Если у вас возникли сложности с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой - мы готовы помочь.
Предоплата всего
Подписываем
Экономика недвижимости (экзамен)
Тема: Основы теории стоимости денег во времени
Вся методология оценки недвижимости построена на теории стоимости денег во времени. Основные операции по сопоставлению разновременных денег- это операции накопления и дисконтирования.
Накопление- процесс определения будущей стоимости денег.
Дисконтирование - процесс приведения денежных поступлений под инвестиции к их текущей стоимости.
Одним из основных критериев оценки обьектов недвижимости или инвестиций является процентная ставка. В случае выполнения операции накопления эта ставка называется ставкой дохода на капитал.
При выполнении операции дисконтировании- ставка дисконта.
Данная функция показывает какая сумма будет накоплена на счете к концу определенного периода при заданной ставке дохода, если сегодня положить на счет одну денежную единицу.
А) при начислении процентов 1 раз в год.
FV=PV(1+i)n=PV* fvf(i,n)
Fvf(I,n)= (1+i)n – фактор накопленной стоимости (будущей стоимости) единицы при ежегодном изменении процента
FV – будущая стоимость
i-номинальная процентная ставка на доход(годовая)
n-число лет
PV-наст. Стоимость
Б) при начислении процентов чаще чем 1 раз в год.
FV=PV(1+i/k)nk = PV* fvf(I,n,k)
Fvf(I,n,k)= (1+i/k)nk фактор накопленной стоимости (будущей стоимости) единицы при ежемесячном изменении процента
Правило «72-х»
Для примерного определения срока удвоения капитала в годах необходимо 72 разделить на целочисленное значение годовой ставки дохода на капитал. Правило применимо для ставок дохода на капитал в интервале от 3 до 18 процентов.
2 функция. Функция текущей стоимости денежной единицы (реверсии)
Данная функция показывает какова при заданной ставке дисконта текущая стоимость одной денежной единицы, получаемой в конце определенного периода времени.
А) при начислении процентов 1 раз в год.
PV = FV/ (1+i)n=FV* fvf(i,n)
рvf(I,n)=1/ (1+i)n – фактор накопленной стоимости (будущей стоимости) единицы при ежегодном изменении процента(фактор реверсии)
FV – будущая стоимость
i-номинальная процентная ставка на доход(годовая)
n-число лет
PV-наст. Стоимость
Б) при начислении процентов чаще чем 1 раз в год.
PV = FV/(1+i/k)nk = FV* рvf(I,n,k)
рvf(I,n,k)= 1/(1+i/k)nk фактор накопленной стоимости (будущей стоимости) единицы при ежемесячном изменении процента
3 функця. Функция текущей стоимости аннуитета
Серия равновеликих платежей или поступлений отстоящей друг от друга на один и тот же промежуток времени . Различают обычный аннуитет и авансовый аннуитет.
При обычном аннуитете платежи или поступления осуществляются в конце периода.
При авансовом платежи осуществляются в начале периода.
Данная функция показывает какова при заданной ставке дисконта текущая стоимость одной денежной единицы, получаемой в конце определенного периода времени или в начале.
Обычный аннуитет
А) при платежах 1 раз в год
- фактор стоимости обычного аннуитета
−Равновеликие периодические платежи
Б)При платежах и поступлениях осуществляемых 1 раз в месяц
Авансовый аннуитет
А) при платежах 1 раз в год
- фактор стоимости авансового аннуитета
−Равновеликие периодические платежи
Б)При платежах 1 раз в месяц
4функция. Функция накопления денежной единицы за период
Данная функция показывает какая сумма будет накоплена на счете при заданной ставке, если регулярно в течение определенного периода откладывать на счет одну денежную единицу.
Расчет будущей стоимости обычного аннуитета
А) при платежах и поступлениях осуществляемых в течение 1 года.
- фактор накопления денежной единицы для обычного, 1 раз в конце года.
−Равновеликие периодические платежи
Б)При платежах 1 раз в конце месяца
Расчет будущей стоимости авансового аннуитета
А) при платежах 1 раз в год
- фактор накопления денежной единицы при авансовом аннуитете
−Равновеликие периодические платежи
Б)При платежах 1 раз в начале месяца
5 функция. Функция взноса на амортизацию денежной единицы
Данная ф-я показывает какими должны быть аннуитетные платежи, в счет погашения кредита в одну денежную единицу выданного под определенный процент на определенный период.
А) при платежах 1 раз в год
- фактор взноса на амортизацию денежной единицы
−Равновеликие периодические платежи
Б)При платежах 1 раз в месяц
6 функция. Функция взноса на амортизацию денежной единицы(вывести из 4-й)
12.09.2012
6. Формирование фонда возмещения.
Данная функция используется для определения тех равномерных периодических платежей или ануитетных платежей, которые необходимо осуществить в течение заданного периода, чтобы к концу срока иметь на счете определенную сумму денег по заданной ставке дохода на капитал.
А) при платежах или поступлениях осуществляемых 1 раз в год: PMT=FV*i/(1+i)n-1=PVsff(i,n)
sff – фактор фонда возмещения при платежах осуществляемых 1 раз в год.
Б) при платежах осуществляемых ежемесячно:
PMT=FV(i/k)/(1+i/k)nk - 1=FVsff(i,nk)
|
Годы |
Fvf-накопленная сумма ден ед |
Fwf - Накопление ден ед за период |
Sff – фактор фонда возмещения |
Ppf – фактор риверсии |
Pvaf – текущая стоимость обычного ануитета |
Awf – взнос на амортизацию |
Число лет |
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
||
|
1 2 3 ….. |
1 функция |
4 функция |
6 функция |
2 функция |
3 функция |
5 функция |
Тема: Недвижимость. Виды недвижимости.
1. Недвижимость – объект собственности с одной стороны, сфера деятельности с другой.
1. Как объект собственности недвижимость можно рассматривать в 3 аспектах:
1. Недвижимость, как объект гражданских прав:
2.Недвижимость, как материальный объект имеет: очерченные границы, размер, площадь, объем, качественные параметры.
3.Недвижимость, как экономический объект: недвижимость – это товар, источник дохода для собственника, источник финансовой устойчивости собственника.
Особенности недвижимости, как объекта гражданских прав, проявляется по 2ум видам прав: общественным и частным;
Общественные права – властные полномочия правительства и местных органов власти:
Частные права – определяют характер собственности на недвижимость в зависимости о форм владения, способов физ использования и разделения дохода.
Как материального объекта особенности недвижимости, следующие:
Особенности недвижимости, как экономического объекта:
Могут входить в состав средств производства с одной стороны, с другой стороны выступают основой личного существования граждан.
Стоимость объекта недвижимости с течением времени меняется.
Различают виды деятельности, связанные с недвижимостью:
2 вопрос: Классификация объектов недвижимости.
К объектам недвижимости относятся, следующие:
Объекты недвижимости классифицируются по следующим признакам:
Земельные участки в поселениях (в городах, поселках) используются:
Земельные участки внепоселений используются:
Жилье включает:
Нежилая недвижимость, включает:
Промышленная недвижимость:
По видам собственности объекты недвижимости, подразделяются по принадлежности на праве собственности;
По видам собственности объекты недвижимости, подразделяются по принадлежности на праве пользования;
19.09.12
3 вопрос: Способы регистрации
Важнейшим условием эффективного управления недвижимостью не только как физическим объектом владение и использование его, но и как правом на него является принятая в стране система регистрации недвижимости. В мире существует 2 системы регистрации недвижимости:
1.англо-американская
2.европейская
Суть первой состоит в передаче прав собственности на недвижимость по договорам между прежними и новыми владельцами, т.е. осуществляется сделка. Для того чтобы обезопасить сделку и гарантировать от её возможных ошибок хозяин вынужден пользоваться услугами дорогостоящих страховых и юридических служб с тем, чтобы проанализировать всю историю объекта недвижимости в глубину до 70 лет.
Европейская система регистрации объектов недвижимости наиболее распространенная и основана на абсолютных гарантиях права собственности на недвижимость. При такой организации вся история недвижимости находится на едином государственном реестре, а вся совокупность прав на недвижимое имущество гарантируется государством, т.е. всю ответственность за ошибки и неточности несет государственный орган. К тому же данная система намного надежнее и дешевле, чем американская. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ней – это юридический акт признания и подтверждения, возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимость. Наряду с государственной регистрацией могут осуществляться специальные регистрации или технический учет отдельных видов недвижимости.
К объектам, подлежащим государственной регистрации, относятся пять групп:
1.право собственности
2.вещное право
3.ограничение прав (сервитуты, ипотека)
4.сделки, обеспечивающие возникновение, изменение и подтверждение прав
5.недвижимость как объект специальной регистрации (земельные участки, здания и сооружения, леса, многолетние насаждения)
Основные документы, регулирующие отношения по государственной регистрации прав на недвижимое имущество:
-закон РФ от 21.07.97 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
-правила ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденное правительством РФ 28.02.98 №219
-порядок установления платы за предоставление информации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и использование полученных средств утвержденное минфином РФ от21.10.96 №90
4вопрос: Особенности рынка недвижимости
Рынок недвижимости – это сложная стр-ра, в рамках которой сходятся покупатели и продавцы.
Рынок недвижимости мб представлен как совокупность правового, экономического и организационного блоков.
Правовой блок – это правила и механизмы передачи прав на собственность, а также правила поведения собственника с учетом интересов его и государства.
Экономический блок – представлен многочисленными показателями, которые характеризуют стоимостные и потребительские параметры объектов недвижимости (система налогов, доходов, ценообразование, инвестиции).
Организационный блок – это совокупность стр-р, которые обеспечивают функционирование рынка недвижимости:
1.государственные органы регулирования и управления
2.рыночные посредники
3.поблок инфраструктуры рынка
4.покупатели, продавцы, потребители и пользователи недвижимости
Подблок инфраструктуры рынка включает информационную среду (профессиональную, экономическую, рекламную, правовую, справочную, деловую. Среди профессиональных участников рынка недвижимости основными являются посреднические организации и риэлтерские фирмы. Кроме того, рынок недвижимости подразделяется на сегменты:
-рынок земельных участков
-рынок жилья (городского, сельского)
-рынок нежилых помещений
-рынок промышленной недвижимости
Каждый из сегментов имеет свою специфику и особенности оценки
Специфика рынка недвижимости
1.Большинство рынков недвижимости локальны по своей природе. Покупателем является либо человек, живущий в этой же местности, либо фирма, которая осуществляет здесь же свои деловые операции.
2.Каждый из объектов недвижимости уникален, т.е. недвижимость с трудом поддается стандартизации.
3.Если на обычном рынке определенному числу продавцов противостоит такое же число покупателей, то на рынке недвижимости в силу их локальной природы возникают диспропорции между числом продавцов и покупателей.
4.Если на обычном рынке преобладают публичные или биржевые сделки, то сделки на рынках недвижимости носят частный характер и совершаются в результате личных встреч покупателя с продавцом.
5.Если обычный рынок находится под наблюдением множества участников, аналитиков, исследователей, обладает развитой системой сбора, обработки и распространения информации, то рынок недвижимости труднодоступен и характеризуется неполнотой и недостоверностью информации
6.Если на обычном рынке единственным фактором, влияющим на решение, является цена, то на рынке недвижимости, поведение людей подвержено комплексу рефлекторных действий, импульсов, инстинктов, привычек и настроений.
7.В отличие от других рынков на рынке недвижимости объем предложения не может быть заметно быстро увеличен при росте цен. Это свойство называется ценовой неэластичностью предложения.
Тема: Недвижимость как экономическая категория. Оценка недвижимости. Закон об оценочной деятельности.
1.Недвижимость как экономическая аудитория.
2.Принципы оценки недвижимости.
3.Процесс оценки.
4.Закон об оценочной деятельности.
1)Недвижимость как и любой товар имеет три характеристики: стоимость, затраты, цену.
Стоимость объектов недвижимости делится на две категории:
-стоимость в обмене – это объективная или рыночная стоимость, или цена, которая преобладает на свободном открытом конкурентном рынке на основе равновесия между спросом и предложением. Рыночная стоимость – это идеальный стандарт, который не всегда достижим, и цена сделки не всегда совпадает с обоснованной рыночной ценой, поэтому чаще всего используют стоимость в пользовании.
-стоимость в пользование – это субъективная стоимость. Различают следующие виды стоимости в пользование:
Стоимость воспроизводства объекта (восстановительная стоимость) определяется издержками в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта с учетом износа, с использованием таких же архитектурных решений, строительных конструкций и материалов, а также с тем же качеством строительно-монтажных работ. В данном случае воспроизводится тот же моральный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имелись у оцениваемого объекта.
Стоимость замещения – определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле с использованием современных проектных нормативов и прогрессивных материалов, а также современного оборудования объектов недвижимости.
26.09.2012
2 вопрос: В основе принципе оценки недвижимости лежат модели, которые ранее наблюдались в поведение людей. Различают 4 группы принципов:
Вклад – это сумма, на которую увеличится или уменьшится стоимость хоз объекта или чистый доход от него в следствии отличия или отсутствия какого-нибудь дополнительного фактора производства.
Сбалансированность – любому типу землепользования соответствуют оптимальные суммы различных факторов производства при их сочитании достигается мах стоимость земли.
Если же принцип сбалансированности не учитывается, это ведет к снижению стоимости объектов недвижимости.
Примеры: слишком маленькая автостоянка при большом офисном здание.
«situs» (ситус) – экономическое местоположение (ситус промышленного предприятия определяется близостью к транспортным узлам через которые доставляются производственные ресурсы и вывозится ГП; доступностью инженерной инфраструктуры, обеспечивающей производственный процесс; близостью к местам проживания работников).
03.10.12
2) определяется наилучшее, наиболее эффективное использование здания, сооружения, которые находятся на этом участке.
4 группа принципов полезность – способность недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение данного периода времени.
Принцип замещения – рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше минимальной цены, взимаемой за другой аналогичный объект такой же полезности.
Принцип ожидания – ожидание – это установление текущей стоимости доходов или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения собственностью.
Процесс оценки объекта недвижимости – последовательность действий, выполняемых в ходе определения стоимости, состоит из 8 этапов:
4 вопрос: Закон об оценочной деятельности – самостоятельно.
Тема: Затратный подход к оценке стоимости недвижимости.
Расчет стоимости выполняется на нормативно-методической основе и воспринимается с большим доверием, чем другие методы, основанные на гипотетических умозаключениях оценщиков.
Затратный подход применяют:
Собъектов недвижимости затратным подходом=Своспроизводства или нового строительства – Износ накопленный+Сземли
2 вопрос: Рассмотрим более подробно каждый из элементов представленной схемы.
При определение, стоимости воспроизводства здания (восстановительной стоимости) используют 4 метода:
Строительная объектная смета – составляется в соответствие:
3 вопрос: Под износом понимается потеря стоимости собственности под воздействием различных факторов. Следует различать оценочный и бухгалтерский износ.
Оценочный износ – реакция рынка на старение объекта.
Бухгалтерский износ – нормативная величина запрограммированного возмещения стоимости снашивания материальных активов.
Различают 3 вида оценочного износа:
Каждый из износов первых двух видов может быть устранимым и неустранимым, исправимым и неисправимым.
Внешний износ всегда носит неисправимый характер.
Устранимый износ – износ, расходы по ликвидации которого, не превышают достигаемого в результате этого увеличения стоимости имущества.
Неустранимый износ– износ, по устранению которого, больше последующего увеличения стоимости имущества.
Накопление износа по всем своим типам зависит от срока жизни объекта недвижимости.
Срок экономической жизни – это время, в течение которого износ носит устаревший характер. В течение этого времени объект можно использовать.
Данный срок можно продлить благодаря качественному обслуживанию здания, своевременной организации и режима.
Эффективный возраст – возраст, который соответствует физическому состоянию объекта и учитывать возможность его продажи.
В мировой практике износ определяется 3 классическими методами:
10.10.12
1. Метод сравнения продаж состоит в выявлении рыночной оценки накопленного износа здания, путем сопоставления его восстановительной стоимости, с текущими ценами аналогичных объектов;
2. Метод эффективного возраста, основана на экспертизе строений и следующем соотношение:
Износ накопленный/Восст ст-ть объекта=Т эк жизни/Т эфф
Инак=Свосст*Тэк/Тэфф
Для оценки устранимого физ износа здание разбивают на отдельные конструктивные элементы по срокам их экономической жизни.
ОЭЖ – оставшийся срок экономической жизни.
ОЭЖкжэ<ОЭЖзд
ОЭЖджэ=ОЭЖзд
НФИкжэ=(ВСэ1-∑УФИэ1)*(ФВэ1/ФЖэ1)*100
НФИМджэ=(ВСзд-(∑УФИзд+∑ОВСкжэ))*(ФВзд/ФЖзд)*100
Функциональный износ оценивается по 3 факторам:
Во всех случаях устранимый функциональный износ определяется по стоимости его ликвидации.
Неустранимый ф-ый износ:
Неустранимый ф-ый износ вследствие недостаточности отдельных элементов измеряется потерей чистого дохода из-за их отсутствия, капитализированной по норме капитализации для зданий такого типа за вычетом стоимости устройства этих улучшений в процессе нового строительства.
Неустранимый ф-ый износ вследствие переизбытка отдельных элементов, оценивается как восстановительная стоимость этих элементов за вычетом их физ износа и с добавлением алгебраической суммы всех текущих расходов и доходов владельца, связанных с использованием сверх улучшений.
Внешний износ – существует 2 подхода к измерению износа:
4 вопрос: Земля является базисной составляющей любой недвижимости. Затратный подход, к оценки недвижимости начинается с оценки земельного участка. Земельный рынок часть рынка недвижимости, который обладает специфическими особенностями. Земельный участок уникален по своему местоположению, а также геометрич хар-ам, по состоянию почв, ландшафту, транспортной доступности, инженерному устройству. Число предлагаемых участков со сходными хар-ами ограниченно и спрос на них не взаимозаменяем. Цена земли в краткосрочном периоде определяется величиной платежеспособного спроса, т.к. продавец не может увеличить предложение земельных участков сколько бы за них не платили и ему не выгодно снимать с продажи свой товар, т.к. в этом случае он рискует вообще лишиться дохода.
Земля является объектом гос регулирования.
Гос земельный кадастр – это действующая на всей территории страны методически унифицированная система регистрации прав на землю и связанная с ней недвижимость, учета и оценки земельных участков. С системой кадастра связаны основные функции регулирования земельных отношений:
При оценке рыночной стоимости земли используют следующие методы:
Метод сравнения продаж самый распространенный в мировой практике, основан на сравнение цен, при этом цены сравниваемых участков приводят к единому измерителю площади (1 кв.м, 1 сотка, 1 Га, 1 фронтальный метр городской площади). Отбор сравниваемых с оцениваемым участком земли и ориентировка цен производится в след последовательности:
Метод соотнесения (пример);
17.10.12
3. Метод разбивки на участки представляет собой упрощенную модель инвестиционного анализа варианта наилучшего использования оцениваемой территории, не имеющей аналогов в сравнимых продажах. Этому методу оценки подвергаются крупные нестандартные земельные участки, для которых решается вопрос их рационального перспективного освоения. Например, требуется продать участок в 6 га наиболее выгодно. Целиком этот участок продать сложно, но можно разместить коттеджи
4. Техника остатка для земли – это универсальный метод и наиболее эффективен при отсутствии сведений о сравнимых продажах свободных участков и наличии информации о доходности всего имущественного комплекса. Затратным методом оценивается стоимость улучшений и с помощью коэффициента капитализации для зданий определяется относящаяся к ним часть чистого операционного дохода, остальная часть чистого операционного дохода всей собственности с помощью коэффициента капитализации для земли преобразуется в её оценку.
Соб.недв=NOI/R
Пример. Требуется определить стоимость участка, на котором будет построена многоэтажная гараж-стоянка для автомобилей.
Ст зем уч =доход от владения землей/коэфф капитализ для земли;
Соб недв= Свосст – Из накопл+С зем уч;
Соб.недв=NOI/R
С об недв=с ср об+-Кi- ст-ть корректировки
Тема: Доходный подход к оценке стоимости недвижимости
1.Метод прямой капитализации дохода
2.Чистый операционный доход
3.Ставка капитализации
4.Метод дисконтирования денежных потоков (второй метод капитализации)
1 вопрос: Метод прямой капитализации дохода – это процесс пересчета будущих доходов в единую сумму текущей стоимости. Он применяется, если:
1. недвижимость приносит относительно стабильный доход
2. доход растет устойчивыми темпами
Метод капитализации не применяется, если
1. отсутствует информация о рыночных сделках
2. не применимы теоретические методы определения ставки капитализации
3. объект не находится в режиме стабильного функционирования (строительства или реконструкции)
4. объект подвергается серьезным разрушениям в результате стихийного бедствия или пожара
Преимущество метода прямой капитализации:
NOI=ДВД – текущ опер расх – расход на замещение
ДВД=ПВД – потери
ПВД=Аренд плата*S+прочие доходы,
ПВД – потенциально возможный доход, недвижимости при 100% площадей предназначенных для сдачи в аренду.
Прочие доходы – доходы полученные от функционирования недвижимости сверх арендных платежей, например за пользование автостоянкой.
ДВД – действительный валовой доход
Потери – потери арендной платы, которые связаны с тем, что не всю площадь можно сдать в аренду и не все доходы получить, не добор платежей, не полная занятость платежей.
Текущие операционные расходы – это переод-ие ежегодные расходы на содержание недвижимости, состоят из постоянных и переменных расходов.
Постоянные: не зависят от загрузки площадей и включают:
Переменные расходы зависят от загрузки площадей и включают:
Расходы на замещение – отчисления в фонд замещения, которые необходимы на замену элементов здания, узлов и оборудования, срок жизни которых короче, чем срок экономической жизни здания.
2)Чистый операционный доход
Пример расчета NOI на основе составления отчета о доходах и расходах по здаваемому в аренду одноэт зданию 500 кв.м
Итого резерва=5000
24.10.12
Соб недв=NOI/R
3 вопрос: Ставка капитализации – это ставка, или коэффициент, которая применяется для приведения потока доходов к единой сумме стоимости.
R=RON+ROF
RON – ставка дохода на капитал или отдача;
ROF – норма возврата капитала или возмещение капитала;
Таким образом, ставка капитализации, включает в себя доход на капитал и возврат капитала.
Доход на капитализации – компенсация, которая должна быть выплачена инвестору за ценность денег с учетом фактора времени.
Возврат капитала означает погашение суммы первоначального вложения
Величина ставки капитализации зависит от изменения стоимости объекта недвижимости во времени. Различают 3 варианта прогнозируемого изменения стоимости объекта недвижимости:
Если стоимость объекта недвижимости в течение времени не меняется, то ставка капитализации=отдачи;
Используются 3 способа возмещения инвестированной суммы:
А) прямолинейный возврат капитала - метод Ринга;
Б) возврат капитала по фактору возмещения из ставки дохода на инвестиции - метод Инвуда;
В) возврат капитала по фактору возмещения безрисковой ставке процента – метод Холскольда.
А) Метод Ринга – выглядит следующим образом:
При полной потери стоимости: R=I+1/n, I – отдача;
При частичной потери стоимости: R=I+∆1/n;
Б) Возврат капитала по фонду возмещения и ставки дохода на инвестиции, называется методом Инвуда или равномерно-аннуитетным возмещением капитала.
При полной потери стоимости: R=I+sff(i,n);
При частичной потери стоимости: R=I+ ∆sff(i,n).
В) Возврат капитала по фактору возмещения безрисковой ставке процента – метод Хоскольда:
R=I+sff(i,n);
R=I+ ∆sff(i,n). i – безрисковая ставка%.
При прогнозируемом увеличение стоимости капитала, ставка капитализации определяется 2 способами:
Метод дисконтирования ден потоков (2ой метод капитализации):
PV=∑CF/(1+i)n
Использование метода:
С=NOI/R
Недостатки:
Тема: рыночный сравнительный подход к оценке стоимости недвижимости.
1 вопрос: сравнительный подход к оценке стоимости недвижимости заключается в анализе факторных сделок купли-продажи объектов недвижимости и сравнение объектов по которым проводились с оцениваемым объектом недвижимости.
Соб недв=Цi+-ki - стоимость оцениваемого объекта недвижимости (рыночная),
Цi - цена i-ого оцениваемого объекта,
ki – величина корректир. i-ого сравниваемого объекта.
Данный метод чаще всего называется рыночным и чаще всего к рыночной оценке стоимости жилья.
Этапы реализации рыночного метода:
2 вопрос: в зарубежной и отечественной практике выделяют 9 основных элементов сравнения:
Допустима корректировка, Как в %, так и абсолютных суммах. Рассмотрим 9 элементов сравнения:
При сделке по 1 варианту корректировка не требуется, т.к. сделка реализуется из текущей стоимости на дату продажи. При 2 варианте требуется корректировка цены продажи сравниваемого объекта недвижимости на величину за кредит. При 3 варианте применяют дисконтирование кредита при рыночной норме %.
4 вопрос: а) С об недв=В*х,
В – коэфф получ для един сравнения,
Х – замеренные данные для оценки объекта недвижимости.
Б) С об недв=В*х+-а+-С+-…+-n
А,с, …, n – поправочные коэффициенты
В) С об недв=А (100+-в+-с+-…+-n)
в,с …, n – в % поправочные коэффициенты, которые +- из 100%.
Г) многофакторные мин и немин модели
С об недв=∑аi*хi
Аi – коэфф регрессии
хi – различия переем, которые характерн факторы
14.11.12
5 вопрос: Поправки или корректировки в цене аналога, могут быть абсолютными (рубли, доллары), в процентах, используются кумулятивные поправки (определяются путем перемножения всех индивидуальных процентных поправок), также применяются качественные поправки (хуже, лучше, и т.д.)
Если поправки к цене сопоставимых объектов, выражается в ден выражение, то они могут выноситься в любой последовательности.
Если поправки выражены в %, то последовательность их внесения влияет на конечный результат, поэтому принятую последовательность корректировок, см. 2 пункт плана лекции, необходимо соблюдать.
Правило внесения поправок
Если сравниваемый элемент в сопоставимом объекте лучше чем, то используется отрицательная поправка.
Если хуже, то используется положительная поправка.
Существует 5 возможных вариантов соотношений между сопоставимым объектом и оцениваемым.
Первый вариант сопоставимый и оцениваемые объекты имеют одинаковые хар-ами, т.е. объекты идентичны, в этом случае поправки не вносятся.
Второй вариант оцениваемый объект на 10% лучше, чем сопоставимый.
Х – стоимость сопоставимого объекта недвижимости,
Х=1+1*10%=1(1+10%)=1,1 – стоимость объекта в этом случае определяется умножением сопоставимого на 1,1.
Третий вариант оцениваемый объекта на 10% хуже, чем соспоставимый:
Х=1-1*10%=1(1-10%)=0,9 – стоимость объекта в этом случае определяется умножением сопоставимого на 0,9.
Четвертый вариант сопоставимый объект имущ на 10% оцениваемого
1=х+х*10%=1,1х
Чтобы определить стоим оценив объекта нужно стоим сопоставим умнож на 0,909.
Пятый вариант. Сопоставимый объект на 10% ниже оцениваемого.
1=х-х*10%=0,9х
Чтобы определить стоим-ть оценив объекта ……умножить на 1,1.
6 вопрос: Валовой рентный мультипликатор – это отношение продажной цены объекта к потенциальной валовой выручке или к действительной валовой выручке.
ВРМ=Цена продажи/ПВД (ДВД)
Расчет стоимости ВРМ осуществляется в следующей последовательности:
Данный метод благодаря своей простоте очень удобен для практического применения, но есть ограничения по использ данного метода:
Тема: Ипотечно – инвестиционный анализ. Традиционная техника.
Традиционная тежника ипотечно-инвестиц анализа – метод оценки стоимости собственности, в основу которого положено определение общей суммы стоимости, включающей инвестиции в собственный капитал и ипотечные кредиты.
Как правило, почти все инвестиционные сделки с недвижимостью совершаются с привлечением ипотечных кредитов, т.к. это считается выгодным. Инвесторы получают финансовый левередж, который позволяет увеличить текущую отдачу. Извлечь больше прибыли из прироста стоимости собственности.
Традиционная техника ипотечно-инвестиционного анализа осуществляется в 3 этапа:
1 этап: оценка текущей стоимости ежегодных денежных поступлений.
А оценка: ежегодный чистый операционный доход (NOI):
Б оценка ожидаемых выплат по ипотечным кредитам:
В ежегодные ден поступления
Г оценка ожидаемых ежегодных ден поступлений (текущая стоимость В за период владения активом)
А цена перепродажи
Б затраты по совершению сделки
В минус остаток погашенного ипотечного долга на дату перепродажи
Г выручка от перепродажи
Д оценка ожидаемой выручки от перепродажи (текущая стоимость с использованием Г)
А определяется оценочная стоимость капитала=(1 Г+2 Д)
Б оценочная стоимость капитала в целом= (3 А+1 Б.1)
-