Если у вас возникли сложности с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой - мы готовы помочь.
Предоплата всего
Подписываем
16
Тема: Методы оценки недвижимости: доходный, рыночный, затратный.
Содержание
Введение…………………………………………………………………..3
1.Подходы к оценке недвижимости……………………………………..4
2.Методы оценки недвижимости………………………………………..8
Заключение………………………………………………………………12
Задачи…………………………………………………………………….14
Список использованной литературы……………………………………17
Введение
В настоящее время недвижимое имущество является одним из необходимых ресурсов (наряду с человеческими, финансовыми, материально-техническими и информационными ресурсами) обеспечения эффективной деятельности акционерного общества, государственного и муниципального собственника и, наконец, нормальной жизнедеятельности каждого отдельно взятого физического лица.
Сейчас на рынке недвижимости представлены жилые квартиры и комнаты, офисные здания и помещения, здания производственного и торгового назначения, коттеджи, дачи и сельские дома с земельными участками. Следует учитывать региональные особенности рынка недвижимости.
Поэтому оценка недвижимого имущества является важной и актуальной на современном этапе развития. Оценка движимого имущества также важна как в целях налогообложения, так и в целях купли-продажи, залога, аренды и др.
Цель данной работы рассмотреть подходы и методы оценки недвижимости.
Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:
-рассмотреть подходы оценки недвижимости;
-дать характеристику методам оценки недвижимости.
1.Подходы к оценке недвижимости
Существует три базовых подхода к определению стоимости объекта оценки, в рамках которых используются различные методы.
1.Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимы для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применявшихся на дату оценки.
2.Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами – аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Объектом – аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
3.Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.1
Затратный подход
Затратный подход к оценке недвижимой собственности основан на сопоставлении затрат по созданию объекта недвижимости со стоимостью оцениваемого или сравнимых объектов. Подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и исходит из принципа замещения, гласящего, что покупатель, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период без существенных задержек.2
Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:
Затратный подход наиболее уместен при оценке объектов, недавно сданных в эксплуатацию, он приводит к наиболее убедительным результатам в случае достаточно обоснованной стоимости земельного участка и незначительном накопленном износе улучшений.3
Сравнительный подход
Сравнительный подход базируется на трех основных принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада. На основе этих принципов оценки недвижимости в рыночном подходе используется ряд количественных и качественных методов выделения элементов сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости оцениваемого объекта.
Основным принципом в рыночном подходе оценки недвижимости является принцип замещения, который гласит, что потенциальный покупатель не заплатит за имущество цену, превышающую стоимость приобретения аналогичного, с его точки зрения, имущества.
Основные трудности при применении методов рыночного подхода связаны с непрозрачностью российского рынка недвижимости.В большинстве случаев реальные цены сделок с объектами недвижимости неизвестны. В связи с этим часто при проведении оценки применяются цены предложений по выставленным на продажу объектам.4
Доходный подход
Определение рыночной стоимости объектов недвижимости с помощью доходного подхода основывается на принципе ожидания. В соответствии с этим принципом типичный инвестор, то есть покупатель объекта недвижимости, приобретает его в ожидании получения в будущем доходов от использования. Учитывая, что существует непосредственная связь между размером инвестиций и выгодами от коммерческого использования объекта инвестиций, стоимость недвижимости определяется как стоимость прав на получение приносимых ею доходов, иными словами, стоимость объекта недвижимости определяется как текущая стоимость будущих доходов, генерируемым объектом оценки.
Преимущество доходного подхода по сравнению с затратным и рыночным подходами заключается в том, что он в большей степени отражает представление инвестора о недвижимости как источнике дохода, то есть это качество недвижимости учитывается как основной ценообразующий фактор. Основным недостатком доходного подхода является то, что он в отличие от двух других подходов основан на прогнозных данных.5
Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:
ПВД = S * Са, (1.1)
где S – площадь, сдаваемая в аренду, кв. м;
Са – арендная ставка за 1 кв. м.
где ДВД – действительный валовой доход;
ПВД – потенциальный валовой доход;
Кз – коэффициент загрузки площадей;
Кс – коэффициент сбора платежей.
Следует отметить, что к ДВД, рассчитанному вышеизложенным способом, необходимо добавить прочие доходы, получаемые от функционирования объекта сверх арендных платежей (например, за использование дополнительными услугами – автомобильной стоянкой и т.п.).6
2.Методы оценки недвижимости
Из всех методов оценки земли определяющее значение имеет метод сравнительного анализа продаж.
Восстановительная стоимость строительства оцениваемого объекта недвижимости рассчитывается в текущих ценах как нового (без учета накопленного износа) и соотнесения к дате оценки. В основе определения восстановительной стоимости лежит расчет затрат, связанных со строительством объекта и сдачей его заказчику. В зависимости от порядка учета этих затрат в себестоимости строительства принято выделять прямые и косвенные затраты.
Прямые затраты непосредственно связаны со строительством (стоимость материалов, заработная плата строительных рабочих, стоимость строительных машин и механизмов и т.п.). Косвенные затраты – затраты, не относящиеся непосредственно к строительству (гонорары проектно-сметным организациям, стоимость инвестиций в землю, маркетинговые, страховые и рекламные расходы и т.п.). Прибыль девелопера отражает затраты на управление и организацию строительства, общий надзор и связанный с девелопментом предпринимательский риск. Прибыль предпринимателя определяется как часть прибыли от продажи объекта. Независимо от величины процента и соответствующей ему основы (составной части стоимости собственности), величина предпринимательской прибыли остается постоянной. 7
Метод прямой капитализации – метод определения рыночной стоимости доходного объекта, основанный на прямом преобразовании наиболее типичного дохода первого года в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации, полученный на основе анализа рыночных данных о соотношениях чистого дохода и стоимости активов, аналогичных оцениваемому объекту, полученных методом рыночной экстракции. Такой западный классический вариант метода прямой капитализации, при котором коэффициент капитализации извлекается из рыночных сделок, применять в российских условиях практически невозможно в связи с возникающими сложностями при сборе информации (чаще всего условия и цены сделок являются конфиденциальной информацией). Исходя из этого, на практике приходится использовать алгебраические методы построения коэффициента капитализации, предусматривающие отдельную оценку нормы отдачи на капитал и нормы его возврата.
Следует отметить, что метод прямой капитализации применим для оценки действующих активов, не требующих на дату проведения оценки больших по длительности капиталовложений в ремонт или реконструкцию.8
Основным принципом в рыночном подходе оценки недвижимости является принцип замещения, который гласит, что потенциальный покупатель не заплатит за имущество цену, превышающую стоимость приобретения аналогичного, с его точки зрения, имущества.
Основные трудности при применении методов рыночного подхода связаны с непрозрачностью российского рынка недвижимости. В большинстве случаев реальные цены сделок с объектами недвижимости неизвестны. В связи с этим часто при проведении оценки применяются цены предложений по выставленным на продажу объектам.9
Метод сравнения продаж определяет рыночную стоимость объекта на основе анализа недавних продаж сопоставимых объектов недвижимости, которые сходны с оцениваемым объектом по размеру и использованию. Данный метод определения стоимости предполагает, что рынок установит цену для оцениваемого объекта тем же самым образом, что и для сопоставимых, конкурентных объектов. Для того чтобы применить метод сравнения продаж, специалисты используют ряд принципов оценки, включая принцип замещения.
Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:
1.подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности;
2.определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;
3.сопоставление оцениваемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравниваемых;
4.приведение ряда скорректированных показателей стоимости сравнимых объектов к рыночной стоимости объекта оценки.
В качестве источников информации о рыночных сделках с недвижимостью могут использоваться риэлтерские конторы, государственные источники, собственные базы данных, публикации и т.д.
После выбора единицы сравнения необходимо определить основные показатели или элементы сравнения, используя которые можно смоделировать стоимость объекта посредством необходимых корректировок цен купли-продажи сравнимых объектов недвижимости.
В оценочной практике при определении стоимости недвижимости выделяют такие основные элементы сравнения, как переданные права на недвижимость, условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости, условия продажи (чистота сделки), время продажи, функциональное назначение объекта, местоположение, удобство подъездных путей, площадь объекта, техническое состояние и уровень отделки помещений.
Данный метод наиболее эффективен для регулярно продаваемых объектов.
Для выделения элементов измерения корректировок используют количественные и качественные методики.
К количественным методикам относят:
К качественным методикам относятся:
Заключение
Под объектом недвижимости понимается, во-первых, предприятие в целом как имущественный комплекс, а во-вторых, земельный участок, неотъемлемой частью которого могут быть: здание (сооружение) или группа зданий; обособленные водные объекты, многолетние насаждения; инженерные сооружения и сети; стационарные сооружения благоустройство территории участка; элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения; другие объекты.
Оценку недвижимости осуществляют с позиций трех подходов: доходного, затратного и сравнительного. Каждый подход позволяет подчеркнуть определенные характеристики объекта.
Каждый из трех рассмотренных подходов предполагает использование при оценке присущих ему методов:
Таким образом, объекты недвижимости в случае снижения эффективности их использования могут изменять свое назначение. Это происходит как в результате износа зданий и других улучшений, так и под воздействием тенденций на рынке недвижимости.
Каждый из использованных методов имеет достоинства и недостатки.
Сравнительный подход обеспечивает прямую оценку рыночной стоимости, опираясь на статистику по реальному рынку коммерческой недвижимости. При обработке данных предприняты специальные меры, позволяющие защитить кредитора от завышения оценки. В связи с этим сравнительному подходу присваивается наибольший вес.
Затратный подход позволяет наилучшим образом учесть конструктивные особенности и физическое состояние объекта оценки. В то же время информационная база не совершенна. Основные проблемы связаны с оценкой стоимости земли. Кроме того, при расчете восстановительной стоимости приходится полагаться на усредненные индексы пересчета в текущие цены, что может привести к ошибкам.
Доходный подход построен на рыночных данных и лишен некоторых недостатков затратного подхода. Основным источником погрешности метода является неопределенность, связанная с использованием прогнозных данных по доходам, темпам роста.
Задача 1
Имеется следующая информация о компании А:
Выручка от реализации 2 млн. долл.
Соотношение выручки и величины 2 : 1
собственных оборотных средств
Соотношение внеоборотных и оборотных средств 4 : 1
Коэффициент текущей ликвидности 3 : 1
Рассчитайте: а) величину краткосрочной кредиторской задол женности; б) величину внеоборотных активов.
Решение:
Собственные оборотные средства равны 4 млн. долл.
Размер внеоборотных активов равен 1 млн. долл.
Величина краткосрочной кредиторской задолженности равна 1,33 млн. долл.
Ответ: величина краткосрочной кредиторской задолженности равна 1,33 млн. долл.; величина внеоборотных активов равна 1 млн. долл.
Задача 2
Вы имеете 20 тыс. руб. и хотели бы удвоить эту сумму через 5 лет. Каково минимально приемлемое значение процентной ставки?
Решение:
20 000 х 2 = 40 000( желаемая сумма)
или 15%
Ответ: минимально приемлемое значение процентной ставки равно 15%
Задача 3
Проект, требующий инвестиций в размере 160 000 долл., пред полагает получение годового дохода в размере 30 000 долл. на про тяжении 15 лет. Оценить целесообразность такой инвестиции, если коэффициент дисконтирования - 15%.
Решение:
Поскольку NPV =15421>0, то проект следует принять.
Ответ: вложение денежных средств в инвестиционный проект будет выгодно.
Задача 4
Завод по производству однотипных мотоциклов имеет постоянные затраты, необходимые для его функционирования, в сумме 25 млн. руб. Всего было изготовлено 15000 шт. мотоциклов, суммарная цена которых составила 45 млн. руб., а переменные затраты на изготовление одного мотоцикла - 1,5 тыс. руб. Определите пороговое значение количества выпускаемого товара.
Решение:
Точка безубыточности =
25 000 000/((45 000 000/15 000)-1 500)=25 000 000/1 500=16667 ед.
Ответ: пороговое количество выпускаемых мотоциклов, обеспечивающее прибыль, равно 16 667 ед. товара.
Задача 5
В текущем квартале (90 дней) объем работ составляет 1 200 тыс. руб., себестоимость – 800 тыс. руб., остаток дебиторской задолженности 60 тыс. руб., остаток кредиторской задолженности – 100 тыс. руб. Найти периоды погашения дебиторской и кредиторской задолженности, сравнить и сделать выводы.
Решение:
Коэффициент оборачиваемости дебиторской задолженности = 1 200/60 = 20 раз.
Период погашения дебиторской задолженности = 360/20 = 18 дней.
Коэффициент оборачиваемости кредиторской задолженности = 800/100 = 8 раз.
Период погашения кредиторской задолженности = 360/8 = 45 дней.
Период погашения кредиторской задолженности существенно выше, чем дебиторской. Обычно это является нормальной ситуацией и может быть скорее положительным признаком поскольку в данном случае поступление денег предприятию от дебиторов происходит чаще (с меньшей периодичностью), чем оплата счетов кредиторам. Следовательно, у предприятия нет потребности вовлекать дополнительные средства в оборот для покрытия текущих финансовых потребностей.
Список использованной литературы
. Интернет: http://ocenka-uia.ru/consultations/clauses/6/1/
2. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости / Д. Фридман, Н. Ордуэй. – М.: Дело, 1997
3. Экономика недвижимости / Под ред. А. Б. Крутик, М. А. Горенбургов. – М.: Лань, 2001. - 297 с.
4. Федотова М. А. Сколько стоит бизнес? Методы оценки. – М., Изд-во «Перспектива», 2004
5. Есипов В. Е., Маховикова Г. А., Терехова В. В. Оценка бизнеса. - СПб: Питер, 2006. – 457 с.
6. Оценка недвижимости: Учеб. пособие для вузов / Под ред. проф. В. А. Швандара. – М.: ЮНИТИ-ДАНА,
2002. – 303 с.
7. Экономика недвижимости: Учебное пособие. – М.: Дело, 2000
8. Акимова И., Биктимирова Н. Новые подходы к стандартизации оценки недвижимого имущества в системе действующего законодательства и реальной правоприменительной практики // Право и экономика. – 2005. – №12. – с. 18-21
9. Федотова М. А. Сколько стоит бизнес? Методы оценки. – М., Изд-во «Перспектива», 2004
1 Интернет: http://ocenka-uia.ru/consultations/clauses/6/1/
2 Анализ и оценка приносящей доход недвижимости / Д. Фридман, Н. Ордуэй. – М.: Дело, 1997
3 Экономика недвижимости / Под ред. А. Б. Крутик, М. А. Горенбургов. – М.: Лань, 2001. - 297 с.
4 Федотова М. А. Сколько стоит бизнес? Методы оценки. – М., Изд-во «Перспектива», 2004
5 Есипов В. Е., Маховикова Г. А., Терехова В. В. Оценка бизнеса. - СПб: Питер, 2006. – 457 с.
6 Оценка недвижимости: Учеб. пособие для вузов / Под ред. проф. В. А. Швандара. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2002. – 303 с.
7 Экономика недвижимости: Учебное пособие. – М.: Дело, 2000
8 Акимова И., Биктимирова Н. Новые подходы к стандартизации оценки недвижимого имущества в системе действующего законодательства и реальной правоприменительной практики // Право и экономика. – 2005. – №12. – с. 18-21
9 Федотова М. А. Сколько стоит бизнес? Методы оценки. – М., Изд-во «Перспектива», 2004
15
0
1
20000
40000
1
5
=
-
=
-
=
n
P
S
r