Если у вас возникли сложности с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой - мы готовы помочь.
Предоплата всего
Подписываем
|
Срок Кредита |
до 25 лет (по договору - 302 мес.) |
|
Валюта Кредита |
Рубли РФ |
|
Сумма Кредита |
от 200000 до 8000000 рулей |
|
Целевое использование |
Приобретение квартиры в строящемся доме путем оплаты инвестиционного взноса, долевого участия в строительстве, предварительного договора купли-продажи. |
|
Соотношение Кредита и стоимости квартиры (Коэффициент К/З) |
До 60%. |
|
Процентная ставка |
определяется индивидуально по результатам андеррайтинга |
|
Базовая процентная ставка |
от 19,5 % до 24% годовых в рублях; |
|
Изменение ставки в течение срока кредита |
После регистрации ипотеки –согласно ТП «Стандартный» (снижение ставки на 2% годовых) |
|
Комиссия за рассмотрение заявления-анкеты |
10 000 рублей, включая НДС. |
|
Комиссия за открытие ссудного счета |
% от суммы кредита, но не менее 6000 рублей и не более 45000 рублей. |
|
Погашение кредита |
Ежемесячно, аннуитетными платежами |
|
Досрочное погашение |
Не ранее чем через 3 месяца без уплаты штрафов. Минимальная сумма – 000 рублей; 500 долларов США, 400 евро. |
|
Обеспечение |
Залог прав (дополнительно заключается предварительный договор ипотеки), после регистрации собственности - ипотека квартиры. |
|
Страхование |
Жизни и здоровья заемщика и лиц, доход которых составляет больше 20% доходов, учтенных при расчете платежеспособности на сумму не менее 110% от кредита, с момента регистрации права собственности –страхование объекта недвижимости от рисков утраты и повреждения на сумму не менее 110% от кредита при необходимости - страхование рисков утери права собственности на сумму не менее 110% от кредита. |
|
Штраф за просрочку |
,5% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. |
При использовании тарифного плана «Инвестиционный» предполагается, что заемщик планирует приобрести строящееся жилье с использованием кредитных средств. Сумма доступных средств ограничивается верхним пределом 8000000 рублей, однако на решение об изменении верхней границы доступных средств можно повлиять индивидуально путем подачи заявки в соответствии с утвержденной процедурой. Первоначальный взнос должен составлять не менее 40% приобретаемого объекта недвижимости. Процентная ставка изменяется от 19,5% до 24% годовых в рублях. Снижение уровня процентной ставки по данной программе на 2% предусмотрено сразу же после предоставления заёмщиком в банк свидетельств о переходе права собственности на квартиру и об оценочной стоимости построенной квартиры.
Тарифный план «Ипотечный Ломбард».
Программа «Ипотечный ломбард» позволяет взять ссуду под залог своего, уже имеющегося, жилья и использовать ее для финансирования недвижимости, отличной от предмета ипотеки, покупку которой Банк не кредитует (загородная недвижимость, недвижимость на первичном рынке жилья, в том числе у неаккредитованных «Росбанком» застройщиков).
Подмодификация «Кредит на покупку недвижимости под залог квартиры»
|
Срок Кредита |
до 15 лет (по договору - 182 мес.) |
|
Валюта Кредита |
Рубли РФ |
|
Сумма Кредита |
не более 60% от рыночной стоимости объекта недвижимости, оформляемой в качестве залога, но не более 110% от стоимости приобретаемой недвижимости валюте; от 200000 до 13000000 рулей |
|
Целевое использование |
Приобретение недвижимости, отличной от предмета ипотеки, покупку которой Банк не кредитует (загородная недвижимость, недвижимость на первичном рынке жилья, в том числе у неаккредитованных РОСБАНКом застройщиков) |
|
Процентная ставка |
определяется индивидуально по результатам андеррайтинга |
|
Базовая процентная ставка |
от 17,5% до 22% годовых в рублях |
|
Комиссия за рассмотрение заявления-анкеты |
000 рублей, включая НДС. |
|
Комиссия за открытие ссудного счета |
% от суммы кредита, но не менее 6000 рублей и не более 45000 рублей. |
|
Погашение кредита |
Ежемесячно, аннуитетными платежами |
|
Досрочное погашение |
Не ранее чем через 3 месяца без уплаты штрафов. Минимальная сумма – 000 рублей; 500 долларов США, 400 евро. |
|
Обеспечение |
Залог имеющейся квартиры. |
|
Страхование |
Жизни и здоровья заемщика и лиц, доход которых составляет больше 20% доходов, учтенных при расчете платежеспособности на сумму не менее 110% от кредита, страхование объекта недвижимости от рисков утраты и повреждения на сумму не менее 110% от кредита при необходимости - страхование рисков утери права собственности на сумму не менее 110% от кредита. |
|
Штраф за просрочку |
,5% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. |
Данная программа подразумевает предоставление кредитных средств заемщику для приобретения им объекта недвижимости в кредит под залог уже имеющейся квартиры. Максимальный срок кредитования по данной программе 15 лет или 182 месяца. Базовая процентная ставка по кредиту от 17,5%. Эта программа удобна тем, что целевым использованием может считаться загородная недвижимость, а также недвижимость на первичном рынке жилья, в том числе у неаккредитованных РОСБАНКом застройщиков. Благодаря этой программе, родители получают шанс взять в кредит новую квартиру для своих детей под залог собственной квартиры.
В настоящий момент НФ ОАО АКБ «РОСБАНК» сотрудничает со следующими жилищными застройщиками: «Выбор», «Жилстрой –НН», «Столица Нижний», ЖБС –Риэлти.
Исходя из условий предоставления ипотеки, банком выдвигаются определенные требования к заёмщикам по всем программам кредитования:
Для заемщика существует необходимый набор документов:
При неофициальном характере дохода, дополнительно может быть предоставлена справка от организации в произвольной форме, с указанием фактического дохода Заемщика, либо доход может быть подтвержден в устной беседе с Вашим руководителем (кроме ПБОЮЛ и владельцев юридических лиц).
При наличии дополнительных доходов от других организаций:
- трудовой контракт и справку с места дополнительной работы о всех произведенных выплатах за истекший календарный год и истекшие календарные месяцы текущего календарного года по форме, утвержденной Министерством финансов РФ.
. Краткая информация о роде деятельности (в произвольной форме: информация о роде деятельности организации, в которой работает Заемщик, а также о должностных обязанностях Заемщика);
. Копии кредитных договоров (договоров займа, купли-продажи с рассрочкой платежа) с выписками со счетов по учету средств предоставленного кредита, подтверждающие остаток ссудной задолженности и регулярные платежи по кредиту (при наличии).
3.3 Анализ системы продвижения ипотечных продуктов Нижегородского филиала ОАО АКБ «РОСБАНК»
В Нижегородском филиале программа ипотечного кредитования начала действовать с 2006 года. Но свой анализ реализации маркетинговых инструментов я начну с сентября 2007 года. Именно в этот период сформировалась полноценная группа ипотечного кредитования, выделенная из специалистов Банка. До этого момента лишь один человек занимался продвижением программы или сотрудники смежных подразделений обрабатывали приходящие заявки на кредиты.
Главным показателем, отражающим работу подразделений, занимающихся реализацией продуктов, является объём продаж. В случае Банка этим показателем будет являться кредитный портфель. Именно кредиты являются основной доходной статьей любой кредитной организации.
Динамика изменения ипотечного кредитного портфеля Нижегородского филиала ОАО АКБ «РОСБАНК» представлена в таблице ___.
|
Месяц (на последнюю отчётную дату месяца) |
Сумма кредитного портфеля, тыс. руб. |
Количество кредитов |
Средняя величина кредита, тыс. руб. |
Уровень просроченной задолженности |
|
Сентябрь 2007 |
150 |
,75 |
||
|
Октябрь 2007 |
740 |
,33 |
||
|
Ноябрь 2007 |
860 |
|||
|
Декабрь 2007 |
125 |
,14 |
||
|
Январь 2008 |
560 |
,4 |
||
|
Февраль 2008 |
180 |
,76 |
||
|
Март 2008 |
190 |
|||
|
Апрель 2008 |
560 |
,54 |
||
|
Май 2008 |
850 |
,45 |
||
|
Июнь 2008 |
140 |
,93 |
||
|
Июль 2008 |
260 |
,12 |
||
|
Август 2008 |
180 |
,19 |
||
|
Сентябрь 2008 |
540 |
,72 |
||
|
Октябрь 2008 |
890 |
,53 |
||
|
Абсолютный прирост |
740 |
Как видно из таблицы наибольший прирост портфеля по ипотеке приходится на период с марта 2008 года по сентябрь 2008 года. Следует также отметить, что растёт величина среднего кредита. Последнее связано с тем, что инфляционные влияния играют существенную роль на рынок недвижимости, также спекулятивные игры ряда игроков приводят в необоснованному росту недвижимости. Заёмщики-покупатели квартиры вынуждены в данной ситуации при имеющемся первоначальном взносе увеличивать сумму оформляемого кредита, чтобы не приобрести выбранную недвижимость. Тенденцию к увеличению средней суммы кредита преднамеренно создают продавцы, увеличивая на вторичном рынке жилья цены за квартиру для покупателей с кредитными деньгами.
Рассмотрим меры, применяемые за рассматриваемый период сотрудниками группы ипотечного кредитования для увеличения кредитного портфеля.
В самом начале была определена целевая группа кредитования Банка. В рассматриваемый период процентные ставки были конкурентоспособны среди Банков, занимающихся кредитованием индивидуальных предпринимателей и собственников бизнеса. Предлагаемые условия для наёмных работников с официальным доходом были не столь привлекательными по сравнению с основными игроками рынка ипотечного кредитования: ВТБ 24, Сбербанк, Delta Credit Городской Ипотечный Банк. В РОСБАНКе оптимальными были и остаются условия кредитования для указанной категории потребителей.
Применяемые мероприятия продвижения покажем в таблице ____.
|
Месяц проведения |
Содержание мероприятий |
|
Сентябрь 2007 |
Проведены презентации для сотрудников корпоративных клиентов Банка: ООО «Универсальные технологии» и «Софт+» Проведено обучение для ипотечных брокеров по программе Лиги «Сертифицированных ипотечных брокеров» |
|
Октябрь 2007 |
Проведены презентации-обучения для сотрудников агентств недвижимости партнёров Банка |
|
Ноябрь 2007 |
Участие в круглом столе по вопросам кредитования и реализации посреднических услуг на рынке ипотеки Размещена реклама Банка в газетах «Биржи плюс Свой Дом», «Биржа плюс Финансы» |
|
Декабрь 2007 |
Размещены совместные рекламные статьи с партнером Банка в газетах «Полезная площадь», «Биржа плюс свой Дом» |
|
Январь 2008 |
На федеральном уровне проводилась рекламная компания услуг ОАО АКБ «РОСБАНК» в СМИ: телевидение, интерент, радиовещание Аккредитация строительных компаний: «Нижегородский ДСК» |
|
Февраль 2008 |
Размещена реклама в газетах «Полезная площадь», «Биржа плюс свой Дом». Проведены презентации для сотрудников корпоративных клиентов Банка: «ФГУП ННИИРТ», НКИ |
|
Март 2008 |
Обучение сотрудников агентств недвижимости партнёров Банка программам Банка |
|
Апрель 2008 |
Участие в рекламной акции «Супермаркет недвижимости» Размещение рекламных статей совместно с генеральным партнёром Банка ГК «Выбор» Обучение Сертифицированных Ипотечных Брокеров 3 кв. ступени программам Банка Аккредитация строительных компаний: ГК «ЖБС №5» |
|
Май 2008 |
Проведение презентаций для агентств недвижимости –партнеров Банка, Аккредитация строительных компаний: ГК «Кварц», «Нижегородкапстрой» |
|
Июнь 2008 |
Размещение рекламы в газетах «Биржа плюс свой Дом» и «Биржа плюс Финансы» |
|
Июль 2008 |
Работа с клиентами, ранее интересовавшимися полученеим ипотечного кредита |
|
Август 2008 |
Заключение соглашений о сотрудничестве с ипотечными брокерами |
|
Сентябрь 2008 |
Размещение рекламы в СМИ региона, участие в конференции по вопросам ипотечного кредитования в НО |
|
Октябрь 2008 |
Сокращение бюджета рекламы Банка. |
Как видно из таблицы наиболее целесообразными с точки зрения продвижения программам кредитования были: проведение презентаций для агентств недвижимости и работа по аккредитации застройщиков. Проведение презентаций для сотрудников корпоративных клиентов имело под собой частичный результат.
В нынешних условиях закрытия программ ипотечного кредитования рядами крупнейшими Банками следует обратить внимание на жесткие маркетинговые действия. Так Банком в сентябре-октябре 2008 года был предпринят ряд мер, направленных на развитие сбытовой сети ипотечных продуктов. Это - обучение сотрудников Дополнительных офисов Банка программе ипотечного кредитования, расширение деловых связей с рядом крупных агентств недвижимости.
Во многом ситуация, развивающаяся на финансовом рынке Нижегородской области «раздута» со стороны крупных игроков. Так многие Банки, воспользовавшись правом изменения условий кредитования по выданным кредитам (данное условие прописывается в кредитном договоре), повышают процентные ставки по действующим кредитам без объяснения причин.
3.4 Обоснование внедрения программы «Стандарт-поручительство»
Выделив среднестатистического заемщика, определим по критериям программу кредитования и рассчитаем эффективную процентную ставку, ежемесячный платеж, платежи по уплате процентов.
Семья заемщика состоит из 3 человек (супруга, ребенок до 18 лет.); срок кредита 25 лет, валюта-рубли.
. максимальная сумма кредита при ежемесячном совокупном доходе 60000 руб.
. Стоимость квартиры 3000000 руб.
Исходя из проведенного анализа и с учетом ключевых элементов развития ипотечного кредитования для коммерческих банков, «Росбанку» можно предложить новую программу ипотечного кредитования.
Таким образом, кредитная программа «Стандарт» ОАО АКБ «РОСБАНК» изменит свое название на «Стандарт-поручительство» и получит вид:
|
Срок кредита |
До 10 лет (по договору –122 мес.) |
|
Валюта кредита |
Рубли РФ |
|
Сумма кредита |
от 200000 до 3000 000 рулей |
|
Целевое использование |
Покупка квартиры на вторичном рынке |
|
Соотношение кредита и стоимости квартиры (Коэффициент К/З) |
.До 20%. |
|
Процентная ставка |
Определяется индивидуально по результатам андеррайтинга. |
|
Базовая процентная ставка |
от 17,5 до 18% годовых в рублях - % ставки зависят от срока кредитования |
|
Комиссия за рассмотрение заявления-анкеты |
отсутствует |
|
Льготный период |
В первый год кредита выплачиваются только проценты по кредиту. |
|
Комиссия за открытие ссудного счета |
% от суммы кредита |
|
Погашение кредита |
Ежемесячно, аннуитетными платежами. |
|
Досрочное погашение |
Не ранее чем через 3 месяца без уплаты штрафов. Минимальная сумма – 000 рублей. |
|
Обеспечение |
Залог (ипотека) приобретаемой квартиры. Поручительство организации работодателя Заёмщика |
|
Страхование |
жизни и здоровья заемщика и лиц, доход которых составляет больше 20% доходов, учтенных при расчете платежеспособности на сумму не менее 110% от кредита, объекта недвижимости от рисков утраты и повреждения на сумму не менее 110% от кредита рисков утери права собственности на сумму не менее 110% от кредита. |
|
Штраф за просрочку |
,5% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. |
Рассмотрим эффективность новой программы для банка ОАО АКБ «РОСБАНК»
Как было отмечено ранее в дипломной работе, ипотека в России будет активно развиваться за счет разработки новых ипотечных программ.
Оценив и проанализировав ситуацию на рынке ипотечного кредитования в Нижегородской области, можно выявить сильные стороны ипотечных программ:
1. Использование льготного месяца;
2. Частичная отмена комиссий;
3. Первоначальный взнос от 20%
На основе этих конкурентных преимуществ, можно сформировать решение о применении части условий по программам кредитования на объекте исследования- Нижегородского филиала ОАО АКБ «РОСБАНК».
Эффективность программы для банка будет состоять:
1.Увеличение числа клиентов, а, следовательно, увеличение прибыли за счет увеличения дохода путем использования льготного периода гашения.
Рассчитаем, как увеличится доход банка за счет внедрения новой программы.
Для разработки новой программы необходимо использовать статистические данные ОАО АКБ «РОСБАНК», собранные из внутренних и внешних информационных источников. А так же необходимо использовать внутренние приказы, служебные записки об изменениях в условиях ипотечного кредитования.
Применение льготного периода кредитования
Данный период необходимо установить в размере первого года.
В итоге заемщик, который «только что» взял кредит располагает в большинстве случаев небольшим количеством денег в связи с переездом и текущими «квартирными» вопросами. Поэтому, введение такого изменения позволит заемщику в первый год выплачивать только проценты, что является суммой меньшей, чем сумма ежемесячного аннуитетного платежа. Это дополнительное удобство для заемщика.
В таком случае формула аннуитетного платежа видоизменяется следующим образом:
(3.4)
где ПС —годовая процентная ставка,
СК —сумма кредита
Ежемесячные процентные выплаты составят:
(3.5)
где ОЗ —остаток задолженности в данном месяце.
Для Банка применение такого варианта погашения отразится большей прибылью от программы за счёт:
- увеличения объёма продаж (многие Заёмщики из-за большого значения ежемесячного платежа по кредиту не проходят по условиям кредитования. Так в Нижегородском филиале значительная доля Заёмщиков «отсеивалась» при андеррайтинге (проверке платежеспособности Заёмщика) по коэффициенту Платеж/доход. Применяя льготный период, Банк тем самым снижает аннуитентные платежи по кредиту в первый год);
- увеличения процентных выплат по кредиту (Проценты по кредиту рассчитываются по остатку от основного долга. В первый год основной долг по кредиту не изменится, следовательно, в конечном итоге сумма переплаты по кредиту увеличится).
Проведем предварительный расчёт увеличения объёма продаж и прибыли Банка за счёт внедрения данной услуги.
Изучая статистику обращений Заёмщиков в Банк за рассматриваемый период, можно определить, что 20-30% отказов были связаны с недостаточностью дохода для выплаты ежемесячных платежей. Сейчас же в ситуации резкого ухудшения обстановки кредитования и увеличения процентных ставок по кредитам еще большее число Заёмщиков не удовлетворят условиям платежеспособности. По мнению экспертов Банка и независимых экспертов, число указанных Клиентов может доходить уже до 50%.
Внедрение данного условия позволит увеличить объём кредитного портфеля на 8-10% за год. Небольшое увеличения связано с тем, что данная категория клиентов ориентированы в основном на незначительные суммы кредитов (до 1,5 миллионов рублей).
Данной услугой могут воспользоваться также и обеспеченные клиенты с доходами свыше 150 тыс. рублей в месяц. Если до изменения условий кредитования данная категория Заёмщиков могла рассчитывать на получения кредита на срок до 15 лет от 5 000 000 рублей. То в нынешних условиях максимально доступная сумма кредита – 000 000 рублей.
Расчёт доходности Банка от внедрения данной услуги
По прогнозам сотрудников Банка ежемесячное увеличение кредитного портфеля должно составлять порядка 20- 25 млн. рублей (исходя из установленных Головным отделением Банка планов). Но согласно прогнозам специалистов в области кредитования и недвижимости такого ежемесячного роста кредитного портфеля трудно ожидать, поэтому будем исходить из предположения, что ежемесячный рост портфеля без внедрения данной услуги составляет 10 000 тыс. рублей. Но увеличение портфеля будет проходить за счёт небольших кредитов, т.е. сумма среднего кредита может снизиться до 1 000 000 рублей. Снижение средней суммы кредита уменьшит прибыль Банка от активных операций по ипотеке из расчёта на один ипотечный кредит. Операционный издержки (стоимость привлечения средств, расходы на персонал, административно-хозяйственные расходы и тд.).
Таблица –Расчет прибыли от работы отдела ипотеки без внедрения
|
октябрь |
ноябрь |
декабрь |
январь |
февраль |
март |
апрель |
май |
июнь |
июль |
август |
сентябрь |
|
|
рост кредитного портфеля |
000 000 |
000 000 |
000 000 |
000 000 |
000 000 |
000 000 |
000 000 |
000 000 |
10 000 000 |
000 000 |
000 000 |
000 000 |
|
операционные расходы |
357 971 |
357 971 |
357 971 |
357 971 |
357 971 |
357 971 |
357 971 |
357 971 |
357 971 |
357 971 |
357 971 |
23 357 971 |
|
выплаты по привлечению средств |
22 857 971 |
857 971 |
857 971 |
857 971 |
857 971 |
857 971 |
857 971 |
857 971 |
857 971 |
857 971 |
857 971 |
857 971 |
|
расходы на персонал |
000 |
000 |
000 |
000 |
000 |
000 |
000 |
000 |
000 |
000 |
000 |
000 |
|
административно-хозяйственный расходы |
000 |
000 |
000 |
000 |
000 |
000 |
000 |
000 |
000 |
000 |
000 |
000 |
|
иные расходы |
000 |
000 |
000 |
000 |
000 |
000 |
000 |
000 |
000 |
000 |
000 |
000 |
|
Окончательная выплата по кредиту |
||||||||||||
|
Прибыль работы отдела ипотеки |
342 214 |
342 214 |
342 214 |
342 214 |
342 214 |
342 214 |
342 214 |
6 342 214 |
342 214 |
342 214 |
342 214 |
342 214 |
В расчёте учитывается, что Банк привлекает денежные средства по ставке рефинансирования –% годовых на срок 20 лет. Конечно данный расчёт усредненный, но более точно расчет можно провести только с учетом всей полноты информации по всему Банку. Большую часть привлеченных средств Банка составляют синдицированные кредиты иностранных партнеров, срок погашения по которым максимально 5 лет. Поэтому Банк в постоянном режиме производит расчёт показателей ликвидности и платежеспособности. Одной из важнейших статей привлечения средств являются вклады населения, средняя ставка по самым долгосрочным вкладам доходит до 12-12,5% годовых (в рублях).
Но тем не менее можно предположить, что денежные средства Банком будут привлекаться под процентную ставку в 13% годовых. Учитывая это мы получили, что в среднем при ежемесячном росте портфеля на 10 000 000 рублей Нижегородский филиал будет дополнительно получать прибыль в размере 6 342 214 рублей. Это показатель роста прибыли от деятельности только группы ипотечного кредитования. Так в расчете учитывается только заработная плата сотрудников, связанных с реализацией ипотечных программ (сотрудники отдела безопасности, отдела ипотеки, сотрудники операционного отдела и хранилища Банка). Также иные расходы были связаны только с работы этих сотрудников.
При внедрении данного условия предположительно объем кредитного портфеля увеличиться на 8%. Поэтому получим.
Таблица –Расчет прибыли от работы отдела ипотеки после внедрения
|
октябрь |
ноябрь |
декабрь |
январь |
февраль |
март |
апрель |
май |
июнь |
июль |
август |
сентябрь |
|
|
рост кредитного портфеля |
800 000 |
800 000 |
800 000 |
800 000 |
800 000 |
800 000 |
800 000 |
800 000 |
800 000 |
800 000 |
800 000 |
800 000 |
|
операционные расходы |
685 717 |
685 717 |
685 717 |
685 717 |
685 717 |
685 717 |
685 717 |
685 717 |
685 717 |
685 717 |
685 717 |
685 717 |
|
выплаты по привлечению средств |
22 857 971 |
857 971 |
857 971 |
857 971 |
857 971 |
857 971 |
857 971 |
857 971 |
857 971 |
857 971 |
857 971 |
857 971 |
|
расходы на персонал |
000 |
000 |
000 |
000 |
000 |
000 |
000 |
000 |
000 |
200 000 |
000 |
000 |
|
административно-хозяйственный расходы |
000 |
000 |
000 |
000 |
000 |
000 |
000 |
000 |
000 |
000 |
000 |
000 |
|
иные расходы |
000 |
000 |
000 |
000 |
000 |
000 |
000 |
000 |
000 |
000 |
000 |
200 000 |
|
Окончательная выплата по кредиту |
||||||||||||
|
Прибыль работы отдела ипотеки |
390 483 |
390 483 |
390 483 |
390 483 |
390 483 |
390 483 |
390 483 |
390 483 |
390 483 |
390 483 |
390 483 |
390 483 |
Как видно из таблицы расходы на персонал и другие расходы останутся прежними, увеличатся только расходы, связанные с привлечением. Тем не менее, предположительный рост прибыли будет составлять около 16%.
Одновременно с этим нельзя забывать о существующих комиссиях Банка при получении ипотечных кредитов. Комиссия за выдачу ипотечного кредита составляет 1% от суммы кредита. То есть если предположить, что дополнительный прирост кредитного портфеля будет составлять 800 000 рублей. Дополнительно банк может получить минимум 8 000 рублей (так как минимальная сумма комиссии составляет 5000 рублей, а количество кредитов может быть больше чем один). Плюс к этим доходам также следует отнести комиссию за положительное решение кредитного комитета – 000 рублей.
2. Увеличение числа клиентов, а следовательно увеличение дохода банка путем частичной отмены комиссии.
В программу «Стандарт» необходимо внести такое изменение, как отмена комиссии за рассмотрение заявки.
Опыт отмены комиссии за рассмотрение заявления-анкеты (1200 рублей) уже имеет место в ОАО АКБ «РОСБАНК».
Комиссия отменена для корпоративных клиентов банка 1 и 2 группы внутренним приказом Росбанка от 26.12.2007.
Корпоративные клиенты 1 группы - это организации, с которыми заключено соглашение на федеральном уровне, а так же крупные предприятия различных отраслей: металлургия, деревообрабатывающая промышленность, легкая промышленность, горнодобывающая.
Корпоративные клиенты 2 группы - это организации, которые заключили с Росбанком «зарплатный проект» (Договор о предоставлении услуг по перечислению платежей на счета физических лиц.
Корпоративные клиенты 3 группы - это предприятия, заключившие договор КБО (Комплексного Банковского обслуживания), на основе которого сотрудники компании смогут пользоваться кредитами по сниженным процентам.
Так как РОСБАНК имеет опыт в отмене комиссии за рассмотрение заявления, и статистические внутренние данные по Филиалу характеризуются увеличением количества кредитов: за 1 - 3 кварталы 2008 –50 кредита.
Таким образом, логично предположить, что отмена комиссии в размере 10 000 рублей по каждой сделке приведет к увеличению количества одобренных кредитов на 15% (данная цифра получена в результате опроса экспертов, занимающихся ипотечным кредитованием), что является дополнительным источником дохода для банка.
3. Увеличение числа клиентов, а следовательно увеличение дохода банка путем снижения первоначального взноса до 20%
Большинство банков Нижегородской области в своих ипотечных программах подразумевают минимальный первоначальный взнос –%. Снижение первоначального взноса позволит резко увеличить число обращений в Банк.
Подобные изменения в кредитной программе «Стандарт» в ОАО АКБ «РОСБАНК» позволяют сделать выводы о большей конкуренции нового продукта на Нижегородском рынке ипотеки, так как в новой программе заимствованы некоторые условия более конкурентных банков в данной области, а так же разработано новое условие «льготный период». С помощью данных изменений в программе спрогнозирован объем выдач кредитов, а соответственно и большее количество привлеченных процентов и сумм.
Следует отметить, что данная программа носит временный характер. Внедрение данной программы целесообразно для сохранения устойчивого объёма продаж в условиях финансовой нестабильности.
Однако необходимо указать, что одним из условий программы является поручительство организации-работодателя Заёмщика. Данное условие предполагает, что организации необходимо пройти проверку на Кредитном Комитете Банка по вопросу платежеспособности. И второе не каждая организация будет готова выступить поручителем по кредиту своего сотрудника. С данным условием согласятся в первую очередь социально-ориентированные организации, планирующие развитие организации.
Нижегородский филиал Открытого Акционерного Общества АКБ «РОСБАНК» имеет статус универсального коммерческого банка с расширенной филиальной сетью. Один из филиалов находится в городе Нижнем Новгороде, имеющий 9 допофисов.
Для банка дополнительным источником дохода сможет выступить новая программа «Стандарт-Поручительство», которая позволит:
Для заемщика разработанные предложения по ипотечной сделке имеют преимущества:
Подводя итоги третьей главы следует отметить, что:
1). «Росбанк» является одним из лидеров рынка финансовых услуг малому и среднему бизнесу, обслуживая около 57 тыс. клиентов. Банк предлагает малым и средним предприятиям комплексный сервис, включая специально разработанные кредитные продукты.
). «Росбанк» активно развивает инвестиционное направление деятельности, являясь крупнейшим организатором и андеррайтером на рынке рублевых корпоративных и муниципальных облигаций.
3). Процедура андеррайтинга представляет собой сложный процесс оценки платёжеспособности потенциального заёмщика, и требует от кредитного инспектора высокой компетентности не только в вопросах финансового характера, но и в вопросах, касающихся юридической и психологической сторон дела.
). Анализ ипотечных программ Нижегородского филиала ОАО АКБ «Росбанк» позволяет сделать выводы о возможных дополнениях: отмена комиссии за рассмотрение заявления-анкеты, введение «льготного месяца», увеличения срока кредитования до 35 лет.
5). Предложенная программа «Стандарт-Плюс» даёт ряд преимуществ, как для банка, так и для заёмщика: 1) отмена единовременной комиссии в размере 10 000 рублей приведет к снижению затрат заемщика и увеличению количества клиентов для банка на 15%; 2) введение услуги «льготный период», которая служит удобством для заемщика, а банк получает дополнительный доход от переплаты клиентом процентов за пользование кредитом.
Заключение
Российский рынок недвижимости за 15 лет своего существования прошел, по оценкам экспертов, путь, на который другим странам пришлось потратить многие десятилетия. Но, каковы бы ни были его успехи, статистика свидетельствует, что только 40 процентов россиян удовлетворены своим жильем.
Выполненное в дипломной работе исследование позволило сделать следующие выводы:
. Ипотека имеет исторические начала. На современном этапе ипотечное кредитование является инструментом решения жилищных проблем.
. С течением времени структура рынка ипотеки менялась и принимала более адаптированный к современным условиям банковской деятельности вид. В настоящее время структура рынка ипотечного кредитования имеет вид:
- Первичный рынок ипотеки, который является целостной системой взаимодействия кредиторов и должников по поводу объектов недвижимости и несущие определенные сторонами обязательственные отношения.
- Вторичный рынок выступает связующим звеном между инвесторами и кредиторами на первичном ипотечном рынке, обеспечивая аккумуляцию денежных средств инвесторов и направляя финансовые потоки (через выпуск облигаций и их размещение на фондовом рынке) в ипотечные кредиты.
. Современная нормативно-правовая база является несовершенной и требует изменения. Целесообразно принятие следующих законодательных актов:
-Федерального закона о внесении изменений и дополнений в Жилищный кодекс Российской Федерации в части установления законных оснований для выселения граждан из жилых помещений и переселения в резервный жилищный фонд;
-Федерального закона о внесении изменений и дополнений в Гражданский кодекс Российской Федерации в части прекращения права пользования жилым помещением членами семьи бывшего собственника;
-Дальнейшее совершенствование налогового законодательства в целях снижения налогового бремени заёмщика и стимулирующего вступление в кредитные отношения при покупке жилья.
4. Анализ развития ипотечного кредитования в России показывает, что основными проблемами в настоящее время являются:
- Низкие доходы, а соответственно такая же низкая покупательская способность населения при одновременно высокой потребности в жилье;
- Непросвещенность населения в вопросах ипотеки;
- Неблагоприятная кредитная политика банков в отношении распределения средств, первопричиной которой является отсутствие опыта долгосрочного кредитования, а так же достаточного опыта страхования рисков;
- юридические проблемы по вопросам жилищного законодательства.
К общероссийским тенденциям развития ипотечного сектора можно отнести:
- Наращивание объемов строительства;
- Правительственное льготное кредитование;
- Вовлечение пенсионных денег в ипотеку, с одной стороны для увеличения ВВП, а с другой - для развития ипотечного сектора;
- Снижение процентных ставок. За последние полтора года ставки в среднем опустились на 2%;
- увеличение сумм доступного кредитования на жилье;
- рассмотрение заемщиков с неподтвержденными доходами.
5. В целом наиболее перспективными направлениями ипотечного кредитования в Нижнем Новгороде являются:
Сроки кредитования;
Разовые комиссии;
Льготный период кредитования.
6. В качестве новой программы ипотечного кредитования для ОАО АКБ «РОСБАНК» может быть предложена программа с введением новых условий и услуг на базе программы «Стандарт».
. Новая программа будет носить новое название: «Стандарт-плюс» и иметь в себе изменения - это 1) отмена единовременной комиссии в размере 10 000 рублей, что приведет к снижению затрат заемщика и увеличению количества клиентов для банка на 15%; 2) введение услуги «льготный прериод», которая служит удобством для заемщика, а банк получает дополнительный доход от переплаты клиентом процентов за пользование кредитом.
Развитие ипотечного кредитования в России должно способствовать оживлению в инвестиционной сфере, повышению социальной стабильности в обществе, преодолению глубокого социально-экономического кризиса в целом. Если условия ипотечного кредитования будут приспособлены к платежеспособному спросу населения, а источником финансирования ипотечных кредитов станут дополнительные доходы бюджета, возникающие в результате подъема жилищного строительства, то развитие и становление системы ипотечного кредитования возможно и в условиях экономической нестабильности.
Одним из основных механизмов по решению жилищной проблемы является ипотека. Однако необходимо учитывать, что ипотека сама по себе (даже при снижении процентных ставок до уровня инфляции) не в состоянии решить проблему обеспечения граждан жильем. Кардинально изменить ситуацию может только увеличение объемов возводимого жилья, сопровождаемое снижением административных барьеров на строительном рынке. Иначе рост цен будет всегда опережать платежеспособный спрос. Рост ипотечного кредитования, не подкрепленный ростом объемов возводимого жилья, ведет к удорожанию недвижимости и сокращению потенциальной базы ипотеки.
Ипотечное кредитование в условиях переходной экономики нужно ориентировать в первую очередь на те категории населения, которые нуждаются в небольшом ипотечном кредите. Это позволит при ограниченных ресурсах обеспечить кредитами максимальное число заемщиков. Доля населения, нуждающегося в небольших ипотечных кредитах, —значительная и составляет не менее половины желающих улучшить свои жилищные условия.
Для тех граждан, у которых нет достаточных собственных сбережений в денежной форме, это ограничение преодолевается за счет оплаты ими части нового жилья старым жильем. Граждане, получающие в установленном порядке жилищные субсидии и жилищные сертификаты, могут использовать их для оплаты части стоимости жилья в дополнение к собственным средствам и ипотечному кредиту.
Условия ипотечного кредитования должны соответствовать доходам основной части населения, номинироваться в рублях, иметь низкую процентную ставку (7 - 10% годовых). Такие условия даже при весьма малой доле кредита (10 - 20%) становятся сильным стимулом для принятия населением решения о покупке жилья, обеспечивая мобилизацию собственных средств.
Поскольку ипотечное кредитование создает дополнительные доходы бюджета, то они могут служить одним из источников финансирования ипотечного кредитования вместе с внебюджетными источниками финансирования жилья, которые имеются в каждом регионе и городе.
Число финансовых организаций, желающих заниматься ипотекой растет. На рынок выходят новые банки, ипотечные брокеры, страховые компании, бюро кредитных историй. Здесь можно сделать вывод о том, что система ипотечного кредитования развивается с развитием самого рынка ипотеки, и соответственно, становится более разветвленной и приспособленной к современным условиям. Однако рост ипотеки далеко не равномерный, в общем движении вверх можно наблюдать и взлеты, и падения.
Правительству Нижегородской Области необходимо принятие решительных мер по увеличению объемов строительства жилья. А иначе, очень быстрые темпы роста ипотеки приведут к еще большему увеличению цен на жилье. И, тем самым, проблема жилья так и останется, так же необходимо разработать дополнительное законодательство и обеспечить поддержку судебной системы для закрепления прав кредиторов в целях упорядочения порядка обращения взыскания на имущество должника.
Решение жилищной проблемы должно стать приоритетным направлением государственной политики.
Список литературы
1 Российская Федерация. Законы. Конституция Российской Федерации от 12.12.93 // Российская газета. 25.12.93
Российская Федерация. Законы. Гражданский Кодекс Российской Федерации от 22.12.95 в ред. от ч.2
3. Российская Федерация. Законы. Жилищный кодекс Российской Федерации от 22.12.04 в ред.
4. Российская Федерация. Законы. Налоговый кодекс Российской Федерации от ч.2 ст. 212, ст. 220
. Российская Федерация. Законы. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».Федеральный закон от 24.07.97. ( в ред. от 18.12.06 ) №122.
6. Российская Федерация. Законы. «О залоге». Федеральный закон от 29.05.92 ( в ред. от 26.06.07)
7. Российская Федерация. Законы. «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Федеральный закон от 16.07.1998 г. (ред. от 13.05.2008г.) №102.
8. Российская Федерация. Законы. «Об ипотечных ценных бумагах» Федеральный закон от 14.11.03 ( ред. от 27.07.06 ) № 152 .
9. Положение ЦБ РФ «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности» от 26.03.04 (ред. от 12.12.06) №251-П.
10. Инструкция ЦБ РФ «Об обязательных нормативах банков» от 16.01.04 (ред. от 20.03.06) №110-И.
11. Письмо Министерства финансов Российской Федерации № 03-04-07-01/21 от 04.02.08.
12. Косарева Н.Б. Основы ипотечного кредитования / Н. Б. Косарева.-М.:Инфра-М,2007.-17-18с.,192-200с.
. Иванкина Е. Проблемы ипотеки в России / Е. Иванкина // Общество и экономика.-2008.-№1.-С.90-91.
14. Порфирьев А. Аналитика ипотечного портфеля и управление рисками / А. Порфирьев // Банковское дело.-2007.-№9.-С.44-45.
. Железнов И.В. Современные аспекты развития рынка ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации / И.В. Железнов // Имущественные отношения в РФ-2008-№3.-С.9-15.
16. Кравец Н.В. Перспективы развития нормативно-правовой базы «ипотеки» в РФ / Н.В. Кравец // Политика и общество-2007.-№10.-С.-62.
2 Интернет http://www.Gosstroy.gov.ru/Hypoteque/History htm
3 Копейкин А.Б., Рогожина Н.Н. Страхование кредитных рисков при ипотечном жилищном кредитовании (страхование ипотечных рисков) -М.: Институт экономики города, 2005.
4 www.snbc.ru
5 В РФ ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», о котором было сказано выше.
6 Тарасевт Е. И. Финансирование инвестиций в недвижимость. — СПб.: СПбГТУ, 2002. с. 6
7 Книга из инета за 2006 год стр 79
8 Аверченко В. Принципы жилищного кредитования –М.: Альпина Бизнес Букс, 2006.
9 Основы ипотечного кредитования, Н.Б. Косарева, Москва, Инфра-М,2007, стр. 17
10 Павлова И.В. Ипотечное жилищное кредитование. - М.: Изд. группа «БДЦ-Пресс». 2004 г.
11 LIBOR (London Interbank Offered Rate) — годовая процентная ставка, принятая на Лондонском рынке банками первой категории для оплаты их взаимных кредитов в различных видах валют и на различные сроки.
12 Аверченко В. Принципы жилищного кредитования –М.: Альпина Бизнес Букс, 2006.