Если у вас возникли сложности с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой - мы готовы помочь.
Предоплата всего
Подписываем
АННОТАЦИЯ
В дипломной работе на основе анализа и обобщения теоретических и практических данных произведено исследование актуальных проблем оценки жилой недвижимости при ипотечном кредитовании. Отмечены особенности жилой недвижимости, влияющие на процедуру оценки. Показано несовершенство практики применения различных подходов к оценке объектов жилой недвижимости при ипотечном кредитовании.
Проведена стоимостная оценка конкретного объекта – однокомнатной квартиры по адресу: г. Новосибирск, ул. Филатова, д. 12, кв. Х.
Работа изложена на 112 страницах, содержит 1 рисунок, 4 таблицы и 11 формул.
ОГЛАВЛЕНИЕ
Введение……………………………………………………………………………...…5
1. Теоретические аспекты оценки недвижимости при ипотечном кредитовании…………………………….………………………………………….…..8
1.1. Ипотечное кредитование: сущность, виды, нормативно – правовое регулирование…………………………………………………………………..…8
1.2. Основы оценки недвижимости при ипотечном кредитовании, и ее необходимость……….……………………….…………………………………..26
1.3. Виды стоимости объектов недвижимости и факторы, влияющие на их стоимость……………………………………………………………………..…..31
2. Методические основы оценки объектов недвижимости………………….…….52
2.1. Принципы и стандарты оценки недвижимости.…..……………….….......52
2.2. Этапы процесса оценки недвижимости..…………………………….…….71
2.3. Характеристика подходов к оценке объектов недвижимости..…….…….76
3. Определение рыночной стоимости квартиры для ипотечного кредитования……….……………………………………………………………….89
3.1. Анализ состояния окружения объектов оценки………………..…………89
3.2. Характеристика объекта недвижимости……………..……………………90
3.3. Расчет рыночной стоимости объекта оценки, принятыми подходами…………………….………………………………………………….92
3.4. Согласование результатов оценки рыночной стоимости объекта недвижимости……………………………………………………………….….108
Заключение………………………………………………………………………...…111
Список использованных источников…………………………………………..…...115
ВВЕДЕНИЕ
Проблема жилья является наиболее актуальной в современном обществе. Одним из способов ее решения может стать ипотечное жилищное кредитование.
Российская ипотека в 2011 году демонстрирует новый виток развития, основными векторами которого становятся интеграция и унификация. Кроме того, либерализация условий кредитования и требований к заемщикам, которые некоторые склонны называть «возвратом к докризисным условиям», уже достаточно долгое время сохраняет жестко зафиксированные рамки, не свойственные ипотечному рынку в последние годы перед кризисом.
Интеграция рынка заметна невооруженным взглядом: сегодня ипотека развивается банками в тесном союзе с застройщиками, риэлторами и брокерами. Взаимодействие позволяет ускорять подготовку и проведение ипотечной сделки, открывает дополнительные возможности по привлечению клиентов для партнеров с обеих сторон.
Унификация в ипотеке не первый год служит предметом обсуждения, но сегодня рынок в своем быстром развитии посылает все более громкие сигналы о необходимости внедрения общих для всех стандартов. В первую очередь это касается единой формы для описания основных условий кредитования (кредитный паспорт), заявки на кредит и закладной.
Рассмотрение заявки на ипотечный кредит включает в себя обязательную оценку банком ликвидности объекта недвижимости, который предлагается в качестве залога по кредиту. При этом кредитор преследует две цели: исходя из рыночной стоимости объекта недвижимости, определить максимальную сумму кредита и проверить соответствие объекта недвижимости требованиям, которые установлены для залога по ипотеке. При этом банк полагается на данные отчета об оценке, подготовленного профессиональным оценщиком. Таким образом, качество обеспечения по кредиту зависит от профессионализма и добросовестности оценщика.
Смысл оценки состоит в том, чтобы показать реальную стоимость объекта. Ведь цена объектов недвижимости может вырасти или упасть в зависимости от различных условий и обстоятельств рынка.
В данной дипломной работе будет исследован процесс оценки квартиры, передаваемой в залог банку.
Цель работы: изучить правовые основы ипотеки в РФ и методологическую базу оценки недвижимости, произвести расчет рыночной стоимости объекта для целей ипотечного кредитования.
Для выполнения поставленной цели определился следующий круг задач:
– выявить необходимость оценки жилой недвижимости в целях ипотечного кредитования;
– изучить основные подходы и методы оценки стоимости жилой недвижимости при ипотечном кредитовании;
– изучить нормативно-правовые основы оценочной деятельности;
– проанализировать рынок ипотечного кредитования;
– рассчитать рыночную стоимость объекта недвижимости в целях ипотечного кредитования.
Структурно работа состоит из введения, трех глав, заключения и списка использованных источников. В первой главе было обозначено понятие ипотечного кредитования недвижимости, сущность, виды и нормативно-правовое регулирование. Изучен анализ рынка ипотечного кредитования на российском ипотечном рынке. Вторая глава была посвящена методам оценки недвижимости, рассмотрены этапы процесса оценки объекта недвижимости. Описаны характеристики расчета по каждому из методов с помощью формул и различных коэффициентов. В третьей главе, в практической части, была рассчитана рыночная стоимость однокомнатной квартиры для целей ипотечного кредитования.
Объектом наблюдения в данной дипломной работе является однокомнатная квартира, площадь 30,5 м², расположенная по адресу: город Новосибирск, Ленинский район, ул. Филатова, дом 12, кв. Х.
Объект исследования - рыночная стоимость, определенная в соответствии с нормами ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» № 135-ФЗ от 29 июля 1998 г.; Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО № 1). Утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 256; Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2). Утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 255; Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3). Утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 254.
Предмет исследования в данной дипломной работе – методы расчета рыночной стоимости.
Методической основой работы послужили научно-практические публикации в области оценки недвижимости и банковского ипотечного кредитования таких авторов как М.А. Федотова, А.Г. Грязнова, Е.Н. Иванова, В.М. Оселедец, И.Я. Новикова, Р.К. Ромашкина, В.М. Круглякова, А.А. Сковородко, Б.Г. Киселев, И.А. Разумова, Т.А. Владимирова, Е.И. Лобанова и др. законодательные, нормативные методические материалы.
В процессе исследования применялись общие методы исследования: наблюдение, анализ, формализация, синтез, абстрагирование, монографический метод.
1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ ПРИ ИПОТЕЧНОМ КРЕДИТОВАНИИ
Формирование жизнеспособной системы ипотеки жилья является одной из актуальных задач в России. Конституционное право граждан на достойное жилище рассматривается как важнейшая социально-политическая, экономическая и правовая проблема. В сфере ипотеки особый интерес вызывает ипотека жилых помещений, так как жилье человека в жизни играет огромную роль. Понятие «ипотечное кредитование» достаточно прочно вошло в экономическую жизнь России. Сущность ипотечного кредитования базируется на сущности такой экономической категории как ипотека.
Ипотека (залог недвижимого имущества) – способ обеспечения исполнения обязательств. По договору об ипотеке одна сторона, залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны, залогодателя, преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
Ипотечный кредит – это способ привлечения финансовых ресурсов в форме кредитов под залог недвижимости. Залогом по ФЗ РФ «О залоге» для ипотечного кредита могут быть: здания и сооружения; институциональные единицы всех секторов экономики, рассматриваемые как единые имущественные комплексы; жилые дома, квартиры, части жилых домов и др. Предметом залога не могут быть: государственный и лесной фонд; земли, примыкающие к государственной границе, и другие объекты, залог которых запрещен федеральным законом.
Таким образом, под ипотечным кредитом понимается кредит, обладающий всеми основными его свойствами и характеристиками, и отличающийся рядом особенностей, связанных с необходимостью обеспечения дополнительной защиты прав залогодержателя посредством государственной регистрации залога и его способностью сохранять в течение длительного срока потребительские свойства объекта недвижимости (ипотеки).
Недвижимость является неотъемлемым элементом большинства экономических процессов. Однако в силу своих особенностей она относится к объектам, оптимальным для кредитования. К наиболее важным параметрам можно отнести следующие:
1. Стоимость недвижимости как единицы товара очень высокая и требует от инвестора значительного капитала.
2. Прежде всего, недвижимость – это земельный участок, на котором возводятся некоторые улучшения, обеспечивающие ее доходность, процесс использования приносящей доход недвижимости может осуществляться только на месте ее первоначального создания, так как она не подлежит транспортировке.
3. Право на недвижимость как товар подлежит обязательной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в порядке, установленном федеральным законом.
4. Недвижимость имеет достаточно крупные физические размеры, физическое и экономическое старение недвижимости происходит в течение длительного времени.
5. В течение экономической жизни недвижимости возможно проведение мероприятий капитального характера, которые оказывают влияние на величину дохода, и, следовательно, он может быть стабильным, уменьшаться и расти со временем.
6. Инвестиции в недвижимость в меньшей степени обесцениваются, так как изменение стоимости недвижимости обычно компенсирует инфляционные процессы.
Целесообразность использования заемных средств, при совершении операций с недвижимостью существует как для заемщика, так и для кредитора.
Преимущества привлечения заемных средств, для покупки недвижимости позволяет инвестору (заемщику):
- приобрести более дорогой объект по сравнению с собственным капиталом, которым он располагает на момент совершения сделки;
- диверсифицировать портфель недвижимости за счет вложения высвобождающихся собственных средств, при кредитовании в другие объекты;
- выплачивать кредитору долг, с процентами из дохода, приносимого этим же объектом недвижимости;
- увеличивать ставку дохода на собственный капитал за счет выбора оптимальных условий финансирования.
Рассматривая положительные стороны использования инвестором заемных средств, необходимо отметить следующие недостатки.
1. Возвращаемая кредитору сумма превышает полученный заем, так как инвестор должен уплатить проценты.
2. Ипотечный кредит – это заемный источник, требующий своевременного и полного возврата.
3. Изменение условий займа, заложенных в первоначальном кредитном договоре, падение в процессе эксплуатации недвижимости величины чистого операционного дохода может привести к отрицательному финансовому левериджу.
4. Нарушение графика погашения кредита дает кредитору право обращения взыскания на заложенное имущество. В этом случае недвижимость продается и из продажной цены погашается задолженность. Остаток вырученной от продажи недвижимости суммы, причитающийся собственнику, может быть меньше величины погашенного кредита.
Кредитор принимает решение о представлении заемных средств на долгосрочной основе под залог недвижимости на основе анализа следующих факторов.
1. Кредитуемый объект в силу физических, экономических и юридических особенностей в течение всего срока погашения задолженности может контролироваться кредитором.
2. Обязательная государственная регистрация прав на недвижимость, а также сделок с ней, включая ипотеку, служит юридической гарантией исполнения договорных обязательств заемщиком.
3. Длительная физическая и экономическая жизнь недвижимости является основой возврата не только суммы основного долга, но и причитающихся процентов.
4. Гибкая система составления кредитного договора, возможность включения в него особых условий дают возможность кредитору учитывать изменение рыночной доходности кредитных ресурсов, финансовой устойчивости заемщика, влияет на процесс перепродажи кредитуемой недвижимости в течение срока погашения долга.
5. Оформление закладной по представленным ипотечным кредитам позволяет ипотечному банку пускать закладные в обращение и пополнять свои кредитные ресурсы.
В странах с развитой рыночной экономикой объекты недвижимости приобретаются с участием ипотечного кредита.
Ипотечный кредит – это разновидность кредита, для которого характерно:
- предоставление денежных средств на длительное время;
- кредитование сделки по приобретению недвижимости;
- использование залога приобретаемой недвижимости.
Таким образом, отличительной чертой ипотечного кредита является совмещение объекта залога и приобретаемого объекта.
В течение всего срока кредитования заемщик (залогодатель) и кредитор (залогодержатель) не обладают полным правом на заложенное имущество. Сохраняя права владения и пользования, они не могут распоряжаться имуществом. При этом заемщик должен эксплуатировать недвижимость таким образом, чтобы получаемый доход позволил погасить основной долг, заплатить начисленные проценты, налоги, страховые взносы, проводить своевременный ремонт для поддержания объекта в надлежащем состоянии, а также получать доход на вложенный собственный капитал.
Ипотечный кредит представлен достаточно многочисленными видами, которые можно классифицировать по различным признакам, таким, как:
- назначение кредитуемого объекта;
- характер участия в инвестиционном процессе;
- порядок погашения долга и уплаты процентов;
- стабильность процентной ставки по кредиту;
- стабильность величины взноса в погашение обязательств;
- участие кредитора в текущих доходах и приросте стоимости капитала инвестора;
- способ финансирования перепродажи.
Для целей оценки все ипотечные кредиты делятся на кредиты с постоянными и переменными платежами, так как график погашения кредита и уплаты процентов в течение анализируемого периода влияет на стабильность потока доходов и, следовательно, на выбор метода оценки.
К первой группе относят самоамортизирующиеся кредиты, предусматривающие погашение долга и процентов равновеликими суммами.
Во вторую группу включены ипотечные кредиты, по которым величина расходов по обслуживанию долга с годами меняется под влиянием самых разных факторов, таких, как периодическое изменение процентной ставки, характер списания основного долга, порядок уплаты процентов, способ участия кредитора в доходах инвестора.
Кредит с «шаровым» платежом – это кредит, предполагающий погашение всего (или большей части) долга в конце срока кредитования одним или серией платежей. К этой разновидности относят кредиты:
- предусматривающие в период кредитования частичное погашение долга с уплатой процентов, а в конце срока «шаровой» платеж;
- с уплатой только начисленных процентов и в конце срока «шаровой» платеж;
- по которым «шаровой» платеж включает основной долг и сумму накопленных за период кредитования процентов.
Кредиты с равномерным погашением полученного займа и уплатой процентов на остаток долга. К этой разновидности относят кредит:
- с постоянным, пропорциональным погашением долга;
- по которому в первые годы уплачиваются только сумма процентов, а в оставшийся период происходит равномерное погашение долга с уплатой соответствующих процентов.
Кредиты с участием предусматривают выплату кредитору части дохода инвестора, приобретающего приносящую доход недвижимость. При этом различают:
- кредит с участием кредитора в текущем доходе, который предполагает, что сверх погашаемой части кредита и суммы процентов будет уплачена некоторая сумма, называемая «кикером». Эта сумма может быть либо фиксированной, либо определяться в процентах к чистому операционному доходу или денежным поступлениям;
- кредит с участием кредитора в выручке от продажи недвижимости, получаемой инвестором, или так называемом участии в приросте стоимости.
Кредиты с меняющейся процентной ставкой. Эта форма кредитования позволяет уменьшить банковский риск и адекватно реагировать на изменение рыночной доходности в течение всего длительного срока кредитования. Изменение ставки может осуществляться следующим образом:
- индексирование процентной ставки в соответствии с состоянием рынка, предусматривающее максимальную и минимальную границу новой ставки. В этом случае пересматривается либо срок кредитования, либо сумма разовых выплат;
- пересмотр процентной ставки через заранее установленные промежутки времени (канадский ролл-овер, переговорная ставка).
Понятие первой, завершающей и принятой ипотеки возникает в зависимости от выбранного способа финансирования перепродажи недвижимости.
Первая ипотека – это ипотечный кредит, предоставляемый для финансирования объекта недвижимости, не обремененной ипотечным долгом. Первая ипотека возникает как при покупке объекта, который раньше никогда не кредитовался, так и для недвижимости с имеющейся ипотечной задолженностью. Однако в этом случае продавец обязан погасить ранее полученный кредит из цены перепродажи. Покупатель оплачивает недвижимость за счет собственных средств и получаемого под эту недвижимость займа, приобретающего статус первой ипотеки.
Принятая ипотека возникает при покупке недвижимости, обремененной ипотечным кредитом, в том случае, если покупатель принимает обязательства по уже имеющемуся ипотечному кредиту, ранее полученному продавцом.
Завершающаяся, или младшая, ипотека – это кредит, предоставляемой продавцом или третьей стороной, при существующей первой закладной. Младшая, или завершающаяся, ипотека возникает в том случае, если продавец хочет сохранить уже существующий ипотечный кредит, полученный на выгодных условиях, либо покупатель не может получить кредит в банке на приемлемых условиях.
Многообразие форм взаимоотношения заемщика и кредитора приводит к существованию различных условий финансирования. К условиям финансирования обычно относят способ погашения долга, уплаты процентов, порядок изменения процентных ставок, сроков кредитования, возможность включения в кредитный договор дополнительных пунктов, влияющих на риск сторон кредитного договора.
Особые условия предполагают включение в кредитный договор пунктов, касающихся прав кредитора и заемщика на досрочное погашение займа, наличие оправдывающих обязательств, возможности продажи объекта до истечения срока кредитования, определения принципа субординации. Наличие или отсутствие указанных условий, а также их конкретное содержание влияют на результаты оценки рыночной стоимости недвижимости.
Оправдывающее обстоятельство. Наличие этого пункта в кредитном договоре означает, что в случае нарушения заемщиком условий кредитного договора банк может рассчитывать на возмещение долга только за счет заложенного объекта. Другая собственность, принадлежащая заемщику, не может использоваться для этих целей. Если данный пункт отсутствует, заемщик должен отвечать всем принадлежащим ему имуществом.
Право заемщика на досрочный возврат долга. В соответствии с этим условием заемщик получает право на погашение долга до истечения срока кредитования. Наличие такого права важно в том случае, если инвестор не исключает возможность перепродажи объекта раньше, чем будет погашен долг.
Право кредитора на досрочное взыскание долга. Наличие такого права предусматривает досрочное погашение остатка долга («шаровой» платеж) независимо от того, нарушал ли заемщик условия кредитного договора. Возможная дата досрочного погашения устанавливается в момент заключения кредитного договора. При ее наступлении кредитор может рассчитывать на получение остатка долга либо на пересмотр таких позиций, как процентная ставка, остаточный срок погашения долга. Наличие такого права выгодно банку.
Право на продажу недвижимости вместе с долгом. Это право позволяет заемщику продать недвижимость до погашения кредита, причем остаток задолженности будет погашать новый собственник, кредитор остается прежним. Наличие такого права увеличивает риск кредитора, поэтому банк оставляет за собой права давать разрешение на продажу недвижимости конкретному покупателю либо увеличивать процентную ставку. Следует отметить, что в этом случае продавец несет исключительную ответственность в том случае, если новый собственник получил оправдывающее обстоятельство.
Принцип субординации. Данный пункт предполагает возможность изменения приоритета ипотечного кредита. Если инвестор приобретает недвижимость с участием ипотечного кредита и при этом предполагает впоследствии использовать ее в составе инвестиционного проекта, который будет финансироваться за счет заемных средств, то ему необходимо заранее оговорить возможность снижения приоритета первого кредита. Отсутствие данного пункта осложнит получение нового кредита под залог этого же объекта недвижимости.
Конкретные условия финансирования обязательно должны учитываться оценщиком, который сравнивает их с так называемым типичным финансированием. Типичным финансированием называют величину кредита, которая может быть представлена инвестору, и устанавливаемую процентную ставку.
Условия финансирования оказывают влияние на цену недвижимости, но не изменяет ее стоимость.
Инвестор готов заплатить большую цену за приобретаемый объект, если условия финансирования будут для него благоприятны.1
Анализ рынка ипотечного кредитования.
Подводя итоги второго полугодия 2011 года в целом, ипотечная служба компании «РЕЛАЙТ-Недвижимость» констатировала, что рынок жилищного кредитования полностью преодолел негативные последствия финансового кризиса. Ярким свидетельством этого стал существенный рост спроса на ипотечные кредиты, на рынке прослеживалась динамика снижения процентных ставок по ипотечным кредитам. Так, DeltaCredit в прошлом году четыре раза снижал ставки по различным продуктам, а БАНК «УРАЛСИБ в 2011 году снизил процентные ставки по ипотечным кредитам на 2 %.
Соответственно, можно предположить, что наступивший 2012 год станет еще более продуктивным.
Несмотря на единичные случаи понижения процентной ставки, в январе-феврале 2012 года наблюдалась тенденция к повышению ставок российскими банками. По информации аналитического центра АИЖК, по кредитам, выдаваемым в рублях, средневзвешенные ставки уже немного подросли: с 11,4 % – в ноябре 2011 года до 11,9 % – в феврале 2012 года. Незначительный рост ставок выдачи по рублевым ипотечным кредитам является следствием выросшей из-за нестабильности на мировых финансовых рынках стоимости фондирования российских банков. Однако при негативном сценарии развития экономики есть риск повышения ставок, что во многом будет зависеть от внешнеэкономической конъюнктуры на российский сырьевой экспорт и ситуации на долговом рынке, а также стратегий конкретных банков (в т.ч. их политики по управлению рисками). АИЖК, как социально-ориентированный институт развития, в целях повышения доступности ипотеки продолжает удерживать одни из самых низких ставок на рынке. Так, минимальная ставка по кредитам в рублях, предлагаемая партнерами АИЖК для первичного рынка (продукт «Новостройка»), после оформления права собственности составляет 7,9 %, с учетом возможных вычетов из процентной ставки (для владельцев жилищных сертификатов, семей с детьми, участников программы «Стимул» и т.д.) ставка может снижаться до 6,15 %. При этом максимальная ставка по продукту «Новостройка» ограничена 11 % годовых. Минимальная ставка рефинансирования по программе АИЖК «Стандарт» составляет 8,9 %, по продукту «Материнский капитал»: для вторичного рынка жилья – 8,65 %, для первичного рынка – 7,65 %.
Минимальные ставки в DeltaCredit составляют от 10 % годовых в рублях и 7,25 % годовых в долларах при покупке квартиры на вторичном рынке и 11 % годовых в рублях и 8,25 % годовых в долларах при приобретении строящегося жилья под залог прав требования. Также в DeltaCredit есть программа «Назначь свою ставку», в рамках которой у клиента есть возможность снизить процентную ставку до 1,5 %.
В 2012 году повышение ставок произошло и по некоторым программам ЗАО «Банк ЖилФинанс», размер повышения составил в среднем 0,5 – 1,0 процентных пункта. Сейчас минимальная ставка 7,9 % годовых действует в ЗАО «Банк ЖилФинанс» для заемщиков, получающих кредит по стандартам АИЖК на вторичное жилье по программе «Новостройка АИЖК» и имеющим первоначальный взнос от 50 %, при соблюдении некоторых других условий. Максимальная ставка будет установлена банком по программе «Экспресс-ипотека» с подтверждением дохода в заявительной форме при сроке кредита 10 лет. Она составит 18,9 % годовых. Банк «ВТБ24» не повышал процентные ставки вплоть до февраля 2012 года. В феврале процентная ставка по вновь выдаваемым кредитам увеличилась на величину до 0,7 % годовых в зависимости от срока кредитования и величины первоначального взноса. Повышение ставок не коснулось программы «Ипотека с государственной поддержкой». Процентная ставка по ней – 11% годовых в рублях, осталась без изменений.
Минимальная ставка в Новосибирском филиале ОАО «МТС Банк» – 11 % годовых в руб. (на приобретение квартиры на вторичном рынке), максимальная ставка 18 % (под залог коммерческой недвижимости). Ставки ЗАО «Сибрегионипотека» находятся в диапазоне 11 – 14 % годовых.
В банке «Левобережный» в целом за 2011 год произошло снижение ставок на 2 – 3 процентных пункта. В течение 2011 года ставки колебались в диапазоне 0,5 % годовых. Минимальная ставка на первичном рынке недвижимости – от 7,9 % годовых, средняя ставка составляет 12 % годовых, максимальная ставка – 14,95 % годовых. Минимальная ставка на вторичном рынке составляет 8,9 % годовых, средняя ставка – 12,5 % годовых, максимальная – 14 % годовых. «Мой Банк. Ипотека» (ОАО) на протяжении 2011 года и до настоящего момента «держит» процентные ставки на одном уровне. Минимальная процентная ставка предусмотрена по государственным программам (ипотечная программа «Военная ипотека» предусматривает процентную ставку в 2012 году от 10,25 % годовых), а максимальная процентная ставка – 15 % годовых по программе «Новостройка» на этапе строительства. Ставка по ипотечным кредитам Новосибирского Муниципального банка зависит от выбранной программы и суммы первоначального взноса. Так, по программе «Стандарт» ставка составляет 13 – 14 % годовых, по программе «Быстрая ипотека» – 15 – 15,5 % годовых при покупке квартиры, 15,75 – 16,25 % годовых при покупке дома с земельным участком. Для программы «Новостройка» действует двухступенчатая ставка: до сдачи дома и регистрации заемщиком права собственности на недвижимость – 12,5 – 13,25 % годовых, после – снижается до 10,9 % годовых. Минимальная ставка в линейке продуктов банка ОАО «Промсвязьбанк» составляет от 9 % годовых, максимальная – 16,5 % годовых по кредиту на любые цели под залог квартиры.
В «Нордеа Банк» вновь понизил ставки по ипотечным кредитам в руб., таким образом, теперь ставки находятся в диапазоне от 10,5 % до 15,5 % годовых.
Минимальный размер процентных савок по ипотеке в «Райффайзенбанке» составляет 12,5 % для программ кредитования на покупку недвижимости на вторичном рынке и на покупку жилой недвижимости под залог недвижимости в собственности», по программе «Кредитование на покупку недвижимости на первичном рынке» процентные ставки увеличиваются на 1 % на срок до регистрации права собственности и ипотеки, по нецелевому кредитованию диапазон ставок начинается от 14 %. «АК БАРС» Банк в 2012 году не изменял величины процентных ставок, на сегодняшний день они составляют от 9,5 % годовых в руб. Процентные ставки по ипотечным программам Сбербанка составляют от 9,5 % и до 16,5 % годовых в руб. до регистрации ипотеки, после регистрации ипотеки в пользу банка процентная ставка снижается на 1 – 1,5 процентных пункта.
Таким образом, можно уверенно утверждать, что несмотря на высокий интерес банков к сфере ипотечного кредитования и рост конкуренции в данном сегменте рынка, в первом полугодии 2012 года серьезных улучшений в плане доступности ипотеки не ожидается. Более того, ипотечные продукты могут стать дороже для заемщиков.2
Нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования.
В настоящее время не существует специально созданного, кодифицированного банковского законодательства, и тем более, законодательства по ипотечному кредитованию, но выделить нормативно-правовые акты, регулирующие кредитные отношения полностью или в части, представляется возможным.
Конституция.
Конституция содержит ряд положений, которые можно применить к кредитным отношениям.
На основании ст. 71 Конституции в ведении РФ находятся установление правовых основ единого рынка; финансовое, валютное, кредитное, таможенное регулирование, денежная эмиссия, основы ценовой политики; федеральные экономические службы, включая федеральные банки.
В ст. 74 определяется, что на территории РФ не допускается установление таможенных границ, пошлин, сборов и каких-либо иных препятствий для свободного перемещения товаров, услуг и финансовых средств.
Ст. 75 посвящена денежной единице РФ - рублю, и определяет, что денежная эмиссия осуществляется исключительно Центральным банком РФ, основной функцией которого является защита и обеспечение устойчивости рубля.3
Кроме этого, на основании ст. 103 Конституции устанавливает, что Председатель Центрального банка РФ назначается на должность и освобождается от должности Государственной Думой Федерального собрания. 4
Федеральные законы.
Центральным, основным ФЗ, регулирующим гражданско-правовые отношения, является Гражданский кодекс РФ. В настоящее время ГК РФ состоит из трех частей. Первая часть 2 содержит три раздела: 1. Об общих положениях (ст. 1 - 208), 2. О вещных правах (ст. 209 - 306), 3. Об общих положениях, об обязательствах и договорах (ст. 307 - 453). Вторая часть 3 посвящена отдельным видам обязательств и договоров (раздел 4 - ст. 454 - 1109). В третьей части 4 содержатся раздел 5 о наследственном праве (ст. 1110 - 1185) и раздел 6 о международном частном праве (ст. 1186 - 1224).
Общие положения, регулирующие порядок образования юридических лиц, которыми являются кредитные организации, способы обеспечения обязательств, в частности кредитных, принципы построения договорных отношений и т.д., содержатся в первой части ГК, более детально кредитные отношения отражаются в части второй ГК, гл. 42 которой имеет название «Займ и кредит», а § 2 целиком посвящен кредиту. Нормы гл. 42 устанавливают понятие кредитного договора, условия его заключения, а также взаимоотношения сторон, возникающие при предоставлении кредита.
Несмотря на то, что ГК РФ устанавливает общие нормы для регулирования отношений между субъектами хозяйственной деятельности, многие отношения должны быть урегулированы более детально. Такую функцию выполняют иные федеральные законы, принимаемые в отрасли банковского законодательства.
В соответствии со ст. 56 указанного ФЗ Банк России является органом банковского регулирования и банковского надзора, осуществляющим постоянный надзор за соблюдением кредитными организациями и банковскими группами банковского законодательства, нормативных актов Банка России и установленных ими обязательных нормативов.
Применительно к кредитным отношениям Банк России может устанавливать обязательные для выполнения кредитными организациями нормативы, в том числе применительно к кредитным отношениям и рискам кредитной организации по кредитам, а также предъявлять иные требования к деятельности кредитных организаций.
В качестве одного из основных законов, регулирующих кредитные отношения, можно назвать ФЗ «О банках и банковской деятельности» от 02 декабря 1990 г.
Указанный закон определяет общие положения и требования к осуществлению деятельности кредитными организациями, видам, порядку осуществления банковских операций и сделок, требования к уставному капиталу, учредительным документам, управлению в кредитной организации, порядку регистрации кредитных организаций и лицензирования банковских операций, требования к кредитным организациям в отношении обязательного резервирования, осуществления защиты интересов клиентов кредитных организаций, обслуживания клиентов, а также взаимоотношения между кредитными организациями и общие положения о бухгалтерском учете в кредитных организациях.
Иные ФЗ также регулируют взаимоотношения, возникающие в процессе осуществления кредитной организацией и заемщиком, однако эти федеральные законы можно отнести к регулированию кредитных отношений только косвенно. К таким ФЗ можно отнести:
- ФЗ «Об акционерных обществах» - в части, одобрения заемщиком совершения крупных сделок, в том числе займа, кредита, залога, поручительства или нескольких взаимосвязанных сделок;
- ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» - в части государственного регулирования, процедуры и регистрации ипотеки, как способа обеспечения кредитного обязательства;
- ФЗ «О валютном регулировании и валютном контроле» - в части предоставления кредитов в иностранной валюте и кредитных взаимоотношений между резидентами РФ и нерезидентами;
- ФЗ «Об исполнительном производстве» - в части осуществления принудительного исполнения обязательств должников перед кредиторами, в том числе должников по кредитным обязательствам;
- ФЗ «О драгоценных металлах и драгоценных камнях» - в части регулирования такого способа обеспечения кредитных обязательств, как предоставления в залог драгоценных металлов и драгоценных камней. 5
Современная история ипотеки в России начинается с 1998 года, с принятия соответствующего ФЗ. К настоящему моменту заложена законодательная база для функционирования системы ипотечного кредитования.
Деятельность органов государственной власти в последние три-четыре года была в основном сосредоточена на формировании нормативной правовой базы функционирования ипотечного кредитования. Было разработано и принято достаточно много нормативных правовых актов, важнейшими из которых стали следующие:
1. ФЗ «О внесении изменений и дополнений в ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» 11 февраля 2002 года подписан Президентом РФ. Он устраняет препятствия на пути свободного оборота закладных и вводит нормы, устанавливающие «ипотеку в силу закона», что существенно снижает сроки и затраты на оформление ипотечных кредитов для граждан. Кроме того, закон регламентирует соответствующие стороны деятельности органов опеки и попечительства.
2. ФЗ «О внесении изменений и дополнений в ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», исключающий земли сельскохозяйственного назначения из перечня земель, не подлежащих ипотеке, принят Государственной Думой России в трех чтениях и проходит согласительные процедуры в Совете Федерации.
3. Внесены поправки в Налоговый кодекс РФ. Ст. 220 гл. 23 Кодекса устанавливает имущественные налоговые вычеты (льготы) при продаже жилых домов, квартир, дач и иного недвижимого имущества, находившегося в собственности налогоплательщиков, а также при строительстве или приобретении жилого дома или квартиры, в том числе за счет средств ипотечного кредита.
4. Постановлением Правительства РФ от 25 августа 2001 года № 628 утверждены Правила предоставления государственных гарантий РФ по заимствованиям ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию».
Таким образом, в настоящий момент субъекты ипотечных схем руководствуются следующими законами:
- «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;
- «Закон об акционерных обществах»;
- «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;
- «Гражданский кодекс РФ»;
- «Налоговый кодекс РФ»;
- «Жилищный кодекс РФ».
В октябре 2003 года Государственная Дума приняла ключевой закон «Об ипотечных ценных бумагах», который устанавливает порядок выпуска и обращения ипотечных ценных бумаг. Этот закон позволит привлечь в сферу ипотечного кредитования значительные финансовые средства через выпуск ИЦБ. Для завершения строительства законодательной базы необходимо не только внесение поправок в уже существующие законы, но принятия новых, таких как:
- «О кредитных историях» - позволит снизить риски банков при выдаче ипотечных кредитов;
- «О стройсберкассах» - закон, регулирующий и регламентирующий процесс предварительного накопления средств на строительство, и приобретение жилья;
- «О защите прав и законных интересов граждан и их объединений, вкладывающих денежные средства в строительство и приобретение жилья» - закон, позволяющий снизить риски приобретателей недвижимости и устранить факты мошенничества на рынке жилья;
- «Об общих требованиях к деятельности организаций, привлекающих и использующих жилищные накопления граждан»;
- «О государственном учете и инвентаризации объектов недвижимости в РФ».
Усилия законодателей направлены, в первую очередь, на снижение рисков для участников ипотечного рынка, на разработку надежных финансовых инструментов привлечения ресурсов в эту сферу. Поскольку развитие государственной концепции ипотеки очевидно и необходимо, в разработке ипотечных стандартов участвуют такие организации как ФКЦБ, Центробанк, Федеральное Агентство по жилищному ипотечному кредитованию, министерство промышленности и энергетики, а также ряд других госструктур. Таким образом, начата работа по созданию формирования рынка ипотечных ценных бумаг и унификации региональных схем ипотечного кредитования с целью развития общероссийской системы ипотечного жилищного кредитования.
В целях установления системы законодательства, регулирующего кредитные отношения, необходимо придерживаться традиционной системы нормативно-правовых актов, построенной по иерархическому признаку. Первую ступень в иерархии нормативно-правовых актов занимает Конституция РФ, обладающая высшей юридической силой, прямым действием, а также применяющаяся на всей территории РФ. Кроме этого, все законы и иные правовые акты, принимаемые в РФ, согласно ч. 1 ст. 15 Конституции 1, не должны противоречить Конституции РФ.
Вторая ступень принадлежит ФЗ, которые принимаются в соответствии с Конституцией и регулируют многообразные и сложные отношения, возникающие в процессе осуществления хозяйственной деятельности. Применительно к кредитным отношениям особое место занимают акты Центрального банка РФ. Указанные акты располагаются в иерархии нормативно-правовых актов обособленно. На следующей ступени - носящие подзаконный характер Указы Президента РФ и Постановления Правительства РФ.
Нормативно-правовые акты органов исполнительной власти РФ, то есть министерств и ведомств, также применяются в сфере регулирования кредитных отношений и занимают пятую ступень в общей иерархии. Кроме этого, нельзя не принимать во внимание различные Соглашения, заключенные РФ с другими государствами в сфере регулирования финансовых, экономических, банковских, и в частности - кредитных отношений.
Также, в части регулирования кредитных отношений, в некоторых случаях применяются обычаи делового оборота, которые наряду с вышеперечисленными актами являются источниками права. В рассматриваемую систему нормативно-правовых актов, возможно включение и локальных актов, определяющих порядок деятельности тех или иных подразделений кредитной организации, а также формы и условия их взаимодействия с клиентами кредитной организации, в том числе при установлении кредитных отношений. Рассмотрим детально нормативно-правовые акты, которые включаются в систему актов, регулирующих кредитные отношения.
Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ гласит, что при оформлении ипотечного кредитования, в обязательном порядке необходимо провести оценку стоимости предполагаемого жилья. Необходимость данной процедуры мы рассмотрим в следующих главах данной дипломной работы.
1.2. Основы оценки недвижимости при ипотечном кредитовании, и ее необходимость
Недвижимость – это объект гражданских прав, к которым относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Объектами недвижимости могут выступать жилые и нежилые помещения (дома, квартиры, коттеджи, офисные здания и иные сооружения), земельные участки. Согласно действующему законодательству РФ, обладать правом собственности на объекты недвижимости могут как юридические лица, так и физические.
Недвижимость способна приносить доход – прямой или косвенный – в зависимости от типа использования. Прямой доход – арендная плата, отчисления за амортизацию здания, прочие платежи. К косвенным доходам можно отнести экономию от использования собственной, а не арендованной недвижимости. Величина дохода зависит от спроса на данный вид недвижимости, инфляции, износа здания или помещения, а также от качества управления.
Исходя из вышесказанного, возникает необходимость оценки объектов недвижимости. Говоря об оценке недвижимости, стоит начать с того, что же подразумевается под понятием оценка недвижимости. Оценка недвижимости – это последовательность действий, регламентированная законом «Об оценочной деятельности в РФ» и стандартами оценочной деятельности, осуществляемая независимым оценщиком для определения величины стоимости оцениваемого объекта.
Оценка недвижимости подразумевает определение рыночной стоимости права собственности на объект недвижимости или иных вещных прав (например, права аренды) в отношении оцениваемого объекта недвижимости. При оценке объекта недвижимости учитываются все особенности и детали: местоположение, площадь, удаленность от основных объектов инфраструктуры района, планировка, состояние отделки, тип дома, этажность и т.д.
Необходимость оценки недвижимости может возникать в самых различных ситуациях:
– оценка квартиры для ипотеки. Банки, выдавая ипотечный кредит, обязательно проводят оценку недвижимости с целью определить реальную стоимость залога;
– совершение сделок купли-продажи с недвижимостью;
– страхование недвижимости;
– разрешение имущественных споров;
– вступление в права наследства и т.д.
Остановимся на тех объектах, которые чаще всего встречаются в нашей практике, и кратко опишем цели их оценки, стоимость услуг и необходимые документы для оценки объекта. Оценка квартир, оценка комнат, оценка долей в квартирах.
Оценка квартиры, доли в квартире или оценка комнаты одна из самых распространенных задач при оценке недвижимости. Оценка таких объектов происходит в следующих целях: оценка квартиры для суда, для передачи в залог в банк (ипотека), для раздела имущества или для оформления в наследство. Оценка для суда в основном происходит при разделе имущества между супругами. Банки не берут доли в квартирах в залог под выдачу кредитов. Охотней они берут квартиры и комнаты. Не все банки принимают отчеты об оценке квартиры, выполненные независимыми оценщиками. Для оценки нужны правоустанавливающие документы (на собственность) и данные заказчика. В дальнейшем могут потребоваться дополнительно поэтажный план и экспликация, но не в каждом случае.
Перечень необходимых документов.
Свидетельство о государственной регистрации права на недвижимость или документ на основании, которого такая регистрация может быть произведена (договор купли – продажи, дарения или другое).
Договор социального найма, если недвижимость еще не приватизирована.
При наличии всех требуемых документов, специалист – независимый оценщик может выехать на место для осмотра объекта и составления отчета.
Предоставление отчета о рыночной стоимости жилого помещения в целях ипотечного кредитования является обязательным при ее оформлении. Оценить жилое помещение можно и самостоятельно, но такой документ или такая оценка не имеет юридической силы.
Общая информация по оценке.
Проведение и определение рыночной стоимости объектов недвижимости, полностью либо частично находящихся в собственности государства, субъекта Федерации или муниципального образования производится в случае приватизации объекта, передачи его в аренду или доверительное управление, использования недвижимости в качестве предмета залога, продажи или иного способа отчуждения объектов недвижимости, переуступки долговых обязательств, передачи объектов недвижимости в уставные капиталы и фонды юридических лиц в качестве вклада, возникновения спора о стоимости объекта недвижимости, при выкупе имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд, а также в целях контроля правильности уплаты налогов и исчислении налогооблагаемой базы.
Для рыночной оценки объекта недвижимости, находящихся в частной собственности, при купле-продаже объектов недвижимости или акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей, при внесении объектов недвижимости в уставный капитал предприятий и организаций в качестве вклада, при привлечении новых пайщиков или дополнительной эмиссии акций, при ликвидации объектов недвижимости, при сдаче в аренду, при уточнении налогооблагаемой базы объектов недвижимости и их страховании, при кредитовании под залог объектов недвижимости, при разработке инвестиционных проектов и привлечении инвесторов, а также при исполнении прав наследования, судебного приговора, разрешении имущественных споров.
Независимо от права собственности на объект недвижимости, для проведения независимой оценки необходимо представить документы, определяющие физические и юридические параметры объекта. Более точный список нужных документов должен предоставить оценщик. Например, для оценки коммерческой недвижимости желательны договоры аренды. Для оценки складов обязательным условием является указание их площади и наличия подъездных путей. Оценка зданий чаще всего необходима для оформления залога для кредитования в банках.
Для оценки незавершенного строительства обязательным параметром является степень завершенности объекта. При отсутствии такой характеристики, необходимо тщательное изучение уже завершенного строения и вычисление такого коэффициента.
Оценить можно различные объекты: здания и помещения любого назначения, квартиры и комнаты, земельные участки, промышленные и бытовые сооружения, объекты незавершенного строительства. Методы, с помощью которых определяется стоимость тех или иных объектов, конечно, будут разные, они будет выбираться оценщиком исходя из специфики самого объекта и наличия достоверной информации, необходимой для применения выбранных методов.
Наиболее распространенными видами оценки недвижимости являются оценка квартир, оценка коммерческой недвижимости, оценка зданий, оценка складов.
Недвижимое имущество в нашей стране находится в свободном гражданском обороте и является объектом различных сделок, что порождает потребность в оценке стоимости имущества, т.е. в определении денежного эквивалента для различных видов объектов в конкретный момент времени.
В настоящее время профессиональная оценка стоимости недвижимости остается одним из самых востребованных видов оценочной деятельности, включая в себя рыночную оценку стоимости недвижимости, расчет стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта, например, права аренды, права пользования и т.д.
Оценить недвижимость на сегодняшний день является, пожалуй, наиболее востребованной и распространенной услугой по оценке, что говорит о том, что рынок жилья в нашей стране приобретает все более и более совершенные формы.
Оценочная деятельность, как и другие виды деятельности в сфере услуг, регламентируется законодательством РФ. Это ФЗ, Постановления Правительства, методические руководства, нормативные акты, методики. Они позволяют внести ясность в цели и задачи оценки, и упорядочить всю работу организаций, занимающихся оценочной деятельностью.
Основные законодательные акты, регламентирующие оценочную деятельность:
1. ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ". № 135-ФЗ от 29 июля 1998 г. (с изменениями от 21.12.2001 г., 21.03.2002 г., 14.11.2002 г., 10.01.2003 г., 27.02.2003 г., 22.08.2004 г., 05.01.2006 г., 27.07.2006 г., 05.02.2007 г., 13.07.2006 г., 24.07.2007 г., 30.06.2008 г., 07.05.2009 г., 17.07.2009 г., 27.12.2009 г., 22.07.2010 г., 28.12.2010 г., 01.07.2011 г., 11.07.2011 г., 30.11.2011 г., 03.12.2011 г.).
Он определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей. Закон определяет понятие оценочной деятельности, субъектов и объектов оценки; основания для проведения оценки; требования к договору на проведение оценки; общие требования к содержанию отчета об оценке; определяет права, обязанности и независимость оценщика; регулирует оценочную деятельность, деятельность саморегулируемых организаций оценщиков; определяет стандарты оценки.
2. ФЗ «О внесении изменений в ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» № 157-ФЗ от 27 июля 2006 г.
3. ФЗ «О внесении изменений в ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» № 167-ФЗ от 22 июля 2010 г.
4. Приказ «Об утверждении федерального стандарта оценки «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения ФСО № 5» № 328 от 04 июля 2011г.
5. Приказ «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков (ФСО № 6)» № 628 от 07 ноября 2011 г.
Кроме выше перечисленных законодательных (правовых) актов в процессе проведения оценочных работ руководствуются:
- Гражданским Кодексом РФ;
- ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;
- ФЗ «О защите прав потребителей»;
- ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
1.3. Виды стоимости объектов недвижимости и факторы, влияющие на их стоимость
Ключевым понятием экономического анализа недвижимой собственности является стоимость. В составе экономического анализа различают качественный анализ, заключающийся в поиске ответа на вопрос, чем является стоимость по своей содержательной характеристике, и количественный анализ, отвечающий на вопрос, какова сумма в денежном выражении, уплачиваемая за определенные блага.
Стоимость относится к числу фундаментальных экономических категорий и не имеет строгого однозначного определения. Применительно к оценочной деятельности определение стоимости можно сформулировать так: стоимость – это наиболее вероятная денежная сумма, которую предполагаемый покупатель готов заплатить за оцениваемую собственность. Не следует путать понятия «стоимости» и «цены». В терминологии профессионального оценщика цена – это денежные средства, выражающие фактический результат заключения сделки между продавцом и покупателем в конкретных рыночных условиях. С учетом указанных определений, при проведении оценки имущества определяется именно стоимость собственности, а не ее цена. Можно утверждать, что объект недвижимости может иметь стоимость только в том случае, если он обладает полезностью для определенного круга потенциальных покупателей, которые обладают необходимой для приобретения объекта покупательской способностью.
Поэтому применительно к оценочной деятельности часто применяют термины «оценка стоимости» или «стоимостная оценка» имущества. Так как понятия стоимостной оценки или оценки стоимости носят общий характер, вид стоимости должен быть точно определен в отчете об оценке. В зависимости от целей оценки, объема оцениваемых прав на недвижимость и степени соответствия предполагаемой сделки рыночным условиям, различные виды стоимости могут быть объединены в две большие группы – стоимость в пользовании и стоимость в обмене.
Стоимость в обмене – характеризует способность объекта недвижимости обмениваться на деньги или другие товары, носит объективный характер и лежит в основе проведения операций с недвижимостью на открытом рынке, исходя из представлений о рынке, сложившихся у типичных продавцов и покупателей. В рамках оценочной деятельности целесообразно говорить об обмене недвижимости только на деньги, так как результат оценочного заключения выражается в деньгах.
Стоимость в пользовании – это стоимость недвижимости с точки зрения конкретного человека, использующего или планирующего использовать это имущество определенным образом для удовлетворения собственных потребностей. Этот вид стоимости носит субъективный характер и отражает полезность объекта для конкретного лица. Разные участники рынка недвижимости по-разному определяют для себя полезность того или иного объекта, так как имеют в отношении него свои мнения и планы в случае продажи объекта или его приобретения. Часто покупатель готов заплатить за жилой дом более высокую цену по сравнению со средней величиной, сложившейся на рынке аналогичных домов, лишь потому, что этот дом полностью соответствует его личным предпочтениям или это место особенно дорого ему в силу личных ассоциаций и т.д.
Таким образом, принципиальным отличием стоимости в пользовании от стоимости в обмене является то, что стоимость в пользовании определяется предпочтениями одного лица, так как является характеристикой полезности имущества с точки зрения ее конкретного обладателя (потенциального или реального), а стоимость в обмене учитывает критерии полезности собственности для преобладающего числа участников рынка недвижимости.
В настоящее время федеральные стандарты оценки допускают использование следующих видов стоимости объекта оценки:
- рыночная стоимость;
- инвестиционная стоимость;
- ликвидационная стоимость;
- кадастровая стоимость.
Определение оценщиком иных видов стоимости допускается только в том случае, когда в договоре на проведение оценки сторонами согласовывается составление отчета об оценке в соответствии с какими - либо другими стандартами, например, международными или европейскими. Тем не менее, в подавляющем большинстве оценок на территории РФ соблюдение требований федеральных стандартов оценки оказывается обязательным.
Рыночная стоимость является фундаментальным понятием теории оценки. В законе об оценочной деятельности приводится следующее определение этого вида стоимости: «под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагают всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражается какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
- цена сделки представляет собой разумной вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
- платеж за объект оценки выражен в денежной форме».
В указанном определении не выделено положение о том, что рыночная стоимость всегда определяется на конкретный момент времени. Поскольку с течением времени меняется конъюнктура рынка, то рыночная стоимость имущества на разные даты может отличаться. Важно помнить, что рыночная стоимость учитывает фактическое состояние рынка, обстоятельства заключения сделки на определенную дату. Причем оценка может быть проведена, только на текущую или прошлую дату. На будущую дату оценка обычно не проводится.
Остановимся на отдельных положениях определения рыночной стоимости:
1. «..наиболее вероятная цена..» - означает, что рыночная стоимость соответствует наиболее вероятной (максимально учитывающей рыночную конъюнктуру) цены сделки между покупателем и продавцом, которые имеют типичную для открытого и конкурентного рынка мотивацию; в принципе применение термина «наиболее вероятная цена» допускает, что в качестве результата оценки может рассматриваться некоторый стоимостной диапазон, а не одна сумма, однако на практике в большинстве случаев заказчик требует указания точной суммы, не допускающей неоднозначности в толковании результатов оценки.
2. «...на открытом рынке в условиях конкуренции...» - под открытостью рынка понимается отсутствие препятствий политического, юридического и экономического характера для полноправного участия всех желающих в данном сегменте рынка.
3. «…стороны сделки действуют разумно…» - стороны, предположительно участвующие в сделке, действуют экономически рационально, компетентно и в своих интересах. У покупателя имеется мотивация для покупки имущества, но его не принуждают к этому. Он учитывает фактически сложившиеся на рынке условия. В том числе – цены на аналогичное имущество, и стремится приобрести товар за наименьшую стоимость. Продавец имеет мотивацию к продаже своего имущества, однако он заинтересован продать объект недвижимости за лучшую цену, которая возможна на конкурентном рынке.
4. «..на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства..» - стороны, участвующие в сделке, не испытывают острой экономической или иной необходимости заключения данной сделки; между ними нет предварительного сговора или особых отношений, которые могут привести к отклонению условий сделки от рыночного содержания – например, участники сделки могут быть родственниками, или компании, участвующие в сделке, взаимозависимы, и решение принимается в интересах только одной из сторон и т.д.; эти обстоятельства могут сделать величину цены сделки нетипичной для данного сегмента рынка. Таким образом, при определении рыночной стоимости предполагается, что сделка заключается между независимыми сторонами, каждая из которых действует самостоятельно.
5. «..стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки..» - стороны сделки, должны быть достаточно полно информированы об особенностях продаваемой недвижимости, ее состоянии и окружении, а также о рыночной ситуации на дату, соответствующую периоду заключения сделки; обладая этой информацией, каждый участник сделки действует в собственных интересах и рассчитывает получить максимальные выгоды соответственно его положению в сделке.
6. «..объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки..» - понятие «публичная оферта» предполагает, что объект должен быть представлен на рынке в форме публичного предложения, доступного для заинтересованных в совершении сделки сторон (в том числе – с учетом процедур, установленных в различных нормативных актах); продолжительность периода экспозиции на конкурентном рынке может колебаться в зависимости от сложившихся условий и вида недвижимости, но она должна быть достаточной для привлечения адекватного соответствующему сегменту рынка количества потенциальных покупателей. Срок экспозиции, определяемый как период с даты публичной оферты объекта на открытом рынке до даты совершения сделки с ним, является одним из существенных факторов, учитывающихся оценщиком при проведении оценки.
7. «..платеж за объект оценки выражен в денежной форме..» - средством платежа должны выступать денежные единицы, а не какое-либо имущество (товары, услуги, права требования, ценные бумаги и т.д.); также не допускается представление результатов оценки в виде комбинирования денег и имущества.
Также Законом об оценочной деятельности установлено, что «если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки, либо в договоре об оценке объекта оценки не определен конкретный вид стоимости объекта оценки. Установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта». Также Закон об оценочной деятельности гласит, что при использовании в составе действующих нормативных актов РФ терминов «действительная стоимость», «разумная стоимость», «эквивалентная стоимость», «реальная стоимость» и других, установлению подлежит также рыночная стоимость.
Федеральным стандартом оценки, в частности, предусмотрены следующие случаи оценки рыночной стоимости:
- изъятие имущества для государственных нужд;
- определение стоимости размещенных акций общества;
- определение стоимости объекта залога;
- определение неденежных вкладов в уставный капитал;
- определение стоимости имущества должника в ходе процедур банкротства;
- определение стоимости безвозмездно полученного имущества и других.
При определении инвестиционной стоимости имущества рассчитывается стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта. В отличие от рыночной стоимости, основывающейся на типичных мотивах и потребительских критериях большинства участников рынка, инвестиционная стоимость сориентирована на один конкретный вариант вложения средств в объект недвижимости, исходя из желаний и возможностей развития объекта определенным инвестором. Таким образом, инвестиционная стоимость может быть отнесена к стоимости в пользовании, понятие которой приводится выше.
Для одного и того же объекта величина инвестиционной стоимости по сравнению с рыночной стоимостью может быть большей, меньшей или равной величиной. Равенство стоимостей возможно в частном случае, когда вариант использования объекта, планируемый инвестором, соответствует варианту наилучшего использования объекта, типичного для текущих рыночных условий. Большая по сравнению с рыночной стоимостью величина может отражать результаты оценки, основывающиеся на вложении средств в объект с учетом особых финансовых и технических возможностях отдельного инвестора, которыми не обладает большинство участников рынка. И, наконец, низкоэффективный вариант инвестирования в недвижимость может приводить к получению меньшей стоимости недвижимости по сравнению с ее рыночной величиной. Основу расчета инвестиционной стоимости, как правило, составляет инвестиционный проект развития объекта недвижимости.
Понятие ликвидационной стоимости, прежде всего, основывается на учете факторов ограниченного срока реализации имущества и вынужденности продажи. В соответствии с российскими стандартами оценки, ликвидационная стоимость – это расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по который данный объект может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиций для рыночных условий, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.
В отличие от рыночной стоимости, определение ликвидационной стоимости учитывает чрезвычайные обстоятельства, вынуждающие владельца недвижимости продавать объект на условиях, не соответствующих рыночным. Поэтому для одного и того же объекта недвижимости ликвидационная стоимость всегда оказывается ниже его рыночной стоимости. Причем, для разных сроков экспозиции объекта величина ликвидационной стоимости будет отличаться – чем меньше предполагаемый срок представления объекта на рынке, тем ниже его стоимость.
Оценка кадастровой стоимости занимает особое место в составе оценочных услуг. При определении данного вида стоимости применяются методы массовой оценки рыночной стоимости значительного количества объектов, объединяющихся по определенному признаку.
Инициатором проведения кадастровой оценки, прежде всего, является государство. Государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения в целях внедрения экономических методов управления земельными ресурсами и повышения на этой основе эффективности использования земель. Российским законодательством, в частности, статьей 65 ЗК РФ установлено, что «для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость».
Проведение работ по государственной кадастровой оценке земель является необходимым мероприятием для реализации ст. 390 Налогового кодекса РФ, предусматривающей исчисление налогооблагаемой базы на основании кадастровой стоимости земельного участка.
Взаимосвязь рыночной и кадастровой стоимости земельных участков сформулирована в ст. 66 ЗК РФ: «В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости».
На стоимость недвижимости оказывает влияние значительное число различных факторов. Степень влияния каждого фактора определяется типом объекта недвижимости. Общая классификация этих факторов может быть представлена в виде двух уровней групп факторов.
Первый уровень - содержит совокупность общих (внешних) факторов, отражающих социально-экономическое и политическое положение в стране и регионе, геофизическую среду объекта, а также правовую допустимость, физическую осуществимость и экономическую целесообразность развития какого-либо варианта строительства. Эти факторы напрямую не связаны с конкретным объектом недвижимости, но косвенно влияют на состояние сегмента рынка недвижимости, и, следовательно, на стоимость оцениваемого объекта.
Второй уровень – объединяет локальные факторы в основном в масштабах отдельно взятого населенного пункта и учитывает собственно характеристики объекта недвижимости и его непосредственного окружения. На этом уровне исследуются такие факторы, как местоположение объекта, его технические характеристики, условия заключения и условия финансирования сделок, временные факторы. Эти факторы непосредственно связаны с анализируемым объектом и сходными с ним объектами на рынке недвижимости.
При проведении оценки недвижимости анализ влияния всей совокупности факторов может осуществляться одновременно на различных уровнях, а учет тех или иных факторов определяется целями и задачами оценки стоимости объекта недвижимости.
Рассмотрим содержание различных групп основных факторов, влияющих на стоимость недвижимости.
Политические факторы:
1. Законодательство о собственности, ипотеке, операциях с недвижимостью. Стабильность рынка недвижимости с точки зрения гарантий прав собственника, в значительной степени определяется участием государства в контроле за формами и процедурами обращения недвижимости, за деятельностью кредитных институтов, обеспечивающих финансирование сделок с недвижимостью и т.д. С учетом степени значимости недвижимости как товара, государственное регулирование рынка является основным гарантом прав его участников. Поэтому содержание законодательства о собственности, ипотеке, операциях с недвижимостью, регламентирующее процедуры приобретения, отчуждения и залога имущества имеет определяющее значение.
2. Нормативные акты в области строительства. Регламентация в области строительства и архитектуры определяет возможные варианты застройки земельных участков с учетом общих принципов формирования архитектурного облика районов и городов. Нормативная база в строительстве определяет критерии безопасности возведения, реконструкции и эксплуатации объектов, а также сохранения потребительских качеств недвижимости на всех этапах ее жизненного цикла. Отдельное место в законодательстве отводится требованиям соблюдения экологической безопасности строительства и эксплуатации объектов.
3. Налоговое законодательство в сфере недвижимости может выступать в качестве важного инструмента регулирования процессов приобретения, отчуждения или создания собственности. Таким образом, нормы системы налогообложения могут стимулировать развитие отдельных сегментов рынка и наоборот, ограничивать заинтересованность потенциальных инвесторов в развитии того или иного типа недвижимости.
4. Зонирование территорий и составление кадастров, как правило, основывается на использовании методов массовой оценки. Поэтому в большей степени призвано определить качественные параметры земель различного назначения. Наличие системы учета качества земель позволяет обеспечить контроль эффективности их использования. Кроме этого, применение данных кадастра для проведения процедур оценки позволяет идентифицировать оцениваемый объект и провести его сравнительный анализ с объектами аналогичного типа.
5. Отдельные сегменты рынка недвижимости могут развиваться благодаря государственному финансированию целевых программ, которые реализуются в рамках социальной политики государства или с учетом приоритетов, определенных стратегий экономической и политической безопасности страны.
6. Состояние и перспективы развития различных сегментов рынка определяется политической ситуацией в стране. Влияние этого фактора на территориях военных, межнациональных, межэтнических и иных конфликтов является определяющим для стоимости недвижимости.
7. Наличие государственного контроля в сфере банковской и страховой деятельности обеспечивает дополнительные гарантии участникам рынка по надежности финансирования строительства объектов и сделок с недвижимостью, а также снижению рисков инвесторов и владельцев недвижимости. В современных экономических условиях отсутствие эффективных финансовых инструментов и развитой системы страхования рисков может приводить к значительному сокращению объемов инвестиций в недвижимость.
Экономические факторы:
1. Уровень спроса и предложения определяет ценовые параметры конкретного вида недвижимости и создает предпосылки к развитию рынка собственности. Так как соотношение спроса и предложения изменяется в течение относительно продолжительного периода времени, данный показатель имеет существенное значение, как для текущего анализа рынка, так и для прогнозирования его изменения в будущем.
2. Емкость каждого сегмента рынка недвижимости определяется уровнем потенциального объема спроса на соответствующий тип недвижимости. Наличие дополнительных финансовых и законодательных инструментов в ряде случаев способно влиять на емкость рынка, как в сторону ее увеличения, так и сокращения.
3. Доступность кредита и денежных средств. Наличие и условия функционирования системы кредитования приобретения недвижимости могут оказывать значительное влияние на активность рынка недвижимой собственности. Отсутствие кредитных финансовых инструментов, как правило, приводит к сокращению числа участников рынка со стороны застройщиков и потенциальных покупателей.
4. Состояние и перспективы отрасли производства строительных материалов определяет структуру и величину себестоимости строительства, и, как один из факторов, - цены на недвижимость. Применение современных технологий в строительном производстве призвано не только сократить расходы на выпуск конкретных видов материалов, но и улучшить потребительские свойства конечной продукции строительного производства – готовых объектов.
5. Повышение эффективности системы налогообложения недвижимости является одной из важнейших задач государственного контроля и управления активностью рынка недвижимости. Инструменты налогового регулирования могут выполнять функции ограничения или стимулирования рынка собственности. Основным инструментом определения налогооблагаемой базы для недвижимости является процедура государственной кадастровой оценки, как земельных участков, так и единых объектов недвижимости.
6. Уровень жизни населения определяет его покупательскую способность и способствует выработке критериев потребительских качеств недвижимой собственности.
Геофизические факторы:
1. Экология района определяет уровень интереса инвесторов к отдельным видам недвижимости – так, для регионов с неудовлетворительным состоянием окружающей среды существенные инвестиции в строительство жилых объектов маловероятно. При прогнозировании изменений на рынке нежилой недвижимости возможность промышленной застройки в жилых районах или в непосредственной близости от водоохранных зон природных заповедников должна рассматриваться с особой осторожностью и предусматривать дополнительные капвложения в защиту окружающей среды от негативного воздействия строительного производства и промышленных отходов.
2. Географическое положение района расположения недвижимости определяет климатические условия, которые в свою очередь влияют на объем капвложений в строительство и реконструкцию объектов, а также на величину эксплуатационных издержек. Сезонные особенности климата в отдельных регионах приводят к изменению интенсивности эксплуатации недвижимости и. соответственно, величины доходов и издержек по объектам.
3. Топографические и сейсмические особенности определяют уровень требований к строительству и эксплуатации объектов недвижимости, а также риски постоянного пребывания на соответствующих территориях.
4. Наличие используемых в производственно-хозяйственной деятельности природных ресурсов и разработанных месторождений полезных ископаемых, прежде всего, способствует развитию промышленной недвижимости соответствующей отрасли. Ликвидность этих объектов и их возможность продажи по отдельности или в составе имущественного комплекса предприятия определяется с учетом их отраслевой специализации и особенностей технологического производственного процесса.
5. Технологические особенности землепользования являются одной из важнейших составляющих рынка недвижимости и определяются структурой земельных ресурсов, показателями их продуктивности и изменением методов развития системы землепользования, определяют потенциал развития земельных ресурсов региона как одной из важнейших составляющих рынка недвижимости.
Социальные факторы:
1. Структура и потребности населения влияют на сегментацию рынка недвижимости, так как определяют критерии соответствия потребительских свойств недвижимости современным представлениям участников рынка. Данное утверждение распространяется как на жилую, так и на коммерческую недвижимость.
2. Уровень занятости населения характеризует резерв рабочей силы, необходимой для развития любого типа недвижимости (от объектов, предназначенных для производства строительных материалов, до крупных торговых центров и объектов сервисных услуг).
3. Плотность населения позволяет определить количество, размер и местоположение строящихся объектов недвижимости жилого, коммерческого, производственного и социального назначения.
4. Учет демографической ситуации в регионе позволяет спрогнозировать потенциал развития различных сегментов рынка недвижимости на долгосрочную перспективу. При анализе такого фактора необходимо учитывать не только изменение показателей рождаемости и смертности населения региона, но и прирост, и сокращение населения за счет миграционных потоков.
5. Реализация социально-ориентированных государственных программ в области строительства жилья и объектов социальной инфраструктуры оказывает позитивное влияние на состояние рынка недвижимости в целом.
К факторам второго уровня (локальным факторам) относят следующие характеристики объекта и его среды.
Местоположение.
Фактор местоположения занимает особое место в оценке недвижимости, так как его характеристики оказывают значительное влияние на стоимость объекта. Часто в выступлениях зарубежных специалистов в сфере управления инвестициями в недвижимость и ее стоимостной оценки звучит фраза, которая давно уже стала афоризмом: «существует три основных фактора стоимости недвижимости: местоположение. Местоположение и местоположение». Поэтому анализу этой группы факторов должно уделяться особое внимание.
Окружение объекта недвижимости, а именно: состав, назначение и текущее использование объектов, расположенных в непосредственной близости и на некотором расстоянии от оцениваемого объекта могут существенно увеличить или снизить стоимость объекта недвижимости. Наличие развитой инфраструктуры жилого микрорайона (магазинов, предприятий бытовых и прочих сервисных услуг, благоустроенных придомовых территорий и площадок, объектов социального назначения и т.д.) существенно повышает инвестиционную привлекательность жилого объекта недвижимости. Если современный многоквартирный дом строится в районе старой частной жилой застройки с отсутствием развитой торговой, сервисной и социальной инфраструктуры, интерес потенциальных покупателей к такой недвижимости может быть вызван только ее низкой по сравнению с другими районами ценой.
Под транспортной и пешеходной доступностью объекта понимают удобство его использования различными категориями пользователей с учетом наличия и качества подземных путей, пешеходных зон и т.д. Для промышленной и складской недвижимости существенное значение может иметь не только наличие автодорог, но и железнодорожных веток, позволяющих обеспечить транспортировку крупногабаритных грузов или больших объемов товарной продукции. Для жилищной застройки существенным является удобства подъезда и подхода к дому, а также возможность пеших прогулок в жилой зоне. Коммерческая недвижимость, как правило, считается привлекательной для потенциальных арендаторов и покупателей при условии наличия в непосредственной близости от объекта активных пешеходных и транспортно-пассажирских потоков.
Состав и качество инженерной инфраструктуры района расположения объекта определяет объем капвложений и эксплуатационные характеристики недвижимости. Наличие коммуникаций, подведенных к свободному земельному участку, значительно увеличивает его стоимость по сравнению со стоимостью участка, расстояние от которого до ближайших предполагаемых точек подключения составляет десятки или сотни метров. Отсутствие технической возможности подключения к отдельным видам инженерных систем в процессе анализа экономических показателей видам инженерных систем в процессе анализа экономических показателей вариантов строительства, может привести к пересмотру общей концепции застройки земельного участка.
Наличие дополняющих объектов в окружении объекта оценки может существенно влиять на его стоимость. Обычно выбор варианта строительства объекта определяется потребностями рынка в создании объектов определенного назначения. Однако эффективность инвестиций может значительно возрасти, если учесть возможность последующего совместного использования оцениваемого объекта и существующих объектов окружения. Например, при покупке по отдельности у разных собственников трех земельных участков, предназначенных для частной жилой застройки, их цена может оказаться значительно ниже цены, по которой могут быть проданы эти же участки после их объединения с учетом перспектив строительства на комплексном участке многоквартирного жилого дома.
Технические факторы.
Физические параметры недвижимости объединяют данные о геометрических размерах объекта, составе строительных конструкций и используемых строительных материалов, особенностях инженерного обеспечения. К основным физическим характеристикам объектов недвижимости относятся: общая площадь и площадь застройки земельного участка, высота и строительный объем здания или сооружения, общая и полезная площадь помещений, протяженность коммуникаций, форма и уклон участков и другие.
Учет качества строительства и эксплуатации для объектов различного назначения позволяет определить объем капвложений в строительство или реконструкцию, а также выявить структуру эксплуатационных издержек. Анализ этих параметров по конкретному объекту недвижимости позволяет выделить избыточные капвложения в строительство объекта (при их наличии), а также конструктивные особенности и характеристики инженерного обеспечения. Влияющие на величину эксплуатационных расходов и, как следствие, на доходность недвижимости.
Текущее состояние объекта позволяет оценить физическую возможность его использования в течение определенного периода времени, а также потребность в проведении капитального ремонта или реконструкции объекта. Необходимо учитывать хронологический возраст объекта и этап жизненного цикла, на котором объект недвижимости находится.
С учетом постоянного изменения потребностей в недвижимости различного типа необходимо учитывать не только проектное назначение объекта, но и его текущее использование. Показатель функциональной пригодности характеризует возможные варианты использования недвижимости. Как правило, текущий вариант использования объекта определяется его собственником (правообладателем), исходя из общих приоритетов его производственно-хозяйственной деятельности. Данный вариант использования далеко не всегда соответствует наиболее эффективному варианту использования объекта, исходя их текущего состояния рынка недвижимости. В пределах границ функциональной пригодности объекта его назначение может меняться. Это изменение с учетом показателей экономической эффективности может обеспечиваться за счет косметических улучшений объекта или с проведением перепланировок, модернизаций или реконструкций.
Уровень эстетической привлекательности и комфортности недвижимости обеспечивается качеством архитектурно-планировочных решений как по отдельно взятому объекту, так и по всему району расположения объекта в целом. Несоответствие и, тем более, резкий контраст архитектурно-планировочных решений строения характеристикам его окружения снижает коммерческую привлекательность объекта.
Наличие дополнительных улучшений в составе инфраструктуры объекта недвижимости или их отсутствие существенно влияют на стоимость собственности. К таким улучшениям для жилой недвижимости, прежде всего, можно отнести наличие удобных паркингов, оборудованных детских площадок, спортивных сооружений, охраняемую огороженную придомовую территорию и т.д. Стоимость квартиры в жилом доме с такими дополнительными улучшениями будет значительно выше стоимости квартиры в районе с компактным размещением жилых домов, не имеющих инфраструктуры, обеспечивающей комфортные условия проживания.
Условия заключения сделок с недвижимостью.
Вид сделок с недвижимостью определяет объем передаваемых прав, возникающие обременения в распоряжении собственностью и иные правовые параметры достигнутых соглашений. При заключении сделок мотивы продавцов и покупателей являются определяющими и, как правило, носят субъективный характер. В процессе проведения переговоров согласованный сторонами вид сделки может существенно влиять на процедуру оформления отчуждения имущества. Следует также помнить, что различные способы передачи прав на недвижимость в предусмотренных законодательством случаях сопровождаются налоговыми и иными выплатами, которые могут составлять значительную величину в цене продажи объекта. Компенсация этих затрат согласовывается участниками сделки дополнительно.
При заключении различных сделок с объектами недвижимости существенными параметрами являются: размер, форма и сроки взаиморасчетов. Денежная форма взаиморасчетов в современных экономических условиях является наиболее распространенной. Использование во взаиморасчетах сторон иных финансовых инструментах определяется уровнем их ликвидности. Согласованные сторонами сроки платежей, например, единовременная оплата на момент заключения сделки или рассрочка платежа при покупке недвижимости, авансирование арендной платы или оплата в конце каждого периода аренды помещений являются одним из наиболее существенных условий договора. При этом расхождение в цене продажи сходных объектов недвижимости с разными условиями сделок по форме и срокам взаиморасчетов может быть значительным.
Ограничения во владении, пользовании и распоряжении недвижимостью, прежде всего, определяются обременениями, наличие которых снижает инвестиционную привлекательность объекта и, как следствие, его стоимость. К основным видам обременений в данном контексте относят: ипотеку, долгосрочную аренду, запрет на перепланировку, реконструкцию и изменение назначения объекта, передачу недвижимости в доверительное управление и т.д.
Выявление участия посредников в сделке позволяет наиболее точно определить стоимость объекта недвижимости с позиции продавца и покупателя. Ведь возникающая в результате оплаты услуг посредника разница в доходах продавца и затратах покупателя определяет более широкий диапазон стоимости имущества. Учитывая современное состояние рынка недвижимости, можно отметить, что наличие посредника в сделке далеко не всегда является ее обязательным атрибутом. Если рынок активно развивается и спрос на недвижимость растет, услуги посредников (в частности, риэлтерских компаний) оказываются востребованными. В условиях снижения ликвидности недвижимости количества прямых сделок, позволяющих сэкономить на услугах посредников. Значительно возрастает.
Особые условия сделки могут быть связаны с последующим совместным участием сторон сделки в производственно-хозяйственной деятельности на базе объекта недвижимости, с особыми условиями сроками передачи недвижимости новому правообладателю и регистрации прав на нового владельца, с сохранением частичных прав продавца на имущество и иными взаимными обязательствами сторон сделки.
Временные факторы.
Информация о дате заключения сделки позволяет определить рыночные условия, в которых находился объект на момент заключения. В зависимости от соотношения различных рыночных индикаторов, цены на отдельных сегментах рынка могут расти, снижаться, подвергаться сезонным колебаниям. При анализе стоимости конкретного объекта целесообразно учитывать условия ранее заключенных сделок с сопоставимыми объектами недвижимости, причем информация о датах заключения этих сделок носит принципиальный характер. Также стоимость любого объекта недвижимости определяется этапом жизненного цикла, на котором объект находится на дату заключения сделки.
Основным индикатором ликвидности недвижимости является срок экспозиции объекта на открытом рынке, необходимый для реализации имущества по рыночной стоимости. Для каждого типа недвижимости среднерыночный срок экспозиции объектов определяется соотношением спроса и предложения, сложившимся на дату заключения соглашения о сделке, и учитывающим текущие экономические условия. Чем больше среднерыночный срок экспозиции недвижимости, тем ниже ликвидность объекта. В свою очередь, снижение уровня ликвидности объекта может привести к снижению его стоимости.
Периодичность получения доходов от владения и распоряжения недвижимой собственностью является одним из основным факторов, формирующих заинтересованность инвестора в приобретении недвижимости. Например, при сдаче в аренду помещений возможны различные варианты получении дохода – в виде авансирования оплаты с ежегодными платежами в начале каждого года действия договора аренды; наиболее популярной считается ежемесячная оплата аренды; также практикуются и ежеквартальные платежи. В курортных зонах на периодичность доходов влияют сезонные погодные и климатические условия. При использовании объекта недвижимости для ведения собственного бизнеса эффективность использования объекта может определяться финансовыми результатами коммерческой деятельности, которая осуществляется на базе этого объекта.
Условия финансирования.
При заключении сделок с объектами недвижимости возможны различные варианты финансирования, предполагающие привлечения для оплаты собственных и (или) заемных средств. Привлечение собственных средств для покупателя является наиболее выгодным в том случае, если он располагает свободным денежными средствами. Если собственные средства задействованы в бизнесе покупателя и их изъятие из оборота для финансирования сделки может нанести ущерб этому бизнесу, то более предпочтительным оказывается привлечение заемных средств. Следует понимать, что в этом случае затраты инвестора на приобретение недвижимости будет включать не только сумму, уплачиваемую по договору на приобретение недвижимости, но и дополнительные средства, которые могут быть направлены на выплату определенных процентов по займам в оговоренные сторонами сроки. Условия финансирования кредитными учреждениями приобретения недвижимости являются важным регулятором активности на рынке недвижимости. При резком изменении условий выдачи кредитов, например, с повышением ставок процентов, потенциальные покупатели недвижимости могут отказаться от привлечения займов. Сокращение числа потенциальных покупателей на рынке может привести к сокращению спроса и снижению цен на недвижимость. Учитывая высокую стоимость заемных средств, часто применяется вариант комбинированной оплаты – с привлечением как собственных, так и заемных средств в определенной пропорции.
При определении условий финансовых взаиморасчетов сторон сделки с недвижимостью допускается использование дополнительных финансовых инструментов. В качестве таких инструментов, прежде всего, могут выступать ценные бумаги: векселя, гарантии, закладные. Уровень ликвидности и надежности ценных долговых бумаг является основой определения цены сделки.
При проведении анализа ценообразующих факторов основной задачей специалиста по оценке является установление степени влияния каждого фактора на итоговую стоимость недвижимости. Для этого необходимо выявить и проанализировать критерии полезности объекта для собственника (правообладателя) и потенциального покупателя (пользователя) недвижимости, и определить всю совокупность условий и характеристик, влияющих на стоимость данного вида недвижимости. Влияние факторов может оцениваться качественно или количественно. Тем не менее, только комплексный учет всей совокупности внешних и внутренних факторов позволяет сформировать обоснованное заключение о стоимости недвижимости.6
2.1. Принципы и стандарты оценки недвижимости
Теоретической основой процесса оценки является система оценочных принципов. В мировой практике принято выделять четыре группы принципов.
1-ая группа: принципы, связанные на представлениях потенциального собственника.
2-ая группа: принципы, вытекающие из процесса эксплуатации недвижимости.
3-ая группа: принципы, обусловленные действием рыночной среды.
4-ая группа: принцип наиболее эффективного использования (см. рис. 1).
Рисунок 1 - Принципы оценки объектов оценки
Первая группа принципов оценки. Исходный принцип оценки стоимости недвижимости – принцип полезности, который означает, что тем больше объект недвижимости способен удовлетворить потребность собственника, тем выше его полезность и стоимость.
В экономической оценке полезность определяется величиной и сроками получения доходов или других выгод от использования объектов недвижимости, а также от престижности.
Три подхода к оценке недвижимости раскрывают различные аспекты полезности.
С точки зрения сравнительного подхода, рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости выше цены сопоставимого объекта, обладающего такой же полезностью.
С позиции затратного подхода за продаваемый объект недвижимости нецелесообразно платить больше, чем будет стоить строительство нового объекта аналогичной полезности в приемлемые сроки.
С точки зрения доходного дохода стоимость объекта недвижимости определяется возможностями инвестирования в другие объекты аналогичной полезности, т.е. в объекты, приносящие примерный одинаковый поток доходов.
Для некоторых видов недвижимости наибольшая полезность достигается, если объекты оцениваются как отдельные элементы, другие могут оказаться более полезными в качестве составной части имущественного комплекса (например, многофункциональные центры).
Принцип замещения означает, что при наличии определенного количества однородных (по полезности или доходности) объектов недвижимости самым высоким спросом будут пользоваться объекты с наименьшей ценой.
Данный принцип исходит из возможности альтернативного выбора покупателя, т.е. стоимость объектов недвижимости зависит от того, имеются ли на рынке аналогичные или замещающие объекты.
Принцип замещения связан с установлением верхней границы стоимости объектов недвижимости, которая обусловлена затратами на строительство заменяющей собственности в приемлемые сроки. Благоразумный покупатель не будет платить за объект недвижимости больше стоимости незастроенного земельного участка и затрат на строительство аналогичного строения.
Принцип замещения наиболее полно реализуется при новом строительстве. В районах массовой жилой или дачной застройки, когда преобладают однотипные земельные участки и высок уровень стандартизации архитектурных и градостроительных проектов зданий.
Принцип ожидания определяется тем, какой доход (с учетом величины и сроков получения) или какие выгоды и удобства от использования объекта недвижимости, включая выручки от последующей перепродажи, ожидает получить потенциальный собственник. Данный принцип лежит в основе оценки недвижимости доходным подходом и характеризует точку зрения потенциального пользователя на будущие доходы и их текущую стоимость. Например, стоимость земельного участка в населенном пункте, отведенного под жилую застройку, будет отражать капитализированную величину арендной платы (реальной или потенциально возможной), которую ожидает получить собственник от эксплуатации жилого дома.
Поскольку использование объектов недвижимости носит длительный характер, то оценка их рыночной стоимости в конкретном районе должна учитывать перспективные тенденции развития данной территории. В этом отношении принцип ожидания заставляет оценщика более тщательно анализировать и сопоставлять влияние принципов, отражающих текущую рыночную ситуацию, а именно - спроса и предложения и конкуренции.
Вторая группа принципов оценки обусловлена процессом эксплуатации недвижимости и включает принципы вклада, остаточной продуктивности, сбалансированности, разделения.
Принцип вклада – для оценки стоимости объекта недвижимости необходимо определить вклад каждого фактора и его важнейших элементов в формирование полезности и стоимости объекта.
Доходность объекта недвижимости определяется комбинацией четырех групп факторов: земли со строением (если участок незастроенный, то только земли), оборудования и технических средств (для застроенного участка – также зданий и сооружений), рабочей силы и менеджмента. При этом стоимость каждой группы факторов зависит от того, насколько увеличивается стоимость всего объекта недвижимости от их использования с учетом имеющихся количественных и качественных характеристик.
Другими словами, вклад – это добавление в стоимость недвижимости, которое является результатом наличия конкретного фактора или его элементов.
Если рассматривать действие данного принципа в динамике, по отношению к расширяющемуся объекту, то величина каждого последующего вклада может и не соответствовать конкретным затратам на создание рассматриваемого компонента, поскольку общая стоимость недвижимости не всегда выступает простой суммой стоимостей отдельных составляющих элементов.
В данном случае проявляется действие закона предельной производительности, согласно которому вклад элементов недвижимости эффективен до тех пор, пока увеличение стоимости объекта превышает стоимость предельных затрат. Изучение типичных размеров вклада позволяет собственнику (застройщику) принять решение о том, нужно ли добавлять в объект недвижимости тот или иной его компонент или нет. Критерием целесообразности выступает соотношением величины вклада элемента какого-либо фактора в стоимость объекта и суммы затрат, необходимых для добавления этого элемента.
Принцип вклада часто используется для определения излишних или недостающих улучшений при анализе наиболее эффективного использования. Основной проблемой, связанной с оценкой величины вклада, является то, что на практике многие элементы, влияющие на стоимость, крайне редко могут быть выделены в чистом виде из состава недвижимости или добавлены к ней. Покупатель оценивает объект недвижимости как единый комплекс, а не как сумму отдельных компонентов, не проводит при этом поэлементных расчетов.
Особое положение среди указанных факторов занимает земельный участок со строениями, так как его вклад обусловлен принципов остаточной продуктивности.
Остаточная продуктивность определяется как остаток дохода, отнесенный к объекту недвижимости, после того как оплачены затраты на труд, оборудование и технические средства, менеджмент.
Поскольку земля со строениями неподвижна, то необходимые для эффективного функционирования объекта оборудование и технические средства, труд и менеджмент должны быть привлечены к ней. Это означает, что собственник земли сначала должен оплатить расходы по привлечению этих факторов (если участок земли не застроен, то учитываются также затраты на строительство зданий, сооружений), после чего оставшийся доход может быть отнесен к земле. Следовательно, земля имеет остаточную стоимость и приносит доход только тогда, когда имеется остаток после удовлетворения требований к доходам всех привлекаемых компонентов.
Остаточная продуктивность объекта недвижимости, имеющего лучшее местоположение, существенно увеличивается, если оно позволяет получать дополнительные доходы за счет максимизации выручки от продаж, минимизации издержек, особенно транспортных. Или за счет удовлетворения особых потребностей потребителей.
Например, максимизация денежной выручки достигается тогда, когда владелец бензоколонки приобретает участок, находящийся на оживленном транспортном узле, визуально открытый и легкодоступный большому числу автомобилистов.
Минимизация затрат – потенциальный собственник складского помещения заплатит больше за участок, расположенный рядом с железнодорожной станцией или автомагистралью, чем находящийся в районе с плохой транспортной доступностью.
Удовлетворение особых запросов потребителей – арендатор жилья согласится на более высокую арендную плату за жилой дом, с которого открывается красивый пейзаж или который находится в экологически чистом районе крупного города.
Изменение того или иного компонента, необходимого для нормального функционирования объекта недвижимости, может увеличивать или уменьшать стоимость объекта. Эта закономерность проявляется через принцип сбалансированности.
Принцип сбалансированности – для каждого типа землепользования необходимы определенные компоненты объекта, оптимальное сочетание которых обеспечивает максимальную стоимость недвижимости.
Другими словами любому типу недвижимости соответствует оптимальное сочетание взаимодействующих элементов в структуре объекта недвижимости, классов недвижимости в масштабах района или города (поселения). При котором, достигается состояния равновесия, обеспечивающее максимальную стоимость всего объекта.
Сбалансированность нарушается, если здания на земельном участке характеризуются недостаточными усовершенствованиями или, наоборот, имеют излишние улучшения по отношению к данному земельному участку, например, его размеру.
Дисбаланс также может возникнуть, когда сооружения на земле неадекватны или избыточны по сравнению с внешним окружением, т.е. нарушается принцип соответствия. В любом из этих случаев объект недвижимости теряет стоимость из-за недостаточно эффективного использования, а риск по вероятным сделкам с такой недвижимостью увеличивается.
Необходимо подчеркнуть, что принцип сбалансированности способствует достижению оптимального размера объекта недвижимости при существующем варианте его использования с учетом сложившихся рыночных стандартов, типа землепользования и условий внешнего окружения.
Принцип сбалансированности действует не только в масштабе отдельного объекта, но и квартала, района, города в целом. В этом случае существующее количество объектов недвижимости различного назначения должно соответствовать рыночному спросу, т.е. числу вариантов их использования.
Для объектов недвижимости сбалансированность характеризуется экономическими показателями емкости и эффективности.
Емкость показывает, сколько объектов недвижимости может быть приложено к определенному земельному участку, при этом местные органы власти могут: регулировать параметры недвижимости (высоту, плотность застройки, эффективность земельного участка); устанавливать требования по сохранению ландшафта, исторической застройки, охране памятников истории и культуры, по природоохранным мероприятиям.
Эффективность определяется тем, какой уровень прибыли может обеспечить сочетание земельного участка с расположенными на нем строениями при реализации различных проектов застройки.
При рассмотрении возможных вариантов повышения эффективности использования объекта недвижимости, необходимо учитывать принцип разделения элементов недвижимости имущественных прав на них.
Принцип разделения означает, что физические элементы недвижимости и имущественные права на них можно разделять и соединять таким образом, чтобы достичь максимальной стоимости объекта.
Характерная черта недвижимости заключается в том, что она не может быть перемещена с одного места в другое, т.е. имеет фиксированное местоположение. Поэтому переход объекта недвижимости от продавца к покупателю происходит путем передачи прав на нее. Чем более совершенны нормативные документы, регулирующие разнообразные права на недвижимость и их отчуждение, тем шире и динамичнее рынок недвижимости, тем ниже степень риска и рациональные затраты, связанные с приобретением недвижимости. При разделении физических элементов недвижимости и имущественных прав на них возможны следующие варианты:
- пространственное разделение: разделение прав на воздушное пространство. На почвенный слой земли, на подземное пространство с недрами. На водные ресурсы прибрежных полос, разбиение земельного массива на отдельные участки, разделение здания на подвальное помещение, этажи и т.д.;
- разделение по видам имущественных прав: аренда, ограниченное использование, ипотека, внесение в уставные фонды предприятий, эмиссионные обеспечение для выпуска акций;
- разделение по времени владения или пользования: краткосрочная и долгосрочная аренда, бессрочное пользование, пожизненное владение, право хозяйственного ведения, оперативного управления.
Третья группа принципов оценки, обусловленных действием рыночной среды. Включает спрос и предложение, конкуренцию, соответствие и изменение внешней среды.
Принцип спроса и предложения означает, что цена недвижимости изменяется в результате взаимодействия спроса и предложения. Он выражает взаимозависимость между растущей потребностью в объектах недвижимости в условиях социально-экономического развития общества и ограниченностью предложения, обусловленной природной ограниченностью земельных участков, а также экономическими издержками на строительство (реконструкцию) улучшений.
Спрос – это представленная на рынке платежеспособная потребность в объектах недвижимости.
При изучении спроса рыночная информация о сделках с недвижимостью классифицируется по однородным группам. При этом объекты, входящие в определенную группу, должны конкурировать между собой на одном сегменте рынка.
Сложность анализа спроса зависит от назначения объекта недвижимости и возрастает по мере перехода от незастроенных земельных участков к имущественным комплексам.
Предложение – это количество объектов недвижимости, которое может быть выставлено на продажу при сложившемся уровне цен. Необходимо отметить, что предложение земли в целом выступает как фиксированная величина, ограниченная самой природой. Поскольку земля является свободно невоспроизводимым товаром. В то же время отмечается устойчивая структурная тенденция перераспределения земли по целевому назначению: увеличиваются земли поселений, промышленности, транспорта, связи и иного специального назначения; сокращаются земли лесного фонда и запаса.
Принцип спроса и предложения, как основа механизма рыночного саморегулирования, объясняет большие различия в ценах на объекты недвижимости в зависимости от их целевого назначения и местоположения.
Принцип конкуренции означает, что цены на объекты недвижимости устанавливаются посредством постоянного соперничества субъектов рынка, которые стремятся к получению максимальной прибыли. Высокая норма прибыли стимулирует привлечение капиталов на рынок недвижимости и усиливает конкуренцию.
Положительная роль конкуренции состоит в том, что только на конкурентном рынке можно определить рыночную стоимость, когда она выравнивает доходность инвестиций в разных сегментах рынка недвижимости. При наличии монополизма сверхприбыль порождает разрушительный характер конкуренции, подрывает действие рыночных механизмов и в конечном счете приводит к искажению рыночной стоимости недвижимости. Особенно опасен этот процесс на стадии зарождения и становления рынка недвижимости (прежде всего земли), характерной для нашей страны. Особенностями конкурентной ситуации на российском рынке недвижимости является ограниченное количество продавцов и покупателей, значительный контроль над некоторыми сегментами рынка со стороны отдельных участников, наличие препятствий для вхождения на рынок, низкий уровень неценовой конкуренции.
При анализе сложившейся конкурентной ситуации необходимо иметь в виду, что конкуренция лежит в основе динамики кривых спроса и предложения и выступает исходной предпосылкой для максимизации прибыли. При этом следует отметить, что прибыль, приходящаяся на земельные участки с улучшениями, отличается от производственной прибыли. Средняя прибыль в сфере производства товаров и услуг представляет собой вознаграждение за вложение капитала, управление производством, инициативу и риск. Она проявляется как разница между валовой выручкой и издержками производства, и любой собственник стремится определить объем производства, который максимизирует прибыль в данных конкурентных условиях.
Доход от инвестирования в недвижимость также выступает формой вознаграждения за капиталовложения в землю и расположенные на ней объекты. В то же время это не норма дохода на капитал, а ожидаемый чистый операционный доход, остающийся после оплаты операционных расходов и расходов на замещение, который формируется по остаточному принципу.
Учет принципа конкуренции проявляется в том, что если на рынке недвижимости ожидается обострение соперничества, то оценщик или уменьшает величину прогнозируемых доходов, или повышает степень риска.
Кроме того, объекты недвижимости, которые имеют экономические преимущества сегодня, не обязательно сохранят в будущем. Поэтому если собственник получает доход, превышающий среднерыночную величину, то вероятность его дальнейшего поступления требует тщательного обоснования, например, заключения договоров долгосрочной аренды.
Принцип соответствия состоит, в том, что максимальная стоимость объекта недвижимости возникает тогда, когда имеются разумный уровень архитектурной однородности и совместимый характер землепользования. Соответствие характеристик объекта недвижимости потребностями и ожиданиям местного рынка обеспечивает высокий рыночный спрос на него, а, следовательно, высокую стоимость.
Прежде всего, принцип соответствия проявляется через прогрессию и регрессию.
Эффект прогрессии заключается в положительном воздействии внешнего окружения или соседних объектов на стоимость недвижимости. Например, в результате функционирования в данном районе объектов, обеспечивающих высокий уровень инфраструктуры, стоимость недвижимости повышается.
Регрессия имеет место, во-первых, когда объект недвижимости характеризуется излишними улучшениями, которые не востребованы рынком, или когда внешнее окружение оказывает отрицательное воздействие на процесс эксплуатации объекта. Например, при выборе местоположения земельного участка необходимо принимать во внимание внешние объекты, существование которых может негативно отразиться на выбранном варианте застройки. Регрессия возникает при соседстве объектов отдыха с производственными предприятиями, которые загрязняют окружающую среду, являются источниками шума, неприятных запахов и т.п. Во-вторых, данный принцип требует определенного соответствия назначения объекта недвижимости его местоположение с точки зрения приобретения материально-технических средств или продажи товаров и услуг. Так, при строительстве торговых предприятий предпочтение отдается участкам, расположенным на основных магистралях, площадях, рядом с железнодорожными станциями, аэропортами, остановками пассажирского транспорта. Для таких объектов, как кафе, рестораны, мотели, бензоколонки, магазины запчастей, горюче-смазочных материалов, огромное значение имеет визуальная открытость со стороны дорожного движения.
Критерии соответствия, как и стандарты в целом, совершенствуются по мере роста городов и нарастания многообразия форм землепользования. Принцип соответствия имеет первостепенное значение при определении величины износа объекта недвижимости. Объект недвижимости, который не соответствует установившемся социальным, экономическим и архитектурным стандартам, теряет в стоимости из-за функционального или внешнего износа.
Принцип изменения внешней среды предполагает при оценке объектов недвижимости учет возможных изменений экономических, социальных и юридических условий, при которых они используются, а также учет внешнего окружения и перспектив развития района.
Принцип изменения внешней среды обязательно учитывается при написании отчета об оценке посредством указания даты, на которую определена стоимость объекта недвижимости.
Принципом, обобщающим влияние указанных раннее трех групп принципов оценки, является наиболее эффективное использование (НЭИ).
Четвертая группа принципов оценки (НЭИ) означает, что из возможных вариантов использования объекта недвижимости выбирается тот, при котором наиболее полно реализуется функциональные возможности земельного участка с улучшениями. Именно этот вариант применятся для оценки стоимости недвижимости.
Оценщик делает поправку на потери при сборе платежей, анализируя ретроспективную информацию по конкретному объекту с последующим прогнозированием данной динамики, и тогда может определить вариант, приносящий максимально возможный доход от земельного участка независимо от того, застроен участок или нет, и какие строения находятся на нем на дату оценки.
НЭИ определяется как использование недвижимости, которое:
а) является законодательно разрешенным, т.е. соответствует юридическим нормам. Включая распоряжения о зонировании и нормы охраны окружающей среды, градостроительные ограничения, требования по охране памятников истории архитектуры, благоустройству прилегающей территории и т.п.;
б) физически осуществимо, т.е. размер и форма земельного участка, его транспортная доступность, имеющиеся строения позволяют реализовать выбранный вариант использования;
в) финансово обосновано с точки зрения окупаемости инвестируемого капитала, т.е. использование обеспечивает доход, превышающий капитальные затраты, эксплуатационные расходы и финансовые обязательства;
г) обеспечивают наивысшую стоимость или доходность недвижимости.
НЭИ рассматривается в два этапа: во-первых, земельного участка как свободного, во-вторых, участка земли с существующими улучшениями.
Если участок свободен от строений, то определяется, какой объект наиболее эффективно построить с учетом правовых, градостроительных, экологических и иных ограничений, а также с учетом перспектив развития района.
Если на земельном участке уже имеется застройка, то вариантами наиболее эффективного использования могут быть ремонт, модернизация или реконструкция. Сложившееся использование будет продолжаться до тех пор, пока стоимость земли при ее оптимальном применении не превысит общую стоимость земли и построек при текущем использовании за вычетом затрат по сносу имеющихся сооружений. В последнем случае вариантом НЭИ станет снос имеющихся строений.
Таким образом, объекты недвижимости в случае снижения эффективности их использования могут изменять свое назначение. Это происходит как в результате износа зданий и других улучшений, так и под воздействием тенденций на рынке недвижимости.
НЭИ может развиваться с течением времени под влиянием рыночных стандартов и внешних изменений. Если недавно около земельного участка пролегла автострада, то его наилучшим использованием может стать строительство заправочной станции, пункта быстрого питания или автосервиса.
На практике принцип НЭИ является исходной предпосылкой, на которой основывается выбор конкретного вида оцениваемой стоимости недвижимости и строится заключение об ее величине. Например, при определении наиболее вероятной цены продажи (рыночной стоимости) объекта недвижимости принцип НЭИ трактуется как наиболее вероятное использование существующего объекта недвижимости, тогда как при определении инвестиционной стоимости акцент в интерпретации делается на наиболее эффективное использование объекта недвижимости с возможными улучшениями.
Существующие сегодня в России административные ограничения и зонирование часто не отражают требований развивающегося рынка недвижимости. И поэтому фактическое использование земельного участка с улучшениями часто не соответствуют наилучшему варианту.
Все вышеперечисленные принципы оценки недвижимости тесно взаимосвязаны и в зависимости от вида и специфики оцениваемого объекта, от используемого метода оценки могут играть основную или вспомогательную роль.7
Стандарты профессиональной оценки – это современные требования к эксперту – оценщику включающие этические правила поведения эксперта – оценщика. Основные требования к оценке, регламентирующие технологию оценки и содержащие нормы подготовки и проверки отчетов об оценке.
Стандарты являются основным документом, руководящим деятельностью практикующего оценщика. Они призваны содействовать ему в процессе работы, а также оградить от недобросовестной практики.
Стандарты регулируют как сам процесс оценки, так и процесс передачи результатов оценки, знание основных положений всех стандартов требуется от любого профессионального оценщика.
Возможность отступления от стандартов заложена в самих стандартах. Если оценщик отступает от стандартов, то он обязан отдельно оговорить это в отчете.
В соответствии со ст. 20 Закона РФ «Об оценочной деятельности в РФ» стандартами оценочной деятельности определяются требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности.
Стандарты оценочной деятельности подразделяются на федеральные стандарты и стандарты и правила оценочной деятельности.
Федеральные стандарты оценки разрабатываются Национальным советом по оценочной деятельности (НСОД) с учетом международных стандартов оценки.
Стандарты и правила оценочной деятельности разрабатываются и утверждаются саморегулируемой организацией оценщика и не могут противоречить федеральным стандартам оценки.
ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки».
Регламентируются следующие понятия: объект оценки, цена объекта оценки, стоимость объекта оценки, итоговая стоимость объекта оценки, подходы и методы оценки, дата оценки и др.
При определении стоимости объекта оценки определяется расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости. Совершение сделки с объектом оценки не является необходимым для установления его стоимости.
Итоговая величина объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта при использовании подходов к оценке обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.
Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией.
Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.
Датой оценки (датой проведения оценки, датой определения стоимости) является дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.
Если в соответствии с законодательством РФ проведение оценки является обязательным, то с даты оценки до даты составления отчета об оценке должно пройти не более трех месяцев, за исключением случаев, когда законодательством РФ установлено иное.
При установлении затрат определяется денежное выражение величины ресурсов, требуемых для создания или производства объекта оценки, либо цену, уплаченную покупателем за объект оценки.
При определении наиболее эффективного использования объекта оценки определяется использование объекта, при котором его стоимость будет наибольшей.
Срок экспозиции объекта оценки рассчитывается с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.
Подходы к оценке: доходный, сравнительный и затратный. Каждый имеет свои методы, приемы, требует сбора особой информации для реализации.
Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.
Применяя доходный подход к оценке, оценщик должен:
а) установить период прогнозирования. Под периодом прогнозирования понимается период о будущем, на который от даты оценки производится прогнозирование количественных характеристик факторов, влияющих на величину будущих доходов;
б) использовать способность объекта оценки приносить поток доходов в течение периода прогнозирования, а также сделать заключение о способности объекта приносить поток доходов в период после периода прогнозирования;
в) определить ставку дисконтирования, отражающую доходность вложений в сопоставимые с объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования, используемую для приведения будущих потоков доходов к дате оценки;
г) осуществить процедуру приведения потока ожидаемых доходов в период прогнозирования, а так же доходов после периода прогнозирования в стоимость на дату оценки.
Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов – аналогов.
Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:
а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от исполнения других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;
б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;
в) согласовывать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.
Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний.
Оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.
По итогам проведения оценки составляет отчет об оценке.
ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости».
Результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки. Результат оценки может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделки или иных действий с объектом оценки, в том числе при совершении сделок купли-продажи, передаче в аренду или залог, страховании, кредитовании, внесении в уставный (складочный) капитал, для целей налогообложения, при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности, реорганизации и приватизации предприятий, разрешении имущественных споров, принятии управленческих решений и иных случаях.
ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке».
Настоящий федеральный стандарт оценки разработан с учетом международных стандартов оценки и устанавливает требования к составлению и содержанию отчета об оценке, информации, используемой в отчете об оценке, а также к описанию в отчете об оценке применяемой методологии и расчетам. Отчет об оценке составляется по итогам проведения оценки.
Отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности, настоящим федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.8
ФСО № 4 «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости».
Настоящий Федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при определении кадастровой стоимости.
При определении кадастровой стоимости объектов недвижимости оценщик должен руководствоваться дополнительными требованиями и (или) процедурами к проведению оценки, установленными настоящим Федеральным стандартом оценки, по отношению к требованиям и (или) процедурам, установленным федеральными стандартами оценки.
Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.
Кадастровая стоимость определяется как для объектов недвижимости, присутствующих на открытом рынке, так и для объектов недвижимости, рынок которых ограничен или отсутствует.
При определении кадастровой стоимости объектами оценки являются объекты недвижимости, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости на дату проведения оценки.
Для целей настоящего Федерального стандарта оценки под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.
ФСО № 5 «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения».
Настоящий федеральный стандарт оценки устанавливает виды экспертизы отчета об оценке, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения.
Настоящий федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при осуществлении экспертизы отчетов об оценке.
Под экспертизой отчета об оценке понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком (оценщиками), являющимся (являющимися) членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы.
В ходе проведения экспертизы отчета об оценке проводится исследование работы, выполненной оценщиком (оценщиками). При проведении экспертизы отчета об оценке экспертом (экспертами) не проводится повторная оценка.
Экспертиза отчета об оценке проводится в соответствии с требованиями ФЗ, федеральных стандартов оценки, стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков, членом экспертного совета которой является эксперт (эксперты), проводящий экспертизу отчета об оценке.
Действия (бездействие) эксперта (экспертов), а также результаты экспертизы могут быть обжалованы оценщиком, подписавшим соответствующий отчет об оценке, в саморегулируемой организации оценщиков в порядке, установленном внутренними документами такой саморегулируемой организации, устанавливающими сроки рассмотрения жалобы на действия (бездействие) эксперта и (или) результаты экспертизы, порядок направления такой жалобы, рассмотрения, принятия решения и уведомления заинтересованных лиц о результатах ее рассмотрения.9
ФСО № 6 «Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков».
Настоящий Федеральный стандарт оценки устанавливает требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков.
Настоящий Федеральный стандарт оценки является обязательным к применению аттестационной комиссией Национального совета по оценочной деятельности при определении уровня знаний при проведении единого квалификационного экзамена.10
2.2. Этапы процесса оценки недвижимости
Проведение оценки стоимости недвижимости включает систему последовательных действий оценщика – от постановки задания на оценку, до составления отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.
Проведение оценки включает следующие этапы11:
1) заключение договора на проведение оценки, включающие задание на оценку;
2) сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;
3) применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;
4) согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;
5) составление отчета об оценке.
Задание на оценку содержит следующую информацию:
а) объект оценки;
б) имущественные права на объект оценки;
в) цель оценки;
г) предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения;
д) вид стоимости;
е) дата оценки;
ж) срок проведения оценки;
и) допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка.
Идентификация объекта оценки и оцениваемого объекта прав проводится на основе правоустанавливающих и правоподтверждающих документов на объект недвижимости и визуального осмотра. Идентификация объекта недвижимости включает описание таких характеристик как адрес, полное юридическое описание, точное местонахождение и границы объекта недвижимости.
Определение цели оценки. Целью оценки является определение стоимости недвижимости, которая в соответствии с действующими международными и российскими стандартами оценки проявляется в различных видах. Вид стоимости объекта оценки диктуется рядом факторов, к которым относятся связанные с ним оцениваемые имущественные права, сфера применения или назначения результатов оценки.
В соответствии с действующими российскими стандартами оценки недвижимости определяют следующие виды стоимости12:
- рыночная стоимость;
- инвестиционная стоимость;
- ликвидационная стоимость;
- кадастровая.
Рыночная стоимость определяется оценщиком, в частности, в следующих случаях:
- при изъятии имущества для государственных нужд;
- при определении стоимости размещенных акций общества, приобретаемых обществом по решению общего собрания акционеров или решению советов директоров (наблюдательного совета) общества;
- при определении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке;
- при определении стоимости неденежных вкладов в уставный (складочный) капитал;
- при определении стоимости имущества должника в ходе процедур банкротства;
- при определении стоимости безвозмездно полученного имущества.
Определение ограничений устанавливается оценщиком на основе анализа используемых данных, информационного обеспечения, необходимости привлечения сторонних экспертов, способов проверки достоверности информации, а также полноты включения промежуточной и вспомогательной информации в окончательный ответ. Указание ограничивающих условий в отчете позволяет своевременно информировать заказчика и других пользователей отчета.
При осуществлении сбора и анализа информации, необходимой для проведения оценки объекта недвижимости, оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию существенную для определения стоимости, в том числе:
- информацию о политических, экономических, социальных, экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки;
- информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов;
- информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затрат, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а так же иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки.
Информация, используемая при определении оценки, должна удовлетворять требования достаточности и достоверности.
Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.
Информация считается достоверной, если она соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при прохождении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.
В ходе оценки стоимости недвижимости необходимо проводить анализ достаточности и достоверности информации.
Специфика объекта недвижимости заключается в наличии множественных вариантов использования, поэтому для объектов недвижимости необходимо до проведения расчета стоимости объекта недвижимости выводить наиболее эффективное использование объекта недвижимости. Анализ наиболее эффективного использования недвижимости проводится в целях адекватной оценки существующего варианта использования оцениваемого объекта, выработки рекомендаций по его оптимальному использованию в целях определения максимально возможной стоимости.
Понятие наиболее эффективного использования недвижимости является рыночным понятием, имеющим ключевое значение для анализа стоимости. Наиболее эффективным считается вид использования, который отвечает четырем критериям: юридическая допустимость или разрешенность, физическая осуществимость, финансовая обеспеченность и максимальная стоимость объекта.
Применение подходов и методов к оценке и расчет стоимости объекта недвижимости проводится на основе собранной информации об объекте и ценообразующих факторах, влияющих на стоимость объекта. Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.
Каждый подход к оценке включает ряд методов. Оценщик в зависимости от вида стоимости, характеристик объекта оценки, информации по объекту оценки и аналогичным объектам недвижимости и т.д. выбирает один или несколько методов оценки в рамках каждого подхода. Выбор методов оценки должен быть аргументирован и описан в отчете об оценке.
Согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки осуществляется для получения итоговой стоимости объекта оценки.
Если в рамках какого-либо подхода использовано больше одного метода оценки, результаты применения методов оценки должны быть согласованы с целью определения стоимости объекта оценки, установленной в результате применения подхода.
При согласовании результатов расчета стоимости объекта оценки недвижимости должны учитываться вид стоимости, установленный в задании на оценку, а также суждения оценщика о качестве результатов, полученных в рамках примененных подходов. Итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в валюте РФ (руб.).
Выбранный оценщиком способ согласования, а также все сделанные оценщиком при осуществлении согласования результатов суждения, допущения и использованная информация должны быть обоснованными. В случае применения для согласования процедуры взвешивания оценщик должен обосновать выбор использованных весов.
Составление отчета об оценке рыночной или иной стоимости объекта оценки - заключительный этап процесса оценки. По итогам проведения оценки составляется отчет об оценке. Требования к содержанию оформления отчета об оценке недвижимости устанавливаются ФЗ от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» (с изм. и доп. на дату оценки) и Федеральным стандартом оценки № 3 «Требования к отчету об оценке».13
2.3. Характеристика подходов к оценке объектов недвижимости
Оценка недвижимости – это методически обоснованное мнение эксперта о стоимости объекта недвижимости и процесс ее определения на основе принятых стандартов оценки, базируясь на принципах оценки недвижимости.
Процедура оценки недвижимости – совокупность приемов, обеспечивающих процесс сбора и анализа данных, проведения расчетов стоимости имущества и оформления результатов оценки.
В соответствии с Федеральными стандартами оценки № 1 для определения стоимости любого типа объекта оценки, как рыночной стоимости, так и нерыночных видов стоимостей оценщик применяет один или большее число подходов к оценке. Под подходом к оценке понимается общепринятая аналитическая методология, имеющая широкое распространение.
Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.
Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости. В его основе лежит принцип замещения, согласно которому инвестор, проявляя должное благоразумие, не заплатит за объект недвижимости сумму большую, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период без существенных задержек. Данный подход оценки может привести к объективным результатам, если возможно точно оценить величины стоимости и износа объекта.
Затратный подход показывает оценку стоимости воспроизводства объекта, увеличенную на рыночную стоимость земли.
Стоимость воспроизводства объекта оценки – сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки.
При использовании данного подхода, процедура оценки состоит из следующих этапов:
- расчет рыночной стоимости имеющегося в распоряжении земельного участка как свободного от улучшений с учетом его наилучшего и наиболее эффективного использования;
- проведение оценки объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий на дату оценки;
- определение величины накопленного износа объекта недвижимости;
- расчет стоимости воспроизводства строения;
- добавление стоимости земельного участка к рассчитанной стоимости воспроизводства строения.
В качестве идентичного объекта рассматривалось типовое здание с тем же, что и у оцениваемого объекта функциональным назначением, и максимально схожим объемно-планировочным и конструктивным решением.
Стоимость затрат на создание идентичного объекта в рыночных ценах на дату оценки, определялась как стоимость строительства объекта в текущих ценах.
В оценочной практике применяют четыре взаимосвязанных метода расчета стоимости строительства зданий и сооружений:
– количественный метод;
– метод учета затрат по укрупненным конструктивным элементам и видам работ;
– метод сравнительных единиц;
– метод объектов-аналогов.
Для определения стоимости строительства оцениваемого объекта недвижимости применяется метод сравнительных единиц (метод укрупненных обобщенных показателей стоимости).
Стоимость строительства возведения объекта-аналога определяется по данным Сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС) зданий и сооружений, разработанных в 1970 – 1972 гг. специально для оценки и переоценки основных фондов. Корректировки показателей единичной стоимости на некоторые отличия объекта оценки и выбранного объекта-аналога были произведены в соответствии с Общей частью к сборникам УПВС и Разъяснениями по вопросам оценки недвижимости при использовании сборников УПВС.
В Сборниках укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС) зданий и сооружений содержатся стоимостные показатели возведения единицы измерения (1 м2 площади, 1 м3 строительного объема и т.д.) для различных типовых зданий и сооружений. Нормативы, включенные в УПВС, составлены в ценах 1969 года и учитывают усредненные затраты в объеме всех глав сводного сметного расчета стоимости строительства, в том числе:
– накладные расходы и плановые накопления;
– затраты, связанные с производством работ в зимнее время;
– прочие затраты, за вычетом возвратных сумм, как то: затраты на временные здания и сооружения, содержание улиц и вывозку мусора, затраты по применению прогрессивно-премиальной системы оплаты труда строительно-монтажных рабочих (СМР) и набору рабочих, затраты на проектно-изыскательские работы и авторский надзор, на содержание аппарата заказчика, учтены затраты на непредвиденные расходы и др.
При определении стоимости строительства объекта оценки, используются удельные стоимостные показатели в уровне сметных цен 1969 г. на единицу объема. Переход к ценам на дату оценки выполнялся с применением индексов цен на строительно-монтажные работы по характерным конструктивным системам зданий и сооружений в региональном разрезе.
Стоимость строительства объекта недвижимости рассчитывается по следующей формуле:
S69 = C69 х K1 х V(S) , (1)
где S69 – стоимость строительства в ценах 1969 г.;
C69 – стоимость строительства на единицу строительного объема / площади в ценах 1969 г. (базисный стоимостной показатель);
V (S) – строительный объем (площадь) здания;
К1 – коэффициент корректировки на климатический район, принят в соответствие с общей частью УПВС.
Формула расчета стоимости воспроизводства строения на дату оценки имеет следующий вид:
S дата оценки = (S69 х I 69-дата оценки + Э +З +Б + НДС+ ПП) – Исум., (2)
где S дата оценки – стоимость воспроизводства объекта на дату оценки;
S69 – стоимость строительства объекта в ценах 1969 года;
I 1969-дата оценки – индекс пересчета стоимости строительства на дату оценки.
Индекс пересчета стоимости строительства на дату оценки (I 69-дата оценки) рассчитывается по формуле:
I 1969-дата оценки = I1969-1984 х I 1984-дата оценки х Кf, (3)
где I1969-1984 – индекс удорожания стоимости СМР на 01.01.1984 г. относительно цен 1969 года;
I1984-дата оценки – индекс удорожания стоимости СМР на дату оценки относительно цен 1984 года;
Кf – коэффициент отношения общей площади брутто к общей площади нетто, в соответствии с «Методикой оценки рыночной восстановительной стоимости строительства одного квадратного метра общей площади объектов федеральной и областной собственности для дачи в аренду»;
Э – оплата за подключение мощности энергоснабжения;
З – затраты на отвод земельного участка;
Б – благоустройства и коммунальные сети.
ПП – прибыль предпринимателя.
Приобретение земельного участка, создание на нем улучшений и последующая продажа – это бизнес, требующий вознаграждения. Предпринимательская прибыль – это требуемая сумма превышения выручки над общими затратами на строительство, которая позволяет назвать данный проект финансово-оправданным для застройщика. Прибыль предпринимателя отражает затраты на управление и организацию строительства, выражает вклад застройщика, осуществляющего экспертизу строительства и берущего на себя риски, связанные со строительством.
НДС – налог на добавленную стоимость, на дату оценки равен.
Исум – суммарный износ объекта недвижимости.
Для определения стоимости строительства строений на дату оценки применялись индексы изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ (СМР) на дату оценки относительно цен 1969 года.
Для перехода стоимости объектов оценки от цен 1969 г. к ценам 1984 г. используется индекс пересчёта стоимости строительства из цен 1969 г. в цены 1984 г.
Для пересчета стоимости строений с 1984 г. на дату оценки используется индекс пересчёта стоимости строительства из цен 1984 г. в цены на дату оценки.
Расчет величины суммарного износа.
Затратный подход предполагает определение износов трех видов: физического, функционального, внешнего износа, которые в стоимостной форме будут вычтены из стоимости воспроизводства объекта недвижимости.
Физический износ (ИФИЗ). Под физическим износом конструкций, элементов, систем инженерного оборудования и здания в целом надо понимать утрату ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека.
Для расчета физического износа объектов существует следующий порядок расчета.
Физический износ определялся по методу «срока жизни», как процентное соотношение фактического срока эксплуатации Тфакт. и нормативного срока службы:
Ифиз. = Тфакт. / Тнорм. х 100 %. (4)
Учитывая в последующих расчетах экономическую природу физического износа и методику его определения с помощью ВСН 53 – 86 (р.) через признаки износа, необходимо выполнить операцию перевода физического износа в его экономический (стоимостной) эквивалент с применением коэффициента 1,25.
Функциональный износ (ИФУНК) объекта оценки определяется потерей стоимости в результате несоответствия проекта, материалов, строительных норм, дизайна современным требованиям.
Внешний износ (ИВН) характеризует ущерб, нанесённый стоимости недвижимости внешними по отношению к ней факторами. Внешний износ обуславливается местоположением объекта и сопровождается снижением ренты в случае коммерческого использования. Следствием является снижение продажной цены (потеря стоимости) объекта из-за изменений в рыночном окружении (общий упадок района, квартала и т.п.).
Величина суммарного износа определяется по формуле:
ИСУМ = (1 – (1 – ИФИЗ / 100) х (1 – ИФУНК / 100) х (1 – ИВН / 100)), (5)
где Ифиз. – физический износ, % доля;
Ифунк. – функциональный износ, % доля;
Ивн. – внешний износ, % доля.
Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Сравнительный подход к оценке базируется на информации о недавних рыночных сделках либо объектах, выставленных на продажу. В его основу положен принцип замещения, который гласит, что рациональный покупатель не заплатит за конкретную собственность больше, чем обойдется приобретение другой собственности, обладающей такой же полезностью.
Применение сравнительного подхода заключается в последовательном выполнении следующих действий:
– изучение рынка цен сделок (за неимением таковых, цен предложений о продаже) тех объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом;
– сбор и проверка информации по каждому отобранному объекту о цене продажи и запрашиваемой цене, оплате сделки, физических характеристиках, местоположении и любых условиях сделки;
– анализ и сравнение каждого объекта с оцениваемым по времени продажи, местоположению, физическим характеристикам, условиям продажи и др.;
– корректировка цен продажи или запрашиваемой цены по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ним и оцениваемым объектом;
– согласование скорректированных цен сопоставимых объектов недвижимости и вывод показателя стоимости оцениваемого объекта.
Применение регрессионного анализа в сравнительном подходе позволяет выявить зависимость стоимости объекта от основных ценообразующих факторов. Метод дает возможность построения статистической модели, описывающую количественную зависимость исследуемого результирующего признака (стоимости) от характеристик (влияющих признаков, ценообразующих факторов) объектов-аналогов для которых известна рыночная ценовая информация. Набор цен аналогов рассматривается как выборка из генеральной совокупности, а их среднее выступает в роли выборочной оценки математического ожидания. Последнее понимается как наиболее вероятное значение цены объектов такого типа в предположении о нормальности ее распределения. Для задач оценки рыночной стоимости объекта рассмотрено применение классической линейной регрессии, основанной на методе наименьших квадратов.
Модель имеет следующий алгоритм расчета: при выборке из n известных значений цен объектов-аналогов y1, y2, …yn, при выделенных k характеристиках объекта недвижимости, влияющих на результирующее значение стоимости, численные значения которых обозначим xi1, xi2,…, xik, для объектов-аналогов и xo1, xo2,…, xok – для объекта оценки, линейная модель регрессии имеет следующий вид:
, (6)
где i = 1, …, n.
Построение регрессионной модели и расчет искомого значения автоматизирован в электронной таблице Excel. Чтобы установить, соответствует ли математическая модель, выражающая зависимость между Y и X, экспериментальным данным необходимо оценить значимость уравнения регрессии с помощью статистики F-критерия Фишера и t-критерия Стюдента, алгоритм нахождения которых заложен в таблице Excel. Расчетное значение этих двух критериев, полученное в результате вывода результатов регрессионной модели, сравнивается с табличным значением, рассчитанным со статистической надежностью 95 %. При Fрасч > Fтабл уравнение регрессии считается значимым, при / t / расч > tкрит значимость большинства регрессионных коэффициентов подтверж-дается.
Расчет рыночной стоимости объекта оценки методом прямого сравнения продаж.
Для проведения данного расчета из всего перечня выставленных на продажу квартир, выбираются самые схожие по основным ценообразующих факторам.
Расчет стоимости объекта оценки представляется в виде табл. Табл. включает в себя характеристики объектов и поправки на разницу в стоимости объекта оценки и объектов, взятых для сравнения. По каждому отличаю (последовательно) вносится корректировка на увеличение или уменьшение стоимости в зависимости от показателей (лучше или хуже).
Отрицательная поправка (–) вносится в случае, если по данному показателю сравнимый объект превосходит оцениваемое имущество.
Положительная поправка (+) вносится, если по данному показателю сравнимый объект уступает оцениваемому имуществу.
Элементы сравнения – это характеристики собственности и сделок, которые определяют факторы, влияющие на цену объекта. Корректировки проводятся по следующим элементам сравнения:
1. Последовательно: передаваемые права собственности; условия финан-сирования; условия продажи; рыночные условия (корректировка на дату продажи).
2. На независимой основе: местоположение; физические характеристики; экономические характеристики; использование объекта; наличие балкона / лоджии; конструктивно-планировочное решение санузла; этаж / этажность; планировка квартиры; и др.
Объекты сравнения, применяемые в данной работе, по элементам сравнения последовательных корректировок, и отличий по физическим характеристикам; экономическим характеристикам; использованию объекта; конструктивно-планировочному решению санузла; этаж / этажность, планировки квартиры отличий не имеют, то есть, равны нулю и в сводной таблице расчета стоимости объекта оценки методом прямого сравнения продаж не приводятся.
Существую следующие виды корректировок:
1. Корректировка на передаваемые права. Поправка учитывает разницу юридического статуса (набора прав) между оцениваемой недвижимостью и сопоставимым объектом.
2. Корректировка на уторговывание. Объекты-аналоги выставлены на продажу по цене предложения. Фактическая цена сделки купли-продажи может быть скорректирована в ходе предварительных переговоров между покупателем и продавцом.
3. Корректировка на месторасположение. Под месторасположением понимается степень привлекательности расположения относительно удобства подъезда, транспортных потоков, близости деловых центров.
4. Корректировка на наличие балкона / лоджии. Наличие балкона или лоджии, является ценообразующим фактором и влияет на стоимость квартиры. Тенденции рынка жилой недвижимости выявили следующую закономерность: квартиры, не имеющие балкона, дешевле аналогичных квартир, имеющих балкон.
5. Корректировка на этаж. Корректировка учитывает разницу в стоимости объекта оценки и объектов-аналогов, расположенных на этажах менее / более привлекательных по сравнению с объектом оценки.
6. Корректировка на планировку квартиры. Корректировка выявляет и рассматривает сходства и различия в планировке объектов. Так, к примеру, квартиры улучшенной планировки при прочих равных условиях будет более интересной потенциальному инвестору по сравнению с квартирами типа «хрущевки».
7. Корректировка на санузел. Поправка, отражает качество и комфортность санитарных узлов в объекте оценки по сравнению с объектами-аналогами.
8. Корректировка на фактическое состояние квартиры. Поправка отражает общее состояние объекта оценки по сравнению с объектами-аналогами.
Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.
Доходный подход базируется на двух основных методах.
Метод дисконтирования денежных потоков (МДДП) основан на прогнозе доходов от определенного периода владения собственностью и дохода от ее продажи в конце прогнозного периода, пересчитанных в текущую стоимость с помощью коэффициента дохода (нормы дисконтирования). Норма дисконти-рования – это расчетная величина. Ее расчет основан на методиках кумулятивного построения, суммирования рисков, цены капитальных вложений, базирующихся на вероятностных данных, связанных с прогнозом будущих изменений в доходах и расходах. Эти данные с высокой долей достоверности могут быть получены в условиях стабильного развитого рынка недвижимости и в условиях стабильной экономической, политической и социальной обстановки в государстве. В условиях нестабильной экономической обстановки и отсутствия развитого рынка недвижимости подобные прогнозы будут обладать малой долей достоверности, что также может привести к возникновению большой ошибки в определении рыночной стоимости недвижимости данным методом.
(7)
где PV – настоящее значение денежного потока;
CF – будущее значение денежного потока;
n – количество периодов времени, на которое производится вложение;
i – номинальная ставка процента, которая учитывает инфляцию.
Метод прямой капитализации (МПК) как частный случай, позволяет простым способом путем деления годового дохода на соответствующую норму дохода (норму капитализации) или путем умножения его на соответствующий коэффициент дохода (валовый рентный мультипликатор) получить стоимость недвижимости. Такой метод осуществим только в условиях развитого рынка недвижимости, когда норма капитализации или валовый рентный мультипликатор для каждого вида собственности выработан по результатам множества сделок с недвижимостью, связанных с передачей прав собственности на нее. В условиях, когда производится недостаточно сделок купли-продажи недвижимости в рассматриваемом районе, говорить о сколько-нибудь достоверной норме капитализации или валовом рентном мультипликаторе, основанном на рыночных данных, не имеет смысла, так как они отсутствуют или их несравнимо меньше, чем требуется для выработки ставки капитализации. Методики расчета нормы капитализации математическими методами, то есть не основанных на рыночных данных, могут привести к ошибочным значениям ставок капитализации и, как следствие, к ошибкам в определении рыночной стоимости недвижимости данным методом, а методики, основанные на рыночных данных, не могут быть применены из-за отсутствия рыночных данных.
В данной работе применяется метод прямой капитализации, так как потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину; потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.
Определение рыночной ставки арендной платы и потенциального валового дохода. Определение рыночной ставки арендной платы основывается на анализе фактически сложившихся или запрашиваемых на рынке ставках арендной платы по квартирам, аналогичным оцениваемой.
Для определения действительного валового дохода необходимо внести поправку в потенциальный валовой доход на возможную недозагрузку площадей и риск недополучения арендной платы.
Данные потери рассчитываются по формуле:
К = (Кn х Nf) \ No, (8)
где Кn – коэффициент оборачиваемости арендных помещений, отражающий долю арендных площадей, на которых в течение года происходит смена арендаторов;
Nf – число арендных периодов, которое необходимо для поиска новых арендаторов после ухода старых;
No – общее число арендных периодов (число платежей арендной платы) в год.
Определение величины операционных расходов.
Для этой цели используются наиболее типичные операционные расходы собственника на сегменте рынка аренды квартир, которые, как правило, включают налог на имущество и страхование. Коммунальные платежи, оплату телефонной связи оплачивает арендатор.
Определение коэффициента капитализации.
За основу установления величины коэффициента капитализации исполь-зуется значение коэффициента капитализации для аналогичных квартир, определенный методом рыночной экстракции.
Рыночная экстракция – это метод определения коэффициента капитализации на основе анализа соотношения арендных ставок при условии, что существующее использование объектов соответствует их наилучшему и наиболее эффективному использованию, и цен продаж этих объектов недвижимости по данным реальных сделок или соответствующим образом скорректированных цен предложений по аренде и продаже.
Формула определения величины коэффициента капитализации (R) методом рыночной экстракции имеет следующий вид:
(9)
где NOI – чистый операционный доход от квартиры, руб. / год;
V – рыночная стоимость квартиры, руб.
3. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ КВАРТИРЫ ДЛЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
3.1. Анализ состояния окружения объектов оценки
Сложившаяся структура застройки г. Новосибирска сформировалась под воздействием объективных причин. Исторический центр города формировался вокруг железнодорожного вокзала и постепенно смещался в сторону коммунального моста, связавшего два берега реки Обь.
В настоящее время существует 10 административных районов: Центральный, Железнодорожный, Заельцовский, Калининский, Дзержинский, Октябрьский, Первомайский, Советский, Кировский и Ленинский. Каждый район имеет свои локальные центры деловой активности, оказывающие влияние на уровень цен на недвижимость и определяющие ценовые зоны рынка жилой недвижимости города.
Центр г. Новосибирска, включающий в себя часть Центрального района с ярко выраженными точками притяжения (площадь Ленина, ул. Ленина, часть Красного проспекта, Вокзальная магистраль, Октябрьская магистраль, часть улиц Советской. М. Горького, Гоголя) и часть Железнодорожного района (Вокзальная магистраль, часть улиц Урицкого, Ленина) – характеризуются высокими ценами, как на жилую, так и на коммерческую недвижимость.
Зона, прилегающая к линии метро, протянувшейся через Ленинский, Центральный, Железнодорожный, Заельцовский, Октябрьский и Дзержинский районы, характеризуются также высоким уровнем цен на недвижимость различного назначения и высоким спросом потенциальных покупателей. Среди сформировавшихся локальных центров данной ценовой зоны можно назвать: проспект К. Маркса (ст. метро «Площадь Маркса», ст. метро «Студенческая»), часть ул. Кирова (ст. метро «Октябрьская»), ул. Восход, Зыряновская (ст. метро «Речной вокзал»), ул. Гоголя (ст. метро «Маршала Покрышкина»), ул. Кропоткина, часть Красного проспекта (ст. метро «Гагаринская»), площадь Калинина (ст. метро «Заельцовская»).
Районы средней удаленности – Калининский и Дзержинский, частично Октябрьский (ул. Выборная), характеризуются средним уровнем цен на недвижимость, однако, имеют свои локальные центры, сосредоточенные вокруг значимых зданий районов (стадион «Сибирь», универмаг «Калининский», ДК им. Чкалова, ст. метро «Березовая роща»), в которых цены имеют постоянную тенденцию к повышению.
Среди удаленных районов города – Кировский, часть Ленинского района (ж/м Западный, ж/м Юго-Западный), Первомайский и Советский. Советский район занимает особое место. В то время как Кировский и Первомайские районы характеризуются наиболее низкими ценами на помещения различного назначения, в том числе и на жилую недвижимость, стоимость жилья в Советском районе достигает уровня цен в центре города Новосибирска и прилегающих к центру районах. Престижной частью Советского района с наиболее высокими ценами на жилую недвижимость являются верхняя зона Академгородка, со сложившейся в 1960-1970-е годы застройкой зданиями научно-исследовательских институтов и жилыми домами, окруженной лесным массивом. Основные улицы верхней зоны Академгородка: проспекты Строителей, Академика Лаврентьева, Морской, улица Золотодолинская.
3.2. Характеристика объекта недвижимости
Недвижимость – это имущество, которое может использоваться не одним, а несколькими способами. Поскольку каждому способу использования объекта недвижимости соответствует определенная величина его стоимости, то перед проведением оценки выбирается один способ использования, называемый наилучшим и наиболее эффективным.
Проведем оценку рыночной стоимости квартиры, расположенной по адресу: город Новосибирск, улица Филатова, дом 12, кв. Х.
Принимая во внимание месторасположение оцениваемого объекта, я считаю, что использование объекта по своему функциональному назначению в качестве жилья, отвечает критерию наилучшего и наиболее эффективного использования собственности. В данное время объект эксплуатируется в оптимальном режиме. Описание объекта оценки можно рассмотреть в табл. 1.
Таблица 1 – Характеристика объекта оценки
|
Объект оценки |
Квартира |
|
Текущее (целевое) использование объ екта оценки |
Жилое помещение |
|
Этаж |
1 |
|
Количество жилых комнат в квартире |
1 |
|
Общая площадь, м² (согласно техниче ским документам) |
30,5 |
|
Жилая площадь, м² |
16,8 |
|
Планировка комнат |
- |
|
Кухня, м² |
6,0 |
|
Сан. узел |
Совмещенный |
|
Наличие балкона, лоджии |
Нет |
|
Внутренняя отделка объекта оценки (фи зическое состояние), принято согласно визуальному осмотру помещения, а также информации, предоставленной За казчиком |
Состояние - удовлетворительное: Окна - деревянные стеклопакеты; Двери - межкомнатные - деревянные; входные - металлические; Стены - обои, покраска, керамическая плитка; Пол - деревянный окрашенный, керамическая плитка; Потолок - побелка, покраска. |
|
Сантехнические и электротехнические устройства и приборы |
Монтирована система теплоснабжения с установ кой радиаторов отопления; вертикальная разводка систем горячего и холодного водоснабжения и водоотведения, с установкой приборов; электри ческая проводка с установкой розеток и выключа телей. Состояние хорошее. |
|
Прочие характеристики объекта оценки |
- |
|
Сведения о неутвержденных (незакон ных) перепланировках, переоборудова нии жилого помещения на дату оценки |
Отсутствуют, планировка помещений соответст вует предоставленным техническим документам. |
3.3. Расчет рыночной стоимости объекта оценки, принятыми подходами
Затратный подход в оценке жилой недвижимости в большинстве случаев не отражает рыночную стоимость, особенно недвижимости расположенной в центральных частях города. Так при определении стоимости квартир затраты на строительство жилья не соответствуют ценам, сложившимся на данную категорию имущества на рынке недвижимости. Также отсутствуют полные информационные данные о технических характеристиках и параметрах всего здания и земельного участка, на котором оно расположено, необходимых для реализации данного подхода. Поэтому затратный подход в данном случае не применялся, в связи невозможностью отображения корректной рыночной стоимости объекта.
Подход к оценке с точки зрения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими аналогичными объектами, которые были проданы или включены в реестр на продажу, путем внесения корректировок на существующие отличия. Рыночная стоимость определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.
Сравнительный подход, наиболее действенен для объектов, по которым имеется достаточное количество информации если не по сделкам купли - продажи, то по предложениям.
В рамках сравнительного подхода в данном отчете принят метод сравнения продаж, так как выполняются условии его реализации, и существуют достаточное количество достоверной рыночной информации на данном сегменте рынка.
Применение данного метода, заключающегося в следующем:
- изучение рынка с целью получения достоверной информации обо всех факторах имеющих отношение к объектам сравнимой полезности;
- определение объектов сравнения и проведение сравнительного анализа по каждому объекту – аналогу;
- сопоставление оцениваемого объекта с аналогами с целью корректирования их стоимости;
- приведение скорректированных цен объектов – аналогов к рыночной стоимости объекта оценки;
- вывод об итоговой стоимости.
Аналогом для оцениваемого объекта является объект сопоставимый по своим потребительским, техническим и эксплуатационным характеристикам.
Цена объекта – аналога – денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект – аналог на открытом рынке.
Цель введения корректировок (поправок) заключается в приведении каждого объекта сравнения к оцениваемому объекту по всем выбранным признакам.
В зарубежной и отечественной практике выделяют девять основных элементов сравнения:
- имущественные (переданные) права на недвижимость;
- условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости;
- условия продажи (чистота сделок);
- динамика сделок на рынке (дата продажи);
- местоположение (пространственно – территориальные характеристики объектов);
- физические характеристики;
- экономические характеристики;
- текущее использование (отклонения от целевого использования);
- наличие движимого (недвижимого) имущества.
При применении первых четырех юридических корректировок должна быть соблюдена определенная последовательность, и каждая последующая корректировка выполнятся на базе предыдущей, последовательность физических корректировок, касающихся состояния, местоположения, площади объекта и т.д., может быть определена произвольно.
После внесения всех корректировок рассчитывается общая и чистая валовая коррекция.
Общая чистая коррекция – это сумма положительных и отрицательных корректировок.
Общая валовая коррекция – это сумма корректировок, взятых по абсолютной величине.
Весовые коэффициенты учитывают диапазон разброса общей валовой коррекции и назначаются, обратно пропорционально величине общей валовой коррекции.
Вносимые корректировки должны отражать ценообразующие факторы, то есть факторы, из-за которых различаются цены на выставляемые в продажу объекты. Но большинство оценщиков вместо изучения рынка и выявления механизмов ценообразования пользуются уже заранее заготовленными факторы, о которых узнали из учебников и курсов повышения квалификации, а иногда и из требований к оценщикам банков, муниципалов и прочих контролирующих структур. Корректировки в строгой последовательности забиваются в эксель-расчетную форму и живут там долгие годы, предоставляя оценщикам право лишь менять их величину, а иногда способ расчетов.
Результатом корректирования цен объектов – аналогов следует считать, когда откорректированные цены аналогов близки друг другу. На практике идеал недостижим. Редко удается получить близкие значения откорректированных цен. Поэтому на этапе согласования отдается предпочтение (присваивается наибольший вес) сопоставимому объекту для которого требуется наименьшая величина корректировки (наименьшая общая валовая коррекция, наименьшее количество вводимых корректировок).
Качественные и количественные характеристики объектов – аналогов приведены в корректировочной таблице, приведенной в табл. 2.
Описание корректировок.
Корректировка на передаваемые (оцениваемые) права на недвижимость. Имущественные права на недвижимость играют основную роль в формировании стоимости на объект недвижимости, а соответственно и на цены продаж. При прочих равных условиях цена продажи объекта недвижимости будет выше при абсолютной стоимости на него: полном праве собственности на здание и сооружения и на земельный участок. При сделке купли – продажи объекта недвижимости покупателю передаются полные права собственности в полном объеме: владеть, пользоваться и распоряжаться данной недвижимостью. Введение тех или иных ограничений на право собственности (отсутствие прав на земельный участок, сервитут, ипотека и пр.), существенно снижает стоимость недвижимого имущества, а соответственно и цену продажи.
Таблица 2 – Корректировочная таблица
|
Показатель |
Объект оценки |
№ 1 |
№ 2 |
№ 3 |
№ 4 |
№ 5 |
|
Сравниваемые параметры |
1-комнатная квартира на 1-м этаже 5-этажного жилого дома, общей площадью - 30,5 м², жилой - 16,8 м², по ад ресу: Новоси бирская область, г. Новосибирск, Ленинский рай-он, ул. Фила това, д. 12, кв. Х |
1-комнатная квар-тира на 2-м этаже 5-этаж ного жило-го дома, общей площадью - 30,0 м², жилой - 18,0 м², по адресу: Новосибирская область, г. Но во-сибирск, Ленин-ский район, ул. Филатова, д. 9 |
1-комнатная квар-тира на 2-ом этаже 5-этаж ного жилого дома, об-щей площадью - 31,0 м², жилой - 17 м², по адресу: Новосибирская область, г. Ново-сибирск, Ленин-ский район, ул. Филатова, д. 10 |
1-комнатная квар тира на 1-м этаже 5-этажного жило-го дома, общей пло щадью - 30,0 м², жилой - 17,0 м², по адресу: Новосибир ская область, г. Ново-сибирск, Ленин ский район, ул. Фа садная, д. 8 |
1-комнатная квар тира на 2-м этаже 5-этажно-го жи лого жома, общей пло-щадью - 31,0 м², жилой - 17,0 м², по адресу: Но восибирская об ласть, г. Ново-си бирск, Ленин-ский район, ул. Фасад ная, д. 8 |
1-комнатная квар тира на 4-м этаже 5-этажного жи лого дома, общей площадью - 30,0 м², жилой - 17,0 м², по адресу: Но восибирская об ласть, г. Новоси бирск, Ленинский район, ул. Фасад ная, д. 15 |
|
Источник инфор мации |
|
НГС-недвижи мость, . http://-homes.ngs.ru от 03.01.2012 г., ГЖА ЦИП, т. (383) 222-34-14 |
НГС-недвижи мость, . http://-homes.ngs.ru от 03.01.2012 г., АН СМФН, т. (383) 299-73-06 |
НГС-недвижи мость, http://-homes.ngs.ru от 03.01.2012 г., АН Большой город, т. (383) 361-50-00 |
НГС-недвижи мость, http://-homes.ngs.ru от 03.01.2012 г., т. (383) 201-44-00 |
НГС-недвижи мость, http://-homes.ngs.ru от 03.01.2012 г., Открытый город, т. (383) 263-16-03 |
|
Общая площадь, м² |
30,50 |
30,00 |
31,00 |
30,00 |
31, 00 |
30,00 |
|
Цена объекта-аналога, руб. |
1 500 000 |
1 630 000 |
1 470 000 |
1 530 000 |
1 430 000 |
|
|
Цена 1 м² объек-та-аналога, руб. |
50 000 |
52 580,65 |
49 000 |
49 354,84 |
47 666,67 |
|
|
Приведение цены предложения к цене продажи (скидка при про даже) |
|
Есть |
Есть |
Нет |
Нет |
Есть |
|
Корректировка, % |
- 1,0 |
- 1,0 |
0,0 |
0,0 |
- 1,0 |
Продолжение табл. 2.
|
Передаваемые (оцениваемые) права |
Право собствен ности |
Право собствен ности |
Право собствен ности |
Право собствен-ности |
Право собствен-ности |
Право собствен ности |
|
Корректировка, % |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
|
|
Условия финан сирования |
|
Рыночные |
Рыночные |
Рыночные |
Рыночные |
Рыночные |
|
Корректировка, % |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
|
|
Условия продажи |
Рыночные |
Рыночные (пуб личная оферта) |
Рыночные (пуб личная оферта) |
Рыночные (пуб личная оферта) |
Рыночные (пуб-лич ная оферта) |
Рыночные (пуб личная оферта) |
|
Корректировка, % |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
|
|
Условия рынка (дата оценки / предло жения) |
Текущая |
Текущая |
Текущая |
Текущая |
Текущая |
Текущая |
|
Корректировка, % |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
|
|
Скорректированная цена, руб. |
49 500,00 |
52 054,84 |
49 000,00 |
49 354,84 |
47 190,00 |
|
|
Местоположение, удаленность |
Новосибирская область, г. Ново сибирск, Ленин ский район, ул. Филатова, д. 12. кв. Х |
Новосибирская область, г. Ново-сибирск, Ленинс-кий район, ул. Филатова, д. 9 |
Новосибирская область, г. Ново-сибирск, Ленин-ский район, ул. Филатова, д. 10 |
Новосибирская область, г. Ново-сибирск, Ленин-ский район, ул. Фасадная, д. 8 |
Новосибирская об ласть, г. Ново-си бирск, Ленин-ский район, ул. Фасадная, д. 8 |
Новосибирская область, г. Ново сибирск, Ленин ский район, ул. Фасадная, д. 15 |
|
Средняя |
Средняя |
Средняя |
Средняя |
Средняя |
Средняя |
|
|
Корректировка, % |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
|
|
Физическое со стояние |
Удовлетвори тельное |
Хорошее |
Хорошее |
Хорошее |
Хорошее |
Хорошее |
|
Корректировка, % |
- 5,0 |
- 5,0 |
- 5,0 |
- 5,0 |
- 4,0 |
|
|
Тип помещения, конструктивное решение, и т.д. |
1-й этаж 5-этаж ного кирпичного жилого дома |
2-й этаж 5-этаж ного кирпичного жилого дома |
2-й этаж 5-этаж ного кирпичного жилого дома |
1-й этаж 5-этаж ного кирпичного жилого дома |
2-й этаж 5-этаж-ного кирпичного жилого дома |
4-й этаж 5-этаж ного кирпичного жилого дома |
|
Корректировка, % |
- 1 |
- 1 |
0 |
- 1 |
- 1 |
Продолжение табл. 2.
|
Планировка по мещений |
Типовое строи тельство |
Типовое строи тельство |
Типовое строи тельство |
Типовое строи тельство |
Типовое строитель ство |
Типовое строи тельство |
|
Корректировка, % |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
|
|
Общая площадь, м² |
30,50 |
30,00 |
31,00 |
30,00 |
31,00 |
30,00 |
|
Корректировка, % |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
|
|
Жилая площадь, м² |
16,80 |
18,00 |
17,00 |
17,00 |
17,00 |
17,00 |
|
Корректировка, % |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
|
|
Площадь кухни, м² |
6,00 |
6,00 |
6, 00 |
6,00 |
6,00 |
6,00 |
|
Корректировка, % |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
|
|
Сан. узел |
Совмещенный |
Совмещенный |
Совмещенный |
Совмещенный |
Совмещенный |
Совмещенный |
|
Корректировка, % |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
|
|
Балкон / лоджия |
Нет |
Нет |
Балкон |
Нет |
Балкон |
Нет |
|
Корректировка, % |
0,0 |
- 0,50 |
0,0 |
- 0,50 |
0,0 |
|
|
Экономические характеристики |
|
Равноценны |
Равноценны |
Равноценны |
Равноценны |
Равноценны |
|
Корректировка, % |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
|
|
Текущее (целевое) использование |
Жилой фонд |
Жилой фонд |
Жилой фонд |
Жилой фонд |
Жилой фонд |
Жилой фонд |
|
Корректировка, % |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
|
|
Наличие движи мого имущества, неотделимых улучшений |
Нет |
Нет |
Нет |
Нет |
Нет |
Нет |
|
Корректировка, % |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
|
|
Суммарная корректировка, % |
- 6,0 |
- 6,5 |
- 5,0 |
- 6,5 |
- 5,0 |
|
|
Скорректированная цена, руб. |
46 530,00 |
48 671,27 |
46 550,00 |
46 146,77 |
44 830,50 |
Продолжение табл. 2.
|
Общая чистая коррекция, % |
- 7,0 |
- 7,5 |
- 5,0 |
- 6,5 |
- 6,0 |
|
Количество корректировок |
3 |
4 |
1 |
3 |
3 |
|
Общая валовая коррекция, % |
7,0 |
7,5 |
5,0 |
6,5 |
6,0 |
|
Весовой коэффициент |
0,20 |
0,20 |
0,20 |
0,20 |
0,21 |
|
Взвешенная стоимость, руб. |
9 306,00 |
9 734,25 |
9 310,00 |
9 229,35 |
9 414,41 |
|
Рыночная стоимость 1 м² объекта оценки, руб. |
|
|
|
46 994,01 |
|
|
Рыночная стоимость объекта оценки (округленно), руб. |
|
|
|
1 433 000,00 |
Условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости (условия финансирования). Стремление участников сделки купли – продажи получить максимальную выгоду порождает различные варианты расчетов, которые в свою очередь влияют на цену продажи. Расчет корректировки на условия финансирования, от сущности финансовых договоренностей: производится ли расчет покупателя за счет собственных средств; получение покупателем кредита у финансовой структуры, либо финансирование сделки производится самим продавцом, при этом зачастую корректировки на условия финансирования объединяются.
Корректировка на условия продажи (чистота сделки). Определение данной корректировки достаточно сложная процедура, учитывая трудности с выявлением мотиваций при приобретении недвижимости. В общем виде корректировка может быть представлена как разница между рыночной стоимостью объекта недвижимости без каких-либо отклонений по чистоте сделки и стоимостью продажи объекта аналога с выявленными нетипичными мотивациями его приобретения.
Корректировка на дату продажи. Данная корректировка учитывает динамику (рост, снижение) цен на рынке недвижимости.
Так как при анализе были использованы цены предложений на текущую дату, то корректировки на условия продажи и время продажи нами не делались в предположении того, что они для объекта оценки сравнимых объекта одинаковы.
Величина корректировки на местоположение выводится из анализа продаж подобных объектов с разными географическими характеристиками, поэтому можно сказать, что корректировка на местоположение отражает разницу в стоимости земли для данных объектов. Местоположение является одним из наиболее важных факторов, определяющих стоимость недвижимости.
Физические характеристики определяют полезность объекта недвижимости. Перечень таких характеристик разнообразен: готовность объекта к эксплуатации, тип помещения, материалы, использованные при строительстве, архитектурные и объемно – планировочные и конструктивные решения, размер и форма, наличия коммуникаций. Состояние внутренней отделки, дополнительных характеристик и т.д. Качественные характеристики объекта оценки могут существенно влиять на стоимость объекта. Учитывая различные особенности объекта оценки и объектов – аналогов проводятся соответствующие корректировки.
Корректировка на площадь. Помещения, участвующие в расчете рыночной стоимости схожи по площади. Анализ привлеченных данных по объектам сравнения рынка недвижимости показывает, что цена наименьшего по площади объекта, является наибольшей в расчете на единицу сравнения. Но в последнее время идет тенденция востребования более комфортного жилья, и зависимость может происходить обратная.
Экономические характеристики. Этот элемент сравнения используется для оценки объектов доходного типа. К таким характеристикам относятся те параметры, которые влияют на основные результаты использования доходной недвижимости: условия и сроки аренды, скидки к арендной плате, коэффициенты капитализации и дисконтирования для исчисления арендного дохода т.д.
Текущее использование. После выбора перечня сравниваемых объектов одноцелевого использования необходимо вносить поправки на существующие различия между ними, соответствующие сложившимся условиям на рынке недвижимости.
Наличие движимого имущества (оборудования, мебели, отделимых улучшений). Согласно определению «недвижимость», «недвижимое имущество» необходимо анализировать сделки купли – продажи аналогичных объектов на предмет исключения из цены сравниваемого объекта стоимости движимого имущества.
Также проводятся корректировки, учитывающие разницу между ценой предложения и фактической ценой продажи (существующий торг, скидка при покупке жилья).
Объяснение корректировки.
В результате проведенного качественного и количественного анализа данного сегмента рынка на дату оценки, обработки привлеченных статистических рыночных данных, интервьюирования осведомленных участников рынка (риэлторов, специалистов по недвижимости), сопоставления парных продаж при работе с источниками информации приведенных в корректировочной таблице, оценщиком были выявлены значения корректировок и их диапазон, указанные в табл. 3.
Расчет ликвидационной стоимости объекта оценки.
Ликвидационная стоимость - стоимость, по которой объект оценки, мог бы быть продан на открытом конкурентном рынке, если бы срок реализации объекта был короче «разумно долгого» для данного типа объектов на данном рынке.
Ликвидационная стоимость (несмотря на то, что она относится к нерыночной базе стоимости) является производной величиной от рыночной стоимости.
Согласно Федеральным Стандартам Оценки (ФСО № 2) ликвидационная стоимость объекта оценки есть наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.
Риск ликвидности – это риск, связанный с невозможностью продать за наличные деньги инвестиционный инструмент (в данном случае – объект жилой недвижимости) в подходящий момент и по приемлемой цене. Ликвидность данного инвестиционного инструмента – важный аргумент для инвестора, желающего сохранить гибкость своего портфеля. Инвестиционные инструменты, продающиеся на «вялых» рынках, где спрос и предложение невелики, как правило, менее ликвидны, чем те, торговля которыми ведется на «оживленных» рынках. Однако чтобы быть ликвидным, инструменты инвестирования должны легко продаваться по приемлемой цене. Вообще, продать любой инвестиционный инструмент можно довольно просто, значительно снизив на него цену.
Таблица 3 – Объяснение корректировок
|
Наименование корректировки |
Диапазон корректировки |
Значение корректировок для объектов-аналогов |
Описание |
||||
|
№ 1 |
№ 2 |
№ 3 |
№ 4 |
№ 5 |
|||
|
Приведение цены предложения к цене продажи (скидка при продаже), % |
0 – 10 |
- 1 |
- 1 |
0 |
0 |
- 1 |
В связи с отсутствием роста цен, малой актив ностью данного сегмента рынка и присутст вующим большим торгом при покупке на рынке жилой недвижимости на дату оценки, соответ ственно недвижимость, имеющая высокую лик видность подвержена и меньшему значению скидки при продаже |
|
Передаваемые (оце ниваемые) права, % |
В зависимости от оформлен ных имущественных прав |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
Все объекты сравнения обладают теми же пра вами, что и оцениваемый объект |
|
Условия финансиро вания, % |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
Для всех объектов сравнения условия финанси рования являются рыночными, условия финан сирования для объекта оценки ипотечный кре дит; на дату оценки рыночные условия финан сирования не отличаются от ипотечных. В связи, с чем данная корректировка не произво дится. |
|
Условия продажи |
В зависимости от условий и времени продажи, динамики роста (снижения) цен |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
Для всех объектов сравнения условия продажи являются рыночными, объекты аналоги выстав лены в форме публичной оферты в настоящее текущее время |
|
Условия рынка (дата оценки/предложения), % |
|||||||
|
Физические корректировки |
|||||||
|
Местоположение, % |
В зависимости от ценовой зоны |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
Объекты-аналоги расположены в аналогичной ценовой зоне (относительно центра района, транспортной доступности и окружающей ин фраструктуры) |
Продолжение табл. 3.
|
Физическое состоя ние, % |
Удовлетворительное/хорошее – 1 – 25 %; удовлетвори-тель ное / отличное (отделка совре менными материалами класса «Люкс») – до 45 %; удовле творительное / под «самоот делку» – 0 – 5 % |
- 5 |
- 5 |
- 5 |
-5 |
- 4 |
Разница в удельной стоимости квартир с раз ным состоянием отделки, руб. все объекты-ана логи выставлены на продажу в различном со стоянии, как и объект оценки |
|
Тип помещения, кон структивное решение, и т. д., % |
|
- 1 |
- 1 |
0 |
- 1 |
- 1 |
Суммарная ("Этаж / этажность" + "Материал стен" |
|
Этаж/этажность, % |
Средний этаж/ 1-й этаж – 0 - 5 %; средний этаж/последний этаж – 1 – 3 % |
- 1 |
- 1 |
0 |
- 1 |
- 1 |
Корректировка учитывает разницу в ценах 1 м² квартир, имеющих крайнее и среднее этажное расположение жилых помещений в доме |
|
Материал стен, % |
Кирпич/панель – 0 – 3 % |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
Корректировка учитывает разницу в ценах 1 м² квартир, находящихся в домах с различным ма териалом стен, аналогичных по прочим пара метрам |
|
кирпич/дерево (шлакоблок) – 5 - 15 % |
|||||||
|
кирпич/дерево (шлакоблок) – 5 – 15 % |
|||||||
|
кирпич/монолит – 0 % |
|||||||
|
Планировка помеще ний, % |
В зависимости от типа квар тир |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
Суммарная ("Типизация жилого дома" + "Изолированность помещений"), объ екты сравнения отличаются типам планировки, что объект оценки |
|
Типизация жилого дома |
Улучшенной плани ровки / типовая – 0 - 5%; улучшенной плани ровки/полногабаритная – 0 – 5 %; типо вая / полно-габаритная – 0 – 10 % |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
Корректировка учитывает разницу в ценах 1 кв.² квартир, находящихся в домах различной типизации аналогичных по прочим параметрам |
Продолжение табл. 3.
|
Изолированность по мещений (комнат в квартире), % |
1 – 2 % за каждую изолиро ванную комнату |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
Корректировка учитывает разницу в ценах 1 м² квартир, имеющих смежные изолированные комнаты |
|
Общая площадь, м² |
В зависимости от типа квар тир. Для корректировок "Жи лая площадь" и "Кухня" как правило не учитывается в ус ловиях сложившегося рынка на цене 1 м² |
0 % |
0 % |
0 % |
0 % |
0 % |
Все объекты сравнения являются типичными представителями рынка для соответствующего типа квартир |
|
Сан. узел, % |
Раздельный/совмещенный - 0,5 – 1 % для квартир с коли чеством комнат больше од ной; для однокомнатных – 0 % |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
Корректировка учитывает разницу в ценах 1 м² квартир, имеющих совмещенные и раздельные сан/узлы |
|
Балкон/лоджия, % |
0,5 % за наличие дополни тельного балкона или лод жии |
0 |
0,5 |
0 |
0,5 |
0 |
Корректировка учитывает разницу в ценах 1 м² квартир, имеющих балконы (лоджии) и квар тир без балконов (лоджий) |
|
Экономические ха рактеристики, % |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
Как правило, для данных целей настоящей оценки при определении рыночной стоимости подбираются объекты-аналоги, имеющие по добные характеристики, во избежание искаже ния стоимости объекта оценки |
|
Текущее (целевое) использование, % |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
|
|
Наличие движимого имущества, неотде лимых улучшений, % |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
В случае наличия движимого имущества, ме бели, или неотделимых улучшений проводится коррекция цены объекта-аналога относительно процентного содержания рыночной стоимости имеющегося имущества |
Реальная ликвидационная стоимость меньше рыночной из-за влияния двух факторов: фактора ограничения времени продажи и фактора вынужденной продажи – психологического аспекта воздействующего на инициативу покупателей. Реально предоставляется возможным аналитически оценить величину воздействия фактора ограничения времени продажи, и невозможным – воздействия фактора вынужденной продажи. Поэтому при определении реальной ликвидационной стоимости, сначала аналитически оценивается ее верхняя граница, потом экспертным путем делается скидка на фактор вынужденной продажи.
В целях обеспечения кредита залогом ликвидационная стоимость объекта оценки рассчитывается справочно, для целей консультирования кредитора, т.к. предполагается, что в случае невозврата заемщиком кредита, придется реализовывать заложенное имущество в краткие сроки и нести дополнительные расходы, связанные с продажей объекта залога. Но данная стоимость действительна только на дату проведения оценки и не может быть использована как чистая стоимость реализации объекта оценки в случае дефолта в последующем.
В данном отчете ликвидационная стоимость, без учета скидки обусловленной вынужденной продажей, рассчитана по методологии Юрия Козыря ( Модель 1, ООО «Лаборатория инвестиций «Лабрейт»).
РЛ = РЛ1(t)х(1 - Зр); РЛ1(t) = Pm / (1 + у)х(te - t) / T , (10)
где Pm – рыночная стоимость объекта оценки, руб.;
y – среднерыночная доходность вложений в подобные объекты, %;
te – нормальное время экспозиции подобных объектов, дни;
t – заданное время экспозиции, дни;
T – период времени к которому привязана ставка доходности, дни;
РЛ1 (t) – ликвидационная стоимость с учетом фактора ограничения времени, руб.;
Зр – дополнительные затраты на реализацию, %;
РЛ – реальная ликвидационная стоимость объекта оценки, руб.
Таблица 4 - Расчет ликвидационной стоимости объекта оценки
|
Описание |
Обозначение |
Значение |
|
Рыночная стоимость объекта оценки, руб. |
Pm |
1433000,00 |
|
Среднерыночная доходность вложений в подоб ные объекты, % (по данным Аналитического агентства RID Analytics) |
y |
8,2 |
|
Нормальное время экспозиции подобных объек тов, дни |
tе |
180 |
|
Заданное время экспозиции, дни |
t |
30 |
|
Период времени, к которому привязана ставка до ходности, дни |
T |
360 |
|
Ликвидационная стоимость с учетом фактора ог раничения, руб. |
РЛ1(T) |
1276000,00 |
|
Дополнительные затраты на реализацию, % |
Зр |
3,00 |
|
Реальная ликвидационная стоимость объекта оценки, руб. |
РЛ |
1238000,00 |
На основании представленных расчетов пришли к выводу, что: ликвидационная стоимость объекта оценки, по состоянию на дату оценки – 15 января 2012 г. составила: 1238000,00 (Один млн. двести тридцать восемь тыс.) руб.
3.4. Согласование результатов оценки рыночной стоимости, объекта недвижимости
При определении рыночной стоимости объекта оценки не были использованы затратный, доходный подходы, т.к. стоимость объекта оценки связана с конъюнктурой цен жилья на рынке недвижимости сформировавшемся на дату оценки, и не может быть привязана к затратам на его строительство и доходам от его эксплуатации.
Обоснование рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода, наиболее корректно с нашей точки зрения дает представление о стоимости объекта, и соответствует требованиям стандартов по оценке и требованиям действующего законодательства, регулирующих оценочную деятельность в РФ.
В результате проведенного анализа и расчетов выявлено, что.
Рыночная стоимость 1 - комнатной квартиры на 1 – м этаже 5 – этажного жилого дома, расположенного по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, ул. Филатова, д. 12, кв. Х, по состоянию на дату оценки - 03 января 2012 г. составила: 1433000, 00 (Один млн. четыреста тридцать три тыс.) руб. Ликвидационная стоимость объекта оценки составила: 1238000, 00 (Один млн. двести тридцать восемь тыс.) руб.
В данной работе проведена оценка рыночной и ликвидационной стоимости однокомнатной квартиры, по состоянию на 03 января 2012 г. для целей ипотечного кредитования.
Ипотечный кредит: расчет платежа.
Аннуитетный платеж - это равный по сумме ежемесячный платеж по кредиту, который включает в себя сумму начисленных процентов за кредит и сумму основного долга.
Сегодня, большинство коммерческих банков, применяют при кредитовании аннуитетные платежи практически по всем видам кредитов, выдаваемых физическим лицам, так как этот вид расчета дает им возможность получения более высоких доходов по процентам, а клиенту обеспечивает удобства при расчетах.
Рассмотрим два примера расчета размера ежемесячного аннуитетного платежа для двух вариантов ипотеки.
Заемщик: Петрова Ольга Васильевна.
Возраст: 25 лет.
Ежемесячный доход заемщика - 40000 руб.
Первоначальный взнос – 10 % (143 300) руб.
Стоимость квартиры – 1433 000 руб.
Сумма кредита – 1287 000 руб.
Срок кредита – 15 лет (180 месяцев) при ставке 11, 20 % годовых.
Была подобрана программа банка «Собинбанк».
Ежемесячные платежи, в количестве 180 (сто восемьдесят) платежей, по возврату кредита и уплате начисленных процентов заемщик производит в виде единого ежемесячного аннуитентного платежа, определяемого по формуле:
(11)
где q – ежемесячный аннуитетный платеж;
K – сумма кредита (остаток суммы кредита);
ps – месячная процентная ставка, равная 1/12 от годовой процентной ставки;
M – количество полных процентных периодов, оставшихся до даты окончательного возврата кредита.
0, 93
1 287 000 Х 1-(1+0, 93) = 14, 854 руб.
Исходя из этой формулы и данных по заемщику, размер аннуитентного платежа составляет 14, 854 руб.
Заемщик: Грачев Владимир Анатольевич.
Возраст: 35 лет.
Ежемесячный доход заемщика: 25 000 руб.
Первоначальный взнос: 15 % (214 950) руб.
Стоимость квартиры: 1433 000 руб.
Сумма кредита: 1287 000 руб.
Срок кредита 20 лет (240 месяцев) при ставке 14 %.
Была выбрана программа банка «УРАЛСИБ».
1, 166
1 287 000 Х 1-(1+1, 166) = 13 331, 16 коп.
Размер аннуитентного платежа составляет 13 331, 16 коп.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Несмотря на очевидные сложности, специалисты смотрят в будущее достаточно оптимистично – ряд озвученных в начале года прогнозов сулит в 2012 году дальнейший рост объема выдачи ипотечных кредитов. Такого мнения придерживаются, в частности, аналитики Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) и банка DeltaCredit.
Если удастся направить и придать этим факторам «правильную» динамику – результат не заставит себя ждать, а уж в наличии высокого спроса на улучшение жилищных условий со стороны населения можно не сомневаться.
Под ипотечным кредитом понимается кредит, обладающий всеми основными его свойствами и характеристиками и отличающийся рядом особенностей, связанных с необходимостью обеспечения дополнительной защиты прав залогодержателя посредством государственной регистрации залога и его способностью сохранять в течение длительного срока потребительские свойства объекта недвижимости (ипотеки).
Оценка недвижимости подразумевает определение рыночной стоимости права собственности на объект недвижимости или иных вещных прав (например, права аренды) в отношении оцениваемого объекта недвижимости. При оценке объекта недвижимости учитываются все особенности и детали: местоположение, площадь, удаленность от основных объектов инфраструктуры района, планировка, состояние отделки, тип дома, этажность и т.д.
Необходимость оценки недвижимости может возникать в самых различных ситуациях:
– оценка квартиры для ипотеки;
– совершение сделок купли-продажи с недвижимостью;
– страхование недвижимости;
– разрешение имущественных споров;
– вступление в права наследства и т.д.
Недвижимое имущество в нашей стране находится в свободном гражданском обороте и является объектом различных сделок, что порождает потребность в оценке стоимости имущества, т.е. в определении денежного эквивалента для различных видов объектов в конкретный момент времени.
В настоящее время профессиональная оценка стоимости недвижимости остается одним из самых востребованных видов оценочной деятельности, включая в себя рыночную оценку стоимости недвижимости, расчет стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта, например, права аренды, права пользования и т.д.
Оценочная деятельность, как и другие виды деятельности в сфере услуг, регламентируется законодательством РФ. Это ФЗ, Постановления Правительства, методические руководства, нормативные акты, методики. Они позволяют внести ясность в цели и задачи оценки, и упорядочить всю работу организаций, занимающихся оценочной деятельностью.
Основные законодательные акты, регламентирующие оценочную деятельность:
- ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ". № 135-ФЗ от 29 июля 1998 г. (с изменениями от 21.12.2001 г., 21.03.2002 г., 14.11.2002 г., 10.01.2003 г., 27.02.2003 г., 22.08.2004 г., 05.01.2006 г., 27.07.2006 г., 05.02.2007 г., 13.07.2006 г., 24.07.2007 г., 30.06.2008 г., 07.05.2009 г., 17.07.2009 г., 27.12.2009 г., 22.07.2010 г., 28.12.2010 г., 01.07.2011 г., 11.07.2011 г., 30.11.2011 г., 03.12.2011 г.);
- ФЗ «О внесении изменений в ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» № 157 ФЗ от 27 июля 2006 г.;
- ФЗ «О внесении изменений в ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» № 167-ФЗ от 22 июля 2010 г.;
- Приказ «Об утверждении федерального стандарта оценки «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения ФСО № 5» № 328 от 04 июля 2011 г.;
- Приказ «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков (ФСО № 6)» № 628 от 07 ноября 2011 г.
В соответствии с Федеральными стандартами оценки № 1 для определения стоимости любого типа объекта оценки, как рыночной стоимости, так и нерыночных видов стоимостей оценщик применяет один или большее число подходов к оценке. Под подходом к оценке понимается общепринятая аналитическая методология, имеющая широкое распространение.
Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.
Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.
Для расчета рыночной стоимости объекта недвижимости в целях ипотечного кредитования использовался сравнительный подход. В качестве объекта наблюдения была рассмотрена однокомнатная квартира, которая находится по адресу: г. Новосибирск, ул. Филатова, д. 12. кв. Х. Расчет доходного подхода был исключен, т.к. является невозможным собрать достаточное количество достоверной информации по объектам-аналогам для составления структурированного отчета по доходам и расходам, необходимых для реализации методов данного подхода. Затратный подход в данном случае также не применялся, в связи не корректного отображения рыночной стоимости объекта. Т.к. отсутствуют полные информационные данные о технических характеристиках и параметрах всего здания и земельного участка, на котором оно расположено. Полученный общий результат оценки составил 1 433 000 руб. Эта сумма и будет являться определяющей в кредитной организации и по условию договора может быть кредитована под залог.
Подводя итоги второго полугодия 2011 года в целом, ипотечная служба компании «РЕЛАЙТ-Недвижимость» констатировала, что рынок жилищного кредитования полностью преодолел негативные последствия финансового кризиса. Ярким свидетельством этого стал существенный рост спроса на ипотечные кредиты, на рынке прослеживалась динамика снижения процентных ставок по ипотечным кредитам.
Таким образом, можно уверенно утверждать, что несмотря на высокий интерес банков к сфере ипотечного кредитования и рост конкуренции в данном сегменте рынка, в первом полугодии 2012 года серьезных улучшений в плане доступности ипотеки не ожидается. Более того, ипотечные продукты могут стать дороже для заемщиков.
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ
1 Оценка стоимости недвижимости: учеб. пособие / Е.И. Иванова: под ред. М.А. Федотовой. М.: Финансы и Статистика, 2010. С. 183.
2 Ставки вверх?! Статьи. Журнал «Все о новостройках» г. Новосибирск. URL: http://www.vseon.com/novosib/issues/articles/2670.
3 Конституция РФ, Гл. 3, ст. 71, 74, 75.
4 Конституция РФ, Гл. 5, ст. 103.
5О драгоценных металлах и драгоценных камнях: Гражданский кодекс РФ часть 1 ФЗ от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ. Часть 2 от 26.01.1996 г. № 14-ФЗ.
6 Оценка недвижимости: учеб. пособие / А.Г. Грязнова. М.А. Федотова, И.Л. Артеменков и др. М.: «Финансы и статистика», 2010. С. 210.
7 Оценка недвижимости: учеб. / А. Г.Грязнова, М.А. Федотова, И.Л. Артеменков др. М.: «Финансы и статистика» 2010. С. 345.
8 Лобанова Е. И. Основы оценки стоимости недвижимости: учеб. пособие, Новосибирск.: Сибирская академия финансов и банковского дела, 2010. С. 167.
9 Об утверждении федерального стандарта оценки «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО № 5)»: Приказ Минэкономразвития России от 04.07.2011 г. № 328.
10 Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков (ФСО № 6)»: Приказ Минэкономразвития России от 07.11.2011 г. № 628.
11 Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)»: Приказ Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. № 256.
12 Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО№ 2)»: Приказ Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. № 255.
13 Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)»: Приказ Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. № 254.
PAGE 3