреднений делать, естественно, нельзя, т.к. в этом случае игнорируются качественные различия в потребительских характеристиках недвижимости - блага (возникает эффект, носящий название "средняя температура по больнице").
Таким образом, все кривые AD являются отрицательными экспонентами (спрос подчиняется закону убывания), однако траектории этих кривых различны.
В отношении кривых совокупного предложения (AS) можно отметить, что они будут зеркальным отражением кривых AD.
Равновесие на рынке недвижимости, следовательно, тоже будет иметь три модификации. Отличие между равновесием для первого варианта (соответствие СПС) заключается в том, что оно устанавливается в долгосрочном периоде (главным образом, из-за значительных размеров Q1).
Для "элитного" жилья оно устанавливается в краткосрочном периоде, т.к. совокупное предложение AS немедленно реагирует на высокий уровень цен, все необходимые ресурсы максимально быстро оказываются задействованы на том сегменте рынка, который гарантирует высокую норму прибыли. Также в краткосрочном периоде устанавливается равновесие и по низкокачественному жилью. Главной причиной является то, что основную часть AD3 составляют не вновь построенные, а освобождающиеся дома и квартиры, прежние владельцы которых улучшили свои жилищные условия.
Заканчивая анализ тех теоретических основ, на которых базируется оценка объектов недвижимости, можно сделать два главных вывода:
1. Конкретная экономическая теория является исходным основанием для формирования и реализации правильных подходов к оценке.
2. В своей совокупности эти теории объясняют все содержательные аспекты недвижимости - блага, недвижимости - товара и недвижимости - источника дохода, которые получают логичное развитие в базовых подходах к оценке недвижимости (анализ этих подходов составляет содержание гл. 4).
3.2. Физический и моральный износ объектов недвижимости
Тот факт, что основой определения всех стоимостных параметров объекта недвижимости служат его натурально-вещественные характеристики и происходящие с ними в течение жизненного цикла изменения, имеет принципиальное значение. Он отражает причинно-следственную связь следующего вида:
натурально-вещественные характеристики потребительские свойства полезность (потребительная стоимость) стоимость.
И цены сделок, и стоимость прав так или иначе коррелируют с состоянием объекта, его "физического тела". В свою очередь, состояние объекта в решающей степени зависит от того, на каком этапе своего жизненного цикла он находится.
Эту зависимость можно выразить следующим образом:
U = f(t) (3.21)
V {Vw, Vg, Vi} = f(U) = f '(t) (3.22)
Наиболее общей характеристикой процесса изменений, происходящих с объектом недвижимости в течение жизненного цикла, является его износ, т.е. последовательно нарастающая утрата потребительских свойств. Для определения степени такой утраты используются два производных понятия - "физический износ" и "моральный износ".
3.2.1. Определение физического износа
Физический износ объектов недвижимости имеет место как в процессе их старения, так и под влиянием внешних (прежде всего, климатических) условий. Отметим, что сам характер эксплуатации не относится к числу факторов физического износа по той простой причине, что эксплуатационные нагрузки в абсолютном большинстве случаев являются статическими и по величине значительно ниже нормативных значений.
Процесс физического износа жилых зданий и его конструктивных элементов состоит в том, что конструкции, оборудование и здание в целом по мере функционирования утрачивает свои первоначальные свойства и качества.
Под утратой технических и эксплуатационных качеств понимается утрата конструкционными элементами задний прочности, жесткости, стойкости под влиянием разрушающих воздействий окружающей среды. Вследствие утраты этих качеств здания со временем подвергаются старению и разрушению. Кроме множества разрушающих факторов старение, износ жилых зданий и их конструкций зависят также от различных местных условий, соблюдения требований по эксплуатации и содержанию зданий, системы периодических операций по замене и ремонту различных элементов конструкций.
Весьма существенное значение имеет вопрос о динамике физического износа, то есть характере его количественных изменений в зависимости от фактического срока эксплуатации.
Разрушающие и прочие факторы по-разному влияют на износ материалов и конструктивных элементов зданий. Срок службы здания в целом зависит от долговечности его конструкции. Элементы зданий по прочности неравнозначны, естественно, и сроки службы у них разные. Следует также учитывать и объективные различия разрушающих воздействий на те или иные конструктивные элементы (внутренние лестничные марши и наружные стены при сравнимых прочностных характеристиках в процессе эксплуатации испытывают совершенно разные нагрузки и т.д.).
На основании вышеизложенного, можно сделать вывод о непосредственной взаимосвязи между величиной физического износа и временными факторами. Под временными факторами понимаются две характеристики - фактический возраст здания (срок эксплуатации) и его долговечность (предельный срок службы). В свою очередь, предельный срок службы определяется по продолжительности времени, в течение которого несущие конструктивные элементы жилого здания утрачивают свою прочность.
Существуют две основные формулы определения физического износа с учетом его пропорциональности возрасту и предельному сроку службы:
И = 100 Ф (Ф + Д) / 2 Д2 (3.23)
где И - износ здания, %;
Ф - фактический возраст здания, годы;
Д - долговечность здания, годы;
и
И = 100 Ф (Ф + Д) / 2,67 Д2 (3.24)
Различие между ними заключается в том, что выражение ( 3.23) соответствует долговечности здания до износа в 90%, а выражение (3.24) ограничивает срок службы здания износом 75%, что на практике соответствует ветхому состоянию жилого здания.
Из представленных аналитических зависимостей можно сделать следующие выводы:
1. Срок службы любого здания (строения, сооружения) всегда меньше, чем срок полного исчерпания прочности несущими конструкциями, здание никогда не эксплуатируется до момента саморазрушения. Однако, величина этого запаса может быть различной: максимальные значения (с учетом обеспечения полных гарантий безопасности) должны иметь место для жилищного фонда, общежитий, гостиниц, - то есть для всех зданий, связанных с постоянным проживанием людей. В качестве предельно допустимого значения для таких зданий принимается износ, равный 75-80% от полной (100%-ной) прочности несущих конструкций, т.е. tэкспл1 = 0,75 0,8tфиз . там, где гарантии безопасности могут быть не столь жесткими (например, для промышленных зданий) и запас прочности снижается до 10%, т.е. tэкспл2 = 0,9tфиз. Именно эти соотношения выражены, соответственно, уравнениями (3.23) и (3.24).
2. Увеличение tэкспл для зданий различного назначения возможно за счет изменения функции (например, перевод здания из жилищного в нежилой фонд позволяет обеспечить +tэкспл = tэкспл2 - tэкспл1 с соответствующим увеличением tэк).
3. Формулы (3.23) и (3.24) отражают параболический закон изменения физического износа и процесс естественного саморазрушения здания в случаях, когда в нем не осуществляются процессы простого воспроизводства (капитальный ремонт).
Расчеты по формулам (3.23) и (3.24) для кирпичных зданий показывают, что предельный срок службы в подобных условиях составит, соответственно, 100 и 90 лет (в данном случае срок службы определяется исключительно по прочности несущих элементов). На практике в течение нормативного срока службы жилого здания, который соответствует физическому износу на уровне 75-80%, осуществляются: капитальные ремонты, непосредственно связанные с возмещением физического износа; текущие ремонты, обеспечивающие поддержание нормального эксплуатационного состояния объектов недвижимости.
Очевидно, что проведение мероприятий по простому воспроизводству существенно изменяет динамику физического износа, "приглушает" ее. Можно выделить три основных фазы общего процесса физического износа зданий и строений:
- первая фаза (эксплуатация в пределах 25% нормативного срока службы, характеризуется усиленным нарастанием износа вследствие дефектов, связанных с качеством материалов, изделий и конструкций, качеством самих строительно-монтажных работ при возведении зданий, а также в связи с самой эксплуатацией, (начало сопровождается осадкой фундаментов и других конструкционных элементов);
- во второй фазе (продолжительность составляет порядка 50% нормативного срока службы) процесс износа конструктивных элементов и здания в целом замедляется в результате периодических капитальных ремонтов, замены и обновления конструктивных элементов;
- третья фаза (период эксплуатации объекта недвижимости характеризуется повторным усиленным нарастанием износа конструктивных элементов вследствие накопления "эксплуатационной усталости"), соответствует периоду, когда конструктивные элементы подвержены усиленному разрушению. На этой стадии износ здания остановить и компенсировать практически невозможно. Производятся только поддерживающие ремонты для сохранения и поддержания зданий и строений в допустимом техническом состоянии до момента их комплексной реконструкции или износа (утилизации).
Динамика физического износа может быть представлена в виде следующей схемы:
Рис. 3.11. Динамика физического износа (Ф) в процессе эксплуатации
эксплуатации (использования) объекта недвижимости
Существует два метода определения физического износа: визуальный, с применением различных приборов и оборудования по обследованию объекта недвижимости и метод “номинальной стоимости”. Рассмотрим эти методы более подробно.
3.2.1.1. Визуальный метод
Количественное значение (величина) физического износа зданий определяется с учетом технического состояния его основных конструктивных элементов. Следует специально отметить, что хотя конечной характеристикой физического износа является степень уменьшения первоначальной несущей способности, состав элементов, по которым определяется величина физического износа, не ограничивается только основными несущими конструкциями. Объяснение этому достаточно очевидное: любое здание представляет единую систему, включающую все без исключения составные элементы (строительные конструкции и материалы, сантехническое и вентиляционное оборудование и др.). Техническое состояние каждого из них в той или иной мере влияет на состояние здания в целом, то есть, на величину физического износа. Вопрос заключается только в объективно обоснованном отборе элементов для адекватного определения его величины, так как влияние технического состояния некоторых из них настолько мало, что им можно пренебречь. В свою очередь, физический износ отдельных конструкций, по которым рассчитывается физический износ здания в целом, пропорционален соотношению между величиной поврежденного участка конструкции и ее общими размерами. Указанные положения закреплены в качестве нормативных в действующих "Правилах оценки физического износа жилых зданий" ВСН 53-86р. Методологические определение Фх должно осуществляться по единым правилам независимо от функционального назначения зданий и строений. Однако в России такие нормативные документы существуют только для жилья.
Процесс определения величины физического износа включает два этапа.
Первый этап. Сначала эта величина определяется для конструктивного элемента (Фк):
(3.25)
где Фк - физический износ конструктивного элемента, %;
Рi - размеры (площадь или длина) поврежденного участка, м2 или м;
Рк - размеры всей конструкции, м2 или м;
n - число поврежденных участков.
Признаками физического износа является наличие явных или скрытых деформаций конструктивного элемента. При этом действует объективная закономерность: нарастание числа и величины деформации соответствует увеличению физического износа и, наоборот, - степень физического износа представляет собой производную величину (функцию) от количества и размера деформаций конструктивного элемента. В указанных "Правилах..." содержатся детально разработанные таблицы (общее число 71) соответствия между признаками износа (конкретными деформациями), величиной деформации и величиной физического износа. По этим составляющим можно определить Фк для любой конструкции или элемента. В этих же таблицах приводится примерный состав работ по ликвидации деформаций. Качественная и количественная характеристика деформаций и величина физического износа конструктивных элементов могут быть определены только в результате натурных обследований здания с использованием специального оборудования и процедур. Подобные работы, в особенности по большим и сложным объектам весьма трудоемки. Поэтому в большинстве случаев без ущерба для точности при определении физического износа здания в целом можно ограничиться только наиболее существенными с точки зрения влияния на несущую способность конструктивными элементами.
Рекомендуемый состав этих элементов представлен в табл. 3.5.
Таблица 3.5.
|
№№ п/п |
Наименование конструктивного элемента здания |
Уд.вес (d) конструктивного элемента здания (по стоимости), % |
|
1. |
Фундаменты |
8 |
|
2. |
Стены и перегородки |
20 |
|
3. |
Перекрытия |
13 |
|
4. |
Кровля |
4 |
|
5. |
Полы |
5 |
|
6. |
Проемы |
11 |
|
7. |
Отделочные работы |
8 |
|
8 |
Домовые инженерные системы |
24 |
|
9. |
Прочие |
7 |
|
ИТОГО: |
100 |
Примечание: Значения d являются ориентировочными и изменяются в зависимости от группы капитальности зданий и строений. При прочих равных условиях d фундаментов и стен нарастает с увеличением капитальности (поскольку именно эти конструктивные элементы ее и обеспечивают).
Второй этап . Физический износ здания в целом (Фз) определяется по формуле:
(3.26)
где Фз - физический износ здания, %;
Фкj - физический износ конструктивного элемента, %;
di - коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости отдельного конструктивного элемента в общей восстановительной стоимости здания (в долях единицы);
m - число конструктивных элементов, принятых для определения физического износа здания.
Выражение (3.26) позволяет увязать между собой относительную и стоимостную оценку физического износа, который, с одной стороны, характеризует степень утраты жилым зданием первоначальных (главным образом, прочностных) свойств, а с другой - соответствует стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих деформации конструктивных элементов.
Стоимость и несущая способность, а также степень сохранения первоначальных потребительских свойств находятся между собой в прямой зависимости. Способность конструктивного элемента противостоять разрушающим воздействиям и появлению деформаций тем выше, чем более качественные материалы, технологии и оборудование использованы при его производстве, чем более квалифицированный труд в них вложен и др. Наконец, можно обратиться к общеизвестной истине "время-деньги". Возможность эксплуатации жилого здания в течение более длительного времени, естественно, должна стоить дороже. Это выражается во все большей удельной стоимости по мере возрастания капитальности и, соответственно, сроков службы.
Необходимо отметить еще несколько существенных моментов:
а) нормативные сроки службы зданий определены исходя из условия обязательности проведения ремонтных мероприятий (прежде всего, капитальных ремонтов). Эти мероприятия, естественно, не ликвидируют физический износ полностью (в противном случае жилые здания могли бы находиться в эксплуатации неопределенно долгое время). В лабораториях Московского Государственного строительного университета (МГСУ) подтверждено, что физический износ при непроведении ремонтных мероприятий нарастает параболически в соответствии с выражениями (3.23) и (3.24), а при осуществлении указанных мероприятий имеет место гораздо более "сглаженная" динамика. Проведение ремонтных мероприятий увеличивает срок службы зданий одинаковой капитальности в диапазоне от 1/3 (для I-ой группы капитальности) до 1/2 (для V-ой группы капитальности). К тому же, непроведение ремонтных мероприятий неизбежно приведет к полному разрушению элементов со сроком службы, меньшим, чем у основных несущих конструкций. Поэтому эксплуатация зданий в режиме "саморазрушения" естественно, недопустима;
б) доказано, что при оценки физического износа для целей определения стоимости объекта неправомерным является использование такого широко распространенного на практике показателя, как "нормативный физический износ" (величина, обратная нормативному сроку службы жилого здания) По данным бухгалтерского учета как амортизация. Это связано с самой природой возникновения износа:
- во-первых, динамика физического износа по основным периодам эксплуатации существенно различается. Как отмечалось ранее, основной причиной этого являются различия в сроках службы отдельных конструктивных элементов.
- во-вторых, реальные условия эксплуатации зданий в России характеризуются различными климатическими и ландшафтными территориями, а также имеющимися нормативными требованиями по составу, качеству и срокам проведения ремонтных мероприятий. В результате конкретную величину износа можно определить посредством визуальных наблюдений и специальных обследований;
- в-третьих, исходным моментом определения физического износа являются конкретные характеристики деформаций конструктивных элементов. И хотя появление и развитие этих деформация подчиняется некоторым объективным закономерностям в зависимости от возраста здания, однако эти закономерности применимы лишь на уровне групп капитальности и не могут быть использованы для определения физического износа конкретного здания;
Кроме того, результаты оценки физического износа зависят от требуемой точности оценки. При прочих равных условиях эта точность должна быть тем выше, чем более сложную конструктивную систему представляет собой здание. В этом случае существенно увеличивается число потенциально возможных мест возникновения деформаций, меняются характеристики самих деформаций, усложняется процесс их взаимного влияния.
3.2.1.2. Метод “номинальной” стоимости
Оценить физический износ здания - это значит определить стоимость его объективно необходимого ремонта. В большинстве случаев для конкретного определения величины затрат на капитальный ремонт (составляющих основную часть общей стоимости ремонтных мероприятий) достаточно использовать коэффициент Кс, определяющий соотношение между стоимостью капитального ремонта (Скр) и "номинальной" стоимостью (С) здания в зависимости от величины фактического физического износа. В табл. 3.2. приведены значения Кс, соответствующие различным величинам физического износа в течение нормативного срока службы здания (показатели приведены для объектов жилищного фонда). “Номинальная” (С) соответствует первоначальной стоимости объекта после приемки его в эксплуатацию.
Данные табл.3.2. свидетельствуют о сугубо нелинейном характере изменения Кс, что является следствием отмеченной ранее сложной динамики физического износа. Расчеты с использованием данных табл.3.6. показывают, что общая величина затрат на капитальный ремонт в течение всего нормативного срока службы жилого здания составляют порядка 1,281.40 С (при нормативном количестве капитальных ремонтов 4-5 с равномерным распределением в течение срока службы).
Подобные укрупненные оценки вполне применимы и для расчета величины затрат на текущий ремонт здания в составе общих эксплуатационных расходов, а также для использования бухгалтерской отчетности. Многочисленные исследования показали, что общая сумма годовых эксплуатационных расходов составляет для жилых домов 3-5% восстановительной стоимости;
Необходимость определения Скр возникает и в том случае:
- когда в последующие задачи юридического лица, в интересах которого производится оценка, входит дальнейшая эксплуатация жилого дома;
- когда затраты на капитальный ремонт компенсируются в результате последующей продажи объекта (то есть, разница в цене отремонтированного и неотремонтированного дома превышает величину Скр);
- когда недвижимость используется в качестве аренды, залогового права и др.
Таблица 3.2.
|
Отношение стоимости капитального ремонта к "номинальной" стоимости Кс=Скр/С |
Фактический физический износ жилого здания, % |
|
0,024 |
10 |
|
0,048 |
15 |
|
0,064 |
20 |
|
0,090 |
25 |
|
0,123 |
30 |
|
0,164 |
35 |
|
0,210 |
40 |
|
0,276 |
45 |
|
0,330 |
50 |
|
0,423 |
55 |
|
0,540 |
60 |
|
0,600 |
62 |
|
0,706 |
65 |
В соответствии с вышеизложенным методами, определения физического износа включает следующие этапы:
1. Устанавливается состав конструктивных элементов, по которым определяется общий физический износ. В этот состав в обязательном порядке включаются все основные группы конструкций.
2. На основании наличия конкретных деформаций определяется величина физического износа по каждому конструктивному элементу.
3. Определяется величина общего физического износа здания.
4. На основании данных об удельном весе восстановительной стоимости конструктивного элемента в общей восстановительной стоимости жилого здания или в соответствии с соотношением стоимости ремонтных мероприятий и восстановительной стоимости жилого здания в зависимости от степени износа осуществляется его стоимостная оценка.
В заключение следует остановиться на одном немаловажном обстоятельстве. В массовом сознании сложилось устойчивое мнение, что фактический физический износ абсолютного большинства жилых зданий превышает нормативные значения (в особенности это характерно для обывательской оценки домов типовых серий - прежде всего, т.н. "хрущевских домов"). На первый взгляд, подобная точка зрения может оказаться обоснованной - достаточно лишь взглянуть на многие жилые дома даже в Москве и Санкт-Петербурге, не говоря уже о жилищном и нежилом фонде в провинции.
Тем не менее, правильнее, очевидно, говорить о занижении нормативных значений физического износа (точнее - нормативных сроков службы жилых зданий). В пользу этого соображения свидетельствует целый ряд конкретных фактов. Так, например, жилой дом 2-ой группы капитальности (нормативный срок службы 120 лет) в Москве по адресу ул. Верхне-Радищевская, 12, построенный в 1648 году, по состоянию на 1990 год имел физический износ 29% (и этот пример далеко не единичный). Кроме того, имеют место расхождения нормативных сроков службы жилых зданий, принятых в различных странах. Наконец, анализ ряда жилых зданий, пострадавших в результате аварий и несчастных случаев (главным образом, связанных со взрывом газа) показал, что разрушения ни в одном случае не имели характера выпадения наружных стен или проседаний фундаментов. Основные несущие конструкции сохраняли свои прочностные характеристики.
Объяснение противоречия между реальным физическим износов и его восприятием массовым сознанием кроется в очень большой разнопрочности различных конструкционных элементов и систем. При этом состояние наименее прочных ( ненесущие перегородки, полы, элементы отделки) как раз и воспринимается многими, как свидетельство физического износа здания в целом (если на лестничной клетке штукатурка сплошь и рядом отлетела, то и сам дом долго не простоит). Ситуация заключается только нерегулярностью ремонтных мероприятий и их низким качеством
3.2.2. Определение морального износа
Помимо физического износа, объект недвижимости подвергается и другому виду износа - моральному. Сам этот термин свидетельствует о принципиальном различии данного вида износа по сравнению с физическим: моральный износ по определению не имеет материального выражения. Первый вывод, который из этого следует, - моральный износ объекта не может быть выявлен только в результате сравнения с другими объектами недвижимости. Второй вывод - как относительная, так и стоимостная оценки морального износа не могут быть полностью объективными, поскольку обязательно включают в себя допущения, представления, предпочтения и тому подобные составляющие субъективного характера.
Физический и моральный износ едины в том смысле, что оба являются результатом воздействия времени. Воздействие это, однако, проявляется по-разному. В результате физического износа происходит изменение полезности, которое можно выразить следующим соотношением:
V = max(t=0) V = 0 (t=t эксп) ( 3.27.)
Под моральным же износом понимается изначальное различие полезностей объектов недвижимости с различной "содержательной характеристикой" (архитектурно-планировочные и конструктивно-технологические решения), т.е.:
V1 > V2 > ... > Vn-q > Vn (3.28.)
V = Vit1 - Vi = M (3.29.)
где М - моральный износ.
Естественно, сравниваться между собой должны объекты одного и того же функционального назначения.
Определение морального износа жилых зданий следует рассматривать, как гораздо более сложную проблему, чем оценка физического износа. Это связано со следующими объективными причинами:
а) определение физического износа связано всецело с натурально-вещественными характеристиками объекта недвижимости (здания, строения, сооружения) и поэтому методологические подходы и используемые конкретные методы оценки являются едиными. Оценка же морального износа испытывает на себе существенное влияние целевого назначения объекта недвижимости. Не требует дополнительных обоснований тот очевидный факт, что жилые здания в гораздо большей степени подвержены моральному износу, чем, например, производственные;
б) в силу материально-вещественных, объективных факторов физического износа его оценка может быть подвержена стандартизации и нормированию. Это происходит в соответствии с логической взаимосвязью между характером и величиной деформаций, возникающих под влиянием разрушающих воздействий, определяемой этими деформациями степенью снашивания здания (величиной физического износа) и собственно стоимостной оценки физического износа. Именно такая определенная причинно-следственная взаимосвязь позволяет определить общие процедуры и алгоритмы расчета физического износа, разработать единую нормативную базу.
Для определения морального износа подобная нормативная база отсутствует (и никогда а нашей стране не существовала). Объясняется это тем, что, если процессы морального износа и подчиняются каким-либо объективным закономерностям, то закономерности эти проявляются в гораздо более неявном виде, чем это имеет место при физическом износе. Это, в свою очередь, устанавливает объективные ограничения для точного количественного определения величины морального износа, заставляет в ряде случаев ограничиваться приближенными методами (квалиметрическими, экспертными и т.п.). Отсутствие нормативной базы влечет за собой еще одно следствие, а именно - необязательность определения морального износа, в связи с чем целесообразность его оценки в рамках применения стоимостного метода нуждается в дополнительной аргументации;
в) категория морального износа по самой своей сути не может быть полностью объективизирована, она неразрывно связана с факторами потребительского поведения и спроса, которые имеют сугубо личностный, субъективный характер. Особенно наглядно это проявляется там, где предметом оценки является нестандартный товар, весьма разнообразный по своим конкретным характеристикам. Именно это имеет место в полной мере при оценке морального износа объектов недвижимости (особенно жилья).
Однако при всем своем многообразии потребительское поведение остается рациональным, а значит, подчиняется определенным закономерностям, которые должны быть выявлены и учтены при определении морального износа.
Перечисленные выше причины обуславливают необходимость предварительного уточнения понятия и содержательной характеристики морального износа. В качестве предметной базы такого уточнения целесообразно принять, главным образом, объекты жилищного фонда, применительно к которым моральный износ проявляется наиболее отчетливо.
Прежде всего необходимо отметить, что моральный износ, в отличие от физического, имеет две формы.
3.2.2.1. Первая форма морального износа
Первая форма морального износа связана со снижением стоимости возведения аналогичных жилых зданий (одинаковых по своим потребительским свойствам). Уменьшение стоимости объясняется сокращением затрат труда в результате применения более производительной техники, улучшения материалов и конструкций, совершенствования технологии. Все это приводит к тому, что стоимость возводимых в настоящее время жилых домов становится ниже, чем в первые годы их появления (в сопоставимых ценах). Разница в стоимости и представляет собой первую форму морального износа. Таким образом, первая форма морального износа жилых зданий - это относительное уменьшение величины первоначальной стоимости жилых зданий по сравнению с современной стоимостью их воспроизводства, которое проявляется в результате технического прогресса в строительстве, повышения производительности труда и освоении производства новых и более долговечных строительных материалов, конструкций и изделий.
В стоимостном выражении моральный износ первой формы (Мl) определяется по формуле:
М1 = С0 - С0(1-Рт)= С0[1 - (1 - Pт)] = С0 Рт (3.30)
где М1 - часть стоимости жилого здания, утраченная в результате морального износа первой формы;
С0 - первоначальная стоимость жилого здания;
С0(1-Рт) - восстановительная стоимость жилого здания;
Рт - ежегодное снижение стоимости строительства жилья (в долях единицы) или снижение стоимости жилого здания в результате действия интенсифицирующих факторов строительного производства с учетом возраста жилого здания.
Экономический смысл выражения (3.30) заключается в том, что чем больший временной интервал разделяет моменты прошлого и нового строительства равных по потребительским свойствам жилых зданий, тем в большей степени будут различаться стоимости их возведения. При этом предполагается, что действие интенсифицирующих факторов строительного производства, которое и является причиной уменьшения стоимости, распределено во времени равномерно (Рт = const).
Наиболее точным способом определения восстановительной стоимости является рассмотрение оцениваемого жилого здания, как вновь построенного с использованием типовых технологических решений, материалов и т.д. Иначе говоря, при использовании такого подхода устраняется временной разрыв между жилыми зданиями прошлых лет строительства и возведенными в настоящее время, то есть, исчезает первооснова уменьшения стоимости, величины С0 и С0 (1-Рт) приравниваются, а результат М1=0. Аргументы в пользу обоснованности элиминирования (устранения) морального износа первой формы могут быть сведены к следующему:
- в современных экономических условиях России почти полностью исключается сама постановка вопроса о наличии интенсифицирующих факторов производства. Критическое состояние производственных фондов, почти необратимое отставание от технологического уровня развитых стран являются общепризнанным фактом. Все это в полной мере относится и к строительству (исключением является Москва). Определенные позитивные изменения имеют место лишь в производительности живого труда, но это напрямую связано с увеличением соответствующих затрат, а, следовательно, величина Рт приобретает отрицательные значения. Собственно, именно это и происходит на практике: рост в строительстве в течение 1992-1998 годов заметно превосходил индекс цен по товарам текущего потребления по всем без исключения субъектам России;
- даже если имеют место случаи применения передовых технологий в жилищном строительстве, они не отвечают условно репрезентативности и не могут быть приняты в качестве обоснования величины М1. Отметим, что использование для этих целей данных по котnеджному строительству, получившем достаточно широкое распространение, также невозможно, поскольку при этом используются типовые материалы, технологии. Машины и механизмы, то есть, интенсифицирующие факторы отсутствуют;
- в ряде случаев при осуществлении оценки отсутствуют данные о первоначальной балансовой (соответствующей моменту сдачи в эксплуатацию) стоимости жилого здания, что также исключает возможность определения М1 в связи с отсутствием базы сравнения.
Вместе с тем, при оценке эффективности инвестиционных проектов жилищного строительства определение М1 является целесообразным и практическим реализуемым. В этом случае имеет место сравнение на перспективу, а не ретроспективный анализ, что и определяет принципиальную возможность сравнения. Коммерческий инвестор, имея данные об удельных затратах на момент разработки проекта, а также варианты действия интенсифицирующих факторов в процессе его реализации, определяет величину возможного планируемого снижения стоимости жилого здания (которое по величине может отличаться от Рт в обе стороны) и на этой основе осуществлять примерную количественную оценку М1. Причем, будет иметь место определение М1 не в целом по строительству или его отраслям, а для проекта строительства конкретного объекта недвижимости. В этом случае М1 отражает не фактические, а ожидаемые изменения в стоимости.
Можно сделать вывод, что необходимые и достаточные условия для учета М1 при определении стоимости существующих объектов недвижимости, крайне проблематичны.
Главная причина подобного положения - отсутствие качественных сдвигов в производительности прошлого и живого труда: строительство изменяется почти исключительно не в направлении интенсификации использования факторов производства, а за счет изменения типологии объектов. Происходит перенос центра предпринимательской активности на создание более совершенных зданий. Здесь имеет место уже не первая, а вторая форма морального износа.
3.2.2.2. Вторая форма морального износа
Вторая форма морального износа (М2) определяет устаревание здания или его элементов по отношению к современным архитектурно-планировочным, конструктивно-технологическим, санитарно-гигиеническим и другим требованиям. В результате этого жилые здания и помещения еще задолго до наступления их полного физического снашивания функционально устаревают, так как не отвечают изменившимся требованиям к качеству, благоустройству и комфортности жилищ. Речь идет об общественных требованиях, то есть не об индивидуальных предпочтениях, а об изменении содержания потребительского спроса (СПС) в целом. Естественно, что такое изменение становится возможным лишь в том случае, когда более качественные по потребительском свойствам объекты представляют не единичное явление, а становятся самостоятельным развитым сегментом рынка недвижимости.
Моральный износ жилищного фонда оказывает существенное влияние на снижение уровня потребительских свойств, и , следовательно, на его обесценивание вследствие вышеуказанных причин. М2 существующего жилищного фонда следует учитывать:
- по объемно-планировочным дефектам;
- по отсутствию отдельных элементов благоустройства;
- по конструктивным дефектам.
М2 в отличие от М1 влияет на сроки службы жилых зданий и их конструктивных элементов, так как даже при сохранении эксплуатационных качеств они требуют замены в силу их несоответствия возросшему СПС.
Вторая форма морального износа в целом по жилищному фонду может быть ликвидирована лишь при том условии, что будет отсутствовать дефицит этого самого морально устаревшего жилья.
Трудно разрешимую проблему представляет собой выбор адекватной базы сравнения для определения величины М2. С одной стороны, если данная проблема решается в рамках общегосударственной жилищной политики, то в качестве СПС принимается жилье с такими потребительскими характеристиками, строительство которого в требуемых объемах соответствует реальным экономическим возможностям государства.
В рыночных условиях, когда ключевой фигурой инвестиционного процесса становится коммерческий инвестор, ситуация изменяется принципиальным образом. Прежде всего, задействован фактор уровня доходов потенциального потребителя жилья. То есть, моральный износ должен определяться не по жилищному фонду целом, а по тому конкретному жилью (жилому дому, квартире), который потребитель в состоянии приобрести. Это предопределяет значительную дифференциацию жилья, возможность существования даже в одной жилом доме квартир с разной величиной М2 ( за счет замены внутриквартирного оборудования, а также перепланировки, выполняемой при обязательном соблюдении действующих нормативных требований).
Этот конкретный моральный износ проявляется в составе воспроизводственных мероприятий, имеющих целью улучшение существующего состояния жилого дома (квартиры) до уровня, на который может быть предъявлен реальный платежеспособный спрос. Таким образом, коммерческий инвестор на основании анализа конъюнктуры рынка жилья сам задается величиной М2 (повторяется ранее изложенная ситуация с М1). Выстраивается своего рода "стоимостная цепочка":
V = М2(t) - M2(t+1)
V = 3
Ц > V(3) (3.31.)
Ц - 3= Пр
то есть: устранение М2 в результате осуществления реновационных мероприятий в период {t, t+1} приводит к повышению полезности уровня потребительских свойств полезности жилища на величину V;
V результатом осуществления затрат на реновационные мероприятия в размере 3;
цена на жилье с устраненным М2 повышается не меньше, чем на величину 3;
реализация жилья с устраненным М2 приносит прибыль (Пр).
Это общая схема применима и к существующему, и к вновь строящемуся жилищному фонду. В реальной действительности всегда имеет место дифференцированный спрос, и конечное решение коммерческого инвестора определяется степенью превышения рыночной цены над стоимостью осуществляемых воспроизводственных мероприятии. В общем случае разница эта тем выше, чем более дорогое жилье предлагается к реализации. Поскольку такое жилье изначально ориентировано на весьма высокий уровень доходов потребителя, который за выполнение своих требований способен заплатить цену, обеспечивающую сверхприбыль коммерческому инвестору .
Основными видами воспроизводственных мероприятий, посредством осуществления которых устраняется М2 являются реконструкция и модернизация. Реконструкция представляет собой комплекс организационных и технических мероприятий, направленных на одновременное устранение и физического и морального износа жилых зданий. При этом может изменяться назначения отдельных помещений. Модернизация имеет целью устранение только морального износа посредством замены оборудования, перепланировки помещений, устранения конструктивных дефектов, улучшения внешнего вида (фасада, интерьеров) жилого здания. Более подробно эти вопросы будут рассмотрены в разделе 5.2. На практике фактически всегда имеет место реконструкция, так как в силу отмеченной ранее существенной разнопрочности конструктивных элементов возникает необходимость устранения физического износа тех из них, которые имеют меньший срок службы.
По результатам анализа содержательной характеристики М2 можно сделать следующие выводы:
1) если понимать моральный износ, как различие между реальным состоянием жилищного фонда и идеальными представлениями потребителя о жилье, то он существует всегда и является почти неустранимым;
2) полное моральное снашивание жилищного фонда (некоторой его части) соответствует положению, при котором отсутствует спрос на объекты недвижимости, при сохранении своих эксплуатационных качеств. В этом выражается сложный характер полезности: она означает не только пригодность вещи, но и ее соответствие преобладающим потребительским предпочтениям (т.е. предпочтениям людей с наиболее распространенным уровнем доходов).
3) основой определения действительной величины морального износа в условиях рынка является реальный платежеспособный спрос потребителей жилья., поскольку именно он формирует параметры СПС. Дифференциация доходов обуславливает наличие, как минимум трех устойчивых уровней СПС, применительно к которым может быть определена величина М2.
Все вещи могут быть сгруппированы по признаку соотношения с общепризнанной нормой, а именно:
1-ый уровень - "ниже нормы" (не соответствует СПС);
2-ой уровень - "норма" (СПС);
3-ий уровень - "выше нормы" (превосходит СПС).
Люди, имеющие тот или иной размер дохода, предъявляются спрос на объекты соответствующего уровня (рис. 3.12).
Рис. 3.12 . Модели распределение доходов
Из рис. 3.12 видно распределение доходов для страны в разный период развития (средний класс, лица с низкими и очень высокими доходами);
4) определение величины морального износа заключается в определении состава воспроизводственных (главным образом, реконструкционных) мероприятий.
Эти выводы позволяют непосредственно увязать определение морального износа с реализацией стоимостного метода оценки. Количественно вторая форма морального износа (М2) будет равна величине затрат на осуществление необходимых воспроизводственных мероприятий. Таким образом,
( 3.32)
где Сi - стоимость i-го мероприятия (замена оборудования, перепланировка, устранение конструктивных дефектов, улучшение внешнего вида и интерьеров жилого здания или помещения);
n - общее число мероприятий (i =1,2,...n)
Учитывая возможные различия в составе мероприятий для жилых помещений (квартир, комнат) при осуществлении мероприятий в соответствии с заказами конкретных потребителей, можно записать выражение (3.32) в следующем виде:
(3.33)
где Gj - стоимость мероприятий по j -му жилому помещению;
Gд - то же по общедомовой части;
m - общее число квартир (j=1,2,...m).
В наиболее общем виде выражение для оценки общего износа объекта недвижимости (И) выглядит следующим образом:
И = Ф + М1 + М2 (3.34)
Таким образом, "реальная" стоимость оцениваемого объекта (G') с учетом уровня физического и морального износа составит:
С' = С - И (3.34)
Величина С' (можно назвать ее "остаточной восстановительной стоимостью") представляет собой стоимостной эквивалент фактического уровня потребительских свойств, то есть, минимальный уровень цены (без учета факторов местоположения и рыночной конъюнктуры), ниже которой данный объект не может быть реализован без ущерба для продавца (коммерческого инвестора).
3.5. Оценка стоимости земли
Обязательность оценки земли (точнее, как было показано в гл.1 - сформированных земельных участков) при определении стоимостного эквивалента недвижимости объясняется тем, что под недвижимым имуществом понимается фрагмент земной поверхности со всеми находящимися на нем зданиями, строениями и сооружениями, (естественно, сюда же относятся и те сооружения, которые находятся непосредственно в земле - элементы инженерных сетей, коммуникаций и т.п.).
Однако земельные участки являются настолько специфичным видом недвижимости, что прямое использование тех подходов, которые справедливы для зданий, строений и сооружений, оказывается для них невозможным в силу следующих причин:
во-первых, земля не является продуктом труда. Следовательно, никаких затрат на ее появление как вещи не приводилось (земля "произведена" самой природой). Отсюда можно сделать вывод о неприменимости к земле - благу трудовой теории стоимости и тех подходов к оценке, которые основаны на анализе затрат;
во-вторых, городские земли (земельные участки в составе городских территорий в настоящее время не являются объектов рыночного оборота. Соответственное, отсутствует земля-товар, и исключается возможность применения тех подходов к оценке, которые базируются на анализе цен рыночных сделок купли-продажи;
наконец, в-третьих, абсолютное большинство земельных участков в составе городских территорий сами по себе не порождают (не продуцируют) никакого дохода, доход инзвлекается за счет использования находящихся на участке улучшений (сама земля способны порождать доход только за счет естественного плодородия при производстве сельскохозяйственной продукции). Следовательно, невозможной оказывается оценка на базе соотношения дохода и стоимости.
Таким образом, необходимо предварительно определить некоторые условия и допущения, которые бы позволили применять общие оценочные подходы при определении стоимостного эквивалента земельных участков в составе городских территорий.
Если же рассматривать оценку на процедурном, алгоритмическом уровне (нижний уровень на рис. 3.1), то в этом случае ее содержание является достаточно очевидным. До недавнего времени действовал нормативный документ - Постановление Правительства РФ от 03.11.94 за №1204 "О порядке определения нормативной цены земли", в соответствии с которым в качестве стоимостного эквивалента земельного участка принималась нормативная цена земли (НЦЗ), равная 200-кратной ставке земельного налога (ЗН). В свою очередь, величина земельного налога устанавливалась органами исполнительной власти субъектов РФ по представлению комитетов по земельным ресурсам и землеустройству. При этом размер НЦЗ не мог быть выше 75% от сложившегося в регионе уровня рыночных цен. "Критериями оценки городских территорий являются сравнительная градостроительная ценность земельных участков, возможность коммерческого использования и другие факторы" (цитируется по тексту постановления). Сравнительная ценность земельных участков находит свое выражение в зонировании городской территории, число которых и дифференциация ЗН по ним зависят от конкретных характеристики. В Москве в соответствии с Законом города Москвы "О ставках земельного налога" от 21.01.98 г., определены 69 территориально-экономических оценочных зон (ТЭОЗ), по каждой из которых установлена конкретная ставка (ЗН), которая является единой для всех земельных участков, находящихся в пределах данной ТЭОЗ.
Таким образом, процедура оценки земельного участка была предельно простой: необходимо умножить на 200 действующую ставку ЗН.
НЦЗ = ЗНх200 (3.36)
Если перед этим уже была определена оценочная (рыночная) стоимость находящихся на участке улучшений (Црын.улучш.), то сумма НЦЗ и (Црын.улучш.) представляет собой рыночную стоимость недвижимого имущества (Црын.недвиж..),:
(Црын.недвиж..)= НЦЗ + (Црын.улучш..), (3.37)
Простота алгоритма не должна приводить к отказу от анализа содержательных проблем. Уже указывалось, что, строго говоря, алгоритм, являющийся вычислительной процедурой, всегда приводит к конечному результату и с этой точки зрения является заведомо правильным. Однако этого нельзя утверждать в отношении примененного методического подхода (промежуточный уровень на рис. 3.1). Достаточно указать на то, что изложенный порядок расчета НЦЗ прямо противоположен главному принципу расчета любого налога. Этот принцип состоит в том, что величина налога представляет некоторую часть (%) от налогооблагаемой базы. То есть, ЗН так же, как и другие налоги, должен был бы определяться в %% от НЦЗ, но никак не противоположным образом Недостаточно выверенным оказывается и подход к зонированию территории г. Москвы.
Всего на территории Москвы выделены 69 территориально-экономических оценочных зон, из которых 34 находятся в пределах Московской кольцевой автомобильной дороги (МКАД), 6 непосредственно примыкает к ней, а остальные 29 относятся к территориям, удаленным от МКАД, но входящим в административные границы г. Москвы (из них 21 - в Зеленограде). Приведенных цифр достаточно, чтобы сделать вывод об отсутствии единых принципов и методов зонирования по всей территории г. Москвы: если на территории Зеленограда, составляющей 3,4% общей площади Москвы расположена 21 оценочная зона, а в пределах МКАД - 34, то сравнительная точность, дифференцированность зонирования и, как следствие, результатов оценки различают более чем в 15 раз.
Что же касается конфигурации оценочных зон, то их границы определяются существующими внутригородскими магистралями, а, следовательно, границы оценочных зон нельзя понимать как линии разделения участков с различной градостроительной ценностью (по обеим сторонам улицы в преобладающем числе случаев находится одинаковая застройка). В этой связи следует напомнить, что ранее в Москве действовал иной порядок территориально-экономического зонирования, определенный постановлением б. Моссовета (1989 г.). В соответствии с этим порядком устанавливались 5 оценочных зон:
1-я - в границах Бульварного кольца;
2-я - между Бульварным кольцом и Садовыми кольцом;
3-я - между Садовым кольцом и окружной ж/д;
4-я - между Окружной ж/д и МКАД;
5-я - территории г. Москвы, находящиеся за МКАД.
Такой вариант зонирования учитывал логику исторического развития Москвы как города с ярко выраженной радиально-кольцевой структурой и соответствовал критерию градостроительной ценности, поскольку очевидно, что ценность ранее застроенных и освоенных территорий, проявляющаяся в количестве р качестве основных и инфраструктурных объектов (жилищный и нежилой фонд, объекты социально-бытового и культурного назначения, транспортные магистрали, инженерные коммуникации, сети связи и т.д.) выше, чем у районов последующей застройки.
Именно такой подход следует признать наиболее оправданным при осуществлении территориально-экономического зонирования городских территорий.
Естественным следствием зонирования в соответствии с критерием градостроительной ценности является такое соотношение величин НЦЗ, которое примерно совпадает с диапазоном реальных цен на объекты недвижимости, находящихся в рыночном обороте (здания, строения и помещения различного функционального назначения, т.е.:
(3.38)
где - размах вариации значений НЦЗ (НЦЗmax - НЦЗmin);
- то же, рыночных цен объектов недвижимости.
В Москве НЦЗmax и НЦЗmin различается в 54 раза (в том числе, по зонам в пределах МКАД - в 13,6 раза), что примерно в 2-3 раза превышает RЦ .
Объяснения такого положения могут быть сведены к следующему:
1. Налогообложение является главным механизмом фискальной политики (от лат. "Fiscus" - государственная казна) и в целях пополнения бюджета налоговые ставки стремятся к максимуму.
2. Удельный вес участков, реально оплачиваемых пользователями, относительно невелик, практически никто из проживающих в городах граждан (физических лиц) ЗН не платит, что также побуждает к максимизации величины ЗН.
3. Величина ЗН отражает сравнительную интенсивность и потенциальную доходность не всех видов использования, а только тех, которые связаны с предпринимательской деятельностью.
В целом можно сделать вывод, что узость налогооблагаемой базы вынужденно компенсируется увеличением налоговой ставки по ряду ТЭОЗ сверх объективно обусловленных пределов.
Сделать однозначный вывод о степени обоснованности такого диапазона не представляется возможным, поскольку, как уже отмечалось, неизвестны факторы зонирования. Отметим также, что абсолютные значения ставок земельного налога в Москве не столь велики, как могут показаться. Если принять, что площадь земельного участка, включая землю, находящуюся под жилым зданием, и придомовую территорию, составляет 0,5 га (размеры заведомо завышены), а в доме расположены 100 приватизированных квартир, то ежегодный платеж ЗН в расчете на одного собственника по наиболее дорогой оценочной зоне (исключая 1-ю) составит порядка 50 долларов США.
Следует четко разграничивать подходы, применяемые для индивидуальной и для массовой оценки земли. В силу отмеченных ранее объективных причин именно массовая оценка должна преобладать при определении стоимостного эквивалента городских территорий (за исключением тех случаев, когда участки находятся в собственности приватизированных предприятий).
К отличительным особенностям массовой оценки относятся:
а) меньшее количество учитываемых факторов, при этом главным условием включения в "массив" является однородность объектов по принятым качественным характеристикам;
б) оперирование не с отдельными объектами, а с некоторым их "массивом" (он может насчитывать сотни единиц);
в) целевая ориентация - массовая оценка проводится, в основном, для целей налогообложения недвижимости;
г) меньшая точность получаемых результатов.
Остановимся на характеристике основных методов, применяемых для массовой оценки.
Экстрополяционный подход заключается в распространении известных цен на объекты недвижимости на неизвестную ситуацию. Например, его применяют, если нужно установить стоимость земельного участка на территориях, по которым отсутствуют данные о продажах. Сложности применения данного метода проявляются в ситуациях, когда отсутствует исходный статистический материал, а именно это характерно для современного этапа в России. В качестве возможного выхода из подобной ситуации иногда предлагается оценивать земельные участки по косвенному признаку - ценам на квартиры (учитывая, что рынок квартир развит в значительно большей степени, чем земельный, и, следовательно, имеется возможность получения необходимой информации). Однако и в этом случае имеется ряд трудностей. В частности, данные обследований, проведенных в ряде городов РФ, показывают, что цены на квартиры зависят от местоположения далеко не в той мере, как цены на земельные участки. В Твери, например, разброс цен на квартиры и земельные участки между зонами, находящимися в 1,5 кв. и 5 кв. от центра составляет, соответственно, 15% и 30%. Столь резкое расхождение исключает саму постановку вопроса о местоположении, как исчерпывающем факторе сравнительной ценности жилья. Из всех возможных объяснений отмеченного явления наиболее соответствующим истинному положению дел является, очевидно, четкая градация жилья и земельного участка в системе потребительских ценностей. Если жилье воспринимается всеми, как абсолютно бесспорное, самоочевидное благо (сознание это закрепилось уже на уровне национального менталитета, поскольку на протяжении жизни, как минимум, четырех поколений не было ни одного, даже самого краткого периода, в течение которого удовлетворение потребности в жилье происходило бы нормально), то владение землей рассматривается как некая "квази" - ценность, выгоды обладания которой не столь очевидны. Насколько плохо в городе без жилья - ясно каждому, а насколько плохо в городе без земли - вразумительный ответ на этот вопрос у абсолютного большинства граждан отсутствует.
Это позволяет применить экстрополяционный метод для оценки городских территорий.
Факторный подход. Данный метод предполагает покомпонентный учет различных факторов, например, затрат на освоение участка, выигрыша от его местоположения, экологической обстановки и т.п. с дальнейшим сведением их в одну итоговую оценку, которое выполняется в соответствии со стандартными экспертными процедурами (ранжирование, определение удельного веса, расчет средневзвешенных показателей). Недостатки факторного метода общеизвестны. Он разрабатывался для применения в тех ситуациях, когда отсутствует законченная теория анализируемого явления. Это, в частности, относится к проблеме стоимости земли. Таким образом, обоснование состав учитывается при стоимостной оценке факторов и характер их взаимосвязи заведомо не является исчерпывающим. Следовательно, не могут быть теоретически обоснованы и итоговые результаты (что, собственно, и имеет место в случае территориально-экономического зонирования г. Москвы). Кроме того, установлено, что введение нескольких факторов в модель приводит к усреднению результатов. Разброс расчетных значений оказывается, как правило, значительно ниже того, который наблюдается фактически. Вместе с тем, результирующий оценочный критерий, декларируемый в факторном методе - градостроительную ценность - следует считать вполне соответствующим целям оценки городских территорий.
Рассмотрим порядок определения НЦЗ как n-кратной ставки. ЗН действовал около двух с половиной лет. Затем вышло Постановление Правительства РФ под тем же названием (№319 от 15.03.97г.), в котором непосредственная связь НЦЗ с каким-либо видом платежей за землепользование не оговаривается. Устанавливается лишь, что НЦЗ "ежегодно определяется... для земель различного целевого назначения по оценочным зонам, административным районам, поселениям или их группам" (п.1 постановления). На практике оценка земель с использованием в качестве базового показателя ЗН во многих городах осталась без изменений.
Побочный негативный эффект определения НЦЗ во взаимосвязи с ЗН заключается во влиянии паритета рубля и свободно конвертируемых валют (главным образом, доллара США). Ранее связь валютного курса с платежами за землю, например, в Москве прослеживалась напрямую: в 1994-1996 гг. Ставки ЗН устанавливались в ЭКЮ (аббревиатура английского наименования условной расчетной европейской валютной единицы - "Evropian Currency Unit"). В условиях регулируемого валютного коридора рублевый эквивалент мог считаться приемлемым. Дефолит 17.08.98 привел к ситуации, когда простой перерасчет рублевых значений ЗН по изменившемуся курсу делает платежи за землю непосильными для абсолютного большинства пользователей.
Тем не менее, несмотря на наличие очевидных недостатков подход к оценке городских земель на базе ЗН вполне возможен при условии правильной трактовки понятий "нормативная цена земли" и "земельный налог". При этом должны учитываться следующие основные моменты:
1. Необходимо, по возможности, разделить земельный участок в составе территории города, как обязательное "физические" условие, делающее возможным тот или иной вид использования, и само использование. Последнее становится возможным потому, что земельный участок является сформированным (юридический аспект). Кроме того, конкретный вид и эффективность использования напрямую зависят от тех улучшений, которые находятся непосредственно в "теле" земли, т.е. от степени инженерной подготовки (освоения) участка (экономический аспект).
2. Нормативной может считаться такая цена, которая определена на основе некоторых регламентированных показателей (нормативов).
В качестве нормативов целесообразнее всего использовать показатели инженерного освоения участков (степень развития инженерной инфраструктуры) в расчете на единицу площади. Целесообразно включать в состав инфраструктурных элементов все автомобильные и железные дороги, т.к. они построены за счет средств собственника земли, принадлежат ему и по существу представляют собой объекты недвижимости (см. гл.1).
Такой подход учитывает главную особенность городской территории - это, в сущности, искусственная среда обитания, результат целенаправленных человеческих усилий по преобразованию природного пространства, т.е. результат труда. Разумеется, это не относится абсолютно ко всем землям; но к тем землям, которые активно используются в конечном и, тем более, производственном потреблении относится самым непосредственным образом.
3. Если значительная часть территории города в ее существующем состоянии представляет собой продукт труда, то, следовательно, могут быть определены и затраты этого труда. В денежном выражении они равны фактическим издержкам на создание инженерной инфраструктуры, включая автомобильные и железные дороги. Именно эти затраты целесообразно принять в качестве НЦЗ, т.е.:
(3.39)
где Зинфр i - фактические затраты на i-й вид инженерной инфраструктуры
в пределах ТЭОЗ;
S - площадь ТЭОЗ;
n - общее число видов инфраструктуры.
С этих позиций становится очевидным и подход к определению ЗН. Он должен обеспечивать финансирование расширенного воспроизводства инженерной инфраструктуры, т.е. ставка ЗН должна равняться усредненному нормативу амортизационных отчислений, скорректированному на ускорение амортизации;
(3.40)
где На.о - средневзвешенная величина норматива амортизационных
отчислений по всем видам инженерной инфраструктуры, т.е.:
(3.41)
где На.о (i) - норматив амортизационных отчислений i-го вида инженерной
инфраструктуры;
i - удельный вес Зинфр i в общих затратах на инженерную
инфраструктуру ( в долях единицы).
При подобном подходе обеспечивается правильная причинно-следственная связь между НЦЗ и ЗН, согласно которой ЗН=f(НЦЗ). Обеспечивается возможность оценки городских земель с использованием основных положений трудовой теории стоимости и, следовательно, реализуется вся логическая "цепь", представленная на рис. 3.1 - "теория метод алгоритм".
Учет только затратной составляющей землепользования не дает возможности оценить сравнительные преимущества местоположения, т.е. различия в конечной эффективности использования, вызываемые рентными факторами.
Решение данной проблемы может быть достигнуто на основе ранее проанализированной теории ренты. В соответствии с этой теорией "ренту всегда составляет разница продукции, полученной при затрате двух одинаковых количеств труда и капитала" (определение принадлежит Д.Рикардо). Рента является следствием наличия земельных участков, различающихся своими естественными, назависимыми от труда и капитала свойствами, - плодородием и местоположением (дифференциальная рента I- RI). Помимо этого, к образованию ренты приводят улучшения земельного участка, достигаемые в результате присоединения к земле капитала и труда (дифференциальная рента II -RII).
Дальнейший анализ предпринят, исходя из следующих предпосылок:
1. Определяется рента, порождаемая свойствами самого земельного участка, а не дополнительной эффективностью его использования. Единственным таким свойством для земельных участков в составе городских территорий, как было показано ранее, является местоположение (одна из компонент дифференциальной ренты I).
2. Единственным вариантом использования, позволяющим выявить рентную составляющую, является аренда находящихся на земельном участке объектов недвижимости, а показателем, используемым для дальнейших расчетов - арендная плата (АП). Размер АП, разумеется, нельзя считать полностью независимым от вида использования и его эффективности, однако в данном случае этим можно пренебречь.
3. При аренде двух сравнимых по своим характеристикам (и, следовательно, по уровню полезности в конечном или производственном потреблении) объектов недвижимости разница в величине АП (АП) целиком относится к земельному участку и представляет собой количественное (денежное) выражение ренты по местоположению.
4. Для преобладающей части территории любого города характерны примерно одинаковые уровни инженерного обустройства и, следовательно, данный показатель не влияет (дополнительно к местоположению) на величину АП и не может считаться реальным рентообразующим фактором. Таким образом, дифференциальная рента II (т.е. Зинфр) из рассмотрения исключается. Следовательно, можно сделать вывод, что рента земельных участков в составе городских территорий практически полностью формируется под влиянием единственного фактора - сравнительных преимуществ местоположения.
5. Худшие по местоположению участки имеют ренту (Rзем) равную нулю, что равнозначно минимальному размеру АП. Однако при Rзем=0 стоимостной эквивалент участка не будет равен нулю. В противном случае остается совершенно непонятным, излишком чего является Rзем. Т.е. стоимость худшего земельного участка (Сзем) будет минимальной, но Сзем=Сmin>0. Величина Сmin принимается равной затратам на инженерную инфраструктуру участка.
С учетом изложенного можно записать ряд количественных соотношений:
Сmin= Зинфр АП=АПminRзем=0 (3.42)
С i > Cmin АПi =АПmin+АПRзем=АП (3.43)
Можно заметить, что в отношении городских земель несколько изменяется последовательность формирования земельной ренты по сравнению с сельскохозяйственными землями. Для сельскохозяйственных земель причинно-следственная связь выглядит следующим образом:
-ОНЗТ +Dx Rзем=RI+RII Cзем (3.44)
Для городских земель увеличение дохода за счет фактора местоположения (+Dx) проявляется непосредственно в АП (поскольку АП и есть доход) т.е.:
+АП(=+Dx)Rзем = R`ICзем (3.45)
R`I - единственная реальная компонента RI.
Преобразование Rзем Cзем осуществляется посредством процедур капитализации, которые рассматриваются в п.4.6. В этом и заключается оценка земельных участков городских территорий на основе приносимого при их участии дохода.
ГОРОДСКОЕ ПРОСТРАНСТВО И ЕГО ВЛИЯНИЕ
НА СТОИМОСТЬ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
При рассмотрении общих вопросов, составляющих содержание экономики недвижимости (разд. 1.2) главный акцент был сделан на характеристиках жизненного цикла, т.е. на анализе фактора времени. Вместе с тем, как известно, любой материальный объект имеет две формы своего существования - время и пространство, и поэтому анализ влияния пространства является обязательным. Для объектов недвижимости данное требование имеет особенное значение, поскольку практически все объекты недвижимости существуют в особым образом организованном пространстве, представляющем собой территории расселения людей. Само слово "территория" происходит от лат. "Terra" (земля) и обозначает ограниченную по различным признакам часть земной поверхности. Это может быть территория государства, территориально-производственного комплекса, ареала проживания различных народов и т.д.
2.1. Общие положения
При анализе недвижимости в качестве таких "пространственных рамок" выступают границы поселений (по-латыни "municipia"). Поэтому в российском законодательстве для обозначения поселений используется термин «муниципальные образования». Главной характеристикой поселений является постоянство проживания людей на их территории. В ходе исторического развития возникла и закрепилась основная форма расселения - город. Развитие городов (урбанизация - от лат. "Urbs", город) стало одним из главных признаков современной цивилизации. Именно в городах сосредотачиваются основные процессы жизнедеятельности человека, сами города непрерывно разрастаются, порождая принципиально новые виды поселений глобального масштаба. Если рассматривать содержательную сторону урбанизации, то она может быть охарактеризована, как процесс неуклонного нарастания организованности пространства, процесс формирования и развития территории расселения. Этот процесс весьма сложен и противоречив, различные его аспекты являются предметом изучения целого ряда самостоятельных научных дисциплин (география городов, градостроительство, городское планирование и т.д.). Предметом изучения в экономике недвижимости должны являться факторы городского пространства, влияющие на стоимостной эквивалент недвижимости. Отметим наиболее существенные с этой точки зрения отличительные особенности городов.
2.1.1. Основные характеристики городского пространства
Прежде всего, город обладает таким фундаментальным признаком, как урбанистическая концентрация, то есть размещение на ограниченной территории большого количества объектов недвижимости самого различного функционального назначения. Они должны обеспечить осуществление всех видов жизнедеятельности человека - собственно его проживание, экономический достаток, культурный уровень и т.д. Степень урбанистической концентрации весьма высока: занимая по площади лишь около 3% территории РФ, города являются местом проживания 3/4 населения, в них производится около 2/3 валового национального продукта. В столицах некоторых небольших по размеру государств проживает до половины всего населения страны (например, в Копенгагене проживает 40% населения Дании). С учетом изложенного можно утверждать, что именно город является той формой расселения, которая должна являться объектом анализа в экономике недвижимости - все экономические закономерности проявляются здесь в наиболее развитом и законченном виде. Это отнюдь не означает, что не может быть определен стоимостной эквивалент объекта недвижимости, находящегося на территории сельского поселения. Однако, влияние пространственного фактора, то есть, различие в стоимости, вызываемое конкретным местоположением, в данном случае или вообще отсутствует, или крайне незначительно. Согласно действующему Градостроительному кодексу РФ к сельским отнесены те из поселений, в которых проживает от 200 до 5 тысяч человек. Такая незначительная величина населения предполагает, что территория сельского поселения весьма компактна, а следовательно, и любое местоположение объектов недвижимости на ней по существу имеет одинаковые (или весьма схожие) характеристики.
Результаты экономического анализа недвижимости будут корректными только при учете факторов городского пространства. Иначе говоря, понятие "объект недвижимости" более точно следует трактовать как "объект недвижимости, находящийся в городе", а местоположение объекта может быть охарактеризовано только через факторы влияния городского пространства. В этом и заключается конкретное содержание той неразрывной связи с землей, которая служит "родовым признаком" недвижимости.
Другая важнейшая характеристика состоит в том, что город представляет собой результат градостроительной эволюции, последовательного непротиворечивого развития на протяжении длительного времени. Главным в понятии "эволюция" является естественный характер развития, направление которого на первом этапе преимущественно определяется природными (ландшафтными) характеристиками, а впоследствии - историческими условиями (город может либо возвыситься с течением времени подобно Москве, либо утерять свои некогда передовые позиции, как это случилось с Великим Новгородом, или вообще исчезнуть с лица Земли - как это произошло с Вавилоном, Пальмирой, Мервом и многие др.). С самого начала XVIII века в России появляется новый тип градостроительной эволюции - т.н. "регулярные" города, возводимые по заранее составленным регулярным планам, утверждавшимся лично императором. Классическим примером такого города является Санкт-Петербург. В соответствии с "регулярными планами" проводилась и перестройка многих существовавших городов. Планирование городских территорий стало обязательным элементом развития городов - сначала наиболее крупных, а затем и всех остальных.
2.1.2. Структура и функция городского пространства
Что является результатом градостроительной эволюции? Прежде всего - форма города, зримое воплощение организации пространства для целей жизнедеятельности. Она определяет наиболее обобщенные характеристики местоположения объектов недвижимости, влияя тем самым и на их стоимость. Типология форм города (называемых также структурами) многообразна. Основные типы структур (на примере городов РФ) представлены на рис. 2.1.
Не меньшую роль играет и взаимосвязанный с формой размер города: чем он больше, тем значительнее расхождения в местоположении конкретных объектов недвижимости и, следовательно, изменяется диапазон значений стоимости. Наличие у каждого города формы и размеров позволяет говорить о сравнительных преимуществах тех или иных фрагментов городской территории. Естественно, что для проведения такого сравнения необходим критерий, который считается наиболее существенным для местоположения объекта недвижимости.
Самостоятельным результатом градостроительной эволюции является градостроительная ценность территории города. Проанализируем эту категорию с позиций цели и задач экономики недвижимости.
Прежде всего, данная категория включает ранее рассмотренное понятие "ценность", которое отражает две главные характеристики - овеществленный труд и редкость. Овеществленным трудом в городе являются все имеющиеся улучшения его территории: наземные и подземные здания и сооружения, транспортная и инженерная инфраструктура, объекты благоустройства и озеленения. Таким образом, с экономической точки зрения та часть ценности улучшений, которая отражает ее "трудовую" компоненту, равна величине присоединенного к земле капитала, т.е. стоимости всех существующих улучшений. Эта составляющая зависит, главным образом, от длительности освоения территории: чем срок освоения дольше, тем значительнее затраты по ее улучшению. Таким образом,
Цулучш. = f (Сl) = f '(tосв) (2.1)
где Цулучш - ценность улучшений;
Сl - суммарная стоимость всех существующих улучшений;
tосв - период освоения территории (время, в течение которого осуществляются улучшения).
Однако величиной Сl градостроительная ценность территории не исчерпывается. Существенную роль, как уже неоднократно указывалось, играет фактор редкости. Разумеется, в буквальном смысле объекты недвижимости редкостью не обладают - их в городе многие тысячи. Однако существует свойство, которое можно определить, как относительную редкость: принадлежность объекта давней исторической эпохе, архитектурному стилю, своеобразие декоративного решения (отделка фасада, интерьеры и т.п.), - то есть все то, что формирует индивидуальный образ объекта делает его "штучным", не рядовым. Это относится не только к памятникам исторического и культурного наследия, а ко всем композиционно, стилистически и образно выразительным зданиям, становящимся локальными или общегородскими архитектурными и градостроительными доминантами. Ценность подобных объектов будет превышать суммарные затраты по возведению на некоторую величину (денежный эквивалент редкости), а общая ценность улучшения территории Цулучш , на которой эти объекты расположены, составит:
ГЦобщ = Сl + Vb (2.2)
где Vb - денежный эквивалент редкости зданий, ценных в историческом,
культурном и архитектурном отношении.
Различие в градостроительной ценности различных участков (фрагментов) территории города вызваны тем, что эти участки осваивались в течение неодинакового времени. Наибольший период освоения соответствует тому территориальному фрагменту, который является центром города. Можно сказать, что он потому и является центром, что здесь освоение территории продолжается в течение всего существования (жизни) города, т.е. для центра tосв = tж.г. Как правило, центр города четко выражен в планировочной структуре, является "ядром" этой структуры и отличается наивысшей концентрацией объектов недвижимости. Наиболее зримо наличие центра прослеживается в городах с так называемой радиально-кольцевой структурой. Наглядным примером такого города служит Москва. Можно сказать, что в Москве различные периоды градостроительной эволюции четко закреплены в территориальных фрагментах кольцевидной формы, каждый из которых соответствует определенному периоду развития города: Бульварное кольцо - Садовое кольцо - окружная железная дорога - московская кольцевая автомобильная дорога (МКАД). Каждое из предшествующих "колец" обладает более высоким уровнем градостроительной ценности, т.к. занимаемая ими территория представляет собой результат более длительной и интенсивной градостроительной эволюции.
Центр города характеризуется не только насыщенностью объекта недвижимости, их многообразием, но также и максимальной ценностью. В данном случае главенствует тот аспект ценности, который связан с редкостью. Именно в центре сосредоточено максимальное число объектов, являющихся культурным и историческим наследием. Центр города - единственный фрагмент его территории, который обладает "исторической многослойностью": здесь можно обнаружить по соседству здания, принадлежащие к отстоящим на многие века историческим эпохам, самым различным архитектурным стилям и школам; отличительной особенностью центра следует считать 100%-но авторскую архитектуру. Все это многократно увеличивает его градостроительную ценность и служит объективной основой максимизации стоимости находящихся в центре города объектов недвижимости. По существу именно центр делает город узнаваемым, создает неповторимость его зримого облика. Особенно это характерно для практики отечественного градостроительства прошлых лет: засилье образно монотонных объектов недвижимости, построенных по растиражированным типовым проектным решениям привело к тому, что лишь наличие центра со "знаковыми" объектами недвижимости (архитектурными доминантами) позволяло отличить один город от другого, - периферийные районы массовой застройки почти идентичны (ситуация, знакомая всем по кинофильму "Ирония судьбы или с легким паром").
Приемлемым уровнем градостроительной ценности должны обладать все участки города, центр в этом отношении не должен абсолютно доминировать. Неправомерен резкий спад градостроительной ценности в районах массовой застройки большинства российских городов, который порождает ситуацию, когда, по словам выдающегося французского архитектора и реставратора Виолле-ле - Дюка "наши города становятся похожими на шахматные доски, а улицы превращаются в пустыни для мысли".
Необходимо, однако, учитывать, что градостроительная эволюция - процесс сложный и достаточно противоречивый. Ни в коем случае нельзя утверждать, что развитие города представляет собой непрерывный переход от хорошего к лучшему, что все без исключения факторы развития имеют только положительную динамику. Само пространственное расширение города, рост размеров его территории зачастую носит экстенсивный характер. Отсутствие оптимальный решений по плотности и высотности застройки приводило к тому, что разрастание города приобретало неконтролируемый характер, создавая серьезные проблемы в обеспечении доступности различных частей города. В условиях централизованной плановой экономики экстенсивный характер развития городов усугублялся "бесплатностью" (для населения, но не для государства)_ городских земель. Очень тяжелые негативные воздействия оказывает развитие многих городов на экологическую обстановку. Причем в наихудшей экологической ситуации оказываются во многих случаях центральные районы городов, что связано, главным образом, с интенсивностью проходящих через центр транспортных потоков.
Поэтому действия различных факторов пространственной среды на стоимость объектов недвижимости весьма противоречиво, и эти противоречия должны быть правильно учтены в различных оценках городского пространства (экономическом, социальном, экологическом и др.).
Последовательное развитие формы и увеличение размера города, полноценный учет характера и содержания градостроительной эволюции, создает необходимые предпосылки для комплексного анализа местоположения объекта недвижимости.
2.2.Город как система жизнедеятельности
Важнейшую роль при анализе воздействия факторов городского пространства на стоимость объектов недвижимости играет понимание города как системы.
Как отмечалось в разд. 1.3, система представляет собой совокупность элементов и связей, при этом свойства системы не сводятся к свойствам составляющих ее элементов, - всегда имеет место "системный эффект", порождаемый именно характером связей между элементами. Любая сознательно организованная система обладает целеполаганием, то есть ориентирована на достижение определенных результатов в процессе своего функционирования. ("бесцельной" является только природа и составляющие ее подсистемы).
2.2.1. Зонирование территории города
В самом общем виде город может рассматриваться как пространственно организованная (территориально закрепленная) система жизнедеятельности.
Конкретные типы жизнедеятельности весьма многообразны, но определяющей для города служит функция расселения. Если рассматривать систему, как функционирующую структуру, то город - это пространственная структура процесса жизнедеятельности человека. Интенсивность видов жизнедеятельности во времени и в пространстве различна, поэтому в ходе градостроительной эволюции в границах пространственной структуры города (т.е. в пределах его территории) сформировалась функциональная структура, элементами которой стали фрагменты городской территории с преобладающим типом жизнедеятельности. Иначе говоря, на территории города сформировались более или менее четко выраженные функциональные зоны: селитебные (места проживания населения); промышленные, в которых концентрируется основное число промышленных предприятий; рекреационные - места сосредоточения ценных природных объектов (реки, внутригородские естественные водоемы, лесопарки и т.п.). Как правило, центре любого города сосредоточены органы власти и управления, учреждения культуры, крупнейшие предприятия торговли, что позволяет выделить его в особую функциональную зону. Наличие преимущественных видов жизнедеятельности, равнозначно преобладающему характеру использования того или иного фрагмента, позволяет осуществить зонирование городской территории.
Наличие четко выраженных функциональных зон присуще городам (или частям городов), эволюция которых преимущественно носила плановый характер - в соответствии с централизованно утвержденными градопланировочными и градостроительными решениями. Особенно наглядно эти зоны проявляются в городах, образовавшихся на базе так называемых градообразующих предприятий. Потребности экономики диктовали необходимость хозяйственного освоения новых территорий. На практике это означало опережающее строительство основного предприятия, вокруг которого формировался город. Именно предприятие становилось градостроительной и градопланировочной доминантой, не обладая ни одной из необходимых для этого характеристик (следует отметить, что архитектурная ценность промышленных объектов свойственна, к сожалению, лишь зарубежной практике). Однако для городов с длительным периодом развития выделение зон по функциональному признаку затруднено, - все виды жизнедеятельности в той или иной степени совмещены на территории города, как бы "перемешаны". Свое влияние оказывают и особенности планировочной структуры городов. Фактический или номинальный центр существует в каждом из них. В ходе развития могут сформироваться альтернативные "центры", места тяготения населения, что "размывает" границы соответствующей функциональной зоны. Однако, поскольку город с длительной эволюцией всегда имеет большой размер, объективная необходимость дифференциации его территории, то есть зонирования, сохраняется, но по другим (не функциональным) критериям. Поскольку зонирование представляет собой разбиение городского пространства на фрагменты, критерии выделения зон в любом случае должны быть пространственными, "привязанными" к пространственным характеристикам. Уже отмечалось, что базовыми при анализе территории города являются ландшафтные характеристики (особенности рельефа местности). Можно ли принять их в качестве необходимого и достаточного условия для зонирования, т.е. считать, что самостоятельной зоной является фрагмент городской территории с четко выраженными отличиями своих ландшафтных характеристик? На этот вопрос следует ответить отрицательно по следующим причинам:
а) резкое различие характера ландшафта для российских городов не является типичным. Единственным устойчивым признаком городского ландшафта можно считать наличие реки (реже - озера), что определяло характер первоначальной застройки (по одному или обеим берегам) и, в известной степени, направление градостроительной эволюции. Распространенным фактом является и то, что первоначальная застройка, "протоядро" города формировалось на возвышенном месте (холме);
б) одним из непреложных следствий жизнедеятельности человека является то, что первоначальные ландшафтные характеристики никогда не сохраняются в неизменном виде, а зачастую просто перестают существовать как значащие признаки городского пространства. Все знают, что Рим расположен на семи холмах; многие знают, что на семи холмах расположена Москва; некоторые знают, что на семи холмах расположена также Калуга и Киев. Однако в реальности, в "натуре", эти семь холмов в названных городах обнаружить очень трудно: они практически полностью выровнялись с остальной территорией под многовековым воздействием человеческой деятельности. Следует отдавать себе отчет в том, что реальный город - искусственная среда обитания, в которой первоначальные природные характеристики могут сохраняться лишь в виде крайне незначительных фрагментов, локальных «вкраплений». Развитие города может быть охарактеризовано в этом плане известными поэтическими строчками: "Все меньше окружающей природы, все больше окружающей среды". Таким образом, выравнивание, нивелирование первоначальных ландшафтных характеристик на территории города является объективным следствием и закономерным результатом градостроительной эволюции.
Проведенный анализ позволяет сделать вывод, что ландшафтные характеристики не должны приниматься в качестве критериев зонирования, а могут служить только дополняющими характеристиками выделяемых зон.
Если ландшафтные характеристики сохраняются, то обладающие ими участки городской территории становятся уже не фрагментами однообразного урбанистического пейзажа, а пространственными доминантами. Число таких участков ограничено, т.е. им характерно свойство редкости, и, следовательно, повышенная по сравнению с другими участками ценность. Денежное выражение этой дополнительной ценности представляет собой некоторый излишек Vl (вопрос о том, к чему этот излишек приплюсовывается, рассматривается далее). Отличие Vl от Vb (см. формулу 2.1) заключается в том, что Vl не подчиняется каким-либо зависимостям. Участки с ценными ландшафтными характеристиками располагаются на территории города произвольно. Этот произвольный характер размещения служит дополнительным аргументом правильности вывода о том, что ландшафтные характеристики не могут быть самостоятельным критерием зонирования. Другой вывод состоит в том, что наличие таких характеристик влияет на стоимость объектов недвижимости только в сторону повышения (как и любой другой аспект редкости).
2.2.2. Критерии зонирования территории города
Необходимо, следовательно, найти критерий зонирования, который бы отражал существенные (неотъемлемые и устойчивые) характеристики города, как пространственной структуры.
Решение такой задачи возможно на основе анализа города как коммуникационной системы. Для города характерна целостность, взаимосвязь и взаимовлияние всех процессов жизнедеятельности в пределах единой территории. Даже если эта целостность не прослеживается наглядно в форме города, что характерно для городов с многоядерной или расчлененной структурой, примеры которых представлены на рис. 2.1, любая точка городской территории должна удовлетворять требованию транспортной доступности. Должны требоваться такие затраты времени для прибытия в конкретную точку города, которые являются приемлемыми для достижения целей жизнедеятельности. Соблюдение данного требования обеспечивается наличием в городе транспортных коммуникаций. Именно они играют в системе города роль связей. По мере развития системы, роста ее масштабов роль связей прогрессивно увеличивается, именно от них в наибольшей степени зависит характер и качество функционирования системы. Представляется весьма удачным распространенное выражение "транспортные артерии". Действительно, если уподобить город живому организму, то транспортная сеть играет роль системы кровообращения: по ним доставляются в каждую точку города сами жители и продукты их труда, сами улицы похожи на кровеносные сосуды различного размера.
Относительно какого места в городе следует определять транспортную доступность? Ответ на этот вопрос очевиден: относительно центра города, поскольку он представляет собой сосредоточение всех объектов, с которыми связаны различные виды жизнедеятельности, и именно в центре города процессы жизнедеятельности протекают наиболее активно (за исключением, в ряде случаев, самого проживания, а также рекреационных функций).
Может возникнуть закономерный вопрос: столь ли существенным является для жителя города посещение центра, чтобы считать транспортную доступность до него важнейшей характеристикой местоположения? Ведь далеко не все население города регулярно посещает учреждения культуры (музеи, театры, библиотеки), многие из жителей регулярно посещают только расположенные поблизости от их места проживания предприятия торговли и бытового обслуживания. Не возникает ли антагонистического противоречия между нерегулярным характером посещений центра отдельными жителями и транспортной доступностью центра как главной характеристики внутригородского местоположения объекта недвижимости? Противоречие это только кажущееся. Достаточно простого визуального наблюдения для того, чтобы убедиться, что центр любого города постоянно является наиболее посещаемым местом. Интенсивность посещения центра города отдельными жителями может варьироваться в очень широких пределах, однако, население в целом посещает центр чаще, чем любые другие части города. Из этого следует, что проживание в центре позволяет получать дополнительные преимущества за счет экономии на транспортных издержках. Следует исходить из того, что жизнедеятельность человека в городе должна быть полноценной, позволяющей удовлетворять всю гамму материальных и духовных запросов. Различные участки города удовлетворяют этому требованию в различной мере. Только центр города обладает условиями, позволяющими осуществлять полноценную жизнедеятельность в максимально возможной степени. Именно поэтому центр города должен быть принят в качестве отправной точки, относительно которой определяется транспортная доступность всех остальных участком городской территории (слово "точка", разумеется, не следует понимать в геометрическом смысле: транспортная доступность определяется по отношению к внешним границам центрального ядра планировочной структуры).
Транспортная сеть производна от пространственной структуры, то есть от формы и размеров города. Чем более развит город, тем более существует в нем насыщенная транспортная сеть. Это выражается и в количестве транспортных магистралей (внутригородских дорог), и в имеющихся видах городского транспорта. В малых и средних городах (с населением до 100 тыс. чел.) достаточно, например, только автобуса с ограниченным числом маршрутов, а в крупнейших городах (с населением от 1 млн. чел. и выше) обязательным является наличие метро, а число маршрутов наземного транспорта исчисляется сотнями.
Функционирование транспортной сети сводит к приемлемому уровню неудобства местоположения отдаленных от центра частей города.
2.2.3. Признаки зонального расположения объектов недвижимости
Транспортная доступность измеряется затратами времени, необходимого на проезд из конкретной точки города до внешних границ центра. Ранжированные значения транспортной доступности могут считаться обоснованным критерием зонирования территории города. Интервалы значений, как правило, равны 30 мин., что позволяет обеспечить рациональные размеры зоны:
I зона - 0 мин. (центр города);
II зона - до 30 мин.;
III зона - от 30 мин. до 1 часа;
IV зона - от 1 часа до 1 часа 30 мин.;
V зона - от 1 часа 30 мин. до 2-х часов;
VI зона - свыше 2-х часов.
По мере уменьшения транспортной доступности, увеличения затрат времени на поездки в центр города (продвижение их I в VI зону) стоимость объекта недвижимости будет постепенно снижаться, средние значения VZ(i) графически будут представлять собой нисходящую ломаную прямую (см. рис.2.3):
Рис. 2.3. Зависимость стоимости объекта от транспортной доступности
Динамика VZ объясняется тем же свойством редкости: приближение к центру означает, что мы попадаем в зоны со все меньшей площадью, происходит как бы "сжимание", "сворачивание" города от общего размера территории до размера центра. В качестве измерителя редкости можно предложить показатель:
(2.3)
где Sобщ - размер города в его административно-территориальных границах
(кв.км., тыс.га);
1
Szone(i) - размер территории, занимаемый зонами по мере
i=max
продвижения к центру.
Если принять, что imax=6, то оценочный показатель редкости VI зоны К(VI) = min = 1, (так как суммарная площадь всех зон, включая оцениваемую VI-ую совпадает с Sобщ.). Перемещение в V-ую зону и далее по направлению к центру приведет к последовательному наращиванию редкости и увеличению значений КZ(i) зависят от формы и величины города, а также от принятых при зонировании значений интервалов транспортной доступности (они, как правило, коррелируют с размерами города).
Следует отметить, что
tдост= tZ(i+1) - tZ(i) = const (2.4)
VZ = VZ(i) - VZ(i+1) const (2.5)
где tдост -интервальное значение транспортной доступности (мин.);
VZ - различия средних значений стоимости объектов недвижимости,
расположенных в соседних зонах.
На рис. 2.4 представлены зависимости изокоста и изохрона объектов недвижимости, то есть функциональные зависимости следующего вида:
tдост = f(l)
V = f(l)
где l - удаленность объекта недвижимости от геометрического центра города (км).
Рис.2.4. Изокоста (Vz) и изохрона (tz) объектов городской недвижимости
Анализируя форму кривых на рис. 4. можно отметить, что при прочих равных условиях кривая tZ всегда будет гораздо более пологой, чем кривая VZ, приближаясь к прямой линии (что равносильно передвижению по всей территории города с одинаковой средней скоростью). Выход за границы центра сразу же резко снижает ценность объектов недвижимости (в известном смысле можно говорить о том, что любой город делится на две части - "центр" и "не центр"). По мере приближения к границам города начинают существенно преобладать объекты массового строительства, возведенные по типовым проектам, что нивелирует различия в их стоимости и соответствует более гладкому участку кривой VZ.
Изокоста и изохрона никогда не совпадают. Это несовпадение, а также постоянство величины tZ и изменчивость величины VZ в выражениях (2.4) и (2.5) объясняются тем, что дополнительная ценность объекта недвижимости, связанная с выгодами местоположения и вызывающая возрастание его стоимости, не определяется одной только транспортной доступностью зоны, действуют и другие пространственные факторы.
Следовательно, при всей своей важности транспортная доступность так же не может являться единственным критерием зонирования территории города, а сама территория не может быть представлена в виде совокупности "транспортных" зон.
Выделенные по критерию транспортной доступности зоны будут представлять собой ограниченные кривыми линиями участки плоскости (территории города), ориентированные по отношению к основным внутригородским транспортным магистралям, конфигурация которых зависит от формы и размеров города. Так, например, в городах полосовидной структуры, которая характерна для поселений, располагающихся вдоль одного из берегов реки (Волгоград, Самара) ограничивающие кривые трансформируются в отрезки прямой, а сами "транспортные зоны" будут представлять собой полосы примерно равной ширины.
Обоснованным является предположение о том, что ширина "транспортной зоны" (lZ) по мере продвижения от центра города будет несколько уменьшаться. Связано это с тем, что периферийные районы менее насыщены дорожной и транспортной сетью, поэтому в течение одного и того же интервала транспортной доступности можно преодолеть меньшее расстояние (то есть, скорость перемещения по территории города несколько нарастает по мере продвижения к центру при нормальных условиях).
Проведенный анализ позволяет сделать следующие выводы:
1. Основным системообразующим фактором города является пространство. Процесс развития города то есть градостроительная эволюция представляет собой последовательную целенаправленную организацию пространства. Степень организованности пространства т.е. уровень развития города, результаты градостроительной эволюции, выражается в форме и размерах города, а также в совокупной (интегральной) ценности городского пространства - градостроительной ценности.
2. Компонентами градостроительной ценности (ГЦобщ.)) городской территории являются:
3. Характер градостроительной эволюции и реальные условия жизнедеятельности приводят к неравномерному распределению интегральной ценности между различными участками городской территории, что служит объективной основой зонирования - выделения фрагментов городской территории с различным уровнем ГЦ общ.. Ни одна из компонент ГЦ общ не может служить самостоятельным критерием зонирования.
4. Ценность каждой зоны подлежит обязательной стоимостной оценке. Результаты такой оценки представляют собой составную часть стоимостного эквивалента объектов городской недвижимости.
Последовательное соблюдение критерия интегральной градостроительной ценности определяет количество зон. Вопрос о том, сколько их должно быть - как можно больше или как можно меньше (оба варианта имеют свои преимущества), - однозначного ответа не существует. Прежде всего потому, что, как было показано, в формировании градостроительной ценности участвуют многие факторы, которые в реальных условиях могут быть разнонаправленными. Например, на свободных и пригодных для застройки городских землях (а это, как правило, отдаленные от центра районы) возводятся микрорайоны, отражающие новейшие достижения градостроительства и архитектуры: оптимальная планировка, индивидуальные проектные решения, четко выраженная образная составляющая. Вполне вероятно, что в таком районе имеются и благоприятные ландшафтные условия. Таким образом, две первые компоненты интегральной градостроительной ценности превосходят средний для города уровень. Однако третья компонента - транспортная доступность, наоборот, не достигает среднего уровня. Определение итогового значения градостроительной ценности оказывается в подобных ситуациях достаточно сложным делом.
Многое зависит и от "точности измерения" градостроительной ценности, то есть от того, какое количество групп, видов и подвидов показателей используется при ее определении. В реальной практике зонирования это количество периодически увеличивается, что приводит ко все большей дифференцированности территории города, что равнозначно увеличению числа зон. Так, например, в Санкт-Петербурге число зон изменялось от 5 в 1992 до 19 в 1994 году и до 289 в 1997 году. В Москве этот процесс имел двусторонний характер. В 1989 году существовало 5 зон: 4 из них соответствовали упоминавшимся кольцам, а 5-ю составили территории, находящиеся за пределами МКАД и входящие в административно-территориальные границы Москвы. В настоящее время территория Москвы включает 69 зон, из которых 34 - в пределах МКАД, 14 - с внешней стороны МКАД и 21 - территория города - спутника Зеленограда (Зеленоградский административный округ).
На основании анализа этих данных можно сделать следующие выводы:
1. Первоначальное количество зон устанавливалось в соответствии с очевидными этапами градостроительной эволюции без привлечения специального методического аппарата, использования системы показателей и т.п.
2. Основным критерием дальнейшей детализации зон выступает все более дифференцированная ориентация относительно основных внутригородских транспортных магистралей. Определенную роль играет также более детальная оценка существующей застройки. Общая ее ценность за столь короткий срок, в течение которого произошло увеличение числа зон, естественно, почти не изменилась, но за счет использования системы специальных показателей она была ранжирована по определенным уровням. В итоге, одна прежняя большая зона с тем же составом объектов недвижимости трансформировалась в несколько более дробных.
3. Единые апробированные и общепризнанные подходы к зонированию городских территорий в настоящее время в России отсутствуют. Для подтверждения этого вывода достаточно сравнить данные по Москве и Санкт-Петербургу. Совершенно очевидно, что по своей ценности их территории сравнимы между собой. Следовательно, при прочих равных условиях число зон в этих городах должно различаться в той же степени, в какой различаются их размеры. Размеры же города есть функция от численности проживающего в нем населения, т.е.:
Nz = f(S) = f' (P) (2.6)
S = f(P)
где Nz - число зон;
S - площадь города;
Р - численность населения.
Таким образом, Nz для Москвы должно быть примерно в 4 раза больше, чем для Санкт-Петербурга (территория Москвы округленно составляет 900 кв. км, Санкт-Петербурга - 230 кв. км; население, соответственно, 9 млн. чел и 4,7 млн. чел). Однако фактическая ситуация прямо противоположна.
Еще больший контраст представляет ситуация с зонированием различных территорий Москвы. Если учесть, что площадь Зеленограда составляет порядка 6 % общей площади Москвы, то и количество зон в нем не должно превышать двух. Фактически их 21, т.е. дифференцированность зонирования территории Зеленограда примерно в 40 раз превосходит соответствующий показатель в пределах МКАД.
Разумеется, идеально выстроить зону практически невозможно, главным образом, из-за того, что ни функциональная, ни ландшафтная, ни транспортная выделенность фрагмента городской территории не существует в законченном виде. Положение усугубляется и так называемым "анизотронным эффектом" (от др.-греч. "anizos" - разный и "tropos" - направление). В пределах зоны могут возникать подзоны с противоположной направленностью: вкрапления административных зданий в жилую застройку, нарушения интенсивности транспортной сети и т.п. Возвращаясь к вопросу о требуемом числе зон, можно сказать, что их должно быть не меньше 2-3 для относительно небольших городов с примерно одинаковой градостроительной ценностью территории (2 - в случае, если локальный центр окружен рядовой застройкой, 3 - если вокруг центра существует застройка, представленная объектами, не относящимися к массовой застройке). Для крупных городов число зон должно соответствовать количеству таких фрагментов территории, которые обладают ощутимыми (значащими) отличиями интегральной градостроительной ценности по сравнению с другими (реально эти отличия в большинстве случаев прослеживаются по градостроительной ценности и транспортной доступности).
Зональное расположение оказывает важнейшее влияние на стоимость объекта недвижимости. Это влияние прослеживается для всех видов использования. Если зонирование проведено с учетом всех объективных факторов, то цена недвижимости - товара колеблется строго в соответствии с изменениями интегральной ценности. Это естественно, поскольку разным зонам соответствуют разные удобства проживания (общая полезность) Не может существовать ситуация, когда расположенное в более удобном месте, продается по более низкой цене (имеются в виду средний уровень цен и нормальные условия сделки купли-продажи).
Так же строго соблюдается эта зависимость и при использовании объекта недвижимости в качестве источника дохода: жилье, расположенное в более удобном районе (лучшей зоне) оплачивается по более высоким ставкам арендной платы, предприятия торговли приносят большую прибыль за счет более высоких цен (эта зависимость прослеживается менее строго, чем для жилья).
Может сложиться впечатление, что для недвижимости - блага эта зависимость отсутствует. Поскольку стоимость определяется количеством затраченного при производстве блага труда, то, следовательно, у одинаковых объектов недвижимости вне зависимости от того, в какой зоне города они расположены, стоимость будет одинаковой (V = const). Необходимо, однако, учитывать, что интегральная ценность территории определяется, прежде всего, градостроительной ценностью, а она, в свою очередь, соответствует длительности градостроительной эволюции. Иначе говоря, в центральных зонах города сосредоточены лучшие объекты недвижимости с наиболее высокой стоимостью. По мере продвижения к окраинным районам эта зависимость ослабевает, все большую роль играет транспортная компонента интегральной ценности. Такими образом, можно считать, что V const для периферийных зон и V = сonst для центральных зон.
Заканчивая анализ проблемы зонирования и методов ее решения, можно отметить, что соотношение объекта и пространства в процессе градостроительной эволюции принципиально меняются. На первых этапах именно объекты формируют пространство города, - город еще "не виден", а объект уже существует как объект восприятия. В дальнейшем уже сложившееся городское пространство "диктует" требования к объекту, не позволяя снижать градостроительную ценность. Т.е. свойства города, как системы, на начальных этапах определяются в большей степени элементами, а затем во все большей степени - связями. Это находит свое отражение и в той развитой системе жестких ограничений, с которыми связано новое строительство в районах исторически сложившейся ценной застройки. В городах с длительным периодом развития ни один объект недвижимости (существующий или создаваемый) нельзя рассматривать, как "отдельно взятый". Он в обязательном порядке должен анализироваться ( в т.ч. и с экономических позиций) как элемент сложившейся пространственной системы. Зонирование представляет собой один из важнейших механизмов организации пространства и играет в экономическом анализе недвижимости существенную роль.
2.3. Локальное местоположение объекта недвижимости
При всей своей важности зональное расположение не является исчерпывающей характеристикой воздействия пространственного фактора на объект недвижимости и его стоимостной эквивалент. Связано это с рядом объективных обстоятельства.
Во-первых, зональное расположение характеризует не отдельный объект недвижимости, а их достаточно большую совокупность - все здания, строения и сооружения, расположенные в данной зоне, а также земельные участки, из которых состоит территория зоны. Следовательно, на основе зонального местоположения можно определить не конкретное, а среднее значение стоимости, цены и величины дохода для сравнимых между собой по потребительским свойствам объектам недвижимости. Определение средних величин занимает в экономической науке и практике очень важное место, но оно не может заменить решение проблемы нахождения конкретных значений стоимостного эквивалента.
Во-вторых, сказывается влияние уже отмеченного анизотронного эффекта, отсутствие в реальности "чистой" зоны, выделенной по какому-либо одному критерию. По уровню градостроительной ценности зоны отличаются друг от друга (что и определяет возможность их выделения), однако конкретные значения этой ценности на территории зоны могут варьироваться в широких пределах. Данное обстоятельство особенно отчетливо проявляется в крупнейших городах, где площади зон достаточно велики (при условии сравнимости средний размер зоны в Москве составляет около 20 кв. км). На величине стоимости эти различия не сказываются, но на цену и величину дохода могут влиять весьма заметно.
В-третьих, две из компонент, входящих в состав градостроительной ценности, на уровне отдельного объекта недвижимости проявляют себя не во всех случаях. Только стоимость улучшений всегда имеет место, поскольку любой объект недвижимости представляет собой конкретные улучшения. Что же касается ландшафтных характеристик, то они варьируются в широких пределах. Транспортная доступность на уровне объекта претерпевает интересную трансформацию, - значение имеет уже не время (необходимое на проезд к центру), а расстояние (до ближайшей остановки городского транспорта) Следовательно, наиболее важной становится не сама компонента градостроительной ценности, а условия ее реализации. Связано это с тем, что топология основных внутригородских транспортных магистралей, играющая, как уже отмечалось, ведущую роль при зонировании, внутри зоны имеет более сложный характер. Если в городе с радиально-кольцевой структурой именно кольцевые и радиальные магистрали составляют "сетку" зон, то внутри зоны основную роль играют хордовые межквартальные и внутриквартальные дороги и проезды.
Можно проиллюстрировать эти положения следующей примерной схемой:
Рис. 2.5. Соотношение градостроительной ценности территориальной зоны,
квартала и отдельных объектов
На рис. 2.5. за ноль принята та часть границы зоны, которая наиболее приближена к центру, а L - наиболее удаленная часть зональной границы.
l = {0,L} - "глубина" зоны, расстояние между ее противоположными по отношению к центру границами.
Сплошная линия соответствует значению зональной градостроительной ценности территории зоны (ГЦзон). Пунктирная линия отражает характер изменения ГЦ по кварталам застройки зоны по мере продвижения от О к L. Понятно, что ГЦкварт будет последовательно убывать: даже если принять, что застройка на территории одинакова, т.е. ГЦ улучшений = const, транспортная доступность ухудшается. Точками на рис. 2.5. обозначена ГЦ конкретных объектов, которая может отклоняться от зональной в любую сторону, однако в целом подчиняется тенденции изменения ГЦкварт (область, занятая точками, последовательно смещается вниз).
В-четвертых, существует практическая потребность определения стоимостного эквивалента не только для отдельно стоящего объекта недвижимости, но и для его структурных элементов (квартиры в жилых домах, встроенные, встроенно-пристроенные и пристроенные помещения, подвалы и полуподвалы и т.п.). Не требует особых доказательств то, что в подобных случаях должны приниматься во внимание уже не факторы пространственной Среды города в целом, а только те из них, которые действуют в пределах ближайшего пространственного окружения объекта недвижимости.
В-пятых, при анализе локального местоположения отдельного объекта недвижимости необходимо принимать во внимание такие характеристики, которые на уровне зоны вообще не учитываются.
Это, прежде всего, экологический фактор. То, что данный фактор не учитывается на зональном уровне, может вызвать сомнение из-за частого употребления понятий "зона экологического риска", "неблагополучные в экологическим отношении районы города" и т.п. Все это, отражая реальную картину жизнедеятельности, не отменяет очевидного факта: состояние экологической обстановки в настоящее время не порождает никаких экономически последствий на уровне территориальных зон города, поскольку не входит в число критериев зонирования. Количество и конфигурацию зон определяют только те факторы, которые были проанализированы ранее.
Экологическая обстановка в целом описывается очень большим количеством показателей, отражающих состояние всех подсистем окружающей природной среды (воздушный бассейн, водный бассейн почва, флора, фауна и т.д.). Однако для оценки локального местоположения необходимым и достаточным является определение состояния только атмосферного воздуха. Показателем этого состояния служит т.н. предельно-допустимая концентрация (ПДК) вредных выбросов в атмосферу. Главными источниками таких выбросов являются автомобильный транспорт и промышленные предприятия.
Первая составляющая формирует и общий экологический "фон" на территории города. Потоки автомобильного транспорта концентрируются на направлениях внутригородских миграций (перемещений), что порождает повышенное содержание выбросов в районах центра города и основных транспортных магистралей. Следовательно, ПДК этих выбросов (в основном, окись углерода) распределяются по всей территории города вне зависимости от конкретной зоны, что и определяет их фоновый характер.
Выбросы промышленных предприятий в основном являются локализованными, пространственно "сфокусированными" и, следовательно, оказывают влияние лишь в пределах локального местоположения (исключение составляют выбросы градообразующих предприятий (превышение ПДК сказывается на всей территории города).
Немаловажную роль играют социальные характеристики. В своей совокупности эти характеристики могут быть определены, как "good will" локального местоположения, степень его престижности, имидж. Несмотря на свою нематериальность, характеристики эти вполне реально влияют на общий стоимостной эквивалент, так как отражают существенные условия и "потребительскую стоимость" варианта использования объекта недвижимости. Оценка полезности, служащая исходным пунктом определения всех экономических показателей, всегда в определенной мере субъективна. Есть районы с хорошей репутацией, есть такие, которые в сознании жителей города отождествляются с зонами повышенного риска.
При зонировании стоимостной эквивалент и факторы, влияющие на его изменение, не определяются, а только учитываются, констатируются. Бесспорно, зонирование является экономическим механизмом и влияет на величину стоимостного эквивалента. Перепрофилирование зоны, изменение части ее функций, (например, вывод за пределы зоны промышленных предприятий) повышает комфорт проживания и, следовательно, цену жилья и уровень получаемого от его использования дохода, но проявляется это влияние лишь через различные виды использования отдельных объектов недвижимости. Вывод предприятий заметно отразится на стоимостном эквиваленте тех жилых домов, которые были расположены в непосредственной близости от них, и может никак не отразиться, если дома размещаются в благополучной экологической "нише" на территории зоны. Учитывая большие размеры зон это вполне вероятно. Сама постановка вопросов о совокупной потребительской стоимости, суммарной цене или валовом доходе недвижимости, расположенной в территориальной зоне, является неправомерной.
Каковы пространственные пределы локального местоположения, где заканчивается "территория объекта" и начинается "территория зоны"? Ответ на этот вопрос не может быть однозначным, известная доля условности здесь неизбежна (так же, как и при определении границ зоны). Однако в самом общем виде решение вопроса заключается в том, чтобы найти пространственные границы, в пределах которых компоненты градостроительной ценности зоны влияют на ценность отдельно стоящего здания.
Если говорить о стоимости улучшений, то пространственной границей будет являться квартальная застройка (в любом массиве, превосходящем квартал, отдельный объект недвижимости уже "теряется"). То есть, существенным является вопрос о том, как соотносятся между собой потребительные стоимости данного объекта и находящихся с ним в одном квартале зданий. Стоимостную основу объекта это не меняет, но позволяет определить влияние редкости. Поясним это положение на двух примерах.
Пример 2.1. В квартале ценной застройки в центральной части города строится панельный дом с низким уровнем архитектурно-планировочных решений ("бедный" фасад, примитивная геометрическая форма в плане, плоска кровля и т.п.). Что произойдет с ценностью расположенных вблизи объектов ? Она уменьшится за счет появления объекта с "негативной редкостью": редким станет резко выделяющийся в худшую сторону объект недвижимости, который "потянет" ценность окружающих объектов к своему более низкому уровню. Это скажется на стоимостном эквиваленте недвижимости товара и недвижимости - источника дохода.
Пример 2.2. Рассмотрим противоположную ситуацию - строительство высококачественного объекта в квартале малоценной застройки. Последствия такого решения будут противоположными по сравнению с примером 2.1. - следует ожидать некоторого увеличения ценности окружающих зданий.
Можно сделать вывод, что ценность объектов повышается или понижается в зависимости от ценности доминанты локальной застройки.
Транспортная доступность на уровне локального местоположения также приобретает ряд особенностей объекта, количественно приобретая значение расстояния до ближайшей остановки транспорта. Как правило, это расстояние не превышает пределов квартальной застройки и, следовательно, квартал и с этой точки зрения может считаться пространственной границей локального местоположения.
Наконец, квартал по своему градопланировочному и градостроительному содержанию всегда характеризуется постоянством ландшафтных характеристик. Изменение характера рельефа служит обязательный "разделительной чертой" соседних кварталов. Таким образом, и с позиций этой компоненты ГЦобщ пространственной границей локального местоположения является квартал.
Результирующие выводы по анализу пространственного фактора сводятся к следующему:
1. Местоположение объекта недвижимости представляет собой трехуровневую систему:
I уровень - город;
II - уровень - территориальная зона;
III уровень - локальное местоположение.
Каждый из уровней оказывает влияние на все виды стоимости объектов недвижимости.
2. Влияние города в целом проявляется в следующих аспектах:
а) макроэкономическим - конкретная экономическая ситуация в городе, степень деловой активности определяют повышенный или пониженный общий уровень цен на недвижимость и дохода, из нее вытекаемого. Уровень цены недвижимости - товара и недвижимости - фактора производства всегда соответствует макроэкономическому "рейтингу" города;
б) форма и размер города представляют собой "пространственные ограничители" диапазонов всех видов стоимости.
3. Основное значение с точки зрения влияния на стоимость имеет зональное расположение объекта недвижимости. Оно отражает уровень градостроительной ценности фрагмента городской территории и ее территориальные составляющие - ценность улучшений, ландшафтные характеристики, транспортную доступность.
4. Вся полнота проявления пространственного фактора сказывается на уровне локального местоположения. Верхними его границами является квартал. Полноценный учет локального местоположения возможен лишь при дополнении зональных характеристик экологическими и социальными показателями.
Предпринятый анализ является качественным, и его результаты должны быть выражены количественно в стоимостных категориях.
Факторы спроса и предложения на рынке недвижимости
Основными факторами, регулирующими рынок любых товаров и услуг, являются спрос и предложение, в результате взаимодействия которых создается рынок продавцов или рынок покупателей. Основная дви жущая сила развития рынка - конкуренция среди продавцов - действует и на рынке недвижимости, что ведет к регулированию спроса и предложения.
Факторы, определяющие величину спроса:
платежеспособность населения;
изменения общей численности населения (прошлые, текущие и прогнозируемые тенденции);
изменения в соотношениях между различными слоями населения, т.е.процентное соотношение между группами населения с различным уровнем образования, уровень миграции, количество браков и разводов;
изменения во вкусах и предпочтениях населения (изменения в предпочтениях и вкусах населения представляют важный фактор спроса. Однако в рамках любого рынка недвижимости изменения в предпочтениях и вкусах потребителей довольно трудно уловить. Многие профессионалы в сфере недвижимости полагаются на собственный опыт и наблюдения и распознают их почти интуитивно, что позволяет им следовать за данными изменениями. Предпочтения и вкусы в высшей степени субъективны, поэтому их очень сложно количественно определить и спрогнозировать);
условия и доступность финансирования.
Рост спроса вызывает усиление активности на рынке недвижимости. Обязательным условием роста спроса является расширение экономических возможностей потенциальных потребителей, рост их доходов, который приводит к усилению активности на рынке недвижимости. Аналогично снижение платежеспособного спроса ведет к депрессии на рынке. Общепризнано, что важным фактором роста спроса на рынке недвижи мости является рост численности населения. Однако следует иметь в виду, что сам по себе рост численности населения не вызывает активности на рынке недвижимости. Необходимо увеличение платежеспособности населения. Точно так же отсутствие роста населения не обязательно отрица тельно сказывается на активности рынка, которая может иметь место при стабильной или даже снижающейся численности населения, но обязательно в условиях роста доходов и доступности финансовых ресурсов. Результатом роста спроса на недвижимость является рост арендной платы и цен продажи недвижимости, хотя в этом же направлении действуют и инфляционные тенденции, которые могут повлиять на повышение цен на всех сегментах рынка.
В краткосрочном периоде параметры спроса имеют более важное значение, чем характеристики предложения, характерной чертой которого является неэластичность. Значительные колебания активности в операци ях с недвижимостью во многом объясняются неэластичностью предложе ния в краткосрочном периоде.
Факторы, определяющие величину предложения:
• наличие резерва пустующих объектов недвижимости в определенном
сегменте рынка;
• объемы нового строительства и затраты на него, включая:
земельных участков.
Процент всех незанятых или не сданных в аренду домов или помещений (вакансий) является одним из важнейших индикаторов состояния и тенденций рынка недвижимости. Высокий процент вакансий влечет за собой понижение цен и ставок арендной платы, даже при наличии высо кого спроса. Обычно уровень вакансий для односемейных жилых домов составляет менее 5%, а для многоквартирных домов - более 5%. Для помещений под бизнес этот процент несколько выше. Это основные соотноше ния, которые могут меняться в зависимости от ситуации в регионе. Если предложение вакантных единиц превышает нормальный процент - на рынке имеется избыточное предложение и/или недостаточный спрос. Кон куренция может привести к вынужденному падению цен и ренты, за кото рым следует сокращение нового строительства. Когда уровень вакансий падает, цены и ставки арендной платы возрастают, активность инвести рования в недвижимость растет.
Информацию об уровне вакансий можно получить в местных комитетах по недвижимости, местных компаниях по коммунальному обслуживанию и у менеджеров по недвижимости. Необходимо учитывать, что уровни вакансий для различных сегментов рынка недвижимости должны рассчитываться отдельно, так как в одном сегменте рынка может быть нехватка недвижимости, а в другом - избыток.
Расширение рынка недвижимости проходит рад этапов. В условиях экономической депрессии новое строительство имеет тенденцию к сокращению, так как при существующем низком уровне цен продажи объектов недвижимости строить невыгодно.
По мере роста численности населения и его покупательной способности большое предложение пустующих домов, характерное для периодов спада, обычно быстро исчезает на рынке. Когда процент пустующего жилья достигает низкого уровня, цены начинают расти. Норма прибыли увеличивается, и новое строительство становится вновь выгодным.
На первом этапе экономической экспансии обычно доминирует строительство отдельных жилых домов, которые строятся для потребителей, имеющих достаточные доходы для полной оплаты, даже если рентные доходы от владения будут недостаточны для компенсации произведенных издержек. Аналогично торговые фирмы могут расширить свои мощности или складские помещения.
На втором этапе становится выгодным строительство многоквартирных домов, промышленных зданий, торговых центров и офисных зданий, которые финансируются главным образом с целью получения соответствующей прибыли от инвестиций.
На третьем этапе становится возможным легко финансировать проекты различных типов. По мере того, как новые здания занимают пустующие земли и активность застройщиков новых участков расширяется, продолжение роста строительных работ может вызвать земельный бум. Крупные земельные участки могут включаться в предложение земли, имеющейся в регионе. По мере «движения» предлагаемых земельных участков от центра города и дальше за его пределы размеры участков увеличиваются по добно росту площади круга по мере увеличения радиуса.
Одновременно с ростом объема строительства возрастают расходы на общественные улучшения. Природа такого типа экспансии не позволяет ей двигаться шаг за шагом или медленным темпом. Например, прокладка канализационной магистрали может сделать пригодными для освоения тысячи акров земли.
Сокращение рынка недвижимости.
В силу «несбалансированности» функционирования рынка на нем возникает эффект «плохих качелей». Предложение начинает превышать спрос. Возрастают проблемы с реализацией недвижимости. Ужесточаются условия кредитования сделок с недвижимостью. Растет число судебных процессов по искам о передаче прав собственности заемщика кредитору в силу нарушения финансовых обязательств, что сигнализирует о периоде эко номического спада. Однако многие сектора рынка недвижимости сохра няют пиковые уровни активности, так как явного сокращения рентных платежей еще не наблюдается.
Тем не менее, операционные расходы растут, и растет число случаев лишения заемщиков прав собственности. Поскольку покупка недвижимости большей частью финансируется за счет заемных, а не собственных средств, сокращение рынка недвижимости вызывает существенные изме нения на рынке капитала.
Если по мере ужесточения кредита количество неплатежеспособных заемщиков увеличивается, то это отражается на состоянии рынка: цены падают, стоимость земли снижается. Активность рынка недвижимости резко падает.
Рецессия на рынке недвижимости интенсивно развивается на фоне одновременного общего снижения деловой активности. По мере того, как снижается количество сдаваемой в аренду недвижимости (квартиры или офисные здания), поскольку арендная плата сокращается более быстрыми темпами, чем снижаются эксплуатационные расходы, рецессия прини мает затяжной характер. В результате цены на недвижимость вынуждены снижаться.
Депрессия на рынке недвижимости характеризуется растущим объемом нарушений финансовых обязательств. После завершения депрессии происходит процесс возвращения к периоду экспансии, который обычно начинается с увеличения спроса на недвижимость. Существенным инди катором тенденций на рынке является любое изменение рыночных цен или ставок арендной платы, которое сохраняется в течение года или более лет. Особое значение имеют различия между ценами, заявленными в листин гах (реестрах объектов, выставленных на продажу), и текущими цена ми продаж, а также разница между запрашиваемой арендной платой и конечной выплачиваемой суммой, которая отражает устойчивость рынка.
Отрезок времени, за который происходят сделки с недвижимостью (торги, купля-продажа) также свидетельствует об устойчивости рынка. Когда период реализации объекта недвижимости возрастает, это говорит о снижении ликвидности рынка, конечно, при допущении, что цены установлены на разумном конкурентном уровне. Рост числа сделок с недвижимостью свидетельствует об оживлении рынка недвижимости.
Определение емкости рынка недвижимости
Емкость рынка недвижимости, в силу особенностей его функционирования, определяется на уровне регионального рынка.
Первым этапом в определении емкости рынка недвижимости является четкое определение границ региона и выделение анализируемого сегмента рынка. Наиболее простым методом определения границ региона является его идентификация как административного района, функционирую щего как единое целое.
Вторым этапом является анализ общеэкономической и социально-политической ситуации, поскольку на развитие региональных рынков решающее влияние оказывает макроэкономическая ситуация. Данные макроэкономического характера содержат:
информацию об общем состоянии экономики;
информацию об общей занятости населения на национальном, региональном и локальном уровнях;
объемы произведенной продукции и их динамику на общенациональном и региональном уровнях;
абсолютные и относительные процентные ставки на рынке капитала;
состояние торгового баланса, определяющее притоки и оттоки капитала.
Общие данные имеют важнейший характер для оценки эффективности инвестиций в недвижимость, так как они:
Третьим этапом является анализ экономического потенциала и перспектив развития региона. При анализе состояния и тенденций развития регионального рынка необходимо учитывать степень совпадения или отличия местных условий от общеэкономической ситуации. Наиболее важными факторами, которые следует учитывать при изучении конъюнктуры местного бизнеса, являются достоверные и по возможности наиболее полные данные о сделках с недвижимостью, начало нового жилищного строительства и производство электроэнергии. Последние изменения в сфере занятости или доходов оказывают сильное влияние на фазы актив ности местного рынка недвижимости. Особое значение имеют тенденции, направленные на усиление или ослабление спроса на конкретные типы недвижимости. Например, притоки или оттоки инвестиций в коммерческую недвижимость в краткосрочном периоде в значительной степени определяются динамикой нормы пустующих помещений как показателя состояния этого сегмента регионального рынка. Снижение нормы пустующих офисных помещений при благоприятной общей конъюнктуре рынка вызывает рост инвестиций в строительство новых объектов недвижимости. На рынке жилой недвижимости высокие доходы трудоспособного населения будут способствовать повышенному спросу на жилье. Дальнейшее оживление деловой активности ведет к повышению спроса на ком мерческую недвижимость.
Таковы самые общие подходы к определению емкости рынка. Более детальное изучение емкости регионального рынка делает необходимым анализ экономического потенциала региона, в основе которого лежит выделение отдельных сфер деятельности на основные и вспомогательные виды деятельности.
К основному виду деятельности относится такой вид деятельности в регионе, на оплату труда которого идут деньги, получаемые от покупателей и потребителей, находящихся за пределами региона, т.е. это те виды деятельности, которые обеспечивают приток капитала в регион и являются основой для развития экономики региона. Например, в регионах, развитие которых зависит от туризма, основными видами деятельности являются все виды, связанные с обслуживанием туристов (любое предпри ятие, отрасль, регион развиваются только при условии притока нового капитала).
К вспомогательному виду деятельности относятся те виды труда, которые создают доход в рамках анализируемого региона.
Основные виды деятельности подразделяются на три группы занятости:
в промышленности;
в оптовой и розничной торговле и на транспорте;
на финансовом рынке.
Такое подразделение производится для того, чтобы рассмотреть каждый из основных видов деятельности в процессе качественного анализа региона. Качественный анализ основан на:
прогнозируемых тенденциях занятости;
диверсификации занятости;
циклических колебаниях.
Рассмотрим данные направления анализа более подробно.
Первый аспект - прогноз тенденций занятости - требует анализа состояния местной промышленности по сравнению с другими регионами и со всей страной. Если результаты сравнения покажут, что в регионе сред ний уровень занятости по сравнению со всеми другими регионами и общенациональными показателями, то данный фактор приведет к иному прогнозу, чем если бы регион вошел в верхние 10%. В данном случае применим сравнительный анализ валового продукта региона и валового национального продукта.
Расчет прогнозируемых тенденций занятости требует от аналитика точного и объективного определения типа экономического развития (снижение, увеличение или стабильность занятости в регионе). Такой анализ должен отражать реальное положение дел, поскольку является основой для определения емкости регионального рынка в настоящее время и в перспективе.
Вторым аспектом качественного анализа является определение степени диверсификации занятости. Понятно, что если на одном или на несколь ких предприятиях одной отрасли промышленности занято до 50% и более работников данного региона, риск быстрого «сжатия» рынка недвижимости крайне велик.
Третьим аспектом качественного анализа являются циклические колебания. Оценка этого фактора основана на анализе и периодизации дело вой активности, т.е. на определении, находится ли регион в периоде раз вития, застоя, упадка или депрессии.
Общепризнано, что некоторые виды деловой активности более надежно защищены от упадка или депрессии. Например, индустрия основных пищевых продуктов меньше подвержена влиянию депрессии, а производство предметов роскоши резко сокращается в период кризисов. Однако практика работы российских предприятий в период переживаемого системного кризиса не подтверждает этого положения.
Данные о состоянии и перспективах развития региона можно получить из типичных общих сведений, полученных из вторичных источни ков, и конкретных сведений:
предложение новых объектов недвижимости в определенном сегменте рынка в регионе, норма свободных объектов недвижимости на данном рынке;
уровень занятости и платежеспособности населения региона и перспективы изменения данных показателей;
данные по сопоставимым продажам, которые используются при подходе с точки зрения сопоставимых продаж.
Эти данные можно получать из первичных источников, например, путем исследования местного рынка на предмет определения количества свободных объектов недвижимости, и из вторичных источников, как, например, данные о числе лиц, занятых в местной обрабатывающей про мышленности.
Четвертый этап - количественный анализ, основанный на расчете емкости рынка на основе определения взаимосвязи отдельных факторов, непосредственно влияющих на уровень спроса и предложения. Коэффи циент емкости рынка определенного типа недвижимости определяется по формуле
Первые из указанных факторов – это внутренние. Они направлены на сохранение предприятия в существующем виде. Вторые факторы, воздействующие на систему, являются внешними. Они вызывают изменения, преодоление которых возможно за счёт совершенствования структуры предприятия и его гибкости. Соотношение между свойствами сохраняемости и изменчивости в каждой системе должно быть таким, чтобы обеспечивалось наиболее эффективное и устойчивое её функционирование с сохранением необходимой экономической надёжности.
Управление определяется как процесс решения проблем по достижению поставленных целей. Важнейшими целями экономики недвижимости являются стоимостные или денежные цели. Это ожидаемые в будущем финансовые результаты, то есть прибыль, ценность капитала, доходность, поток денежных поступлений, наличие оборотных средств.
Потребительские цели – это достижение определённых материальных целей посредством реализации производственных задач, то есть жилищное строительство, реконструкция зданий и сооружений, коммерческая недвижимость, а так же недвижимость для временного проживания.
Социальные цели – это социальные обязанности субъекта предпринимательства перед обществом: разработка проекта и его реализация в соответствии с социальной и исторической установкой общества, задачи по защите окружающей среды, оплата налогов.
Стоимостные и социальные цели реализуются только через потребительские цели. Управление недвижимостью является постоянным процессом и может быть представлено как процесс планирования со следующими последовательными этапами:
Планирование в теории сервейинга занимает центральное место и представляет собой регулярно повторяющийся процесс принятия решений, в которых имеют место различные вид управленческой деятельности.
Недвижимость представляет собой совершенно особенное явление в экономической жизни общества. Она объединяет в себе объекты, относящиеся к экономическим благам (здания, сооружения, строения) и блага, представляющие собой продукт природы, то есть земельные ресурсы. Недвижимость играет одинаково высокую роль как предмет потребления, товар, источник дохода. Недвижимость является единственным из экономических благ, ценность которых определяется не только потребительскими свойствами конкретного объекта, но и характеристикой его местоположения.
Совокупность присущих недвижимости специфических свойств позволяет выделить экономику недвижимости в качестве самостоятельной отрасли экономической науки. Главной отличительной чертой недвижимости является принадлежность к вещам и неразрывная связь с землёй.
Государство кредит потреб. интересы
факторы
производ- труд недвижимость как:
ства Капитал товар
земля экон-кое благо
предприятие источник дохода
информация
планирование→реализация→эксплуатация
основные цели
стоимостные цели потребительские цели социальные цели
экономическая надёжность
и устойчивость
риск предприятия доход
Именно эти важнейшие признаки недвижимости служат основой её экономического анализа, целью которого является определение стоимостного эквивалента, выражаемого в различных видах стоимости. Кроме того, важную роль играет вид использования объектов недвижимости, поскольку стоимость каждого из них представляет собой стоимость использования.
Являясь экономическим благом, недвижимость обладает всеми присущими ей свойствами, среди которых важнейшим является полезность. В экономике недвижимости стоимостной эквивалент рассматривается в динамике на протяжении всего жизненного цикла объекта. Понятие жизненного цикла позволяет объединить время и место существования объекта недвижимости в качестве обязательных условий для системного анализа недвижимости в соответствии с концепцией сервейинга, принятой в мировой практике. Целью такого анализа является обоснование и разработка управленческих решений, обеспечивающих наиболее эффективные варианты эксплуатации и разделения объектов недвижимости в соответствии с видами их использования.