Если у вас возникли сложности с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой - мы готовы помочь.
Предоплата всего
Подписываем
Содержание
|
[1] [2] 1.1. Понятие недвижимости [3] Рис. 1. Объекты недвижимости и методики их оценки [4] 1.2. Стоимость недвижимости и ее основные виды [5] 1.3. Принципы оценки недвижимости [6] 1.4. Процедура оценки недвижимости [7] Общие требования к отчету об оценке стоимости недвижимости [8] Тема 2. Сбор исходной информации [9] 2.1. Документы, устанавливающие количественные, качественные и правовые характеристики объекта [10] 2.2. Осмотр объекта и фотофиксация [11] 2.3. Описание объекта оценки [12] 2.4. Анализ рынка объекта оценки [13] Тема 3. Анализ наиболее эффективного использования [14] Стоимость в пользовании [15] Стоимость в обмене [16] Стоимость недвижимости |
Недвижимое имущество - это физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли или все, что являет ся обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обус ловленные владением объектами. Под физическими объектами понима ются нерасторжимо связанные между собой земельные участки и распо ложенные на них улучшения.
Однако методика оценки недвижимости применима не для всех объектов, отнесенных к недвижимости по ГК РФ (см. рис.1).
В соответствии с Федеральными стандартами оценки выделяют следующие виды стоимости, которые объединяются в группы с точки объективного (в обмене, учет двух стороны предполагаемого покупателя и предполагаемого продавца) и субъективного ( в пользовании, учет только одной стороны инвестора/собственника) характера проведения оценки.
Рыночная
Ликвидационная
Инвестиционная
Кадастровая
В мировой практике принято выделять четыре группы оце ночных принципов оценки недвижимости:
|
полезность замещение ожидание |
остаточная продуктивность вклад прогрессия и регрессия сбалансированность экономическая величина экономическое разделение |
зависимость соответствие предложение и спрос конкуренция изменение |
Принципы, основанные на представлениях потенциального собственника.
Принцип полезности означает, что чем боль ше объект недвижимости способен удовлетворить потребность собственни ка, тем выше его полезность и стоимость.
Принцип замещения означает, что при наличии определенного количе ства однородных (по полезности или доходности) объектов недвижимости самым высоким спросом будут пользоваться объекты с наименьшей ценой.
Принцип ожидания определяется тем, какой доход (с учетом величины и сроков получения) или какие выгоды и удобства от использования объек та недвижимости, включая выручку от последующей перепродажи, ожида ет получить потенциальный собственник.
Принципы оценки, связанные с землей, зданиями и сооружениями.
Остаточная продуктивность В основе стои мости земли лежит ее остаточная продуктивность. Остаточная продуктивность измеряется как чистый доход, отнесенный к земле, после того, как были оплачены затраты на труд, капитал и предпринимательство.
Принцип вклада предполагает анализ, как увеличивается или уменьшает ся стоимость хозяйственного объекта или чистый доход от него вследствие наличия или отсутствия какого-либо дополнительного фактора производства.
Принцип прогрессии и регрессии или принцип возрастающих и уменьшающихся доходов гласит, что по мере добавления ресурсов к основным факторам производства чистые дохо ды будут увеличиваться растущими темпами вплоть до той точки, начиная с кото рой общие доходы хотя и растут, однако уже замедляющимися темпами. Это замед ление происходит до тех пор, пока прирост стоимости не становится меньше, чем за траты на добавляемые ресурсы.
Принцип сбалансированности: любому типу землепользования соответствуют оптимальные суммы различных факторов производства, при сочетании которых до стигается максимальная стоимость земли.
Принцип экономической величины предусматривает существование определенного размера зе мли, необходимого для достижения оптимального масштаба землепользования в со ответствии с рыночными условиями в данном местоположении.
Принцип экономического разделения означает, что физические элементы недвижимости и имущественные права на них можно разделять и соединять таким обра зом, чтобы достичь максимальной стоимости объекта.
Группа принципов оценки, связанных с рыночной средой
Принцип зависимости гласит, что стоимость конкретного объекта недвижимости подвер жена влиянию и сама влияет на природу и величину стоимости других объектов в районе его расположения. Местоположение является одним из наи более важных факторов, влияющих на стоимость недвижимости.
Принцип соответствия определяет, в какой степени архитектурный стиль и уровни удобств и услуг, предлагаемых застройкой земли, отвечают потреб ностям и ожиданиям рынка.
Принцип спроса и предложения означает, что цена недвижимости изме няется в результате взаимодействия спроса и предложения.
Принцип конкуренции.
Принцип изменения: стоимость объектов недвижимости обычно не остается по стоянной, но меняется с течением времени.
Четвертая группа принципов оценки (НЭИ) означает, что из возмож ных вариантов использования объекта недвижимости выбирается тот, при котором наиболее полно реализуются функциональные возможности земель ного участка с улучшениями. Именно этот вариант применяется для оцен ки стоимости недвижимости.
НЭИ определяется как использование недвижимости, которое:
а) является законодательно разрешенным,
б) физически осуществимо,
в) финансово обосновано;
г) обеспечивает наивысшую стоимость или доходность недвижимости.
НЭИ рассматривается в два этапа: во-первых, земельного участка как свободного, во-вторых, участка земли с существующими улучшениями.
ФСО №1 п.16. Проведение оценки включает следующие этапы:
а) заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;
б) сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;
в) применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;
г) согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;
д) составление отчета об оценке.
Задание на оценку должно являться неотъемлемой частью договора на оценку.
ФСО №1 п.17 Задание на оценку должно содержать следующую информацию:
а) объект оценки;
б) имущественные права на объект оценки;
в) цель оценки;
г) предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения;
д) вид стоимости;
е) дата оценки;
ж) срок проведения оценки;
з) допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка.
Вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должны содержаться следующие разделы:
а) основные факты и выводы. В разделе основных фактов и выводов должны содержаться:
- общая информация, идентифицирующая объект оценки;
- результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке;
- итоговая величина стоимости объекта оценки;
б) задание на оценку в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки;
в) сведения о заказчике оценки и об оценщике. В отчете об оценке должны быть приведены следующие сведения о заказчике оценки и об оценщике.
Сведения о заказчике:
- о заказчике - юридическом лице: организационно-правовая форма; полное наименование; основной государственный регистрационный номер (далее - ОГРН), дата присвоения ОГРН; место нахождения;
- о заказчике - физическом лице: фамилия, имя, отчество; серия и номер документа, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший указанный документ.
Сведения об оценщике:
- об оценщике, работающем на основании трудового договора: фамилия, имя, отчество оценщика, информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков, номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности, сведения о страховании гражданской ответственности оценщика, стаж работы в оценочной деятельности, а также организационно-правовая форма, полное наименование, ОГРН, дата присвоения ОГРН; место нахождения юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор;
- об оценщике, осуществляющем оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой: фамилия, имя, отчество; серия и номер документа, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший указанный документ; информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков; номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности, сведения о страховании гражданской ответственности оценщика, стаж работы в оценочной деятельности;
- информация обо всех привлекаемых к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах с указанием их квалификации и степени их участия в проведении оценки объекта оценки;
г) допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки;
д) применяемые стандарты оценочной деятельности. В отчете об оценке должна быть приведена информация о федеральных стандартах оценки, стандартах и правилах оценочной деятельности, используемых при проведении оценки объекта оценки;
е) описание объекта оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки.
В отчете об оценке должна быть приведена следующая информация об объекте оценки:
- количественные и качественные характеристики объекта оценки. Данная информация в зависимости от объекта оценки должна содержать в том числе сведения об имущественных правах, обременениях, связанных с объектом оценки, физических свойствах объекта оценки, износе, устареваниях;
- количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки;
- информация о текущем использовании объекта оценки;
- другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость;
ж) анализ рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. В разделе анализа рынка должна быть представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, и содержаться обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов;
з) описание процесса оценки объекта оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке. В данном разделе должно быть описано применение подходов к оценке с приведением расчетов или обоснован отказ от применения подходов к оценке объекта оценки;
и) согласование результатов. В разделе согласования результатов должно быть приведено согласование результатов расчетов, полученных с применением различных подходов.
При согласовании результатов, полученных при применении различных подходов к оценке, а также использовании разных методов в рамках применения каждого подхода, оценщик должен привести в отчете об оценке описание процедуры соответствующего согласования. Если при согласовании используется взвешивание результатов, полученных при применении различных подходов к оценке, а также использовании разных методов в рамках применения каждого подхода, оценщик должен обосновать выбор использованных весов, присваиваемых результатам, полученным при применении различных подходов к оценке, а также использовании разных методов в рамках применения каждого подхода.
В приложении к отчету об оценке должны содержаться копии документов, используемые оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, а также документов технической инвентаризации, заключений специальных экспертиз и другие документы по объекту оценки (при их наличии).
ФСО №1 п.18. Оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе:
а) информацию о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки;
б) информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов;
в) информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки.
ФСО №1 п.19. Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.
Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.
Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.
Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.
Если в качестве информации, существенной для определения стоимости объекта оценки, используется экспертное суждение оценщика или привлеченного оценщиком специалиста (эксперта), для характеристик, значение которых оценивается таким образом, должны быть описаны условия, при которых указанные характеристики могут достигать тех или иных значений.
Если при проведении оценки оценщиком привлекаются специалисты (эксперты), оценщик должен указать в отчете их квалификацию и степень их участия в проведении оценки, а также обосновать необходимость их привлечения.
Оценщик при проведении оценки не может использовать информацию о событиях, произошедших после даты оценки.
Запрос документов у заказчика осуществляется в письменной форме. Передача документов фиксируется актом приема-передачи с указанием перечня запрашиваемых документов, даты их передачи, а также причин непредставления отдельных документов.
Перечень документов, устанавливающих количественные и качественные характеристики, а также правовой статус объекта:
Осмотр объекта включает следующие составляющие.
Проведенный осмотр должен позволять составить исчерпывающее описание видимых ценообразующих факторов объекта, указанных далее.
Правовые характеристики В данном разделе описываются все имеющиеся правоотношения в отношении объекта оценки и отдельных его составляющих. Указываются виды прав и обременений, субъекты прав, срочность прав, реквизиты правоустанавливающих и правоподтверждающих документов.
При наличии инвестиционного контракта указываются права и обязательства сторон, условия их изменения. Все документы, описывающие права на объект оценки приводятся в приложении к отчету.
Физические характеристики. Описание объекта должно включать необходимые и достаточные ценообразующие факторы объекта оценки.
Описание объекта оценки должно содержать следующие разделы: идентификацию объекта оценки, описание местоположения, описание земельного участка и описание улучшений.
В разделе идентификации однозначно и кратко на основе поставленной задачи формулируется объект оценки. В частности указывается наименование, точный адрес, состав объекта оценки.
Местоположение Выбор границ описания и анализа местоположения определяется территориальными границами влияния внешней среды на стоимость объекта.
Наиболее существенными и типичными факторами местоположения являются следующие:
Для каждого типа объектов с точки зрения функционального назначения и класса имеет место своя совокупность ключевых ценообразующих факторов местоположения, которые должны быть выявлены при анализе рынка и представлены в данном разделе.
Для оценки в целях вовлечения в инвестпроект необходимо учесть динамику изменения факторов, формирующих стоимость, так как объект будет введен в эксплуатацию только через длительный срок (обычно 2-3 года), когда, например, новое строительство аналогичных объектов и усиление конкуренции или развитие района может изменить соотношение спроса и предложения.
Земельный участок
Основные характеристики земельного участка:
Улучшения
Описание улучшений включает следующие составляющие:
Общая информация:
Характеристики строения включаю конструктивную схему (каркасная с полным или неполным каркасом, бескаркасная) и конструктивные решения и материал основных конструкций: фундаменты, стены, перегородки, перекрытия, каркас (колонны, балки, фермы), кровля, наружная отделка, проемы, элементы междуэтажных сообщений (лестницы, лифты, подъемники) и др (крыльца, балконы, мусоропровод, фонари), а также обеспеченность инженерными коммуникациями.
Характеристик помещений:
Специальная информация:
Строительная готовность и техническое состояние рассматривается в разделе затратного подхода. При отказе от использования затратного подхода анализ строительной готовности и технического состояния следует проводить в разделе описания объекта.
Все рыночные значения, которые участвуют в дальнейших расчетах, должны найти свое отражение в анализе рынка объекта оценки.
Собираемая информация включает два типа данных:
На развитых рынках недвижимости приоритет отдается специальной информации, объем и качество которой позволяют с достаточной точностью определять основные расчетные значения и прогнозировать рынок. Исключение составляют градообразующие объекты, на стоимость которых оказывает значительное влияние общеэкономическая ситуация.
Спрос целесообразно рассматривать с позиций основных групп субъектов, действующих на рынке, дифференцированных в соответствии с целями удержания объектов недвижимости (инвестиционной мотивации), определяемой способами получения дохода:
Предложение на рынке недвижимости характеризуется двумя составляющими: предложением первичного и предложением вторичного рынка. Показателями, характеризующими предложение вторичного рынка, являются характеристики существующего фонда недвижимости.
Показателями, характеризующими предложение первичного рынка, являются: ввод новых объектов; индексы цен в строительстве; количество строительных организаций; технологии строительного производства; строительные кредиты; наличие свободных земельных участков и мощностей.
К показателям, характеризующим взаимодействие спроса и предложения на рынке и развитость рынка, относятся: условия финансирования сделок; отношение объема сделок к общему объему фонда недвижимости; типичная инвестиционная мотивация; сезонные колебания; развитость инфраструктуры рынка; доступность и ликвидность объектов; характеристики ценообразующих параметров.
Анализ рынка должен содержать рыночные диапазоны основных используемых в расчетах значениях, а при использовании рыночных аналогов следует проверять найденные значения на предмет соответствия рыночным диапазонам. В частности должны быть описаны следующие типичные для анализируемого сегмента рынка условия и представлены рыночные диапазоны для следующих показателей, используемых в расчетах для объектов разного функционального назначения и классности:
Должны быть проанализированы показатели инвестиционной деятельности:
Для показателей, которые используются в прогнозных расчетах, следует представить ретроспективную динамику их изменения и обосновать темпы дальнейшего изменения.
В первую очередь должны быть проанализированы ограничения юридического характера, характеризующие разрешенное использование земельного участка, максимальную плотность застройки и этажность, возможность изменения объемно-планировочных и конструктивных решений строений.
Ограничения принимаются по данным действующих градостроительных регламентов и их требований, обязательных к соблюдению всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами, арендаторами земельных участков.
Анализ юридических ограничений производится на основе следующих документов (по степени убывания полноты информации):
- утвержденная проектная документация застройки;
- акт разрешенного использования земельного участка;
- карта правового зонирования территории;
- кадастровая справка;
- градостроительная концепция реконструкции и развития квартала;
- документы, регламентирующие общие ограничения застройки микрорайона или кадастрового квартала;
- генплан.
Ограничения физического характера анализируются с точки зрения возможности использования существующих конструкций объекта для дальнейшего использования при проведении реконструкции. Для объектов, планируемых к реконструкции с увеличением этажности других значимых изменений конструктивной основы с использованием существующих конструкций, следует получить заключение по обследованию технического состояния конструкций. Также техническое обследование необходимо в отношении объектов незавершенных строительством при сроке прекращения строительства более 5 лет до даты проведения оценки и строительной готовностью объекта менее 50%1..
Экономическая эффективность проекта и выбор использования, приводящего к максимальной стоимости объекта, осуществляется на основе анализа и формирования оптимальных характеристик ценообразующих факторов инвестиционного объекта.
Анализ наиболее эффективного использования включает следующие этапы.
|
С1=Ст |
где С1 – расчетная стоимость;
Ст – стоимость объекта в текущем использовании.
|
С2=Срек–Зрек |
где Срек – стоимость объекта после реконструкции / ремонта;
Зрек – затраты на реконструкцию / ремонт.
|
С3=Снс–Зснос–Знс+Св |
где Снс– стоимость нового объекта;
Зснос – затраты на снос существующих улучшений;
Знс – затраты на новое строительство;
Св – стоимость возвратных материалов.
|
Снэи=max{С1;С2;С3} |
Все стоимостные показатели учитываются в текущем (приведенном) выражении соответствующей ставкой дисконтирования. При анализе вариантов реконструкции, перепрофилирования, сноса и нового строительства должны быть проведены многовариантные расчеты. Допускается не проводить анализ НЭИ земельного участка как свободного отдельно, а включить его в п. 2.3.
Эффект добавления стоимости может иметь место за счет следующих факторов:
Все дальнейшие расчеты по определению рыночной стоимости объекта оценки выполняются для варианта наиболее эффективного использования. Если наиболее эффективным использованием объекта оценки является снос существующего объекта и строительство нового дальнейшая методология расчета должна соответствовать оценке земельного участка с излишними улучшениями, то есть элементами, сокращающими стоимость земельного участка на величину затрат на очистку земельного участка от данных элементов.
Анализ наиболее эффективного использования и доходный подход являются главными индикаторами рыночной стоимости объекта и одновременно частично дублируют друг друга. Поэтому при формировании отчета допускается либо приводить укрупненный расчет в разделе анализа наиболее эффективного использования и делать детальный расчет в разделе доходного подхода, либо приводить полный анализ в разделе анализа наиболее эффективного использования и выносить в раздел доходного подхода только полученные ранее результаты.
Тема 4. Доходный подход к оценке недвижимости
ФСО №1 п.13. Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.
Доходный подход включает два метода: метод капитализации и метод дисконтирования денежных потоков.
Метод дисконтирования денежных потоков более универсальный, применяется, если ожидаются нестабильные денежные потоки, например, когда объект требует значительного ремонта, реконструкции, не завершен строительством, не выведен на рынок, подлежит сносу и т.д.
Метод капитализации используется, если ожидаются стабильные денежные потоки или стабильные темпы прироста денежных потоков, например. когда объект готов к эксплуатации и имеет оптимальные рыночные параметры.
4.1. Метод капитализации
Базовая формула расчета стоимости в данном методе имеет следующий вид:
(4.1.)
где V – стоимость объекта недвижимости (от англ. Value - стоимость);
R – ставка капитализации (от англ. Rate – ставка, иногда используют понятие «коэффициент капитализации», которое является синонимом);
NOI – чистый операционный доход (от англ. Net Operational Incomе, также используется русская аббревиатура ЧОД).
Алгоритм метода капитализации:
1) определение ожидаемого годового (или среднегодового) чистого операционного дохода объекта недвижимости при его наиболее эффективном использовании;
2) определение ставки капитализации;
3) определение стоимости объекта недвижимости.
Определение ожидаемого годового чистого операционного дохода.
Потенциальный валовой доход (ПВД) – потенциальный доход, получаемый собственником объекта недвижимости при 100%-ном использовании объекта без учета потерь и расходов.
ПВД определяется по следующей формуле для объекта недвижимости:
ПВД = S • Сар, (4.2)
где S – площадь, сдаваемая в аренду, м2;
Сар – рыночная арендная ставка за 1 м2 в год.
Действительный валовой доход (ДВД) – это доход от объекта недвижимости, который будет в действительности получен собственником объекта недвижимости, т.е. потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы:
ДВД = ПВД – Потери . (4.3)
или
ДВД = ПВД ٠(1 – Кндз)٠(1 – Кн ар), (4.4)
где Кндз - коэффициент потерь от недозагрузки объекта (например, часть площадей, которая не будет сдана в аренду);
Кн ар - коэффициент потерь от недосбора арендных платежей по объекту.
Чистый операционный доход (сокращенно NOI или ЧОД) – годовой действительный валовой доход за минусом годовых операционных расходов (ОР).
ЧОД = ДВД – ОР. (4.5)
Операционные расходы – это действительные расходы собственника, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода от объекта недвижимости.
Операционные расходы принято делить на:
условно-постоянные;
условно-переменные, или эксплуатационные;
расходы на замещение, или резервы.
Таблица 4.1. Пример расчета чистого операционного дохода
|
Показатели |
Определение величины показателя |
|
|
1. |
Базовая площадь помещений, кв. м |
450 |
|
2. |
Площадь помещений, сдаваемая в аренду (S), кв. м |
410 |
|
3. |
Рыночная арендная плата (Сар), включая НДС, руб./кв.м. в год |
7000 |
|
4. |
Потенциальный валовой доход, руб. в год |
ПВД = S • Сар, ПВД = 410•7000 = =2 870 000 |
|
5. |
Коэффициент потерь от недозагрузки арендных площадей и неуплаты арендной платы, (Кп ), % от ПВД |
7,5 |
|
6. |
Действительный валовой доход, руб. в год |
ДВД=ПВД٠(1–Кп) ДВД=2870000٠(1–0,075)= =2 654 750 |
|
7. |
Операционные расходы, руб. в год |
929 230 |
|
7.1. |
Условно-постоянные расходы, руб. в год |
236 530 |
|
7.1.1. |
налог на имущество, руб. в год |
56 000 |
|
7.1.2. |
налог на землю, руб. в год |
15 530 |
|
7.1.3. |
страховые взносы, руб. в год |
45 000 |
|
7.1.4. |
заработная плата обслуживающего персонала, руб. в год |
120 000 |
|
7.2. |
Условно-переменные расходы, руб. в год |
580 700 |
|
7.2.1. |
коммунальные расходы, руб. в год |
56 000 |
|
7.2.2. |
расходы на содержание территории, руб. в год |
16 000 |
|
7.2.3. |
на текущие ремонтные работы, руб. в год |
48 000 |
|
7.2.3. |
заработная плата обслуживающего персонала, руб. в год |
200 000 |
|
7.2.4. |
расходы на управление, руб. в год |
132 700 |
|
7.2.5. |
прочие расходы, руб. в год |
128 000 |
|
7.3. |
Расходы на замещение, руб. в год |
112 000 |
|
8. |
Чистый операционный доход, руб. в год |
ЧОД=ДВД – ОР ЧОД=2 654 750–929 230= = 1 725 520 |
Определение ставки капитализации.
Ставка капитализации – это ставка, применяемая для приведения потока доходов к единой сумме стоимости. С экономической точки зрения, ставка капитализации отражает норму доходности инвестора с учетом рисков объекта и возможного изменения стоимости объекта в будущем.
Теоретически ставка капитализации для текущего дохода должна прямо или косвенно учитывать следующие факторы:
безрисковую доходность, существующую на рынке;
компенсацию за риск вложения в недвижимость;
компенсацию за низкую ликвидность;
компенсацию за инвестиционный менеджмент;
поправку на прогнозируемое повышение или снижение стоимости актива.
Существует несколько методов определения ставки капитализации:
с учетом возмещения капитальных затрат (с корректировкой на изменение стоимости актива);
метод рыночной выжимки;
метод связанных инвестиций.
Метод определения ставки капитализации с учетом возмещения капитальных затрат.
R = re + dep · r1 , (4.5)
где R – ставка капитализации;
re – ставка доходности на собственный капитал;
r1 – норма возврата капитала;
dep – доля снижения стоимости недвижимости через n лет.
Могут быть варианты данной формулы для различных вариантов изменения стоимости.
Если стоимость объекта недвижимости по прогнозам снизится через n лет, и известна доля снижения стоимости ( dep).
R = re + dep · r1 (4.6)
Если стоимость объекта недвижимости по прогнозам увеличится через n лет, и известна доля увеличения стоимости (app).
R = re – app · r1 (4.7)
Если стоимость объекта недвижимости по прогнозам не изменится через n лет, то
R = re (4.8)
На практике для определения снижения стоимости недвижимости, используют нормативные сроки службы зданий различных групп капитальности с учетом доли здания в оцениваемом объекте.
Ставка доходности собственного капитала является ставкой доходности на собственный капитал инвестора при его инвестировании в оцениваемый объект недвижимости.
Ставка доходности собственного капитала (re) строится чаще всего методом кумулятивного построения:
re = rf + p1 + p2 + p3, (4.9)
где
rf – безрисковая ставка дохода;
p1 – премия за риск вложения в недвижимость
p2 – премия за низкую ликвидность недвижимости
p3 – премия за инвестиционный менеджмент.
Безрисковая ставка доходности – ставка доходности высоколиквидных активов, доступных инвестору и имеющих гарантию возврата, т.е. риск по которым отсутствует. Сейчас в качестве безрисковой ставки в российской практике чаще берется доходность по облигациям федерального займа, еврооблигациям Минфина РФ или банковским депозитам, возврат средств по которым гарантирован.
В процессе оценки необходимо учитывать, что существуют номинальные ставки (включающие в себя инфляцию) и реальные ставки (очищенные от инфляции). При пересчете номинальной ставки в реальную и наоборот целесообразно использовать формулу американского экономиста И. Фишера:
r н = rр + Iинф + rр • Iинф , (4.10)
rр = (r н – Iинф )/( 1 + Iинф), (4.11)
где r н – номинальная ставка;
rр – реальная ставка;
Iинф – индекс инфляции (годовой темп инфляции).
Важно отметить, что при использовании номинальных потоков доходов ставка капитализации должна быть рассчитана в номинальном выражении, а при реальных потоках доходов – в реальном выражении.
Расчет премий за риски:
Премия за риск вложения в недвижимость. В данном случае учитывается возможность случайной потери потребительской стоимости объекта. На практике премия за риск вложения в недвижимость рассчитывается на основе анализа всех возможных случаев потери оцениваемого объекта недвижимости путем суммирования среднерыночных страховых премий по данным случаям страховых кампаний высшей категории надежности, имеющих лицензию на осуществление страховой деятельности.
Премия за низкую ликвидность. При расчете данной составляющей учитывается невозможность немедленного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций. Премия за низкую ликвидность (p2) может быть рассчитана по формуле:
p2. = 1 – 1/( 1 + rf )Тэксп , (4.12)
где p2 –премия за низкую ликвидность недвижимости;
rf – безрисковая ставка дохода (годовая);
Т эксп – срок экспозиции оцениваемого объекта на основе данных по конкретному сегменту рынка недвижимости (в годах).
На практике часто применяется приблизительный расчет данной премии по формуле:
p2.. = rf ∙ Тэксп . (4.13)
Премия за инвестиционный менеджмент. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Надбавку за инвестиционный менеджмент целесообразно рассчитывать с учетом коэффициента недогрузки и потерь при сборе арендных платежей для оцениваемого объекта недвижимости. На практике зачастую оценивается экспертным методом.
Методы расчета нормы возврата в составе ставки капитализации.
Норма возврата фактически переводит темп прироста стоимости за n лет в годовое измерение.
Существуют три способа расчета нормы возврата капитала (r1):
прямолинейный возврат капитала (метод Ринга);
возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда), его иногда называют аннуитетным методом;
возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда).
Метод Ринга.
Этот метод целесообразно использовать, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 1 или 100% на срок, через который ожидается изменение стоимости объекта недвижимости. Норма возврата - ежегодная доля первоначального капитала, помещенная в беспроцентный фонд возмещения:
r1 = 1 / n, (4.14)
R = re + dep · ( 1/ n ), (4.15)
где R – ставка капитализации;
re – ставка доходности на собственный капитал;
r1 – норма возврата капитала;
dep – доля снижения стоимости недвижимости через n лет.
Метод Ринга применяется в первую очередь, когда ожидается увеличение стоимости объекта недвижимости через n лет.
Метод Ринга также применяется, когда инвестиции в объект недоступны, а безрисковый инструмент на рынке или не найден или имеет нестабильную ставку доходности.
Метод Инвуда используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиции. В этом случае норма возврата как составная часть ставки капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям.
r1 = sff (п, re ) = re / ((1+ re)n – 1), (4.16)
где re – ставка доходности на собственный капитал;
r1 – норма возврата капитала;
sff (п, re )– фактор фонда возмещения.
Метод Инвуда применяется, если прогнозируется снижение стоимости объекта недвижимости и инвестиции в оцениваемый объект или сходные объекты на рынке доступны.
Метод Хоскольда. Используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке.
r1 = sff (п, rf ) = rf / ((1+ rf)n – 1), (4.18)
где
r1 – норма возврата капитала;
rf – безрисковая ставка;
sff (п, rf)– фактор фонда возмещения.
В качестве безрисковой ставки доходности выбирается доступный инструмент на рынке, поэтому при уменьшении стоимости объекта недвижимости в будущем, нет ограничений для применения данного метода.
Таблица 4.2. Пример расчета ставки капитализации
|
Показатели |
Определение величины показателя |
|
|
1. |
Безрисковая ставка (rf), % |
В качестве безрисковой ставки взята доходность ОФЗ к погашению, которая на дату проведения оценки составила 7,1 % годовых. |
|
2. |
Премия за риск вложения в недвижимость (р1),% |
Определена экспертно на среднем уровне, принята равной 2,5% |
|
3. |
Премия за риск низкой ликвидности (р2), % |
p2 = rf ∙ Тэксп; Срок экспозиции (Тэксп) на сегменте оцениваемого объекта составляет 6 месяцев. p2 = 7,1% ∙ 0,5 = 3,55% |
|
4. |
Премия за риск инвестиционного менеджмента ( р3), % |
Определена экспертно на среднем уровне, принята равной 2,5% |
|
5. |
Ставка доходности собственного капитала (re)
|
Определена методом кумулятивного построения: re = rf + p1 + p2 + p3 re = 7,1 + 2,5 + 3,55 + 2,5 = = 15,65% |
|
5. |
Изменение стоимости недвижимости через n лет, % |
Нормативный срок службы оцениваемого здания составляет 100 лет. Доля земельного участка в оцениваемом объекте составляет примерно 20%. Хронологический возраст оцениваемого здания – 80 лет. Значит, в соответствии со строительными нормами через 20 лет оцениваемый объект потеряет 80% своей стоимости. dep = 80 % через 20 лет |
|
6. |
Норма возврата (r1),% |
Используем методом Хоскальда r1 = sff (п, rf ) = rf / ((1+ rf)n – 1), r1 = 0,071 / ((1+ 0,071)20 – 1)= =0,024 или 2,4% |
|
7. |
Ставка капитализации, % |
R = re + dep · r1 R = 0,1565 +0,8 · 0,024 = = 0,1757 или 17,57% |
Расчет ставки капитализации методом рыночной экстракции (рыночной выжимки)
Основываясь на рыночных данных по ценам продаж и значений чистого операционного дохода сопоставимых объектов недвижимости, можно вычислить коэффициент капитализации:
(4.19.)
где NOI i – чистый операционный доход i-го объекта-аналога;
Vi – цена продажи i-го объекта-аналога:
n – количество аналогичных объектов недвижимости..
Таблица 4.3
Расчет ставки капитализации методом рыночной выжимки
|
Показатель |
Объект |
|||
|
№1 |
№2 |
№3 |
№4 |
|
|
Цена продажи объекта, руб. |
2200000 |
1900000 |
1490000 |
1750000 |
|
Чистый операционный доход объекта, руб. |
407500 |
340000 |
270000 |
320000 |
|
Ставка капитализации |
0,185 |
0,179 |
0,181 |
0,183 |
|
Среднее значение ставки капитализации |
||||
|
0,182 |
Расчет ставки капитализации методом связанных инвестиций.
Если объект недвижимости приобретается с помощью собственного и заемного капитала, ставка капитализации должна удовлетворять требованиям доходности на обе части инвестиций. Величина ставки капитализации определяется методом связанных инвестиций, или техникой инвестиционной группы. Ставка капитализации для заемного капитала определяется на основе ипотечной постойной. Ипотечная постоянная – отношение ежегодных выплат по кредиту к сумме кредита.
Rm = i / (1– (1+ i )-n), (4.20)
где Rm – ипотечная постоянная;
i – ставка процента по кредиту;
n – срок, на который выдан кредит.
Ставка капитализации для собственного капитала рассчитывается методом с учетом возмещения капитальных затрат, рассмотренном выше (формула 4.5)
Общая ставка капитализации (Rо) определяется как средневзвешенное значение:
R о = M • Rm + ( 1 – M ) • Re (4.21)
где M – коэффициент ипотечной задолженности (доля кредита в общей сумме инвестированного капитала);
Re – коэффициент капитализации для собственного капитала.
Пример. Доля собственного капитала – 40%; ставка процента по кредиту – 15%; кредит предоставлен на 20 лет; ставка капитализации на собственный капитал – 10%, тогда общая ставка капитализации равна:
а) ипотечная постоянная для кредита, предоставленного на 20 лет под 15% годовых, опредляется как фактор взноса на амортизацию единицы iaof (i,n)
Rm = 0,15 / (1– (1+ 0,15 )-20 ) = 0,15976;
б) общая ставка капитализации рассчитывается по формуле (4.21):
R о = 0,6 ٠0,15976+ 0,4 ٠0,10 = 0,135857 (или 13,59%);
в) если ЧОД объекта составляет 100 тыс. долл в год, то инвестиционная стоимость объекта определяется по формуле (4.1):
V = 100 000/0,1359 = 735 835 долл.
Положительное или отрицательное влияние заемных средств, а также интенсивность этого влияния определяются соотноше нием между ставками дохода на весь инвестируемый и заемный капитал. Эффективность этого влияния (как бы плечо рычага) определяется отношением величины заемного капитала ко всей сумме вложенных средств, т. е. коэффициентом ипотечной за долженности.
Если обозначить Rm – ипотечная постоянная, Rо – общая ставка капитализации, то виляние левереджа можно записать:
Rт < Rо — область положительного влияния левереджа, кредит эффективен и увеличение доли кредита приведет к увеличению отдачи на собственный капитал;
Rт > Rо — область отрицательного влияния левереджа, кредит неэффективен и увеличение доли кредита приведет к уменьшению отдачи на собственный капитал.
4.2. Методы ипотечно-инвестиционного анализа
(приводится дополнительно, в тестах и заданиях данные знания не проверяются)
В основе ипотечно-инвестиционного анализа лежит представле ние о стоимости собственности как о совокупности стоимости собственного капитала и заемных средств. В соответствии с этим максимальная обоснованная цена собственности опреде ляется как сумма текущей стоимости денежных потоков, вклю чая выручку от реверсии, приходящихся на средства инвестора, и величины кредита или его текущего остатка.
При ипотечно-инвестиционном анализе принимается во внимание мнение инвестора о том, что он оплачивает не стои мость недвижимости, а стоимость собственного капитала, а кредит рассматривается как дополнительное средство для завер шения сделки и увеличения собственного капитала. В анализе используются два метода (две техники): традиционный метод и техника Эллвуда. Традиционный метод в явном виде отражает логику ипотечно-инвестиционного анализа. Метод Эллвуда, отражая ту же логику, использует соотношения коэффициен тов доходности и долевые соотношения инвестиционных составляющих.
Традиционный метод.
Расчет стоимости объекта недвижимости в традиционной технике исходит из следующего равенства.
V = Ve + Vm, (4.22.)
где
V – стоимость объекта недвижимости;
Ve – текущая стоимость собственного капитала, вкладываемого в объект недвижимости;
Vm – текущая стоимость заемного капитала, вкладываемого в объект недвижимости.
Текущая стоимость собственного капитала рассчитывается методом дисконтирования денежных потоков. Текущая стоимость заемного капитала равна сумме кредита.
Алгебраическое выражение для стоимости объекта недвижимости записывается в такой же трехэтапной логической последовательности:
, (4.23.)
где V – стоимости объекта недвижимости;
Vm – текущая стоимость заемного капитала, вкладываемого в объект недвижимости (сумма кредита).
СFj – чистый операционный доход;
РMTj – ежегодное обслуживание долга;
Vterm – цена перепродажи недвижимости (ревер сия) через n лет;
MPn — остаток долга в конце срока n, который является непогашенным в конце прогнозного периода.
Техника Эллвуда. Она используется в ипотечно-инвестиционном анализе и дает те же результаты, что и традиционная техника, так как основывается на том же наборе исходных данных и представлениях о взаимоотношении интересов собственного и заемного капиталов за период развития инвестиционного проекта. Отличие техники Эллвуда заключается в том, что она позволяет анализировать собственность относительно ее цены на основе коэффициентов доходности долевых показателей в структуре инвестиций, изменения стоимости всего капитала и достаточно наглядно показывает механизм изменения собственного капитала за инвестиционный период.
Формула Эллвуда выглядит следующим образом:
Ro = re, – M ٠ C – ΔIv ٠ sff(re,, n), (4.24.)
где
Ro — общий коэффициент капитализации;
re — ставка доходности на собственный капитал;
M – коэффициент ипотечной задолженности (доля кредита в общей сумме инвестируемого капитала);
С — ипотечный коэффициент Эллвуда;
sff(re,, n) — фактор фонда возмещения по ставке доходности на собственный капитал;
ΔIv – темп прироста стоимости недвижимости через n лет.
В случае снижения стоимости объекта недвижимости темп прироста стоимости недвижимости через n лет (ΔIv) можно выразить через долю снижения стоимости (dep) ΔIv = – dep.
Если стоимость объекта недвижимости по прогнозам увеличится через n лет, темп прироста стоимости недвижимости через n лет (ΔIv) можно выразить через долю увеличения стоимости (app) ΔIv = app.
Если стоимость объекта недвижимости по прогнозам не изменится через n лет, то темп прироста стоимости недвижимости через n лет ΔIv = 0.
Если изменение стоимости объекта недвижимости не прогнозируется, то формула имеет вид:
Ro = re – M ٠ C (4.25.)
Ипотечный коэффициент Эллвуда рассчитывается по формуле:
C = re + р٠ sff(re,, n) – Rm , (4.26.)
где С — ипотечный коэффициент Эллвуда;
re — ставка доходности на собственный капитал;
р — доля кредита, самортизированного за прогнозный период (доля кредита, которая будет погашена за прогнозный период),
sff(re,, n) — фактор фонда возмещения по ставке доходности на собственный капитал;
Rm — ипотечная постоянная.
4.3. Метод дисконтирования денежных потоков
Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП производится по формуле:
, (4.27)
где V– текущая стоимость объекта недвижимости;
CFj – денежный поток периода j-го года;
r – ставка дисконтирования;
Vterm – стоимость последующей продажи (реверсии) в конце прогнозного периода;
п – длительность прогнозного периода, лет.
Алгоритм расчета метода ДДП.
1. Определение прогнозного периода.
2. Прогнозирование величин денежных потоков от объекта недвижимости для каждого прогнозного года.
3. Расчет стоимости реверсии.
4. Расчет ставки дисконтирования
5. Определение стоимости объекта недвижимости
Определение прогнозного периода.
Длительность прогнозного периода определяется продолжительностью стадии нестабильных денежных потоков оцениваемого объекта недвижимости.
В международной оценочной практике средняя величина прогнозного периода 5-10 лет, в российской практике типичной величиной прогнозного периода является период длительностью 3-5 лет.
Прогнозирование величин денежных потоков от объекта недвижимости для каждого прогнозного года.
Расчет различных уровней дохода от объекта недвижимости можно представить формулами:
ПВД = Площадь ٠ Ставка арендной платы (4.28)
ДВД = ПВД – Потери от незанятости и при сборе арендной платы + Прочие доходы (4.29)
ЧОД = ДВД – Операционные расходы владельца недвижимости, связанные с недвижимостью (4.30)
На практике российские оценщики рассчитывают чистые денежные потоки объекта недвижимости без учета особенностей финансирования, т.е. в методе ДДП дисконтируются величины чистого операционного дохода.
При оценке рыночной стоимости объекта недвижимости в качестве денежного потока выступает чистый операционный доход от объекта недвижимости.
Однако если необходимо оценить инвестиционную стоимость объекта недвижимости или стоимость при существующем использовании, то необходимо учитывать фактические расходы собственника или инвестора, следовательно, используются следующие уровни денежных потоков:
Денежный поток до уплаты налогов = ЧОД – Капиталовложения – Обслуживание кредита + Прирост кредитов. (4.31)
Денежный поток для недвижимости после уплаты налогов =
= Денежный поток до уплаты налогов – Платежи по подоходному налогу владельца недвижимости. (4.32)
Налог на землю и налог на имущество необходимо вычитать из действительного валового дохода в составе операционных расходов.
Экономическая и налоговая амортизация не является реальным денежным платежом, поэтому амортизация не входит в состав операционных расходов собственника.
Капитальные вложения, осуществляемые для поддержания оцениваемого объекта, необходимо вычитать из чистого операционного дохода в составе операционных расходов.
Платежи по обслуживанию кредита (выплата процентов и погашение долга) необходимо вычитать из чистого операционного дохода, если оценивается инвестиционная стоимость объекта (для конкретного инвестора).
Расчет стоимости реверсии.
Реверсия – это стоимость будущей продажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.
Если рассмотреть денежные потоки инвестора по объекту недвижимости, то вначале инвестор осуществляет инвестиции в объект, потом получает доходы от объекта и в конце владения продает объект, т.е. получает реверсию первоначально вложенных инвестиций.
Оценщику при расчете реверсии необходимо определить стоимость объекта недвижимости в конце прогнозного периода.
Стоимость реверсии можно рассчитать с помощью:
1) сравнительного подхода, в данном случае оценщик определяет цену будущей продажи, исходя из анализа текущего состояния рынка, из мониторинга стоимости аналогичных объектов и предположений относительно будущего состояния объекта и будущего состояния рынка недвижимости;
2) доходного подхода, в данном случае оценщик, исходя из предположения о выходе объекта недвижимости на постоянные стабильные денежные потоки к окончанию прогнозного периода, использует метод капитализации дохода за год, следующий за годом окончания прогнозного периода, с использованием самостоятельно рассчитанной ставки капитализации;
3) затратного подхода, в данном случае оценщик рассчитывает стоимость последующей продажи, как сумму прогнозной величины рыночной стоимости земельного участка и стоимости воспроизводства (или замещения) оцениваемого объекта на момент окончания прогнозного периода;
4) допущения относительно изменения стоимости объекта недвижимости в течение прогнозного периода.
Определение ставки дисконтирования.
Ставка дисконтирования - это ожидаемая ставка дохода на вложенный капитал в сопоставимые по уровню риска объекты инвестирования или, другими словами, это ожидаемая ставка дохода по имеющимся альтернативным вариантам инвестиций с сопоставимым уровнем риска на дату проведения оценки.
Ставка дисконтирования отражает взаимосвязь «риск – доход», а также различные виды риска, присущие этой недвижимости.
Теоретически ставка дисконтирования для объекта недвижимости должна прямо или косвенно учитывать следующие факторы:
безрисковую доходность на рынке;
компенсацию за риск вложения в недвижимость;
компенсацию за низкую ликвидность;
компенсацию за инвестиционный менеджмент.
В процессе оценки необходимо учитывать, что существуют номинальные ставки (включающие в себя инфляцию) и реальные ставки (очищенные от инфляции). При пересчете номинальной ставки в реальную и наоборот целесообразно использовать формулу американского экономиста И. Фишера:
r н = rр + Iинф + rр • Iинф , (4.33)
rр = (r н – Iинф )/( 1 + Iинф), (4.34)
где r н – номинальная ставка;
rр – реальная ставка;
Iинф – индекс инфляции (годовой темп инфляции).
Важно отметить, что при использовании номинальных потоков доходов ставка дисконтирования должна быть рассчитана в номинальном выражении, а при реальных потоках доходов – ставка дисконтирования в реальном выражении.
Денежные потоки и ставка дисконтирования должны соответствовать друг другу и одинаково исчисляться. Результаты расчета текущей стоимости будущих денежных потоков в номинальном и реальном исчислениях одинаковы.
В западной практике для расчета ставки дисконтирования применяются следующие методы:
1) метод кумулятивного построения;
2) метод сравнения альтернативных инвестиций;
3) метод выделения;
4) метод мониторинга.
Метод кумулятивного построения основан на предпосылке, что ставка дисконтирования является функцией риска и рассчитывается как сумма всех рисков, присущих каждому конкретному объекту недвижимости.
Ставка дисконтирования (r) рассчитывается по формуле:
r = rf + p1 + p2 + p3, (4.35)
где
rf – безрисковая ставка дохода;
p1 – премия за риск вложения в недвижимость
p2 – премия за низкую ликвидность недвижимости
p3 – премия за инвестиционный менеджмент.
Метод кумулятивного построения подробно рассмотрен в параграфе 5.1. данной главы при расчете ставки капитализации с учетом возмещения капитальных затрат.
Метод сравнения альтернативных инвестиций применяется чаще всего при расчете инвестиционной стоимости объекта недвижимости. В качестве ставки дисконтирования могут быть взяты:
требуемая инвестором доходность (задается инвестором);
ожидаемая доходность альтернативных проектов и финансовых инструментов, доступных инвестору.
Метод выделения – ставка дисконтирования, как ставка сложного процента, рассчитывается на основе данных о совершенных сделках с аналогичными объектами на рынке недвижимости.
Метод мониторинга основан на регулярном мониторинге рынка, отслеживании по данным сделок основных экономических показателей инвестиций в недвижимость, в том числе ставки дисконтирования.
Рассмотрим пример расчета рыночной стоимости объекта недвижимости методом дисконтирования денежных потоков.
Пример.
Исходные данные по объекту недвижимости представлены в таблице 4.4 в номинальном выражении. Прогнозный период определен равным 3 годам.
Таблица 4.4. Данные по оцениваемому объекту недвижимости
|
№ п/п |
Показатели |
Прогнозный период |
2013 |
||
|
2010 |
2011 |
2012 |
|||
|
1 |
Общая площадь объекта, (S) кв.м. |
652 |
652 |
652 |
652 |
|
2 |
Арендная ставка, включая НДС, (Cар) руб./кв.м.в год |
9550 |
10230 |
11100 |
11700 |
|
3 |
Коэффициент потерь от недозагрузки и неуплаты арендных платежей (Кпотерь), отн ед. |
0,075 |
0,065 |
0,05 |
0,05 |
|
4 |
Операционные расходы |
||||
|
4.1. |
Затраты по управлению, (на уровне 2 % от ПВД), тыс. руб. в год |
||||
|
4.2. |
Затраты по страхованию, тыс. руб. в год |
150,4 |
156,0 |
162,7 |
167,2 |
|
4.3. |
Налог на имущество (на уровне 2,2% от остаточной балансовой стоимости здания), тыс. руб. в год |
177,3 |
168,9 |
164,6 |
161,3 |
|
4.4. |
Земельная арендная плата, тыс. руб. в год |
230,3 |
240,5 |
255,8 |
265,7 |
|
4.5. |
Ремонт и поддержание текущего состояния объекта недвижимости, тыс. руб. в год |
190,5 |
210,8 |
240,1 |
255,1 |
Капиталовложения в оцениваемый объект не требуются, за исключением ежегодных расходов на замещение.
Ставка капитализации рассчитана в данном случае методом рыночной экстракции равна 18,2% (см. табл. 4.3).
Ставка дисконтирования определена в таблице 4.5.
Таблица 4.5. Определение ставки дисконтирования
|
Показатели |
Определение величины показателя |
|
|
1. |
Безрисковая ставка (rf), % |
В качестве безрисковой ставки взята доходность ОФЗ к погашению, которая на дату проведения оценки составила 7,1 % годовых. |
|
2. |
Премия за риск вложения в недвижимость (р1),% |
Определена экспертно на среднем уровне, принята равной 2,5% |
|
3. |
Премия за риск низкой ликвидности (р2), % |
Срок экспозиции (Тэксп) на сегменте оцениваемого объекта составляет 4 месяца. p2 = rf ∙ Тэксп; p2 = 7,1% ∙ 0,33 = 2,4% |
|
4. |
Премия за риск инвестиционного менеджмента ( р3), % |
Определена экспертно на среднем уровне, принята равной 2,5% |
|
5. |
Ставка дисконтирования (r) |
Определена методом кумулятивного построения r = 7,1 + 2,5 + 2,4 + 2,5 = 14,4 % |
Решение. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости методом дисконтирования денежных потоков в рамках доходного подхода представлен в таблицах 4.6-4.7.
Таблица 4.6.
Расчет денежных потоков
|
№ п/п |
Показатели |
Прогнозный период |
2013 |
||
|
2010 |
2011 |
2012 |
|||
|
1. |
Потенциальный валовой доход (ПВД), тыс. руб. в год ПВД = S ∙ Cар |
6226,6 |
6670,0 |
7237,2 |
7628,4 |
|
2. |
Действительный валовой доход, тыс. руб. в год ДВД = ПВД ∙ ( 1 – Кпотерь) |
5759,6 |
6236,4 |
6875,3 |
7247,0 |
|
3. |
Затраты по управлению, (на уровне 2 % от ПВД), тыс. руб. в год |
124,5 |
133,4 |
144,7 |
152,6 |
|
5. |
Операционные расходы, тыс.руб. в год (складываем соответствующие показатели 4.1-4.5 из таблицы 5.9) |
873,0 |
909,6 |
967,9 |
1 001,9 |
|
6. |
Денежный поток ( для недвижимости используют ЧОД), тыс.руб. в год NOI = ДВД – ОР |
4 886,6 |
5 326,8 |
5 907,4 |
6 245,1 |
Таблица 4.7.
Расчет стоимости объекта недвижимости
|
№ п/п |
Показатели |
Прогнозный период |
2013 |
||
|
2010 |
2011 |
2012 |
|||
|
1. |
Денежный поток, тыс.руб. в год СF=NOI = ДВД – ОР |
4 886,6 |
5 326,8 |
5 907,4 |
6 245,1 |
|
2. |
Текущая стоимость денежных потоков (ЧОД), руб.
|
4 886,6/1,144 =4 271,5 |
5326,8/1,1442= 4 070,2 |
5907,4/1,1443= 3 945,6 |
|
|
3. |
Стоимость продажи объекта в конце прогнозного периода (стоимость реверсии) (Vterm), тыс. руб. Vterm = ЧОД2010/R |
|
|
|
6245,1/0,182= = 34 313,8 |
|
4. |
Текущая стоимость реверсии, руб.
|
|
|
|
34313,8/1,1443= = 22 918,7 |
|
5. |
Рыночная стоимость объекта недвижимости, рассчитанная методом дисконтирования денежных потоков, тыс.руб. (формула 4.27) |
(4 271,5 + 4 070,2 + 3 945,6) + 22 918,7 = =35 206,1 |
Ответ.
Рыночная стоимость объекта недвижимости, рассчитанная в рамках метода дисконтирования денежных потоков, составляет округленно 35 206 000 рублей.
Тема 5. Сравнительный подход к оценке недвижимости
ФСО №1 п.14. Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.
Основным принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения, согласно которому рациональный покупатель не заплатит за конкретный объект недвижимости сумму больше, чем обойдется ему приобретение другого сходного объекта недвижимости, обладающего аналогичной полезностью.
В рамках сравнительного подхода к оценке выделяют два метода:
метод сравнения продаж;
метод валовой ренты.
Метод сравнения продаж является основным методом, а метод валовой ренты представляет собой частный случай метода сравнения продаж.
5.1. Метод сравнения продаж
Рассмотрим основные этапы оценки недвижимости методом сравнения продаж.
1-й этап. Изучаются состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект. Выявляются объекты недвижимости сопоставимые с оцениваемым объектом, проданные относительно недавно.
2-й этап. Собирается и проверяется информация по сопоставимым объектам; анализируется собранная информация и каждый сопоставимый объект сравнивается с оцениваемым объектом. Из сопоставимых объектов по минимуму различий выбираются объекты-аналоги.
3-й этап. На выделенные различия в ценообразующих характеристиках объектов-аналогов с оцениваемым объектом вносятся поправки в цены продаж аналогов.
4-й этап. Согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости, полученная в рамках метода сравнения продаж сравнительного подхода.
Есть обязательные критерии сопоставимости:
категория земельного участка, например, земельный участок сельскохозяйственного назначения не сопоставим с участком земель поселений;
функциональное назначение улучшений, например, объекты жилой недвижимость не сопоставимы с объектами офисной недвижимости;
передаваемые права, например, право аренды не сопоставимо с правом собственности;
условия продажи, например, рыночные условия не сопоставимы с условиями продажи зависимых субъектов.
Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту рынка недвижимости, и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях:
продолжительности срока экспозиции;
независимости субъектов сделки;
инвестиционной мотивации.
Элементы сравнения - основные критерии, по которым сравниваются сопоставимые объекты:
переданные права собственности на недвижимость;
условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости;
условия продажи (чистота сделки);
время продажи;
местоположение;
физические характеристики;
экономические характеристики;
наличие движимого имущества.
Единицы сравнения.
Единицы сравнения для свободных земельных участков:
цена за 1 га;
цена за 1 сотку;
цена за 1 м2.
Единицы сравнения для застроенных земельных участков:
цена за 1 м2 общей площади;
цена за 1 фронтальный метр;
цена за 1 м2 чистой площади, подлежащей сдаче в аренду;
цена за 1 м3.
Классификация поправок.
Рис. 5.1. Классификация поправок
Расчет и внесение поправок.
Для расчета и внесения поправок используется множество различных методов, среди которых можно выделить следующие:
метод парных продаж;
экспертный метод;
статистические методы;
стоимостной метод.
Метод парных продаж. Парными продажами являются продажи двух объектов, которые почти идентичны, за исключением какого-либо одного параметра.
Чтобы получить величину поправки (корректировки) в процентном выражении методом парных продаж, необходимо применить следующую формулу:
(5.1)
где П – поправка (корректировка) в процентном выражении;
Цопп х-ка оц – цена объекта парной продажи, различающаяся характеристика у которого соответствует оцениваемому объекту;
Цопп х-ка ан – цена объекта парной продажи, различающаяся характеристика у которого соответствует аналогичному объекту.
Чтобы получить величину поправки (корректировки) в стоимостном выражении, применяемую к стоимости объекта в целом, методом парных продаж, необходимо применить следующую формулу:
П = Цопп х-ка оц – Цопп х-ка ан , (5.2)
Пример.
Были выявлены аналоги для оцениваемого объекта недвижимости, местоположение аналогов и оцениваемого объекта различалось. Используем метод парных продаж, были выявлены объекты парных продаж квартиры в удовлетворительном состоянии на 3 этаже пятиэтажных блочных домов постройки 1961 года, но с разным местоположением:
Ц Центр = 10000 р./м2
Ц Малеева = 9500 р./м2
Ц Муромская = 9000 р./м2
Таблица 5.1.
Пример определения величины поправки на местоположение
|
Характе-ристики |
Оцениваемый объект |
Аналоги |
||||
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
||
|
Местоположение Поправка на местоположение |
Центр, ул. Черны-шевского |
Центр, ул. Пугачева 0 |
ул. Муромская +11% |
ул. Малеева +5,3% |
ул. Малеева +5,3% |
Центр, пр.Ле-нина 0 |
Расчет поправки по местоположению:
П 2ан = 10000/9000 – 1 = 0,11 или +11%
П 3ан = 10000/9500 – 1 = 0,053 или +5,3%
П 4ан = 10000/9500 – 1 = 0,053 или +5,3%
В основе экспертного метода расчета и внесения поправок лежит субъективное мнение эксперта-оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога. Экспертный метод расчета и внесения поправок обычно используются, когда невозможно рассчитать достаточно точные денежные поправки, но есть рыночная информация о процентных различиях.
Пример.
Были выявлены аналоги для оцениваемого объекта недвижимости, время продажи аналогов и оцениваемого объекта различалось. По данным парных продаж поправка не могла быть выявлена методом парных продаж, т.к. цены увеличивались в диапазоне 10-30% в год, однако парных продаж объектов, подходящих для расчета поправок не было выявлено.
На основе рыночных данных было взято среднее значение роста цен в данном сегменте рынка недвижимости (на уровне 20% в год), и в соответствии с этим значением были рассчитаны поправки с учетом временной разницы в продажах оцениваемого объекта и аналога.
Таблица 5.2. Пример определения величины поправки на время продажи
|
Характе-ристики |
Оцениваемый объект |
Аналоги |
||||
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
||
|
Время продажи Поправка на время продажи |
Апрель 2010г. |
Январь 2010г. +4,7% |
Апрель 2010г. 0 |
Октябрь 2009г. +9,5% |
Апрель 2009г. +20% |
Апрель 2010г. 0 |
Расчет поправки на время продажи:
Пвр пр = (1 + ∆Iцен)(tоц – tан) – 1, (5.3)
где Пвр пр – поправка на время продажи;
∆Iцен – годовой темп прироста цен на данном сегменте рынка;
tоц – tан – промежуток времени в годах, который прошел с момента продажи аналога до даты проведения оценки. Можно получить и положительное и отрицательное значение данного промежутка, что и будет являться показателем степени в формуле.
В данном сегменте цены растут на 20% в год.
П 1ан = (1+0,2)0,25 – 1 = 0,047 или + 4,7%
П 3ан = (1+0,2)0,5 – 1 = 0,095 или +9,5%
П 4ан = (1+0,2)1 – 1 = 0,2 или +20%
Статистические методы. Суть статистических методов состоит в проведении корреляционно-регрессионного анализа, который подразумевает допустимую формализацию зависимости между изменениями цен объектов недвижимости и изменениями каких-либо его характеристик. Данный метод достаточно трудоемок.
Пример.
Необходимо определить величину поправки при оценке рыночной стоимости земельного участка, расположенного в 30 км от МКАД по Ленинградскому шоссе. В качестве аналогов были выбраны земельные участки, расположенные вблизи от Ленинградского шоссе.
Используя информацию о продажах аналогичных земельных участков, был проведен корреляционно-регрессионный анализ и была выявлена линейная зависимость цены 1 сотки земельного участка (V сотки) и удаленности от города (L).
V сотки = – 120,75٠L + 14970,78, рублей
L – расстояние до МКАД, км
Таким образом, можно определить величину корректировки на удаленность от города, исходя из существующей зависимости изменения цен продаж в зависимости от изменения расстояния до города.
Пуд.гор. =∆V сотки = f (∆L) = – 120,75٠ ∆L
∆L = Lоц – Lан,
Lоц – расстояние до города оцениваемого объекта;
Lан - расстояние до города от аналога.
Таблица 5.3.
Пример определения величины поправки на удаленность от города
|
Характе-ристики |
Оцениваемый объект |
Аналоги |
||||
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
||
|
Удаленность от города Поправка на удаленность от города |
30км от МКАД. |
45км от МКАД. + 1 181 |
30км от МКАД. 0 |
30км от МКАД. 0 |
20км от МКАД. – 1208 |
50км от МКАД. + 2415 |
Расчет поправки на удаленность от города:
П 1ан = (– 120,75)٠(30 – 45) = + 1 181,25 руб.
П 4ан = (– 120,75)٠(30 – 20) = – 1207,5 руб.
П 5ан = (– 120,75)٠(30 – 50) = + 2415,0 руб.
В данном случае была рассчитаны величины поправки, которая является стоимостной, вносимой к единице сравнения (1 сотке земельного участка).
Стоимостной метод.
Стоимостной метод расчета величины корректировки (поправки) состоит в определении затрат, связанных с изменением характеристики элемента сравнения, по которому аналог отличается от объекта оценки.
Пример.
Оценивается объект коммерческой недвижимости (офис), были подобраны аналоги, среди которых был объект, у которого проведенный ремонт стоимостью 9500 рублей/кв.м.
Стоимость ремонта и составляет величину корректировки, рассчитанная таким образом поправка на состояние объекта является стоимостной, применяемой к единице сравнения аналога (1 кв.м.)
Таблица 5.4.
Пример определения величины поправки на удаленность от города
|
Характе-ристики |
Оцениваемый объект |
Аналоги |
|||
|
1 |
2 |
3 |
4 |
||
|
Состояние объекта Поправка на состояние объекта |
Требует проведения косметического ремонта |
треб. косм. ремонт 0 |
проведен косм. ремонт -9500 руб. |
треб. косм. ремонт 0 |
треб. косм. ремонт 0 |
Последовательность внесения поправок и получение скорректированного результата:
1. Первыми вносятся стоимостные корректировки, вносимые к цене аналога в целом (например, поправка на наличие движимого имущества)
2. Затем вносятся процентные поправки.
3. Затем вносятся денежные поправки, вносимые к единице сравнения аналога.
Когда по всем сравниваемым объектам скорректированные цены различаются, требуется согласование полученных значений. В этой связи формулируется следующее правило выбора значения скорректированной цены продажи: в качестве базиса рыночной стоимости оцениваемого объекта выбирается итоговая скорректированная цена продажи сравниваемого объекта (либо объектов), по которому минимально либо абсолютное итоговое значение корректировок, либо количество корректировок. Данное правило сформулировано, исходя из теоретической предпосылки адекватности цены продажи объекта, сходного по всем рассматриваемым характеристикам, рыночной стоимости оцениваемого объекта.
Удельный вес может быть рассчитан на основании количества внесенных поправок, так как каждая внесенная поправка снижает точность расчетов. Поэтому наиболее близким аналогам, к которым было внесено минимальное значение поправок, нужно присваивать наибольший удельный вес.
Удельные веса могут быть рассчитаны по формуле:
Уд.вес = , (5.5.)
где Уд.вес – удельный вес полученного значения скорректированной цены единицы сравнения аналога;
ni - количество внесенных поправок в стоимость i-ого сопоставимого объекта, изменивших его стоимость.
Рассчитанная оценщиком средневзвешенная величина будет являться в большинстве случаев итоговой вероятной ценой продажи оцениваемого объекта, которая может быть округлена в допустимых пределах в каждом конкретном случае.
Метод сравнения продаж может быть осуществлен с помощью методов корреляционно-регрессионного анализа. Наиболее часто используемыми являются метод парной корреляции (однофакторные зависимости) и метод множественной корреляции (многофакторные зависимости).
Формализация реальных зависимостей всегда связана с упрощениями. Поэтому в процессе анализа должно быть выявлено соответствие полученной модели реальной зависимости, должны быть найдены пути улучшения модели и определены возможности практической реализации достигнутых результатов.
Корреляционно-регрессионный анализ наиболее востребован при массовой оценке объектов недвижимости.
5.2. Метод валовой ренты
Метод валовой ренты применяется к оценке доходной недвижимости, широко реализуемой на рынке.
В качестве экономической единицы сравнения при оценке объекта недвижимости на основе соотношения дохода и цены продажи может использоваться валовой рентный мультипликатор.
Мультипликатор валовой ренты – это отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу (ПВД), или к действительному валовому доходу (ДВД).
Вероятная цена продажи оцениваемого объекта рассчитывается по формуле:
т
V = ПВДоб • МВРа = ПВДоб0 • [Σ (Цi а / ПВД i а )]/ т, (5.6)
i= 1
где V – вероятная цена продажи оцениваемого объекта;
ПВДоб – валовой (действительный) доход от оцениваемого объекта;
МВРа – усредненный мультипликатор валовой ренты по аналогам;
Цi а – цена продажи i-го сопоставимого аналога;
ПВД i а – потенциальный валовой доход i-го сопоставимого аналога;
т – количество отобранных аналогов.
Пример.
Необходимо оценить объект недвижимости, потенциальный валовой доход от которого оценивается в 550000 рублей. На сегменте рынка недвижимости, к которому принадлежит объект оценки, были получены следующие сведения, представленные в таблице 5.5.
Таблица 5.5. Расчет валового рентного мультипликатора
|
Аналог |
Цена продажи, руб. |
ПВД, рублей в год |
МВР |
|
1 2 3 |
3 500 000 4 200 000 4 500 000 |
630000 750000 790000 |
5,56 5,60 5,67 |
МВР (усредненный по аналогам) = (5,56 + 5,60 + 5,67): 3 = 5, 62.
Цоб = 550000 • 5,62 = 3 091 000 рублей.
Тема 6. Затратный подход к оценке недвижимости
6.1. Общая характеристика затратного подхода
ФСО №1 п.15. Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с зачетом износа и устареваний.
Затратный подход основан на предположении, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта недвижимости в его существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств соответствуют стоимости этого объекта.
Применение затратного подхода предпочтительнее, а иногда и единственно возможно в следующих случаях:
когда оцениваются новые или недавно построенные объекты;
когда необходимо определить вариант наилучшего и наиболее эффективного использования земли;
когда необходимо технико-экономическое обоснование нового строительства;
для оценки объектов незавершенного строительства;
для оценки в целях выделения объектов налогообложения (здание, земельный участок);
для оценки в целях страхования;
для итогового согласования стоимости.
Базовая формула затратного подхода к оценке недвижимости имеет вид:
V = Vзу + Vвоспр или V = Vзу + Vзамещ, (6.1)
где
V – стоимость объекта недвижимости;
Vзу – стоимость земельного участка;
Vвоспр – стоимость воспроизводства улучшений земельного участка;
Vзамещ – стоимость замещения улучшений земельного участка.
Стоимость замещения объекта оценки - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.
Стоимость воспроизводства объекта оценки - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки.
Поскольку в стоимости воспроизводства и стоимости замещения определяются с учетом износа, то базовая формула затратного подхода может быть трансформирована:
V = Vзу + [Vпвоспр – И] или V = Vзу + [Vпзамещ – И], (6.2)
где
V – стоимость объекта недвижимости;
Vзу – стоимость земельного участка;
Vпвоспр – полная стоимость воспроизводства улучшений земельного участка (иногда замещают данную величину расчетом отдельно «затрат на воспроизводство улучшений как новых» и «прибыли предпринимателя»);
Vпзамещ – полная стоимость замещения улучшений земельного участка (иногда замещают данную величину расчетом отдельно «затрат на замещение улучшений как новых» и «прибыли предпринимателя»);
И – износ объекта оценки.
Полная стоимость замещения - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки как нового, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, без учета износа объекта оценки, с добавлением предпринимательской прибыли.
Полная стоимость воспроизводства - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки как нового, с применением идентичных материалов и технологий, без учета износа объекта оценки, с добавлением предпринимательской прибыли.
Износ – потеря стоимости объекта недвижимости, вызванная любой причиной.
Алгоритм затратного подхода:
1) определение полной стоимости воспроизводства или полной стоимости замещения оцениваемого здания;
2) расчет износа;
3) оценка рыночной стоимости земельного участка;
4) расчет итоговой стоимости объекта недвижимости в рамках затратного подхода к оценке.
6.2. Методы расчета полной стоимости воспроизводства (полной стоимости замещения)
Выбор метода расчета полной стоимости воспроизводства или полной стоимости замещения требует определенного обоснования и зависит от многих факторов: цели оценки, количества и качества собранной информации об объекте оценки, его физических характеристик и т.д.
Более предпочтительным является расчет полной стоимости воспроизводства, поскольку в противном случае определяются затраты на строительство здания, отличающегося от оцениваемого по многим характеристикам. При этом оценка разницы в полезности сравниваемых зданий носит весьма субъективный характер.
Выбор расчета полной стоимости замещения является обоснованным, если у оцениваемого здания имеются признаки функционального износа, что снижает коммерческую привлекательность для потенциального покупателя.
В основе определения полной стоимости воспроизводства или полной стоимости замещения лежит расчет затрат, связанных со строительством объекта и сдачей его заказчику. В зависимости от порядка учета этих затрат в себестоимости строительства принято выделять прямые и косвенные затраты.
Прямые затраты – затраты, непосредственно связанные со строительством.
К прямым затратам относятся:
стоимость строительных материалов, изделий и оборудования;
заработная плата рабочих;
стоимость сопутствующих строительству сооружений и инженерных сетей;
стоимость коммунальных услуг;
стоимость доставки и хранения материалов и пр.
Косвенные затраты – затраты, не относящиеся непосредственно к строительству:
стоимость инвестиций в землю;
гонорары проектно-сметным организациям;
маркетинговые, страховые и рекламные расходы и другие затраты.
К косвенным расходам относят и накладные расходы.
Накладные расходы – денежные средства, необходимые для создания общих условий строительного производства, его организации и обслуживания.
Прибыль застройщика (инвестора) – предпринимательский доход, представляющий собой вознаграждение инвестору за риск, связанный с реализацией строительного проекта.
В зависимости от цели оценки и необходимой точности расчета существует несколько способов определения полной стоимости воспроизводства (полной стоимости замещения):
метод сравнительной единицы;
метод разбивки по компонентам;
метод количественного обследования.
Рассмотрим методы расчета полной стоимости воспроизводства (полной стоимости замещения).
Расчет полной стоимости воспроизводства (полной стоимости замещения) методом сравнительной единицы
Метод сравнительной единицы предполагает расчет полной стоимости воспроизводства или замещения на основе стоимости строительства сравнительной единицы (1 м2, 1 м3) аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога должна быть скорректирована на имеющиеся различия в сравниваемых объектах (планировка, оборудование, права собственности и т.д.).
В качестве примера рассмотрим расчет стоимости объекта недвижимости, когда в качестве сравнительной единицы выбрана стоимость 1 м2 площади здания.
Vпзамещ =С1 м2 · Sстр · Кн · Крег · Кв · К пз · К ндс , (6.3)
где Vпзамещ – полная стоимость замещения здания;
С1 м2 – стоимость 1 м2 площади типичного сооружения на базовую дату;
S – площадь здания (количество единиц сравнения);
Кн – коэффициент, учитывающий имеющееся несоответствие между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного объекта Кн= 1);
Крег – коэффициент, учитывающий регион, где построено здание;
Кв – коэффициент времени, учитывающий изменение стоимости строительно-монтажных работ (СМР) в период между базовой датой и датой на момент оценки;
Кпз – коэффициент, учитывающий прибыль застройщика;
Кндс – коэффициент, учитывающий НДС.
Информационной базой для приведенной методики расчета могут служить Укрупненные показатели стоимости строительства. Укрупненные показатели стоимости строительства издаются консалтинговой компании «КО-ИНВЕСТ», имеются выпуски «Промышленные здания», «Жилые здания», «Общественные здания», «Складские здания и сооружения», «Магистральные сети», «Сооружения городской инфраструктуры» и ежеквартальное издание «КО-ИНВЕСТ» «Индексы цен в строительстве» (межрегиональный информационно-аналитический бюллетень, из которого можно получить информацию о динамике текущих и прогнозных цен на здания, сооружения, строительно-монтажные работы, материалы, конструкции, технологическое оборудование по всем регионам России).
Публикуемые стоимостные показатели стоимости выпусков КО-ИНВЕСТ основываются на проектно-сметной документации, собранной специалистами компании КО-ИНВЕСТ на протяжении пятнадцатилетнего опыта работы в области оценки недвижимости во всех регионах Российской Федерации и за рубежом, а также данных о средних показателях затрат на освоение строительных площадок, устройству внешних коммуникаций, новых расценках на работы и данных об индексах цен в строительстве.
В качестве информационного обеспечения метода сравнительной единицы могут выступать Региональные справочники стоимости строительства (РСС-2005, РСС-2006, РСС- 2007, РСС-2008). Региональный справочник стоимости строительства "РСС-2008" подготовлен специалистами Московского центра ценообразования в строительстве (МЦЦС) "Мосстройцены" и Научно-производственной фирмы (НПФ) "Центр информационных технологий в строительстве".
Показатели стоимости строительства, размещенные в РСС-2008, рассчитаны по состоянию на 1 января 2008 года и предназначены для составления сметной документации на строительные, монтажные и пусконаладочные работы, а также для определения стоимости строительства зданий, сооружений, инженерных коммуникаций на стадии "проект". "РСС-2008" издается в электронном виде, он представлен 89 системами стоимостных показателей в составе программы "Экспресс-смета", рассчитанных индивидуально и привязанных для каждого региона России.
Сборники «РСС-2008» – аналог существующих западных вариантов в США и Великобритании, таких как справочники R.S.Means, Wessex, Laxstons, UK Building Costs Blackbook и др.
Пример.
Определите полную стоимость замещения офисного 2-этажного здания класса В, расположенного в г. Мытищи Московской области. Площадь оцениваемого офисного 2-этажного здания 480 кв.м. На основании данных КО-ИНВЕСТ2 были получены следующие данные, представленные в таблице 6.1.
Таблица 6.1.
Исходные данные
|
Показатели |
|
|
сборник укрупненных показателей стоимости строительства (УПСС) издательства КО-ИНВЕСТ, серия «Справочник оценщика», «Общественные здания» в ценах 2007 года |
3.3.3.050 |
|
Удельная стоимость 1 кв.м площади здания объекта-аналога в ценах на 01.01.2007 г., руб. |
14 400,53 |
|
Коэффициент перехода от группы капитальности аналога к группе капитальности объекта оценки |
1,0 |
|
Коэффициент расхождения технических характеристик прочих элементов здания |
1,0 |
|
Коэффициент учета стоимости строительно-монтажных работ в Московской области |
1,0 |
|
Индекс удорожания строительно-монтажных работ для класса конструктивных систем соответствующего объекту оценки (КС-1) от цен на 01.01.2007г. к ценам на дату оценки (Индексы цен в строительстве. Межрегиональный информационно-аналити-ческий бюллетень. Выпуск №60 - М. Ко-Инвест, табл. 2.6) |
1,126 |
Для оценки прибыли предпринимателя в данном примере будет использована статья Е.Е.Яскевича «Мониторинг прибыли предпринимателя и внешнего износа для объектов недвижимости на территории Российской Федерации» из журнала «Имущественные отношения в Российской Федерации» № 12(63)/2006.
Таблица 6.2.
Мониторинг прибыли предпринимателя
|
Наименование |
Предпринимательская прибыль, % |
||||||||
|
Центр Моск-вы |
На рассто-янии 3-его кольца |
От МКАД |
|||||||
|
око-ло |
20 км |
40 км |
60 км |
80 км |
100 км |
||||
|
1 |
Квартиры бизнес-класса (кирпич/монолит) |
49-58 |
39-46 |
28-32 |
20-24 |
- |
19-26 |
- |
10-16 |
|
2 |
Квартиры в панельных домах (типа П-44; П-3М) |
56-59 |
42-47 |
31-35 |
18-22 |
12-14 |
5-8 |
- |
- |
|
3 |
Торговые площади |
42-46 |
32-38 |
29-38 |
24-30 |
20-26 |
20 |
18-21 |
15-17 |
|
4 |
Офисные площади (класса В2 и ниже) |
57-68 |
45-49 |
31-32 |
23-26 |
10-12 |
- |
- |
- |
|
5 |
Производст-венные площади |
- |
- |
26-28 |
29-32 |
8-10 |
- |
- |
- |
|
6 |
Загородные владения |
- |
- |
59-66 |
65-68 |
25-42 |
12-19 |
10 |
- |
Решение.
Для расчета полной стоимости замещения используем метод сравнительной единицы и формулу (6.3).
В дальнейших расчетах для расчета полной стоимости замещения офисного здания применялась величина прибыли застройщика на середине интервала 23-26%, который соответствует прибыли застройщика офисных зданий класса В2 и ниже в пределах 20-30 км от МКАД, то есть прибыль предпринимателя установлена на уровне 24,5%.
Необходимо учесть НДС, который составляет 18%.
Таким образом, получаем следующий расчет полной стоимости замещения здания.
Vпзамещ =14 400,53 · 480,0 · 1,0 · 1,0 · 1,126 · 1,245 · 1,18 = 11 434 297 рублей.
Ответ. Полная стоимость замещения оцениваемого здания, рассчитанная методом сравнительной единицы, равна 11 434 300 рублей.
Расчет полной стоимости воспроизводства (замещения)
методом разбивки по компонентам
Метод разбивки по компонентам отличается от предыдущего тем, что стоимость всего здания рассчитывается как сумма стоимостей его отдельных строительных компонентов - фундаментов, стен, перекрытий и т.п. Стоимость каждого компонента получают исходя из суммы прямых и косвенных затрат, необходимых для устройства единицы объема по формуле:
Vпзамещ =[Σ Vj · C j ]· Кн, (6.4)
где Vпзамещ – полная стоимость замещения;
Vj – объем j-го компонента;
C j – стоимость единицы объема;
Кн – коэффициент, учитывающий имеющееся несоответствие между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного объекта.
Существует несколько вариантов использования метода разбивки по компонентам:
субподряд;
разбивка по профилю работ;
выделение затрат.
Метод субподряда основан на том, что строитель-генподрядчик нам мает субподрядчиков для качественного и быстрого выполнения чая! строительных работ. Затем рассчитываются суммарные затраты по всем субподрядчикам.
Метод разбивки по профилю аналогичен методу субподряда и основан на расчете затрат на наем отдельных специалистов (каменщиков, штукатуров, плотников и др.).
Метод выделения затрат предполагает использование разных единиц сравнения для оценки различных компонентов зданий, после чего эти оценки суммируются.
Расчет полной стоимости воспроизводства (замещения)
методом количественного обследования
Метод количественного обследования основан на детальных количественном и стоимостном расчетах затрат на монтаж отдельных компонентов, оборудования и строительства здания в целом. Кроме расчета прямых затрат необходим учет накладных расходов и иных затрат, составляется полная смета воссоздания оцениваемого объекта.
Метод количественного обследования дает более точные результаты, вместе с тем он является более трудоемким методом, вследствие чего оценщик должен иметь определенную теоретическую подготовку и значительный практический опыт.
Для определения сметной стоимости строительства составляется сметная документация, состоящая из локальных смет и локальных сметных расчетов, объектных смет и объектных сметных расчетов, сметных расчетов на отдельные виды затрат, сводных сметных расчетов стоимости строительства, сводок затрат и других документов.
Локальные сметы – первичные сметные документы, которые составляются на отдельные виды работ и затрат по зданиям и сооружениям, а также по общеплощадочным работам на основе разработанной рабочей документации.
Объектные сметы аккумулируют данные локальных смет и позволяют формировать сводные (договорные) цены на строительную продукцию.
Сводные сметные расчеты стоимости строительства составляются на основе объектных смет и сметных расчетов.
Методы расчета затрат. При составлении смет (расчетов) инвестора и подрядчика на альтернативной основе могут применяться следующие методы расчета затрат:
ресурсный;
ресурсно-индексный;
базисно-индексный;
базисно-компенсационный;
на основе банка данных о стоимости ранее построенных или запроектированных объектов-аналогов.
Рассмотрим подробнее данные методы.
Ресурсный метод – расчет в текущих (прогнозных) ценах и тарифах ресурсов (элементов затрат), ведется исходя из потребности в материалах, изделиях, конструкциях (в том числе вспомогательных, применяемых в процессе производства работ), а также данных о расстояниях и способах их доставки на место строительства, расходе энергоносителей на технологические цели, времени эксплуатации строительных машин и их составе, затратах труда рабочих.
Ресурсно-индексный метод – это сочетание ресурсного метода с системой индексов на ресурсы, используемые в строительстве.
Индексы стоимости (цен, затрат) – относительные показатели, определяемые соотношением текущих (прогнозных) стоимостных показателей и базовых стоимостных показателей на сопоставимые по номенклатуре ресурсы.
Базисно-индексный метод – перерасчет затрат по строкам сметы из базисного уровня цен в текущий уровень цен при помощи индексов.
Базисно-компенсационный метод – суммирование стоимости, исчисленной в базисном уровне сметных цен, и определяемых расчетами дополнительных затрат, связанных с изменением цен и тарифов на используемые ресурсы в процессе строительства.
6.3. Определение износа объекта недвижимости
Полная стоимость воспроизводства или замещения являются суммой затрат на воспроизводство (замещения) нового здания в ценах, действующих на дату проведения оценки. Следовательно, необходимо учесть различия в характеристиках нового объекта и оцениваемого объекта недвижимости.
Износ в оценке означает потерю полезности, а значит и стоимости объектом оценки по любой причине. Износ (как потеря стоимости) может быть выражен в абсолютных и относительных единицах. Если износ выражен в абсолютных единицах (денежных единицах), то он вычитается из полной стоимости воспроизводства.
Vвоспр = Vпвоспр – И или Vзамещ = Vпзамещ – И, (6.5)
где СВ – стоимость воспроизводства объекта;
Vзамещ – стоимость замещения улучшений объекта;
Vпвоспр – полная стоимость воспроизводства объекта;
Vпзамещ – полная стоимость замещения объекта;
И – износ объекта оценки, выраженный в денежных единицах.
Если износ выражен в относительных единицах (процентах), то применяется следующая формула:
Vпвоспр = Vвоспр ∙(1 – И), (6.6)
где И – износ объекта оценки, выраженный в относительных единицах.
Выделяют два способа определения износа:
метод срока жизни;
метод разбиения на виды износа.
Износ, как потеря стоимости, может быть выражен как в относительном выражении (по отношению к полной стоимости воспроизводства или полной стоимости замещения), так и в абсолютном выражении.
Расчет износа методом срока жизни
Износ является функцией времени объекта.
Определение износа зданий методом срока жизни базируется на экспертизе строений оцениваемого объекта и предположении, что эффективный возраст объекта так относится к типичному сроку экономической жизни, как накопленный износ к стоимости воспроизводства (замещения) здания.
При расчете износа методом срока жизни используются понятия:
Физическая жизнь здания (Тн) – период эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т.п.). Срок физической жизни объекта закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности здания. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.
Хронологический возраст (Тфакт) – период времени, прошедший со ввода объекта в эксплуатацию до даты проведения оценки.
Эффективный возраст (Тэф) рассчитывается на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату проведения оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной (типичной) эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому.
Рис. 6.1. Периоды жизни здания и характеризующие их
оценочные показатели
Показатели физического износа, эффективного возраста и срока экономической жизни находятся в определенном соотношении, которое можно выразить формулой
И = ( Тэф / Тн) ∙ 100% , (6.7)
где И – износ, %.;
Тэф – эффективный возраст, определяемый экспертом на основе технического состояния элементов или здания в целом;
Тн – типичный срок физической жизни.
Физический износ можно рассчитать как для отдельных элементов здания, так и для здания в целом. Для приближенных расчетов износа возможно использовать упрощенную формулу
И = (Тфакт / Тн) ∙ 100% , (6.8)
где Тфакт – хронологический возраст.
Применение формулы (6.8) актуально при расчете процентных поправок на износ в сравниваемых объектах (метод сравнительных продаж), когда оценщику не представляется возможным произвести осмотр выбранных аналогов для определения показателей, используемых в формуле (6.7).
Пример. Определите стоимость оцениваемого объекта недвижимости. Оценивается земельный участок со строением 1980 года постройки. Нормативный срок эксплуатации здания 150 лет. Рыночная стоимость земельного участка определена методом сравнения продаж и равна 4,5 млн. рублей. Полная стоимость замещения строения определена методом сравнительной единицы на уровне 11,4 млн. рублей. Дата оценки – 30 января 2010 года.
Решение.
Хронологический возраст здания 30 лет. Для расчета износа строения используем формулу (6.8), поскольку эффективный возраст не дан.
И = (Тфакт / Тн) ∙ 100% =30/150*100% = 30%.
Для расчета стоимости оцениваемого объекта, применим формулу 6.2.
V= 4 500 000 + (11 400 000 – 0,3*11 400 000) = 12 480 000 рублей.
Таким образом, стоимость оцениваемого объекта, рассчитанная в рамках затратного подхода, составила 12 480 000 рублей.
Расчет износа методом разбиения на виды износа
Наиболее распространенным методом расчета износа является метод разбиения на виды износа.
В зависимости от факторов снижения стоимости недвижимости износ подразделяется на физический, функциональный и внешний (экономический). Физический и функциональный износ может быть устранимым и неустранимым. Внешний износ, как правило, неустраним.
Рис. 6.2. Классификация износа объектов недвижимости
Сумма всех возможных видов износа – это накопленный износ объекта недвижимости.
Физический износ отражает изменения физических свойств объекта недвижимости со временем (например, дефекты конструктивных элементов). Физический износ может возникать под воздействием эксплуатационных факторов или под воздействием естественных и природных факторов.
Функциональным износом называют снижение стоимости объекта недвижимости, связанное с несоответствием конструктивных и планировочных решений, строительных стандартов, качества дизайна, материала изготовления современным требованиям к этим позициям.
Внешний износ – это снижение стоимости объекта недвижимости, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: местоположения, рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т.п.
Износ считается устранимым, если его устранение физически возможно и экономически целесообразно.
Физический устранимый износ определяют стоимостным методом, рассчитывая стоимость необходимых работ по замене и улучшению отдельных конструктивных элементов здания.
Стоимостной метод заключается в определении затрат на восстановление элементов зданий и сооружений. Стоимостной метод применяется для определения устранимого физического износа.
Пример расчета физического износа стоимостным методом приведен в таблице 6.5.
Таблица 6.5.
Пример расчета устранимого физического износа
|
Элементы здания |
Полная стоимость воспроизводства элемента, рублей |
Объективно необходимые затраты на ремонт, рублей |
|
Фундамент |
920000 |
184000 |
|
Подземные и инженерные системы |
200000 |
40000 |
|
Сантехника и водопровод |
120000 |
36000 |
|
Энергосистема |
210000 |
73500 |
|
Всего |
1450000 |
333500 |
Устранимый физический износ по данным таблицы 6.5 равен 333 500 рублей.
Для расчета физического неустранимого износа обычно используют экспертный метод или метод срока жизни.
Самым точным и наиболее трудоемким способом является экспертный. Он предполагает создание дефектной ведомости и определение процента износа всех конструктивных элементов здания или сооружения.
Расчет физического износа здания в целом будет осуществляться по формуле:
n
Ифиз = ∑ [ Ифиз i ∙ Ii] (6.9)
i=1
Ифиз i – физический износ отдельного i-ого конструктивного элемента (%);
Ii – удельный вес i-ого конструктивного элемента;
n – число конструктивных элементов оцениваемого здания.
Расчет физического износа здания приведен в таблице 6.6.
Таблица 6.6. Расчет физического износа
|
Конструктивные элементы здания |
Удельный вес в общей стоимости, % |
Фактический физический износ элемента, % |
Доля физического износа элемента в общем физическом износе здания, % (Уд.вес эл-та * *Ифиз эл-та)/100 |
|
Фундамент |
5 |
30 |
1,5 |
|
Стены и перегородки |
14 |
30 |
4,2 |
|
Перекрытие |
25 |
30 |
7,5 |
|
Крыша и кровля |
6 |
20 |
1,2 |
|
Полы |
8 |
30 |
2,4 |
|
Проемы |
10 |
10 |
1 |
|
Отделка |
9 |
20 |
1,8 |
|
Санитарно-технические и электротехнические устройства |
21 |
30 |
6,3 |
|
Прочие работы |
2 |
40 |
0,8 |
|
Физический износ здания |
26,7 |
Метод срока жизни применяется для расчета физического и физического неустранимого износа, данный метод рассмотрен подробно выше.
Нормативный метод.
Нормативный метод используют для расчета физического износа или физического неустранимого износа. Если физический устранимый износ рассчитан, то нет необходимости учитывать факторы, которые были учтены при расчете физического устранимого износа.
Определение физического износа идет с использованием разбивки здания по компонентам. Величина физического износа оцениваемого объекта определялась на основании «Правил оценки физического износа» ВСН 53-86(р). Суммарный физический износ определяется по формуле (6.9), когда определены веса конструктивных элементов и величины физического износа данных конструктивных элементов.
Функциональным износом называют снижение стоимости имущества, связанное с несоответствием конструктивных и планировочных решений, строительных стандартов, качества дизайна, материала изготовления современным требованиям к этим позициям.
Причины функционального износа:
недостатки, требующие добавления элементов;
недостатки, требующие замены или модернизации элементов;
сверхулучшения.
Функциональный износ может быть устранимым и неустранимым. Устранимый функциональный износ рассчитывается чаще всего стоимостным методом.
В зависимости функциональный износ может определяться следующими способами:
на основе потерь в арендной плате;
на основе избыточных эксплуатационных затрат;
на основе парных продаж.
Для определения необходимых расчетных показателей (величины арендных ставок, ставки капитализации и др.) используют рыночные данные.
При этом отобранные аналоги не должны иметь признаков выявленного у объекта оценки функционального износа. В ниже приведен пример расчета функционального износа (табл. 6.7).
Таблица 6.7. Расчет функционального износа на основе потерь в арендной плате
|
Расчетные показатели |
Средние показатели по аналогам |
Показатели по оцениваемому объекту |
|
Годовая арендная плата (Cар), руб./м2 |
15 000 |
13 500 |
|
Площадь, сдаваемая в аренду ( S), м2 |
80 |
80 |
|
Коэффициент потерь от недозагрузки (Кп), % от ПВД |
15% |
15% |
|
Операционные расходы (ОР), руб./м2 |
3 000 |
3 000 |
|
Ставка капитализации, рассчитанная методом рыночной экстракции (R), % |
16% |
16% |
|
Доля земельного участка в стоимости объекта недвижимости (dзу), % |
25% |
25% |
|
Потенциальный валовой доход, руб. в год ПВД = Сар ٠S |
1 200 000 |
1 080 000 |
|
Действительный валовой доход, руб. в год ДВД = ПВД٠ (1 – Кп ) |
1 020 000 |
918 000 |
|
Чистый операционный доход, руб. в год ЧОД = ДВД – ОР |
780 000 |
678 000 |
|
Стоимость объекта недвижимости, руб. V=ЧОД/R |
4 875 000 |
4 237 500 |
|
Стоимость здания, руб. Vзд = V ٠(1 – dзу) ( в данных расчетах доля земельного участка взята экспертно 25%) |
3 656 250 |
3 178 125 |
|
Функциональный износ, % |
(3656 250 - 3178125) / 3656250= = 0,13 или 13% |
Расчет функционального износа может быть произведен на основе избыточных эксплуатационных затрат для поддержания здания по причине функционального износа. Рассмотрим пример расчета функционального износа на основе избыточных операционных расходов в таблице 6.8.
Таблица 6.8. Пример расчета функционального износа на основе избыточных операционных расходов
|
Расчетные показатели |
Средние показатели по аналогам |
Показатели по оцениваемому объекту |
|
Годовая арендная плата (Cар), руб./м2 |
15000 |
15000 |
|
Площадь, сдаваемая в аренду ( S), м2 |
40 |
40 |
|
Коэффициент потерь от недозагрузки, определенный по среднерыночным данным ( Кп), % от ПВД |
15% |
15% |
|
Операционные расходы (ОР), руб./м2 |
3000 |
4000 |
|
Ставка капитализации, рассчитанная методом рыночной экстракции (R), % |
16% |
16% |
|
Доля земельного участка в стоимости объекта недвижимости (dзу), % |
25% |
25% |
|
Потенциальный валовой доход, руб. в год ПВД = Сар ٠S |
600 000 |
600 000 |
|
Действительный валовой доход, руб. в год ДВД = ПВД٠ (1- Кп) |
510 000 |
510 000 |
|
Чистый операционный доход, руб. в год ЧОД = ДВД - ОР |
390 000 |
350 000 |
|
Стоимость объекта недвижимости, руб. V=ЧОД/R |
2 437 500 |
2 187 500 |
|
Стоимость здания, руб. Vзд = V ٠(1 – dзу) |
1 828 130 |
1 640 625 |
|
Функциональный износ, % |
(182813–164062,5)/182813=0,10 или 10% |
Внешний износ – обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: местоположения, рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т.п. Хотя внешний износ чаще является неустранимым, иногда он может «самоустраниться» из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.
Для оценки внешнего износа могут применяться следующие методы:
на основе потерь в арендной плате;
на основе избыточных операционных расходов;
на основе парных продаж;
Рассмотрим пример определения внешнего износа на основе ценовой информации по недавно проданным аналогичным объектам (парным продажам). Объекты парной продажи отличаются друг от друга только выявленным и соотнесенным к объекту оценки внешним износом.
Пример. Необходимо оценить внешний износ, вызванный снижением инвестиционной привлекательности офисного здания по причине переноса в непосредственной близости от него химического завода в рамках программы вывода производственных предприятий из центра города Москвы. На рынке недвижимости выявлена парная продажа объектов А и В аналогичного назначения. Стоимость земельного участка в данном районе составляет около 25% общей стоимости типичной недвижимости. Расчет внешнего износа методом парных продаж в таблице 6.9.
Таблица 6.9. Пример расчета внешнего износа на основе парных продаж
|
Показатели |
Величина |
|
|
1 |
Цена продажи объекта А, находящегося вдалеке от крупных промышленных предприятий, рублей |
7 500 000 |
|
2 |
Цена продажи объекта В, находящегося вблизи крупных промышленных предприятий, рублей |
6 900 000 |
|
3 |
Цена продажи здания объекта А, рублей (доля земельного участка - 25%, доля здания 75%). |
7500000*0,75=5625000 |
|
4 |
Цена продажи здания объекта В, рублей |
6900000*0,75=5175000 |
|
5 |
Разница, в том числе: |
35 000 |
|
6 |
• в стоимости за счет физических различий объектов А и В, рублей |
0 |
|
7 |
• в стоимости, вызванная близостью вещевого рынка, рублей |
450 000 |
|
8 |
Потеря стоимости, связанная с наличием фактора внешнего износа, рублей |
450 000 |
|
9 |
Внешний износ, %. |
450 000/7500000=0,06 или 6% |
Износ может быть рассчитан в процентном выражении и в стоимостном выражении, в зависимости от выбранного метода.
Если все виды износа рассчитаны в денежном выражении, то следует использовать основную формулу затратного подхода (6.2).
Если были рассчитаны различные виды износа в стоимостном и процентном выражении, то стоимость воспроизводства (стоимость замещения) рассчитывается по формуле:
Vвоcпр =(Vпвоcпр – Ифиз.устр – Ифун.устр)٠(1–Ифиз.ну)٠(1–Ифун.ну)٠(1 – Ивн), (6.10)
где
Vвоcпр– стоимость воспроизводства;
Vпвоcпр – полная стоимость воспроизводства;
Ифиз устр – износ физический устранимый, денежных единиц;
Ифун устр – износ функциональный устранимый, денежных единиц;
Ифиз.ну – износ физический неустранимый, %;
Ифиз.ну – износ функциональный неустранимый, %;
Ивн – износ внешний, %.
При определении износа самое важное выявить признаки, которые снижают стоимость здания. Физический износ присутствует у большинства зданий, однако для современных зданий в крупных российских городах зачастую отсутствует внешний и функциональный износ. В таком случае формула упрощается до следующего вида:
Vвоcпр =(Vпвоcпр – Ифун.устр)٠(1–Ифиз.ну), (6.11)
где
Vвоcпр– стоимость воспроизводства;
Vпвоcпр – полная стоимость воспроизводства;
Ифиз устр – износ физический устранимый, денежных единиц;
Ифиз.ну – износ физический неустранимый, %.
После расчета полной стоимости воспроизводства (полной стоимости замещения), а также накопленного износа определяют стоимость земельного участка и оцениваемого объекта недвижимости в целом.
Для определения рыночной стоимости объекта недвижимости, рассчитанной в рамках затратного подхода, необходимо воспользоваться формулой (6.1).
6.4. Методы оценки земельных участков
МЕТОДЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
Рис. 6.3 Методы оценки земельных участков
Оценка стоимости земельных участков проводится на основе Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 № 568-р или на основе иных методов, представленных в учебной литературе, так как методические рекомендации не носят обязательственный характер.
Среди иных методов в учебной литературе для расчета стоимости земельных участков используют метод возмещения затрат на инфраструктуру, метод по типовым инвестиционным контрактам.
Тема 7. Вывод итоговой величины стоимости объекта недвижимости
Различные методы могут быть использованы в процессе оценки, но решение вопроса об относительной значимости показателей стоимости, полученных на базе различных методов, должно определяться обоснованным суждением оценщика, которое оформляется путем взвешивания стоимостей, определенных использованием двух и более методов.
На заключительном этапе, при согласовании результатов стоимости объекта оценки, полученных на базе трех подходов к оценке, необходимо осуществить:
проверку полученных данных о величине стоимости;
анализ допущений и ограничивающих условий, обусловленных полнотой и достоверностью использованной информации;
выведение итоговой величины стоимости.
Решение вопроса, каким стоимостным оценкам придать больший вес и как каждый метод взвешивать по отношению к другим, является ключевым на заключительном этапе процесса оценки.
При субъективном взвешивании цель такая же, как и при методе математического взвешивания, цель – выйти на единую оценочную стоимость, но при этом подходе не используется процентное взвешивание. Оценочное заключение базируется на анализе преимуществ и недостатков каждого метода, а также на анализе количества и качества данных в обосновании каждого метода. Во главе угла стоят профессиональный опыт и суждения оценщика.
Для определения удельного веса результатов, полученных в рамках каждого подхода к оценке недвижимости, необходимо учитывать следующие факторы:
Степень соответствия каждого из примененных подходов:
- задаче оценки;
- цели оценки;
- функциональному назначению объекта оценки;
- оцениваемым правам.
Какая степень достоверности и достаточности исходных данных, используемых в каждом из подходов.
Какова предпочтительность каждого из подходов с точки зрения характеристик рынка и местоположения объектов оценки.
Какова надежность расчетов и процедур анализа, проведенных в используемых подходах.
Каков удельный вес экспертных оценок и суждений в каждом из приведенных подходов.
Учет всех этих факторов дает возможность произвести взвешивание и, в конечном счете, вывести итоговое заключение.
Пример.
Таблица 7.1. Пример согласования резльтатов
|
№ п/п |
Критерий согласования |
Доходный |
Сравни-тельный |
Затратный |
|
1 |
Степень соответствия |
|||
|
1.1 |
задаче оценки |
30 |
40 |
30 |
|
1.2 |
цели оценки |
30 |
40 |
30 |
|
1.3 |
функциональному назначению объекта оценки |
30 |
30 |
40 |
|
1.4 |
оцениваемым правам |
30 |
35 |
35 |
|
2 |
Степень достоверности и достаточности исходных данных, используемых в каждом из подходов |
50 |
30 |
20 |
|
3 |
Степень предпочтительности каждого из подходов с точки зрения характеристик рынка и местоположения объектов оценки |
20 |
50 |
30 |
|
4 |
Надежность расчетов и процедур анализа, проведенных в используемых подходах |
50 |
30 |
20 |
|
5 |
Удельный вес экспертных оценок и суждений в каждом из приведенных подходов |
50 |
30 |
20 |
|
Средний ранг, баллы |
36,25 |
35,625 |
28,125 |
|
|
Коэффициент весомости каждого из подходов, отн.ед |
0,36 |
0,36 |
0,28 |
|
|
Рыночная стоимость, полученная в рамках каждого из подходов, руб. |
1 600 000 |
1 620 000 |
1 500 000 |
|
|
Согласованная рыночная стоимость, руб. |
= 1 600 000 ٠ 0,36 + 1620 000 ٠0,36 + + 1500 000 ٠ 0,28= 1 579 200 |
Для определения удельного веса результатов, полученных в рамках каждого подхода к оценке недвижимости, на практике часто используется метод анализа иерархий (МАИ).
Метод анализа иерархии - систематическая процедура для иерархического представления элементов определяющих суть любой проблемы. Он состоит в расчленении (декомпозиции) задачи на более простые составные части и дальнейшей обработке последовательных суждений оценщика по парным сравнениям.
Для целей оценки используются следующие критерии согласования:
А. Возможность отразить действительные намерения потенциального инвестора и продавца;
Б. Тип, качество, обширность, данных, на основе которых проводится анализ;
В. Способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания;
Г. Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость.
После представления проблемы согласования результатов в виде иерархии выполняется следующая последовательность действий:
1. Выявляются приоритеты в критериях, путем их попарного сравнения. Для этого строится обратно симметричная матрица, а для попарного сравнения используется шкала отношений. Парные сравнения проводятся в терминах доминирования одного элемента над другим. Эти суждения затем выражаются в целых числах, и для этого используется следующая шкала отношений (таблица 7.2).
Таблица 7.2. Шкала отношений для парного сравнения
|
Важность параметра оценки |
Важность критерия |
|
Одинаковая важность |
1 |
|
Умеренное превосходство |
3 |
|
Значительное превосходство |
5 |
|
Явное превосходство |
7 |
|
Абсолютное превосходство |
9 |
Возможно использовать промежуточные значения, если оценщик не может точно установить важность параметра в соответствии с представленной шкалой.
2. Далее для каждого критерия определяется вес по формуле средней геометрической:
(7.1)
где aik- объекты матрицы, важность j-го критерия по отношению к k-му критерию.
3. Полученные веса нормируются, чтобы сумма весов составляла 1:
(7.2)
Полученные таким образом величины и представляют собой итоговое значение весов каждого из критериев.
Данная трехэтапная процедура проводится сначала для критериев сравнения, чтобы выявить более значимые критерии.
Затем описанная процедура выявления приоритетов реализуется для сравнения подходов по каждому критерию. Таким образом, определяются значения весов подходов по каждой альтернативе.
Затем производится расчет итоговых весов результата каждого подхода, которые равны сумме произведений вес каждого подхода по критерию и веса данного критерия.
Затем в соответствии с рассчитанными весами производится расчет итоговой стоимости объекта недвижимости.
Рассмотрим пример применения МАИ.
Пример. Получены следующие результаты в результате применения подходов к оценке стоимости объекта недвижимости.
Таблица 7.3. Результаты расчетов
|
Затратный |
Доходный |
Сравни-тельный |
|
|
Рыночная стоимость, полученная в рамках каждого из подходов, руб. |
1 500 000 |
1 600 000 |
1 620 000 |
Согласование результатов будет проводиться методом анализа иерархий с использованием следующих критериев.
А. Возможность отразить действительные намерения потенциального инвестора и продавца;
Б. Тип, качество, обширность, данных, на основе которых проводится анализ;
В. Способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания;
Г. Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость.
Сначала выявим приоритеты в критериях для данной оценки. Столбцы 2-5 таблицы 7.4. заполняем на основе экспертного мнения оценщика и на основе шкалы (таблица 7.2).
Затем рассчитываем среднее геометрическое по каждой строке (на основе данных столбцов 2-5 таблицы 7.4) по формуле (7.1).
Таблица 7.4.
Матрица сравнения и расчет значения приоритетов критериев
|
|
А |
Б |
В |
Г |
Wj |
Wj ’ |
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
|
А |
1,00 |
0,20 |
5,00 |
3,00 |
(1∙0,2∙5∙3)1/4 =1,316 |
1,316/5,310= =0,248 |
|
Б |
5,00 |
1,00 |
3,00 |
5,00 |
(5∙1∙3∙5)1/4 =2,943 |
2,943/5,310= =0,554 |
|
В |
0,20 |
0,33 |
1,00 |
0,33 |
(0,2∙0,33∙1∙0,33)1/4 = =0,384 |
0,384/5,310= =0,072 |
|
Г |
0,33 |
0,20 |
3,00 |
1,00 |
(0,33∙0,2∙3∙1)1/4 = =0,667 |
0,667/5,310= =0,126 |
|
сумма |
5,310 |
1,000 |
Затем рассчитываем сумму по столбцу 6 таблицы 7.4.
1,316+2,943+0,384+0,667 = 5,310.
Далее определяем вес каждого критерия по формуле (7.2) в столбце 7 таблицы 7.4.
Далее применяем подобную технологию в таблицах 7.5-7.8 для сравнения результатов, полученных тремя подходами, по каждому критерию.
Таблица 7.5.
Матрица сравнения подходов по критерию А (возможность отразить действительные намерения потенциального инвестора)
|
Затрат-ный |
Доход-ный |
Сравни-тельный |
Расчет веса подходов по критерию А |
||
|
Затратный |
1,00 |
0,33 |
0,33 |
(1∙0,33∙0,33)1/3= =0,478 |
0,478/3,362= =0,142 |
|
Доходный |
3,00 |
1,00 |
1,00 |
(3∙1∙1)1/3 =1,442 |
1,442/3,362= =0,429 |
|
Сравнитель-ный |
3,00 |
1,00 |
1,00 |
(3∙1∙1)1/3 =1,442 |
1,442/3,362= =0,429 |
|
сумма |
3,362 |
1,000 |
Таблица 7.6.
Матрица сравнения подходов по критерию Б (тип, качество, обширность, данных, на основе которых проводится анализ)
|
Затрат-ный |
Доход-ный |
Сравни-тельный |
Расчет веса подходов по критерию Б |
||
|
Затратный |
1,00 |
0,20 |
0,14 |
(1∙0,20∙0,14)1/3= =0,304 |
0,304/3,927= =0,077 |
|
Доходный |
5,00 |
1,00 |
1,00 |
(5∙1∙1)1/3=1,710 |
1,701/3,927= =0,435 |
|
Сравнитель-ный |
7,00 |
1,00 |
1,00 |
(7∙1∙1)1/3=1,913 |
1,913/3,927= =0,487 |
|
сумма |
3,927 |
1,000 |
Таблица 7.7.
Матрица сравнения подходов по критерию В (способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания рынка)
|
Затрат-ный |
Доход-ный |
Сравни-тельный |
Расчет веса подходов по критерию В |
||
|
Затратный |
1,00 |
0,33 |
0,25 |
(1∙0,33∙0,25)1/3= =0,435 |
0,304/3,927= =0,126 |
|
Доходный |
3,00 |
1,00 |
1,00 |
(3∙1∙1)1/3=1,442 |
1,442/3,927= =0,416 |
|
Сравнитель-ный |
4,00 |
1,00 |
1,00 |
(4∙1∙1)1/3=1,587 |
1,587/3,927= =0,458 |
|
сумма |
3,927 |
1,000 |
Таблица 7.8.
Матрица сравнения подходов по критерию Г (способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость)
|
Затрат-ный |
Доход-ный |
Сравни-тельный |
Расчет веса подходов по критерию Г |
||
|
Затратный |
1,00 |
0,13 |
0,50 |
(1∙0,13∙0,5)1/3= =0,402 |
0,402/3,927= =0,110 |
|
Доходный |
8,00 |
1,00 |
1,00 |
(8∙1∙1)1/3=2 |
2,000/3,927= =0,546 |
|
Сравнитель-ный |
2,00 |
1,00 |
1,00 |
(2∙1∙1)1/3= =1,260 |
1,260/3,927= =0,344 |
|
сумма |
3,662 |
1,000 |
Результаты расчетов заносятся в итоговую таблицу 7.9, из таблицы 7.4 из последнего столбца выписываем вес критериев. Затем из итоговых столбцов таблиц 7.5-7.8 заполняем веса подходов в рамках соответствующих подходов. Затем производится расчет итоговых весов результата каждого подхода, которые равны сумме произведений весов каждого подхода по критерию и веса данного критерия. Результаты расчетов весов подходов представлены в таблице 7.9.
Таблица 7.9.
Итоговый расчет весов, присвоенных результату подхода
|
|
А |
Б |
В |
Г |
Вес подхода |
|
Вес критерия |
0,248 |
0,554 |
0,072 |
0,126 |
|
|
Затратный |
0,142 |
0,077 |
0,126 |
0,110 |
0,248∙0,142+0,554∙0,077+ +0,072∙0,126+0,126∙0,110=0,10 |
|
Доходный |
0,429 |
0,487 |
0,458 |
0,344 |
0,248∙0,429+0,554∙0,487+ +0,072∙0,458+0,126∙0,344=0,45 |
|
Сравни-тельный |
0,429 |
0,435 |
0,416 |
0,546 |
0,248∙0,429+0,554∙0,435+ +0,072∙0,416+0,126∙0,546=0,45 |
На основе полученных удельных весов рассчитаем итоговую величину рыночной стоимости объекта недвижимости, полученную на основе трех подходов к оценке.
Таблица 7.10.
Итоговый расчет рыночной стоимости
|
Затратный |
Доходный |
Сравни-тельный |
|
|
Коэффициент весомости каждого из подходов, отн.ед. |
0,10 |
0,45 |
0,45 |
|
Рыночная стоимость, полученная в рамках каждого из подходов, руб. |
1 500 000 |
1 600 000 |
1 620 000 |
|
Согласованная рыночная стоимость, руб. |
= 1 500 000 ٠ 0,10 +1600 000 ٠ 0,45 + + 1620 000 ٠0,45 = 1 599 000 |
Список литературы
1 Профильным институтом по таким исследованиям в г.Москве является ЦНИИПромзданий
2 Поскольку данные сборников «КО-ИНВЕСТ» являются коммерческой информацией, то в данном пособии они изменены для избежания несанкционированного распространения коммерческой информации.
PAGE 6
Конспект курса «Основы оценки недвижимости» стр.
наиболее эффективное использование
1 . С позиции потенциального собственника
3. Обусловленные рыночной средой
2. Связанные с землей, зданиями и сооружениями
При оценке данных объектов применяется методика оценки стоимости машин и оборудования, транспортных средств
При оценке данных объектов применяется подходы и методы оценки стоимости недвижимости
Предприятия как имущественные комплексы
Морские суда
Воздушные суда
Суда внутреннего плавания
Космические объекты
Земельные участки
Участки недр
Обособленные водные объекты
Леса
Здания и сооружения
Объекты недвижимости в соответствии с ст.130, 132 ГК РФ
Сравнительный подход
- метод сравнения продаж,
- метод выделения,
- метод распределения
Доходный подход
- метод капитализации земельной ренты,
- метод остатка,
- метод предполагаемого использования
Цопп х-ка ан
1
П
Цопп х-ка оц
t
=
-
Внешний
как правило, неустранимый
Функциональный
• устранимый
• неустранимый
Физический
• устранимый
• неустранимый
ИЗНОС
Дата проведения оценки
Дата сноса
Дата ввода в эксплуа-тацию
Физическая жизнь
Хронологический возраст
Эффективный возраст
время
При оценке данных объектов применяется затратный подход к оценке стоимости предприятия (бизнеса)