Если у вас возникли сложности с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой - мы готовы помочь.
Предоплата всего
Подписываем
ензенский государственный университет архитектуры и строительства
ОТЧЕТ №____
об Оценке рыночной
стоимости недвижимого имущества
|
ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ |
4 комнатная квартира, общей площадью 78,8 кв.м по адресу: г.Пенза, ул.Восьмого Марта, д.27а, кв.93 |
|
ЗАКАЗЧИК |
|
|
ОЦЕНЩИК |
|
|
ОСНОВАНИЕ ДЛЯ ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ |
Договор на оценку собственности №___ от ____ |
|
ДАТА ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ |
|
|
ДАТА ОСМОТРА |
|
|
ДАТА СОСТАВЛЕНИЯ ОТЧЕТА |
ПЕНЗА 2011
Г-же ____________________
Уважаемая _____________________!
Согласно договору _______от ____________ года эксперты __________________ произвели оценку рыночной и ликвидационной стоимости недвижимости: _____________________________________.
Оценка рыночной и ликвидационной стоимости произведена по состоянию на ________, и выполнена в соответствии с требованиями Международных стандартов по оценке имущества и стандартов оценки недвижимости.
При определении стоимости использовались стандарты по оценке "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)" и "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)" , утвержденные Приказами Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года №254, 255, 256. Федеральный закон № 135-ФЗ от 17.07.1998г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с изменениями и дополнениями от 28.12.2010г), Федеральный закон 431-ФЗ с изменениями от 24.12.2010г, а так же "Стандартами и правилами оценочной деятельности".
Анализ исходной информации, рыночных данных представлены в соответствующих разделах Настоящего Отчета, отдельные части которого не могут трактоваться раздельно, а только в связи с полным его текстом, с учетом всех принятых допущений и ограничений.
Полученные результаты позволяют сделать вывод о том рыночная и ликвидационная стоимость Объекта - _______________________, по состоянию на _____________ округленно, с учетом и без учета НДС составляет:
|
Наименование объекта |
Рыночная стоимость с учётом НДС, руб. |
Рыночная стоимость без учета НДС, руб. (18%) |
Ликвидационная стоимость с учетом НДС, руб. |
Ликвидационная стоимость без учета НДС, руб. (18%) |
Полученная оценка выражает независимое суждение оценщика, основанное на его профессиональном опыте и знаниях, и может быть использована в качестве отправной точки при определении имущественных прав (статья 12 Федерального Закона «Об оценочной деятельности в РФ», ФЗ-135 от 29.07.98).
Если у Вас возникнут какие-либо вопросы по оценке или методике ее проведения, пожалуйста, обращайтесь непосредственно к нам.
С уважением специалисты,
СОДЕРЖАНИЕ
|
[1] 1. Общие сведения [1.1] 1.1. Основные факты и выводы [1.1.1] 1.1.1. Общая информация, идентифицирующая объект оценки [1.1.2] 1.1.2. Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке [1.2] 1.2. Основание для проведения оценки [1.3] 1.3. Задание на оценку недвижимого имущества [1.4] 1.4. Сведения о заказчике [1.5] 1.5. Сведения об оценщике и о привлекаемых к работе специалистах [1.6] 1.6. Перечень использованных при проведении оценки объекта данных с указанием источников их получения [1.7] 1.7. Сделанные допущения и ограничивающие условия [1.8] 1.8. Стандарты и правила в соответствии, с которыми подготовлен отчет [1.9] 1.9. Цель и предполагаемое использование результатов оценки [1.10] 1.10. Оцениваемые права [1.11] 1.11. Определение оцениваемой стоимости [1.12] 1.12. Анализ наилучшего использования объекта. [1.13] 1.13. Процесс оценки
[2] [2.1] 2.1. Краткая характеристика региона [2.2] 2.3. Локальное местоположение объекта оценки [2.3] 2.4. Характеристика местоположения объекта оценки [2.4] 2.5. Основные параметры объекта и оценка технического состояния здания [3] 3. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ И ЦЕНООБРАЗУЮЩИХ ФАКТОРОВ [3.1] 3.1. Анализ рынка жилой недвижимости [3.2] 3.2. Определение факторов, влияющих на изменение рыночной стоимости и ликвидности объекта оценки
[4] [4.1] 4.1. Анализ наилучшего использования земельного участка как свободного [4.2] 4.2. Анализ наилучшего использования земельного участка с улучшениями [5] 5. ПРОЦЕДУРА ОЦЕНКИ И МЕТОДЫ ОЦЕНКИ [5.1] 5.1. Оценка затратным подходом [5.1.1] 5.1.1. Определение полной стоимости воспроизводства объекта оценки [5.1.2] 5.1.2. Оценка стоимости износа компонентов объекта оценки
[5.2] [5.3] 5.3. Оценка доходным подходом [5.3.1] 5.3.1. Определение потенциального валового дохода [5.3.2] 5.3.2. Определение величины потерь от недозагрузки и неплатежей [5.3.3] 5.3.3. Определение эксплуатационных расходов [5.3.4] 5.3.4. Определение ставки капитализации [5.3.5] 5.3.5. Окончательный расчет рыночной стоимости по методу прямой капитализации
[5.4] [6] 6. ИТОГОВОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ [6.1] 6.1. Согласование результатов, полученных при использовании трех подходов к оценке [6.2] 6.2. Определение итоговой величины стоимости объекта оценки
[7] [7.1] 7.1. Порядок расчета ликвидационной стоимости объекта оценки [7.2] 7.2. Расчет ликвидационной стоимости объекта оценки
[8]
[9] [10] [10.1] ФРАГМЕНТЫ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
[11] [12] ПРИЛОЖЕНИЕ 1 (объявления о продаже и аренде аналогичных объектов на период оценки [13] ПРИЛОЖЕНИЕ 2 (документы о профессиональном образовании оценщиков) [14] ПРИЛОЖЕНИЕ 3 (правоустанавливающие документы на объект недвижимости) |
|
Наименование объекта оценки |
|
|
Адрес |
|
|
Оцениваемые права |
|
|
Ограничения, обременения |
|
|
Документ, устанавливающий количественные и качественные характеристики объекта оценки |
|
|
Общая площадь квартиры, кв.м |
|
|
Текущее использование |
|
|
Сведения о балансовой стоимости, руб. |
|
Применяемые подходы |
Рыночная стоимость, руб. с НДС |
Весовые коэффициенты |
Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, руб. с НДС |
|
Затратный подход |
|||
|
Сравнительный подход |
|||
|
Доходный подход |
Развернутая характеристика объекта, подробное описание методов, положений, условий и результаты оценки его рыночной стоимости содержатся в предлагаемом Вашему вниманию отчете об оценке, который приводится ниже.
В соответствии со ст. 9, Федерального закона "Об оценочной деятельности", основанием для проведения оценки является договор, заключенный в письменной форме между Оценщиком и Заказчиком.
Договором между оценщиком и заказчиком может быть предусмотрено проведение данным оценщиком оценки конкретного объекта оценки, ряда объектов оценки либо долговременное обслуживание заказчика по его заявлениям.
В случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда, а также по решению уполномоченного органа.
Суд, арбитражный суд, третейский суд самостоятельны в выборе оценщика. Расходы, связанные с проведением оценки объекта оценки, а также денежное вознаграждение оценщику подлежат возмещению (выплате) в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.
Характеристика Объекта, описание методологии, необходимая информация и расчеты содержатся в предлагаемом Вашему вниманию Отчете об оценке, отдельные части которого не могут трактоваться раздельно, а только с полным его текстом, с учетом всех принятых допущений и ограничений.
_____________________________________, именуемый в дальнейшем – Заказчик, с одной стороны, и Оценщики __________________ – представители Пенз__________________________ именуемые в дальнейшем – Исполнитель, с другой стороны, составили настоящее техническое задание для проведения работ по оценке в соответствии с договором ________________ (далее - договор).
|
Заказчик оценки |
|
|
Реквизиты Заказчика |
Исходные данные о ценах, использованные при подготовке отчета, были получены из надежных источников и считаются достоверными:
Отчет об оценке подготовлен в соответствии со следующими допущениями:
Отчет об оценке был составлен в соответствии с нижеследующими ограничительными условиями:
Определение рыночной и ликвидационной стоимостей производится в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.98г., №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и стандартами по оценке "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)" и "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)" , утвержденные Приказами Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года №254, 255, 256. Заказчик предоставляет исходные данные о технических характеристиках здания и земельного участка и обеспечивает его осмотр, предоставляет необходимые данные для расчетов.
Мы, оценщики, выполнявшие данную работу, подтверждаем на основании наших знаний, что:
Цель оценки – установление обоснованной рыночной и ликвидационной стоимости имущества в соответствии с назначением на конкретную календарную дату.
Целью оценки в соответствии с Федеральным стандартом оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО №2), утвержденные Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года №256, является определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется в задании на оценку.
В задании на оценку формулируется цель оценки, которая основывается на информации Заказчика, о целях и дальнейшем использовании результатов работы. при кредитовании.
Назначение оценки - оценка выполняется для принятия решения при кредитовании под залог.
Оценка активов для целей залога, как экономического инструмента, должна проводится исходя из наиболее вероятного и реалистичного сценария выхода из возможной дефолтной ситуации.
Понятие залоговой стоимости не стандартизировано в Российской Федерации.
В банковской практике под залоговой стоимостью понимается наиболее вероятная денежная сумма, которую можно получить для удовлетворения требований банка в результате реализации непосредственно предмета залога либо проведения иных мероприятий ключевую роль, в которых, будет играть залог. [29],стр.44
Потенциальными пользователями информации по оценке имущества могут быть:
Определение рыночной и ликвидационной стоимостей вещных прав на объект может быть полезным:
Оценка рыночной стоимости недвижимого имущества выполнена для «полных прав собственности», т.е. исходя из условия, что владелец имеет полные права собственности на оцениваемый объект в соответствии с имеющимися в распоряжении эксперта документами.
В тоже время хотим заметить, что законодательно определенные права и обязанности субъектов кредитной сделки в отношении залога отличаются аналогичных прав и обязанностей субъектов сделки по переходу прав собственности на открытом рынке, а именно: процедура реализации залога не является рыночной, процесс реализации предмета залога достаточно длителен по времени, предмет залога может быть реализован не самостоятельно, а в составе иного имущества. [29]
В соответствии с заданием при осуществлении оценочной деятельности определяются и используются следующие виды стоимости объекта оценки:
При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей.
Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки - наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя.
Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной степени информированы о предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом информации о состоянии рынка и объекте оценки, доступным на дату оценки.
Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки имеются мотивы для совершения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждения совершить сделку.
Рыночная стоимость определяется оценщиком, в частности, в следующих случаях:
Однако вынуждены отметить, что в настоящее время в Поволжском регионе, в том числе и в Пензенской области, рынок не является массовым и конкурентным, по этой причине, рыночная стоимость объекта будет не полной, а скорее частичной.
Рыночная стоимость – есть величина расчетная и предполагаемая.
При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.
При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.
Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки производится для определения величины потенциала и возможного повышения стоимости объекта. При этом необходимо рассмотреть два вопроса: насколько рынок готов принять планируемый вариант использования объекта и каковы затраты и финансовая обоснованность его переустройства по различным вариантам. Этот анализ требует не только финансовых средств, четкой информации с рынка недвижимости, но и времени, которого, как правило, при кредитовании нет.
Поэтому чаще всего объект рассматривается по текущему использованию.
При оценке для целей залога данный анализ проводится только в случае явного несоответствия объекта оценки его существующего использования. Применительно к объектам недвижимости подобная ситуация возможна при оценке земельного участка с улучшениями, подлежащими сносу. В этом случае участок оценивается как свободный с учетом затрат на снос объекта. Применение для целей оценки инвестиционного моделирования, ввиду существенной доли субъективизма считается некорректным.
Процесс оценки - это систематический подход к решению поставленной, четко сформулированной задачи определения требуемого вида стоимости с учетом всех необходимых факторов, влияющих на её величину, опирающийся на ясное понимание функции и цели оценки и состоящий из нескольких этапов (шагов), ведущих к получению задокументированного, обоснованного и надежного, базирующегося на подробном исследовании заключения о стоимости данного оцениваемого объекта
Данный отчет является повествовательным отчетом об оценке, отвечающим требованиям стандартов с применением существующих методов оценки. В процессе работы были собраны необходимые данные, включая данные о величине арендной платы по помещениям функционального различного назначения.
Окончательная величина стоимости была получена путем согласования величин стоимости на основании трех подходов к оценке.
Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.
Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. Применяя доходный подход к оценке, оценщик должен руководствоваться положениями ст. 21 ФСО №1. При использовании доходного подхода стоимость объекта оценки определяется на основе ожидаемых будущих доходов, которые может принести оцениваемый объект в процессе эксплуатации.
Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
При определении рыночной стоимости объекта оценки с использованием методов сравнительного подхода оценщик должен руководствоваться положениями ст. 22 ФСО № 1
Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки. ст. 23 ФСО № 1
Основные этапы процесса оценки
Процесс оценки можно условно разделить на 7 этапов:
Оценка объекта начинается с определения проблемы – постановки задачи, состоящей из шести основных моментов:
Пензенская область расположена на Восточно-Европейской (Русской равнине) и занимает среднюю и западную часть Приволжской возвышенности. На севере она граничит с Рязанской областью и Республикой Мордовия, на востоке - с Ульяновской, на юге - с Саратовской и на западе - с Тамбовской областями. Площадь территории Пензенской области 43,3 тысячи кв. км., что соответствует 0,25% всей площади России (59-е место).
Протяженность области с запада на восток составляет 325 км, с севера на юг - 200 км.
Пензенская область состоит из 28 административных районов и делится на 11 городов и 16 посёлков городского типа. Население области по состоянию на 01.01.2009 г. составляло 1379,8 тыс. чел. (-0,6% за 2008 г.)
Областным административным, промышленным и культурным центром Пензенской области является горе: Пенза. Среди других крупных городов - Кузнецк, Заречный, Каменка, Сердобск.
В настоящее время Пензенская область представляет собой промышленно-аграрный регион страны.
Промышленность - ведущая отрасль экономики области, влияющая на социально-экономическое состоять Пензенского региона. В составе промышленного комплекса - более 1500 предприятий. В промышленности производится до четверти объемов валового регионального продукта, работают около 100 тысяч человек. Доля промышленности в налоговых доходах области составляет около 45% процентов.
Промышленное производство области представлено следующими отраслями: электроэнергетика, черная металлургия, химическая и нефтехимическая, машиностроение и металлообработка, лесная, деревообрабатывающая и целлюлозно-бумажная, строительных материалов, стекольная и фарфоровая легкая, пищевая, мукомольно-крупяная и комбикормовая.
Агропромышленный комплекс Пензенской области (АПК) представлен совокупностью отраслей экономики, обеспечивающих производство сельскохозяйственной продукции, ее переработку и выпуск продуктов питания, а также реализацию их потребителям. АПК занимает одно из ведущих мест среди отраслей материального производства области. В нем производится около одной пятой части валовой региональной продукции. От его состояния зависит продовольственная самодостаточность и социальное развитие села.
Природно-климатические условия позволяют сельскому хозяйству области специализироваться на производстве зерна, подсолнечника, фабричной сахарной свеклы, мяса крупного рогатого скота, свиней и птицы, молока, яиц.
Область является крупным производителем продуктов питания и относится к тем регионам России, которые почти полностью обеспечивают потребности населения за счет собственного производства.
|
Субъект Федерации |
|
|
Город |
|
|
Район |
|
|
Улица |
|
|
Показатель |
Описание или характеристика показателя |
|
Округ, микрорайон |
|
|
Преобладающая застройка микрорайона |
|
|
Обеспеченность общественным транспортом (субъективная оценка) |
|
|
Объекты социальной инфраструктуры микрорайона в пределах пешей доступности (менее 1 км). |
|
|
Обеспеченность объектами социальной инфраструктуры (субъективная оценка) |
|
|
Объекты промышленной инфраструктуры микрорайона |
|
|
Объекты транспортной инфраструктуры микрорайона |
|
|
Состояние прилегающей территории (субъективная оценка) |
|
|
Наличие парковки |
|
Характеристика здания |
||
|
Показатель |
Описание или характеристика показателя |
|
|
Тип здания |
||
|
Количество этажей в здании |
||
|
Состояние здания |
||
|
Техническое обеспечение здания |
||
|
Состояние подъезда |
||
|
Дополнительная, существенная информация |
||
|
Характеристика объекта оценки |
||
|
Показатель |
Описание или характеристика показателя |
|
|
Этаж расположения |
||
|
Площадь, м2: общая / жилая |
||
|
Площадь оцениваемая, м2 |
||
|
Строительный объем, м3 |
||
|
Количество жилых комнат |
||
|
Санузел |
||
|
Высота потолков, м. |
||
|
Вспомогательные и подсобные помещения |
||
|
Окна выходят |
||
|
Слаботочное обеспечение |
||
|
Дополнительные системы безопасности |
||
|
Состояние объекта (субъективная оценка) |
||
|
Данные о перепланировке |
||
|
Дополнительная существенная информация |
||
|
Характеристика технического состояния строительных конструкций |
||
|
Фундамент |
состояние хорошее |
|
|
Стены |
состояние хорошее |
|
|
Перегородки |
состояние хорошее |
|
|
Перекрытия |
состояние хорошее |
|
|
Кровля |
состояние хорошее |
|
|
Полы |
состояние хорошее |
|
|
Проемы оконные |
состояние удовлетворительное |
|
|
Двери |
состояние хорошее |
|
|
Внутренняя отделка |
состояние удовлетворительное |
|
|
Качество строительства |
состояние хорошее |
|
|
Привлекательность /внешний вид |
состояние хорошее |
|
|
Требуемый ремонт |
требуется косметический ремонт |
|
|
Системы инженерного обеспечения |
||
|
Водопровод |
состояние хорошее |
|
|
Канализационная сеть |
состояние хорошее |
|
|
Газ |
состояние хорошее |
|
|
Система отопления и охлаждения |
состояние хорошее |
|
|
Электросети |
состояние хорошее |
|
|
Горячее водоснабжение |
состояние хорошее |
|
|
Лифт |
есть |
|
|
Домофон |
есть |
|
|
Телефон, радио |
работает |
Общая для существующего и строящегося фонда классификация жилья по качеству
|
Ин- декс |
Условное наименование |
Описание |
|
|
критерий |
значение |
||
|
1 |
«Хрущевки панель» |
Этажность (min-max) |
5 |
|
Материал несущих конструкций |
Сборный железобетон |
||
|
Материал стен дома |
Панель, блок |
||
|
Наличие лифта |
Нет |
||
|
Наличие мусоропровода |
Нет |
||
|
Высота потолков, м |
2,5 |
||
|
Площадь кухни (min-max), кв. м |
До6,5 |
||
|
Расположение комнат |
Изолированные или смежные |
||
|
Год (период) постройки (min-max) |
1955-1965 |
||
|
Строительная серия |
1-51 О, К-7 и др. |
||
|
Отделка |
Обычная |
||
|
Территория, инфраструктура, сервис |
- |
||
|
2 |
Панель с малой кухней |
Этажность (min-max) |
9-12 |
|
Материал несущих конструкций |
Сборный железобетон |
||
|
Материал стен дома |
Панель, блок |
||
|
Наличие лифта |
Есть |
||
|
Наличие мусоропровода |
Есть |
||
|
Выcoтa потолков, м |
2,60 |
||
|
Площадь кухни (min-max), кв. м |
До 6,5 |
||
|
Расположение комнат |
Изолированные или смежные |
||
|
Год (период) постройки (min-max). |
1965 - конец 70-х гг. |
||
|
Строительная серия |
1-515, 1-605 и др. |
||
|
Отделка |
Обычная |
||
|
Территория, инфраструктура, сервис |
- |
||
|
3 |
Типовая панель |
Этажность (min-max) |
14-22 |
|
Материал несущих конструкций |
Сборный железобетон |
||
|
Материал стен дома |
Панель, блок |
||
|
Наличие лифта |
Два лифта (возможен грузопассажирский) |
||
|
Наличие мусоропровода |
Есть |
||
|
Bыcoтa потолков, м |
2,60-2,70 |
||
|
Площадь кухни (min-max), кв. м |
7,5-11 |
||
|
Расположение комнат |
Изолированные или смежные |
||
|
Год (период) постройки (min-max) |
Конец 70 - 1990-е гг. |
||
|
Строительная серия |
11-68, И-522А, П-44, КОПЭ и др. |
||
|
Особенности планировки и отделки |
Улучшенная планировка, большая кухня, с/у раздельный или смежный, Bстpoeнныe шкафы, кладовка, отделка обычная |
||
|
Территория, инфраструктура, сервис |
- |
||
|
4 |
Современная панель |
Этажность (min-max) |
17-22 |
|
Материал несущих конструкций |
Сборный железобетон |
||
|
Материал стен дома |
Панель, панель/кирпич |
||
|
Наличие лифта |
Два лифта (возможен грузопассажирский) |
||
|
Наличие мусоропровода |
Есть |
||
|
Высота потолков, м |
2,6-2,7 |
||
|
Площадь кухни (min-max), кв. м |
Более 11,0 |
||
|
Расположение комнат |
Изолированные |
||
|
Год постройки (min-max) |
С 1999 г. |
||
|
Строительная серия |
П-44Т, ПЗ-М, КОПЭ-М, П-111, В-2000, И-417 и др. |
||
|
Особенности планировки и отделки |
Современные планировочные решения, увеличенный шаг, теплоэнерго- сберегающие материалы, возмож- ность сочетания панель - кирпич, возможность объединения в блоки и перепланировок |
||
|
Территория,инфраструктура,сервис |
- |
||
|
5 |
«Хрущевки кирпич» |
Этажность (min-max) |
5 |
|
Материал несущих конструкций |
Кирпич |
||
|
Материал стен дома |
Кирпич |
||
|
Наличие лифта |
Нет |
||
|
Наличие мусоропровода |
Нет |
||
|
Высота потолков, м |
2,5 |
||
|
Площадь кухни (min-max), кв. м |
До 6,0 |
||
|
Расположение комнат |
Изолированные или смежные |
||
|
Год (период) постройки (min-max) |
1950-1965 |
||
|
Строительная серия |
1-511 и др. |
||
|
Отделка |
обычная |
||
|
Территория, инфраструктура, сервис |
- |
||
|
6 |
Кирпич с малой кухней |
Этажность (min-max) |
6-12 |
|
Материал несущих конструкций |
Кирпич |
||
|
Материал стен дома |
Кирпич |
||
|
Наличие лифта |
Лифт грузоподъемностью 400 кг |
||
|
Наличие мусоропровода |
Есть |
||
|
Высота потолков, м |
2,50 |
||
|
Площадь кухни (min-max), кв. м |
До 6,5 |
||
|
Расположение комнат |
Изолированные или смежные |
||
|
Год (период) постройки (min-max) |
1970-1985 гг. |
||
|
Строительная серия |
11-29 и др. |
||
|
Отделка |
Обычная |
||
|
Территория,инфраструктура,сервис |
- |
||
|
7 |
«Сталинский кирпич» |
Этажность (min-max) |
4-10 |
|
Материал несущих конструкций |
Кирпич (перекрытия деревянные) |
||
|
Материал стен дома |
Кирпич |
||
|
Наличие лифта |
Нет/есть в 7-10-эт. |
||
|
Наличие мусоропровода |
Нет |
||
|
Высота потолков, м |
2,50 |
||
|
Площадь кухни (miп-mах), кв. м |
До 6,5 |
||
|
Расположение комнат (min-max) |
Изолированные или смежные |
||
|
Год (период) постройки |
До 1960 г. |
||
|
Строительная серия |
Индивидуальный проект |
||
|
Особенности планировки и отделки |
Полногабаритная, высокие окна |
||
|
Территория,инфраструктура,сервис |
- |
||
|
8 |
Монолит |
Этажность (min-max) |
Переменная, 6-17 |
|
Материал несущих конструкций |
Монолитный каркас |
||
|
Материал стен дома |
Монолит; монолит, облицованный кирпичом |
||
|
Наличие лифта |
Есть |
||
|
Наличие мусоропровода |
Есть |
||
|
Высота потолков, м |
От 3,00 |
||
|
Площадь кухни (min-max), кв. м |
Более 11,0 |
||
|
Расположение комнат |
Изолированные и смежные |
||
|
Год (период) постройки (min-max) |
С середины 90-х гг. |
||
|
Строительная серия |
Индивидуальный проект |
||
|
Особенности планировки и отделки |
Стеклопакеты, два санузла, отделка обычная |
||
|
Территория, инфраструктура, сервис |
Видеодомофоны |
||
|
9 |
Современный монолит |
Этажность (min-max) |
Переменная, 6-30 |
|
Материал несущих конструкций |
Монолитный каркас |
||
|
Материал стен дома |
Кирпич с утеплителем; монолит, обложенный кирпичом; панель - кирпич |
||
|
Наличие лифта |
Есть |
||
|
Наличие мусоропровода |
Есть |
||
|
Высота потолков, м |
|||
|
Площадь кухни (min-max), кв. м |
От 3,00 |
||
|
Расположение комнат |
Свободная планировка |
||
|
Год (период) постройки (min-max) |
С конца 90-х гг. |
||
|
Строительная серия |
Инд. проект, вт. ч. реконструкция |
||
|
Особенности планировки и отделки |
Два-три санузла, стеклопакеты, эркеры, двухуровневые квартиры, пентхаусы, отделка улучшенная |
||
|
Территория, инфраструктура, сервис |
Видеодомофоны, подземные гаражи |
||
|
10 |
Повышенной комфортности («элита») |
Этажность (min-max) |
Переменная (от 3 до 44) |
|
Материал несущих конструкций |
Кирпич (современные малоэтажные, цековские дома, сталинские высотки); монолитный каркас |
||
|
Материал стен дома |
Кирпич с утеплителем |
||
|
Наличие лифта |
Есть |
||
|
Наличие мусоропровода |
Есть |
||
|
Высота потолков, м |
От 3,00 Свободная планировка |
||
|
Площадь кухни (min-max), кв. м |
|||
|
Расположение комнат |
|||
|
Год (период) постройки (min-max) |
1950-е (сталинские), 1960-1966 ,с конца 90-х гг. (современные кирпичные и монолитно-кирпичные дома) |
||
|
Строительная серия |
Индивидуальный проект высокого архитектурного класса |
||
|
Особенности планировки и отделки |
Наличие двухуровневых квартир, обогрев полов, деревянные стеклопакеты, центральное кондиционирование, эксклюзивная инфраструктура и отделка, индивидуальные лифты, зимний сад, каминный зал, система климат-контроля, очистка воды на входе в дом, автономное отопление |
||
|
Территория,инфраструктура,сервис |
Спортивно-оздоровительный ком- плекс (тренажерные залы, сауна, турецкая баня, бассейн, крытый теннисный корт), бойлерная, уборка квартир, современные телекоммуникации, охрана контура. Консьерж, видеонаблюдение, управляющая компания |
Анализ рынка жилых помещений выполнен с целью определения общего состояния по спросу и предложению, подобного рода недвижимость. Поэтому весьма полезно знать общую картину по рынку недвижимости.
Все жилые помещения условно можно подразделить на следующие группы:
Рынок жилых помещений в г. Пензе является массовым и конкурентным. Наибольшим спросом пользуются однокомнатные квартиры в любых районах города квартиры в Центре, в Арбеково и в районе ГПЗ-24.
Анализ рынка показывает, что наибольший рост стоимости квадратного метра наблюдался с сентября 2006г. по февраль 2007г. Данные тенденции вызваны значительным превышением спроса над предложением на рынке жилой недвижимости, что вызвано ростом популярности ипотечных кредитов, выдаваемых на покупку жилья.
В условиях финансового кризиса, начиная с августа 2008г., цены на жилую недвижимость, начали падать. Главная тенденция на вторичном рынке — расслоение по сегментам. Если еще летом 2008г. цены на квартиры в сравнительно «новых» домах и «старых» панельных 60-х годов постройки были сопоставимы, то сейчас иная ситуация. Первыми — покупатели, спрос на жилье в «старых» домах упал значительно уже в конце 2008г., а теперь и продавцы стали осознавать, что их цены завышены. Особенно в условиях падения цен на «первичку». К тому же пришло осознание того, что затраты на ремонт и отделку в «первичке» и во «вторичке» по нынешним условиям несильно разнятся. В целом, на сегодняшний день, вторичный рынок жилья «просел очень сильно».
Также выполнен анализ цен предложений квартир на вторичном рынке с отделкой в г.Пенза по районам и определен уровень средних цен на 1 кв.м за последний месяц.
Приведенные средние значения, применительно к объекту оценки, могут быть скорректированы в зависимости от объективных свойств объекта и субъективных требований к нему
Аренда жилых помещений
Ставки аренды жилых помещений в г.Пензе зависит от числа комнат, местоположения, транспортной доступности, развитости инфраструктуры, технического состояния зданий.
Средние значения рыночной стоимости найма недвижимости за месяц:
-1 комната-5 000 – 8 000 руб.;
-2 комнаты-6 000 – 15 000 руб.;
-3 комната-10 000 – 20 000 руб.
В районе 3-6 тыс. руб.
Таким образом, можно сделать вывод о том, что в Пензенской области рынок жилых помещений (зданий) находится на стадии своего интенсивного развития. Это связано с экономическими условиями в регионе, налоговой политикой, условиями регистрации недвижимости, земли и ряда других обстоятельств, которые влияют на его функционирование.
На стоимость и ликвидность объекта оценки оказывают влияние макроэкономические и микроэкономические факторы. Среди факторов, влияющих на стоимость квартир в жилых домах, можно выделить следующие:
Учитывая вышеизложенное, и тот факт, что типичный срок экспозиции для объектов жилой недвижимости составляет 1-6 месяца (для коммерческой недвижимости срок экспозиции составляет 1-1,5 года), Оценщик пришел к выводу, что данный объект оценки, является ликвидным.
Недвижимость – это имущество, которое можно использовать несколькими способами. Каждому способу использования объекта недвижимости будет соответствовать своя стоимость. Следовательно, перед оценкой недвижимости следует выбрать один самый наилучший и наиболее эффективный способ ее использования.
Наилучшее и наиболее эффективное использование – это наиболее вероятное, разумное использование свободной земли или улучшенной собственности, законодательно разрешенной, физически возможной, финансово целесообразной и максимально продуктивной. Наилучшее и наиболее эффективное использование предполагает, что с выгодами собственника эти действия принесут и пользу обществу.
Чтобы дать ответ о дальнейшем использовании улучшений на земельном участке и определить степень наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка, необходимо рассмотреть земельный участок как свободный и земельный участок с имеющимися улучшениями.
Анализ предполагает, что участок земли является незастроенным или может быть освобожден путем сноса имеющегося здания. Оценка земельного участка, в этом случае, имеет смысл для применения затратного метода. В нашем случае земельный участок имеет достаточно большие размеры для эффективного строительства. Рельеф участка неровный, форма участка неправильная, геология, физико-механические характеристики грунта позволяют возводить на нем капитальные здания. К земельному участку подходят необходимые инженерные коммуникации. Физические характеристики земельного участка позволяют использовать его без существенных ограничений.
Очевидно, следует рассмотреть возможный вариант использования земельного участка, при котором доход от его эксплуатации превысит величину необходимых инвестиций и эксплуатационных расходов. Учитывая сложившуюся архитектуру в ближайших окрестностей и плотную застройку в данной черте города, можно сделать вывод о том, что наиболее перспективным будет использование земельного участка под объектом по назначению близкого к рассматриваемому. Чтобы построить новые здания, существующие необходимо снести, что экономически нецелесообразно. Поэтому использование земельного участка, как свободного, не имеет смысла.
Предпринимательский подход рекомендует определять наиболее эффективное использование объекта недвижимости как земельного участка с улучшениями. Снос существующего здания является не целесообразным и экономически не выгодным в силу выявленной рыночной ситуации и текущего состояния объекта. При анализе наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка с улучшениями учитывались следующие критерии анализа:
Законодательно разрешенное использование. Законодательно установленных и документально подтвержденных ограничений на использование оцениваемого объекта не выявлено.
Физически возможное использование. Объемно-планировочные решения, наличие инженерных коммуникаций позволяют физически осуществить надлежащую эксплуатацию оцениваемого объекта.
Финансово целесообразное и максимально продуктивное использование. Финансово возможным считаются возможные варианты позволяющие приносить доход. Максимальная продуктивность данной собственности, как улучшенной, выполняется сравнением будущих выгод, которые могут быть получены от ее использования в будущем, приведенной к текущей стоимости.
Анализ жилой недвижимости в г.Пензе и области показал, что на рынке наблюдается стагнация в данной сфере.
Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний.
Подход к оценке по затратам базируется на сравнении стоимости строительства аналогичного объекта недвижимости со стоимостью существующего объекта. При этом подходе определяется стоимость строительства аналогичного объекта, далее вычитается накопленный износ. Получившаяся величина определяет стоимость оцениваемого объекта.
Основным принципом, на котором основывается затратный подход к оценке, является принцип замещения. Данный принцип гласит – осведомленный покупатель никогда не заплатит за какой-либо объект недвижимости больше, чем сумма денег, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем здания, аналогичного по своим потребительским характеристикам оцениваемому зданию.
Основные шаги при применении затратного подхода к определению стоимости:
определение полной восстановительной стоимости воспроизводства объекта;
оценка стоимости износа компонентов объекта;
определение дополнительных предпринимательских затрат, необходимых для доведения здания до состояния рыночных требований и уровня загрузки помещений;
оценка реальной стоимости объекта путем уменьшения стоимости воспроизводства на сумму износа и дополнительных предпринимательских затрат;
Под полной стоимостью воспроизводства понимается стоимость строительства в текущих ценах точной копии здания, с использованием таких же материалов, дизайна и с тем же качеством работ. Стоимость воспроизводства можно определить по величине стоимости квадратного метра точно такого или близкого по техническим характеристикам здания, с учетом поправок.
Расчет полной стоимости воспроизводства предпочтительнее применять с использованием укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений и коэффициентов индексации стоимости в строительстве.
С=Ц´V ´К1´К2´К3´К4´К5´К6´К7´К8´К9 (1)
Таблица 4 - Обозначение, характеристика и значения показателей согласно формуле №1
|
Обозначение |
|
Характеристика |
Значение |
|
Ц, руб./м3 |
– |
удельная восстановительная стоимость 1 м3 здания, сборник УПВС №28, табл.36 УПВС, 1970 г.; |
|
|
V, м3 |
– |
строительный объем квартиры; |
|
|
К1 |
– |
1,20 – коэффициент учитывающий удорожание в строительстве с 1970 к 1984 г. (постановление Госстроя СССР №83 от 10.05.83 г. |
|
|
К2 |
– |
1,02 – территориальный коэффициент (постановление Госстроя СССР №83 от 10.05.83 г.); |
|
|
К3 |
– |
1,59 – коэффициент учитывающий удорожание в строительстве с 1984 к 1991 г. (постановление Госстроя СССР №162 от 15.01.90 г.) |
|
|
0,95 – территориальный коэффициент (постановление Госстроя СССР №162 от 15.01.90 г.) |
|||
|
К4 |
– |
коэффициент, учитывающий удорожание в строительстве с 1991 к 2011г.; 13,52×4,49×1,18=71,63 (приложение №1 к письму Минрегиона России N 4511-кк/08 от 02 марта 2011 г.) |
|
|
где 1,18 – коэффициент, учитывающий налог на добавленную стоимость (18%) |
|||
|
где 13,52 – коэффициент, учитывающий удорожание в строительстве с 1991 к 2001 г., согласно Письму Департамента строительства Пензенской области |
|||
|
где 4,49 – индекс изменения сметной стоимости (без НДС) на 1I квартал 2011 года к уровню баз 1991 и 2001 годов по Пензенской области (приложение №1 к письму Минрегиона России N 4511-кк/08 от 02 марта 2011 г.).) |
|||
|
К5 |
– |
коэффициент, учитывающий непредвиденные затраты и новые конструктивные решения в строительстве. |
|
|
К6 |
– |
коэффициент, учитывающий местоположение |
|
|
К7 |
– |
коэффициент, учитывающий предпринимательскую прибыль |
|
|
К8 |
– |
коэффициент, учитывающий качество отделки квартиры и стоимость новых строительных материалов. |
|
|
К9 |
- |
мультипликатор, учитывающий стоимость земельного участка |
|
|
С |
- |
Полная стоимость воспроизводства недвижимости |
Сборники УПВС учитывают: прямые затраты; накладные расходы; плановые накопления (прибыль); общеплощадочные расходы по отводу и освоению строительного участка; стоимость проектно изыскательных работ; затраты связанные с производством работ в зимнее время; стоимость содержания дирекции строящегося предприятия; убытки от ликвидации временных зданий и сооружений; расходы по перевозке рабочих на расстояние более 3 км при отсутствии общественного транспорта; расходы по выплате рабочим надбавок за подвижной характер труда.
В теории оценки износа выделяют три вида:
Существует несколько методов расчета износа, как общей потери стоимости объекта под влиянием действия различных факторов.
Основных метода два:
метод разбивки
метод оставшегося срока экономической жизни.
Метод разбиения предполагает разбивку износа на 3 составляющих: физический износ, функциональный (моральный) износ и внешний (экономический) износ.
Общий (накопленный) износ при этом рассчитывается в соответствии со следующей формулой:
И об = (1 – (1 – Ифиз/100) × (1 – Ифунк/100) × (1 – Ивнеш/100)) ×100% (2)
|
где |
И% |
накопленный износ, % |
|
Ифиз% |
физический износ, % |
|
|
Ифун% |
функциональный износ, % |
|
|
Ивн% |
внешний износ, % |
А.Физический износ
Физический износ (устранимый и неустранимый) рассчитан по сроку фактической эксплуатации объектов согласно Методике определения физического износа гражданских зданий, справочников ВСН 53-86 и по фактическому техническому состоянию конструктивных элементов и здания экспертным путем.
Критерии оценки степени физического износа, принятые в практике обследований
|
№ пп |
Общая характеристика технического состояния устранимость дефектов |
Оценка технического состояния |
Физический износ, % |
Примерная стоимость ремонта, % от восстановительной стоимости |
|
1 |
Основные несущие конструкции не имеют дефектов повреждения. Ограждающие конструкции имеют дефекты. Дефекты легко устраняются в процессе текущего ремонта. |
Хорошее |
До 20 |
До 10 |
|
2 |
Основные несущие элементы имеют повреждения, но пригодны для эксплуатации. Для некоторых элементов требуется капитальный ремонт. |
Удовлетворительное |
До 40 |
До 35 |
|
3 |
Несущие элементы здания имеют существенные повреждения. Для отдельных элементов требуется усиление или замена на новые. Повреждения устранимы только при крупном капитальном ремонте. |
Неудовлетворительное |
До 60 |
До 90 |
|
4 |
Большинство несущих конструкций находятся в аварийном состоянии. Усиление их нецелесообразно, экономически не выгодно, необходима полная замена на новые. Ограждающие конструкции ветхие и требуют полной замены. |
Ветхое |
До 70 |
До 110 |
|
5 |
Несущие и ограждающие конструкции находятся в разрушенном состоянии, 100% износ конструктивного элемента. Полная замена при капитальном ремонте и реконструкции. |
Негодное |
До 100 |
До 120 и более |
А1. Устранимый физический износ
Устранимый физический износ представляет собой затраты на ремонт зданий, необходимый для эффективного использования зданий и оправданный с экономической точки зрения.
Чаще всего к устранимым износам относятся косметические ремонты с затратами в пределах 1-8% от восстановительной стоимости.
Для жилых помещений затраты могут составить порядка 1,1% от восстановительной стоимости.
А2.Неустранимый физический износ
Неустранимый физический износ связан с устареванием основных конструктивных элементов: (фундаментов, стен, перекрытий, кровли, столярки), ремонт которых невозможен или экономически нецелесообразен.
Снижение стоимости, связанное с несоответствием строительных материалов, конструктивных и планировочных решений современным требованиям, устранение которого не целесообразно с экономической точки зрения называют неустранимым физическим износом.
Таблица 5 - Определение величины физического износа строительных конструкций объекта оценки
Б.Функциональный износ
Б1.Устранимый функциональный износ
Устранимый функциональный износ проявляется в снижении стоимости объекта по сравнению со стоимостью нового строительства за счет модернизации, улучшений, добавлений.
Износ оценивается в 1,0% восстановительной стоимости.
Б2.Неустранимый функциональный износ
Данный вид износа связан со снижением стоимости из-за несоответствия строительных материалов, конструктивных и планировочных решений, современным требованиям, устранение, которого целесообразно с экономической точки зрения.
Данный вид износа оцениваем в 1,05%.
В.Внешний износ
Значение износа внешнего воздействия определяется как снижение функциональной пригодности здания вследствие влияния внешней среды, что является непоправимым фактором для собственника недвижимости, землевладельца или арендатора.
Износ внешнего воздействия может быть вызван рядом причин, таких как общий упадок района (квартала), месторасположение объекта в <проблемном> районе (квартале), области или регионе, или состоянием рынка.
Способы расчета внешнего износа (экономического устаревания) - http://rea-centre.narod.ru/
Если с определением физического износа проблем возникает не много, поскольку в советское время была разработана достаточно большая нормативная база по строительству и машиностроению, нормы амортизации и прочие показатели, которые могут быть использованы для оценки физического состояния объекта, то с определение остальных двух составляющих имеется намного больше сложностей.
При этом в наше время снижение стоимости имущества, построенного в советское время, произошло больше под влиянием экономических факторов, поэтому следует особое внимание уделять правильной оценке внешнего (экономического) износа.
В настоящее время практически не существует способов определения внешнего износа в нашей стране, безоговорочно принимаемых всем оценочным сообществом. В то же время существует несколько способов, которые заслуживают наибольшего внимания.
Метод 1. Разбивка на микро и макроэкономические составляющие
Многие сходятся на том, что внешний износ имущественных комплексов возникает вследствие воздействия макро- и микро- факторов.
Макро-факторы это общее состояние отрасли, причинами которого является снижение спроса на продукцию, уменьшение государственных дотаций и прочие факторы, приводящие к снижению доходности в данной отрасли. То же можно сказать и про экономическую ситуацию в регионе. Ситуация в отрасли в целом может быть достаточно хорошей, но в местной промышленности, в таких отраслях как сельское хозяйство, пищевая промышленность, швейная промышленность и т.п. (применительно к малым и средним предприятиям) отдельных регионах может быть кризис. Предприятия работают на местные рынки. Снижение платежеспособного спроса в данном конкретном регионе сказывается на доходности этих предприятий, а соответственно на их стоимости.
Микро-факторами может быть признано несоответствие отраслевым, региональным показателям показателей загрузки мощностей и доходности на конкретном предприятии. В сравнительном и доходном подходе это учитывается через соответствующие отраслевые коэффициенты или напрямую через поток дохода конкретного предприятия. В затратном же подходе это должно учитываться через внешний износ.
Метод 2. Расчет на основе загрузки производственных мощностей
Вторым вариантом расчета внешнего износа является вариант, опирающийся не на макро- и микроэкономические показатели, а на степень загрузки производственных мощностей.
Если мощности загружены на 70%, то присутствует внешний износ не менее 30%. «Не менее», потому что реальное снижение доходности больше снижение объемов производства, поскольку присутствуют постоянные затраты.
В качестве максимального объема выпуска продукции можно использовать проектную мощность или максимально-достигнутую с момента запуска комплекса (как правило, в советское время).
По сравнению с предыдущим вариантом данный лишен такого недостатка, как возможность получения положительных значений износа, поскольку фактический выпуск продукции никогда не может быть выше максимального.
Метод 3. Расчет на основе инвестиционной привлекательности
Объем инвестиций в основной капитал на душу населения характеризует инвестиционный климат и уровень инвестиционной активности в регионе. Другими словами, данный показатель характеризует предпосылки экономического развития субъекта РФ.
Для расчета экономического устаревания необходимо правильно определить скидку на инвестиционную привлекательность. Исходя из вышеизложенных расчетов, предельное значение экономического устаревания может достигать 50 %, исходя из этого, предположим следующую зависимость:
По мнению оценщика, низкая деловая активность в регионе оказывает существенное влияние на стоимость объекта недвижимости и приводит к появлению износа внешнего воздействия. В условиях значительной дифференциации уровня социально-экономического развития регионов России целесообразно оценивать внешний износ исходя из отношения объемов инвестиций в основной капитал на душу населения в области расположения и функционирования объекта оценки к среднему региональному показателю.
Тогда значение внешнего износа (экономического износа Иэк) по региону может составить:
Ивнеш = 1 – Vпенз / Vсредн
|
Наименование параметра |
Источник информации |
Значение, руб. |
|
Объем инвестиций в основной капитал на душу населения в Пензенской области в 2010г. |
сборник «Социально-экономическое развитие Пензенской области» |
16899 |
|
Средний объем инвестиций в основной капитал на душу населения по региону в 2010г. |
сборник «Социально-экономическое развитие Пензенской области» |
18290 |
|
Итого внешний износ |
Ивнеш = (1 – 16899/18290) х 100% = 2,0%. |
Учитывая благоприятные перспективы развития района принимаем внешний износ равным 2%.
При выявлении всех обозначенных видов износа говорят о совокупном накопленном износе, который является функцией времени и жизни объекта недвижимости. Критерии оценки степени внешнего износа, принятые в практике обследований зависят от полезности объекта и его возможности приносить доход, а также политической обстановки, внешней по отношению к объекту минимума инвестиций для возобновления его работы.
Общий износ оцениваемого объекта составил (согласно формуле №2):
Таблица 6 - Расчет общего износа и итоговой стоимости объекта оценки затратным подходом
|
А1.Устранимый износ |
А2.Неустранимый износ |
Б1.Устранимый износ |
Б2.Неустранимый износ |
В.Внешний износ |
ОБЩИЙ ИЗНОС |
Восстан. стоимость |
ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД |
таблиц
Таким образом, стоимость, определенная с использованием затратного подхода составит: 1
руб.
Метод прямого сравнительного анализа продаж является наиболее "рыночным" из трех основных методов оценки недвижимости. Использование этого метода позволяет определить наиболее вероятную цену объекта на основании его сравнения с другими объектами недвижимости, которые были проданы за сопоставимый период времени.
Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.
Сравнительный подход предполагает использование данных о тех объектах, которые можно сравнить между собой, то есть, о сопоставимых объектах. Количество этих объектов должно быть достаточным (как правило, не менее трех) для того, чтобы использовать известные способы внесения поправок при корректировке продажных цен сравнимых объектов. Любое отличие условий продажи сравнимого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе.
Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:
При корректировке продажных цен объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к объекту оценки.
В оценочной практике принято выделять девять основных элементов сравнения, которые должны анализироваться в обязательном порядке: права собственности на недвижимость, условия финансирования, условия продажи, состояние рынка, местоположение, физические характеристики, экономические характеристики, характер использования, компоненты, не связанные с недвижимостью.
Первые четыре корректировки определяют цену продажи объекта сравнения при нормальных рыночных условиях на дату оценки и являются базой для остальных корректировок. Из-за конфиденциальности сделок купли-продажи объектов нет достаточной информации по продажам. Для анализа используем данные, опубликованные в открытой печати, средние цены реализации и цены предложений, по производственным и зданиям, на дату оценки.
При оценке квартиры в первую очередь на результат влияет местоположение квартиры:
Второй этап – оценка дома, в котором расположена квартира. Большое значение имеют:
Третий этап – оценка непосредственно самой квартиры. Рассмотрим подробнее характеристики квартиры:
В зависимости от сочетания этих и других характеристик квартиры опытный оценщик произведет оценку рыночной стоимости квартиры.
Основополагающим принципом сравнительного подхода является принцип замещения. Он гласит, что при наличии на рынке нескольких схожих объектов рациональный покупатель, инвестор не заплатит больше суммы, в которую обойдется приобретение недвижимости аналогичной полезности.
К дате проведения оценки нами выявлено достаточное количество проданных объектов, которые могли бы быть сопоставимыми с оцениваемым. Следовательно, в данном случае применение сравнительного подхода целесообразно.
Данные об отобранным для сравнения по объектам-аналогам приведены в Таблице 7.
Таблица 7 – Определение стоимости объекта оценки методом сравнимых продаж
|
№ объекта-аналога |
Ед.изм. |
|
№ 1 |
№ 2 |
№ 3 |
№4 |
№5 |
№6 |
№7 |
№8 |
|
Наименование объекта оценки и объекта аналога |
|
|||||||||
|
Характеристика объекта |
|
|||||||||
|
Телефон продавца |
|
|||||||||
|
Адрес объявления в интернете |
|
|
||||||||
|
Цена продажи/ предложения |
т.руб. |
|||||||||
|
Общая площадь |
м2 |
|||||||||
|
Цена 1 м2 площади |
руб/м2 |
|||||||||
|
Совершенная сделка /предложение |
|
|||||||||
|
Корректировка |
|
|||||||||
|
Скорректированная цена |
руб/м2 |
|||||||||
|
Переданные права собственности |
|
|||||||||
|
Корректировка |
|
|||||||||
|
Скорректированная цена |
руб/м2 |
|||||||||
|
Время продажи |
|
|||||||||
|
Корректировка |
|
|||||||||
|
Скорректированная цена |
руб/м2 |
|||||||||
|
Местоположение |
|
|||||||||
|
Корректировка |
|
|
1 |
1 |
1 |
1 |
1 |
1 |
1 |
1 |
|
Скорректированная цена |
руб/м2 |
|||||||||
|
Площадь объекта |
|
|||||||||
|
Корректировка |
|
|||||||||
|
Скорректированная цена |
руб/м2 |
|||||||||
|
Состояние и уровень отделки квартиры |
|
|||||||||
|
Корректировка |
|
|||||||||
|
Скорректированная цена |
руб/м2 |
|||||||||
|
Состояние коммуникаций и сантехники |
|
|||||||||
|
Корректировка |
|
|||||||||
|
Скорректированная цена |
руб/м2 |
|||||||||
|
Балкон/лоджия |
|
|||||||||
|
Корректировка |
|
|||||||||
|
Скорректированная цена |
руб/м2 |
|||||||||
|
Этажность |
|
|||||||||
|
Корректировка |
|
|||||||||
|
Скорректированная цена |
руб./м2 |
|||||||||
|
Материал стен дома |
|
|||||||||
|
Корректировка |
|
|||||||||
|
Скорректированная цена |
руб./м2 |
|||||||||
|
Окна/двери |
|
|||||||||
|
Корректировка |
|
|||||||||
|
Скорректированная цена |
руб./м2 |
|||||||||
|
Наличие телефона, домофона |
|
|||||||||
|
Корректировка |
|
|||||||||
|
Скорректированная цена |
руб./м2 |
|||||||||
|
Расположение квартиры в доме |
|
|||||||||
|
Корректировка |
|
|||||||||
|
Скорректированная цена |
руб./м2 |
|||||||||
|
Весовой коэффициент |
|
|||||||||
|
Скорректированная стоимость по объектам-аналогам |
|
|||||||||
|
Стоимость 1 кв.м общ. площади объекта оценки |
|
|
||||||||
|
Стоимость объекта оценки |
|
|
Таблица 8 – Обоснование корректировок, примененных в таблице 7
|
Наименование корректировки |
№ таблицы |
№объекта-аналога |
Обоснование корректировки |
|
Совершенная сделка /предложение |
7 |
Объекты-аналоги выставлены на продажу. В соответствии с данными обзора рынка и сложившейся практики, скидка от цены предложения до цены совершенной сделки может быть 1-10% |
|
|
Переданные права собственности |
7 |
Оцениваемым правом на рассматриваемый объект является право собственности. |
|
|
Время продажи |
7 |
Объекты-аналоги были выставлены на продажу одновременно с объектом оценки. Но 4 комнатные квартиры имеют достаточно большой срок экспозиуии |
|
|
Местоположение |
7 |
Корректировка учитывает престижность района расположения объектов-аналогов, удаленность района от центра, развитость инфраструктуры, транспортную доступность и др. |
|
|
Площадь объекта |
7 |
Корректировка учитывает разницу в площади объектов-аналогов. Анализ рынка показывает, что чем меньше площадь объекта, тем он ликвиднее. |
|
|
Состояние и уровень отделки квартиры |
7 |
Корректировка учитывает состояние и уровень отделки помещений объектов-аналогов. Современный ремонт, его сложность и срок давности оказывают влияние на итоговую стоимость объекта оценки. |
|
|
Состояние коммуникаций и сантехники |
7 |
Корректировка учитывает состояние инженерных коммуникаций и сантехники - наличие и их исправность работы. Кроме того, современные материалы, новые трубы и сантехника также требуют введение корректировок. |
|
|
Балкон/лоджия |
7 |
Корректировка на наличие балкона или лоджии и их застекленность. |
|
|
Этажность |
7 |
Традиционно, менее привлекательными считаются крайние этажи |
|
|
Материал стен дома |
7 |
Корректировка на тип дома - кирпичный, панельный, деревянный и т.д. |
|
|
Окна/двери |
7 |
Корректировка на состояние окон и дверей (входной и межкомнатных). Наличие пластиковых окон и металлической входной двери увеличивает стоимость объекта. |
|
|
Наличие телефона, домофона |
7 |
Корректировка на наличие телефона, домофона. Наличие их увеличивает стоимость объекта.В квартиру не подведен домофон |
|
|
Расположение квартиры в доме |
7 |
Корректировка на расположение объекта-аналога в доме - угловая/не угловая. Угловая квартира менее престижа, т.к в домах старой постройки они более холодные. |
Таким образом, стоимость объекта, рассчитанная методом сравнимых продаж, составила:
руб.
Доходный подход основывается на принципе ожидания, который гласит, что все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ (дохода).
Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.
Применяя доходный подход к оценке, оценщик должен:
а) установить период прогнозирования. Под периодом прогнозирования понимается период в будущем, на который от даты оценки производится прогнозирование количественных характеристик факторов, влияющих на величину будущих доходов;
б) исследовать способность объекта оценки приносить поток доходов в течение периода прогнозирования, а также сделать заключение о способности объекта приносить поток доходов в период после периода прогнозирования;
в) определить ставку дисконтирования, отражающую доходность вложений в сопоставимые с объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования, используемую для приведения будущих потоков доходов к дате оценки;
г) осуществить процедуру приведения потока ожидаемых доходов в период прогнозирования, а также доходов после периода прогнозирования в стоимость на дату оценки.
Метод прямой капитализации в рамках доходного подхода позволяет на основании данных о годовом доходе и ставке капитализации на момент оценки или в перспективе сделать вывод о стоимости объекта.
Процедура оценки по методу прямой капитализации включает в себя следующие последовательные шаги:
1 этап – определение ожидаемого дохода от всех источников для определения потенциального валового дохода (ПВД);
2 этап – определение возможных потерь от простоя (незагруженности) помещений и потери при сборе платы для определения эффективного действительного валового дохода (ЭВД);
3 этап – определение всех эксплуатационных расходов и вычитание их из эффективного валового дохода для получения чистого эксплуатационного дохода (ЧЭД);
4 этап – определение рыночной ставки капитализации для рассчитанного ЧЭД;
5 этап – определение стоимости объекта преобразованием ежегодного дохода (ЧЭД) в его стоимость по формуле:
С = ЧЭД / R , где:
ЧЭД – чистый эксплуатационный доход;
R – ставка капитализации, рассчитанная для данного ЧЭД.
(Приказ Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 256- ФСО №1)
Все доходы для оцениваемого объекта прогнозируются на основе арендной платы для помещений аналогичного функционального назначения. В рамках данного подхода проводится анализ рынка с целью установления арендных ставок для типов помещений, которые бы являлись сопоставимыми с оцениваемыми помещениями. Для устранения разницы между объектами аналогами и объектами анализа, необходимо произвести корректировки с тем, чтобы сопоставимый объект был настолько похожим на оцениваемый, насколько это возможно. Корректировки аналогичны приведенным в разделе «Сравнительный подход к оценке».
Таблица 9 – Определение ПВД от объекта оценки
|
Объекты – аналоги |
Объект оценки |
№ 1 |
№ 2 |
№ 3 |
№ 4 |
№ 5 |
|
Характеристика объекта |
||||||
|
Источник информации |
||||||
|
Координаты |
||||||
|
Средняя стоимость аренды за квартиру, руб. |
||||||
|
Местоположение |
||||||
|
Корректировка |
||||||
|
Совершенная сделка или предложение |
||||||
|
Корректировка |
||||||
|
Переданные имущественные права |
||||||
|
Корректировка |
||||||
|
Рыночные условия = время |
||||||
|
Корректировка |
||||||
|
Тип здания (согласно классификации зданий в п.2.5) |
||||||
|
Корректировка |
||||||
|
Площадь объекта |
||||||
|
Корректировка |
||||||
|
Состояние объекта (текущий ремонт) |
||||||
|
Корректировка |
||||||
|
Компоненты, не связанные с недвижимостью (наличие и состояние мебели) |
||||||
|
Корректировка |
||||||
|
Компоненты, не связанные с недвижимостью (наличие и состояние бытовой техники) |
||||||
|
Корректировка |
||||||
|
Прочая информация |
||||||
|
Взвешенный коэффициент влияния |
||||||
|
Скорректированная стоимость аренды |
||||||
|
Взвешенное значение а/п за квартиру, руб. |
||||||
|
Значение а/п за 1 м2 , руб. |
При определении потенциального валового дохода оценщики исходят из наиболее эффективного использования объекта оценки и принимают стоимость аренды. Сложившаяся ситуация на рынке аренды жилых помещений показывает, что аренда квартир по часам и по суткам приносит более чем в 2-4 раза прибыли, чем аренда по месяцам, и это в свою очередь является наиболее эффективным использованием недвижимости данного сегмента рынка (расчет представлен в таблице 10).
Полученная в результате анализа арендная плата заносится в Таблицу 14.
Таблица 10 – Определение ПВД от объекта оценки методом наилучшего и наиболее эффективного использования
|
1 |
Наименование объекта |
|||||||
|
2 |
Описание объекта |
|||||||
|
3 |
Адрес в интернете |
http://bazarpnz.ru |
http://bazarpnz.ru |
http://bazarpnz.ru |
http://www.otelpenza.ru/tri.html |
http://www.otelpenza.ru/tri.html |
http://www.otelpenza.ru/tri.html |
|
|
4 |
Стоимость аренды, за сутки, руб |
1500 |
2100 |
1500 |
1900 |
2300 |
2200 |
|
|
5 |
Коэффициент влияния (отделка квартиры, техническая оснащенность, мебель) |
0,62 |
0,62 |
0,62 |
0,62 |
0,62 |
0,62 |
|
|
6 |
Срок аренды, дней |
30 |
30 |
30 |
30 |
30 |
30 |
|
|
7 |
ПВД, руб. |
27 900 |
39 060 |
27 900 |
35 340 |
42 780 |
40 920 |
|
|
8 |
Кнед |
0,79 |
0,79 |
0,79 |
0,79 |
0,79 |
0,79 |
|
|
9 |
ДВД, руб. |
22 041 |
30 857 |
22 041 |
27 919 |
33 796 |
32 327 |
|
|
10 |
Эксплуатационные затраты, руб. |
3 000 |
3 000 |
3 000 |
3 000 |
3 000 |
3 000 |
|
|
11 |
ЧОД, руб. |
19 041 |
27 857 |
19 041 |
24 919 |
30 796 |
29 327 |
|
|
12 |
Взвешенное значение ЧОД |
|
25 164 |
|
|
|
||
|
13 |
Стоимость аренды долгосрочная (полученная в табл.9), за весь объект, руб |
|
9 784 |
|
|
|
||
|
14 |
Мультипликатор аренды |
|
2,571974 |
|
|
На основании анализа рыночных данных по уже построенным и сданным в аренду жилым площадям обычной практикой является поиск арендаторов в течение 1-4 месяцев. Для оцениваемых объектов с учетом хорошего местоположения период простоя принимается в размере 1-5 месяцев. Потери от недозагрузки определятся следующим образом:
Потери = (1/12) × 100% × 1 = 8,33 %
Значение оценки загрузки помещения (коэффициент загрузки) заносится в Таблицу 14.
Эксплуатационные расходы представляют собой периодические затраты необходимые для поддержания функциональной пригодности объекта, обеспечивающие получение валового дохода. Существуют 3 основные группы расходов:
Для рассматриваемого объекта недвижимости эксплуатационные расходы включают:
Таблица 11 – Эксплуатационные расходы
|
Наименование |
Величина, руб./год |
Обоснование |
|
Затраты на страхование |
0,007 % от рыночной стоимости (практика страховых компаний) |
|
|
Электроэнергия |
при чистой аренде уплачивается арендатором |
|
|
Холодная вода |
- “ - |
|
|
Канализация |
- “ - |
|
|
Горячая вода |
- “ - |
|
|
Отопление |
- “ - |
|
|
Охрана |
- “ - |
|
|
Вывоз мусора |
- “ - |
|
|
Уборка |
- “ - |
|
|
Обслуживание кабельных сетей |
- “ - |
|
|
Расходы на управление |
3 % от ДВД |
|
|
Прочие расходы |
1 % от ДВД |
|
|
Итого: |
|
Для получения ЧЭД (чистого эксплуатационного дохода) необходимо из эффективного валового дохода вычесть эксплуатационные расходы. Данные по этим расчетам представлены в Таблице 14.
Ставка капитализации представляет собой коэффициент, устанавливающий зависимость между стоимостью объекта и ожидаемым доходом от его эксплуатации. Понятие коэффициента капитализации, используемое применительно к недвижимости, включает три составляющие: безрисковый доход на капитал, премию за общий риск инвестиций в недвижимость и специальную премию за ликвидность/неликвидность конкретного объекта.
Капитализация дохода - процесс пересчета потока будущих доходов в единую сумму текущей стоимости. При этом учитываются: сумма будущих доходов, когда должны быть получены доходы, продолжительность времени получения доходов. Применительно недвижимости коэффициент капитализации должен включать доход на капитал и возврат капитала.
СК = НП (б.р.) + Р + Л + И + П
где СК – ставка капитализации:
НП (б.р.) – безрисковая ставка, принимаемая по вкладам;
Р – премия за риск - для учета вероятности неполучения прибылей и не возмещения первоначально вложенных средств, которая соответствует данному размещению капитала;
Л – премия за неликвидность - для учета потенциальной возможности инвестора реализовать на рынке имущественные права, получить наличные деньги, а также необходимых временных затрат;
И – премия за инвестиционный менеджмент – для учета необходимости осуществления компетентного управления капиталовложениями со стороны инвестора;
П – ставка возврата капитала. При линейном возврате капитала (метод Ринга) П=1/р=1/ Тэх100%
где – р есть число лет, требуемое для возврата вложенного капитала.
Расчет базовой "условно-безрисковой" ставки
В качестве возможных базовых ставок в пределах РФ принято рассматривать следующие инструменты:
депозиты Сбербанка РФ и других надежных российских банков;
западные финансовые инструменты "государственные облигации других стран;
ставка рефинансирования ЦБ РФ;
государственные облигации РФ.
В качестве расчетной принимаем ставку рефинансирования в размере 7,75%.
Премия за риск - для учета вероятности неполучения прибылей и не возмещения первоначально вложенных средств
Р – инвестиционный риск (определяется как суммарный инвестиционный риск по методике МБРР аналитическим способом)
Таблица 12 – Суммарный инвестиционный риск по методике МБРР аналитическим способом
|
Факторы риска, влияющие на объект недвижимости |
|||||||||||
|
Вид и наименование риска |
Категория риска |
Балл риска |
|||||||||
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
10 |
||
|
Систематический риск |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Ухудшение общей экономической ситуации |
динамичный |
1 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Увеличение числа конкурирующих объектов |
динамичный |
|
|
|
1 |
|
|
|
|
|
|
|
Изменение законодательства |
динамичный |
|
1 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Несистематический риск |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Природные и антропогенные чрезвыч. ситуации |
статичный |
1 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Ускоренный износ объекта |
статичный |
|
1 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Неполучение арендных платежей |
динамичный |
1 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Неэффективный менеджмент |
динамичный |
1 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Криминогенные факторы |
динамичный |
1 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Финансовые проверки |
динамичный |
1 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Неправильное оформление договоров аренды |
динамичный |
1 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Количество наблюдений |
6 |
3 |
0 |
1 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
|
|
Взвешенный итог (балл х количество наблюдений) |
6 |
6 |
0 |
4 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
|
|
Сумма (сумма по строке "взвешенный итог") |
|
|
|
|
16 |
|
|
|
|
|
|
|
Количество факторов (количество видов риска) |
|
|
|
|
10 |
|
|
|
|
|
|
|
Средневзвешенное значение (сумма : количество факторов) |
|
|
|
|
1,6 |
|
|
|
|
|
Классификация рисков по вероятности возникновения
В зависимости от вероятности события каждому фактору присваивается свой ранг.
Таким образом, инвестиционный риск составляет 1,6%.
Премия за низкую ликвидность недвижимости
Поправка на длительную экспозицию при продаже и время по поиску нового арендатора в случае банкротства или отказа от аренды существующего арендатора.
Учитывая невозможность немедленного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций, надбавка за низкую ликвидность может быть принята на уровне той прибыли, которую получит потенциальный инвестор при альтернативном вложении капитала с гарантированным получением дохода за время экспонирования объекта.
В данном случае срок экспозиции может составить пределах 1-12 месяцев, на основе безрисковой ставки поправка составит: 1,5 мес. х 7,75%/12 мес. = 0,97%
Премия за инвестиционный менеджмент
Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Данный риск оценить достаточно трудно, и для объектов аналогичных рассматриваемому в практике оценочной деятельности принимается от 0,5% до 5 %.
В данном случае принимаем премию в следующем размер: 0,5%
Норма возврата капитала
Норма возврата капитала - это та ставка, которая компенсирует возврат всей суммы вложенных инвестиций при перепродаже объекта недвижимости. Норма возврата капитала определяется различными методами:
Метод Инвуда построен так, что норма возврата капитала определяется как величина фактора фондовозмещения по ставке дохода на инвестиции. При этом величина нормы возврата капитала получается меньше величины, определенной методом Ринга. Это более точный метод расчет нормы возврата капитала.
Метод Хоскольда является самым точным методом. Тем не менее метод Инвуда получил наибольшее распространение. По методу Хоскольда норма возврата капитала определяется как величина фактора фондовозмещения по безрисковой ставке, так как существует риск невозврата средств.
Метод Ринга является наиболее простым. Он формализуется в следующем виде:
норма возврата капитала = 100% / срок финансирования инвестиций
Срок экономической жизни представляет собой временной отрезок, в течение которого объект можно использовать, извлекая прибыль. Это полный период времени, в течение которого улучшения вносят вклад в стоимость недвижимости. Улучшения достигают конца своей экономической жизни, когда их вклад становится равным нулю, вследствие их старения. Как уже было упомянуто выше, возмещение инвестиций в здание и сооружения будет вестись по прямолинейному методу. Продолжительность экономической жизни, с учетом физических и функциональных характеристик, Оценщиками принята равной 25 годам.
норма возврата капитала = 100% /25 = 4%
Расчет ставки капитализации приведен в Таблице 13.
Таблица 13 – Расчет величины ставки дисконтирования кумулятивным методом
|
Наименование |
Значение |
|
Безрисковая ставка дохода |
7,75% |
|
Премия за риск инвестиций в РФ |
1,60% |
|
Премия за ликвидность недвижимости |
0,97% |
|
Премия за инвестиционный менеджмент |
0,50% |
|
Норма возврата капитала |
4,00% |
|
Ставка капитализации, % |
14,82% |
Для определения рыночной стоимости объекта необходимо величину чистого эксплуатационного дохода (результат предыдущего пункта) поделить на ставку капитализации в долевом выражении. Расчет представлен в Таблице 14.
Таблица 14 – Окончательный расчет рыночной стоимости по методу прямой капитализации
|
№ |
Параметры |
Формула для расчета |
Обоснование |
Значение |
|
1 |
Арендная плата, руб. за 1 кв.м /мес. |
АП |
из табл. 9 |
|
|
2 |
Мультипликатор аренды |
из табл.10 |
||
|
3 |
Арендная плата, руб. за 1 кв.м /мес. |
стр.1×стр.2 |
||
|
4 |
Количество периодов, мес |
N |
||
|
5 |
Площадь под сдачу в аренду, кв.м |
S |
По данным техпаспорта |
|
|
6 |
Потенциальный валовой доход, руб. |
ПВД=АП×NхS |
стр.3×стр.4 ×стр.5 |
|
|
7 |
Коэффициент недозагрузки |
Кз |
п.5.3.2 |
|
|
8 |
Действительный валовый доход, руб. |
ДВД=ПВД×Кз |
стр.6×стр.7 |
|
|
9 |
Эксплуатационный расходы, руб. |
Эр |
п.5.3.3 |
|
|
10 |
Чистый эксплуатационный доход, руб. |
ЧЭД=ЭВД-Эр |
стр.8–стр.9 |
|
|
11 |
Ставка капитализации |
п.5.3.4 |
||
|
12 |
Стоимость по доходному подходу, руб. |
С=ЧЭД/R |
стр.10/стр.11 |
Стоимость объекта оценки, полученная доходным подходом, составляет:
руб.
При оценке объекта недвижимости нами были применены три подхода к определению стоимости. Согласование результатов подчеркивают адекватность и точность применения каждого из подходов. Ниже следует краткое обсуждение результатов каждого из подходов и обоснование итогового заключения о стоимости объекта.
|
Наименование |
Затратный подход, руб |
Сравнительный подход, руб |
Доходный подход, руб |
Оценка по затратам
Экономический подход включает в себя расчет восстановительной стоимости нового объекта за вычетом всех форм накопленного износа плюс стоимость земельного участка. Преимущество данного подхода состоит в достаточной точности и достоверности информации по строительным затратам. Слабость состоит в сложности точной оценки всех форм износа, особенно на данном сегменте рынка, который находится в процессе трансформации и не позволяет достоверно определить внешний износ. Использование подхода наиболее привлекательно, когда типичные продавцы и покупатели в своих решениях серьезно ориентируются на строительные затраты.
Расчет стоимости объекта методом затрат показал следующий результат:
руб.
Оценка методом сравнимых продаж
Метод прямого сравнительного анализа продаж является наиболее "рыночным" из трех основных методов оценки недвижимости. Использование этого метода позволяет определить наиболее вероятную цену объекта на основании его сравнения с другими объектами недвижимости, которые были проданы за сопоставимый период времени. Оценка методом прямого сравнительного анализа продаж является, пожалуй, наиболее объективной, но лишь в том случае, когда имеется достаточно сопоставимой информации по прошедшим на рынке сделкам.
Расчет стоимости объекта методом сравнения продаж показал следующий результат:
руб.
Оценка по доходности
Этот подход капитализирует сегодняшний и будущие выгоды от использования объекта путем наложения коэффициентов капитализации, рассчитанных на основе рыночной информации. Преимущество этого подхода состоит в том, что он непосредственно принимает во внимание выгоды от использования объекта и возможности рынка в течение срока предполагаемого владения. Недостаток подхода заключен в не гарантированности ожидаемых в будущем изменений, на которые опирается этот расчет. Обычно подход по доходности считается наиболее предпочтительным, несмотря на его ограничения, особенно когда типичные продавцы и покупатели ориентируются на коммерческое использование объекта, либо рассматривают его в качестве объекта инвестирования.
Расчет стоимости объекта методом прямой капитализации показал следующий результат:
руб.
Для окончательного согласования результатов оценки необходимо придать весовые коэффициенты результатам оценки, полученным каждым из трех подходов. Весовые коэффициенты показывают, какая доля стоимости, полученной в результате использования каждого из применяемых методов оценки, присутствует в итоговой величине рыночной стоимости оцениваемого объекта (с учетом целей оценки). Сумма весовых коэффициентов должна составлять 1 (100%).
Анализируя применимость каждого метода для оценки нашего объекта, мы пришли к следующим выводам:
Учитывая вышеизложенное, пришли к следующим весовым коэффициентам, отражающим долю каждого метода в определении итоговой стоимости.
Таблица 15 – Расчет удельных весовых показателей
|
№ п/п |
Критерии |
Затратный подход |
Сравнительный подход |
Доходный подход |
|
1 |
Достоверность информации |
|||
|
2 |
Полнота информации |
|||
|
3 |
Способность учитывать действительные намерения покупателя и продавца |
|||
|
4 |
Способность учитывать конъюнктуру рынка |
|||
|
5 |
Способность учитывать местоположение |
|||
|
6 |
Объективность применяемых подходов оценки к условиям рынка |
|||
|
7 |
Сумма баллов (01+02+03+04+05+06) |
|||
|
8 |
Удельные весовые показатели, % |
Таблица 16 – Определение итоговой величины стоимости объекта оценки
|
Наименование объекта оценки |
Затратный подход, руб |
Сравнительный подход, руб |
Доходный подход, руб |
Взвешенное значение стоимости, руб |
|
Весовой коэффициент |
||||
|
Итого в руб. |
Итоговая величина стоимости объекта оценки есть величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчета стоимости объекта при использовании различных подходов к оценке и методов оценки. Она может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.
На основании имеющейся информации, данных, полученных от заказчика, проведения необходимых расчетов и анализа результатов, представленных в виде отчета, администрации Заказчика, можно сделать следующее заключение:
по нашему мнению, рыночная стоимость Объекта оценки: ________________________ по состоянию на _______________ округленно, с учетом НДС составляет:
|
Наименование |
Рыночная стоимость с НДС (18%), руб. |
Рыночная стоимость без НДС(18%), руб. |
Исполнители:
Рассчитанная выше рыночная стоимость предполагает, что оцениваемый объект будет реализовываться в рыночных условиях, важнейшими из которых являются не вынужденный характер действий обеих сторон сделки и разумные сроки реализации объекта.
Однако в целях обеспечения кредита залогом необходимо рассчитать ликвидационную стоимость объекта оценки, т.к. предполагается, что в случае не возврата заемщиком кредита, банку придется реализовывать заложенное имущество в краткие сроки и нести дополнительные расходы, связанные с продажей объекта залога.
Ликвидационная стоимость объекта оценки – стоимость объекта оценки, в случае если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов (Стандарты оценки, обязательные к применению субъектам оценочной деятельности Утверждены постановлением Правительства от 06.06.2001 №519).
Существующие методические подходы к оценке ликвидационной стоимости исходят из очевидной предпосылки, что снижение цены увеличивает спрос на товар и, как следствие, ведет к снижению времени его реализации. Существуют различные способы определения ликвидационной стоимости. Наиболее оптимальной и отражающей реальные рыночные параметры, является методика, разработанная Фоменко А.Н., к.т.н., ведущим оценщиком ООО «Аудит-Интеллект», г. Москва, и опубликованная в Бюллетене СМАО «Оценочная деятельность» №1 2006 г.
В основу определения ликвидационной стоимости положен предпринимательский мотив приобретения недвижимости – купить по ликвидационной стоимости, выставить на продажу по рыночной стоимости, получить прибыль предпринимателя через обычный срок экспозиции.
Таким образом, формула для определения ликвидационной стоимости имеет вид:
где - ликвидационная стоимость;
- рыночная стоимость объекта недвижимости на момент приобретения;
- величина годовых эксплуатационных расходов на момент приобретения;
- годовой темп прироста стоимости объектов недвижимости;
- годовой темп прироста эксплуатационных расходов;
- обычный срок экспозиции объектов недвижимости, соответствующий рыночной стоимости, в годах;
- относительная величина прибыли предпринимателя;
- относительная величина расходов, связанных с покупкой и переоформлением прав на объект недвижимости;
- ставка дисконтирования при вложении в недвижимость.
Для объекта оценки за величину рыночной стоимости принимается итоговая величина рыночной стоимости, полученная обобщением результатов затратного, доходного и сравнительного методов оценки. Величина годовых эксплуатационных расходов определена в рамках доходного подход. Годовой темп прироста стоимости аналогичных объектов недвижимости соответствующего назначения составляет в среднем 5% по информации, полученной от ведущих риэлтерских компаний г. Пензы. Годовой темп прироста эксплуатационных расходов принят в размере 12%, что соответствует инфляционным процессам в регионе. Обычный срок экспозиции для объекта оценки составляет 6 месяцев. Величина расходов, связанных с покупкой и переоформлением прав на объект недвижимости, составляет в среднем 10 000 рублей. Ставка дисконтирования для объекта оценки составляет 14,82% (рассчитана в рамках доходного подхода).
При определении прибыли предпринимателя, использовались результаты исследований, приведенные в «Техническом задании (технических указаниях) на определение рыночно обоснованной величины арендной платы (оценки рыночной стоимости имущественного права пользования или пользования и владения, выраженной в виде периодических платежей) за земельный участок, находящийся в собственности Российской Федерации», разработанном Федеральным агентством по управлению федеральным имуществом. Данное техническое задание размещено на официальном сайте Росимущества:
http://www.rosim.ru/rosim/structure/analize_ocenka/ocenka.htm/200708061423-4873.htm/.
Результаты исследований относительно выделения части дохода, приходящейся на вознаграждение по фактору «предпринимательские способности»
|
Доля предпринимателя, % |
Вид базы для определения дохода предпринимателя |
Информация об исследовании/ исследователе |
Источник информации |
|
35%-50% |
затраты |
Stephen Rushmore, MAI, CHA, CRE - HVS International - New York |
http://www.hotel-online.com/News/PR2002_2nd/Apr02_CanadianOutlookFeb.html |
В данном случае, прибыль предпринимателя принимается в среднем 30%
Таблица 17 - Определение ликвидационной стоимости объекта оценки
|
№ |
Наименование показателя |
Значение |
|
1 |
- ликвидационная стоимость |
рассчитывается |
|
2 |
- рыночная стоимость объекта недвижимости на момент приобретения |
1 936 466 |
|
3 |
- величина годовых эксплуатационных расходов на момент приобретения |
11 212 |
|
4 |
- годовой темп прироста стоимости объектов недвижимости |
0,05 |
|
5 |
- годовой темп прироста эксплуатационных расходов |
0,12 |
|
6 |
- обычный срок экспозиции объектов недвижимости, соответствующий рыночной стоимости, в годах |
0,10 |
|
7 |
- относительная величина прибыли предпринимателя |
0,30 |
|
8 |
- относительная величина расходов, связанных с покупкой и переоформлением прав на объект недвижимости |
10 000 |
|
9 |
- ставка дисконтирования при вложении в недвижимость |
0,1482 |
|
Ликвидационная стоимость объекта оценки |
1415124 |
по нашему мнению, ликвидационная стоимость Объекта оценки: _______________ по состоянию на __________ года округленно, с учетом НДС составляет:
|
Наименование объекта |
Ликвидационная стоимость с НДС(18%), руб. |
Ликвидационная стоимость без НДС(18%), руб. |
Исполнители:
Потребительская стоимость (стоимость в использовании) отражает ценность объекта недвижимости для конкретного собственника, который не собирается выставлять объект на рынок недвижимости. Оценка потребительской стоимости объекта производится исходя из существующего профиля его использования и тех финансово-экономических параметров, которые наблюдались в период предыстории функционирования объекта и прогнозируются в будущем.
Если рыночная стоимость определяется исходя из принципа наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости, то потребительская стоимость определяется исходя из текущего использования объекта.
Восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства копии объекта недвижимости в ценах на дату оценки) определяется затратами в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта. Здесь используются такие же архитектурные решения, применяются такие же строительные конструкции и материалы, Даже качество строительно-монтажных работ аналогично. В данном случае воспроизводятся тот же моральный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имелись у оцениваемого объекта.
Стоимость замещения (стоимость аналога объекта оценки в ценах на дату оценки) определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта недвижимости, имеющего с оцениваемым объектом эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле с использованием современных проектных нормативов и прогрессивных материалов и конструкций, а также современного оборудования объекта недвижимости
Таким образом, восстановительная стоимость выражается издержками на воспроизводство точной копии объекта, а стоимость замещения - издержками на создание объекта функционального аналога.
Понятие «инвестиционная стоимость» (сходное с понятием «стоимость в использовании») означает стоимость объекта недвижимости, определяемую интересами инвестора и результатами инвестиционного проектирования. Расчет инвестиционной стоимости производится исходя из ожидаемых данным инвестором доходов и конкретной ставки их капитализации. Инвестиционная стоимость рассчитывается для конкретного инвестора инвестиционного проекта либо объекта, приносящего доход, и может отличаться от его рыночной стоимости, как в большую, так и в меньшую сторону, хотя могут и совпадать. Данный вид стоимости носит субъективный характер.
Страховая стоимость объектов недвижимости представляет собой стоимость полного возмещения их ущерба при наступлении страхового случая. На базе страховой стоимости объекта недвижимости определяются страховые суммы, выплаты и проценты.
Налогооблагаемая стоимость (стоимость до налогообложения) имущества юридических и физических лиц определяется аккредитованными при налоговых инспекциях экспертами-оценщиками на основе либо рыночной стоимости, либо восстановительной стоимости объекта недвижимости.
В настоящее время, такая оценка объектов недвижимости производится без привлечения экспертов по нормативной методике, путем инвентаризационной стоимости объекта недвижимости. Эта оценка базируется на восстановительной стоимости объекта недвижимости.
Ликвидационная стоимость представляет собой чистую денежную сумму, которую собственник объекта недвижимости может получить при ликвидации объекта недвижимости или при его вынужденной продаже.
Первоначальная стоимость объекта недвижимости – фактические затраты на приобретение или создание на момент начала его использования.
Остаточная стоимость объекта недвижимости - стоимость объекта с учетом износа.
Стоимость объекта недвижимости при существующем использовании – рыночная стоимость объекта недвижимости, основанная на продолжении формы его функционирования при предположении возможности его продажи на рынке.
Стоимость действующего предприятия - стоимость единого имущественного комплекса, определяемая в соответствии с результатами функционирования сформировавшегося производства.
Залоговая стоимость объекта недвижимости – стоимость объекта недвижимости для целей обеспечения кредита.
Стоимость специализированных объектов недвижимости – стоимость объекта недвижимости, который в силу своих специфических особенностей не может быть продан на рынке.
Стоимость права аренды объекта недвижимости – единовременная плата за право пользования и распоряжения объектом недвижимости.
Аренда недвижимости - это временное использование недвижимости за плату по договору с владельцем недвижимости. Тот, кто берет недвижимость в аренду, называется «Арендатором», а тот, кто сдает ее в аренду, называется «Арендодателем».
Государственная оценка земельных участков проводится при определении кадастровой стоимости земель и предназначена для целей налогообложения и иных целей, установленных законодательством. Кадастровая стоимость земли является нормативным, нерегулируемым рынком показателем, поэтому не может быть принята как объективная в получении рыночной стоимости земельного участка.
Дата оценки - календарная(ые) дата(даты), по состоянию на которую(ые) действительна оценочная стоимость.
Земельный участок - часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится в, над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами
Имущество - совокупность вещей и материальных ценностей, находящихся в собственности, оперативном управлении или хозяйственном ведении какого-либо лица (юридического или физического).
Кадастровый номер - уникальный номер, присваиваемый каждому объекту недвижимости, который сохраняется за объектом до тех пор, пока он физически и (или) юридически существует как единое целое.
Назначение оценки - проведение тех или иных финансовых операций или предпринимательских сделок (купля-продажа, налогообложение, страхование, приватизация, наследование, аренда и т.д.), а также учет имущественных ценностей.
Недвижимость - земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.
Отчет об оценке - документ, который содержит систематизированные данные по обоснованию мнения оценщика о стоимости объекта оценки в зависимости от назначения оценки.
Оценка стоимости - профессиональная услуга, основной целью которой является определение вида и величины оценочной стоимости объекта оценки на конкретную календарную дату (дату оценки) в соответствии с назначением оценки.
Оценочная стоимость - вид и величина стоимости объекта оценки в обобщенном денежном выражении.
Оценщик стоимости - профессиональный исполнитель услуги по оценке стоимости, обладающий теоретическими знаниями, практическим навыком, профессиональным мастерством и оформивший свою деятельность в установленном законодательством РФ порядке.
Право собственности - право владения, пользования, распоряжения, присвоения дохода от владения и дохода от использования недвижимого имущества, включающее право передачи, право собственности, т.е. продажи, обмена, дарения, завещания, раздела участка и т.д.
Рыночная стоимость - наиболее вероятная сумма, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда:
Рыночная стоимость объекта недвижимости - расчетная денежная сумма, по которой продавец, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать, согласен был бы продать его, а покупатель, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести.
При этом предполагается что стороны располагая всей необходимой информацией, действуют разумно, без принуждения, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Определенная таким образом рыночная стоимость является предметом для торга и содержит диапазон колебаний как в сторону повышения, так и понижения.
Понятие стоимости объекта недвижимости имеет множество различных аспектов. Это рыночная стоимость и стоимость замещения, потребительская и восстановительная стоимость, инвестиционная и страховая стоимость, стоимость для целей налогообложения и ликвидационная стоимость, первоначальная и остаточная стоимость, залоговая стоимость и стоимость права аренды объекта недвижимости, стоимость действующего предприятия и стоимость объекта недвижимости при существующем использовании и т.д.
Сервитут - признанное законом право пользования чужим имуществом в определенных пределах (например, право прохода или проезда через соседний участок земли) или право на ограничение собственника в определенном отношении (например, запрещение прорубать из дома окно в чужой двор).
Стоимость прав аренды - это сумма, которую готов заплатить потенциальный покупатель за право владения данным участком по договору аренды с целью получения выгоды от этого владения. Оценка прав аренды применяется при определении цены продажи права аренды земельного участка, при определении стоимости объекта, частью которого является арендуемый земельный участок, и при оценке ущерба от расторжения договора аренды.
Улучшения - выполненные человеком на земельном участке обработка почвенного слоя, посадка декоративных и плодовых насаждений или строительство зданий и сооружений различного назначения.
Цель оценки - установление оценочной стоимости в соответствии с назначением на конкретную календарную дату.
|
фрагмент фасада |
фрагмент фасада |
|
фрагмент коридора |
фрагмент коридора |
|
фрагмент комнаты |
фрагмент комнаты |
|
фрагмент комнаты |
фрагмент комнаты |
|
фрагмент кухни |
фрагмент санузла |
|
фрагмент лоджии |
фрагмент ванной комнаты |
Исполнитель Заказчик