Если у вас возникли сложности с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой - мы готовы помочь.
Предоплата всего
Подписываем
Тема 1.1 «Основы управления недвижимостью»
Вопросы к зачету:
1. Понятие и характеристика объектов недвижимости как товара.
Недвижимость как товар – это объект сделок удовлетворяющие различные, реальные и потенциальные потребности и имеющий определенные качественные и количественные характеристики.
Недвижимость – это особый товар, который обладает целым рядом характерных для него свойств:
2. Виды недвижимости как часть национального богатства.
Национальное богатство страны – это то, что произведено человеческим трудом, это совокупность материальных и культурных благ, накопленных страной к данному моменту времени.
Виды недвижимости:
3. Сфера строительства и недвижимости как единый комплекс.
4. Цели управления недвижимостью.
5. Стороны, занятые в сфере недвижимости.
Отличительной особенностью рынка недвижимости является наличие значительного количества субъектов, прямо или косвенно задействованных на рынке. Тем не менее, можно выделить четыре наиболее характерных группы участников рынка (рис. 5.2).
Рис. 5.2. Схема взаимоотношений субъектов рынка недвижимости
1. Продавцы, арендодатели. Физические или юридические лица, которые владеют документально подтвержденными правами на объект недвижимости и которые готовы продать свое недвижимое имущество другому лицу покупателю (или сдать его в аренду на определенный срок). Следует особо отметить, что представлять интересы продавца-собственника или выступать в качестве собственника могут управляющие компании.
2. Покупатели, арендаторы. Физические или юридические лица, которые хотят и могут (с финансовой и юридической точек зрения) приобрести (или арендовать) объект недвижимости с целью его использования в качестве операционной или коммерческой недвижимости. Как и в предыдущей группе субъектов рынка недвижимости, в качестве покупателя (или арендатора для дальнейшей субарендой деятельности, инвестора и т. д.) могут выступать управляющие недвижимостью компании.
3. Профессиональные участники, посредники, консультанты. Управляющие компании и другие участники рынка недвижимости, которые обслуживают недвижимость, ее собственников и потенциальных покупателей недвижимости. Иначе эти компании называют поставщиками товаров, работ, услуг на рынке недвижимости;
эксплуатационные компании, осуществляющие работы по техническому обслуживанию, ремонту, охране или уборке объекта недвижимости;
консалтинговые компании (консалтинг в сфере управления недвижимостью, маркетинговые исследования, оценка имущества);
риэлтерские компании;
рекламные агентства;
кредитные организации;
юридические службы;
эксперты-оценщики;
профессиональные ассоциации управляющих недвижимостью;
кадровые агентства;
архитектурные, проектно-изыскательские, строительно-монтажные и другие организации, привлекаемые для осуществления процессов развития (девелопмента) объектов недвижимости;
высшие учебные заведения, центры подготовки и повышения квалификации специалистов, работающих с объектами недвижимости.
4. Государственные надзорные и регулирующие органы и прочие. Участие органов государственной власти в процессе управления недвижимостью осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации и нормативно-правовыми актами региональных и местных органов власти. Государственные надзорные и регулирующие органы осуществляют регулирование и контроль над состоянием объекта управления или деятельностью на нем пользователей. Предприятия, регулирующие градостроительное развитие, землеустройство и землепользование и прочие, способствующие организации деятельности на рынке недвижимости, например компании поставщики коммунальных ресурсов (электрическая и тепловая энергия, вода и т. п.).
6. Понятие аутсорсинга.
Аутсорсинг – это передача внешней структуре выполнение каких-то функций, работ или услуг на долгосрочной основе. Может быть частичный - передача части функций, или полный - передача всех функций. Например, в организации есть свой технический специалист, который проводит диагностику, элементарную профилактику и замену комплектующих, а ремонт техники выполняется внешней структурой - частичный аутсорсинг, в отличие от полного аутсорсинга, когда все работы выполняются сторонней организацией.
Виды аутсорсинга:
Аутсорсинг объектов недвижимости:
1. Аутсорсинг жилых домов. Техническая эксплуатация жилой недвижимости – это сохранение основных эксплуатационных характеристик дома и увеличение срока его службы. Включает в себя:
2. Аутсорсинг офисных зданий и помещений – это огромная ответственность за состояние бизнес – клиента и наличием огромного количество условий предоставляемых услуг. Включает в себя:
3. Аутсорсинг торговых точек, центров, магазинов, павильонов. В Москве за 2012 год услугами воспользовались 44% торговых организаций. Эти услуги, аналогичны аутсорсингу офисов.
7. Управляющие компании в сфере недвижимости.
Функции:
В обязанности входит: техническое обслуживание инженерных систем здания; обеспечение охраны и противопожарной безопасности; уборка внутренних помещений и территории.
На сегодняшний день обслуживание и эксплуатация является наиболее распространенным видом управленческих услуг. Компании, которые специализируются исключительно на обслуживании и эксплуатации часть задачи решают усилиями собственного персонала, технически сложные или сезонные работы отдаются на субподряд.
Включает в себя стратегический план сохранения и увеличения стоимости объекта, управление финансовыми потоками, бюджетирование, прогнозирование.
К функциям компании, предоставляющей профессиональные услуги в области управления недвижимостью, относятся: сдача объекта в аренду, подбор агентств, разработка договора аренды; административно-правовое управление объектом; регулирование вопросов страхования объекта и т.д.
8. Внутреннее и внешнее управление недвижимостью.
Внутреннее управление недвижимостью – это деятельность субъекта рынка недвижимости, регламентированная ее собственными нормативными документами (кодексом, уставом, договорами и т. п)
Внешнее управление недвижимостью – это деятельность государственных структур, направленных на создание нормативной базы, и контроль за соблюдением всеми субъектами рынка недвижимости установленных норм и правил.
9. Смешанная форма управления.
Внутреннее управление недвижимостью – это деятельность субъекта рынка недвижимости, регламентированная ее собственными нормативными документами (кодексом, уставом, договорами и т.п.)
Внешнее управление недвижимостью – это деятельность государственных структур, направленных на создание нормативной базы, и контроль за соблюдением всеми субъектами рынка недвижимости установленных норм и правил.
Внутренняя + внешняя = смешанная
- это означает стать автоматически членом акционерного общества, которое владеет жилым фондом (квартирами, домами, коттеджами). В этом случае форма владения домом приравнивается к форме владения квартирой в многоэтажном доме и собственно оформляется.
10. Классификация управляющих компаний.
Управляющие компании можно классифицировать на несколько групп:
11. Структура работ и услуг, выполняемых управляющей компанией.
Структура работ:
Структура услуг:
12. Принципы управления объектами недвижимостью.
Применительно каждому объекту управлению должна быть определена и зарегистрирована цель, достижению которой служит данный объект.
Управленческие решения должны приниматься соответственно с четко выверенными критериями на основании достоверной и все сторонние информации о состоянии объекта управления. Состоянии и тенденции развития внутренней и внешней среды.
В соответствии с данным признаком система управления должна обеспечивать его наилучшее и наиболее эффективного использования. Такое использование определяется как разумное и возможное использование, которая в наибольшей степени обеспечивает достижения поставленных целей.
В соответствии с данным признаком, модель система управления должна строится на основе неразрывного единства.
Деятельность по управлению комплексами по объекту недвижимости предполагают систематическое принятия решения и управление на всех стадиях жизненного цикла объекта.
13. Организация управления жилым домом.
Управляющая организация.
Этот способ управления собственники могут выбрать самостоятельно, выбрав при этом и самому управляющую компанию. Кроме этого, управляющая компания может быть определена путем проведения открытого конкурса в ситуации, когда сами собственники не смогли выбрать способ управления или управляющую компанию.
По договору управления многоквартирным домом управляющая организация в течении согласованного срока обязуется оказывать услуги и выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений и пользующимся помещениями в этом доме лицам. Кроме того управляющая организация вправе осуществлять и любую иную деятельность, направленную на достижения целей управления этим домом. Эти услуги управляющая компания оказывает за плату. Следовательно, при этом способе управления расходы собственников увеличиваются – к коммунальным платежам и расходам на обслуживание и ремонт общего имущества добавится фиксируемая раз в год плата за управление.
Договор управления может быть заключен на срок не менее 1 года и не более 5 лет, а в случае конкурсного выбора управляющей организации – на срок не более 3 лет. Если по истечению установленного срока ни одна из сторон не заявила о прекращении договора, он считается продленным на тот же срок и на таких же условиях.
14. Проблемы приватизации городской инфраструктуры.
Приватизация (государственного и муниципального имущества) – это возмездное отчуждение государственного и муниципального имущества в собственность физических и юридическим лиц.
При приватизации, происходит преобразование государственной или муниципальной собственности в частную.
Способы приватизации:
15. Доходные дома как новый сегмент рынка недвижимости.
Доходные дома – это многоквартирные жилые дома, которые специально строятся для последующей сдачи квартир в аренду.
Доходный дом – удел тех, кто не хочет погружаться в организационные хлопоты. Как правило, этим видом бизнеса занимаются более осторожные инвесторы. Риски действительно низкие. Все зависит от добропорядочности арендаторов. В крайнем случае, их можно сменить.
Офисы, квартиры и машиноместа можно сдавать в аренду, даже посуточную. Посуточная приносит больше прибыли, но требует больше хлопот. Иногда инвестор ставит этот процесс, обнявшись с риэлтерской компанией. Но я думаю, что это не очень выгодно. Гораздо проще поставить управляющего, который в прошлом тесно был знаком с рынком аренды.
Первый доходный дом в наше время был построен в Москве, в 2003 году. Собственно, можно было просто распродать помещения и все. Но…это была отчасти и социальная программа. Таким образом люди, менее обеспеченные, могли участвовать в данном проекте.
Как ни странно звучит, но сегодня доходные дома пытаются строить в разряде бизнес – класса и даже элитного жилья. Ставка делается на зарубежных и корпоративных клиентов.
16. Концепция развития арендного жилого фонда.
Концепция развития арендного жилья, является системой современных принципов и приоритетов в деятельности органов государственной власти и органов местного самоуправления по реализации долгосрочных направлений государственной политики в сфере формирования и развития цивилизованного рынка арендного жилья, с учетом социально-экономических особенностей.
17. Экономическая целесообразность развития доходной жилой недвижимости.
Строить доходные дома экономически не целесообразно.
На данный момент возводятся так называемые доходные дома. Да же при том, что практика показывает: далеко не все инвесторы заинтересованы в строительстве таких объектов.
Застройщики считают: это дело не выгодным, т.к. арендная плата не покроет их затраты. Участники рынка считают, что строительство доходных домов рентабельно, лишь при предоставлении застройщикам землю на льготных основах, т.е. почти бесплатно.
Не смотря на все это, доходный дом будет целесообразен тем лицам, которые по обстоятельствам не могут позволить купить себе жилье!