Если у вас возникли сложности с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой - мы готовы помочь.
Предоплата всего
Подписываем
МІНІСТЕРСТВО ОСВІТИ І НАУКИ УКРАЇНИ
ДЕРЖАВНИЙ ВИЩИЙ НАВЧАЛЬНИЙ ЗАКЛАД
“КИЇВСЬКИЙ НАЦІОНАЛЬНИЙ ЕКОНОМІЧНИЙ УНІВЕРСИТЕТ
ІМЕНІ ВАДИМА ГЕТЬМАНА”
КАФЕДРА ЦИВІЛЬНОГО ТА ТРУДОВОГО ПРАВА
Самостійна робота з цивільного права України
Доповідь до статті на тему:
Договір купівлі-продажу як підстава виникнення права власності на нерухомість
Виконав:
студент 3 курсу , 2 групи
юридичного факультету
денної форми навчання
Бойко В.А.
Перевірила:
асистент
Худойбердієва Л.В.
2013
Нерухомість - один з найцінніших об'єктів цивільних прав. Права на нерухоме майно та угоди з ним зачіпають інтереси майже всіх громадян і юридичних осіб. Як відомо, відповідно до положень ст. 47Конституції України громадяни України можуть реалізувати своє право на житло кількома способами, у тому числі шляхом набуття права власності на нього за допомогою укладення різного роду цивільно-правових правочинів[1]. Одним з найпоширеніших цивільно-правових правочинів з нерухомістю є договір купівлі-продажу нерухомого майна.
Законодавство України не виділяє договір купівлі-продажу нерухомості в окремий вид купівлі-продажу за такою системною ознакою, як предмет договору. Тому до договору купівлі-продажу нерухомості застосовуються загальні правила про договори купівлі-продажу [2]. Між тим, специфічні риси нерухомості – її сталий зв'язок з землею, особлива цінність, неспоживність у процесі використання тощо – диктують необхідність визначення спеціальних правил, що регулюють участь таких об'єктів у майновому обороті.
Як і будь-який інший договір купівлі-продажу,договір продажу нерухомості є консенсуальним, тобто вважається укладеним у момент досягнення згоди сторін за всіма істотними умовами в потрібній у належних випадках формі. Договору продажу нерухомості притаманні й інші,спільні для всіх договорів купівлі-продажу риси, а саме – оплатність та взаємність.[4].
Предметом цього договірного типу виступає нерухоме майно. Саме предмет договору є тією визначальною ознакою, яка дозволяє виділити договір купівлі нерухомості в окремий вид. До нерухомих речей (нерухомого майна, нерухомості) належать земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ділянці,переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення, у тому числі ліси, багаторічні насадження, будівлі, споруди. До нерухомих речей відносяться також повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання,космічні об'єкти. Режим нерухомості речі може бути поширений законом і на інші речі – в силу їх обов'язкової державної реєстрації.
Таким чином, основними ознаками нерухомості є:
по-перше, тісний зв'язок з землею,
по-друге, неможливість переміщення відповідного об'єкту без його знецінення та зміни його призначення.
Слід зазначити, що ці ознаки притаманні не всім об'єктам нерухомості, адже кожний вид нерухомого майна характеризується своїми особливостями згідно його цільового призначення.
Об'єктом нерухомості, що має суто цільове призначення, визнається житлом під яким ЦК розуміє не лише житлові будинки та садиби, призначені придатні для постійного проживання в них, а й окремі квартири, інші житлові приміщення (у тому числі ізольовані кімнати у квартирах). Житлові приміщення призначені для проживання у них громадян. Власник житлового приміщення має право використовувати помешкання для власного проживання, проживання членів своєї сім'ї, інших осіб і не має права використовувати його для промислового виробництва. Самостійним об'єктом нерухомого майна виступають також особливо цінні рухомі об'єкти, які підлягають обов'язковій державній реєстрації (повітряні морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти) [5]..
Ціна договору купівлі-продажу нерухомості складає наступну істотну умову даного договірного типу. Відповідно до ЦК України продаж майна проводиться за цінами, що встановлюються за погодженням сторін. За відсутності у договорі узгодженої сторонами у письмовій формі умови про ціну договір вважається неукладеним
Як відомо, окрім загальних вимог про форму договору, що встановлені для усіх видів правочинів, існують і спеціальні вимоги, передбачені саме для договорів як для багатосторонніх правочинів. Останні у свою чергу поділяються на ті, що поширюються на всі види договорів,та ті, що передбачені для окремих їх різновидів. Однією з таких спеціальних вимог закону щодо форми договору певного виду є вимога, згідно з якою договір купівлі-продажу жилого будинку повинен бути нотаріально посвідчений, якщо хоча б однією зі сторін є громадянин України. Недодержання цієї вимоги тягне недійсність договору [6]. Окрім нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу нерухомості закон вимагає реєстрації такого договору у виконавчому комітеті місцевої ради.
Крім того, не треба забувати і про те, що сам факт посвідчення нотаріусом договору купівлі-продажу нерухомості є визнанням його з боку держави таким, що породжує відповідні права і обов'язки для сторін і є юридичне вірогідним.
За ЦК України договір купівлі-продажу нерухомості укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації (ст. 657 ЦК України). Недодержання сторонами встановленої форми договору продажу нерухомості має наслідком його не укладення.
Продавцем і покупцем за договором купівлі-продажу нерухомого майна можуть бути як юридичні, так і фізичні особи. При цьому слід мати на увазі, що статутом чи спеціальною вказівкою закону для юридичних осіб можуть бути встановлені обмеження щодо набуття та відчуження нерухомого майна(наприклад, ст. 48 Закону України «Про банки і банківську діяльність», ст. 41Закону України «Про господарські товариства»). За загальним правилом як продавець може виступати власник нерухомо майна. Продавцем також може бути особа, уповноважена власником відповідно до закону або договору.
Учасниками договору купівлі-продажу нерухомості на стороні як продавця так і покупця можуть виступати будь-які суб'єкти права. Але участь у договорі деяких суб'єктів цивільного права має певні особливості.
Якщо продавцем виступає державне або комунальне підприємство, яке має право повного господарського відання (а казенне підприємство – оперативного управління), воно має лише обмежені права з розпорядження закріпленим за ним майном і не вправі відчужувати нерухоме майно без згоди на це власника. Продане державним чи комунальним підприємством нерухоме майно вибуває одночасно як зі сфери господарського відання (чи оперативного управління), так і з державної власності ( власності територіальних громад) [6].
Особливий порядок встановлений законом і для відчуження нерухомого майна, що перебуває у спільній власності, наприклад подружжя. Відповідно до Сімейного кодексу України для укладення угод з відчуження спільного майна подружжя, що потребують обов'язкового нотаріального засвідчення,згода другого з подружжя повинна бути висловлена у письмовій формі [3].
Отже, договір займає важливе місце в регулюванні правовідносин. В Цивільному кодексі України, немає спеціальних норм, які регулюють особливості передання у власність об’єктів нерухомості. Не дивлячись на це виникає значна необхідність в особливому становищі таких договорів,так як їх специфічний правовий режим зумовлює потребу в спеціальному правовому регулюванні купівлі–продажу нерухомості. Договір займає важливе місце в регулюванні правовідносин.
Висновком є те,що договір купівлі-продажу нерухомості є укладений від часу досягнення згоди на всіх істотних умовах (предмета та ціни) в нотаріально посвідченій формі,а момент виникнення права власності у набувача (покупця) пов’язується з державною реєстрацією договору купівлі–продажу. Тому підставою виникнення права власності на нерухомість є юридичний склад – укладення договору купівлі–продажу нерухомості з нотаріальним посвідченням та державна реєстрація.
Список використаної літератури: