Если у вас возникли сложности с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой - мы готовы помочь.
Предоплата всего
Подписываем
Договорные цены на строительную продукцию
В планировании, финансировании и соответственно в сметном ценообразовании различаются следующие виды строительной продукции:
стройка — совокупность зданий и сооружений различного назначения, возведение, расширение или реконструкция которых осуществляется на основе единой проектной документации в объеме, определенном сводным сметным расчетом или сводкой затрат;
очередь строительства — часть стройки, состоящая из группы зданий, сооружений и устройств, ввод которых в эксплуатацию обеспечивает выпуск продукции или оказание услуг, предусмотренных проектом;
пусковой комплекс — совокупность объектов основного и обслуживающего назначения (энергетического, транспортного, складского хозяйства, связи, наружных инженерных коммуникаций, благоустройства), одновременный ввод которых в эксплуатацию обеспечивает выпуск продукции или оказание услуг, предусмотренных проектом, и нормальные условия труда эксплуатационного персонала;
объект строительства — отдельно стоящее здание (производственный корпус, склад, жилой дом, клуб и т. п.) или сооружение (мост, тоннель, платформа и т. п.) со всеми относящимися к нему обустройствами (галереями, эстакадами и т. п., оборудованием, мебелью, инвентарем, подсобными и вспомогательными устройствами, а также, при необходимости, с прилегающими к нему инженерными сетями и территорией, требующей вертикальной план благоустройства, озеленения);
□ технологический этап работ — комплекс строительных процессов по возведению части здания или сооружения, завершение которого обеспечивает готовность к выполнению следующего комплексного строительного процесса (0 цикл, возведение надземной части здания, отделка здания, благоустройство территории и т. п.) и технологический комплекс работ — технологически однородный комплекс строительных процессов (свайные, сантехнические, монтажные работы и т. п.).
Если говорить о цене строительной продукции, то следует рассматривать ее с позиций инвестора-заказчика и подрядчика.
Для инвестора ценой строительной продукции являются инвестиционные затраты, определяемые соответствующей сметной документацией: сводным сметным расчетом стоимости строительства, ведомостью стоимости объектов, входящих в пусковой комплекс, объектными и локальными сметными расчетами (сметами).
Для подрядной организации действует договорная цена строительной продукции, определяемая стоимостью выполненных ими работ в соответствии с договором подряда.
При определении договорной цены работ в договоре подряда следует руководствоваться соответствующими статьями Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), а также Методическими рекомендациями по состав договоров подряда на строительство в Российской Федерации.
Под договорной ценой строительной продукции следует понимать индивидуальную стоимость строительно-монтажных (ремонтно-строительных, реставрационных, пусконаладочных) работ, выполняемых подрядчиком по договору подряда. Договорная цена определяется заказчиком и подрядчиком в том числе по результатам подрядных конкурсов.
В соответствии со ст. 709 ГК РФ договорная цена должна включать компенсацию издержек подрядчика и причитающееся ему вознаграждение. Таким образом, в договорной цене следует учесть все обоснованные затраты подрядчика, связанные с выполнением обязательств по договору, и прибыль в согласованном сторонами размере.
В структуре договорной цены Цд выделяют стоимость подрядных раб Сп и другие затраты и работы по договору Сдр:
Цд = Сп + Сдр.
Стоимость подрядных работ включает стоимость строительных и монтажных работ (Сс и См), а также прочие работы и затраты подрядчика (Спр), оплачиваемые заказчиком дополнительно за счет средств, учтенных в главе 9 сводного сметного расчета:
Сп= Сс+ См + Спр.
Состав прочих затрат, которые могут быть включены (при их наличии) в договорную цену строительной продукции, определяются перечнем работ и затрат, учитывемых в главе 9 сводного сметного расчета. Из указанного перечня к деятельности подрядных организаций относятся работы и затраты:
по содержанию действующих постоянных автомобильных дорог и восстановлению их после окончания строительства;
на перевозку работников к объектам строительства и обратно автомобильным транспортом и на командирование рабочих на иногородние объекты;
связанные с осуществлением работ вахтовым методом строительства, перебазированием строительно-монтажных организаций, использованием специальных контингентов рабочих;
на организованный набор рабочих;
на возмещение расходов по страхованию строительных рисков, на усиленную охрану объектов, на подготовку к сдаче объектов в эксплуатацию;
связанные с проведением специальных мероприятий по обеспечению нормальных условий труда (борьба с радиоактивностью, силикозом, малярией, энцефалитным клещом, гнусом и др.);
на доплаты за подвижной характер работ и выплату вахтовой надбавки, если эти расходы не включены в локальные сметы;
прочие затраты, относящиеся к деятельности подрядной организации.
Другие затраты и работы по договору Кдр имеют место в случае, если подрядчик исполняет кроме строительно-монтажных работ составление проектно-сметной документации, изготовление или поставку оборудования и другие дополнительные обязательства. Состав договорной цены на строительную продукцию показан на рис. 1. Договорные цены могут быть твердыми и приблизительными. Твердая договорная цена неизменна на весь период строительства. Приблизительная цена может корректироваться в процессе строительства, в том числе связи с инфляцией.
Договорные цены могут определяться в базисных (на 01.01.2000 г.), текущих и прогнозных (с учетом срока строительства) ценах.
Для обоснования величины договорной цены целесообразно использовать сметно-нормативные методы, то есть определять их на основе предварительно составленной сметной документации. Состав ее зависит от предмета договора, определяющего вид строительной продукции.
Если предметом договора является комплекс работ, для обоснования договорной цены достаточно локальной сметы, составленной в соответствии с действующими требованиями. В конце сметы следует учесть средства на возведение временных зданий и сооружений, зимние удорожания, прочие затраты подрядчика (при обоснованной потребности в этих затратах в конкретных условиях производства работ), налог на добавленную стоимость. Смета подписывается заказчиком и подрядчиком, прикладывается к договору подряда и служит Основанием договорной цены строительной продукции. В случаях, когда предметом договора является строительство (реконструкция, капитальный ремонт) объекта, необходим весь комплекс сметной документации:
Рис. 1. Состав договорной цены на строительную продукцию
локальные сметные расчеты (сметы), объектный сметный расчет (смета), сводный сметный расчет стоимости строительства. На основе сметной документации следует составить протокол (ведомость) согласования договорной цены строительной продукции. Договорная цена определяется по стройке (объекту) в целом с распределением на комплексы работ, выполняемых собственными силами и субподрядными организациями.
Протокол согласования (ведомость) договорной цены подписывается заказчиком и подрядчиком, прилагается к договору подряда и рассматривается как его неотъемлемая часть.
Пример протокола согласования договорной цены на строительство жилого дома приведен в табл.
При составлении сметной документации, служащей основой для формирования договорной цены, могут использоваться по согласованию с заказчиком федеральные, территориальные, отраслевые и фирменные сметные нормы и расценки.
Роль сметы в договоре подряда отмечается в Гражданском кодексе РФ.В ст. 709 указывается: «Цена работы может быть определена путем составления сметы.В случае, когда работы выполняются в соответствии со сметой, составленной подрядчиком, смета приобретает силу и считается частью договора подряда с момента подтверждения ее заказчиком».
В ст. 743 снова подчеркивается значение сметы: «Подрядчик обязан осуществлять строительство и связанные с ним работы в соответствии с технической документацией, определяющей объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования, и со сметой, определяющей цену работ».
В то же время Гражданский кодекс РФ допускает и другие методы определения договорных цен. «В договоре подряда указывается цена подлежащей выполнению работы или способы ее определения» (ст. 709). Исполнение работ оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В случае, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги» (ст. 424).
В практике заключения договоров подряда с частными инвесторами встречаются примеры составления протоколов соглашения о договорной цене работ без обоснования их соответствующими сметными расчетами.
Иногда договорная цена указывается в виде стоимости выполнения работ на расчетную единицу (1м2 кровли, 1 м2 благоустроенной территории и т. п.) и оговаривается, что оплата будет производиться за фактически выполненный объем работ. Показатели стоимости работ подтверждаются соответствующими калькуляциями подрядчика или принимаются на основе мониторинга рыночных цен на данные работы и услуги (в рублях или условных единицах).
Подобная практика определения договорных цен обусловлена характером строительной продукции. Она допустима, если продукция (виды работ) однотипна, имеет простые технологии производства, короткие сроки выполнения и небольшую стоимость.
На формирование договорных цен оказывает влияние готовность проектной документации. Зачастую ведение переговоров по заключению договоров подряда начинается на ранних стадиях проектирования, когда заказчик имеет лишь эскизный проект, по которому невозможно определить объемы работ и составить смету. В этом случае договорная цена определяется по аналогам или на основе сложившихся показателей стоимости подрядных работ на расчетный измеритель здания или сооружения (обычно в условных единицах).
Виды договорных цен на строительную продукцию, порядок их формирования зависят от условий заключения договоров подряда: по результатам подрядных конкурсов или на основе прямых переговоров сторон.
Определение твердых договорных цен по результатам подрядных конкурсов.
Стартовая цена строительной продукции (объекта, комплекса работ) устанавливается заказчиком в текущих ценах на момент объявления конкурса (торга). Основанием для ее определения служат: утвержденная в проекте (ТЭО) базисная стоимость объекта на 01.01.2000 г.; сметные расчеты в базисных ценах на комплексы и виды работ.
Пересчет в текущие цены производится с применением установленных в регионе текущих индексов стоимости строительно-монтажных работ.
Стоимость в текущих ценах корректируется с учетом влияния прогнозируемой инфляции в течение срока строительства объекта (выполнения комплекса работ) путем применения так называемого индекса-дефлятора .
Окончательное предложение по стартовой цене (цене ЛОТа) для проведения конкурса (торга) утверждается заказчиком.
Твердая договорная цена, устанавливаемая в государственном (муниципальном) контракте, заключаемом с победителем конкурса, определяется с учетом предложенного победителем уровня снижения стартовой цены. Формула расчета твердой договорной цены:
Ц дог = (Cбаз2000 х Идог х И деф) х Ктс;
Где Цдог – окончательная твердая договорная цена
С6аз2000 — базовая (в ценах 2000 г.) общая сметная стоимость работ;
Идог — индекс(ы) пересчета сметной стоимости на момент согласования твердой договорной цены;
Идеф — общий индекс-дефлятор на нормативный срок строительства (производства работ);
Ктс — коэффициент конкурсного (тендерного) снижения.
Твердая договорная цена строительной продукции, установленная в результате проведенного конкурса, оформляется протоколом согласования договорной цены, который подписывается заказчиком и подрядчиком, выигравшими конкурс.
Твердая договорная цена между генеральным подрядчиком и субподрядчиком также оформляется протоколом согласования договорной цены.
Твердая договорная цена, рассчитанная в порядке, изложенном по формуле, согласовывается с начислением непредвиденных расходов (нормы риска) в размере не более:
Для расчетов между заказчиком и подрядчиком (в Актах ф. КС-2) рекомендуется использовать резерв в размерах:
По уникальным и особо сложным объектам строительства размер средств на непредвиденные работы и затраты может быть установлен в размере до 10% по согласованию с соответствующим финансирующим органом.
При составлении смет на дополнительные работы, выявленные в процессе строительства (ремонта), резерв средств на непредвиденные работы и затраты не учитывается.
Согласованная твердая договорная цена должна быть неизменной, за исключением случаев внесения изменения в проект по инициативе заказчика.
При внесении изменений в проектную документацию по инициативе заказчика увеличение или уменьшение размера твердой договорной цены, первоначально согласованной заказчиком и подрядчиком, определяется расчетом, произведенным на основании смет, составленных в базисных ценах 2000 г. с применением индексов пересчета сметной стоимости и общего индекса-дефлятора, действовавших на момент согласования первоначально установленной договорной цены.
По скорректированной договорной цене производится оплата оставшейся части работ по договору (от полного объема работ) на момент корректировки договорной цены.
Изменение твердой договорной цены в части затрат подрядчика или ее перераспределения по статьям затрат в пределах утвержденной стоимости производится с согласия государственного заказчика путем подписания соответствующего дополнительного соглашения к договору.
Стоимость работ по дополнительному соглашению определяется с учетом тендерного снижения в соответствии с итогами конкурса по выбору генерального подрядчика на строительство или реконструкцию объектов городского заказа, если таковое имело место.